2ra-88/15 — Privind recunoaşterea dreptului de proprietate, declararea nulităţii parţiale a contractelor de ipotecă

Dosarul nr. 2ra-88/15 Instanţa de fond: Judecătoria Centru – Vl. Braşoveanu Instanţa de apel: CA Chişinău - L. Popova, M. Moraru, A. Panov Republica Moldova Curtea Supremă de Justiţie DECIZIE 28 ianuarie 2015 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit în componenţa: Preşedintele completului, judecătorul: Svetlana Filincova, Judecători: Tamara Chişca-Doneva, Elena Covalenco, Dumitru Mardari, Maria Ghervas, examinînd recursul, declarat de către Societatea cu Răspundere Limitată „Tivali – Com” în proces de insolvabilitate în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de către Alexandr Terzi împotriva Întreprinderii Individuale „Tomailî – Argo”, Societăţii cu Răspundere Limitată „Tivali – Com” şi Băncii Comerciale „Banca de Economii” Societatea pe Acţiuni privind recunoaşterea dreptului de proprietate, declararea nulităţii parţiale a contractelor de ipotecă, anularea grevărilor şi sechestrelor aplicate asupra bunului imobil, dispunerea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău la efectuarea modificărilor în Registrul bunurilor imobile, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 03 septembrie 2014, prin care s- au respins cererile de apel declarate de Banca Comercială „Banca de Economii” Societatea pe Acţiuni, Societatea cu Răspundere Limitată „Tivali – Com” în proces de insolvabilitate, „Roseau Alliance” LLP, s-a menţinut hotărîrea Judecătoriei Centru mun.

Chişinău din 18 decembrie 2013, CONSTATĂ : 1 La 28 februarie 2013 Alexandr Terzi a înaintat cerere de chemare în judecată împotriva ÎI „Tomailî – Argo”, SRL „Tivali – Com” şi BC „Banca de Economii” SA privind recunoaşterea dreptului de proprietate, declararea nulităţii parţiale a contractelor de ipotecă, anularea grevărilor şi sechestrelor aplicate asupra bunului imobil, dispunerea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău la efectuarea modificărilor în Registrul bunurilor imobile. În motivarea cererii reclamantul a invocat că la 23 februarie 2011 a încheiat cu ÎI „Tomailî – Argo” contractul de investiţie nr. 121-11/02 prin care Alexandr Terzi a participat la finanţarea construcţiei - obiectul imobil pe adresa din str. Tolstoi, 74, ap. 121 mun.

Chişinău, iar pîrîtul şi-a asumat obligaţiunea să construiască din contul investiţiilor, să dea în exploatare obiectul imobiliar şi să-l transmită în proprietatea beneficiarului. Alexandr Terzi a mai menţionat că în conformitate cu pct. 2.2 lit. a), sub pct. 12 lit. e) al contractului ÎI „Tomailî – Argo” era obligată să organizeze predarea blocului locativ finit comisiei de recepţie nu mai tîrziu de 30 iulie 2012, iar conform lit. g) după achitarea financiară integrală, să transmită imobilul clientului şi toate actele necesare pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilului. Reclamantul a susţinut că şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale şi a achitat integral suma de 42.435 euro, ce constituie investiţia pentru construcţia apartamentului nr. 121 cu 3 odăi din imobilul de pe str. Tolstoi, 74 mun.

Chişinău, însă ÎI „Tomailî – Argo” nu a întreprins măsuri concrete de a da casa în exploatare, încălcînd termenul limită indicat în contract. Astfel antreprenorul nu a transmis actele necesare pentru a înregistra dreptul de proprietate a apartamentului, iar din informaţiile de care dispune pîrîtul la etapa iniţială a construcţiilor a creditat sume enorme de bani de la bănci comerciale şi ca garanţie pentru rambursarea creditelor a pus în gaj terenul destinat construcţiilor şi însăşi construcţia viitoare. În cadrul examinării cauzei prin încheierea Judecătoriei Centru mun. Chişinău din 28 mai 2013 a dispus atragerea în proces în calitate de copîrîţi SRL „Tivali – Com” şi BC „Banca de Economii” SA (f.d.

