2ra-265/14 — Rezilirea contractului

Prima instanţă: D. Babălău dosar nr.2ra -265/14 Instanţa de apel: Iu. Grosu, A. Corcenco, D. Corolevschi DECIZIE 14 februarie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele completului, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Galina Stratulat, Iurie Bejenaru Elena Covalenco şi Iurie Diaconu examinînd recursul declarat de către Maletin Anatolie , în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de către Primăria s.Vălcineţ împotriva lui Maletin Anatolie cu privire la rezilierea contractului de arendă şi încasarea datoriei, împotriva deciziei Curții de Apel Bălţi din 12 septembrie 2013, prin care a fost admis apelul declarat de Primăria s.Vălcineţ, casată hotărîrea Judecătoriei Ocniţa din 31 ianuarie 2013 şi emisă o nouă hotărîre cu privire la admiterea integrală a acţiunii, constată La 20 iulie 2012, Primăria s.Vălcineţ a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Maletin Anatolie cu privire la rezilierea contractului de arendă şi încasarea datoriei.

În motivarea acţiunii Primăria s.Vălcineţ a indicat că, la 14 august 2003 între Primăria s. Vălcineţ, r-ul Ocniţa, reprezentată de Primarul P. Rîbac şi cet. Maletin Anatolie a fost încheiat contractul de arendă funciară, înregistrat în Registrul contractelor al Primăriei sub nr.103. Conform contractului, Primăria s.Vălcineţ s- a obligat să transmită în arendă funciară lui Maletin Anatolie terenul cu suprafaţa de 9.42 ha. În conformitate cu pct.3 din contract, termenul contractului a fost stabilit pe 20 ani. Susţine reclamanta că, Primăria s. Vălcineţ a respectat prevederile contractuale şi la data de 19 august 2003 a înregistrat contractul menţionat în Registrul bunurilor imobile, al Oficiului Cadastral Ocniţa.

Mai indică reclamanta, că în conformitate cu pct.4 din contract, preţul de arendă a fost stabilit în sumă de 804,57 lei MDL, plata urma a fi efectuată în avans nu mai târziu de ziua 30 (treizeci) a lunii ce urma după trimestrul de plată. La etapa de faţă, conform calculelor efectuate, pârâtul a acumulat o restanţă în sumă 25 724,85 lei MDL, restanţa de plată pentru arendă neachitată pentru anii 2009-2011. Solicită reclamanta, rezilierea contractului de arendă încheiat la data de 14 august 2003, între Primăria s.Vălcineţ şi Maletin Anatolie, încasarea datoriilor de arendă în sumă de 25724,85 lei MDL, dobânzii în sumă de 6403 lei MDL, impozitul funciar în sumă de 3249,90 lei MDL şi a cheltuielilor de judecată.

Prin hotărârea Judecătoriei Ocniţa din 31 ianuarie 2013 acţiunea a fost respinsă integral ca neîntemeiată. Prin decizia Curţii de Apel Bălţi din 12 septembrie 2013, a fost admis apelul declarat de Primăria s.Vălcineţ, casată hotărîrea Judecătoriei Ocniţa din 31 ianuarie 2013 şi emisă o nouă hotărîre prin care a fost admisă chemare în judecată. A fost reziliat contractul de arendă Nr.103 din 14 august 2003 şi a fost încasat din contul lui Maletin Anatolie în beneficiul Primăriei comunei Vălcineţ, r-nul Ocniţa datoriile la plăţile pentru arendă în sumă de 46 189, 83 lei, impozitul funciar în mărime de 1628 lei. La 06 noiembrie 2013, Maletin Anatolie a declarat recurs împotriva deciziei Curţii de Apel Bălţi din 12 septembrie 2013, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel cu menţinerea în vigoare a hotărîrii primei instanţe.

În motivarea cererii de recurs recurentul Maletin Anatolie a indicat că, instanţa de apel eronat a interpretat legea materiala şi a admis cererea de chemare în judecată, bazându-se doar pe temeiul de reziliere invocat, precum că există restanţe la achitarea arendei şi impozitelor. Indică că, acest temei este pur declarativ deoarece toate sumele prevăzute de contract au fost achitate integral, iar restanţa invocată de intimat şi reţinută de instanţa de apel este una nejustificată şi calculată în mod eronat. Mai indică recurentul că, instanţa de apel eronat a aplicat prevederile legale în ceea ce priveşte neexecutarea esenţiala a contractului de arendă.

La 09 ianuarie 2014, Primăria s.Vălcineţ a depus referinţă la recursul declarat de Maletin Anatolie, solicitînd respingerea recursului, cu menţinerea în vigoare a deciziei Curţii de Apel Bălţi din 12 septembrie 2013. Verificînd temeiurile invocate în cererea de recurs în raport cu decizia contestată şi prevederile Legii, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, consideră recursul întemeiat şi care urmează a fi admis cu casarea deciziei Curţii de Apel Bălţi din 12 septembrie 2013 şi hotărîrii Judecătoriei Ocniţa din 31 ianuarie 2013, din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin.(1) lit. b) CPC, instanţa de recurs, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul şi să caseze integral sau parţial decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, pronunţînd o nouă hotărîre Din materialele dosarului rezultă că, la 14 august 2003, între Primăria comunei Vălcineţ, r-ul Ocniţa, reprezentată de Primarul P. Rîbac şi Maletin Anatolie a fost încheiat contractul de arendă funciară, înregistrat în Registrul contractelor al Primăriei sub nr.103. Conform contractului, Primăria comunei Vălcineţ s-a obligat să transmită în arendă funciară cet. Maletin Anatolie terenul cu suprafaţa de 9.42 ha. În conformitate cu pct.3 din contract, termenul contractului a fost stabilit pe 20 ani.

