2ra-2379/14 — Declararea nulității contractului

Dosarul nr. 2ra-2379/14 Prima instanţă: Judecătoria Criuleni (jud. A. Cazacliu) Instanţa de apel:Curtea de Apel Chişinău (jud. Sv. Caitaz, A. Doga, A. Nogai)

CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIŢIE A REPUBLICII MOLDOVA

DECIZIE Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ 05 noiembrie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, în componenţa: Preşedintele, judecător Nicolae Clima Judecătorii: Svetlana Novac Petru Moraru Ion Corolevschi Oleg Sternioală examinînd recursurile declarate de către Movileanu Viviana, Grimalschi Minidora, Eriomina Maria şi Modîrcă Vasile împotriva deciziei din 27 martie 2014 a Curţii de Apel Chişinău, adoptate în cauza civilă la cererea înaintată de Grimalschi Minodora şi Movileanu Viviana împotriva Mariei Eriomina şi Modîrcă Vasile cu privire la recunoaşterea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare a imobilului şi la cererea de cgemare în judecată a Vioricăi Maslencova către Movileanu Viviana, intervenienţi accesorii Eriomina Maria, Modîrcă Vasile privind declararea nulităţii actelor juridice c o n s t a t ă : La data de 07 noiembrie 2011 Movileanu Viviana s-a adresat cu cerere de chemare în judecată împotriva Mariei Eriomina şi Modîrcă Vasile cu privire la recunoaşterea valabilităţii contractului de vânzarea-cumpărarea.

În motivarea acţiunii s-a indicat că în luna august 2003 Movileanu Viviana împreună cu Fistican Alexandru (în prezent decedat) au procurat de la Eriomina Maria şi Modîrcă Vasile lotul de pămînt cu suprafaţa totală de 0,0900 ha, situat în sat. Coşerniţa, rl. Criuleni, în extravilanul ÎP „Roada Nouă”. Contractul nominalizat a fost înregistrat la notarul public Dumbravă Mariana la data de 01.08.2003 şi înregistrat la OCT Criuleni sub nr. 5331/2003, cu nr. cadastral 3104104025. Invocă că pe terenul procurat în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 954 din 01.08.2003 există şi construcţia nefinisată cu două niveluri şi un garaj. Susţine că la data de 03.08.2003 Eriomina Maria şi Modîrcă Vasile avînd 1 o situaţie financiară precară şi neavând posibilitate de a finisa construcţia pînă la sfîrşit, i-a propus acesteia de a procura şi imobilele date la preţul de 1000 dolari SUA.

Ulterior, la data de 02.08.2003 a fost întocmită recipisa, prin care Movileanu Viviana a procurat de la Eriomina Maria şi Modîrcă Vasile construcția nefinisată cu două niveluri şi garajul, însă construcţia dată nu a fost legiferată, dat fiind faptul că abia prin decizia din 07.12.2010 a Curţii de Apel Chişinău a fost dispusă stabilirea cotelor-părţi a cîte ½ din lotul de teren cu nr. cadastral 3124105928 Vivianei Movileanu şi moştenitorul testamentar Maslencova Viorica (f.d. 9-10 vol. I). Solicită reclamanta Movileanu Viviana recunoaşterea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare nr. 954 din 03.08.2003, a construcţiei nefinisate cu două niveluri şi a garajului, amplasate în sat. Coşerniţa, r-nul Criuleni.

Prin hotărîrea din 27 ianuarie 2012 a judecătoriei Criuleni acţiunea înaintată de Movileanu Viviana a fost admisă şi s-a recunoscut valabil contractul de vânzare-cumpărarea a căsuţei de livadă, amplasată pe terenul de pămînt cu nr. cadastral 3124105938 din sat. Coşerniţa, r-nul Criuleni, în extravilanul ÎP „Roada Nouă”. Prin urmare, în baza hotărîrii nominalizate Movileanu Viviana, a înregistrat dreptul de proprietate asupra căsuţei de livadă. Nefiind de acord cu hotărîrea pronunţată, la 07 mai 2012 şi la 02 octombrie 2012 Maslencova Viorica a contestat-o cu apel, solicitînd casarea hotărîrii primei instanţe, cu remiterea pricinii la rejudecare în aceiaşi instanţă, în alt complet de judecată.

