2ri-446/17 — declararea nulității parțiale a contractului de ipotecă ș.a.

2ri-446/17 — declararea nulității parțiale a contractului de ipotecă ș.a. (Curtea Supremă de Justiție, 2017)

prima instanță: B. Bîrca dosarul nr. 2ri-446/17

D E C I Z I E

20 decembrie 2017 mun. Chișinău

Colegiul civil comercial și de contencios administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție

în componență:

Președintele ședinței, judecătorul – Valeriu Doagă

Judecătorii – Tamara Chișca-Doneva, Iurie Bejenaru,

Maria Ghervas, Ion Druță

examinând recursul declarat de reprezentantul lui Victor Cebotari, avocatul

Mariana Arabadji împotriva hotărârii Curții de Apel Chișinău din 02 noiembrie 2017,

adoptată în cauza civilă la cererea de chemare în judecată a lui Victor Cebotari

împotriva societății cu răspundere limitată „Covcons Grup”, în proces de

insolvabilitate și băncii comerciale „Victoriabank” societate pe acțiuni cu privire la

declararea nulității parțiale a contractului de ipotecă, a acordurilor adiționale la

contractul de ipotecă, separarea bunului imobil din masa debitoare, anularea tuturor

sechestrelor și interdicțiilor aplicate asupra bunului imobil și dispunerea înregistrării

în Registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate după investitor,

c o n s t a t ă

Prin hotărârea Curții de Apel Chișinău din 21 octombrie 2014 s-a intentat

procesul de insolvabilitate față de societatea cu răspundere limitată „Covcons Grup”

(denumirea prescurtată SRL „Covcons Grup”), fiind desemnat în funcția de

administrator al insolvabilității administratorul autorizat Roman Pelin.

La 11 februarie 2015, Victor Cebotari a depus în instanța de insolvabilitate

cerere împotriva SRL „Covcons Grup”, în proces de insolvabilitate cu privire la

declararea nulității parțiale a contractului de ipotecă, a acordurilor adiționale la

contractul de ipotecă, separarea bunului imobil din masa debitoare, anularea tuturor

sechestrelor și interdicțiilor aplicate asupra bunului imobil și dispunerea înregistrării

în Registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate după investitor.

În motivarea acțiunii menționează că, la 29 octombrie 2007, între SRL„Covcons

Grup”, în calitate de executor, și Victor Cebotari, în calitate de investitor a fost

încheiat contractul de investiții nr. 31 – cu privire la construirea în comun a unui loc

de parcare în cadrul obiectului cu destinație social-culturală și comercială cu parcare

subterană amplasat în fața blocului locativ de pe adresa: XXXXX

În conformitate cu prevederile contractului, SRL „Covcons Grup”, în calitate de

executor și-a asumat obligația față de investitor să realizeze construcția locului de

parcare din contul mijloacelor bănești ale investitorului cu transmiterea investitorului

a dreptului de proprietate asupra locului de parcare construit.

Susține că, în contul executării contractului, a alocat suma bănească în mărime

1

de 6 000 de euro.

Relevă că, la 15 martie 2010, între SRL „Covcons Grup”, în calitate de executor,

și Victor Cebotari, în calitate de investitor a fost semnat Acordul adițional la

contractul nr. 31 din 29 octombrie 2007, conform căruia bunului imobil ce constituie

obiect al contractului de investiții i s-a atribuit număr cadastral XXXXX. totodată, la

15 martie 2010, a fost semnat și actul de predare-primire, conform căruia SRL

„Covcons Grup” i-a transmis în proprietate locul de parcare nominalizat.

Indică creditorul că, în conformitate cu clauzele contractului de investiție și a

actului de predare-primire, acestea urmau a fi înregistrate la organul cadastral, însă,

acest fapt nu a fost efectuat de către executor. Dimpotrivă, în prezent dreptul de

proprietate asupra bunului imobil ce a constituit obiectul contractului de investiție

nr.31 din 29 octombrie 2007, și anume locul de parcare din centrul comercial

amplasat pe XXXXX, nu este înregistrat după investitor, ci după executorul SRL

„Covcons Grup”.

Consideră că, executorul contractului de investiție nr.31 din 29 octombrie 2007,

SRL „Covcons Grup” nu și-a onorat obligațiunile contractuale, deoarece nu a asigurat

înregistrarea contractului de investiții și transmiterea dreptului de proprietate asupra

locului de parcare construit în folosul investitorului Victor Cebotari.

