2ra-831/15 — Declararea nulității contractelor de vînzare cumpărare și obligarea transmiterii bunurilor imobile în proprietate conform acordului

prima instanţă: G. Bivol dosarul nr. 2ra-831/15 instanţa de apel: N. Craiu, A. Nogai și A. Doga DECIZIE 20 mai 2015 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedinte, judecătorul: Valeriu Doagă Judecătorii: Ala Cobăneanu, Nadejda Toma Liliana Catan şi Sveatoslav Moldovan examinând recursul declarat de către Țimbrovski Alexei, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Țimbrovski Alexei împotriva lui Tulbu Valeriu, Guțu Galina, Sterlețcaia Maria, Bîrsan Gheorghe și Bîrsan Liuba cu privire la declararea nulității contractelor de vînzare-cumpărare și obligarea transmiterii bunurilor imobile în proprietate conform acordului, împotriva deciziei Curţii de Apel Chișinău din 11 decembrie 2014, prin care s-a admis apelul declarat de Bîrsan Gheorghe și Bîrsan Liuba, s-a casat parțial hotărîrea Judecătoriei Centru mun.

Chișinău din 20 februarie 2014 şi s-a emis în această parte hotărîre nouă de respingere a pretenției, menținînd în rest hotărîrea primei instanțe c o n s t a t ă La 26 aprilie 2013 Țimbrovski Alexei a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Tulbu Valeriu, Guțu Galina, Sterlețcaia Maria, Bîrsan Gheorghe și Bîrsan Liuba cu privire la declararea nulității contractelor de vînzare-cumpărare și obligarea transmiterii bunurilor imobile în proprietate conform acordului (f.d. 4-6). În motivarea acţiunii Țimbrovski Alexei a indicat că la 26 aprilie 2010 a încheiat cu Tulbu Valeriu acord, prin care au convenit ca în schimbul sumei de 400000 lei ultimul îi v-a transmite în termen de pînă la 6 luni dreptul de proprietate asupra cotelor-părți din bunurile imobile nr. cadastral 0100205145.01.038 și nr. cadastral 0100205145.01.036.

Primind actele primare ale bunurilor imobile nominalizate, cheile de la încăperi, avînd împreună cu Tulbu Valeriu acces netulburat și nelimitat a demarat lucrări de reparație cu condiția că în termenul indicat în acord acesta îi va transmite dreptul de proprietate autentificat corespunzător. Invocă că Tulbu Valeriu din diverse motive amîna momentul transmiterii dreptului de proprietate asupra bunurilor, iar recent a depistat că acesta a înstrăinat bunurile imobile lui Bîrsan Gheorghe, Sterlețcaia Maria și Guțu Galina. A mai indicat că la 26 aprilie 2010 Tulbu Valeriu a încheiat cu Bîrsan Gheorghe, Sterlețcaia Maria și Guțu Galina contract de vînzare-cumpărare, prin care a înstrăinat ½ cotă-parte din bunul imobil nr. cadastral 0100205145.01.038 la prețul de 53000 lei.

La 05 iulie 2010 Tulbu Valeriu a încheiat cu Bîrsan Gheorghe, Sterlețcaia Maria și Guțu Galina contract de vînzare-cumpărare, prin care a înstrăinat bunul 1 imobil din bd Ștefan cel Mare nr. 71, mun. Chișinău cu suprafața de 210,3 m.p. nr. cadastral 0100205145.01.036. Consideră că tranzacțiile de înstrăinare a bunurilor imobile au fost încheiate fictiv, fără intenția de a produce efecte juridice și fără transmiterea de fapt a dreptului de proprietate. Cere Țimbrovski Alexei declararea nulă a contractului de vînzare-cumpărare din 26 aprilie 2010 încheiat între Tulbu Valeriu cu Bîrsan Gheorghe, Sterlețcaia Maria și Guțu Galina, prin care s-a înstrăinat ½ cotă-parte din bunul imobil nr. cadastral 0100205145.01.038; a contractului de vînzare-cumpărare din 05 iulie 2010 încheiat între Tulbu Valeriu cu Bîrsan Gheorghe, Sterlețcaia Maria și Guțu Galina, prin care s- a înstrăinat bunul imobil din bd Ștefan cel Mare nr. 71, mun.

