2ra-2063/14 — Recunoaşterea nulităţii actelor juridice

Prima instanță: Judecătoria Buiucani mun. Chişinău Dosarul nr. 2ra-2063/14 Judecător: A. Rotari Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău Judecători: N. Cernat, A. Pahopol, A. Gavriliţa DECIZIE 17 septembrie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție în componența: Președintele ședinței, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii: Tamara Chişca-Doneva Oleg Sternioală Iuliana Oprea Ion Druță examinând recursul declarat de reprezentantul ÎM „Prime Capital 2” SRL avocatul Josan Vasile, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Prutean Lilian către Hîncu Galina, SC „Compleximobil” SRL şi ÎM „Prime Capital 2” SRL, intervenient accesoriu notarul public Belicesco Oleg, privind recunoaşterea nulităţii actelor juridice şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil, împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 25 martie 2014, prin care a fost menținută hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 07 noiembrie 2013, prin care acţiunea a fost admisă, c o n s t a t ă : La 01 februarie 2013, Prutean Lilian a depus cerere de chemare în judecată împotriva Galinei Hîncu, SC „Compleximobil” SRL şi ÎM „Prime Capital 2” SRL, intervenient accesoriu notarul public Belicesco Oleg, solicitînd recunoaşterea drept nul a contractului de vînzare-cumpărare nr. 1519 din 23.03.2012 autentificat de notarul public Belicesco Oleg, recunoaşterea drept nul a pct. 3.9 lit. (ii), (iii), (iv), (v), (vii) din contractul de ipotecă nr. IPO/IMM_2/103/03/2012 privind instituirea ipotecii asupra bunurilor imobile: apartamentul nr. 8 situat în mun. Chişinău str. Vasile Alexandri nr. 100/1 cu nr. cadastral 0100420.225.02.018, apartamentul nr. 68 situat în mun.

Chişinău str. Gh. Tofan nr. 4 cu nr. cadastral 010051112001068, apartamentul nr. 58, situat în mun. Chişinău str. D. Cantemir nr. 5/5 cu nr. cadastral 010020727701058; bunul imobil situat în mun. Chişinău or. Durleşti ÎP „Mugurel” cu nr. cadastral 0121214022; bunul imobil situat în raionul Ialoveni satul Suruceni cu nr. cadastral 15530201530, recunoaşterea cu drept de proprietate asupra apartamentului nr. 18 situat în mun. Chişinău str. Vasile Alexandri nr. 100/1 cu nr. Cadastral 0100420.225.02.018 după Prutean Lilian. În motivarea acţiunii reclamantul a indicat că la 01.03.2013 între Prutean Lilian, Hîncu Galina şi SC „Compleximobil” SRL a fost semnat contractul de societate civilă prin care părţile contractante urmăresc un scop economic, obligîndu-se să colaboreze şi să depună eforturi şi contribuţii în vederea obţinerii veniturilor şi beneficiilor în domeniul imobiliar.

Conform pct. 3.2 din contractul de societate civilă, asociaţii au convenit să verse contribuţii în următoarea ordine şi formă: Hîncu Galina - aportul în societatea civilă v-a constitui mijloace băneşti în mărime de 90 000 euro; Prutean Lilian - aportul în societatea civilă va constitui bunul imobil amplasat în mun. Chişinău, str. Vasile Alexandri nr. 100/1, apartamentul nr. 18 cu nr. cadastral 0100420.225.02.018 care va fi transmis prin modificarea contractului de investire privind construcţia blocului locativ, cu înlocuirea în calitate de investitor de pe numele lui Prutean Lilian pe numele Galinei Hîncu; iar a SC „Compleximobil” SRL aportul în societatea civilă v-a constitui bunuri imobiliare pe care le deţine şi le va deţine în viitor, valoarea cărora v-a fi nu mai mică de 90 000 euro.

Conform pct. 3.3 din contractul de societate civilă, contribuţiile în natură şi mijloacele băneşti ale părţilor contractante, depuse ca aport, devin proprietatea comună a asociaţiilor. Conform pct. 3.5 şi 6.1 din contractul de societate civilă, societatea şi contribuţiile vor fi administrate şi gestionate de administratorul unic - Hîncu Galina. La 23.03.2012, între Hîncu Galina şi SC „Compleximobil” SRL a fost semnat contractul de vînzare-cumpărare nr. 1519, prin care Hîncu Galina a vîndut iar SC „Compleximobil” SRL a cumpărat bunul imobil amplasat în mun. Chişinău str. Vasile Alexandri nr. 100/1 apartamentul nr. 18 cu nr. cadastral 0100420.225.02.018. Tot la 23.03.2012, SC „Compleximobil” SRL a semnat contractul de împrumut nr. IMM_2/103/03/2012 cu ÎM „Prime Capital 2” SRL, garantarea executării obligaţiilor a fost asigurată prin instituirea ipotecii asupra imobilului amplasat în mun.