47). La 26 iulie 2013 reclamantul a înaintat cerere de modificare şi concretizare a pretenţiilor prin care a solicitat recunoaşterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 121 cu 3 (trei) odăi, scara 2, etajul 11, cu suprafaţa de 123 m.p. din complexul locativ din str. Tolstoi, 74 mun. Chişinău; declararea nulităţii contractelor de ipotecă nr. 2467 din 07 iulie 2011, nr. 4036 din 24 septembrie 2011, nr. 4029 din 30 septembrie 2011 încheiat între SC „Tivali – Com” şi BC „Banca de Economii” SA, în partea grevării apartamentului nr. 121 cu 3 odăi, scara 2, etajul 11 cu suprafaţa de 123 m.p. din str. Tolstoi, 74 mun.

Chişinău; anularea tuturor grevărilor, sechestrelor aplicate pe apartamentul menţionat cu radierea din Registrul bunurilor imobile a dreptului la ipotecă asupra apartamentului, înregistrat în baza contractelor de ipotecă, încuviinţarea OCT Chişinău filiala ÎS „Cadastru” să radieze din Registrul 2 bunurilor imobile toate grevările, sechestre şi dreptul de ipotecă asupra apartamentului şi să înregistreze în Registrul bunurilor imobile dreptul de proprietate a reclamantului asupra apartamentului (f.d. 49-53). Alexandr Terzi în motivarea cererii de modificare şi concretizare a pretenţiilor a invocat că terenul împreună cu imobilul din str. Tolstoi, 74 mun. Chişinău a fost transmis în posesia BC „Banca de Economii” SA pentru stingerea datoriei pe care o avea ÎI „Tomailî – Argo” către bancă, iar la 07 iulie 2011 prin tender, construcţia nefinalizată a fost vîndută SC „Tivali – Com”.

Astfel la 18 iulie 2011 între ÎI „Tomailî – Argo” şi SC „Tivali – Com” a fost încheiat acordul de confirmare şi executare a obligaţiilor. În baza acestui acord părţile au convenit că SC „Tivali – Com” confirmă că contractele anterioare încheiate între ÎI „Tomailî – Argo” şi clienţii – investitori se vor executa în mărimea şi modul în care au fost încheiate fără a mai fi percepute careva plăţi de pe clienţi, iar ÎI „Tomailî – Argo” se obligă să transmită prin act de predare – primire contractele de investiţie încheiate, informînd despre acest fapt clienţii. Iar în baza acordului succesor în drepturi a ÎI „Tomailî – Argo” a devenit SC „Tivali – Com”, care şi urmează să execute integral şi în modul stabilit obligaţiile asumate de ÎI „Tomailî – Argo”.

Prin hotărîrea Judecătoriei Centru mun. Chişinău din 18 decembrie 2013 s-a admis acţiunea lui Alexandr Terzi: - s-a recunoscut dreptul de proprietate a lui Alexandr Terzi asupra apartamentului nr. 121 cu 3 odăi, scara 2, etajul 11 cu suprafaţa de 123 m.p., situat în complexul locativ imobilul de pe str. Tolstoi, 74 mun. Chişinău; - s-a declarat nule: contractul de ipotecă nr. 2967 din 07 iulie 2011, acordul adiţional nr. 4036 din 29 septembrie 2011 şi contractul de ipotecă viitor nr. 4029 din 30 septembrie 2011 încheiate între SRL „Tivali – Com” şi BC „Banca de Economii” SA în partea grevării apartamentului nr. 121 cu 3 odăi, scara 2 etajul 11 cu suprafaţa de 123 m.p. situat pe str. Tolstoi, 74 mun.

