2ra-541/15 — Declararea nulităţii contractelor, anularea înregistrării dreptului de proprietate, compensarea cheltuielilor de judecată

prima instanţă: M. Diaconu nr. 2ra-541/15 instanţa de apel: V. Pruteanu, I. Cimpoi, A. Minciuna DECIZIE 08 aprilie 2015 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele, judecătorul: Nicolae Clima, Judecătorii: Valeriu Doagă, Ala Cobăneanu Nadejda Toma şi Sveatoslav Moldovan examinând recursul declarat de compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Tonco Domnica împotriva lui Vladimirov Alexandr, Vladimirov Liudmila şi compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată cu privire la declararea nulităţii contractelor, anularea înscrierii în Registrul bunurilor imobile, anularea actului de primire-predare, aducerea părţilor la poziţia iniţială şi compensarea cheltuielilor de judecată, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 29 octombrie 2014, prin care s-a respins apelul declarat de compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată şi s-a menţinut hotărârea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 24 decembrie 2013, prin care acţiunea a fost admisă c o n s t a t ă La 08 februarie 2012 Tonco Domnica a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Vladimirov Alexandr şi Vladimirov Liudmila cu privire la declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, anularea înscrierii în Registrul bunurilor imobile, aducerea părţilor la poziţia iniţială şi compensarea cheltuielilor de judecată. În motivarea cererii de chemare în judecată Tonco Domnica a indicat că la rugămintea lui Vladimirov Alexandr, cu care era în relaţii de prietenie, la 17 august 2011 a încheiat un contract în privinţa apartamentului său, necunoscând că este un contract de vânzare-cumpărare, deoarece nu a primit banii pentru apartament nici la încheierea contractului, nici după.

Pârâtul i-a explicat că au încheiat un contract de leasing şi că acest contract presupune transmiterea imobilului în folosinţă unei companii, în schimbul achitării unei sume. A insistat să încheie un contract cu Vladimirov Alexandr, prin care acesta să se oblige să îi restituie apartamentul, însă ultimul a refuzat. Consideră că contractul încheiat la 17 august 2011 urmează a fi declarat nul în temeiul art. 221 şi 228 Codul civil, deoarece pârâtul a dus-o în eroare şi prin viclenie a determinat-o să încheie contractul de vânzare-cumpărare. Cere Tonco Domnica declararea nulităţii contractului nr. 6798 din 17 august 2011 de vânzare-cumpărare a apartamentului nr. 15, strada Alba-Iulia, 14 mun. Chişinău, numărul cadastral 0100514.130.01.015, încheiat cu Vladimirov Alexandr la 17 august 2011, anularea înregistrării în Registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 15, strada Alba-Iulia, 14 mun.

Chişinău după Vladimirov Alexandr şi Vladimirov Ludmila cu revenirea părţilor la poziţia iniţială şi compensarea cheltuielilor de judecată (f.d. 3-5), 1 La 12 septembrie 2012 Tonco Domnica a depus cerere de chemare în judecată suplimentară împotriva lui Vladimirov Alexandr, Vladimirov Liudmila şi compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată solicitând declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului nr. 15, strada Alba-Iulia, 14 mun. Chişinău, numărul cadastral 0100514.130.01.015, încheiat cu Vladimirov Alexandr la 17 august 2011; declararea nulităţii contractului de leasing încheiat între compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată şi Vladimirov Alexandr la 19 august 2011; declararea nulităţii actului de predare-primire a apartamentului nr. 15, strada Alba-Iulia, 14 mun.

