2ra-379/14 — Recunoaşterea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra terenului

dosarul nr.2ra-379/14 prima instanţă: A.Malîi instanţa de apel: A.Panov, T.Pelin, S.Arnăut DECIZIE 19 februarie 2014 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele şedinţei, judecătorul Nicolae Clima Judecătorii Svetlana Novac, Tatiana Vieru Ion Corolevschi, Nicolai Gordilă examinînd cererea de recurs declarată de către Olga Buzadji, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Andrian Rusu şi Olga Buzadji împotriva Consiliului mun. Chişinău cu privire la recunoaşterea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra terenului, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 12 iunie 2013, prin care apelul declarat de către Consiliul mun.

Chişinău a fost admis, casată hotărîrea Judecătoriei Ciocana mun. Chişinău din 10 octombrie 2012, cu pronunţarea unei noi hotărîri de respingere a acţiunii, c o n s t a t ă La 04 iulie 2012, Andrian Rusu şi Olga Buzadji au depus cerere de chemare în judecată împotriva Consiliului mun. Chişinău cu privire la recunoaşterea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra terenului. În motivarea acţiunii reclamanţii Andrian Rusu şi Olga Buzadji au indicat că la data de 25 iulie 2011 a procurat o doime cotă parte din două bunuri imobile amplasate pe str. Industrială, 27, în. Chişinău, amplasate pe un teren cu suprafaţa de 0,8004 ha. Un bun imobil are suprafaţa de 62,4 m.p.

şi alt bun imobil are suprafaţa de 91,4 m.p. La data de 16 mai 2012, reclamantul s-a adresat cu cerere către Consiliului mun. Chişinău şi Primăria mun. Chişinău cu cerere privind vânzarea-cumpărarea a tenului aferent burilor imobile proprietate privată, motivînd cerinţele sale pe prevederile Legii nr. 1308 din 25 iulie 1997 privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, conform căreia aceasta se aplică la vânzarea- cumpărarea terenurilor, inclusiv tenurilor aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează, a terenurilor aferente obiectivelor private, precum şi a terenurilor aferente construcţiilor nefinalizate. Potrivit alin. (3) al art. 9 al Legii menţionate, proprietarul persoana fizica sau persoana juridica care este proprietarul obiectivului privatizat, în mod preferenţial încheie contractul de vânzare-cumpărare a terenului aferent şi a terenului pe care este amplasat obiectul.

Aceeaşi prevedere este stabilită şi prin pct. 7 din Hotărârea Guvernului nr. 1428 din 16.12.2008, pentru aprobarea Regulamentului cu privire la vînzarea- cumpărarea terenurilor aferente, încît cumpărător al terenului aferent poate fi proprietarul bunului privatizat sau privat, amplasat pe acest teren, sau persoana împuternicită de acesta. Consideră reclamanţii, că întrunesc toate condiţiile prevăzute de actele normative în vigoare pentru a cumpăra terenul aferent obiectelor private. Mai susţin reclamanţii că, potrivit art. 53 alin. (3) al Legii privind administrarea şi deetatizarea proprietăţii publice, după trecerea în proprietatea privată a încăperilor nelocuibile, proprietarii încăperilor au dreptul să dobândească în proprietate terenul respectiv.

Prin nesemnarea contractului de vânzare-cumpărare a terenului cu nr. cadastral cu nr. cadastral 0100308081 din str. Industrială, 27, mun. Chişinău, cu suprafaţa de 0.8004 ha reclamanţii nu pot să-şi realizeze dreptul său preferenţial prevăzut de lege de a cumpăra terenul. Reclamanţii îşi argumentează cerinţele sale şi pe revederile art. 213 alin (2) Cod civil, conform cărui dacă una dintre părţi a executat total sau parţial actul juridic pentru care se cere formă autentică, iar cealaltă parte se eschivează de la autentificarea lui notarială, instanţa de judecată are dreptul, la cererea părţii care a executat total sau parţial actul juridic, să îl declare valabil dacă el nu conţine elemente care contravin legii, în cazul acesta, nu se cere autentificarea notarială ulterioară a actului juridic.