Chişinău cu dispunerea radierii din Registrul bunurilor imobile a dreptului la ipotecă asupra acestui apartament înregistrat în temeiul acestor acte; - s-a anulat toate grevările şi sechestrele aplicate pe apartamentul nr. 121 cu 3 odăi, scara 2 etajul 11, cu suprafaţa de 123 m.p. situat pe str. Tolstoi, 74 mun. Chişinău, care decurg din contractul de ipotecă nr. 2967 din 07 iulie 2011, acordul adiţional nr. 4036 din 29 septembrie 2011 şi contractul de ipotecă viitor nr. 4029 din 30 septembrie 2011 încheiate între SRL „Tivali – Com” şi BC „Banca de Economii” SA; - s-a încasat în mod solidar din contul ÎI „Tomailî – Argo”, SRL „Tivali – Com” şi BC „Banca de Economii” SA în beneficiul lui Alexandr Terzi taxa de stat achitată la depunerea cererii în mărime de 1.000 lei; - s-a încasat în mod solidar din contul ÎI „Tomailî – Argo”, SRL „Tivali – Com” şi BC „Banca de Economii” SA în beneficiul statului taxa de stat în mărime de 20.088 lei (f.d.

82, 90 – 93). 3 BC „Banca de Economii” SA, SRL „Tivali – Com” şi „Roseaua Alliance” LLP la data de 02 ianuarie 2014 au declarat apel împotriva hotărîrii, solicitînd admiterea acestuia, casarea hotărîrii instanţei de fond şi emiterea unei noi hotărîri prin care să fie respinsă acţiunea înaintată de către Alexandr Terzi (f.d. 87, 89, 100-101, 113 - 116). Curtea de Apel Chişinău prin încheierea din 23 aprilie 2014 a admis cererea înaintată de către „Roseau Alliance” LLP şi a dispus înlocuirea părţii BC „Banca de Economii” SA cu succesorul ei în drepturi „Roseau Alliance” LLP (f.d. 120 – 122). Iar prin încheierea instanţei de apel din 14 mai 2014 s-a dispus înlocuirea părţii „Roseau Alliance” LLP cu succesorul ei în drepturi SC „Exfactor – Grup” (f.d.

135 138). Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 03 septembrie 2014 s-a respins apelurile declarate de BC „Banca de Economii” SA, SRL „Tivali – Com”, „Roseaua Alliance” LLP, s-a menţinut hotărîrea Judecătoriei Centru mun. Chişinău din 18 decembrie 2013 (f.d. 155 - 160). La 12 noiembrie 2014 SRL „Tivali – Com” în proces de insolvabilitate a înaintat cerere de recurs împotriva hotărîrii Judecătoriei Centru mun. Chişinău din 18 decembrie 2013 şi deciziei Curţii de Apel Chişinău din 03 septembrie 2014, solicitînd casarea acestora cu remiterea cauzei în instanţa de fond. În motivarea cererii de recurs recurentul a invocat că decizia instanţei de apel este adoptată cu încălcarea şi aplicarea eronată a normelor de drept material şi procedural.

Conform prevederilor art. 434 alin. (1) CPC recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a deciziei integrale . Materialele cauzei atestă, că decizia Curţii de Apel Chişinău a fost pronunţată la 03 septembrie 2014 şi a fost expediată părţilor la 08 septembrie 2014 (f.d. 161), iar cererea de recurs a fost depusă la 12 noiembrie 2014. Reieşind din faptul că la materialele cauzei lipseşte dovada recepţionării deciziei, cererea de recurs se consideră a fi depusă în termen. Examinînd argumentele invocate în recurs în raport cu actele cauzei, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie conchide că recursul declarat urmează a fi admis.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) CPC RM instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanţei de apel şi să trimită pricina spre rejudecare în instanţa de apel în toate cazurile în care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanţa de recurs. Conform art. 373 alin. (5) CPC instanţa de apel este obligată să se pronunţe asupra tuturor motivelor invocate în apel. Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit consideră că, concluziile instanţelor ierahic inferioare sînt premature şi au fost emise cu încălcarea normelor de drept procedural.