Chişinău, numărul cadastral 0100514.130.01.015, încheiat între compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată şi Vladimirov Alexandr la 19 august 2011; aducerea părţilor la poziţia iniţială prin anularea înscrierii privind dreptul de proprietate a companiei de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată asupra apartamentului nr. 15, strada Alba-Iulia, 14 mun. Chişinău, numărul cadastral 0100514.130.01.015 în Registrul bunurilor imobile în temeiul contractului de leasing din 19 august 2011. În motivarea cererii de chemare în judecată suplimentară Tonco Domnica a indicat că la 19 august 2011 Vladimirov Alexandr a încheiat cu compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată contract de leasing, prin care primul a transmis apartamentul său în schimbul achitării sumei de 10 000 Euro pe termen de 20 ani (f.d.

25-27). Prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 24 decembrie 2013 s-a admis acţiunea Domnicăi Tonco. S-a declarat nul contractul vânzare-cumpărare a apartamentului nr. 15, strada Alba- Iulia, 14 mun. Chişinău, numărul cadastral 0100514.130.01.015, încheiat între Tonco Domnica şi Vladimirov Alexandr la 17 august 2011 şi contractul încheiat între compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată şi Vladimirov Alexandr la 19 august 2011. S-a declarat nul actul de predare-primire a apartamentului nr. 15 strada Alba Iulia 14, mun. Chişinău. S-au întors părţile la poziţia iniţială prin anularea înscrierii privind dreptul de proprietate a companiei de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată asupra apartamentului nr. 15, strada Alba-Iulia, 14 mun.

Chişinău, numărul cadastral 0100514.130.01.015 în Registrul bunurilor imobile în temeiul contractului de vânzare- cumpărare din 17 august 2011 şi contractului de leasing din 19 august 2011 (f.d. 111, 114- 117). La 13 ianuarie 2014 compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată a depus apel nemotivat împotriva hotărârii Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 24 decembrie 2013, iar ulterior apel motivat împotriva aceleiaşi hotărâri (f.d. 120-121; 134-136). La 23 ianuarie 2014 Vladimirov Alexandr şi Vladimirov Liudmila au declarat apel nemotivat împotriva hotărârii Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 24 decembrie 2013 (f.d.

121). Prin încheierea din 23 aprilie 2014 nu s-a dat curs cererii de apel declarate de Vladimirov Alexandr şi Vladimirov Liudmila; s-a comunicat apelanţilor despre necesitatea prezentării dovezii de plată a taxei de stat şi apelului motivat până la 11 iunie 2014 şi s-a explicat că dacă nu vor lichida neajunsurile menţionate şi nu vor prezenta dovada de plată a taxei de stat şi apelul motivat în termenul acordat, cererea de apel nu va fi considerată depusă şi va fi restituită (f.d. 183). Prin încheierea Curţii de Apel Chişinău din 29 octombrie 2014 s-a restituit apelul declarat de Vladimirov Alexandr şi Vladimirov Liudmila (f.d. 181a). 2 Curtea de Apel Chişinău prin decizia din 29 octombrie 2014 a respins apelul declarat de compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată şi a menţinut hotărârea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 24 decembrie 2013 (f,d, 178- 181). La 24 decembrie 2014 compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată a declarat recurs împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 29 octombrie 2014, solicitând admiterea acestuia, casarea ambelor hotărâri judecătoreşti şi emiterea unei noi hotărâri de respingere a acţiunii. În motivarea cererii de recurs compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată a indicat că este cumpărător de bună-credinţă a apartamentului nr. 15, strada Alba-Iulia, 14 mun. Chişinău. Contractul de vânzare-cumpărare a imobilului a fost autentificat notarial şi înregistrat în Registrul bunurilor imobile, iar Vladimirov Alexandr achită ratele de leasing regulat.