Prin decizia din 15 noiembrie 2012 a Curţii de Apel Chişinău a fost admisă cererea reprezentantului Vioricăi Maslencova şi s-a dispus atragerea acesteia în calitate de intervenient accesoriu, totodată s-a admis apelul declarat de Maslencova Viorica, s-a casat hotărîrea din 27 ianuarie 2012 a judecătoriei Criuleni şi s-a remis pricina la rejudecare în instanţa de fond.

Dat fiind faptul că în procedura judecătoriei Criuleni s-a aflat pe rol pricina civilă la cererea de chemare a Vioricăi Maslencova împotriva Vivianei Movileanu, intervenienţii accesorii Eriomina Maria şi Modîrcă Vasile cu privire la declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare a imobilului, prin încheierea din 03 ianuarie 2013 a judecătoriei Criuleni s-a dispus conexarea cauzelor civile la cererea de chemare în judecată a Minodorei Grimalschi şi Movileanu Viviana împotriva Mariei Eriomina şi Modîrcă Vasile cu privire la declararea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare, la cauza civilă la cererea de chemare în judecată a Vioricăi Maslencova împotriva Vivianei Movileanu, intervenienţii accesorii Eriomina Maria şi Modîrcă Vasile cu privire la declararea nulităţii contractului de vânzare- cumpărare a imobilului, pentru examinare în aceiaşi procedură (f.d.111).

Prin hotărîrea din 08 noiembrie 2013 a judecătoriei Criuleni s-a respins acţiunea înaintată de Grimalschi Minodora şi Movileanu Viviana şi s-a admis acţiunea declarată de Maslencova Viorica, s-a declarat nul contractul de donaţie a imobilului nr. 5208 din 15 mai 2012, în partea construcţiei nefinalizate cu nr. cadastral 3124105928.01 şi s-a încasat de la Grimalschi 2 Minodora şi Movileanu Viviana în beneficiul Vioricăi Maslencova suma de 5800 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Considerînd ilegală hotărîrea pronunţată la data de 26 noiembrie 2013 şi la 20.03.2014, Eriomina Maria, Modîrcă Vasile, Movileanu Viviana şi Grimalschi Minodora au contestat-o cu apel, solicitînd casarea hotărîrii primei instanţe, cu emiterea unei noi hotărîri de admitere a acţiunii înaintate de Grimalschi Minodora şi Movileanu Viviana.

Prin decizia din 27 martie 2014 a Curţii de Apel Chişinău apelurile declarate de către Eriomina Maria, Modîrcă Vasile, Movileanu Viviana şi Grimalschi Minodora au fost respinse şi menţinută hotărîrea din 08 noiembrie 2013 a judecătoriei Criuleni Nefiind de acord cu decizia pronunţată, la data de 06 iunie 2014 Movileanu Viviana, Grimalschi Minodora, Eriomina Maria şi Modîrcă Vasile au contestat-o cu recurs, solicitînd casarea hotărîrilor judecătoreşti, cu emiterea unei noi hotărîri de admitere a acţiunii înaintate de Grimalschi Minodora şi Movileanu Viviana. În motivarea recursurilor s-a invocat că instanţa de apel a interpretat eronat normele de drept material şi normele de drept procedural, fiind examinate arbitrar probele anexate la materialele pricinii.

Prin referinţa din 18 iulie 2014 Maslencova Viorica a solicitat respingerea recursului şi menţinerea deciziei instanţei de apel şi a hotărîrii primei instanţe. La data de 24 iulie 2014, Movileanu Viviana la fel a înaintat referinţă pe marginea recursului declarat. Studiind materialele dosarului, recursul înaintat, instanța de recurs va respinge recursul din următoarele considerente. În conformitate cu art.445, alin.(1), lit.a)CPC, instanţa, după ce judecă recursul este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs. Colegiul reține că instanța de apel corect a stabilit că prin contractul de vînzare-cumpărare din 01 august 2003 ( f.d.8, vol.II, 7 vol.I), terenul pe care se află bunul în litigiu - căsuţa de vară, a fost vîndut de către Eriomina Maria şi Modîrcă Vasilii, şi respectiv, procurat de către Movileanu Viviana şi Fisticanu Alexandru.

Contractul nominalizat fiind semnat de Movileanu Viviana şi Fistican Alexandru. Totodată instanța de apel corect a stabilit că după decesul lui Fistican Alexandru, 1/2 cota-parte a terenului pe care se află bunul în litigiu a fost moştenită de Maslencova Viorica, fapt confirmat prin certificatului de moştenitor testamentar din 13 iulie 2010 (f.d.9, vol.II), hotărîrea din 09 iunie 2010 a judecătoriei Criuleni(f.d.11-12, vol.II), menţinută prin decizia din 07 decembrie 2010 a Curţii de Apel Chişinău (f.d.

