2rac-454/14 — Recunoaşterea rezilierii unilaterale a contractului de locaţiune drept ilegală şi neîntemeiată

prima instanţă: G. Bivol dosarul nr. 2rac-454/14 instanţa de apel: M. Anton, A. Panov, T. Pelin DECIZIE 01 octombrie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele completului, judecătorul Nicolae Clima Judecătorii Svetlana Novac, Tatiana Vieru Oleg Sternioală, Ion Corolevschi examinând recursul declarat de către Ministerul Afacerilor Interne, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Întreprinderii individuale „Şihaliov Leonid” împotriva Ministerului Afacerilor Interne cu privire la recunoaşterea rezilierii unilaterale a contractului de locaţiune drept ilegală şi neîntemeiată, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 10 aprilie 2014, prin care a fost respins apelul declarat de către Ministerul Afacerilor Interne şi menţinută hotărârea Judecătoriei Centru municipiul Chişinău din 17 iulie 2013, c o n s t a t ă: La 23 mai 2012, ÎI „Şihaliov Leonid” a depus o cerere de chemare împotriva Ministerului Afacerilor Interne cu privire la recunoaşterea rezilierii unilaterale a contractului de locaţiune drept ilegală şi neîntemeiată.

În motivarea acţiunii reclamanta a indicat că la 20 mai 2005, a încheiat cu pârâtul contractul de locaţiune nr. 1, prin care i-a fost transmis în locaţiune corpusul nr. 5 al pensionatului „Jemciujina” amplasat în zona de odihnă Koblevo, r-nul Berezani, regiunea Nicolaev, Ucraina, ce aparţine pârâtului. Menţionează că conform pct. 1.1 din contractul de locaţiune menţionat, plata pentru chirie constituia suma de 106900,56 lei (8487,9 dolari SUA) la momentul semnării contractului. Susţine că la 14 septembrie 2005, reclamanta a achitat în contabilitatea Ministerului Afacerilor Interne suma de 60000 lei conform chitanţei nr. 771. Afirmă că în acelaşi timp, reclamanta a depus la Ministerul Afacerilor Interne o scrisoare, în care a invocat factorii ce au stat la baza imposibilităţii îndeplinirii obligaţiunilor contractuale şi a solicitat stabilirea sumei plăţii pentru chirie pentru anul 2005 în sumă de 60000 lei, însă nu a primit nici un răspuns.

Invocă că conform actului de predare-primire din 21 aprilie 2005 a corpusului nr. 5 al pensionatului „Jemciujina” amplasat în zona de odihnă Koblevo, obiect al transmiterii constituie însăşi corpusul nr. 5 al pensionatului menţionat cu preţul de bilanţ în mărime de 206304,70 lei, inclusiv uzura - 28132,60 lei şi o cisternă cu apă cu preţul de bilanţ în mărime de 300 lei, alte active sau bunuri materiale nefiind transmise de către Departamentul privatizării şi administrării proprietăţii de stat în locaţiune. Mai invocă că în perioada locaţiunii reclamanta a investit în reparaţia pensionatului închiriat mai mult de un milion de lei, din care suma de 693,3 mii lei a fost acceptată de către pârât conform actelor de primire-predare a lucrărilor de locaţiune, fapt recunoscut de către ultimul.

Menţionează că la 01 septembrie 2009, a fost încheiat un contract nou de locaţiune nr. 06, prin care reclamantei i-a fost transmis în locaţiune acelaşi bun imobil pentru perioada 01 ianuarie 2009-31 decembrie 2015. Susţine că în temeiul acestui contract, reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiunile contractuale asumate integral cu privire la achitarea plăţii pentru chirie, care conform pct. 2.1 din contractul menţionat, constituie 160651,98 lei pe an.

Afirmă că la 20 februarie 2012, a fost semnat de către ambele părţi contractuale Acordul nr. 15/1-28 cu privire la modificarea contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009. Conform pct. 1 din Acordul menţionat, pe anul 2012 a fost stabilită plata de locaţiune în sumă de 160897,30 lei, care urma să fie achitată pînă la 15 noiembrie 2012. Invocă că conform procesului-verbal de verificare din 30 noiembrie 2011, încheiat între părţile contractante, la situaţia din 30 noiembrie 2011, părţile nu aveau careva restanţe una faţă de alta, în temeiul contractului de locaţiune menţionat. La 07 mai 2012, directorul ÎI „Şihaliov Leonid” a fost invitat la şeful Direcţiei logistică a Ministerului Afacerilor Interne, care l-a informat despre faptul că se iniţiază rezilierea contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009 în mod unilateral de către Ministerul Afacerilor Interne, fără explicarea motivului de fapt şi de drept.