Instanţele de judecată eronat au admis proba cu martorii. La 30 decembrie 2014 compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată a declarat recurs suplimentar solicitând admiterea acestuia, casarea ambelor hotărâri judecătoreşti, emiterea unei noi hotărâri de respingere a acţiunii şi compensarea cheltuielilor de judecată în mărime de 9 546,09 lei, inclusiv taxa de stat achitată la depunerea cererii de apel în mărime de 3 668,31 lei, la depunerea cererii de recurs în mărime de 2 877,78 lei şi cheltuieli de asistenţă juridică în mărime de 3 000 lei. În conformitate cu art. 439 alin. (2) Codul de procedură civilă, după parvenirea dosarului, un complet din 3 judecători decide asupra admisibilităţii recursului, dispune expedierea copiei de pe recurs intimatului, cu înştiinţarea despre necesitatea depunerii obligatorii a referinţei timp de o lună de la data primirii acesteia.

În cazul neprezentării referinţei în termenul stabilit, admisibilitatea recursului se decide în lipsa acesteia. Completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie prin încheierea din 18 martie 2015 a considerat recursul admisibil, fără a prejudicia fondul. În conformitate cu art. 441 şi art. 442 alin. (1) Codul de procedură civilă, în cazul în care recursul este considerat admisibil, un complet din 5 judecători examinează fondul recursului, verificând în limitele invocate în recurs şi în baza referinţei depuse de către intimat, legalitatea hotărârii atacate, fără a administra noi probe. În conformitate cu art. 444 Codul de procedură civilă, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces.

Verificând argumentele invocate de compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată în cererea de recurs pe baza materialelor din dosar, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul este depus în termen, neîntemeiat care urmează a fi respins cu menţinerea hotărârilor judecătoreşti din următoarele motive. În conformitate cu art. 434 alin. (1) Codul de procedură civilă, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Curtea de Apel Chişinău a expediat în adresa părţilor copia deciziei din 29 octombrie 2014 la 11 noiembrie 2014 (f.d. 182). Prin urmare, recursul declarat de compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată la 24 decembrie 2014 este depus în termen.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) Codul de procedură civilă, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs. 3 Din actele pricinii rezultă că la 17 august 2011 Tonco Domnica şi Vladimirov Alexandr au încheiat contract de vânzare-cumpărare a apartamentului nr. 15, strada Alba- Iulia,14, mun. Chişinău, fiind înregistrat la Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău în aceeaşi zi (f.d.8-9). La 19 august 2011 Vladimirov Alexandr şi Vladimirov Liudmila au încheiat cu compania de leasing ,,Locuinţă accesibilă” societate cu răspundere limitată contract de leasing în privinţa apartamentului nr. 15, strada Alba-Iulia, 14, mun.

Chişinău, prin care Vladimirov Alexandr a primit suma de 10 000 Euro până la 19 august 2031 (f.d. 29-32). La 19 august 2011 Vladimirov Alexandr şi compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată au întocmit act de primire-predare a apartamentului nr. 15, strada Alba-Iulia,14, mun. Chişinău (f.d. 34). Tonco Domnica a depus prezenta cerere de chemare în judecată, iar instanţele judecătoreşti au emis hotărârile menţionate. Judecând pricina în ordine de recurs, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că instanţele judecătoreşti au aplicat şi interpretat corect normele de drept material şi procedural. Conform art. 221 alin. (1) Codul civil, actul juridic încheiat fără intenţia de a produce efecte juridice (actul juridic fictiv) este nul.

Din sensul acestei norme de drept rezultă că actul juridic încheiat fără intenţia de a produce efecte juridice este lovit de nulitate absolută, doar în cazul în care lipseşte unul din elementele definitorii ale actului juridic consfinţit în art. 195 Codul civil– intenţia de a da naştere, modifica, sau stinge drepturi şi obligaţii civile. Manifestarea de voinţă în cazul actului juridic fictiv este falsă şi are ca scop inducerea în eroare a altor persoane, creând aparenţa existenţei actului juridic în realitate, însă în speţă, cum a fost menţionat. În conformitate cu art. 123 alin. (6) Codul de procedură civilă, faptele invocate de una din parţi nu trebuie dovedite în măsura în care cealaltă parte nu le-a negat.