13-15, vol.II) Totodată Colegiul reține că instanța de apel corect a stabilit că obiectul contractului de vînzare-cumpărare din 01.08.2003 este lotul de teren cu suprafaţa de 0,0900 ha amplasat pe adresa r1.Criuleni, sat.Coșnița, ÎP”Urojai”, iar la momentul semnării contractului de vînzare-cumpărare pe acest lot era amplasată căsuţa de vacanță, construcția căreia nu a fost autorizată, nu a fost 3 întocmit nici un act de recepție finală şi nici nu era înregistrată la Oficiul Cadastral Teritorial. Prin urmare, căsuța de vacanță nu este înregistrată după vreun proprietar, fiind indicat numai terenul cu modul de folosință ca ”lot pomicol” cu suprafaţa de 0,09 ha. Totodată, instanța de recurs reține că conform confirmării eliberate de Primăria sat.Coşerniţa, rl.Criuleni cu nr.47 din 23 ianuarie 2012 căsuța de vacanță a fost construită de către foştii proprietari Eriomina Maria şi Modîrca Vasile.

După înregistrarea actualilor proprietari ai lotului de teren, prin contractul de donaţie din 15.05.2012, Movileanu Viviana a transmis cu titlu gratuit lui Grimalschi Minodora pe lîngă 1/2 cotă-parte din lotul de teren cu modul de folosinţă - lot pomicol şi imobilul cu numărul cadastral 3124105.928.01, care constă din construcţia nefinalizată cu suprafaţa totală de 33,80 m.p. situate în r1.Criuleni, sat.Coşerniţa, extravilan ÎP”Roada Nouă” (f.d.52-53 din Voi. II) Instanța de recurs reține că aceste circumstanțe se confirmă şi prin Extrasul din Registrul bunurilor imobile pentru efectuarea tranzacţiei din 13 octombrie 2011 (f.d. 13,16,51, vol.II) şi certificatul din Registrul bunurilor imobile din 29 mai 2012 (f.d.54, vol.II).

Astfel, Colegiul reține că instanța ierarhic inferioară corect a reiterat că înregistrarea dreptului de proprietate a lui Grimalschi Minodora asupra căsuţei de vară prin contractul de donaţie, - este ilegală. La fel, Colegiul reține și corectitudinea aprecierii de către instanțele inferioare a recipisei întocmite de Modîrcă Vasile şi Movileanu Viviana la 01 august 2003 ( f.d.8, vol.I), și faptul că aceasta nu poate fi recunoscută ca act juridic valabil pentru confirmarea tranzacţiei de vînzare-cumpărare a bunului imobil - căsuţa de vară, întrucît nu au fost prezentate acte care ar confirma încheierea unei asemenea tranzacții precum ar fi acte ce confirmă dreptul de proprietate a vînzătorului bunului şi dreptul de proprietate integral asupra terenului, ori autorizaţia de construcţie, avizul tehnic ce confirmă gradul de executare a construcţiei cu documentaţia de proiect.

Totodată, instanța de recurs reține că instanța de apel corect a stabilit că la OCT Criuleni a fost înregistrat doar terenul cu numărul cadastral 3124105.928 nu și bunul imobil aflat pe acesta – căsuța de vacanță, deoarece careva informaţie despre înregistrarea unei construcţii lipseşte, deși înregistrarea casei de vară în Registrul Bunurilor mobile a fost iniţiată, nu a fost finalizată. Prin urmare, instanţele inferioare corect şi just au respins cererea privind recunoaşterea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare a căsuţei de vacanță, care nici nu a fost dată în exploatare conform normelor legale în vigoare şi ulterior înregistrat la organul abilitat. De asemenea Colegiul constată corectitudinea aplicării de către instanța de apel a prevederilor art.4 alin.(2) şi (3) a Legii cadastrului bunului imobil nr.1543-XII din 25.02.1998, conform căruia obiecte ale înregistrării sînt bunurile imobile, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra lor.

