2ra-2566/14 — Rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, încasarea dublei arvune, încasarea cheltuielilor pentru eliberarea creditului şi încasarea cheltuielilor de judecată

dosarul nr.2ra-2566/14 prima instanţă: Gh. Mîra instanţa de apel: A. Albu, N. Chircu, D. Puşca DECIZIE 05 noiembrie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele şedinţei, judecătorul Nicolae Clima Judecătorii Svetlana Novac, Petru Moraru, Ion Corolevschi, Oleg Sternioală examinând recursul declarat de către Tîmco Serghei, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de către Tîmco Serghei împotriva lui Lupaşco Valerii cu privire la rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare din 17 aprilie 2012, încasarea dublei arvune, încasarea cheltuielilor pentru eliberarea creditului şi încasarea cheltuielilor de judecată, împotriva deciziei Curţii de Apel Bălţi din 06 mai 2014, prin care a fost admis apelul declarat de către Lupaşco Valerii ș i s-a casat parţial hotărârea Judecătoriei Soroca din 22 iulie 2013, de admitere a acţiunii, c o n s t a t ă La data de 03 iulie 2012 Tîmco Serghei a depus cerere de chemare în judecată către Lupaşco Valeriu privind declararea nulă a actului juridic.

În motivarea acţiunii Tîmco Serghei a indicat că la data de 17 aprilie 2012 a încheiat cu Lupaşco Valeriu un contract de vânzare - cumpărare nr. 2127 al apartamentului nr. 13 din or. Soroca, str. D. Cantemir 13, potrivit căruia Tîmco Serghei i-a transmis lui Lupaşco Valeriu suma de 14250 EURO, iar acesta din urmă s-a obligat ca până la data de 20 aprilie 2012 să îi transmită în proprietate reclamantului imobilul menţionat. Precizează reclamantul că la data de 30 martie 2012, în vederea garantării executării obligaţiunilor sale în calitate de cumpărător, i-a acordat vânzătorului cu titlul de arvună suma de 4000 Euro. Indică reclamantul Tîmco Serghei că a depus o cerere la Oficiul Cadastral Teritorial Soroca, cu solicitarea înregistrării dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 13 din or.

Soroca, str. D. Cantemir 13. Menţionează reclamantul că prin decizia Oficiului Cadastral Teritorial Soroca din 26 aprilie 2012 i s-a refuzat înregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilului menţionat, dat fiind faptul că apartamentul enunţat se afla sub sechestru. Susţine reclamantul că ulterior s-a constatat, că imobilul în cauză, a fost dobândit de către Lupaşco Valeriu în baza contractului de vânzare - cumpărare nr. 2-1161 din 18 iulie 1995, perioadă în care Lupaşco Valeriu se afla în relaţii de căsătoriei cu Podborschi Ludmila, căsătoria respectivă fiind încheiată la data de 15 octombrie 1987 şi desfăcută la data de 17 ianuarie 1997. Astfel, consideră reclamantul că contractul de vânzare - cumpărare nr. 2127 din 17 aprilie 2012 a fost încheiat contrar normelor legale.

Din aceste considerente solicită Tîmco Serghei declararea nulă a contractului de vînzare - cumpărare nr. 2127 din 17 aprilie 2012, cu încasarea de la Lupaşco Valeriu în beneficiul reclamantului Tîmco Serghei a sumei de 14250 EURO, ce constituie preţul bunului imobil achiziţionat. La data de 25 februarie 2013 reclamantul a înaintat un supliment la cererea de chemare în judecată (f.d. 47) prin care şi-a modificat pretenţiile din acţiune. În motivarea acesteia a indicat că pârâtul Lupaşco Valeriu cunoscând că apartamentul constituie proprietate comună în devălmăşie şi că asupra acestuia a fost aplicat sechestru a ascuns acest fapt la notar încheind contractul de vânzare cumpărare.

Reieşind din faptul că executarea contractului de vânzare cumpărare a apartamentului nu a avut loc (reclamantul nu a putut să-şi înregistreze dreptul de proprietate asupra acestuia), iar pârâtul a garantat atât încheierea cât şi executarea acestuia, solicită Tîmco Serghei încasarea de la Lupaşco Valeriu dublul arvunei achitate pentru procurarea apartamentului în sumă de 8000 Euro, suma de 7759,24 lei ce reprezintă cheltuieli suportate la eliberarea creditului imobiliar, 179 lei cu titlul de cheltuieli pentru depunerea cererii privind înregistrarea dreptul de proprietate asupra apartamentului, cheltuieli pentru autentificarea contractului în sumă de 756 lei, precum şi încasarea cheltuielilor de judecată.

