2ra-3207/13 — Rezilierea contractului de locaţiune, încasarea plăţilor pentru chirie, a dobînzii şi a cheltuielilor de judecată

prima instanţă: G. Lungu dosarul nr. 2ra-3207/13 instanţa de apel: N. Budăi, A. Nogai, I. Muruianu DECIZIE 27 noiembrie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completului, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Vera Macinskaia Tatiana Răducanu Ion Vîlcov Tamara Chişca-Doneva examinând recursul declarat de către Igor Deadicov, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Igor Deadicov împotriva Societăţii cu Răspundere Limitată „Valul-Traian” cu privire la rezilierea contractului de locaţiune şi încasarea plăţii pentru chirie, a dobânzii de întârziere şi a cheltuielilor de judecată, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 04 aprilie 2013, prin care a fost admis apelul declarat de către Societatea cu Răspundere Limitată „Valul-Traian”, casată hotărârea Judecătoriei Ialoveni din 25 martie 2011 şi emisă o nouă hotărâre cu privire la respingerea acţiunii, c o n s t a t ă La 01 aprilie 2010, Igor Deadicov a depus cerere de chemare în judecată împotriva SRL ,,Valul-Traian” cu privire la rezilierea contractului de locaţiune şi încasarea plăţii pentru chirie, a dobânzii de întârziere şi a cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii reclamantul Igor Deadicov a indicat că este proprietarul imobilelor cu nr. cadastral 0300202.279.01.027, cu suprafaţa de 56,4 m.p. şi cu nr. cadastral 0300202.279.01.025, cu suprafaţa de 64,2 m.p., amplasate pe str. Borodin 24, mun. Bălţi. Menţionează că la 15 octombrie 2009, între el şi pârâta SRL „Valul-Traian” a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 15, prin care a transmis pârâtei în locaţiune imobilele menţionate.

Susţine că, faptul executării obligaţiunilor asumate de către el se confirmă prin actul de primire-predare, care este anexă şi parte integrantă a contractului de locaţiune nr. 15 din 15 octombrie 2009. Afirmă că conform pct. 7 lit. a) din contractul de locaţiune menţionat, mărimea plăţii lunare pentru locaţiunea imobilelor constituie 500 dolari SUA, care a început să curgă din 01 noiembrie 2009. 1 Invocă că pârâta, din motive necunoscute, nu şi-a onorat obligaţiunile contractuale, acumulând o datorie în sumă de 2500 dolari SUA pentru perioada noiembrie 2009-martie 2010, ceea ce constituie 31076,75 lei conform cursului oficial al Băncii Naţionale a Moldovei.

La fel, invocă că prin neachitarea plăţii pentru arendă stabilită prin contractul de locaţiune menţionat, pârâta a încălcat condiţiile esenţiale ale contractului, fapt ce a dus la rezilierea contractului respectiv, în corespundere cu pct. 9 lit. b) al contractului de locaţiune şi art. 906 alin. (1) din Codul civil, care stipulează că neachitarea chiriei pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată serveşte temei de reziliere a contractului, dacă în contract nu este prevăzut alt termen. Afirmă că pentru neachitarea în termenul stabilit în contract a plăţii de arendă, pârâta urmează să achite o dobândă de întârziere prin prisma art. art. 619 alin. (2) şi 585 din Codul civil în mărime de 4661,50 lei.

Solicită rezilierea contractului de locaţiune nr. 15 din 15 octombrie 2009 încheiat între el şi SRL „Valul-Traian” şi încasarea din contul SRL „Valul-Traian” în beneficiul său a plăţii pentru chirie în sumă de 31076,75 lei, a dobânzii de întârziere în sumă de 4661,50 lei, a taxei de stat în sumă de 993 lei şi a cheltuielilor de asistenţă juridică în sumă de 3000 lei. Prin hotărârea Judecătoriei Bălţi din 08 iunie 2010 acţiunea a fost admisă şi reziliat contractul de locaţiune din 15 octombrie 2009 a imobilelor cu nr. cadastrale 0300202.279.01.027 cu suprafaţa de 56,4 m.p., nr. cadastral 0300202.279.01.025 cu suprafaţa de 64,2 m.p., amplasate în mun. Bălţi, str. Borodin 24 cu restituirea bunurilor arendate şi evacuarea bunurilor SRL „Valul-Traian” din bunurile imobile.