Chişinău, str. Vasile Alexandri nr. 100/1 apartamentul nr. 18 cu nr. cadastral 0100420.225.02.018, în baza contractului de ipotecă nr. IPO/IMM_ 2/103/03/2012. Menţionează reclamantul, că Hîncu Galina nu avea dreptul să semneze cu SC „Compleximobil” SRL un astfel de contract, invocînd că potrivit pct. 6.5 al contractului de societate civilă, administratorul unic nu poate încheia acte juridice translative de proprietate, înstrăinare, alte drepturi reale (vînzare- cumpărare, donaţie, schimb, gaj, ipotecă, fidejusiune etc.) cu privire la apartamentul nr. 18 din str. Vasile Alexandri nr. 100/1 din mun. Chişinău cu nr. cadastral 0100420.225.02.018 iar potrivit pct. 8.2. al aceluiaşi contract, asociaţii, administratorul unic nu pot fi în calitate de debitor ipotecar, fidejusor, garant, etc., cu bunurile societăţii faţă de terţă persoană.

Se mai invocă că potrivit pct. 8.3. din contractul de societate civilă, asociatul, administratorul unic, care şi-a asumat obligaţii proprii pe contul bunurilor societăţii civile cu terţe persoane fără acordul în scris prealabil al tuturor asociaţiilor răspunde faţă de terţa persoană cu patrimoniul propriu, iar actele juridice semnate sunt nule cu restituirea bunurilor societăţii civile. Potrivit pct. 6.4 al contractului de societate civilă, administratorul unic poate încheia acte juridice translative de proprietate, înstrăinare, alte drepturi reale (vânzare-cumpărare, donaţie, schimb, gaj, ipoteca, fidejusiune, etc.) numai cu acordul în scris prealabil al tuturor asociaţiilor.

Mai menţionează reclamantul că Hîncu Galina şi SC „Compleximobil” SRL au cunoscut cu certitudine că nu aveau dreptul să efectueze careva tranzacţii cu bunul imobil fără acordul lui Prutean Lilian, cu atît mai mult să încheie contract de vînzare-cumpărare a apartamentului nr. 18 din str. V. Alexandri nr. 100/1 mun. Chişinău. Potrivit pct. 4.1 al contractului, societatea civilă se înfiinţează începînd cu data de 01 martie 2012 (data constituirii) pînă la data de 31 decembrie 2012, iar potrivit pct. 10.1 al contractului, societatea civilă încetează la expirarea termenului pentru care a fost constituită. La încetarea societăţii, potrivit pct. 10.2 al contractului de societate civilă, Prutean Lilian v-a primi cu titlu gratuit apartamentul nr. 18 din str. Vasile Alexandri nr. 100/1, mun.

Chişinău cu nr. Cadastral 0100420.225.02.018 şi 25% din sumele băneşti rămase disponibile în contabilitatea societăţii civile. Ulterior, reclamantul Prutean Lilian a depus o cerere de concretizare a cerinţelor, solicitînd: -nulitatea contractului de vînzare-cumpărare nr.1519 din 23 martie 2012, autentificat notarial de notarul public Belicesco Oleg privind vînzarea apartamentului nr.18 din str. Vasile Alecsandri, 100/1, mun. Chișinău, nr. cadastral 0100420.225.02.18; -nulitatea pct.3.9 lit. (vii), din contractul de împrumut nr.IMM_2/103/03/2012 din 23 martie 2012 și pct.3.9 lit. (vii) din acordul adițional nr.01 din 10 aprilie 2012 la contractul de împrumut nr.IMM_2/103/03/2012 privind instituirea ipotecii asupra bunului imobil apartamentul nr.18 din str. Vasile Alecsandri, 100/1, mun.

Chișinău, nr. cadastral 0100420.225.02.18; -nulitatea contractului de ipotecă nr. IPO/IMM_2/103/03/2012 din 23 martie 2012 asupra bunului imobil apartamentul nr.18 situat în mun. Chișinău, str. Vasile Alecsandri, 100/1, mun. Chișinău, nr. cadastral 0100420.225.02.18; -recunoașterea dreptului de proprietate a lui Prutean Lilian asupra apartamentului nr.18 situat în mun. Chișinău, str. Vasile Alecsandri, 100/1, mun. Chișinău, nr. cadastral 0100420.225.02.18. Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 07 noiembrie 2013 a fost admisă integral acţiunea depusă de Prutean Lilian: -s-a recunoscut nul contractul de vînzare-cumpărare a apartamentului nr. 18 din str. Vasile Alexandri nr. 100/1 mun.