Astfel, invocă creditorul că, a devenit proprietar al bunului imobil menționat

supra, deoarece a comandat și achitat integral construcția acestuia, iar ulterior a intrat

în posesia și folosința acestui bun imobil, iar relațiile contractuale cu SRL „Covcons

Grup” au încetat prin executarea oblațiunilor contractuale.

Prin urmare, opinează că a dobândit dreptul la separarea acestui bun imobil din

masa debitoare, precum și dreptul la înregistrarea proprietății asupra acestuia.

Solicită admiterea cererii; separarea bunului imobil, și anume a locului de

parcare cu numărul cadastral XXXXX, din masa debitoare a SRL „Covcons Grup”,

în proces de insolvabilitate și transmiterea acestuia în proprietatea lui Victor Cebotari

cu dispunerea înregistrării bunului separat în Registrul bunurilor imobile; și anularea

tuturor sechestrelor și interdicțiilor aplicate în privința acestui imobil.

Prin încheierea Curții de Apel Chișinău din 30 noiembrie 2015 (f.d. 40 recto-

verso) s-a atras în proces în calitate de intervenient accesoriu, pe lângă pârâtul

SRL„Covcons Grup”, banca comercială „Victoriabank” societate pe acțiuni

(denumirea prescurtată BC „Victoriabank” SA.

Prin cererile de completare a pretențiilor din acțiune, depuse la 30 noiembrie

2014 și 04 februarie 2016 împotriva SRL „Covcons Grup”, în proces de

insolvabilitate și BC „Victoriabank” SA, creditorul Victor Cebotari solicită

suplimentar declararea nulității parțiale a contractului de ipotecă nr. 2573 din 25

februarie 2009, a Acordurilor adiționale la contractul de ipotecă nr. 2573 din 25

februarie 2009, nr. 9417 din 26 martie 2010, nr. 30011 din 04 august 2010, nr. 89436

din 07 decembrie 2011, nr. 33536 din 15 iunie 2011 încheiate între SRL „Covcons

Grup” și BC„Victoriabank” SA, în partea instituirii ipotecii asupra locului de parcare

auto cu numărul cadastral XXXXX, cu radierea din Registrul bunurilor imobile a

ipotecii și a preavizelor de exercitare a dreptului de gaj, înregistrate în beneficiul BC

„Victoriabank” SA asupra acestui bunul imobil, deoarece contractul de ipotecă și

acordurile adiționale menționate au fost semnate de către părți fără consimțământul

investitorului, condiție stipulată în pct. 5.2.2 a contractului de investiții nr. 31 din 29

2

octombrie 2007 (f.d.25-29, 38-39, 45-49).

În motivarea cererii de completare a pretențiilor menționează că, contractul de

ipotecă nr. 2573 din 25 februarie 2009 și acordurile adiționale la acesta au fost

semnate între SRL „Covcons Grup” și BC „Victoriabank” SA fără acordul

investitorului Victor Cebotari, condiție stipulată expres în pct. 5.2.2 a contractului de

investiții nr. 31 din 29 octombrie 2007.

Prin urmare, acestea urmează a fi declarate parțial nule, deoarece la semnarea

acestora nu au fost respectate condițiile de valabilitate, și anume acordul terțului,

condiție impusă de art. 10 din Legea cu privire la ipotecă.

Prin hotărârea Curții de Apel Chișinău din 02 noiembrie 2017 (f.d. 132-133,

134-140) s-a respins cererea de chemare în judecată a lui Victor Cebotari împotriva

SRL „Covcons Grup”, în proces de insolvabilitate și BC „Victoriabank” SA cu

privire la declararea nulității parțiale a contractului de ipotecă, a acordurilor

adiționale la contractul de ipotecă, separarea bunului imobil din masa debitoare,

anularea tuturor sechestrelor și interdicțiilor aplicate asupra bunului imobil și

dispunerea înregistrării în Registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate după

investitor.

Întru fortificarea soluției adoptate, prima instanță a notat că, în cazul în care

creditorul Victor Cebotari dorea ca contractul de investiție nr. 31 din 29 octombrie

2007 să fie opozabil terților, acesta avea obligația pozitivă, prin prisma art. 508

alin.(1) din Codul civil, de a înregistra în Registrul bunurilor imobile contractul de

investiție și respectiv dreptul său asupra viitorului bun imobil, însă nu a făcut aceasta.