Totodată s-a încasat de la SRL „Valul-Traian” în beneficiul lui Deadicov Igor datoria în mărime de 31076,75 lei şi dobânda de întârziere în mărime de 4661,50 lei, iar în total 35768,25 lei, cât şi cheltuielile de judecată în mărime de 3993 lei. Prin decizia Curţii de Apel Bălţi din 30 noiembrie 2010 a fost admis apelul declarat de către SRL „Valul-Traian”, casată integral hotărârea primei instanţe şi restituită pricina spre rejudecare în Judecătoria Ialoveni.

În cadrul rejudecării cauzei, Igor Deadicov a depus cerere de concretizare a pretenţiilor, solicitând rezilierea contractului de locaţiune nr. 15 din 15 octombrie 2009 încheiat între el şi SRL „Valul-Traian”, evacuarea bunurilor SRL „Valul-Traian” şi încasarea din contul SRL „Valul-Traian” în beneficiul său a plăţii pentru chirie în sumă de 95201,60 lei, a dobânzii de întârziere în sumă de 14280,24 lei, a taxei de stat în sumă de 993 lei, a cheltuielilor de asistenţă juridică în sumă de 3000 lei şi a cheltuielilor de transport în sumă de 921,70 lei. Prin hotărârea Judecătoriei Ialoveni din 25 martie 2011 acţiunea a fost admisă, şi reziliat contractul de locaţiune din 15 octombrie 2009 a imobilelor cu nr. cadastrale 0300202.279.01.027 cu suprafaţa de 56,4 m.p., nr. cadastral 0300202.279.01.025 cu suprafaţa de 64,2 m.p., amplasate în mun.

Bălţi, str. Borodin 24 cu evacuarea bunurilor SRL „Valul-Traian” din aceste imobile şi restituirea bunurilor arendate lui Deadicov Igor. Prin aceiaşi hotărâre s-a încasat de la SRL ,,Valul-Traian” în beneficiul lui Deadicov Igor chiria neachitată în sumă de 95201,60 lei echivalent a 8000 dolari SUA, dobânda de întârziere în sumă de 14280,24 lei, cheltuielile de transport în sumă de 1421,70 lei, taxa de stat achitată în sumă de 993 lei şi cheltuielile de judecată suportate 2 pentru asistenţa juridică în sumă de 3000 lei, iar în total suma de 114896,54 lei. Totodată, s-a încasat de la SRL „Valul-Traian” taxa de stat neachitată în sumă de 2364 lei. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 09 februarie 2012 a fost respins apelul declarat de către SRL „Valul-Traian” şi menţinută hotărârea primei instanţe.

Prin decizia Curţii Supreme de Justiţie din 08 august 2012 a fost admis recursul declarat de către SRL „Valul-Traian”, casată decizia instanţei de apel şi restituită pricina spre rejudecare în instanţa de apel, în alt complet de judecată. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 04 aprilie 2013 a fost admis apelul declarat de către SRL „Valul-Traian”, casată hotărârea primei instanţe şi emisă o nouă hotărâre, prin care acţiunea a fost respinsă ca neîntemeiată şi a fost încasat de la Igor Deadicov în beneficiul lui SRL „Valul-Traian” taxa de stat în sumă de 2517,75 lei. La 30 iulie 2013, Igor Deadicov a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărârii primei instanţe.

În motivarea recursului, a indicat că decizia instanţei de apel este neîntemeiată, deoarece instanţa de apel eronat a aplicat normele de drept material şi greşit a apreciat circumstanţele pricinii, fără a da apreciere corespunzătoare probelor din dosar. Menţionează că concluziile instanţei de apel precum că contractul de locaţiune a fost încheiat fără împuternicirile necesare sunt critice, or, în acest sens intimatul nu a înaintat pe perioada examinării cauzei o cerere reconvenţională cu privire la declararea nulităţii contractului de locaţiune nr. 15 din 15 octombrie 2009. Susţine că contractul de locaţiune nr. 15 din 15 octombrie 2009 a fost încheiat pe foaia cu antet a SRL „Valul-Traian”, circumstanţă importantă care a rămas fără apreciere.

Afirmă că Vitalie Stratulat, care a contrasemnat prezentul contract, a fost şi este angajatul SRL „Valul-Traian”, iar însăşi faptul că Vitalie Stratulat pînă în prezent reprezintă interesele SRL „Valul-Traian” dovedeşte relaţiile de încredere de care dispune din partea administratorului acesteia până în prezent. Invocă că procura în baza căreia i-au fost acordate împuternicirile lui Vitalie Stratulat este valabilă din 21 septembrie 2009, şi anume, pînă la momentul semnării contractului la 15 octombrie 2009, aceasta era perfect valabilă, iar SRL „Valul-Traian” nu a dovedit faptul că Vitalie Stratulat la semnarea contractului de locaţiune a acţionat în detrimentul intereselor SRL „Valul-Traian”.

