2ra-772/15 — Declararea nulității contractului de arvuna

prima instanţă: I. Cotea 2ra-772/15 instanţa de apel: G. Vavrin, I. Dănăilă, T. Dimitriadi DECIZIE 20 mai 2015 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedinte, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Ion Corolevschi, Iuliana Oprea, Nadejda Toma, Galina Stratulat examinând recursul declarat de către Petrova Olga, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Zeabchin Stanislav împotriva lui Petrova Olga cu privire la declararea nulităţii contractului de arvună şi restituirea sumei achitate, împotriva deciziei Curţii de Apel Cahul din 23 octombrie 2014, prin care a fost admis apelul declarat de către Zeabchin Stanislav, casată integral hotărârea Judecătoriei Cahul din 04 iunie 2014, cu pronunţarea unei noi hotărîri, prin care acţiunea a fost admisă integral c o n s t a t ă La 08 octombrie 2013 Zeabchin Stanislav a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Petrova Olga, intervenient Agenţia imobiliară „Imperia” SRL „Incomplus” cu privire la declararea nulităţii contractului de arvună şi restituirea sumei achitate.

În motivarea acțiunii a indicat că, prin acordul nr. 36 din 18 octombrie 2012, încheiat la sediul Agenţiei imobiliare „Imperia” SRL, a achitat lui Petrova Olga suma de 20000 Euro cu titlu de avans pentru cumpărarea apartamentului nr. 3 din str. B. P. Haşdeu 7 or. Cahul. Ulterior însă a constatat că de fapt a semnat un contract de arvună şi nu unul de avans. Reclamantul invocă nulitatea acestui contract, pe motiv că a fost încheiat cu intenţia de a ascunde un alt act juridic şi anume cel de avans pentru cumpărarea imobilului, iar în confirmarea argumentului dat a invocat recipisa semnată la 02 octombrie 2012, prin care a transmis în avans lui Petrova Olga suma de 5000 Euro pentru cumpărarea aceluiaşi apartament nr. 3 din str. B. P. Haşdeu 7 or.

Cahul. Totodată a indicat că la p. 2 din acordul nr. 36 din 18 octombrie 2012 au fost efectuate modificări cu derogare de la condiţiile impuse prin lege. Ba mai mult, restul sumei de 15000 Euro a fost transmisă ulterior încheierii acordului contestat, la data de 23 octombrie 2012. Cere reclamantul declararea nulităţii contractului de arvună nr. 36 din 18 octombrie 2012 încheiat între Zeabchin Stanislav şi Petrova Olga prin prisma art. 221 Cod civil, cu obligarea pîrîtei de a-i restitui suma achitată în mărime de 20000 Euro, precum şi încasarea cheltuielilor de judecată. Ulterior reclamantul şi-a completat temeiul de drept al acţiunii, solicitînd declararea nulităţii contractului de arvună conform art. 227 Cod civil, ca rezultat al unei false reprezentări referitor la natura actului juridic încheiat, considerînd că încheie de fapt un contract de avans pentru procurarea imobilului.

Prin hotărîrea Judecătoriei Cahul din 04 iunie 2014, a fost respinsă acţiunea ca neîntemeiată.

Prin decizia Curţii de Apel Cahul din 23 octombrie 2014, a fost scutit parţial Zeabchin Stanislav de la plata taxei de stat la depunerea apelului, a fost admis apelul declarat de către Zeabchin Stanislav, casată integral hotărârea Judecătoriei Cahul din 04 iunie 2014, cu pronunţarea unei noi hotărîri, prin care acţiunea a fost admisă integral, fiind declarată nulitatea absolută a acordului de arvună nr. 36 din 18 octombrie 2012 încheiat între Zeabchin Stanislav şi Petrova Olga, obiect al căruia constituie transmiterea sumei de 20000 Euro cu titlu de arvună în contul vînzării- cumpărării imobilului, dispusă restituţia civilă, prin încasarea de la Petrova Olga în beneficiul lui Zeabchin Stanislav a sumei de 20000 Euro sau echivalentul sumei în valută naţională conform cursului valutar stabilit de BNM la data executării hotărîrii, 1000 lei cu titlu de cheltuieli de asistenţă juridică şi 350 lei cu titlu de taxă de stat achitată.