Prin urmare, contractul de investiție nr. 31 din 29 octombrie 2007 încheiat între

SRL „Covcons Grup” și Victor Cebotari, precum și prevederile acestuia nu sunt

opozabile terților, inclusiv și BC „Victoriabank” SA, deoarece la momentul încheierii

contractului de ipotecă nr. 2573 între SRL „Covcons Grup” și BC„Victoriabank”SA,

și anume la 25 februarie 2009, în Registrul bunurilor imobile nu era înscrise

interdicții de efectuare a cărorva acte de dispoziție în privința bunului litigios.

Cu referire la pretenția cu privire la separarea bunului imobil din masa debitoare

a SRL „Covcons Grup”, în proces de insolvabilitate, instanța inferioară a reținut că,

în interpretarea dispozițiilor art. 48 alin. (1) – (3) din Legea insolvabilității, pentru a

solicita separarea unui bun din masa debitoare, solicitantul trebuie să demonstreze că

deține un drept real sau personal asupra bunului în cauză, precum și să indice titlul

acestui drept. Dreptul real care trebuie să fie deținut de persoana care solicită

separarea bunului din masa debitoare este dreptul de proprietate. Astfel, reieșind din

interpretarea art. 39 și art. 48 din Legea insolvabilității, cererile de separare pot fi

întemeiate doar pe dreptul de proprietate.

În condițiile speței, Victor Cebotari nu a prezentat dovezi că a înregistrat în

Registrul bunurilor imobile dreptul său de proprietate asupra locului de parcare care

solicită a fi separat din masa debitoare, deoarece nici actul de predare-primire a

bunurilor imobile litigioase din 15 martie 2010, nici achitarea deplină a costului

locului de parcare nu confirmă dreptul de proprietate în privința acestora și nu duc în

mod automat la căpătarea dreptului de proprietate asupra acestui imobil.

La 14 noiembrie 2017, reprezentantul creditorului Victor Cebotari, avocatul

Mariana Arabadji a declarat recurs împotriva hotărârii Curții de Apel Chișinău din 02

noiembrie 2017, solicitând admiterea recursului și casarea hotărârii recurate, cu

3

pronunțarea unei noi hotărâri în sensul admiterii cererii (f.d. 144-148).

Studiind materialele dosarului, completul specializat pentru examinarea litigiilor

ce țin de aplicarea Legii insolvabilității din cadrul Colegiului civil, comercial și de

contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră că recursul

declarat de reprezentantul creditorului Victor Cebotari, avocatul Mariana Arabadji

urmează a fi respins și menținută hotărârea Curții de Apel Chișinău din 02 noiembrie

2017, din următoarele motive.

Primordial, Colegiul decelează că în conformitate cu prevederile art. 1 alin. (4)

din Legea insolvabilității, procesul de insolvabilitate se desfășoară în conformitate cu

prevederile Codului de procedură civilă și cu cele ale prezentei legi.

În conformitate cu prevederile art. 8 alin. (1) din Legea insolvabilității,

hotărârile și încheierile instanței de insolvabilitate pot fi atacate cu recurs în termen

de 15 zile calendaristice din data pronunțării și numai în cazurile prevăzute expres de

prezenta lege.

Coroborând dispozițiile art. 8 alin. (1) din Legea insolvabilității cu art. 111

alin.(3) din Codul de procedură civilă și regulile de declarare a recursului consemnate

la Secțiunea a 2-a a Capitolului XXXVIII din Codul de procedură civilă, instanța de

recurs consideră că, în speță, termenul de demarare a căii de atac începe să curgă în

ziua imediat următoare datei comunicării hotărârii judecătorești.

În această ordine de idei, completul specializat pentru examinarea litigiilor ce țin

de aplicarea Legii insolvabilității consideră recursul ca fiind declarat în termen,

deoarece hotărârea instanței de insolvabilitate datează cu 02 noiembrie 2017 (f.d.132-

133, 134-140), iar cererea de recurs a fost depusă la 14 noiembrie 2017 (f.d. 144),

fapt confirmat prin amprenta sigiliului aplicată pe recurs.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) din Codul de procedură civilă,

instanța, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul și să mențină

decizia instanței de apel și hotărîrea primei instanțe , precum și încheierile atacate cu

recurs.

