2rac-89/15 — Rezilierea contractului de locațiune, încasarea sumei

Dosarul nr. 2rac-89/15 Instanţa de fond: Judecătoria Centru mun. Chişinău – N. Mazur Instanţa de apel: CA Chişinău – M. Ciugureanu, B. Bîrca, S. Arnaut ÎNCHEIERE 01 aprilie 2015 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedinte, judecătorul: Svetlana Filincova, Judecători: Dumitru Mardari, Maria Ghervas, examinând chestiunea referitoare la admisibilitatea recursului declarat de către Centrul de proiectare a întreprinderilor și de prestare a serviciilor de engineering și marketing ”Ceproserving” Societate pe Acțiuni în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de către Societatea pe Acțiuni ”Ceproserving” împotriva Societății cu Răspundere Limitată ”Slavans-Grafica” cu privire la rezilierea contractului de locațiune, anularea acordului adițional din 25.01.2009, scrisorii nr.01-17-3052 din 17.10.2005, actelor de examinare a stării tehnice a încăperilor din 15.09.2005 și de confirmare a lucrărilor de construcție din 05.07.2006 cu evacuarea pîrîtului, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 12 noiembrie 2014, prin care a fost respins apelul declarat de către Centrul de proiectare a întreprinderilor și de prestare a serviciilor de engineering și marketing ”Ceproserving” Societate pe Acțiuni și menținută hotărârea Judecătoriei Centru mun.

Chișinău din 13 februarie 2014, prin care acțiunea a fost respinsă, CONSTATĂ : La 14 septembrie 2012 SA ”Ceproserving” s-a adresat cu cerere de chemare în judecată împotriva SRL ” Slavans-Grafica” privind declararea nulității contractului de locațiune nr.DRS.S.200901025-1 din 25.01.2009. Ulterior la 09 decembrie 2013 reclamantul și-a concretizat acțiunea, solicitînd rezilierea contractului de locațiune nr. DRS.S.200901025-1 din 25.01.2009 și acordului adițional la contractul de locațiune din 25.01.2009, declararea nulității acordului adițional la contractul de locațiune din 26.01.2009, scrisorii nr.01-17-3052 din 17.10.2005, actelor de examinare a stării tehnice a încăperilor din 15.09.2005 și de confirmare a lucrărilor de construcție din 05.07.2006 cu evacuarea pîrîtului din bunul imobil.

În motivarea acțiunii a invocat că la 01 iulie 2006 între SA ”Ceproserving” și SRL ”Slavans-Grafica” a fost încheiat contractul de locațiune nr. DRC.S.200560710-1 al bunului imobil situat în mun. Chișinău, bd. C. Negruzzi 2 cu o chirie la un preț de 3 dolari SUA pentru 1 m.p.. Părțile au convenit asupra termenului de șase ani a contractului de locațiune. Prin acordul adițional din 31 octombrie 2008 contractul de locațiune din 01 iulie 2006 a fost reziliat. La 25 ianuarie 2009 între părți a fost încheiat contractul de arendă nr. DRS.S.200901025- 1 pe un termen de un an în aceleași condiții de arendă și plată, care au fost prevăzute în contractul de locațiune din 01 iulie 2006. Tot în acea zi a fost încheiat un acord adițional de garanție, în care a fost stabilit termenul de valabilitate a contractului de 12 ani și locatorul garanta de a nu majora plata pentru chirie pentru toată perioada de acțiune a contractului.

La 26 ianuarie 2009 a fost încheiat al doilea acord adițional la contractul de arendă din 25 ianuarie 2009, potrivit căruia locatorul transmite în arendă localul în mărime de 227 m.p., dar nu 256,9 m.p., care de ”facto” arendează pîrîtul. Fiindcă la încheierea contractului de arendă a fost stabilită o plată nejustificat de mică pentru chirie și nu corespunde situației economico-financiare, la 01 ianuarie 2012 SA ”Ceproserving” a expediat în adresa locatarului o scrisoare, prin care solicită modificarea cuantumului chiriei în mărime de 8 dolari SUA pentru 1 m.p.. Ulterior, la 15 iunie 2012 a mai fost expediată o scrisoare, prin care i s-a propus locatarului stabilirea cuantumului chiriei pentru 1 m.p.