Tonco Domnica susţine că locuieşte în apartamentul litigios până în prezent. Martorul Grigerova Tatiana, audiat în şedinţa de judecată a comunicat că Vladimirov Alexandr a încheiat cu Tonco Domnica înţelegere verbală conform căreia apartamentul este al ultimei, că contractul de leasing va fi fictiv şi că Tonco Domnica nu avea intenţia de a înstrăina apartamentul(f.d. 107-108). Că Tonco Domnica nu avea intenţia de a înstrăina apartamentul litigios a declarat în şedinţa de judecată şi martorul Coceatcova Irina (f.d. 109-110). Martorul Coceatcova Irina a mai invocat că a întocmit un proiect al înţelegerii dintre Tonco Domnica şi Vladimirov Alexamdr, pe care ultimul a refuzat să-l semneze. De altfel, martorul Grigerova Tatiana a comunicat că Vladimirov Alexandr închiriază spaţiu locativ pentru a trăi până în prezent (f.d.

107). Prin urmare, intenţia Domnicăi Tonco şi a lui Vladimirov Alexandr la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu a fost reală - a vânzătorului de a vinde imobilul şi a cumpărătorului de a intra în posesia apartamentului, contractul de vânzare-cumpărare din 17 august 2011 fiind încheiat cu scopul asigurării contractului de leasing din 19 august 2011. Or, actele juridice fictive şi cele simulate au menirea să creeze o aparenţă juridică pentru terţi şi implică o neconcordanţă între voinţa reală şi voinţa declarată, această neconcordanţă având ca scop inducerea în eroare a terţilor. Aşadar, încheierea contractului nu a avut scop producerea efectelor juridice caracteristice contractului de vânzare-cumpărare şi lipsa intenţiei de a da naştere, a modifica sau a stinge drepturi şi obligaţii civile atrage nulitatea absolută a acestuia.

Tonco Domnica locuieşte în apartamentul în litigiu şi achită serviciile comunale pe acest apartament şi după încheierea contractului de vânzare-cumpărare (f.d. 71-80). 4 În referinţa depusă compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată a comunicat că în vara anului 2011 Tonco Domnica şi Alexandrov Vladimir s-au adresat cu cerere cu scopul de a obţine resurse financiare prin intermediul contractării unui leasing financiar, pe care a respins-o din motivul neclarităţii relaţiei dintre aceştia (f.d. 39). Cunoscând că proprietarul apartamentului este Tonco Domnica şi insistând la schimbarea proprietarului pentru încheierea contractului de leasing, recurentul de fapt a favorizat încheierea unui contract fictiv de vânzare-cumpărare a apartamentului.

În afară de aceasta, contractul de vânzare-cumpărare din 17 august 2011 a fost încheiat prin dol. Conform art. 228 alin. (1) Codul civil, actul juridic a cărui încheiere a fost determinată de comportamentul dolosiv sau viclean al uneia din părţi poate fi declarat nul de instanţa de judecată chiar şi în cazul în care autorul dolului estima că actul juridic este avantajos pentru cealaltă parte. Din sensul acestei norme de drept rezultă că pentru constituirea dolului sunt necesare două elemente constitutive: elementul subiectiv, care constă în intenţia de a induce în eroare o persoană pentru a o determina să încheie un act juridic şi elementul obiectiv, care constă în utilizarea diferitor mijloace viclene pentru realizarea intenţiei în eroare.

Argumentele reclamantei în cererea de chemare în judecată şi explicaţiile martorilor confirmă că Tonco Domnica a fost determinată de Vladimirov Alexandr prin mijloace viclene să încheie contractul de vânzare-cumpărare. Or, prin dol de reticenţă se înţelege situaţia atunci când una din părţi trece sub tăcere intenţionat anumite împrejurări care prezintă interese esenţial, determinant pentru cealaltă parte şi pe care autorul dolului, dacă era loial şi de bună credinţă, trebuie să le comunice. Astfel, Tonco Domnica a fost indusă în eroare de Vladimirov Alexandr privitor la natura contractului ce urma să îl încheie. Conform art. 923 alin. (1) Codul civil, prin contractul de leasing, o parte (locator) se obligă, la cererea unei alte părţi (locatar), să asigure posesiunea şi folosinţa temporară a unui bun, cumpărat sau produs de locator, contra unei plăţi periodice (rate de leasing).