(f.d.-49), iar conform pct. 4, preţul arendei a fost stabilit în mărime de 804,57 lei, sumă eşalonată în cote egale ce urma a fi achitată trimestrial, prin transfer pe contul de decontare a arendatorului cel tîrziu în ziua a 30 a luni ce urmează după trimestrul de plată. Totodată, conform pct. 6 al contractului, arendaşul urmează să achite şi impozitul funciar. La fel, din materialele dosarului mai rezultă că, la 13 februarie 2012, Primăria s. Vălcineţ a remis în adresa lui Maletin Anatolie scrisoarea nr. 104 prin care a solicitat ultimului să achite datoria acumulată în baza contractului de arendă, şi anume, pentru perioada 2009-2011 în sumă de 28 974,75 lei, dintre care 3 249,90 lei constituie impozitul funciar, iar 25 724,85 lei arenda terenului.

(f.d.- 53) Din certificatul din 10 iunie 2013, eliberat de Primăria s.Vălcineţ, rezultă că, Maletin Anatolie, pentru anii 2008-2013, a acumulat o datorie în sumă de 46 189,83 lei pentru plata arendei şi 1628,00 lei pentru plata impozitului funciar, datorie ce a fost calculată în baza Legii privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului nr. 1308 din 25 iulie 1997, atribuindu-se terenului arendat o bonitate de 71%.

(f.d.-160-161) Totodată, din materialele dosarului rezultă că, Maletin Anatolie a achitat plata arenzii conform contractului şi impozitul funciar, astfel în baza: chitanţei nr.27026 din 27 ianuarie 2004 a fost achitată suma de 805 lei (f.d.-70), chitanţei nr.485494 din 18 iunie 2004 suma de 804,57 lei (f.d.-71), chitanţei nr.0881856 din 28 iunie 2004 suma de 1184,9 lei (f.d.-71), chitanţei nr.25001 din 25 noiembrie 2005 suma de 805 lei (f.d.-70), chitanţei nr.797114 din 30 iunie 2005 suma de 1184,9 lei (f.d.-72), chitanţei nr. 792252 din 30 iunie 2006 suma de 1184,9 lei (f.d.-72), chitanţei nr. 100556740 din 27 decembrie 2006 suma de 805 lei(f.d.-73),chitanţei nr.154388950 din 18 noiembrie 2008 suma de 6810 lei, (f.d.73), ordinului de plată din 02 noiembrie 2012 suma de 2415,00 lei (f.d.-81), ordinului de plată din 30 ianuarie 2013 suma de 3553,00 lei (f.d.-113) şi ordinului de plată din 30 ianuarie 2013 suma de 3693,00 lei (f.d.-114).

Conform art.17 alin.(1) şi (2) al Legii cu privire la arenda în agricultură nr. 198 din 15 mai 2003, plata pentru arenda terenurilor agricole se stabileşte în unităţi băneşti, se face în natură, în bani sau în natură şi în bani fie într-o altă formă, potrivit acordului dintre părţile contractante, şi se efectuează în termenul şi în locul prevăzute în contractul de arendă. Plata pentru arendă se determină în funcţie de suprafaţa terenului arendat, de bonitate, de relief şi de măsura posibilităţii de a efectua lucrările în mod mecanizat, de alte caracteristici ale terenului, de valoarea plantaţiilor multianuale amplasate pe el, dar nu va constitui mai puţin de 2% pe an din preţul normativ al terenului arendat.

Conform art.1 al Legii privind preţul normativ şi modul de vînzare a pîmîntului, prevederile prezentei legi se aplică şi la relaţiile de arendă. Potrivit art.10 alin. (10) al Legii privind preţul normativ şi modul de vînzare a pîmîntului, în cazul arendării terenurilor prin licitaţie sau prin concurs, plata anuală de arendă se stabileşte la licitaţie (concurs), şi constituie nu mai puţin de 2% din preţul normativ al terenului arendat. Conform art.911 alin. (1) şi (3) Cod civil, arenda este contractul încheiat între o parte – proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri şi de alte bunuri agricole (arendator) – şi altă parte (arendaş) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi.

Contractului de arendă se aplică în modul corespunzător dispoziţiilor cu privire la locaţiune în măsura în care prezentul capitol nu prevede altfel. Conform art. 906 alin. (1) lit. c) Cod civil, locatorul este în drept să ceară rezilierea contractului dacă locatarul nu plăteşte chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată dacă în contract nu este prevăzut altfel. Art.14 alin.(3) lit. (e) al Legii cu privire la arenda în agricultură, prevede că, arendatorul este în drept să ceară rezilierea contractului de arendă în cazul cînd arendaşul nu a achitat plata pentru arendă în decursul a 3 luni de la data expirării termenului prevăzut în contract.