Totodată, a indicat că nu mai susţine capătul de cerere privind încasarea de la pârât a sumei de 14250 EURO pe motiv că Lupaşco Valeriu după depunerea cererii de chemare în judecată a restituit 10500 EUR . Ulterior reclamantul a depus o cerere de concretizare a cerinţelor (f. d. 61) prin care a solicitat pe lângă pretenţiile indicate anterior, rezoluţiunea contractului de vânzare - cumpărare nr. 2127 din 17 aprilie 2012 a apartamentului nr. 13 din or. Soroca, str. D. Cantemir nr. 13, autentificat şi înregistrat de către notarul Public Radu Boldescu, încheiat între Tîmco Serghei şi Lupaşco Valeriu.

Prin hotărârea judecătoriei Soroca, din 22 iulie 2013, acţiunea a fost admisă parţial, s-a dispus rezoluţiunea contractului de vînzare - cumpărare nr. 2127, din 17 aprilie 2012 încheiat între Tîmco Serghei şi Lupaşco Valeriu, s-a încasat de la Lupaşco Valeriu în beneficiul lui Tîmco Serghei dublul arvunei în sumă de 8000 euro, cheltuielile pentru depunerea cererii privind înregistrarea dreptului de proprietate şi în vederea autentificării contractului de vînzare - cumpărare în sumă de 935 lei, cheltuieli de judecată constituite din achitarea taxa de stat sumă de 6540 lei şi cheltuieli de asistenţă juridică în sumă de 7000 lei, iar în total suma de 14475,00 lei. în rest pretenţiile au fost respinse.

La data de 16 august 2014, Lupaşco Valerii a declarat apel şi a solicitat admiterea apelului, casarea hotărârii primei instanţe cu remiterea cauzei la rejudecare. Prin decizia Curţii de Apel Bălţi din 06 mai 2014, s-a admis apelul declarat de către Lupaşco Valerii şi s-a casat parţial hotărârea Judecătoriei Soroca din 22 iulie 2013, de admitere a acţiunii. La data de 03 iulie 2014, Tîmco Serghei a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărârii primei instanţe. În motivarea recursului recurentul a indicat că cu decizia menţionată nu este de acord, o consideră ilegală şi neîntemeiată, emisă cu aplicarea eronată a legii materiale.

În susţinerea poziţiei invocate, indică recurentul că concluzia instanţei de apel precum că Lupaşco Valerii şi-a îndeplinit obligaţia asumată prin recipisa din 30 martie 2012, de a încheia contractul de vînzare - cumpărare până la data de 20 aprilie 2012, iar la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare a imobilului litigios, Lupaşco Valerii nu cunoştea şi nici nu putea să cunoască despre faptul că apartamentul a fost sechestrat, fapt care nu i se poate imputa şi pentru care nu poate purta vina, contravin materialelor cauzei care demonstrează cu certitudine viceversa, fiind astfel interpretată în mod eronat legea de către instanţa de apel. În acelaşi context precizează recurentul că la data de 30 martie 2012, Tîmco Serghei în vederea garantării executării obligaţiunilor sale în calitate de cumpărător, i-a acordat vânzătorului cu titlu de arvună suma de 4 000 (patru mii) Euro.

Menţionează recurentul că Lupaşco Valerii şi-a asumat obligaţiunea de a transmite în proprietatea intimatului Tîmco Serghei imobilul menţionat până la data de 20 aprilie 2012. Astfel, relevă că în obligaţiile intimatului Valerii Lupaşco intra nu doar semnarea propriu-zisă a contractului de vânzare-cumpărare, dar şi transmiterea bunului în proprietatea cumpărătorului. Mai indică recurentul că la data de 26 aprilie 2012, prin Decizia OCT Soroca a fost refuzată înregistrarea curentă a dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 13, situat în or. Soroca, str. D. Cantemir nr. 13, din motiv că pe imobilul menţionat a fost notată aplicarea sechestrului, astfel încât drept urmare a circumstanţelor invocate, dreptul de proprietate asupra imobilului nu a fost transmis cumpărătorului.

Indică recurentul că i-a solicitat lui Valerii Lupaşco restituirea sumei de 14 250 Euro, achitate pentru apartament însă, Valerii Lupaşco i-a restituit doar 10500 Euro, care reprezenta suma izvorâtă din creditul acordat de către bancă, fapt ce confirmă cu certitudine că Valerii Lupaşco a renunţat la executarea obligaţiilor sale iniţiale şi anume de a întreprinde acţiunile necesare în vederea transmiterii în proprietate a bunului imobil litigios. Cu referire la cele invocate susţine recurentul că se constată cu certitudine concluzia eronată a instanţei de apel, referitor la executarea integrală a obligaţiilor de către Lupaşco Valerii. Mai indică recurentul că până în prezent, Lupaşco Valerii nu i-a restituit arvuna în mărime de 4 000 (patru mii) Euro, iar toate solicitările sale, nu s-au soldat nici cu un rezultat.