De asemenea, mai invocă că concluzia instanţei de apel precum că contractul de locaţiune semnat de către Vitalie Stratulat nu a fost confirmat de administratorul SRL „Valul-Traian”, fapt adus la cunoştinţa lui Igor Deadicov prin scrisoarea din 18 octombrie 2009, este greşită şi contrară probelor administrate la dosar. Reţine că pe parcursul examinării pricinii în prima instanţă şi în instanţa de apel nu a fost prezentat spre vizualizare originalul scrisorii din 18 octombrie 2009. De asemenea, nu au fost prezentate careva probe, care ar confirma că scrisoarea menţionată a fost expediată de către SRL „Valul-Traian” în adresa sa, precum şi că semnătura de pe scrisoarea menţionată aparţine lui.

Menţionează că instanţa de apel, făcând trimitere la art. art. 496-499 Cod civil, a concluzionat că în materialele dosarului nu se regăseşte şi dovada înregistrării contractului de locaţiune în Registrul bunurilor imobile, însă, consideră că instanţa de 3 apel a aplicat în mod eronat normele de drept menţionate, or, la caz, urmau să fie aplicate prevederile art. 43 alin. (1) din Legea cadastrului bunurilor imobile, care statuează că dreptul de folosinţă, de arendă asupra bunului imobil pe un termen mai mare de 3 ani este supus înregistrării obligatorii, iar la cererea titularului, dreptul de arendă poate fi înregistrat şi pe un termen mai mic de 3 ani. Conform pct. 8 lit. a) din contractul de locaţiune nr. 15 din 15 octombrie 2009, contractul se încheie pe termen de 3 ani din data de 15 octombrie 2009, fapt ce denotă că nu este mai mare de 3 ani după cum prevede legea, astfel, înregistrarea dreptului de folosinţă asupra imobilelor nu era obligatorie.

Prin referinţa depusă la 03 septembrie 2013 SRL „Valul-Traian” a solicitat declararea recursului ca inadmisibil. În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Din materialele dosarului rezultă că copia deciziei instanţei de apel din 04 aprilie 2013 a fost expediată în adresa recurentului la 04 aprilie 2013, fapt ce se confirmă prin scrisoarea de însoţire (f.d.278), însă date care ar confirma şi recepţionarea acesteia la materialele cauzei lipsesc. Astfel, instanţa de recurs consideră că recurentul s-a conformat prevederilor legale şi a declarat recursul la 30 iulie 2013 în termen. Potrivit art. 444 CPC recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces.

Completul din 5 judecători poate decide invitarea unor participanţi sau reprezentanţi ai acestora pentru a se pronunţa asupra problemelor de legalitate invocate în cererea de recurs. În şedinţa instanţei de recurs din 20 noiembrie 2013, reprezentantul intimatului SRL ,,Valul-Traian” Stratulat Vitalie, a solicitat respingerea recursului şi menţinerea deciziei instanţei de apel, pe care o consideră întemeiată şi legală. Deadicov Igor în şedinţa instanţei de recurs, nu s-a prezentat, despre locul, data şi ora şedinţei de judecată fiind înştiinţat în mod legal. Totodată, potrivit art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces Audiind intimatul, studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins cu menţinerea deciziei instanţei de apel din considerentele ce urmează.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel. Înaintând acţiunea în judecată împotriva SRL „Valul-Traian”, Deadicov Igor în urma concretizării cerinţelor, a solicitat rezilierea contractului de locaţiune nr. 15 din 15 octombrie 2009 încheiat între el şi SRL „Valul-Traian”, evacuarea bunurilor SRL „Valul-Traian” şi încasarea din contul SRL „Valul-Traian” în beneficiul său a plăţii pentru chirie în sumă de 95201,60 lei, a dobânzii de întârziere în sumă de 14280,24 lei, a taxei de stat în sumă de 993 lei, a cheltuielilor de asistenţă juridică în sumă de 3000 lei şi a cheltuielilor de transport în sumă de 1421,70 lei.