Mai menţionează reclamanţii, că conform art. 753 Cod civil, prin contractul de vânzare-cumpărare, o parte (vânzător) se obligă să predea un bun în proprietate celeilalte părţi (cumpărător), iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit. Astfel, în calitate de cumpărători reclamanţii au îndeplinit întru totul condiţiile contractului, însă Primăria se eschivează de la predarea şi autentificarea contractului de vânzare-cumpărare a terenului, prin ce se încalcă dreptul exclusiv al reclamanţilor de a procura acest teren. Altcineva oricum nu poate procura terenul dat. Ulterior, reclamanţii prin modificarea cererii de chemare în judecată au solicitat recunoaşterea valabilităţii contractului privind vânzarea-cumpărarea între Primăria mun.

Chişinău şi Rusu Andrian, Buzadji Olga a cîte ½ cotă parte din terenul cu nr. cadastral 0100308081 din str. Industrială, 27, mun. Chişinău, cu suprafaţa de 0,5504 ha, bonitatea 65 grad/hectar, la preţul total de 639878 lei conform planului cadastral/geometric şi parametrii hotarului stabilite de ÎS „Cadastru” şi recunoaşterea dreptului de proprietate privată după Rusu Andrian şi Buzadji Olga ½ cotă din terenul cu nr. cadastral 0100308081 din str. Industrială, 27, mun. Chişinău, cu suprafaţa de 0,5504 ha la preţul total de 6398781ei ha. Prin hotărârea judecătoriei Ciocana mun. Chişinău din 10 octombrie 2012, acţiunea a fost admisă integral şi a fost recunoscută valabilitatea contractului privind vânzarea-cumpărarea între Primăria mun.

Chişinău şi Andrian Rusu cu Olga Buzadji la a cîte ½ cotă-parte din terenul cu nr. cadastral 0100308081 din str. Industrială, 27, mun. Chişinău, cu suprafaţa de 0,5504 ha, bonitatea 65 grad/hectar, la preţul total de 639878 lei conform planului cadastral/geometric şi parametrii hotarului stabilite de ÎS „Cadastru” şi s-a recunoscut dreptul de proprietate privată după Rusu Andrian şi Buzadji Olga la a cîte ½ cotă din terenul cu nr. cadastral 0100308081 din str. Industrială, 27, mun. Chişinău, cu suprafaţa de 00,5504 ha la preţ de 639878 lei. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 12 iunie 2013, apelul declarat de Consiliul mun. Chişinău a fost admis şi a fost casată hotărîrea primei instanţe cu pronunţarea unei noi hotărîri de respingere a acţiunii.

La 21 noiembrie 2013, Olga Buzadji a declarat recurs în termen împotriva deciziei instanţei de apel, deoarece la materialele dosarului nu este anexată dovadă expedierii deciziei în adresa recurentei, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel, şi menţinerea hotărîrii primei instanţe. În motivarea recursului recurenta, Olga Buzadji, a invocat că pricina a fost examinată în lipsa sa, nefiind citată în mod legal despre locul, data şi ora şedinţei instanţei de apel. S-a mai indicat că de fapt nici înregistrarea SRL „Modeliş-Fiş” nu este legală, oricum pînă la examinarea în fond a cauzei, au fost modificate cerinţele şi s-a cerut răscumpărarea doar a terenului aferent construcţiilor private.

Totodată, prin respingerea acţiunii instanţa a privat recurentul de dreptul acestuia de a mai răscumpăra terenul în continuare, instanţa de apel nu s-a expus asupra mijloacelor achitate şi neprimite, or Decizia CAC va servi ca temei pentru refuzul Consiliul mun. Chişinău de a înstrăina terenul aferent. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, judecînd recursul în limitele prevăzute de lege, consideră recursul întemeiat şi care urmează a fi admis cu casarea deciziei instanţei de apel şi restituirea pricinii spre rejudecare în instanţa de apel. Conform art. 445 alin. (1) lit. c) CPC instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanţei de apel şi să trimită pricina spre rejudecare în instanţa de apel în toate cazurile în care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanţa de recurs.

Conform art. 442 alin. (1) CPC, judecînd recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanţa verifică, pe baza actelor din dosar, în limitele invocate în recurs, legalitatea hotărîrii atacate, fără a administra noi dovezi. Conform art. 432 alin. (3) lit. b) CPC, se consideră că normele de drept procedural au fost încălcate sau aplicate eronat în cazul în care pricina a fost judecată în absenţa unui participant la proces căruia nu i s-a comunicat locul, data şi ora şedinţei de judecată. Din materiale dosarului s-a stabilit că Andrian Rusu şi Olga Buzadji s-au adresat în instanţa de judecată cu acţiune către Consiliul mun. Chişinău prin care au solicitat recunoaşterea valabilităţii contractului privind vânzarea-cumpărarea între Primăria mun.

