2ra-2237/14 — Rezilierea contractului de locaţiune, evacuare şi încasarea penalităţii

dosarul nr. 2ra-2237/14 prima instanţă - D. Dulghieru instanţa de apel - M. Anton, T. Pelin, A. Panov ÎNCHEIERE 03 septembrie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completului, judecătorul Nicolae Clima Judecătorii Ion Druţă Dumitru Mardari examinând chestiunea privind admisibilitatea recursului declarat de către Societatea cu Răspundere Limitată „Subil Grup”, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Mariei Gîncu împotriva Societăţii cu Răspundere Limitată „Subil Grup”, intervenienţi accesorii Societatea Comercială „Aurica-C” Societate cu Răspundere Limitată şi Primăria municipiului Chişinău cu privire la rezilierea contractului de locaţiune, evacuare şi încasarea penalităţii, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 17 aprilie 2014, prin care a fost admis apelul declarat de Societatea cu Răspundere Limitată „Subil Grup”, modificată hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 06 martie 2013 în partea încasării penalităţii, cu micşorarea penalităţii încasată de la Societatea cu Răspundere Limitată „Subil Grup” în beneficiul Mariei Gîncu de la 26618 EURO pînă la 7443 EURO şi taxa de stat în beneficiul statului de la 24950 lei pînă la 18713 lei. În rest hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 06 martie 2013 a fost menţinută. c o n s t a t ă La 27 ianuarie 2010 Maria Gîncu a depus cerere de chemare în judecată împotriva SRL „Subil Grup”, intervenienţi accesorii SC „Aurica-C” SRL şi Primăria municipiului Chişinău cu privire la rezilierea contractului de locaţiune, evacuare şi încasarea penalităţii. În motivarea acţiunii Maria Gîncu a indicat că la 10 mai 2007 a încheiat cu directorul SRL „Subil Grup” un contract de arendă a încăperii cu suprafaţa de 163,4 m.p., o terasă cu suprafaţa de 200 m.p.

şi o încăpere auxiliară cu suprafaţa de 100 m.p. pentru practicarea comerţului. 1 A mai indicat că pîrîtul nu a respectat condiţiile contractului. Astfel, primul an după încheierea contractului, a achitat plata de arendă, însă ulterior a încetat să mai achite. Or, conform contractului de arendă, la data de 30 a fiecărei luni, urma să achite plata pentru arendă în mărime de 1600 EURO lunar timp de 25 luni, iar ulterior cîte 2000 EURO lunar, iar pct. 2.1 şi 2.2. ale contractului prevăd dreptul de anulare a contractului în caz de neonorare a obligaţiunilor contractuale. Maria Gîncu solicită anularea contractului de arendă din 10 mai 2007 încheiat cu SRL „Subil Grup”, încasarea restanţei pentru plata de arendă în sumă de 16500 EURO şi penalitatea în mărime de 1042 EURO.

Ulterior, Maria Gîncu a depus cerere de concretizare împotriva SRL „Subil Grup” SRL, intervenienţi accesorii Primăria municipiului Chişinău şi SC „Aurica-C” SRL. În motivarea cererii de concretizare, Maria Gîncu a menţionat că în baza contractului de vînzare-cumpărare din 19 octombrie 1999, SC „Aurica-C” SRL i-a înstrăinat încăperea izolată cu suprafaţa de 163,4 m.p. situată pe str. M. Costin 13/1. De asemenea, a indicat că în ce priveşte încăperile cu suprafaţa de 95 m.p.

sau 100 m.p., în baza deciziei Consiliului municipal Chişinău nr. 19/36 din 17 septembrie 2011 şi a procesului-verbal de examinare a construcţiei samovolnice nr. 729 din 05 octombrie 2001, a fost legalizat dreptul de proprietate după SC „Aurica-C” SRL asupra încăperii auxiliare, însă de facto dreptul de proprietate asupra încăperii date îi aparţine, cu toate că acest drept nu a fost înregistrat în Registrul bunurilor imobile, care ulterior în baza contractului de vînzare-cumpărare din 25 octombrie 2010 i-a fost transmis în proprietate. Totodată, a menţionat că conform deciziei Primăriei municipiului Chişinău nr. 4/37-20 din 25 februarie 1999, Primăria municipiului Chişinău a încheiat cu SC „Aurica-C” SRL contractul de arendă funciară la 22 martie 1999 în privinţa terasei cu suprafaţa de 200 m.p.