Chişinău cu nr. cadastral 0100420.25.02.018, încheiat la 23.03.2012 între Hîncu Galina în calitate de vînzător şi SC „Compleximobil” SRL în calitate de cumpărător, autentificat de notarul public Belicesco Oleg cu nr. 1519; -s-a recunoscut nul pct. 3.9 (vii) din contractul de împrumut nr. IMM_2/103/03/2012 din 23.03.2012, încheiat între ÎM „Prime Capital 2” SRL, în calitate de împrumutător şi SC „Compleximobil” SRL în calitate de împrumutat; -s-a recunoscut nul pct. 3.9 (vii) din acordul adiţional nr. 1 din 10.04.2012 la contractul de împrumut nr. IMM_2/103/03/2012 din 23.03.2012 încheiat între ÎM „Prime Capital 2” SRL în calitate de împrumutător şi SC „Compleximobil” SRL în calitate de împrumutat; -s-a recunoscut nul contractul de ipotecă nr. IPO/IMM_2/103/03/2012 din 23.03.2012 încheiat între ÎM „Prime Capital 2” SRL în calitate de creditor ipotecar şi SC „Compleximobil” SRL în calitate de debitor ipotecar; -s-a recunoscut după Prutean Lilian dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 18 din str. Vasile Alexandri nr. 100/1 mun.

Chişinău cu nr. Cadastral 0100420.225.02.018; -s-a încasat în mod solidar de la Hîncu Galina şi SC „Compleximobil” SRL în beneficiul lui Prutean Lilian suma de 3500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată; -s-a încasat în mod solidar de la Hîncu Galina şi SC „Compleximobil” SRL în bugetul statului suma de 37 828,91 lei cu titlu de taxă de stat. -s-a menţionat că, în cazul executării dispozitivului hotărîrii de încasare în mod solidar a cheltuielilor de judecată în beneficiul reclamantului şi statului din contul Hîncu Galinei, cuantumul acestor încasări nu va depăşi suma de 25 000 lei.

În motivarea hotărîrii în partea admiterii acțiunii instanța de fond a invocat prevederile contractului de societate civilă din 01 februarie 2012 încheiat între Prutean Lilian, Hîncu Galina și SC „Compleximobil” SRL și prevederile art.320 alin. (1), (2), 217 alin. (1), 220 alin. (1), 668 alin. (1) Cod civil, concluzionînd că Prutean Lilian în baza contractului de investiții privind construcția spațiului locativ a achitat prețul apartamentului nr.18 str. Vasile Alecsandri, 100/1, mun.Chișinău și luînd în considerație că potrivit informației din Registrul de stat al bunurilor imobile Hîncu Galina este proprietara apartamentului nr.18 str. Vasile Alecsandri, 100/1, mun.Chișinău, instanța a juns la concluzia de a admite cererea de chemare în judecată.

La 29 ianuarie 2014, ÎM „Prime Capital 2” SRL a declarat apel împotriva hotărîrii primei instanțe, solicitînd admiterea apelului, casarea integrală a hotărîrii Judecătoriei Buiucani mun. Chișinău din 07 noiembrie 2013, pronunțînd o nouă hotărîre prin care să respingă cererea de chemare în judecată înaintată de Prutean Lilian ca neîntemeiată. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 25 martie 2014 a fost respins apelul declarat de către reprezentantul ÎM „Prime Capital 2” SRL, avocatul Pagoni Domniţa şi de către reprezentantul SC „Compleximobil” SRL, avocatul stagiar Ion Mămăligă, a fost menţinută hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 07 noiembrie 2013. Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a conchis că motivele invocate de apelant nu şi-au găsit reflectare de fapt în probele acumulate la materialele dosarului.

Totodată, a fost indicat că, prima instanţă a dat o apreciare obiectivă şi justă probelor administrate, a constatat şi elucidat pe deplin toate circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii şi corect a aplicat normele de drept material şi procedural şi în consecinţă a adoptat o hotărîre legală şi întemeiată. Nefiind de acord cu decizia menționată, la 01 aprilie 2014, în termenul prevăzut de lege, reprezentantul ÎM „Prime Capital 2” SRL avocatul Josan Vasile (mandat nr. 0304872) a declarat recurs, solicitînd casarea deciziei instanței de apel și hotărîrii primei instanțe, cu pronunțarea unei noi hotărîri de respingere a acţiunii. A solicitat recurentul încasarea cheltuielilor de judecată şi asistenţă juridică din contul lui Prutean Lilian.