Ulterior, la 15 mai 2012, reclamanta a depus la Ministerului Afacerilor Interne o cerere cu privire la dezacordul rezilierii unilaterale a contractului de locaţiune menţionat fără careva motiv, iar la 15 mai 2012, a primit scrisoarea nr. 15/1-786 din 07 mai 2012, prin care Ministerul Afacerilor Interne a solicitat rezilierea contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009conform pct. 6.1 din contract, începând cu 07 mai 2012, cu transmiterea ulterioară a bunurilor materiale. Consideră că rezilierea unilaterală a contractului de locaţiune menţionat este neîntemeiată şi ilegală. Menţionează că conform pct. 1.2 din contractul de locaţiune enunţat, termenul de locaţiune constituie 01 ianuarie 2009-31 decembrie 2015, iar conform pct. 6.1 din contract, încetarea contractului se admite cu acordul ambelor părţi cu excepţia pct. 6.3.

Conform pct. 6.3 din contractul de locaţiune menţionat, rezilierea înainte de termen a contractului de locaţiune din iniţiativa locatorului (pârât) este posibilă în cazul săvârşirii de locatar (reclamanta) a unor acţiuni îndreptate spre distrugerea încăperilor închiriate sau aducerea lor în starea imposibilă de a fi exploatată în continuare, neîndeplinirea de către locatar a obligaţiunilor sale prevăzute de prezentul contract şi neachitarea plăţii chiriei în decurs de 2 luni de la data stabilită. Consideră că nici unul din aceste temeiuri nu sunt aplicabile şi nu există careva temei sau motiv pentru rezilierea unilaterală a contractului de locaţiune menţionat. Prin urmare, solicită recunoaşterea rezilierii unilaterale a contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009 drept ilegală şi neîntemeiată.

Prin hotărârea Judecătoriei Centru mun. Chişinău din 17 iulie 2013 acţiunea a fost admisă, a fost declarată ilegală şi neîntemeiată rezilierea unilaterală a contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009 a corpusului nr. 5 al pensionatului „Jemciujina” amplasat în zona de odihnă Koblevo, r-nul Berezani, regiunea Nicolaev, Ucraina, încheiat între Ministerul Afacerilor Interne şi ÎI „Şihaliov Leonid”, operată de către Ministerul Afacerilor Interne prin scrisoarea nr. 15/1-786 din 07 mai 2012 şi prin preavizul de reziliere din 23 mai 2012 şi a fost încasată de la Ministerul Afacerilor Interne în beneficiul ÎI „Şihaliov Leonid” taxa de stat în sumă de 100 lei. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 10 aprilie 2014 a fost respins apelul declarat de către Ministerul Afacerilor Interne şi menţinută hotărârea primei instanţe.

La 10 iulie 2014, în termenul prevăzut de lege, Ministerul Afacerilor Interne a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, cerând admiterea acestuia, casarea hotărârilor judecătoreşti şi emiterea unei noi hotărâri cu privire la respingerea acţiunii. Recurentul Ministerul Afacerilor Interne, în motivarea recursului, a indicat că nu este de acord cu hotărârile judecătoreşti, deoarece instanţele judecătoreşti au interpretat eronat legea şi, anume, art. 906 alin. (1) lit. lit. a) şi b) din Codul civil şi nu au luat în consideraţie argumentele şi probele prezentate de către reprezentantul recurentului. Menţionează că pe întreaga perioadă a contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009, intimata a prezentat o serie de facturi precum că a efectuat careva lucrări în scopul de a fi scutit de plata chiriei.

Urmare a verificărilor acestor facturi şi a pretinselor lucrări efectuate s-a constatat de fapt că prezintă bănuieli de falsificare, iar lucrările care au fost invocate de fapt nu s-au efectuat, ceea ce a dus la rezilierea unilaterală a contractului de locaţiune. Susţine că Direcţia generală urmărire penală a Centrului Naţional Anticorupţie instrumentează cauza penală nr. 2012990214, începută la 20 iunie 2012 de către Direcţia urmărire penală a MAI în privinţa intimatei în baza elementelor constitutive ale componenţei de infracţiune prevăzute de art. 196 alin. (4) şi art. 361 alin. (2) lit. d) din Codul penal.