A fost dispusă încasarea de la Petrova Olga în beneficiul statului a taxei de stat în sumă de 8324,40 lei. La data de 23 decembrie 2014 Petrova Olga a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe. În motivarea recursului a invocat ilegalitatea deciziei instanţei de apel, care a fost adoptată cu încălcarea normelor de drept material şi procedural. Astfel, prima instanţă corect a stabilit faptul că la data de 18 octombrie 2012 a fost întocmit acordul de arvună dintre Zeabchin Stanislav şi Petrova Olga, semnat de ambele părţi. Or, în temeiul acordului dat, Zeabchin Stanislav s-a obligat de a achita restanţa de 20000 Euro din preţul apartamentului nr. 3 din str. B.P.

Haşdeu 7 or. Cahul, sub sancţiunea de nerestituire a arvunei achitate în caz de neexecutare a contractului. Instanţa de apel declarînd nulitatea actului juridic contestat, nu a luat în consideraţie faptul că acesta a fost încheiat cu respectarea tuturor condiţiilor de valabilitate instituite de lege. În acest sens, sunt relevante şi scrisorile expediate de intimat în adresa lui Petrova Olga, prin care o informează pe ultima că nu renunţă de la intenţia de a-i cumpăra imobilul, iar declaraţiile lui Zeabchin Stanislav precum că suma transmisă a fost cu titlu de avans şi nu arvună, sunt combătute prin semnătura reprezentantului agenţiei imobiliare aplicată pe contract şi prin declaraţiile martorului Terţea Tatiana.

Recipisa la care face referire intimatul nu poate fi apreciată ca un contract de avans, în cazul în care aceasta nu este semnată de ambele părţi şi nu instituie condiţiile ulterioare pentru încheierea contractului de vînzare-cumpărare a imobilului, or în lipsa unor astfel de elemente obligatorii recipisa nu poate fi apreciată ca un act juridic. În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Instanţa de recurs reţine că recurenta Petrova Olga s-a conformat normelor legale şi a declarat recursul în termen la 23 decembrie 2014, în cazul în care instanţa de apel a pronunţat decizia la 23 octombrie 2014. În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces.

Studiind materialele dosarului în raport cu temeiurile recursului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi a menţine hotărârea primei instanţe din considerentele ce urmează. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. f) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărârea primei instanţe. După cum s-a stabilit, la data de 18 octombrie 2012 Petrova Olga şi Zeabchin Stanislav au încheiat, în prezenţa reprezentantului firmei imobiliare SRL „Imperia” şi la sediul acesteia, contractul de arvună nr. 36, prin care Petrova Olga şi-a manifestat intenţia de a vinde ap. 3 din str. B.P.

Haşdeu 7 or. Cahul, iar Zeabchin Stanislav şi-a manifestat intenţia de a cumpăra imobilul dat la preţul total de 40000 Euro. Conform p. 2 al contractului, în vederea garantării încheierii contractului de vînzare-cumpărare a imobilului, Zeabchin Stanislav a transmis lui Petrova Olga sumele de 5000 Euro şi 15000 Euro cu titlu de arvună, iar conform p. 4 şi p. 9 al contractului, părţile s-au obligat de comun acord de a încheia contractul de vînzare- cumpărare la data de 18 aprilie 2013, cu condiţia achitării integrale de către cumpărător a preţului apartamentului pînă la această dată. La fel, conform p. 10 al contractului de arvună, părţile au fost preavizate de survenirea consecinţelor prevăzute de art. 631-633 Cod civil în caz de neexecutare a actului juridic şi anume ceea ce ţine de reţinerea sau restituirea arvunei.

Fiind în imposibilitate de a-şi onora obligaţiile contractuale, la data de 04 aprilie 2013 Zeabchin Stanislav a solicitat în scris Olgăi Petrova propunerea de a modifica condiţiile contractului de arvună la p. 4 şi p. 5 şi de a amîna termenul de încheiere a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului pînă la data de 18 octombrie 2013 (f.d. 37). Petrova Olga însă a refuzat în admiterea propunerii şi a cerut lui Zeabchin Stanislav eliberarea ap. 3 din str. B.P. Haşdeu 7 or. Cahul (f.d.39). În urma celor descrise, Zeabchin Stanislav s-a adresat cu acţiune în instanţa de judecată, prin care a cerut declararea nulităţii contractului de arvună nr. 36 din 18 octombrie 2012 în temeiul art. 221 Cod civil, ca fiind încheiat cu intenţia de a ascunde un alt act juridic, şi anume cel de avans.