4 Din materialele cauzei se constată că, la 02 ianuarie 2014 BC „Banca de Economii” SA, SRL „Tivali – Com” şi „Roseaua Alliance” LLP au declarat apel împotriva hotărîrii primei instanţe prin care s-a admis cererea de chemare în judecată înaintată, solicitînd admiterea apelului, casarea hotărîrii instanţei de fond şi emiterea unei noi hotărîri prin care să fie respinsă acţiunea înaintată de către Alexandr Terzi. Examinînd apelul declarat de BC „Banca de Economii” SA, SRL „Tivali – Com” şi „Roseaua Alliance” LLP, instanţa de apel a considerat necesar de a respinge cererea de apel, cu menţinerea hotărîrii primei instanţe.

În cererea de apel apelantul administratorul insolvabilităţii SRL „Tivali – Com” în proces de insolvabilitate a invocat faptul neparticipării acestuia în şedinţa instanţei de fond, cauza fiind examinată şi adoptată hotărîrea în absenţa lor fără citarea legală a administratorului insolvabilităţii SRL „Tivali – Com”, care se află în proces de insolvabilitate. Astfel, Colegiul apreciază că instanţele ierarhic inferioare au încălcat normele de drept procedural, nu au garantat administratorului insolvabilităţii SRL „Tivali – Com” posibilitatea de a fi prezent în şedinţa de judecată şi, respectiv, de a prezenta probe şi alte date importante pentru soluţionarea pricinii, precum şi de a participa la dezbaterile judiciare, de a înainta obiecţii şi a da explicaţii.

Din materialele cauzei rezultă că Judecătoria Centru mun. Chişinău la 18 octombrie 2013 a fost informată că SRL „Tivali – Com” se află în proces de insolvabilitate şi că în caz de existenţă pe rolul instanţelor judecătoreşti a litigiului în care parte este SRL „Tivali – Com”, urmează să fie citat administratorul ÎI „Chicu Dumitru” (f.d. 102). O astfel de citaţie lipseşte la materialele dosarului, deşi potrivit art. 79 al Legii insolvabilităţii cauzele pendinte cu privire la bunurile debitorului se preiau de administratorul insolvabilităţii. Conform art. 105 alin. (1) CPC citaţia şi înştiinţarea se trimit prin scrisoare recomandată cu aviz de primire sau prin persoana împuternicită de judecată.

Data înmînării citaţiei sau înştiinţării se înscrie pe citaţie sau înştiinţare în partea care se înmînează destinatarului, precum şi pe cotor, care se restituie instanţei. În circumstanţele constatate, instanţa de recurs ajunge la concluzia că, fiind examinat în fond dosarul în absenţa administratorului insolvabilităţii SRL „Tivali – Com”, ultimul a fost lezat în drepturile procedurale prevăzute de art. 56 CPC, în posibilitatea de a-şi apăra drepturile încălcate sau contestate, libertăţile şi interesele legitime, nefiind respectat de instanţele judecătoreşti inferioare unul din principiile fundamentale ale dreptului procedural civil prevăzut în art. 26 CPC – condradictorialitatea şi egalitatea părţilor în proces.

De asemenea Curtea de Apel Chişinău la examinarea cererii de apel nu s-a expus în privinţa tuturor cerinţelor înaintate de administratorul insolvabilităţii SRL „Tivali – Com” în cererea de apel. Or, judecînd în echitate, instanţa de apel, urma să se expună asupra tuturor motivelor invocate în apel, în privinţa circumstanţelor şi raporturilor juridice între 5 părţi, precum şi asupra problemelor indicate în aceasta, în conformitate cu art. 130 CPC, instanţa judecătorească apreciază probele după intima ei convingere, bazată pe cercetarea multispectuală, completă, nepărtinitoare şi nemijlocită a tuturor probelor din dosar în ansamblu şi interconexiunea lor, călăuzindu-se de lege. Astfel Curtea de Apel Chişinău la adoptarea deciziei nu a luat în consideraţie faptul că are obligaţia de a motiva decizia în totalitate, urmînd a fi date răspunsuri complete la argumentele invocate în apel, fapt ignorat de instanţa de apel.