Materialele cauzei atestă că, la 29 octombrie 2007, între SRL „Covcons Grup”,

în calitate de executor, și Victor Cebotari, în calitate de investitor a fost încheiat

contractul de investiții nr. 31 „cu privire la construirea în comun a unui loc de parcare

în cadrul obiectului cu destinație social-culturală și comercială cu parcare subterană

amplasat în fața blocului locativ amplasat XXXXXconform căruia primul și-a asumat

obligația față de cel din urmă să realizeze construcția locului de parcare din contul

mijloacelor bănești ale investitorului și să-i transmită acestuia dreptul de proprietate

asupra locului de parcare construit. Totodată, investitorul Victor Cebotari și-a asumat

obligația de a efectua investiția în volum de 6 000 de euro (f.d.6-7).

Succesiv, prin contractul de ipotecă nr. 2573 din 25 februarie 2009 și acordurile

adiționale la acestea, încheiate între SRL „Covcons Grup”, în calitate de debitor

ipotecar și BC „Victoriabank” SA, în calitate de creditor ipotecar, prima a grevat cu

ipotecă în folosul celei din urmă imobilul – construcția nefinalizată (centru comercial

cu 3 nivele) cu gradul de finalizare 10%, cu suprafața totală de 950,10 m.p., cu

numărul cadastral XXXXX și dreptul de folosință/proprietate asupra terenului de

pământ aferent, amplasată XXXXX.

Distinct circumstanțelor relevate, la 15 martie 2010, între SRL „Covcons Grup”

și Victor Cebotari a fost semnat Acordul adițional nr. 2 la contractul nr. 30 din 29

4

octombrie 2007, prin care părțile au stabilit că prețul unui loc de parcare amplasat în

cadrul obiectului cu destinație social-culturală și comercială cu parcare subterană,

situat în fața blocului locativ de pe adresa: XXXXX este de 6000 de euro. Totodată,

au indicat că achitarea s-a efectuat în volum integral și că nu au obiecții unul față de

altul (f.d. 86).

La fel, la 15 martie 2010, între SRL „Covcons Grup”, în calitate de executor, și

Victor Cebotari, în calitate de investitor a fost semnat actul de predare primire,

conform căruia SRL „Covcons Grup” a transmis, iar Victor Cebotari a primit în

proprietate un loc de parcare, în demisolul subteranei, construit sub centrul comercial

situat XXXXX.

Verificând legalitatea hotărârii contestate prin prisma argumentelor invocate în

cererea de recurs, Colegiul constată că actul de dispoziție judecătoresc a fost emis în

concordanță cu normele de drept cu interpretarea eronată a normelor de drept

material și procedural pertinente speței.

În conformitate cu prevederile art. 48 alin. (1) din Legea insolvabilității,

persoana care, în baza unui drept real sau personal, poate demonstra că bunul nu

poate fi inclus în masa debitoare nu este creditor chirografar. În acest caz, persoana

înaintează administratorului insolvabilității/lichidatorului o cerere de separare a

bunului din masa debitoare sau de partajare a patrimoniului din proprietatea comună

deținută împreună cu debitorul.

Colegiul opinează că, în sensul autentic al normei precitate, pentru a solicita

separarea unui bun din masa debitoare, solicitantul trebuie să demonstreze că deține

un drept real sau personal asupra bunului în cauză, precum și să indice titlul acestui

drept.

Astfel, pentru separarea bunului din masa debitoare legiuitorul a statuat că

urmează a fi întrunite cumulativ următoarele condiții: a) persoana care solicită

separarea trebuie să deține un drept real; b) bunul să fie inclus în masa debitoare de

către administrator/lichidator; c) bunul să existe în natură; d) bunul să poată fi

separat/partajat în natură.

În această ordine de idei, din interpretarea art. 39 și art. 48 din Legea

insolvabilității se deduce că persoana care solicită separarea bunului din masa

debitoare trebuie să dețină un drept real asupra acestuia. Prin urmare, cererile privind

separarea bunului din masa debitoare pot fi întemeiate doar pe dreptul de proprietate,

deoarece drepturile reale accesorii asupra bunului inclus în masa debitoare nu sting

dreptul de proprietate a societății insolvabile. Totodată, dreptul real al persoanei care

depune cererea de separare trebuie să existe până la intentarea procesului de

insolvabilitate.

La caz, articolul 321 din Codul civil consemnează în alin. (2) că, în cazul

bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândește la data înscrierii în registrul

bunurilor imobile, cu excepțiile prevăzute de lege.