Chişinău şi Rusu Andrian, Buzadji Olga a cîte ½ cotă parte din terenul cu nr. cadastral 0100308081 din str. Industrială, 27, mun. Chişinău, cu suprafaţa de 0,5504 ha, bonitatea 65 grad/hectar, la preţul total de 639878 lei conform planului cadastral/geometric şi parametrii hotarului stabilite de ÎS „Cadastru” şi recunoaşterea dreptului de proprietate privată după Rusu Andrian şi Buzadji Olga ½ cotă din terenul cu nr. cadastral 0100308081 din str. Industrială, 27, mun. Chişinău, cu suprafaţa de 0,5504 la preţul total de 6398781ei ha. Instanţele de judecată au emis hotărîrile sus indicate. Analizînd materialele dosarului Colegiul ajunge la concluzia că instanţa de apel a examinat pricina în absenţa unui participant la proces căruia nu i s-a comunicat locul, data şi ora şedinţei de judecată.

În conformitate cu art. 102 al.(1) CPC, instanţa înştiinţează prin citaţie participanţii la proces, martorii, experţii, specialiştii şi interpreţii privitor la locul, data şi ora şedinţei de judecată sau la locul, data şi ora efectuării unor acte de procedură. În conformitate cu art. 105 al.(1) CPC, citaţia şi înştiinţarea se trimit prin scrisoare recomandată cu aviz de primire sau prin persoana împuternicită de judecată. Data înmînării citaţiei sau înştiinţării se înscrie pe citaţie sau înştiinţare în partea care se înmînează destinatarului, precum şi pe cotor, care se restituie instanţei. Din materialele cauzei rezultă că instanţa de apel la examinarea apelului declarat de Consiliul mun. Chişinău împotriva hotărîrii judecătoriei Ciocana mun.

Chişinău din 10 octombrie 2012, nu a înştiinţat în mod legal intimata Olga Buzadji despre locul, data şi ora şedinţei instanţei de apel, or, potrivit actelor cauzei şi anume extrasului din Registrul bunurilor imobile din 19 septembrie 2012 (f.d.45), ultima locuieşte pe str. Moara Roşie, 30 bl.1, ap.55, mun. Chişinău, iar pentru şedinţa de judecată din 12.06.2013 nici nu a fost înştiinţată. În asemenea circumstanţe Colegiul consideră necesar de a admite recursul declarat de către Olga Buzadji, deoarece instanţa de apel contrar prevederilor art. 102 în coroborare cu art. 105 CPC, nu a înştiinţat în mod legal, Olga Buzadji, despre locul, data şi ora şedinţei instanţei de apel, pricina de fapt a fost judecată în absenţa unui participant la proces căruia nu i s-a comunicat locul, data şi ora şedinţei de judecată.

Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că de către instanţa de apel a fost încălcat principiul contradictorialităţii în procesul civil şi a fost limitată partea de posibilitatea de a-şi formula, argumenta şi dovedi poziţia în proces, de a-şi expune opinia asupra oricărei probleme de fapt şi de drept care are legătură cu pricina dată judecăţii şi de a-şi expune punctul de vedere asupra iniţiativelor instanţei. Prin urmare, reieşind din prevederile art. 27 alin. (1) din CPC, instanţa de apel a judecat cauza fără a asigura disponibilitatea în drepturi a participantului la proces, ce se afirmă prin posibilitatea, în primul rând a părţilor, de a dispune liber de dreptul subiectiv material sau de interesul legitim supus judecăţii, precum şi de a dispune de drepturile procedurale, de a alege modalitatea şi mijloacele procedurale de apărare.

Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie susţine că decizia urmează a fi casată cu restituirea pricinii spre rejudecare în instanţa de apel ţi din alte considerente. Astfel, instanţa de apel ca temei de admitere a apelului declarat de Consiliul mun. Chişinău a invocat că terenul la care pretind Adrian Rusu şi Olga Buzadji în baza contractului de arendă nr.1748/98 din 08 decembrie 1998 cu valabilitatea pînă la 08 decembrie 2048 aparţine parţial firmei SRL „Modelis-Fiş” şi ca autoritatea publică urmează să stabilească şi hotarele terenurilor învecinate.