Susţine recurentul că nu este de acord cu constatarea instanţei de apel potrivit căreia la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare a imobilului litigios, Lupaşco Valerii nu cunoştea si nici nu putea cunoască despre faptul că apartamentul a fost sechestrat, fapt care nu i se poate imputa si pentru care nu poate purta vina, deoarece din materialele cauzei se constată cu certitudine că Lupaşco Valerii a cunoscut despre aplicarea sechestrului pe bunul imobil litigios. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul declarat de Serghei Bucătaru în interesele lui Tîmco Serghei întemeiat şi care urmează a fi admis, casată decizia instanţei de apel şi menţinută hotărârea primei instanţe.

În conformitate cu art.445 alin.(1) lit. f) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărârea primei instanţe. Potrivit prevederilor art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Examinând înscrisurile anexate la dosar, Colegiul reţine că decizia instanţei de apel a fost pronunţată la data de 06 mai 2014, iar recursul împotriva deciziei instanţei de apel a fost depus la 03 iulie 2014 şi respectiv, se consideră depus în termen. Din considerentul menţionat, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie recurge la examinarea propriu- zisă a cererii de recurs.

Astfel, după cum rezultă din materialele cauzei, Timco Serghei s-a adresat cu o cerere de chemare în judecată împotriva lui Lupaşco Valerii cu privire la rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare din 17 aprilie 2012, încasarea dublei arvune, încasarea cheltuielilor pentru eliberarea creditului şi încasarea cheltuielilor de judecată. Din materialele cauzei s-a stabilit că la data de 17 aprilie 2012 Tîmco Serghei a încheiat cu Lupaşco Valeriu un contract de vânzare - cumpărare nr. 2127 al apartamentului nr. 13 din or. Soroca, str. D. Cantemir 13, potrivit căruia Tîmco Serghei i-a transmis lui Lupaşco Valeriu suma de 14250 EURO, iar acesta din urmă s-a obligat ca până la data de 20 aprilie 2012 să îi transmită în proprietate reclamantului imobilul menţionat.

La data de 20 aprilie 2012 Tîmco Serghei a depus la Oficiul Cadastral Teritorial Soroca o cerere, cu solicitarea înregistrării dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 13 din or. Soroca, str. D. Cantemir 13. La 26 aprilie 2012 ,prin decizia Oficiului Cadastral Teritorial Soroca i s-a refuzat înregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilului menţionat, dat fiind faptul că apartamentul enunţat se afla sub sechestru. Ulterior s-a constatat, că imobilul în cauză, a fost dobândit de către Lupaşco Valeriu în baza contractului de vânzare - cumpărare nr. 2-1161 din 18 iulie 1995, perioadă în care Lupaşco Valeriu se afla în relaţii de căsătoriei cu Podborschi Ludmila, căsătoria respectivă fiind încheiată la data de 15 octombrie 1987 şi desfăcută la data de 17 ianuarie 1997. Astfel, consideră reclamantul că contractul de vânzare - cumpărare nr. 2127 din 17 aprilie 2012 a fost încheiat contrar normelor legale.

Instanţele de judecată ierarhic inferioare au emis hotărârile respective. Tîmco Serghei nefiind de acord cu decizia instanţei de apel s-a adresat cu recurs împotriva acesteia. Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie analizând argumentele invocate în recurs prin prisma materialelor cauzei, coraportate la prevederile legale aplicabile speţei, expune următoarea concluzie.

Potrivit art. 735 alin. (1) Cod civil „O parte poate rezolvi contractul dacă există o neexecutare esenţială din partea celeilalte părţi”, iar alin. (2) al aceluiaşi articol prevede că pentru determinarea neexecutării esenţiale, în special se iau în considerare următoarele circumstanţe: neexecutarea privează substanţial creditorul de ceea ce acesta se aştepta de la executarea contractului, cu excepţia cazului cînd debitorul demonstrează că nu a prevăzut şi nu putea să prevadă în mod rezonabil rezultatul scontat; executarea întocmai a obligaţiilor ţine de esenţa contractului; neexecutarea este intenţionată sau din culpă gravă; neexecutarea dă temei creditorului să presupună că nu poate conta pe executarea în viitor a contractului”.