În condițiile speței, Colegiul consideră necesar de a evoca faptul că, deși, prin

procesul-verbal de recepție finală nr. 175 a Obiectivului de menire socială comercială

cu parcare auto subterană dinXXXXX, a fost aprobat încă la 09 martie 2011 (f.d. 76-

77 recto-verso), Victor Cebotari nu a demonstrat prin probe pertinente și concludente

faptul că s-ar fi adresat OCT cu cerere întru înregistrarea dreptului de proprietate

asupra locului de parcare în demisolul subteranei, construit sub centrul comercial

5

situat pe adresa: XXXXX.

În altă ordine de idei, Colegiul opinează că pentru ca prevederile contractului de

investiție nr. 31 din 29 octombrie 2007 să fie opozabile terților, investitorul urma în

conformitate cu pct. 9.1 al contractului să-l înregistreze în Registrul bunurilor

imobile, însă, care a fost omisă, fapt confirmat prin Extrasul Registrului bunurilor

imobile, din conținutul căruia rezultă indubitabil că Victor Cebotari nu a înregistrat

contractul de investiție nr. 31 din 29 octombrie 2007 asupra locului de parcare în

demisolul subteranei, construit sub centrul comercial situat pe adresa: XXXXX.

Or, conform art. 37 alin. (1) din Legea cadastrului bunurilor imobile,

consecințele juridice ale înregistrării apar după efectuarea înscrierei despre drepturile

asupra bunului imobil în registrul bunurilor imobile. După efectuarea înscrierei în

registrul bunurilor imobile, data autentică a înregistrării este data primirii cererii de

înregistrare, care trebuie să fie inclusă în condica de cereri.

Aderent, dispozițiile art. 508 alin. (1) din Codul civil statuează că, drepturile de

creanță, faptele sau raporturile juridice aferente imobilelor consemnate în registru

devin opozabile terților numai prin notare.

Astfel, în cazul în care recurentul dorea ca efectele contractului de investiție

nr.31 din 29 octombrie 2007 asupra locului de parcare în demisolul subteranei,

construit sub centrul comercial situatXXXXX, să fie opozabil terților, avea obligația

pozitivă de a înregistra acest drept în Registrul bunurilor imobile.

Ipoteza relevată supra confirmă justețea concluziei instanței inferioare cu privire

la netemeinicia pretențiilor lui Victor Cebotari formulate împotriva SRL „Covcons

Grup”, în proces de insolvabilitate și BC „Victoriabank” SA cu privire la declararea

nulității parțiale a contractului de ipotecă, a acordurilor adiționale la contractul de

ipotecă, separarea bunului imobil din masa debitoare, anularea tuturor sechestrelor și

interdicțiilor aplicate asupra bunului imobil și dispunerea înregistrării în Registrul

bunurilor imobile a dreptului de proprietate după investitor.

Din considerentele menționate supra și având în vedere faptul că instanța de

insolvabilitate a emis o hotărâre întemeiată, bazată pe apreciere prin prisma art. 130

din Codul de procedură civilă, iar argumentele invocate în recurs nu și-au găsit

confirmare, completul specializat pentru examinarea litigiilor ce țin de aplicarea Legii

insolvabilității din cadrul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia respingerii recursului declarat

de reprezentantul lui Victor Cebotari, avocatul Mariana Arabadji ca fiind neîntemeiat

și menținerii hotărârii Curții de Apel Chișinău din 02 noiembrie 2017.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) din Codul de procedură civilă,

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de

Justiție,

d e c i d e

Se respinge recursul declarat de reprezentantul lui Victor Cebotari, avocatul

Mariana Arabadji, ca fiind neîntemeiat.

Se menține hotărârea Curții de Apel Chișinău din 02 noiembrie 2017, adoptată în

cauza civilă la cererea de chemare în judecată a lui Victor Cebotari împotriva

societății cu răspundere limitată „Covcons Grup”, în proces de insolvabilitate și

6

băncii comerciale „Victoriabank” societate pe acțiuni cu privire la declararea nulității

parțiale a contractului de ipotecă, a acordurilor adiționale la contractul de ipotecă,

separarea bunului imobil din masa debitoare, anularea tuturor sechestrelor și

interdicțiilor aplicate asupra bunului imobil și dispunerea înregistrării în Registrul

bunurilor imobile a dreptului de proprietate după investitor.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii.

Președintele ședinței,

judecătorul Valeriu Doagă

Judecătorii Tamara Chișca-Doneva

Iurie Bejenaru

Maria Ghervas

Ion Druță

7