În motivarea recursului a indicat că atît decizia instanței de apel cît și hotărîrea instanței de fond sunt ilegale și neîntemeiate, fiind aplicate eronat normele de drept material. Astfel, s-a menționat că potrivit contractului de societate civilă Prutean Lilian urma să aducă drept aport apartamentul nr.18 str. Vasile Alecsandri, 100/1, mun. Chișinău, iar potrivit istoriei juridice a bunului imobil apartamentului nr.18 str. Vasile Alecsandri, 100/1, mun. Chișinău cod cadastral 0100420.225.02.18, Prutean Lilian nu a fost nici o dată nici investitor, nici proprietar a acestui bun imobil.

De asemenea, contractul de societate civilă este un contract fictiv încheiat fără intenția de a produce efecte juridice, situația membrilor asociației rămînînd aceiași care a fost pînă la încheierea contractului, contractul fiind prezentat de reclamant cu titlu de act care ar justifica pretenția privind declararea nulității contractului de vînzare-cumpărare și pe cale de consecință a contractului de împrumut și de ipotecă. A fost invocat și faptul că potrivit prevederilor art. 290 alin. (1), Cod civil, dreptul de proprietate și alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariția modificarea și încetarea lor sunt supuse înregistrării de stat. Astfel, doar din momentul înregistrării aceste drepturi sunt opozabile terților.

Instanța a interpretat eronat prevederile art.320 și nu a argumentat care au fost acele circumstanțe pe care s-a bazat la recunoașterea dreptului de proprietate a lui Prutean Lilian, în timp ce contractul de investiții a fost încheiat cu Hîncu Galina. Mai mult ca atît, contractul investițional încheiat cu Hîncu Galina a rămas valabil și nulitatea acestuia nu a fost solicitată de nimeni. Instanța de fond greșit a considerat că contractul de vînzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută, deoarece contravine normelor imperative ale legii, calificînd drept normă imperativă interdicția de înstrăinare instituită prin contractul de societate civilă. În conformitate cu art. 440 alin. (2) CPC, prin încheierea Curții Supreme de Justiție din 06 august 2014, recursul a fost declarat admisibil.

În conformitate cu art. 444 CPC prezentul recurs se examinează fără prezenţa părţilor. Examinînd argumentele invocate în cererea de recurs în raport cu materialele cauzei, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră recursul întemeiat, care urmează a fi admis din următoarele considerente. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, „Instanţa, după ce judecă recursul, este în drept, să admită recursul şi să caseze integral sau parţial decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, pronunţînd o nouă hotărîre”. Colegiul constată că atît prima instanțe, cît și instanța de apel au aplicat și interpretat eronat normele de drept material şi, în consecinţă, au adoptat hotărîri ilegale.

Astfel, potrivit materialelor cauzei s-a stabilit că la data de 23 martie 2012 între Hîncu Galina și SC „Compleximobil” SRL a fost semnat contractul de vînzare – cumpărare nr.1519, prin care Hîncu Galina a vîndut, iar SC „Compleximobil” SRL a cumpărat bunul imobil amplasat în mun. Chișinău, str. Vasile Alecsandri, 100/1 apartamentul nr.18. Tot la data de 23 martie 2012 SC „Compleximobil” SRL a semnat contractul de împrumut nr.IMM_2/103/03/2012 cu ÎM „Prime Capital 2” SRL, garantarea executării obligațiilor a fost asigurată prin instituirea ipotecii asupra imobilului amplasat în mun. Chișinău, str. Vasile Alecsandri, 100/1 apartamentul nr.18, în baza contractului de ipotecă nr. IPO/IMM_2/103/03.

Ulterior, prin cererea de chemare în judecată înaintată împotriva lui Hîncu Galina, SC „Compleximobil” SRL și ÎM „Prime Capital 2” SRL, intervenient accesoriu Belicesco Oleg, reclamantul Prutean Lilian, întru anularea contractului de vînzare – cumpărare încheiat între Hîncu Galina și SC „Compleximobil” SRL privind aprtamentul nr.18, din str. Vasile Alecsandri, 100/1, mun. Chișinău, anularea contractului de ipotecă și contractului de împrumut încheiat între SC „Compleximobil” SRL și ÎM „Prime Capital 2” SRL, în partea ce ține de apartamentul nr.18, din str. Vasile Alecsandri, 100/1, mun. Chișinău, a invocat existența contractului de societate civilă din 01 martie 2012, încheiat între Prutean Lilian, Hîncu Galina și SC „Compleximobil” SRL, potrivit căruia părțile contractante urmăreau un scop economic, obligîndu-se să colaboreze și să depună eforturi și contribuții în vederea obținerii veniturilor și beneficiilor în domeniul imobiliar.