pe un termen de 25 de ani. Maria Gîncu solicită rezilierea contractului de locaţiune nr. 1 din 10 mai 2007, obligarea SRL „Subil Grup” la plata restanţei la chirie în mărime de 19200 EURO pe perioada 10 mai 2007 – 10 aprilie 2010, încasarea penalităţii de întîrziere în mărime de 21221,5 EURO pe perioada aprilie 2009 – martie 2010. Ulterior, la 26 noiembrie 2012 Maria Gîncu a depus cerere de majorare a pretenţiilor, solicitînd rezilierea contractului de locaţiune nr. 1 din 10 mai 2007, obligarea SRL „Subil Grup” la eliberarea imobilului din str. M. Costin 13/1 mun. Chişinău, încasarea restanţei la chirie în sumă de 76700 EURO, încasarea penalităţii în sumă de 22730 EURO şi a cheltuielilor de judecată.

La 06 martie 2013 Maria Gîncu a depus cerere de concretizare a cuantumului pretenţiilor, solicitînd solicitînd rezilierea contractului de locaţiune nr. 1 din 10 mai 2007, încasarea restanţei la chirie în sumă de 82700 EURO pe perioada 10 mai 2007 – 28 februarie 2013, încasarea penalităţii în mărime de 26618,95 EURO pe perioada 10 mai 2007 – 28 februarie 2013 şi încasarea cheltuielilor de judecată. Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 06 martie 2013, acţiunea a fost admisă. A fost reziliat contractul de locaţiune nr. 1 încheiat la 10 mai 2007 între Maria Gîncu şi SRL „Subil Grup”. A fost evacuat SRL „Subil Grup” din încăperile nelocative situate pe str. M. Costin 13/1 mun. Chişinău.

De la SRL „Subil Grup” a fost 2 încasată în beneficiul Mariei Gîncu suma de 82700 EURO cu titlu de plată pentru locaţiunea încăperilor, suma de 26618,95 EURO cu titlu de penalitate, echivalentul în lei moldoveneşti la momentul executării hotărîrii şi cheltuielile de judecată în mărime de 150 lei. De asemenea, de la SRL „Subil Grup” a fost încasată în beneficiul statului taxa de stat în mărime de 24950 lei. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 17 aprilie 2014, a fost admis apelul declarat de SRL „Subil Grup”, modificată hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 06 martie 2013 în partea încasării penalităţii, cu micşorarea penalităţii încasată de la SRL„Subil Grup” în beneficiul Mariei Gîncu de la 26618 EURO pînă la 7443 EURO şi taxa de stat în beneficiul statului de la 24950 lei pînă la 18713 lei.

În rest hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 06 martie 2013 a fost menţinută. La 30 aprilie 2014, SRL„Subil Grup” a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel şi hotărîrii primei instanţe în partea rezilierii contractului de locaţiune şi evacuare din încăpere, încasarea chiriei în mărime de 84700 EURO, cu pronunţarea unei noi hotărîri. Recurentul SRL„Subil Grup”, în motivarea recursului a menţionat că instanţa de apel la examinarea litigiului, nu a constatat şi elucidat pe deplin circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii în fond, precum şi faptul că nu au fost dovedite circumstanţele considerate de prima instanţă ca fiind stabilite.