Potrivit punctului 4 al contractului de vînzare-cumpărare nr. 2127 din 17 aprilie 2012 (f. d. 5), vânzătorul Lupaşco Valeriu a declarat sub responsabilitate proprie că la data încheierii contractului, bunul imobil n-a fost vândut anticipat, sechestrat, gajat, nu formează obiectul unui litigiu. Conform art. 764 Cod civil vînzătorul este obligat să predea bunul fără vicii de natură juridică (liber de drepturile unui terţ asupra lui) cu excepţia cazului când cumpărătorul a consimţit să încheie contractul cunoscând drepturile terţului asupra bunului. În contextul celor indicate, Colegiul reţine că, Lupaşco Valeriu la încheierea contractului nr. 2127 din 17 aprilie 2012 a trecut sub tăcere şi a ascuns nu numai faptul că în privinţa apartamentului a fost dispusă aplicarea sechestrului, dar şi că acesta forma deja la data de 17 aprilie 2012 obiectul litigiului dintre Podborschi Ludmila şi Lupaşco Valeriu.

Or, despre faptul că apartamentul în privinţa căruia Lupaşco Valerii a încheiat contract de vânzare cumpărare era în litigiu, a confirmat însăşi acesta în instanţa de fond, indicând că la data de 04 aprilie 2012 a avut loc şedinţa de judecată pe marginea acţiunii înaintate de către Podborschi Ludmila cu privire la partajarea proprietăţii comune în devălmăşie a soţilor (apartamentul litigios) şi în cadrul şedinţei de judecată a aflat despre litigiul referitor la imobil (f. d. 76). Mai mult ca atât, potrivit copiei autentificate a cererii din 29 martie 2012 înaintate de către Lupaşco Valeriu către OCT Soroca cu solicitarea de a i se elibera extras din registrul bunurilor imobile, Lupaşco Valerii a fost înştiinţat despre aplicarea sechestrului, mai mult ca atât dânsul inscripţionând cu pixul pe cerere următorul tex “ о наличии секестра извещён ” (f. d. 81). Prin urmare, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie constată că vînzătorul Lupaşco Valerii nu şi-a onorat obligaţia prevăzută de art. 764 Cod civil şi punctul 4 al contractului de vânzare-cumpărare nr. 2127 din 17 aprilie 2012 (f. d. 5) şi a transmis bunul cu vicii de natură juridică, cunoscând la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare,

că în privinţa apartamentului era aplicat deja sechestru şi bunul forma obiectul litigiului dintre Podborschi Ludmila şi Lupaşco Valeriu. Cu referire la acest aspect, Colegiul menţionează că potrivit art. 735 Cod Civil enunţat mai sus, transmiterea bunului cu vicii de natură juridică de către Lupaşco Valeriu constituie o neexecutare esenţială a contractului de vînzare cumpărare din partea sa, or anume faptul că apartamentul în momentul încheierii tranzacţiei constituia obiectul litigiului între Podborschi Ludmila şi Lupaşco Valeriu şi că în privinţa acestuia a fost aplicat sechestru a şi dus la imposibilitatea înregistrării dreptului de proprietate a reclamantului Tîmco Serghei asupra imobilului şi implicit la imposibilitatea executării contractului de vînzare cumpărare.

Din considerentele enunţate instanţa de recurs constată că instanţa de judecată legal a rezoluţionat contractul de vânzare-cumpărare nr. 2127 din 17 aprilie 2013 încheiat între Tîmco Serghei şi Lupaşco Valeriu în privinţa apartamentului nr. 13 situat pe str. D. Cantemir 13, or. Soroca. Potrivit art. 631 alin. (1) Cod Civil statuează că, „Arvuna este o suma de bani sau un alt bun pe care o parte contractantă o dă celeilalte părţi pentru a confirma încheierea contractului şi a-i garanta executarea”. Conform prevederilor art. 633 alin (1) Cod Civil „Dacă, pentru neexecutarea contractului, răspunde partea care a dat arvuna, aceasta rămâne celeilalte părţi.

Dacă pentru neexecutarea contractului răspunde partea care a primit arvuna, ea este obligată să plătească celeilalte părţi dublul arvunei.” Din materiale cauzei, s-a stabilit că prin recipisa din 30 martie 2012 (f. d. 12, f. d. 86), Lupaşco Valerii a garant încheierea şi executarea contractului de vînzare - cumpărare a apartamentului nr. 13 din or. Soroca, str. D. Cantemir 13 până la 20 aprilie 2012, primind în acest sens de la Tîmco Serghei arvuna în sumă de 4000 EURO. La data de 17 aprilie 2012 între Lupaşco Valerii în calitate ce vînzător şi Tîmco Serghei în calitate de cumpărător a fost încheiat contractul de vînzare - cumpărare al apartamentului nr. 13 din str. D. Cantemir 13, or. Soroca.