Chișinău cu suprafața de 210,3 m.p. nr. cadastral 0100205145.01.036 cu obligarea lui Tulbu Valeriu să-i transmită în proprietate bunurile imobile nominalizate conform acordului din 26 aprilie 2010. Prin mandatul nr. 0245283 din 19 noiembrie 2013 avocatul Tănase Oleg a fost împuternicit de Țimbrovski Alexei să-i acorde asistenţă juridică cu dreptul de a reduce sau majora cuantumul pretențiilor, de a modifica temeiul sau obiectul acțiunii, de a ataca hotărîrea judecătorească (f.d.67). În ședința de judecată a primei instanțe din 20 noiembrie 2013 avocatul Tănase Oleg a înaintat demers prin care a renunțat la pretenția din acțiune privind obligarea lui Tulbu Valeriu să transmită în proprietate lui Țimbrovski Alexei bunurile imobile conform acordului din 26 aprilie 2010 (f.d.101).

Prin hotărârea Judecătoriei Centru mun. Chișinău din 20 februarie 2014 s-a încetat cauza civilă depusă de Țimbrovski Alexei pe capătul de cerere din acțiune privind obligarea lui Tulbu Valeriu să transmită în proprietate lui Țimbrovski Alexei bunurile imobile conform acordului din 26 aprilie 2010. S-a admis acţiunea lui Țimbrovski Alexei. S-a declarat nul contractul de vînzare-cumpărare din 26 aprilie 2010 încheiat între Tulbu Valeriu cu Bîrsan Gheorghe, Sterlețcaia Maria și Guțu Galina, prin care s- a înstrăinat ½ cotă-parte din bunul imobil nr. cadastral 0100205145.01.038. S-a declarat nul contractul de vînzare-cumpărare din 05 iulie 2010 încheiat între Tulbu Valeriu cu Bîrsan Gheorghe, Sterlețcaia Maria și Guțu Galina, prin care s- a înstrăinat bunul imobil din bd Ștefan cel Mare nr. 71, mun.

Chișinău cu suprafața de 210,3 m.p. nr. cadastral 0100205145.01.036 (f.d. 107, 110-117). În motivarea soluţiei prima instanță a indicat că la 26 aprilie 2010 Țimbrovski Alexei a încheiat cu Tulbu Valeriu acord, prin care au convenit ca în schimbul sumei de 400000 lei ultimul v-a transmite reclamantului în termen de pînă la 6 luni dreptul de proprietate asupra cotelor-părți din bunurile imobile nr. cadastral 0100205145.01.038 și nr. cadastral 0100205145.01.036. La 26 aprilie 2010 și 05 iulie 2010 Tulbu Valeriu a încheiat cu Bîrsan Gheorghe, Sterlețcaia Maria și Guțu Galina, ultimele fiind reprezentate de Bănărescu Anatolie prin procură, contractele de vînzare-cumpărare prin care s-au înstrăinat ½ din bunul imobil nr. cadastral 0100205145.01.038 și bunul imobil nr. cadastral 0100205145.01.036 amplasate în bd Ștefan cel Mare nr. 71, mun.

Chișinău. A mai indicat că Țimbrovski Alexei încheind cu Tulbu Valeriu acordul a primit actele primare ale bunurilor imobile, cheile de la încăperi și a demarat lucrări de 2 reparație a încăperilor fiind convenit în acord și termenul cînd va fi transmis dreptul de proprietate prin autentificarea corespunzătoare. Referitor la Bîrsan Gheorghe, Sterlețcaia Maria și Guțu Galina care au dobîndit în proprietate bunurile imobile în baza actelor juridice contestate a indicat că aceștia de fapt nu au intrat în posesia bunurilor, tranzacțiile au fost efectuate fără intenția de a produce efecte juridice și sunt fictive. Sterlețcaia Maria și Guțu Galina au recunoscut că nu au intrat în posesia bunurilor, nu au achitat bani pentru bunurile imobile, nu cunosc despre tranzacții și bunurile nu sunt în proprietatea lor.

La 14 martie 2014 Bîrsan Gheorghe și Bîrsan Liuba au depus apel nemotivat, iar la 20 octombrie 2014 apel motivat împotriva hotărârii Judecătoriei Centru mun. Chișinău din 20 februarie 2014 (f.d. 121, 155-157). Curtea de Apel Chișinău prin decizia din 11 decembrie 2014 a admis apelul declarat de Bîrsan Gheorghe și Bîrsan Liuba, a casat hotărârea Judecătoriei Centru mun. Chișinău din 20 februarie 2014 în partea declarării nulă a contractului de vînzare-cumpărare din 26 aprilie 2010 încheiat între Tulbu Valeriu și Bîrsan Gheorghe prin care s-a înstrăinat 1/6 cotă-parte din bunul imobil nr. cadastral 0100205145.01.038 și în partea declarării nulă a contractului de vînzare-cumpărare din 05 iulie 2010 încheiat între Tulbu Valeriu și Bîrsan Gheorghe prin care s-a înstrăinat 1/3 cotă-parte din bunul imobil amplasat în bd Ștefan cel Mare nr. 71, mun.