Conform jurisprudenţei CEDO, instanţele de judecată, inclusiv instanţele de apel sînt obligate de a motiva hotărîrile sale. În special, decizia trebuie să conţină circumstanţele cauzei, constatate de instanţă, probele pe care se întemeiază concluziile ei referitor la admiterea sau respingerea acţiunii, alte chestiuni ce au fost soluţionate în cadrul judecării pricinii, legea materială şi procedurală aplicată în cadrul judecării pricinii, argumentele instanţei în caz de respingere a unor probe prezentate de participanţi ş.a. (hotărîrea Plenului CSJ a RM din 03.10.2005 nr. 15 – cu privire la examinarea pricinilor civile în ordine de apel).

Instanţa de recurs reaminteşte că, obligaţia de motivare a hotărîrilor judecătoreşti îşi are izvorul în dreptul oricărei părţi în cadrul unei proceduri să prezinte judecătorului observaţiile şi argumentele sale (CEDO, hotărîrea Werner c. Austria din 24.11.1997), combinat cu dreptul părţilor şi că aceste observaţii şi argumente să fie examinate în mod efectiv (CEDO, hotărîrea Van de Hurk c. Olanda din 19.04.1994), iar obligaţia de motivare a hotărîrilor este singurul mijloc prin care se poate verifica respectarea drepturilor menţionate anterior, piloni de bază ai dreptului la un proces echitabil. Astfel, absenţa unei explicaţii detaliate a constatării unei „neglijenţe grosolane” (cauza Georgiadis contra Greciei) a evidenţiat o încălcare, deoarece lipsa de precizie a conceptului care era hotărîtor pentru solicitarea de despăgubiri de către reclamant, necesita o motivare mai detaliată.

Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit menţionează, ca recomandare Curtea a statuat în aceste cauze, măsura obligării la oferirea de motivări poate varia în funcţie de natura deciziei. Astfel, era necesar să se ţină cont de diversitatea solicitărilor pe care le poate face un reclamant în cadrul examinării cauzei, ca şi de diferenţele din Statele contractante în privinţa prevederilor legale, a reglementărilor obişnuite, a avizului juridic şi a prezentării şi redactării hotărîrilor – cu alte cuvinte, a tuturor circumstanţelor cauzei. De asemenea Colegiul atenţionează că instanţele de judecată au acţionat în contradicţie cu prevederile art. 138 CPC. Potrivit prevederilor art. 138 alin. (4) CPC înscrisul se depune în original sau în copie autentificată în modul stabilit de lege, indicîndu-se locul de aflare a originalului.

Înscrisul se depune în original cînd, conform legii sau unui alt act normativ, circumstanţele pricinii trebuie confirmate numai cu documente în original 6 sau cînd copiile de pe documentul prezentat au cuprinsuri contradictorii, precum şi în alte cazuri cînd instanţa consideră necesară prezentarea originalului. Însă, contrar normei citate, din materialul probator al cauzei rezultă, că majoritatea înscrisurilor prezentate de părţi sunt în xerocopii neautentificate, motiv din care instanţa de recurs este în imposibilitate de a se expune asupra autenticităţii conţinutului acestora. În acelaşi timp instanţa de recurs constată că instanţele ierarhic inferioare au declarat nule contracte, care nu au fost cercetate şi anexate la materialele cauzei (contractul de ipotecă, acordul adiţional, precum şi contractul de vînzare – cumpărare).