În argumentarea poziției sale, a fost invocat pct.6.5 din contractul de societate civilă potrivit căruia, administratorul unic nu poate încheia acte juridice translative de proprietate, înstrăinare, alte drepturi reale (vînzare – cumpărare, donație, schimb, gaj, ipoteca, fidejusiune etc.) cu privire la apartamentul nr.18 din str. Vasile Alecsandri, 100/1, mun. Chișinău. În conformitate cu art. 432 alin. (2) lit. a), c) Codul de procedură civilă, se consideră că normele de drept material au fost încălcate sau aplicate eronat în cazul în care instanţa judecătorească nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată, a interpretat eronat legea. La soluționarea litigiului instanțele au aplicat art. 217 alin. (1), 220 alin. 1), art. 668 alin. (1), (2) Cod civil.

Potrivit art. 217 alin. (1) Cod civil, nulitatea a actului juridic poate fi invocată de orice persoană care are un interes născut și actual. Instanța de judecată o invocă din oficiu. Potrivit art. 220 alin. (1) Cod civil, actul juridic sau clauza care contravin normelor imperative sînt nule, dacă legea nu prevede altfel. În conformitate cu art. 668 alin. (1), (2) Cod civil, contractul încheiat legal obligă părţile nu numai la ceea ce au stipulat expres, dar şi la tot ceea ce rezultă din natura lui în conformitate cu legea, cu uzanţele sau cu principiile echităţii. Contractul produce efecte numai între părţi dacă legea nu prevede altfel. Contractul produce efecte şi pentru succesorii universali sau cu titlu universal dacă din lege, din contract sau din natura obligaţiei nu rezultă altfel.

În motivare instanțele au constatat nulitatea absolută a contractului de vînzare – cumpărare a apartamentului nr.18, situat în mun. Chișinău, str. Vasile Alecsandri, 100/1, încheiat între Hîncu Galina și SC „Compleximobil” SRL, dat fiind faptul că acesta a fost încheiat prin derogare de la prevederile imperative ale contractului de societate civilă, calificînd drept normă imperativă a legii interdicția de înstrăinare instituită prin contractul de societate civilă. Colegiul reține că la constatarea nulităţii actului juridic ce contravine normelor imperative ale legii, se va înţelege actul încheiat cu nerespectarea prevederilor fixate în lege și în actele normative subordonate legii. Pentru constatarea nulității absolute a contractului de vînzare – cumpărare a apartamentului nr.18, situat în mun.

Chișinău, str. Vasile Alecsandri, 100/1, încheiat între Hîncu Galina și SC „Compleximobil” SRL, instanțele urmau să identifice, contrar căror norme imperative ale legii a fost încheiată tranzacția de vînzare-cumpărare a imobilui în litigiu și nu contrar normelor contractuale. Totodată, pretinsa interdicție de înstrăinare impusă prin pct. 6.5 a contractului de societate civilă, nu constituie o normă imperativă a legii așa cum au interpretat-o instanțele, ci doar o clauză contractuală, care nu poate servi temei de aplicare a prevederilor art. 220 alin. (1) Cod civil și constatarea unei nulității absolute. Interdicția de înstrăinare poate avea vlaoare juridică doar după înregistrarea acesteia în Registrul bunurilor imobile conform procedurii prescrise de prevederile legii.

În speță contractul de societate civilă constituie expresia voinței particularilor, clauzele acestuia nu constituie norme imperative ale legii, iar art. 668 Cod civil reglementează doar întinderea drepturilor și obligațiilor părților în baza contractului încheiat. Astfel, interpretarea și aplicarea eronată a prevederilor art. 220 alin. (1) și art. 668 alin. (1), (2) Cod civil, a dus la adoptarea unei soluții greșite de către instanțe și, bazîndu-se pe această soluție, instanțele au anulat încă două acte juridice perfect valabile, drepturile survenite din acestea fiind înregistrate în Registrul Bunurilor imobile. În afară de acesta, potrivit art. 290 alin. (1) Cod civil, dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariţia, modificarea şi încetarea lor sînt supuse înregistrării de stat.

Iar potrivit art. 508 Cod civil, drepturile de creanţă, faptele sau raporturile juridice aferente imobilelor consemnate în registru devin opozabile terţilor numai prin notare. Potrivit art. 498 alin. (1), (2) Cod civil, înscrierile sînt de 3 feluri: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea drepturilor de creanţă, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în registru. În conformitate cu art. 27 alin. (1), (4) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998, înscrierile în registrul bunurilor imobile sînt de trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie, notarea.