Potrivit actelor cauzei Rusu Andrian şi Olga Buzadji în cadrul examinări pricinii au depus cerere de modificare a cerinţelor prin care au micşorat suprafaţa terenului în privinţa căruia se solicită recunoaşterea dreptului de proprietate de la 0,8004 ha pînă la 0,5504 ha, din motiv că conform informaţiei din Registrul bunurilor imobile, planul terenului cu nr. cadastral 0100308.289 cu suprafaţa de 0,25 ha amplasat în mun. Chişinău, str. Industrială fără număr, se suprapune pe terenul cu nr. cadastral 0100308.081, cu suprafaţa de 0,8 ha, din mun. Chişinău, str. Industrială, 27, pe care sunt amplasate construcţii nefinisate ce aparţin cu drept de proprietate Olgăi Buzadji şi Rusu Andrian.

În acest sens instanţa de apel urmează să verifice care este suprafaţa de teren şi încadrarea în teritoriu a acestea, suprapusă cu terenul SRL „Modelis-Fiş” , or din aceste motive reclamanţii, pînă la examinarea în fond a cauzei, au fost modificate cerinţele şi s-a cerut răscumpărarea doar a terenului aferent construcţiilor private. Potrivit art. 22 alin.(1) lit.f) al Legii privind administraţia şi deetatizarea proprietăţii publice nr.121 din 04 mai 2007, obiect al privatizării constituie terenurile aferente bunurilor care se privatizează sau bunurile private, inclusiv terenurile pentru construcţii, cu excepţia celor nominalizate la art. 53 alin.(5) al legii.

Terenul care se solicită de fapt a fi acordat în proprietate privată reclamanţilor nu face parte din excepţia celor nominalizate la art. 53 alin.(5) al legii, deoarece potrivit acestea nu pot fi privatizate terenurile din domeniul public, aferente bunurilor din rezervele materiale de stat, din rezervele de mobilizare sau aferente bunurilor obiectivelor de protecţie civilă nepasibile de privatizare, poluate cu substanţe chimice sau radioactive ori infectate cu preparate biologice periculoase, care, potrivit unor alte acte legislative, nu pot fi înstrăinate, terenul cu pricina neavînd incidenţă cu cazurile respective.

La reexaminarea apelului e necesar de ţinut cont de faptul că în temeiul art. 9 alin.(3) al Legii privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului nr.1308 din 25 iulie 1997, terenurile proprietate publică pe care sînt amplasate obiective proprietate de stat se vînd, după privatizarea obiectivelor menţionate, persoanelor fizice sau persoanelor juridice care au obţinut dreptul de proprietate asupra obiectivelor amplasate pe aceste terenuri.

Potrivit art. 4 alin.(5) lit.a), b) şi c) al aceleiaşi legi, vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate publică se efectuează astfel: a) cumpărătorul (persoană fizică sau persoană juridică) depune la primăria municipiului, oraşului, satului (comunei) sau, după caz, la organul împuternicit de Guvern o cerere de cumpărare a terenului; b) primarul municipiului, oraşului, satului (comunei), în baza deciziei prevăzute la alin.(2), sau, după caz, organul împuternicit de Guvern examinează, în termen de o lună, cererea cumpărătorului, aprobă planul geometric al terenului, elaborat în modul stabilit de legislaţie, în baza schemei terenului, de către serviciul specializat al autorităţii administraţiei publice locale sau, după necesitate, de întreprinderea licenţiată în domeniul urbanismului, determină preţul terenului (sectorului de teren), încheie contractul de vînzare-cumpărare şi stabileşte termenul de achitare a plăţii; c) cumpărătorul achită, în termen de o lună, suma egală cu preţul normativ al pămîntului prevăzut pentru destinaţia respectivă.

În cazul vînzării-cumpărării terenului prin concurs sau la licitaţie, preţul acestuia nu poate fi mai mic decît preţul normativ al pămîntului. Conform art. 53 alin.(3) al Legii privind administrarea şi deetatizarea proprietăţii publice nr.121 din 04 mai 2007, după privatizarea de către două sau mai multe persoane a tuturor părţilor (încăperilor nelocuibile) ale clădirii sau ale construcţiei, coproprietarii acesteia sînt în drept: a) să încheie contract de locaţiune a terenului aferent bunului privatizat; sau b) să dobîndească în proprietate comună pe cote-părţi terenul respectiv. După cum rezultă din actele cauzei, Andrian Rusu şi Olga Buzadji au depus cererea de chemare în judecată împotriva Consiliului mun.