Fiind investită cu judecarea pricinii în cauză prima instanţă a ajuns la concluzia temeiniciei acţiunii şi admiterii acesteia. 4 Judecând apelul declarat de către SRL „Valul-Traian” instanţa de apel motivat şi amplu argumentat, pronunţându-se asupra tuturor aspectelor importante pentru soluţionarea pricinii, temeinic a ajuns la concluzia admiterii apelului, ilegalităţii hotărârii primei instanţe şi corect a emis o nouă hotărâre prin care a respins acţiunea ca neîntemeiată.

În susţinerea opiniei enunţate, instanţa de recurs reţine că din materialele dosarului rezultă cu certitudine faptul că la 15 octombrie 2009, între Igor Deadicov, în calitate de locator şi reprezentantul SRL „Valul-Traian”- Vitalie Stratan, în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 15, prin care locatorul a predat, iar locatarul a preluat în folosinţă şi posesiune temporară, contra plăţii de chirie, bunurile imobile, care aparţin locatorului cu drept de proprietate şi sunt înregistrate în Registrul bunurilor imobile cu nr. cadastrale 0300202.279.01.027 cu suprafaţa de 56,4 m.p. şi 0300202.279.01.025 cu suprafaţa de 64,2 m.p., situate pe str. Borodin 24, mun. Bălţi (f.d.

7-8). Materialul probator şi anume, scrisoarea din 18 octombrie 2009 adresată lui Deadicov Igor, reflectă incontestabil şi faptul că, directorul SRL „Valul-Traian” nu a confirmat contractul nr. 15 din 15 octombrie 2009 semnat de Deadicov Igor şi reprezentantul SRL „Valul-Traian” – Stratulat Vitalie, motivând refuzul încheierii contractului prin preţul exagerat a chiriei, precum şi amplasarea şi planul interior al imobilului care nu permite să fie folosit în scopul întreprinderii (f.d. 55). Conform art. 242 alin. (1) Cod civil, un act juridic poate fi încheiat personal sau prin reprezentant. Împuternicirile reprezentantului rezultă din lege, din act juridic sau din împrejurările în care acţionează.

În conformitate cu art. 249 alin. (1) Cod civil, dacă o persoană încheie un act juridic în numele unei alte persoane fără a avea împuterniciri pentru reprezentare sau cu depăşirea împuternicirilor, actul juridic produce efecte pentru reprezentat numai în cazul în care acesta îl confirmă ulterior. În acest caz, actul juridic poate fi confirmat atât expres, cât şi prin acţiuni concludente. Cu referire la prevederile normelor citate, la caz se constată cu certitudine că contractul nr. 15 din 15 octombrie 2009 nu a fost confirmat de directorul întreprinderii, iar recurentului a fost expediată o scrisoare din conţinutul căreia rezultă cu certitudine refuzul SRL „Valul-Traian” de a confirma contractul menţionat.

Sub acest aspect, prin aplicarea regulilor de interpretare a normelor enunţate, este evident că dacă persoana în numele şi pe seama căreia a fost încheiat actul refuză confirmarea acestuia, actul nu-şi va mai produce efectele fireşti, iar manifestările de voinţă al reprezentantului şi ale terţului contractant rămân faţă de el res inter alios acta, neputând avea nici o consecinţă juridică în persoana sau patrimoniul său. Or, potrivit art. 679 alin. (1) Cod civil, contractul se consideră încheiat dacă părţile au ajuns la un acord privind toate clauzele esenţiale. La caz, independent de acest aspect, este cert că, directorul SRL ,,Valul-Traian” a refuzat confirmarea încheierii contractului datorită preţului exagerat al chiriei, precum şi locaţie şi planului interior al imobilului ce urma a fi închiriat.

În aceste condiţii, instanţa de recurs remarcă că în cazul în care pentru încheierea contractului o parte cere realizarea acordului de voinţă asupra unei condiţii chiar şi nesemnificative, acordul de voinţă nu se va considera realizat înainte de atingerea acordului cu privire la condiţia asupra căreia insistă una din părţi. 5 Important la caz este de menţionat şi faptul că Stratulat Vitalie nici nu avea împuterniciri necesare pentru a semna contractul de locaţiune nr. 15 din 15 octombrie 2009 din numele SRL „Valul-Traian”, or, nici la momentul semnării contractului şi nici ulterior, probe în acest sens nu au fost prezentate, fapt care în plus confirmă că Stratulat Vitalie a negociat şi a semnat contractul cu scopul de a-l prezenta ulterior directorului SRL „Valul-Traian” pentru confirmare, în consecinţă, însă, contractul menţionat nu a fost confirmat de ultimul nici expres şi nici prin acţiuni concludente.