în mărime de 7 dolari SUA și cîte 3,5 dolari SUA pentru utilizarea terasei în mărime de 23,7 m.p.. Fiindcă locatarul nu a reacționat în nici un fel la solicitările locatorului, la 29 iunie 2012 SA ”Ceproserving” a somat SRL ”Slavans-Grafica” că începînd cu 01 iulie 2012 contractul de arendă din 25 ianuarie 2009 se reziliază unilateral. La 18 iulie 2012 pîrîtul a refuzat să accepte propunerile reclamantului, invocînd prevederile contractuale: termenul de valabilitate a contractului și că rezilierea poate avea loc doar dacă una din părți nu își execută obligațiile contractuale. Suplimentar a relatat că a efectuat din cont propriu reconstrucția încăperilor în sumă de 1192195,89 lei, care prin actul de confirmare a lucrărilor de construcție din 05 iulie 2006 a fost acceptată ca sumă investită în calitate de achitare a plății de arendă.

Reclamantul consideră că contractul de locațiune din 25 ianuarie 2009 a fost încheiat în condiții neavantajoase pentru reclamant și nu poate acționa în continuare, deoarece înrăutățește starea uneia dintre părți. Astfel, reclamantul solicită rezilierea contractului de locațiune nr. DRS.S.200901025-1 din 25.01.2009 și acordului adițional la contractul de locațiune din 25.01.2009, declararea nulității acordului adițional la contractul de locațiune din 26.01.2009, scrisorii nr.01-17-3052 din 17.10.2005, actelor de examinare a stării tehnice a încăperilor din 15.09.2005 și de confirmare a lucrărilor de construcție din 05.07.2006 cu evacuarea pîrîtului din bunul imobil. Prin hotărîrea judecătoriei Centru mun.

Chișinău din 13 februarie 2014 cererea de chemare în judecată depusă de către SA ”Ceproserving” a fost respinsă ca fiind neîntemeiată. Nefiind de acord cu soluția primei instanțe, SA ”Ceproserving” la 03 martie 2014 a declarat apel, solicitînd casarea hotărîrii judecătoriei Centru mun. Chișinău din 13 februarie 2014 cu pronunțarea unei noi soluții, prin care acțiunea reclamantului să fie admisă integral. Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 12 noiembrie 2014 s-a respins apelul declarat de SA ”Ceproserving” și s-a menținut fără modificări hotărîrea primei instanțe. În motivarea soluției sale, instanța de apel a reținut că contractul de locațiune și acordul adițional din 25 ianuarie 2009 au prevăzut prețul și termenul privilegiat în legătură cu efectuarea investițiilor în reconstrucția capitală a clădirii locatorului, care nu au fost trecute în contul plății de chirie.

Contractul de arendă nr. DRC.S.200560710-1 din 01 iulie 2006 a fost acceptat de către Adunarea generală a SA ”Ceproserving” prin aprobarea raportului administratorului, în care direct a fost expusă situația privind încheierea și condițiile generale ale contractului, cît și condițiile speciale, prețul și faptul încheierii contractului pe o perioadă îndelungată în legătură cu investițiile benevole și gratuite de către locatar a mijloacelor bănești în sumă mare în reconstrucția încăperilor arendate. Contractul de locațiune nr. DRS.S.200901025-1 din 25.01.2009 conține aceleași condiții de arendă și reprezintă o consecință legală a prevederilor contractului precedent.