Chișinău nr. cadastral 0100205145.01.036 și s-a emis în această parte o hotărîre nouă de respingere a pretențiilor. În rest hotărârea Judecătoriei Centru mun. Chișinău din 20 februarie 2014 s-a menținut (f.d. 194-202). În motivarea soluţiei instanţa de apel a indicat că dreptul de proprietate a lui Bîrsan Gheorghe asupra 1/6 cotă-parte din bunul imobil nr. cadastral 0100205145.01.038 și asupra a 1/3 cotă-parte din bunul imobil amplasat în bd Ștefan cel Mare nr. 71, mun. Chișinău nr. cadastral 0100205145.01.036 a fost înregistrat în Registrul bunurilor imobile și nu pot fi recunoscute ca fictive actele juridice încheiate, deoarece nu întrunesc condițiile specificate de art. 221 alin. (1) Codul civil.

Bîrsan Gheorghe nu recunoaște caracterul fictiv al tranzacțiilor respective și prin depunerea apelului confirmă dezacordul cu această opinie. Referitor la actele juridice contestate în partea ce ține de Sterlețcaia Maria și Guțu Galina a menținut soluția primei instanțe, indicînd că fictivitatea actelor juridice este dovedită inclusiv prin declarațiile avocatului acestora care a explicat că pîrîtele nu au atribuție la bunurile imobile date, nu gestionează și nu au avut acces la încăperi, nu au achitat sume bănești și nici nu cunoșteau că dețin bunurile în proprietate. A menționat că Bîrsan Gheorghe a semnat și participat personal la încheierea tranzacției cu Tulbu Valeriu, iar în interesele Mariei Sterlețcaia și Guțu Galina a acționat Bănărescu Anatolie în bază de procură.

La 28 ianuarie 2015 Țimbrovski Alexei a declarat recurs împotriva deciziei Curţii de Apel Chișinău din 11 decembrie 2014, cerînd admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel şi menținerea hotărîrii primei instanţe. În motivarea recursului Țimbrovski Alexei reiterînd circumstanțele pricinii a indicat că decizia instanței de apel este contradictorie și ilegală în fond. În conformitate cu art. 439 alin. (2) Codul de procedură civilă, după parvenirea dosarului, un complet din 3 judecători decide asupra admisibilităţii recursului, 3 dispune expedierea copiei de pe recurs intimatului, cu înştiinţarea despre necesitatea depunerii obligatorii a referinţei timp de o lună de la data primirii acesteia.

În cazul neprezentării referinţei în termenul stabilit, admisibilitatea recursului se decide în lipsa acesteia. În conformitate cu art. 441 Codul de procedură civilă, în cazul în care recursul este considerat admisibil, un complet din 5 judecători examinează fondul recursului. Prin încheierea Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie din 22 aprilie 2015 recursul declarat de Țimbrovski Alexei a fost considerat admisibil fără a fi prejudiciat fondul pricinii. În conformitate cu art. 442 alin. (1) Codul de procedură civilă, judecînd recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanţa verifică, în limitele invocate în recurs şi în baza referinţei depuse de către intimat, legalitatea hotărârii atacate, fără a administra noi probe.

În conformitate cu art. 444 Codul de procedură civilă, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Judecînd recursul declarat în limitele invocate pe baza materialelor din dosar, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că acesta este depus în termen, neîntemeiat şi care urmează a fi respins cu menţinerea deciziei instanţei de apel din următoarele motive. În conformitate cu art. 434 Codul de procedură civilă, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a deciziei integrale. Dispozitivul deciziei Curții de Apel Chișinău a fost pronunțat la 11 decembrie 2014 și ulterior expediat în adresa părţilor (f. d. 202). Astfel, recursul declarat de Țimbrovski Alexei la 28 ianuarie 2015 este depus în termen.