Notarea se referă la înscrierea drepturilor de creanţă, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în registrul bunurilor imobile. Conform contractului de societate civilă, pct. 3.3 s-a stabilit că toate contribuțiile depuse în natură și mijloace bănești ale părților contractante, devin proprietate comună a asociaților. Astfel, în detrimentul înțelegerii contractuale și prevederilor legale, nici unul din asociații contractului de societate civilă nu a solicitat rectificările corespunzătoare în registrul bunurilor imobile, situația membrilor asociației rămînîd aceeași care a fost pînă la încheierea contractului, ceea ce reconfirmă faptul că acest contract nu a produs efecte juridice.

La fel nu a fost solicitată consemnarea notărilor sau înscrierilor despre existența cărorva raporturi juridice aferente imobilului în litigiu, la caz contractul de societate civilă. Grevările și interdicțiile se consideră cunoscute din momentul înregistrării de stat a acestora, numai din acel moment ele devin opozabile terților persoane. În atare circumstanțe, fără a institui careva grevări sau notări în registrul bunurilor în privința apartamentului litigios, nu pot fi opuse terților careva interdicții prevăzute de contractul de societate civilă, în speță recurentului ÎM „Prime Capital 2” SRL. Mai mult decît atît, instanțele au aplicat eronat prevederile art. 320 Cod civil, atunci cînd i-au recunoscut lui Prutean Lilian dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.18 str. Vasile Alecsandri, 100/1, mun.

Chișinău. Potrivit art. 320 alin. (2) Cod Civil, dreptul de proprietate se poate dobîndi, în condiţiile legii, prin ocupaţiune, act juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum şi prin hotărîre judecătorească, atunci cînd aceasta este translativă de proprietate. Hotărîrea judecătorească poate constitui temei de dobîndire a dreptului de proprietate, însă în fiecare caz separat instanța este obligată să verifice minuțios temeinicia legală a cerințelor reclamantului.

La recunoașterea dreptului de proprietate în temeiul art.320 Cod civil, instanțele nu au ținut cont de prevederile art. 406 al Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.98, potrivit cărora, contractele prin care una dintre părţi se obligă să asigure construcţia unuia sau mai multor apartamente şi să le transmită persoanei fizice care se obligă să achite integral sau parţial preţul imobilului anterior predării acestuia, precum şi contractele privind cesiunea drepturilor care rezultă din acestea se autentifică notarial şi se înscriu în registrul bunurilor imobile, sub sancţiunea nulităţii. Un astfel de contract neautentificat notarial și neînregistrat în registrul bunurilor imobile este nul de drept.

Colegiul relevă că potrivit materialelor dosarului, reieșind din istoricul bunului imobil în litigiu, Prutean Lilian nu a figurat ca investitor și nici ca proprietar al apartamentului nr.18, situat în mun. Chișinău, str. Vasile Alecsandri, 100/1, iar clauza contractuală din contractul de societate civilă prin care Prutean Lilian aduce apartamentul ca și contribuție la societatea civilă nu a fost executată. Hîncu Galina figurează atît ca unic investitor, potrivit contractului de investiție privind construcția spațiului locativ nr.18 din 06 noiembrie 2006, ulterior proprietar pînă la înstrăinarea apartamentului către SC „Compleximobil” SRL. Alte contracte decît cele încheiate și înregistrate în conformitate cu prevederile art. 406 al Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.98, nu pot fi luate în considerație de instanță.

Astfel, contractul de vînzare – cumpărare încheiat între Hîncu Galina și SC „Compleximobil” SRL privind apartamentul nr.18, din str. Vasile Alecsandri, 100/1, mun. Chișinău, a fost încheiat cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de lege, iar Hîncu Galina în calitate de proprietar a acestui imobil nu a avut nici o interdicție de a-l înstrăina.

De asemenea, instanțele judecătorești au declarat nul și fără efecte juridice pct. 3.9 (vii) din contractul de împrumut nr.IMM_2/103/03/2012 din 23.03.2012 încheiat între ÎM „Prime Capital 2” SRL în calitate de împrumutător și SC „Compleximobil” SRL în calitate de împrumutat, a fost recunoscut nul contractul de ipotecă nr.IPO/IMM_2/103/03/2012 din 23.03.2012 încheiat între ÎM „Prime Capital 2” SRL în calitate de creditor ipotecar și SC „Compleximobil” SRL în calitate de debitor ipotecar, reținînd că aceste contracte nu pot fi valabile deoarece nulitatea actului juridic inițial atrage și nulitatea actului juridic subsecvent. Colegiul civil și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră această concluzie complet eronată, bazată pe aplicarea și interpretarea greșită a prevederilor legale.