Ulterior, reclamantul şi-a completat temeiul de drept al acţiunii, solicitînd declararea nulităţii contractului de arvună în temeiul art. 227 Cod civil, ca fiind afectat de eroare, în special la încheierea căruia a existat o falsă reprezentare referitor la natura actului juridic. Prima instanţă la adoptarea hotărîrii a respins acţiunea lui Zeabchin Stanislav ca neîntemeiată. Curtea de Apel Cahul însă, la adoptarea deciziei din 23 octombrie 2014, a casat hotărîrea primei instanţe şi a pronunţat o nouă hotărîre de admitere a acţiunii. Colegiul consideră ca fiind eronate concluziile instanţei de apel din următoarele considerente. Conform art. 631 Cod civil, arvuna este o suma de bani sau un alt bun pe care o parte contractantă o dă celeilalte părţi pentru a confirma încheierea contractului şi a-i garanta executarea.

În caz de dubii, suma plătită este considerată avans. Înţelegerea cu privire la arvună trebuie să fie întocmită în scris. Din norma enunţată rezultă că prin arvună pot fi garantate doar obligaţiile născute din contracte. Mărimea arvunei nu este limitată după valoare, însă este evident, că aceasta constituie doar o parte din prestaţia pe care trebuie s-o execute partea care dă arvuna. Prin finalităţile sale, arvuna îndeplineşte două funcţii principale: pe de o parte, confirmă încheierea contractului, iar pe de altă parte, garantează executarea contractului.

Ca mijloc de garantare a executării contractului, arvuna este menită să tempereze interesul fiecărei părţi contractante de a face tot posibilul pentru ca contractul garantat cu arvună să se execute, căci în caz de neexecutare a contractului, partea vinovată va suporta consecinţele negative, manifestate fie prin pierderea arvunei de către partea care a dat-o, fie prin plata dublului arvunei de către partea care a primit-o. Datorită acestei funcţii, arvuna se deosebeşte de plata în avans, care la fel ca şi arvuna constituie o plată preventivă, însă nu este în stare să confirme încheierea contractului şi să garanteze executarea obligaţiei, căci partea care a efectuat o plată în avans este în drept să pretindă restituirea, practic în toate cazurile de neexecutare a contractului, iar partea care a primit avansul, nu poate fi obligată nici într-un caz să restituie dublul plăţii primite.

Din acest considerent, pentru a evita eventualele litigii, părţile trebuie să stipuleze în termeni expreşi, că plata preventivă a fost efectuată anume cu titlu de arvună. Or, în urma celor expuse, Colegiul constată cu certitudine că contractul nr. 36 din 18 octombrie 2012 poartă titlul expres de arvună şi nu de avans, după cum pretinde intimatul în acţiunea sa. Ba mai mult, termenul de arvună se regăseşte şi în conţinutul scrisorilor lui Zeabchin Stanislav de la f.d. 37, 40, 41 adresate lui Petrova Olga, prin care a solicitat ultimei cu titlu expres prelungirea contractului de „arvună”. Art. 633 al. (1) Cod civil prevede că, dacă, pentru neexecutarea contractului, răspunde partea care a dat arvuna, aceasta rămîne celeilalte părţi.

Dacă pentru neexecutarea contractului răspunde partea care a primit arvuna, ea este obligată să plătească celeilalte părţi dublul arvunei. Colegiul relevă că norma dată, prin natura ei, are un caracter de sancţiune şi este menită să asigure executarea de către părţile contractante a obligaţiilor garantate prin arvună. În dependenţă de partea care se face vinovată de neexecutarea contractului, aceste prevederi au ca efect, fie pierderea arvunei de către partea care a dat-o, fie restituirea arvunei în mărime dublă. Or, este de remarcat că prin arvună se garantează, de obicei, executarea întregului contract. Astfel, în ipoteza în care contractul va fi executat doar parţial, arvuna nu se va divide, ci va fi reţinută sau restituită după regulile generale conţinute în acest aliniat.

Ca rezultat al neachitării de către Zeabchin Stanislav a preţului final de cumpărare a ap. 3 din str. B.P. Haşdeu 7 or. Cahul pînă la termenul stabilit de 18 aprilie 2013, Petrova Olga a reţinut suma arvunei de 20000 Euro transmisă ei de către intimat. Zeabchin Stanislav, la rîndul său, în vederea apărării drepturilor sale, a înaintat prezenta acţiune de declarare a nulităţii contractului de arvună nr. 36 din 18 octombrie 2012. Instanţa judecătorească, în conformitate cu art. 240 al. (3) CPC, adoptă hotărîrea în limitele pretenţiilor înaintate de reclamant. Or, reclamantul la înaintarea acţiunii a invocat că actul juridic contestat a fost încheiat cu intenţia de a ascunde un alt act juridic şi anume cel de avans (conform art. 221 Cod civil), precum şi fiind afectat de eroare, în special la încheierea căruia a existat o falsă reprezentare referitor la natura actului juridic (conform art. 227 Cod civil).