Afirmă că la soluţionarea justă şi obiectivă a litigiului, instanţa de apel urma să admită demersul, prin care s-a solicitat suspendarea procesului pînă la primirea rezultatelor expertizei efectuate de comisia rogatorie în Ucraina în scopul verificării la faţa locului a volumelor şi calităţii lucrărilor efectuate la pensiunea „Jemciujina” cu participarea specialiştilor. Consideră că prima instanţă, prin respingerea demersului, a îngrădit dreptul recurentului la apărare. Invocă că instanţele judecătoreşti nu au apreciat probele în conformitate cu art. 130 CPC. Mai invocă că prima instanţă a interpretat eronat prevederile art. 888 din Codul civil. În conformitate cu art. 440 alin. (2) Codul de procedură civilă, completul din 3 judecători prin încheierea din 03 septembrie 2014 a considerat recursul admisibil şi a dispus examinarea fondului de un complet din 5 judecători.

Prin referinţa depusă la 08 septembrie 2014 ÎI „Şihaliov Leonid” a solicitat respingerea recursului ca inadmisibil. În conformitate cu art. 444 Codul de procedură civilă, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins cu menţinerea deciziei instanţei de apel şi hotărârii primei instanţe din următoarele considerente. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) Codul de procedură civilă, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe.

Înaintînd prezenta cerere de chemare în judecată, ÎI „Şihaliov Leonid” a solicitat recunoaşterea rezilierii unilaterale a contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009 drept ilegală şi neîntemeiată. Instanţele judecătoreşti, fiind investite cu judecarea pricinii în cauză, au ajuns la concluzia temeiniciei acţiunii. Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, analizând materialele anexate la dosar, în coraport cu legislaţia în vigoare ce guvernează raportul juridic litigios, a ajuns la concluzia că soluţia dată de către instanţele judecătoreşti este una întemeiată şi legală. Conform art. 875 din Codul civil, prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie.

Conform art. 905 alin. (1) din Codul civil, rezilierea contractului de locaţiune încheiat fără termen poate avea loc la cererea oricărei părţi cu un preaviz de 3 luni pentru imobile şi de o lună pentru bunurile mobile dacă în contract nu este prevăzut altfel. Conform art. 906 din Codul civil, locatorul este în drept să ceară rezilierea contractului dacă locatarul: nu foloseşte bunul închiriat la destinaţie sau în conformitate cu prevederile contractului; admite intenţionat sau din culpă înrăutăţirea stării bunului ori creează un pericol real pentru o asemenea înrăutăţire; nu plăteşte chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată dacă în contract nu este prevăzut altfel; încheie un contract de sublocaţiune fără acordul locatorului.

Legea sau contractul pot prevedea şi alte motive de reziliere a contractului de locaţiune din iniţiativa locatorului. Pe parcursul judecării pricinii s-a constatat că la 20 mai 2005, între Ministerul Afacerilor Interne şi ÎS „Şihaliov Leonid” a fost încheiat contractul de locaţiune nr. l, prin care Ministerul Afacerilor Interne a transmis ÎI „Şihaliov Leonid” în locaţiune corpusul nr. 5 al pensionatului „Jemciujina” amplasat în zona de odihnă Coblevo, r-nul Berezani, regiunea Nicolaev, Ucraina, ce aparţine Ministerului Afacerilor Interne. Conform pct. 1.1 din contractul de locaţiune menţionat, plata chiriei constituie suma de 106900,56 lei (8487,9 dolari SUA) la momentul semnării contractului.

Din materialele dosarului rezultă că la 14 septembrie 2005, ÎI „Şihaliov Leonid” a achitat în contabilitatea Ministerului Afacerilor Interne suma de 60 000 lei, fapt confirmat prin chitanţa nr. 771 şi în acelaşi timp, ÎI „Şihaliov Leonid” a depus la Ministerul Afacerilor Interne o scrisoare, în care a invocat factorii ce au stat la baza imposibilităţii îndeplinirii obligaţiunilor contractuale şi a solicitat stabilirea sumei plăţii chiriei pentru anul 2005 în mărime de 60 000 lei. Conform actului de predare-primire din 21 aprilie 2005 a corpusului nr. 5 al pensionatului „Jemciujina”, amplasat în zona de odihnă Koblevo, obiect al transmiterii constituie însăşi corpusul nr. 5 al pensionatului cu preţul de bilanţ în mărime de 206304,7 lei, inclusiv uzura 28132,6 lei şi o cisternă pentru apă cu preţul de bilanţ în mărime de 300 lei.