Astfel, Colegiul menţionează că, motivarea care stă la baza deciziei trebuie să trateze separat fiecare dintre problemele punctuale ridicate de fiecare parte, cu excepţia situaţiei în care mijlocul respectiv de apărare era de natură să influienţeze definitiv soluţionarea cauzei. Potrivit art. 130 în coroborare cu art. 239 CPC, hotărîrea judecătorească trebuie să fie legală şi întemeiată şi urmează să conţină, în special, circumstanţele pricinii, constatate de instanţă, probele pe care se întemeiază concluziile ei privitoare la aceste circumstanţe, argumentele invocate de instanţă la respingerea unor probe şi legile de care s-a călăuzit instanţă. De asemenea, instanţa de recurs, relevă că, decizia instanţei de apel trebuie să fie cît posibil de concisă.

Ea poate fi întocmită liber, dar trebuie să corespundă tuturor normelor de drept, să fie clară, înţeleasă de părţile implicate în litigiu şi să răspundă în mod sigur şi expres la toate cererile şi obiecţile formulate de apelant, recurent şi intimat. Astfel, formulările din conţinutul deciziei trebuie să corespundă exigenţilor de: corectitudine, certitudine, concreteţe, deplinătate, claritate, consecutivitate, logică, elocvenţă, lipsă de rezerve, sobrietate, oficilitate şi pertinenţă. În aceste condiţii, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit apreciază căinstanţa de judecată era obligată să analizeze atent circumstanţele cauzei, pentru a evita orice atingere adusă însăşi substanţei dreptului la un tribunal.

Colegiul reţine neclaritate şi în dispozitivul hotărîrii primei instanţie menţinute ulterior fără modificări de către instanţa de apel. Astfel instanţa a dispus anularea tuturor grevărilor şi sechestrului neindicînd care sînt acestea, în favoarea căror persoane au fost aplicate şi fără a verifica dacă nu se lezează dreptul acestei persoane. Totodată din dispozitiv nu este clar cine urmează să identifice, care sînt aceste grevări şi dacă ele decurg din contractul de ipotecă şi în acelaş timp nu este clar cum urmează să fie executată o asemenea hotărîre. În cursul examinării litigiului urmează a se da apreciere şi altor circumstanţe ale pricinii, în partea ce ţine de fondul cauzei, în măsura în care ele sînt confirmate prin probe şi relevante pentru soluţionarea corectă a litigiului.

La rejudecarea pricinii, instanţa de apel urmează să ţină cont de cele indicate, să verifice şi alte circumstanţe ce prezintă importanţă pentru soluţionarea corectă a 7 litigiului, să aprecieze sub toate aspectele, complet şi obiectiv, conform exigenţelor art. 130 CPC, probele administrate pe dosar, şi în dependenţă de situaţia stabilită, în raport cu normele de drept material care reglementează relaţiile civile, să adopte o hotărîre legală şi întemeiată. Reieşind din cele expuse, în baza art. 445 alin. (1) lit. c) CPC RM, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, DECIDE: Se admite recursul declarat de către Societatea cu Răspundere Limitată „Tivali – Com” în proces de insolvabilitate.

Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 03 septembrie 2014, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de către Alexandr Terzi împotriva Întreprinderii Individuale „Tomailî – Argo”, Societăţii cu Răspundere Limitată „Tivali – Com” şi Băncii Comerciale „Banca de Economii” Societatea pe Acţiuni privind recunoaşterea dreptului de proprietate, declararea nulităţii parţiale a contractelor de ipotecă, anularea grevărilor şi sechestrelor aplicate asupra bunului imobil, dispunerea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău la efectuarea modificărilor în Registrul bunurilor imobile, cu remiterea cauzei la rejudecare în Curtea de Apel Chişinău în alt complet de judecată. Decizia nu se supune nici unei căi de atac.

Preşedintele completului, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Tamara Chişca-Doneva Elena Covalenco Dumitru Mardari Maria Ghervas 8