La 26 aprilie 2012 prin decizia OCT Soroca (f. d. 7) i s-a refuzat lui Tîmco Serghei înregistrarea - dreptului de proprietate asupra apartamentului enunţat pe motiv că prin încheierea Judecătoriei Soroca nr. 2-304/12 din 21 martie 2012 a fost aplicat sechestru în privinţa imobilului respectiv. În contextul celor indicate, Colegiul reţine că neexecutarea contractului de vînzare - cumpărare se datorează lui Lupaşco Valeriu care a trecut sub tăcere şi a ascuns nu numai faptul că în privinţa apartamentului a fost dispusă aplicarea sechestrului, dar şi că acesta forma la 17 aprilie 2012 obiectul litigiului dintre Podborschi Ludmila şi Lupaşco Valeriu, transmiţând astfel un bun, cu vicii de natură juridică.

În contextul celor indicate, cu referire la art. 633 alin. (1), Colegiul reţine că, Lupaşco Valerii urmează să-i achite lui Tîmco Serghei dublul arvunei în sumă de 8000 euro. Potrivit art. 602 alin. (1) Cod Civil în cazul în care nu execută obligaţia, debitorul este ţinut să-l despăgubească pe creditor pentru prejudiciul cauzat astfel dacă nu dovedeşte că neexecutarea obligaţiei nu-i este imputabilă. Reieşind din faptul că Lupaşco Valeriu a transmis bunul contrar punctului 4 al contractului de vînzare - cumpărare nr. 2127 din 17 aprilie 2012 (f. d. 5) şi nu şi-a executat obligaţia de a preda bunul fără vicii juridice, instanţa de recurs consideră că ultimul urmează să suporte prin prisma art. 602 alin. (1) Cod civil şi cheltuielile ce ţin de autentificarea şi depunerea cererii de înregistrare a dreptului de proprietate la OCT.

Instanţa de recurs reţine că de către Instanţa de apel s-a stabilit că după încheierea contractului de vânzare - cumpărare, vânzătorul a îndeplinit condiţiile contractuale şi a transmis spre cumpărător bunul în vederea posesiei. Mai mult, prin decizia din 06 mai 2014 instanţa de apel a stabilit că Lupaşco Valerii şi-a îndeplinit şi obligaţia de a încheia contract de vânzare cumpărare până la 20 aprilie 2012, deoarece contractul a fost încheiat la 17 aprilie 2012 şi astfel prevederile art. 633 Cod Civil cu privire la reţinerea sau restituirea arvunei, adică dacă pentru neexecutarea contractului răspunde partea care a primit arvuna, ea este obligată să plătească celeilalte părţi dublul arvunei, nu vor fi aplicabile în cazul speţei, întrucât nu sunt aplicabile nici prevederile art. 735 Cod Civil.

Concluzia în cauză nu poate fi reţinută ca temei de respingere a acţiunii, deoarece este neîntemeiată şi contravine materialelor cauzei. În această succesiune de idei, Colegiul precizează că, prima instanţă corect a stabilit că contractului de vânzare - cumpărare nr. 2127 din 17 aprilie 2012 urmează a fi rezoluţionat, cu încasarea de la Lupaşco Valerii a dublei arvune, a cheltuielilor pentru depunerea cererii privind înregistrarea dreptului de proprietate şi a cheltuielilor de judecată.

Din considerentele expuse şi având în vedere faptul, că decizia instanţei de apel este ilegală şi neîntemeiată, fiind emisă cu aplicarea eronată a normelor de drept material, iar hotărârea primei instanţe este legală, fiind aplicate corect normele de drept material, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul declarat de Tîmco Serghei, de a casa decizia instanţei de apel şi de a menţine hotărârea primei instanţe. În conformitate cu art. 445 al. (1) lit. f) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se admite recursul declarat de Tîmco Serghei.

Se casează integral decizia Curţii de Apel Bălţi din 06 mai 2014 şi se menţine hotărârea Judecătoriei Soroca din 22 iulie 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de către Tîmco Serghei împotriva lui Lupaşco Valerii cu privire la rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare din 17 aprilie 2012, încasarea dublei arvune, încasarea cheltuielilor pentru eliberarea creditului şi încasarea cheltuielilor de judecată, Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, Nicolae Clima judecătorul Judecătorii Svetlana Novac Petru Moraru Ion Corolevschi Oleg Sternioală