De asemenea, din materialele dosarului rezultă că la 01 ianuarie 2009, între Ministerul Afacerilor Interne şi ÎI „Şihaliov Leonid” a fost încheiat un contract nou de locaţiune nr. 06, prin care Ministerul Afacerilor Interne a transmis ÎI „Şihaliov Leonid” în locaţiune acelaşi bun imobil pentru perioada 01 ianuarie 2009 – 31 decembrie 2015. Conform pct. 2.1 din contractul de locaţiune menţionat, plata chiriei constituie 160651,98 lei anual. Actele pricinii denotă faptul că la 24 ianuarie 2011, între Ministerul Afacerilor Interne şi ÎI „Şihaliov Leonid” a fost încheiat Acordul de modificare a contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009, conform căruia plata anuală de locaţiune a imobilului pentru perioada 01 ianuarie 2011 – 31 decembrie 2011 a fost stabilită în mărime de 151098,08 lei, care urma a fi achitată de către locatar până la data de 15 noiembrie a anului curent.

La 20 februarie 2012, între Ministerul Afacerilor Interne şi ÎI „Şihaliov Leonid” a fost încheiat Acordul nr. 15/1-28 de modificare a contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009, conform căruia plata anuală de locaţiune pentru perioada 01 ianuarie 2012-31 decembrie 2012 a fost stabilită în mărime de 160897,30 lei, care urma a fi achitată până la 15 noiembrie 2012. Conform pct. 6.1 din contractul de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009, modificarea condiţiilor contractului, rezilierea lui şi încetarea se admite cu acordul ambelor părţi, cu excepţia pct. 6.3.

Conform pct. 6.3 din contractul de locaţiune menţionat, rezilierea înainte de termen a contractului de locaţiune din iniţiativa locatorului este posibilă în cazul săvârşirii de către locatar a unor acţiuni îndreptate spre: distrugerea încăperilor închiriate sau aducerea lor în starea imposibilă de a fi exploatată în continuare; neîndeplinirea de către locatar a obligaţiunilor sale prevăzute de prezentul contract şi neachitarea plăţii chiriei în decursul a 2 luni de la data stabilită. Prin scrisoarea nr. 15/1-786 din 07 mai 2012, adresată ÎI „Şihaliov Leonid”, Ministerul Afacerilor Interne a solicitat rezilierea contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009 conform pct. 6.1 din contractul menţionat, începând cu 07 mai 2012, cu transmiterea ulterioară a bunurilor materiale.

Ulterior, prin preavizul de reziliere a contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009, expediat în adresa ÎI „Şihaliov Leonid”, Ministerul Afacerilor Interne a invocat drept temeiuri pentru rezilierea contractului menţionat neachitarea arendei pentru perioada 01 ianuarie 2012-01 mai 2012, fapt care a dus la încălcarea prevederilor pct. 2.1 din contract; nerespectarea termenilor stabiliţi în contract privind plata arendei pe parcursul anilor 2009-2012 şi achitarea acestora cu întârziere; nerespectarea regulilor de exploatare a bunului dat în locaţiune; neefectuarea lucrărilor de reparaţie curente, care conform pct. 4.5 din contract, locatarul urma să le efectuieze din cont propriu şi neînregistrarea contractului de locaţiune de către ÎI „Şihaliov Leonid” la organul abilitat, conform prevederilor Hotărârii Guvernului RM nr. 483 din 29 martie 2008. Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că temeiul invocat de către Ministerul Afacerilor Interne în preavizul de reziliere a contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009, expediat în adresa ÎI „Şihaliov Leonid” şi, anume, neachitarea arendei pentru perioada 01 ianuarie 2012-01 mai 2012, fapt care a dus la încălcarea prevederilor pct. 2.1 din contract nu poate constitui drept temei pentru rezilierea contractului de locaţiune enunţat,