Nulitatea este mijlocul prevăzut de lege pentru a asigura respectarea condiţiilor de valabilitate a actului juridic, iar în măsura în care un act juridic concret nu respectă aceste condiţii, el este lipsit de efectele sale prin intermediul nulităţii. Conform art. 221 al. (2) Cod civil, actul juridic încheiat cu intenţia de a ascunde un alt act juridic (actul juridic simulat) este nul. Actul juridic simulat implică existenţa de fapt a două acte, dintre care unul este aparent şi nu este menit să producă nici un efect, iar altul este secret, care diferă de cel aparent privitor la natura, părţile sau conţinutul operaţiei juridice. Nu pot fi reţinute argumentele intimatului-reclamant precum că contractul de arvună nr. 36 din 18 octombrie 2012 a fost de fapt încheiat cu intenţia de a ascunde un alt act juridic şi anume cel de avans, confirmat prin recipisa semnată de părţi la 02 octombrie 2012 (f.d.4).

Or, în acest sens instanţa de recurs reţine că, la momentul încheierii convenţiei din 18 octombrie 2012, Petrova Olga şi Zeabchin Stanislav au convenit expres asupra condiţiilor de încheiere pe viitor a contractului de vînzare- cumpărare a imobilului, iar în vederea garantării executării contractului dat au instituit plata preventivă cu titlu de arvună în mărime fixă de 20000 Euro, precum şi au prevăzut survenirea consecinţelor prevăzute de art. 633 Cod civil, ce ţin de reţinerea sau restituirea arvunei. În final, după ce Zeabchin Stanislav a primit refuzul din partea lui Petrova Olga privind prelungirea termenului de achitare a preţului pentru imobil şi încheierea nemijlocită a contractului de vînzare-cumpărare a apartamentului, a contestat valabilitatea contractului de arvună, invocînd nulitatea lui.

Conform art. 227 al. (2) lit. a) Cod civil, eroarea este considerabilă dacă la încheiere a existat o falsă reprezentare referitor la natura actului juridic. Pentru ca eroarea să constituie temei de anulare a actului juridic civil este necesar ca ea să fie considerabilă, în sensul că elementul asupra căruia reprezentarea este falsă să fie determinant pentru încheierea actului, astfel încît dacă ar fi fost cunoscută realitatea, actul nu s-ar fi încheiat. Dovada erorii incumbă celui ce invocă acest viciu de consimţămînt.

Colegiul constată că, în cadrul şedinţelor de judecată Zeabchin Stanislav nu a administrat probe admisibile ce ar confirma nulitatea actului juridic ca fiind afectat de eroare, or invocarea de către acesta asupra existenţei unei false reprezentări la natura actului juridic a apărut abia după ce intimatul a ajuns în imposibilitate de a achita lui Petrova Olga restul sumei din preţ pentru apartament şi după ce ultima a refuzat de a prelungi termenul de încheiere a contractului de vînzare-cumpărare. Ba mai mult, intenţia lui Petrova Olga la vînzarea ap. 3 din str. B.P. Haşdeu 7 or. Cahul lui Zeabchin Stanislav se confirmă şi prin faptul că aceasta i-a permis lui şi familiei sale de a locui în apartamentul contractat pînă la data de 18 aprilie 2013. Ca urmare a celor menţionate, în conexiunea celor relatate, se atestă temeinicia recursului declarat şi ilegalitatea deciziei instanţei de apel.

Distinct de cele relatate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul întemeiat şi care urmează a fi admis, cu casarea integrală a deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărârii primei instanţe. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. f) CPC, art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie decide: Se admite recursul declarat de către Petrova Olga. Se casează decizia Curţii de Apel Cahul din 23 octombrie 2014 şi se menţine hotărârea Judecătoriei Cahul din 04 iunie 2014, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Zeabchin Stanislav împotriva lui Petrova Olga cu privire la declararea nulităţii contractului de arvună şi restituirea sumei achitate.

Decizia este irevocabilă. Preşedinte, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Ion Corolevschi Iuliana Oprea Nadejda Toma Galina Stratulat