În conformitate cu art. 445 alin.(1) lit. a) Codul de procedură civilă, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs. Din materialele pricinii rezultă că la 26 aprilie 2010 Țimbrovski Alexei a încheiat cu Tulbu Valeriu acord, prin care au convenit ca în schimbul sumei de 400000 lei ultimul îi v-a transmite reclamantului în termen de pînă la 6 luni dreptul de proprietate asupra cotelor-părți din bunurile imobile nr. cadastral 0100205145.01.038 și nr. cadastral 0100205145.01.036 (f.d. 41). La 26 aprilie 2010 Tulbu Valeriu a încheiat cu Bîrsan Gheorghe și reprezentantul Bănărescu Anatolie care acționa în bază de procură în interesele Mariei Sterlețcaia și Guțu Galina contract de vînzare-cumpărare autentificat notarial, prin care a înstrăinat ½ cotă-parte din bunul imobil încăpere nelocativă cu suprafața totală de 249,3 m.p.

nr. cadastral 0100205145.01.038 situat în mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfînt 71 la prețul de 53000 lei (f.d. 7-9, 42-43). La 05 iulie 2010 Tulbu Valeriu a încheiat cu Bîrsan Gheorghe și reprezentantul Bănărescu Anatolie care acționa în bază de procură în interesele Mariei Sterlețcaia și Guțu Galina contract de vînzare-cumpărare autentificat notarial, prin care a înstrăinat bunul imobil din bd. Ștefan cel Mare nr. 71, mun. Chișinău cu suprafața totală de 210,3 m.p. nr. cadastral 0100205145.01.036 la prețul de 108000 lei (f.d. 10-12, 44- 45). Din extrasul din Registrul bunurilor imobile rezultă că la 02 iulie 2010 în baza contractului de vînzare-cumpărare nr. 8622 din 26 aprilie 2010 a fost înregistrat 4 dreptul de proprietate a lui Bîrsan Gheorghe asupra 1/6 cotă-parte și a Mariei Sterlețcaia asupra 1/6 cotă-parte din bunul imobil încăpere nelocativă cu suprafața totală de 249,3 m.p.

nr. cadastral 0100205145.01.038 situat în mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfînt 71, iar după Tulbu Valeriu a rămas înregistrat dreptul de proprietate a 1/6 în baza contractului de vînzare-cumpărare nr. 7771 din 18 decembrie 2009 înscriere efectuată la 31 decembrie 2009 (f.d. 177-178). Din extrasul din Registrul bunurilor imobile rezultă că la 04 august 2010 în baza contractului de vînzare-cumpărare nr. 15239 din 05 iulie 2010 a fost înregistrat dreptul de proprietate a lui Bîrsan Gheorghe, Sterlețcaia Maria și Guțu Galina asupra 1/3 cotă-parte fiecare din bunul imobil încăpere nelocativă cu suprafața totală de 210,3 m.p. nr. cadastral 0100205145.01.036 situat în mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfînt 71 (f.d.

179-180). La 10 martie 2011 Tulbu Valeriu a încheiat cu societatea cu răspundere limitată “Special Expert” contractul nr 12/2 privind executarea lucrărilor în subsol la bunurile imobile nr. cadastrale 0100205145.01.038 și 0100205145.01.036 situate în mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfînt 71 (f.d. 77-78). Tulbu Valeriu a încheiat cu societatea cu răspundere limitată “Special Expert” deviz local nr. 12/2 formular nr. 3 și 7 în care sunt descrise lucrările de reparație a obiectivului subsol mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfînt 71 (f.d. 73-76). Prin chitanțele nr. 4 din 16 martie 2011, nr. 11 din 21 aprilie 2011, nr. 14 din 04 mai 2011, nr. 16 din 25 mai 2011 și nr. 21 din 15 iunie 2011 societatea cu răspundere limitată “Special Expert” confirmă plățile efectuate de Tulbu Valeriu pentru lucrările de reparație (f.d.

68-72). La 26 aprilie 2013 Țimbrovski Alexei a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Tulbu Valeriu, Guțu Galina, Sterlețcaia Maria, Bîrsan Gheorghe și Bîrsan Liuba cu privire la declararea nulității contractelor de vînzare-cumpărare și obligarea transmiterii bunurilor imobile în proprietate conform acordului (f.d. 4-6). În ședința de judecată a primei instanțe din 20 noiembrie 2013 avocatul Tănase Oleg a înaintat demers în interesele lui Țimbrovski Alexei, prin care a renunțat la pretenția din acțiune privind obligarea lui Tulbu Valeriu să transmită în proprietate lui Țimbrovski Alexei bunurile imobile conform acordului din 26 aprilie 2010 (f.d.101). Instanțele judecătorești au emis hotărîrile sus-menționate (f.d.