Raportînd nomele citate la circumstanţele cauzei, instanța de recurs, constată că, Maletin Anatolie nu şi-a executat obligaţiile asumate contractual, şi anume, de a achita plata arendei în termenul şi în modul stabilit de părţi în contract şi în mod sistematic a încălcat termenul de a chitare a plăţii pentru arendă întârziind mai mult de 3 luni fapt ce dă temei legal arendatorului de a solicita rezilierea contractului de arendă. Prin urmare instanţa de recurs consideră întemeiată cerința Primăriei s.Vălcineţ privind rezilierea contractului de arendă încheiat la data de 14 august 2003 între Primăria comunei Vălcineţ, r-ul Ocniţa, reprezentată de Primarul P. Rîbac şi cet. Maletin Anatolie, înregistrat în Registrul contractelor al Primăriei sub nr.103 pe motivul neexecutării de către Maletin Anatolie a obligaţiei sale de a achita plata de arendă în modul şi în termenul stabilit de părţi în contract.

Conform 887 alin. (1) Codul Civil, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părţilor. Locatorul poate cere modificarea chiriei numai o dată în an şi numai în cazul în care condiţiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă. Prin cererea de chemare în judecată reclamantul/intimatul Primăria s.Vălcineţ recunoaşte că a majorat preţul (plata) contractului de arendă încheiat la data de 14 august 2003 cu Maletin Anatolie. Aceasta se mai confirmă şi prin certificatul din 10 iunie 2013 din care rezultă că, Primăria s.Vălcineţ, în mod unilateral, a majorat plata pentru arendă de la suma de 804,57 lei pînă la 2076,85 lei.

Analizînd situaţia constată în speţă prin prisma normelor legale aplicabile la caz, instanţa de recurs ajunge la concluzia de a respinge cerinţa înaintata de Primăria s. Vălcineţ privind încasarea datorie la plata de arendă şi a dobînzii de întârziere, ori potrivit prevederilor contractule părţile de comun acord au stabilit mărimea plăţii de arendă în sumă de 804,57 lei, pe cînd suma pretinsa de 2076,85 lei, unilateral a fost majorată de către Primăria s.Vălcineţ. La materialele dosarului nu este anexată nici o probă din care s-ar deduce că, plata arenzii a fost majorată cu acordul lui Maletin Anatolie.

Prin urmare instanța de recurs reţine că arendatorul, la caz, Primăria s.Vălcineţ, nu era în drept să modifice unilateral cuantumul plăţii pentru arendă, ci doar cu acordul ambelor părţi contractante, iar modificările efectuate unilateral de către o parte nu sunt obligatorii pentru cealaltă parte contractantă atît timp cît ambele părţi nu dau acordul pentru efectuarea lor.

Reieşind de cele expuse şi avînd în vedere faptul că circumstanţele pricinii au fost constatate corect de către prima instanţă şi instanţa de apel, dar încălcate şi interpretate greşit normele de drept material, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul declarat de către Maletin Anatolie, a casa decizia instanţei de apel şi hotîrîrea instanţei de fond şi a emite o nouă hotărîre privind admiterea parţială a acţiunii, a rezilia contractul de arendă din 14 august 2003 încheiat între Primăria s.Vălcineţ raionul Ocniţa, în calitate de arendator, şi Maletin Anatolie, în calitate de arendaş, înregistrat în Registrul contractelor al Primăriei s.Vălcineţ, raionul Ocniţa sub nr.103.

În rest acţiunea se respinge. În conformitate cu art. 444, art. 445 alin.(1) lit. b) CPC, art.445 alin.(3), Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e : Se admite recursul declarat de către Maletin Anatolie. Se casează decizia Curții de Apel Bălţi din 12 septembrie 2013 şi hotărîrea Judecătoriei Ocniţa din 31 ianuarie 2013 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de către Primăria s.Vălcineţ împotriva lui Maletin Anatolie cu privire la rezilierea contractului de arendă şi încasarea datoriei, şi în această cauză se emite o nouă hotărîre prin care: Se admite parţial cererea de chemare în judecată depusă de către Primăria s.Vălcineţ împotriva lui Maletin Anatolie cu privire la rezilierea contractului de arendă şi încasarea datoriei.

Se reziliază contractul de arendă din 14 august 2003, încheiat între Primăria s.Vălcineţ raionul Ocniţa, în calitate de arendator, şi Maletin Anatolie, în calitate de arendaş, înregistrat în Registrul contractelor al Primăriei s.Vălcineţ, raionul Ocniţa sub nr.103. Se respinge cerinţa înaintată de Primăria s.Vălcineţ împotriva lui Maletin Anatolie cu privire la încasarea datoriei şi a dobînzii de întârziere, ca neîntemeiată. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele completului, Judecătorul: Svetlana Filincova Judecătorii Galina Stratulat Iurie Bejenaru Elena Covalenco Iurie Diaconu