Conform art. 3 Legea cu privire la leasing nr. 59 –XVI din 28 aprilie 2005 prin contract de leasing se înţelege contract în a cărui bază o parte (locator) se obligă, la cererea unei alte părţi (locatar), să îi asigure posesiunea şi folosinţa temporară a unui bun, contra unei plăţi periodice (rată de leasing), achiziţionat sau produs de locator, iar la expirarea contractului să respecte dreptul de opţiune al locatarului de a cumpăra bunul, de a prelungi contractul de leasing ori de a face să înceteze raporturile contractuale. Conform art. 4 alin. (1) lit. e) Legea cu privire la leasing nr. 59 –XVI din 28 aprilie 2005, în sensul prezentei legi, leasingul poate avea următoarele forme: lease-back, operaţiune în cadrul căreia o parte transmite unei alte părţi dreptul de proprietate asupra unui bun în scopul de a-l lua ulterior în leasing.

Din sensul acestei norme de drept se deduce că doar proprietarul bunului poate avea calitatea de locatar şi este în drept să încheie acte juridice de dispoziţie cu bunul care îi aparţine. Prin urmare, instanţele de judecată just au ajuns la concluzia că contractul de vânzare-cumpărare din 17 august 2011 este fictiv anulând şi contractul de leasing din 19 august 2011, care este un contract subsecvent primului. Conform art. 219 alin. (1) şi (2) Codul civil, actul juridic nul încetează cu efect retroactiv din momentul încheierii. Dacă din conţinutul său rezultă că poate înceta numai pentru viitor, actul juridic nu va produce efecte pentru viitor. 5 Fiecare parte trebuie să restituie tot ceea ce a primit în baza actului juridic nul, iar în cazul imposibilităţii de restituire, este obligată să plătească contravaloarea prestaţiei.

În corespundere cu norma de drept citată, instanţele de judecată au întors părţile la poziţia iniţială şi au anulat în Registrul bunurilor imobile înscrierea privind dreptul de proprietate a companiei de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată asupra apartamentului nr. 15, strada Alba Iulia, 14, mun.

Chişinău, numărul cadastral 0100514.130.01.015 în temeiul contractului de vânzare-cumpărare din 17 august 2011 şi contractului de leasing din 19 august 2011. Astfel, din considerentele menţionate şi având în vedere că prima instanţă şi instanţa de apel au examinat pricina sub toate aspectele şi au emis hotărâri legale, iar argumentele invocate de compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată în cererea de recurs sunt neîntemeiate şi poartă caracter declarativ, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul şi de a menţine hotărârile judecătoreşti. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a), alin. (3) Codul de procedură civilă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e Se respinge recursul declarat de compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată.

Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 29 octombrie 2014 şi hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 24 decembrie 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Tonco Domnica împotriva lui Vladimirov Alexandr, Vladimirov Liudmila şi compania de leasing ,,Locuinţa accesibilă” societate cu răspundere limitată cu privire la declararea nulităţii contractelor, anularea înscrierii în Registrul bunurilor imobile, anularea actului de primire-predare, aducerea părţilor la poziţia iniţială şi compensarea cheltuielilor de judecată. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedinte, judecătorul: /semnătura/ Nicolae Clima Judecătorii: /semnătura/ Valeriu Doagă /semnătura/ Ala Cobăneanu /semnătura/ Nadejda Toma /semnătura/ Sveatoslav Moldovan Copia corespunde originalului judecător Sveatoslav Moldovan 6