Potrivit art.26 alin. (5) al Legii cu privire la ipotecă nr.142-XVI din 26 iunie 2008, în cazul transmiterii, inclusiv al înstrăinării bunului imobil ipotecat către terţi, ipoteca subzistă, cu excepţia cazurilor în care creditorul ipotecar consimte în scris asupra încetării ipotecii. Potrivit art. 486 alin. (1) Cod civil, orice terţ dobîndeşte dreptul de proprietate sau de gestiune asupra bunului grevat cu gaj ţinînd cont de gaj, cu excepţia cazurilor prevăzute la art.478. Astfel, prin prisma prevederilor art.486 Cod civil, cît şi prevederilor art.26 din Legea cu privire la ipotecă, dreptul de gaj şi ipotecă se menţine asupra bunurilor grevate indiferent de trecerea dreptului de proprietate sau gestiunea asupra bunurilor gajate şi ipotecate, atît în cazul transmiterii și/sau înstrăinării bunului imobil ipotecat către terţi, ipoteca subzistă, cu excepţia cazurilor în care creditorul ipotecar consimte în scris asupra încetării ipotecii.

Prin urmare instanțele greșit și fără a ține cont de prevederile legale enunțate supra au declarat nul și fără efecte juridice pct. 3.9 (vii) din contractul de împrumut și din contractul de ipotecă încheiat între ÎM „Prime Capital 2” SRL și SC „Compleximobil” SRL. Conform art. 9 alin. (1) din Codul civil, persoanele fizice şi juridice participante la raporturile juridice civile trebuie să îşi exercite drepturile şi să îşi execute obligaţiile cu bună-credinţă, în acord cu legea, cu contractul, cu ordinea publică şi cu bunele moravuri. Buna-credinţă se prezumă până la proba contrară. Conform art. 497 alin. (1), (2) Cod civil, înscrierile făcute în registrul bunurilor imobile se prezumă autentice şi complete pînă la proba contrară.

Conţinutul registrului este considerat autentic în favoarea celui care a dobîndit prin act juridic un drept de la o persoană dacă dreptul era înscris în registru în numele persoanei. Instanța de recurs reține că buna credință este un element subiectiv, care constă în convingerea persoanei că cel de la care a dobîndit dreptul, avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite acest drept. Din materialele dosarului rezultă că ÎM „Prime Capital 2” SRL, era încredințată că SC „Compleximobil” SRL avea toate însușirile cerute de lege pentru a putea ipoteca bunul imobil, în așa mod fiind garantată executarea obligațiilor.

Or, la momentul încheierii contractului de împrumut și ipotecă, conform înscrisurilor din Registrul bunurilor imobile, proprietar al bunului imobil în litigiu era SC „Compleximobil” SRL, contractele au fost încheiate în formă scrisă autentificate notarial, notarul a verificat dreptul de proprietate a SC „Compleximobil” SRL asupra imobilului care a fost ipotecat. Prin urmare, Colegiul civil și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră că dreptul de gaj și ipotecă asupra imobilului în litigiu a fost dobîndit de către ÎM „Prime Capital 2” SRL în condițiile legii, iar contractul de împrumut nr. IMM_2/103/03/2012 din 23.03.2012 și contractul de ipotecă nr. IPO/IMM_2/103/03/2012 din 23.03.2012 încheiate între ÎM „Prime Capital 2” SRL în calitate de creditor ipotecar și SC „Compleximobil” SRL sînt perfect legale.

Cu privire la repartizarea cheltuielilor de judecată între părţi, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie susţine următoarele. În conformitate cu art. 94 alin. (1) şi (3) CPC, instanţa judecătorească obligă partea care a pierdut procesul să plătească, la cerere, părţii care a avut cîştig de cauză cheltuielile de judecată. Dacă acţiunea reclamantului a fost admisă parţial, acestuia i se compensează cheltuielile de judecată proporţional părţii admise din pretenţii, iar pîrîtului – proporţional părţii respinse din pretenţiile reclamantului. Prevederile alin. (1) se aplică şi la repartizarea între părţi a cheltuielilor de judecată în instanţă de apel, în instanţă de recurs şi în cadrul revizuirii.