107, 110-117, 194-202). Judecînd pricina în ordine de recurs, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie a constatat că instanţa de apel a emis o hotărîre legală. Argumentele invocate de Țimbrovschi Alexei în cererea de recurs poartă caracter declarativ şi nu pot fi reţinute. Contractele de vînzare-cumpărare din 26 aprilie 2010 și din 05 iulie 2010 contestate în prezenta acțiune au fost autentificate notarial și Bîrsan Gheorghe a înregistrat dreptul de proprietate asupra cotelor-părți a bunurilor imobile nr. cadastral 0100205145.01.038 și nr. cadastral 0100205145.01.036 situate în mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfînt în Registrul bunurilor imobile.

Conform art. 3 alin. (2) Legea cu privire la notariat nr. 1453-XV din 08 noiembrie 2002, actul notarial, purtînd sigiliul şi semnătura persoanei care desfăşoară activitate notarială, este de autoritate publică, se prezumă legal şi veridic şi are forţă probantă şi executorie. 5 Conform art. 5 alin. (1) Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998, sînt supuse înregistrării obligatorii bunurile imobile şi drepturile asupra lor indicate la art.4 alin.(2) şi (3). Conform art. 4 alin.(2) şi (3) Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998, obiecte ale înregistrării sînt bunurile imobile, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra lor.

La bunurile imobile ce se înregistrează în registrul bunurilor imobile se raportă: a) terenurile; b) clădirile şi construcţiile legate solid de pămînt; c) apartamentele şi alte încăperi izolate. Așadar, Bîrsan Gheorghe a respectat normele legale enunțate avînd în vedere că cota-parte în bunurile imobile litigioase a dobîndit-o în baza contractelor de vînzare-cumpărare autentificate notarial care au fost înregistrate corespunzător în Registrul bunurilor imobile. Or, conform 321 alin. (2) Codul civil, în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege.

În afară de aceasta, netemeinicia pretențiilor lui Țimbrovschi Alexei cu privire la declararea nulă a contractelor de vînzare-cumpărare din 26 aprilie 2010 și din 05 iulie 2010 încheiat între Tulbu Valeriu și Bîrsan Gheorghe în privința cotelor-părți în bunurile imobile nr. cadastral 0100205145.01.038 și nr. cadastral 0100205145.01.036 din bd. Ștefan cel Mare nr. 71, mun. Chișinău rezultă și din faptul că reclamantul nu a cerut recunoașterea valabilității acordului din 26 aprilie 2010 și recunoașterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile litigioase.

Or, în ședința de judecată a primei instanțe din 20 noiembrie 2013 avocatul Tănase Oleg a înaintat demers prin care a renunțat la pretenția din acțiune privind obligarea lui Tulbu Valeriu să transmită în proprietate lui Țimbrovski Alexei bunurile imobile conform acordului din 26 aprilie 2010 și prima instanță a încetat pricina civilă în această parte (f.d.101, 107). Sterlețcaia Maria și Guțu Galina hotărîrea primei instanțe cu apel nu au contestat. Bîrsan Gheorghe nu a fost împuternicit de Sterlețcaia Maria și Guțu Galina să atace cu apel hotărîrea primei instanțe. Prin urmare, instanța de apel eronat s-a pronunțat în privința legalității hotărîrii primei instanțe în partea anulării contractelor încheiate cu acestea.

În conformitate cu art. 442 alin. (1) Codul de procedură civilă, judecînd recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanţa verifică, în limitele invocate în recurs şi în baza referinţei depuse de către intimat, legalitatea hotărîrii atacate, fără a administra noi dovezi. Dat fiind că Sterlețcaia Maria și Guțu Galina nu au atacat hotărîrea primei instanțe și decizia instanței de apel, instanța de recurs consideră inoportun de a se expune asupra legalității hotărîrilor judecătorești emise în privința acestora.

Astfel, din considerentele menţionate şi avînd în vedere că argumentele invocate de Țimbrovschi Alexei poartă caracter declarativ şi nu au suport legal, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de a respinge recursul şi de a menţine decizia Curţii de Apel Chișinău din 11 decembrie 2014. 6 În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a), art. 445 alin. (3) Codul de procedură civilă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e Se respinge recursul declarat de Țimbrovski Alexei.

Se menţine decizia Curţii de Apel Chișinău din 11 decembrie 2014, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Țimbrovski Alexei împotriva lui Tulbu Valeriu, Guțu Galina, Sterlețcaia Maria, Bîrsan Gheorghe și Bîrsan Liuba cu privire la declararea nulității contractelor de vînzare-cumpărare și obligarea transmiterii bunurilor imobile în proprietate conform acordului. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedinte, Judecătorul: Valeriu Doagă Judecătorii: Ala Cobăneanu Nadejda Toma Liliana Catan Sveatoslav Moldovan 7