În această ordine de idei, se atestă corectitudinea concluziei instanţei de apel precum că contractul de locaţiune nr. 15 din 15 octombrie 2009 nu întruneşte condiţiile de valabilitate prevăzute de art. 199; 200 Cod civil RM şi pe cale de consecinţă nu produce efecte juridice. La acest segment instanţa de recurs remarcă prevederile art. 201 Cod civil, care direct indică că, actul juridic se consideră neîncheiat în cazul în care esenţa consimţământului nu poate fi determinată cu certitudine nici din exprimarea exteriorizată şi nici din alte circumstanţe ale încheierii sale, pe cînd din actele cauzei rezultă cu certitudine că directorul SRL „Valul-Traian” nu a confirmat încheierea contractului în litigiu şi nu şi-a dat consimţământul la încheierea şi executarea acestuia, iar recurent nu a confirmat faptul că încăperile respective au fost folosite de SRL „Valul-Traian” în vederea exercitări dreptului de locaţiune.

Sunt lipsite de sens şi apreciate critic de instanţa de recurs susţinerile recurentului cu privire la faptul că Stratulat Vitalie care a contrasemnat contractul de locaţiune nr. 15 din 15 octombrie 2009, a fost şi este angajatul SRL „Valul-Traian”, iar prin procura din 21 septembrie 2009 i-au fost acordate împuternicirile în acest sens, care la momentul semnării contractului menţionat era perfect valabilă, deoarece din conţinutul procurii nr. 149 din 21 septembrie 2009, rezultă cert că directorul SRL „Valul-Traian”, Harti Vasile i-a încredinţat lui Stratulat Vitalie să reprezinte interesele întreprinderii în toate instanţele judecătoreşti ale Republicii Moldova, pe orice cauză civilă, cu toate drepturile prevăzute în art. 56, 60 şi art. 80-81 al CPC, dar nu şi dreptul de a încheia sau semna din numele SRL „Valul-Traian” acte juridice.

Nu poate fi reţinută nici afirmaţia recurentului precum că SRL ,,Valul-Traian” nu a prezentat careva probe ce ar confirma expedierea scrisorii din 18 octombrie 2009 în adresa sa, deoarece scrisoarea respectivă este contrasemnată personal de ultimul (f.d.55), mai mult că recurentul pe parcursul examinării cauzei nu a contestat veridicitatea scrisorii şi nu a solicitat efectuarea expertizei acesteia, fapt care în plus indică la netemeinicia argumentelor invocate în acest sens. În această ordine de idei, sunt apreciate critic şi susţinerile recurentului precum că instanţa de apel nu a constatat şi elucidat pe deplin circumstanţele ce au importanţă pentru soluţionarea pricinii în fond, nefiind dovedite circumstanţele considerate de instanţă ca stabilite, iar concluziile instanţei expuse în decizie, sunt în contradicţie cu circumstanţele pricinii, deoarece acestea contravin constatărilor relatate.

În conexiunea celor relatate, instanţa de recurs, prin prisma jurisprudenţei CEDO şi anume cauza Rebait şi alţii contra Franţei, Comisia Europeană a Drepturilor Omului, 25 februarie 1995, nr.26561/1995, unde s-a menţionat că „... art. 6 § 1 al Convenţiei, nu impune motivarea în detaliu a unei decizii prin care o instanţă de recurs, întemeindu-se pe dispoziţii legale specifice, respinge recursul declarat 6 împotriva sentinţei pronunţate de o instanţă inferioară, ca fiind lipsit de şanse de succes”, consideră necesar de a respinge şi alte argumente invocate în recurs. Astfel fiind instanţa de recurs reţine că instanţa de apel în situaţia dedusă judecării corect au ajuns la concluzia netemeiniciei acţiunii şi respingerii acesteia ca neîntemeiată.

Faţă de cele ce preced, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul şi a menţine decizia instanţei de apel. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a), art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se respinge recursul declarat de către Deadicov Igor. Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 04 aprilie 2013 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Igor Deadicov împotriva Societăţii cu Răspundere Limitată „Valul-Traian” cu privire la rezilierea contractului de locaţiune şi încasarea plăţii pentru chirie, a dobânzii de întârziere şi a cheltuielilor de judecată.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedinte, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Vera Macinskaia Tatiana Răducanu Ion Vîlcov Tamara Chişca-Doneva 7