Potrivit art. 96 alin. (1) şi (11) CPC, instanţa judecătorească obligă partea care a pierdut procesul să compenseze părţii care a avut cîştig de cauză cheltuielile ei de asistenţă juridică, în măsura în care acestea au fost reale, necesare şi rezonabile. Cheltuielile menţionate la alin.(1) se compensează părţii care a avut cîştig de cauză dacă aceasta a fost reprezentată în judecată de un avocat. Materialele prezentei pricini atestă că pe parcursul examinării litigiului recurentul ÎM „Prime Capital 2” SRL a solicitat compensarea cheltuielilor de judecată suportate. Recurentul a pretins încasarea în beneficiul său de la Prutean Lilian a cheltuielilor de judecată compuse din taxă de stat în sumă de 47 286,13 lei și cheltuieli de asistență juridică în mărime de 23 000 lei.

Potrivit materialelor anexate la dosar (ordinele de plată a taxei de stat și onorariul avocaților) demonstrează veridicitatea sumelor cheltuielilor de judecată pretinse spre a fi încasate în beneficiul ÎM „Prime Capital 2” SRL, suportate în instanţa de apel şi în recurs. Cît privește compensarea cheltuielilor de judecată, suportate de ÎM „Prime Capital 2” SRL, instanța de recurs evidențiază că recurenta conform bonului de plată nr.42 din 28 februarie 2014, a achitat taxă de stat în mărime de 28 371,68 lei pentru instanța de apel, iar potrivit ordinului de plată nr.70 din 31 martie 2014 a fost achitată taxă de stat în mărime de 18 914,45 lei pentru instanța de recurs, în total 47 286,13 lei ceea ce constituie taxa de stat achitată de recurentă care urmează a fi încasată din contul lui Prutean Lilian, ținînd cont de respingerea integrală a acțiunii.

În partea compensării cheltuielilor de asistenţă juridică suportate de către recurenta ÎM „Prime Capital 2” SRL, instanţa de recurs apreciază sumele solicitate în mărime de 8000 lei în instanța de apel și 15 000 lei în instanța de recurs, ca fiind exagerate şi nerezonabile. Or, suma totală de 23 000 lei cheltuieli de asistenţă juridică suportate în două grade de jurisdicție fără ca aceasta să demonstreze un caracter deosebit de complex, este exagerată în raport cu circumstanţele de fapt. La cazul litigiului, instanţa de recurs consideră că suma de 3500 lei suportată în faţa curții de apel, și 2500 lei în recurs, iar în total suma de 6000 lei cu titlu de cheltuieli de asistenţă juridică este una rezonabilă şi proporţională, corespunzătoare circumstanţelor de fapt ale cauzei şi susceptibilă compensării în beneficiul ÎM „Prime Capital 2” SRL.

Din considerentele menționate și avînd în vedere faptul că circumstanțele pricinii au fost constatate de prima instanță și instanța de apel, însă normele de drept material au fost aplicate eronat și nu este necesară verificarea suplimentară de dovezi, Colegiul Civil și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa hotărîrea primei instanțe și decizia instanței de apel, cu respingerea cererii de chemare în judecată înaintată de Prutean Lilian împotriva lui lui Hîncu Galina, SC „Compleximobil” SRL și ÎM „Prime Capital 2” SRL, intervenient accesoriu Belicesco Oleg, privind recunoașterea nulității actelor juridice și recunoașterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil.

În conformitate cu art. 432 alin. (4), 445 alin. (1) lit. b), art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție d e c i d e : Se admite recursul declarat de ÎM „Prime Capital 2” SRL. Se casează decizia Curții de Apel Chișinău din 25 martie 2014 și hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.

Chișinău din 07 noiembrie 2013, emise în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Prutean Lilian împotriva lui Hîncu Galina, SC „Compleximobil” SRL și ÎM „Prime Capital 2” SRL, intervenient accesoriu Belicesco Oleg, privind recunoașterea nulității actelor juridice și recunoașterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil, și se emite o nouă hotărîre prin care: Se respinge cererea înaintată de Prutean Lilian împotriva lui Hîncu Galina, SC „Compleximobil” SRL și ÎM „Prime Capital 2” SRL, intervenient accesoriu Belicesco Oleg, privind recunoașterea nulității actelor juridice și recunoașterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil.

Se încasează din contul lui Prutean Lilian în beneficiul ÎM „Prime Capital 2” SRL cheltuieli de judecată: 47 286 (patruzeci şi şapte mii două sute optzeci şi şase) lei 13 bani - cu titlu de taxă de stat achitată pentru depunerea cererii de apel și recurs, 6000 (şase mii) lei - cu titlu de cheltuieli de asistență juridică. În rest pretențiile ÎM „Prime Capital 2” SRL privind compensarea cheltuielilor de judecată se resping. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Președintele ședinței, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii: Tamara Chișca-Doneva Oleg Sternioală Iuliana Oprea Ion Druță