La bunurile imobile ce se înregistrează în registrul bunurilor imobile se raportă: a) terenurile; b) clădirile şi construcţiile legate solid de pămînt; c) apartamentele şi alte încăperi izolate. Art.404 stabilește că pentru înregistrarea 4 bunului imobil construit şi a dreptului de proprietate asupra lui se prezintă documentul ce confirmă dreptul de proprietate dreptul de folosinţă (superficie, arendă) asupra terenului beneficiarului (investitorului) construcţiei şi documentele ce confirmă recepţia lucrărilor de construcţie. Documentele referitoare la teren nu sînt necesare în cazul în care dreptul asupra terenului a fost deja înregistrat.

Înregistrarea dreptului asupra unei construcţii nefinalizate poate fi efectuată la cererea titularului de drept, în temeiul documentelor ce confirmă dreptul beneficiarului (investitorului) construcţiei asupra terenului, al autorizaţiei pentru construcţie şi al avizului tehnic elaborat de către experţii tehnici atestaţi ce confirmă gradul de executare a construcţiei și corespunderea lucrărilor de construcţie cu documentaţia de proiect. Pentru construcţiile ce nu cad sub incidenţa Legii nr.721-XIII din 2 februarie 1996 privind calitatea în construcţii, se prezintă actul de constatare pe teren privind gradul de executare a construcţiei, întocmit de oficiul cadastral teritorial şi coordonat cu autoritatea publică locală.

Pentru efectuarea tranzacţiilor cu construcţiile nefinalizate, acestea se înregistrează în registrul bunurilor imobile în mod obligatoriu. La fel este corectă aprecierea instanței de apel că înregistrarea în registrul bunurilor imobile a caselor de locuit individuale şi a anexelor gospodărești înregistrate pînă la data intrării în vigoare a Legii nr.835-XIII din 17 mai 1996 privind principiile urbanismului şi amenajării teritoriului în registrele de evidență a gospodăriilor, ţinute de primării, poate fi efectuată în temeiul extrasului din aceste registre. Astfel Colegiul reiterează că dat fiind faptul că bunul imobil litigios care posedă un statut de construcţie nefinalizată, care nu a fost înregistrată în mod corespunzător nu poate constitui obiectul unui contract de vînzare-cumpărare.

Iar, un act juridic este nul în cazul în care este lipsit de obiect, or căsuța de vacanță nu poate fi obiect a căreiva tranzacție odată ce nu este în circuitul civil nefiind înregistrată în modul corespunzător. Din aceste considerente, Colegiul consideră că, instanţele inferioare corect şi întemeiat au respins cererea depusă de Grimalschi Minodora şi Movileanu Viviana privind recunoaşterea valabilităţii contractului de vînzare- cumpărare, iar pe cale de consecință contractul de donaţie corect a fost declarat nul anume în partea ce ţine de construcţia nefinalizată cu numărul cadastral 312410598.01. Prin urmare, deoarece contractul de donaţie din 15.05.2012, în partea construcţiei nefinalizate, a fost încheiat în baza contractului de vînzare- cumpărare care nu s-a recunoscut a fi valabil, atunci nici contractul de donație în această parte nu poate fi considerat valabil.

La fel, instanța de recurs reiterează că instanța de apel corect a apreciat că Grimalschi Minodora nu este posesor de bună credință, deoarece dreptul de proprietate a acesteia a fost înregistrat în temeiul unei hotărîri de judecată care nu este definitivă și irevocabilă. Având în vedere cele expuse mai sus, decizia din data de 27.03.2014 a Curţii de Apel Chișinău şi hotărârea din data de 08.11.2013 a judecătoriei Criuleni sunt legale și urmează a fi menținute.

5 În conformitate cu 445 alin.(1) lit.a) CPC, Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e: Se resping recursurile declarate de Movileanu Viviana, Grimalschi Minidora, Eriomina Maria şi Modîrcă Vasile Se menține decizia din 27.03.2014 a Curţii de Apel Chișinău şi hotărârea din data de 08.11.2013 a judecătoriei Criuleni, adoptate în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Grimalschi Minodora şi Movileanu Viviana împotriva Mariei Eriomina şi Modîrcă Vasile cu privire la recunoaşterea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare a imobilului şi la cererea de cgemare în judecată a Vioricăi Maslencova către Movileanu Viviana, intervenienţi accesorii Eriomina Maria, Modîrcă Vasile privind declararea nulităţii actelor juridice.

Decizia este irevocabilă. Preşedintele, judecător Nicolae Clima Judecătorii: Svetlana Novac Petru Moraru Ion Corolevschi Oleg Sternioală 6