deoarece pct. 2.1 din contractul de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009 nu prevede achitarea lunară a plăţii arendei sau chiriei, ci prevede expres că plata chiriei se achită anual până la data de 15 septembrie a fiecărui an, iar conform pct. 1 al Acordului nr. 15/1-28 din 20 februarie 2012 cu privire la modificarea contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009, a fost stabilită plata de locaţiune în sumă de 160897,30 lei, care urma a fi achitată până la 15 noiembrie 2012. Totodată, în Acordul de modificare a contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009, încheiat la 24 ianuarie 2011, a fost stabilită plata de locaţiune a imobilului pentru anul 2011 în sumă de 151098,08 lei, care urma a fi achitată de către locatar pînă la 15 noiembrie 2011. În ceea ce priveşte temeiul invocat în preavizul de reziliere a contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009 - nerespectarea termenilor stabiliţi în contract privind plata arendei pe parcursul anilor 2009-2012 şi achitarea acestora cu întârziere, se reţine că ÎI „Şihaliov Leonid” şi-a îndeplinit permanent toate obligaţiunile contractuale cu privire la achitarea chiriei anual şi în termen, fapt confirmat prin procesul-verbal de verificare din 30 noiembrie 2011, din care rezultă că la situaţia din 30 noiembrie 2011,

părţile nu aveau careva restanţe una faţă de alta în temeiul contractului de locaţiune enunţat (f. d. 15). De asemenea, nu poate constitui drept temeiuri pentru rezilierea contractului de locaţiune menţionat nici temeiurile invocate în preavizul de reziliere a contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009 şi, anume, nerespectarea regulilor de exploatare a bunului dat în locaţiune şi neefectuarea lucrărilor de reparaţie curente, care conform pct. 4.5 din contract, locatarul urma să le efectuieze din cont propriu, deoarece din materialele dosarului rezultă că recurentul Ministerul Afacerilor Interne nu a prezentat probe pertinente şi verificarea întru confirmarea acestor temeiuri.

La caz, se mai reţine că nu poate constitui drept temei pentru rezilierea contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009 nici temeiul invocat în preavizul de reziliere a contractului de locaţiune enunţat - neînregistrarea contractului de locaţiune de către ÎI „Şihaliov Leonid” la organul abilitat, conform prevederilor Hotărârii Guvernului RM nr. 483 din 29 martie 2008. Actele pricinii denotă faptul că imobilul transmis ÎI „Şihaliov Leonid” în locaţiune este înregistrat cu drept de proprietate după Ministerul Afacerilor Interne. Conform pct. 16 din Regulamentul cu privire la modul de dare în locaţiune a activelor neutilizate, aprobat prin Hotărârea Guvernului RM nr. 483 din 29 martie 2008, obligaţia de înregistrare a contractului de locaţiune ţine de competenţa întreprinderii, instituţiei, care dă în locaţiune şi nu de locatar.

În asemenea circumstanţe, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că instanţele judecătoreşti corect au concluzionat că temeiurile invocate de către Ministerul Afacerilor Interne în preavizul de reziliere a contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009 sunt nejustificate şi, prin urmare, temeinic şi legal au admis acţiunea şi au declarat ilegală şi neîntemeiată rezilierea unilaterală a contractului de locaţiune nr. 06 din 01 ianuarie 2009 a corpusului nr. 5 al pensionatului „Jemciujina” amplasat în zona de odihnă Koblevo, r-nul Berezani, regiunea Nicolaev, Ucraina, încheiat între Ministerul Afacerilor Interne şi ÎI „Şihaliov Leonid”, operată de către Ministerul Afacerilor Interne prin scrisoarea nr. 15/1-786 din 07 mai 2012 şi prin preavizul de reziliere din 23 mai 2012, iar recurentul Ministerul Afacerilor Interne nu a invocat în cererea de recurs nici un argument, ce ar răsturna concluzia instanţelor judecătoreşti.

Astfel, din considerentele menţionate şi avînd în vederea faptul că decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe sunt întemeiate şi legale, iar argumentele invocate de către recurent sunt neîntemeiate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul şi de a menţine decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se respinge recursul declarat de către Ministerul Afacerilor Interne.

Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 10 aprilie 2014 şi hotărârea Judecătoriei Centru municipiul Chişinău din 17 iulie 2013 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Întreprinderii individuale „Şihaliov Leonid” împotriva Ministerului Afacerilor Interne cu privire la recunoaşterea rezilierii unilaterale a contractului de locaţiune drept ilegală şi neîntemeiată. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele completului, Nicolae Clima judecătorul Judecătorii Svetlana Novac Tatiana Vieru Oleg Sternioală Ion Corolevschi