Astfel, a invocat că la momentul încheierii contractului de locaţiune, intimata i-a dus în eroare şi anume că deţine în proprietate întreg spaţiul dat în chirie şi că poate solicita plata pentru întreaga suprafaţă transmisă în locaţiune. Deci, indică că la momentul încheierii contractului de locaţiune, Maria Gîncu a transmis terasa cu suprafaţa de 200 m.p. ce nu-i aparţine cu drept de proprietate, instanţele au dispus încasarea sumelor pentru arendă fără a verifica această circumstanţă. Avocatul Alexandru Bot a depus în interesele Maria Gîncu referinţă, solicitînd constatarea inadmisibilităţii recursului declarat de SRL„Subil Grup”. A mai menţionat că recurentul nu a prezentat argumente de eschivare a Mariei Gîncu de la recepţionarea plăţii, nici dovezi concludente de efectuare a acţiunilor de consemnare în baza art. 645 Cod civil.

De asemenea, a invocat că în conformitate cu contractul nr. 576 din 19 octombrie 1999, SC „Aurica-C” a înstrăinat, iar Maria Gîncu a cumpărat încăperea izolată cu suprafaţa de 163,4 m2 situată în mun. Chişinău, str. M. Costin 13/1. În limita aceluiaşi acord, s-a realizat înstrăinarea încăperii de 92,6 m2 care în baza deciziei Consiliului municipal Chişinău nr. 19/36 din 17 septembrie 2001 şi a procesului-verbal de examinare a construcţiei samovolnice nr. 729 din 05 octombrie 2001 a devenit parte integrantă a bunului imobil transmis Mariei Gîncu. Astfel, Maria Gîncu deţine toate drepturile de proprietar asupra încăperii date deşi acest drept nu a fost înregistrat în Registrul bunurilor imobile.

Examinând temeiurile recursului, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul este inadmisibil din considerentele ce urmează. În conformitate cu art. 432 alin. (1) CPC, părţile şi alţi participanţi la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă încălcarea esenţială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural.

3 Alineatele (2) şi (3) aceluiaşi articol prevăd exhaustiv cazurile în care se consideră că normele de drept material sau de drept procedural au fost încălcate sau aplicate eronat, iar alin. (4) stabileşte că săvârşirea altor încălcări decât cele indicate la alin. (3) constituie temei de declarare a recursului doar în cazul şi în măsura în care acestea au dus sau ar fi putut duce la soluţionarea greşită a pricinii sau în cazul în care instanţa de recurs consideră că aprecierea probelor de către instanţa judecătorească a fost arbitrară, sau în cazul în care erorile comise au dus la încălcarea drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale omului.

Conform prevederilor art. 433 lit. a) CPC, cererea de recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) şi (4). Completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul declarat de către SRL„Subil Grup”, nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432, alin. (2), (3) şi (4) CPC, or recurentul nu a invocat nici un temei care ar indica la ilegalitatea deciziei instanţei de apel, ci a formulat critici ce se axează asupra fondului cauzei. Prin urmare, argumentele recursului nu indică la încălcarea esenţială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural de către instanţa de apel, respectiv nu constituie temei de casare a deciziei recurate.

Or, recursul exercitat conform secţiunii a II-a are caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material şi procedural, verificându-se doar legalitatea deciziei, dar nu şi temeinicia în fapt. În acest context, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie reiterează şi faptul că procedura admisibilităţii constă în verificarea faptului, dacă motivele invocate în recurs se încadrează în cele prevăzute în art. art. 432, alin.(2), (3) şi (4) CPC. Conform jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, accesul la un tribunal în aspectul art. 6 § 1 din Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale cuprinde şi condiţiile în care poate fi atacată o hotărîre a unor instanţe de fond (Guerin versus Franţa).

Totodată, acest drept nu este absolut, iar marja de apreciere aparţine statului. Cu referire la caz, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că dreptul recurenţilor de acces la un tribunal în aspectul art. 6 § 1 din Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale nu este afectat. Astfel, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a considera recursul declarat de către SRL„Subil Grup” ca inadmisibil. În conformitate cu art. art. 270, 431 alin. (2), art. 433 lit. a), art. 440 CPC, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie dispune: 4 Recursul declarat de către Societatea cu Răspundere Limitată „Subil Grup” se consideră inadmisibil.

Încheierea este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele completului, judecătorul Nicolae Clima Judecătorii Ion Druţă Dumitru Mardari 5