Acționarii SA ”Ceproserving” au cunoscut despre faptul rudeniei dintre Cunev Valentin, președintele Consiliului BC ”Banca Socială”, care este acționarul cu 99,02 % în SA ”Ceproserving” și administratorul SRL ”Slavans-Grafica”, Cunev Veaceslav și pe o perioadă de șase ani de acțiune a contratului de arendă nu au invocat nulitatea contractului din cauza conflictului de interese. La 12 ianuarie 2015 SA ”Ceproserving” a depus cerere de recurs împotriva deciziei instanței de apel, solicitînd casarea acesteia cu emiterea unei noi hotărîri, prin care acțiunea reclamantului să fie admisă integral. În motivarea recursului recurentul a invocat dezacordul cu decizia instanţelor de judecată, menţionând că la examinarea litigiului, instanţele de judecată au încălcat sau aplicat eronat prevederile legii materiale şi procesuale, fapt care a generat soluţionarea greşită a prezentului litigiu.

La 03 martie 2015 SRL ”Slavans-Grafica” a depus referință la recurs, prin care a solicitat declararea cererii de recurs ca fiind inadmisibilă. Conform prevederilor art. 434 alin. (1) CPC recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a deciziei integrale. Materialele cauzei atestă că decizia Curţii de Apel Chișinău a fost pronunţată la 12 noiembrie 2014 şi a fost expediată părţilor prin intermediul oficiului poştal la 20 noiembrie 2014 (f.d.120-126,127), iar cererea de recurs, fiind depusă la 12 ianuarie 2015 (f.d.129-131), se consideră a fi depusă în termen. Examinând temeiurile recursului, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul este inadmisibil din considerentele ce urmează.

Potrivit prevederilor art. 432 alin. (1) CPC părţile şi alţi participanţi la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă încălcarea esenţială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural. Dispoziţiile art. 432 alin. (2), (3) CPC au caracter de concretizare a motivului de recurs, determinînd cazurile concrete în prezenţa cărora se consideră că normele de drept material şi procedural au fost încălcate sau eronat aplicate, astfel că recursul exercitat conform secţiunii a 2-a are caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material şi procedural, verificîndu-se numai legalitatea deciziei, dar nu şi temeinicia în fapt.

Alin. (4) al aceluiaş articol stipulează că săvîrşirea altor încălcări decît cele indicate la alin. (3) constituie temei de declarare a recursului doar în cazul şi în măsura în care acestea au dus sau ar fi putut duce la soluţionarea greşită a pricinii sau în cazul în care instanţa de recurs consideră că aprecierea probelor de către instanţa judecătorească a fost arbitrară, sau în cazul în care erorile comise au dus la încălcarea drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale omului. În speţă, Colegiul menţionează că recursul în cauză conţine argumente ce țin de dezacordul recurentului cu felul în care instanța de apel a apreciat înscrisurile probatoare și a constatat circumstanțele cauzei. Mai mult ca atît, respectivele obiecţii de fapt şi de drept deja au fost obiect de studiere şi verificare de către instanţa de fond și apel, primind o apreciere corespunzătoare.

Drept urmare, se reţine că argumentele invocate în recurs nu pot constitui temei de admitere a recursului, deoarece nu denotă încălcarea esenţială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural, aşa cum formal invocă recurentul şi, respectiv, nu constituie temei de casare a deciziei recurate, or recursul exercitat conform secţiunii a II-a are caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept, verificîndu-se numai legalitatea deciziei, dar nu şi temeinicia ei în fapt. Totodată, călăuzindu-se de art. 440 CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție a constatat existenţa unuia din temeiurile prevăzute la art. 433 CPC şi anume la lit. a), care expres prevede că cererea de recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) şi (4) CPC.

În conformitate cu art. 270, 433 lit. a), 440 CPC completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie DISPUNE: Cererea de recurs, declarată de către Centrul de proiectare a întreprinderilor și de prestare a serviciilor de engineering și marketing ”Ceproserving” Societate pe Acțiuni împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 12 noiembrie 2014, se consideră inadmisibilă. Încheierea este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele completului, Judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Dumitru Mardari Maria Ghervas