Chişinău prin care a solicitat recunoaşterea valabilităţii contractului privind vânzarea-cumpărarea între Primăria mun. Chişinău şi Rusu Andrian, Buzadji Olga a cîte ½ cotă parte din terenul cu nr. cadastral 0100308081 din str. Industrială, 27, mun. Chişinău, cu suprafaţa de 0,5504 ha, bonitatea 65 grad/hectar, la preţul total de 639878 lei conform planului cadastral/geometric şi parametrii hotarului stabilite de ÎS „Cadastru” şi recunoaşterea dreptului de proprietate privată după Rusu Andrian şi Buzadji Olga ½ cotă din terenul cu nr. cadastral 0100308081 din str. Industrială, 27, mun. Chişinău, cu suprafaţa de 0,5504 la preţul total de 6398781ei ha.

Din actele cauzei rezultă că reclamanţii s-au adresat cu cerere către administraţia publică de cumpărare a terenului aferent bunurilor proprietate privată, însă autoritatea publică nu a executat acţiunile obligatorii de aprobare a planului geometric al terenului, nu a determinat preţul terenului (sectorului de teren), nu a încheiat contractul de vînzare-cumpărare şi nu a stabilit termenul de achitare a plăţii. Prin urmare, reclamanţii şi-au întemeiat cerinţele sale pe prevederile legale, care la examinarea apelului nu au fost verificate în deplină măsură. La cele expuse reclamanţii Andrian Rusu şi Olga Buzadji au devenit proprietari a bunurilor imobile situate mun. Chişinău str. Industrială, 27, acest fapt se confirmă şi prin extrasul din Registrul bunurilor imobile nr.0100/12/120117 eliberat la 18 septembrie 2012, prin urmare, aceştia dispun de dreptul de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra acestui bun.

Totodată, dreptul de proprietate a lui Andrian Rusu şi Olga Buzadji se confirmă şi prin extrasul din Registrul bunurilor imobile nr.0100/12/52642 eliberat la 04 mai 2012 cît şi planul cadastral/geometric şi parametrii hotarului stabilite de ÎS „Cadastru” la data de 28 februarie 2012 şi actul de inspecţie eliberat de OCT. S-a mai constatat că la 16 mai 2012, Andrian Rusu şi Olga Buzadji au depus cerere în adresa Primăriei mun. Chişinău prin care au solicitat semnarea contractului de vînzare – cumpărare a terenului aferent imobilului situat pe str. Industrială, 27, mun. Chişinău. Conform borderoului de calcul al terenului, acesta constituie suma de 639878 lei, avînd bonitatea medie a solului de 65 grad/hectar, tarif pentru o unitate grad- hectar 19873,34 lei, coeficientul 0,9 pentru municipiul Chişinău, coeficientul în funcţie de amplasarea şi amenajarea inginerească a terenului aferent 1,00.

Mai mult ca atît, Andrian Rusu şi Olga Buzadji au achitat preţul normativ al terenului, or art. 53 alin.(3) al Legii privind administrarea şi detatizarea proprietăţii publice nr.121 din 04 mai 2007, prevede expres că proprietarii imobilului sunt în drept să dobîndească în proprietate comună pe cote-părţi terenul respectiv. Astfel, potrivit celor menţionate, Andrian Rusu şi Olga Buzadji fiind coproprietari a imobilului situat pe str. Industrială, 27, mun. Chişinău, avînd dreptul preferenţial de a cumpăra terenul aferent imobilului la preţul normativ al acestuia, au îndeplinit condiţiile legii de solicitare a terenului în proprietate privată conform legii.

Din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul, că decizia instanţei de apel este emisă cu încălcarea normelor de drept procedural şi material şi din motiv că eroarea comisă nu poate fi corectată de instanţa de recurs, decizia instanţei de apel urmează a fi casată integral cu restituirea pricinii spre rejudecare în instanţa de apel, la Curtea de Apel Chişinău. În conformitate cu art.445 al.(1) lit. c) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e Se admite recursul declarat de către Olga Buzadji. Se casează integral decizia Curţii de Apel Chişinău din 12 iunie 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Andrian Rusu şi Olga Buzadji împotriva Consiliului mun.

Chişinău cu privire la recunoaşterea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra terenului, cu restituirea pricinii spre rejudecare la Curtea de Apel Chişinău, de un alt complet de judecată. Decizia nu se supune nici unei căi de atac. Preşedintele şedinţei, Nicolae Clima Judecătorul Judecătorii Svetlana Novac Tatiana Vieru Ion Corolevschi Nicolai Gordilă