2ra-2279/13 — Recunoaşterea dreptului de proprietate

prima instanţă: S.Daguţa dosarul nr.2ra-2279/13 instanţa de apel: L.Bulgac, L.Popova, A.Gavriliţa DECIZIE 16 octombrie 2013 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele şedinţei, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Vera Macinskaia, Tamara Chişca-Doneva, Ion Vîlcov, Valentina Clevadî examinînd recursul declarat de către Ciumer Fiodora şi BC „Victoriabank” SA, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Ciumer Feodora către societatea comercială „Maremba” societate cu răspundere limitată, întreprinderea cu capital străin „Hazar Construct” societate cu răspundere limitată, Uniunea Veteranilor Războiului din Afganistan a sectorului Ciocana mun.

Chişinău, intervenienţi accesorii Banca comercială „Victoriabank” societate pe acţiuni, Banca comercială „Investprivatbank” societate pe acţiuni şi Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău privind recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil, ridicarea sechestrelor şi obligarea înregistrării dreptului de proprietate asupra imobilului în Registrul bunurilor imobile, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 13 decembrie 2012 prin care a fost admis apelul depus de Ciumer Feodora, s-a casat hotărîrea Judecătoriei Ciocana mun.

Chişinău din 25 ianuarie 2012, fiind emisă o nouă hotărîre de admitere parţială a acţiunii, c o n s t a t ă La 31 mai 2010 Ciumer Fiodora a depus cerere de chemare în judecată către SC „Maremba” SRL, intervenienţi accesorii BC „Victoriabank” SA şi Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău privind recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil, ridicarea sechestrelor şi obligarea înregistrării dreptului de proprietate asupra imobilului în Registrul bunurilor imobile. În motivarea acţiunii reclamanta a indicat, că la 29 februarie 2008 a încheiat cu SC „Maremba” SRL contractul nr.03/08 privind participarea prin cotă la construcţia complexului locativ din bd. Mircea cel Bătrîn, 22/5 şi anume a spaţiului comercial 1 cu suprafaţa de 16 m.p., amplasat în complexul de pe bd.

Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun. Chişinău. Susţine că, la data de 29 februarie 2008 şi-a onorat obligaţiunile asumate faţă de SC „Maremba” SRL, în calitate de executor, şi a achitat costul spaţiului comercial, cu suprafaţa de 16 m.p., amplasat în complexul de pe bd.Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun. Chişinău, în sumă de 185 368 lei, echivalentul a 10 976 euro. Menţionează reclamanta că, conform pct.2.6 din contractul menţionat, SC „Maremba” SRL s-a obligat să dea în exploatare complexul locativ cu spaţiile comerciale nu mai tîrziu de trimestrul doi al anului 2008, însă pînă în prezent bunul imobil nu a fost dat în exploatare, iar pîrîtul nu cunoaşte cînd se va întîmpla acest lucru. Totodată, indică că de la grupul de iniţiativă a investitorilor a aflat că imobilul număr cadastral 0100311.005.01 din bd.Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun.

Chişinău a fost gajat la 31 octombrie 2007, în scopul asigurării contractului de împrumut încheiat cu BC „Victoriabank” SA, fapt despre care nu a fost preîntîmpinată de către SC „Maremba” SRL la momentul semnării contractului nr.03/08 din 29 februarie 2008. Consideră, că în cazul în care la momentul încheierii contractului nu a cunoscut despre faptul că imobilul este gajat şi şi-a onorat integral obligaţiunea de achitare a preţului bunului, urmează a-i fi recunoscut dreptul de proprietate asupra bunului imobil - spaţiul comercial, cu suprafaţa de 16 m.p., amplasat în complexul de pe bd.Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun. Chişinău, ce constituie obiectul contractului privind participarea prin cotă la construcţia complexului locativ nr.03/08 din 29 februarie 2008. Cere reclamanta, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra spaţiului comercial, cu suprafaţa de 16 m.p., amplasat în complexul de pe bd.Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun.

Chişinău; ridicarea sechestrelor aplicate pe imobilul menţionat şi obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra în Registrul bunurilor imobile după ea dreptul de proprietate asupra spaţiului comercial, cu suprafaţa de 16 m.p., amplasat în complexul de pe bd.Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun.Chişinău; încasarea de la SC „Maremba” SRL în beneficiul ei a cheltuielilor de judecată. Prin încheierea protocolară a Judecătoriei Ciocana mun. Chişinău din 15 iulie 2010 au fost atraşi în calitate de intervenienţi accesorii ÎCS „Hazar Construct” SRL şi Uniunea Veteranilor Războiului din Afganistan a sectorului Ciocana mun. Chişinău (f.d. 31). Prin cererea de modificare şi concretizare a cerinţelor din 21 octombrie 2010 înaintată împotriva SC „Maremba” SRL, ÎCS „Hazar Construct” SRL şi Uniunea Veteranilor Războiului din Afganistan a sectorului Ciocana mun.

Chişinău, 2 intervenienţi accesorii Banca comercială „Victoriabank” societate pe acţiuni, Banca comercială „Investprivatbank” societate pe acţiuni şi Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău, reclamanta Ciumer Fiodora a solicitat recunoaşterea dreptului de proprietate asupra spaţiului comercial, cu suprafaţa de 16 m.p., amplasat în complexul de pe bd.Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun. Chişinău; ridicarea sechestrelor aplicate pe imobilul menţionat şi obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra în Registrul bunurilor imobile după ea dreptul de proprietate asupra spaţiului comercial, cu suprafaţa de 16 m.p., amplasat în complexul de pe bd.Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun.Chişinău; încasarea de la SC „Maremba” SRL în beneficiul ei a cheltuielilor de judecată (f.d.

53). Prin hotărârea Judecătoriei Ciocana mun. Chişinău din 25 ianuarie 2012 acţiunea depusă de Ciumer Feodora către SC „Maremba” SRL, ÎCS „Hazar Construct” SRL şi Uniunea Veteranilor Războiului din Afganistan a sectorului Ciocana mun. Chişinău, intervenienţi accesorii BC „Victoriabank” SA, BC „Investprivatbank” SA şi Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău privind recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil, ridicarea sechestrelor şi obligarea înregistrării dreptului de proprietate asupra imobilului în Registrul bunurilor immobile, a fost respinsă. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 13 decembrie 2012, a fost admis apelul declarat de către Ciumer Feodora, s-a casat hotărârea Judecătoriei Ciocana mun.

Chişinău din 25 ianuarie 2012, fiind emisă o nouă hotărîre de admitere a acţiunii parţial. S-a recunoscut Feodorei Ciumer dreptul de proprietate asupra încăperii comerciale, cu suprafaţa de 16 m.p., amplasată în complexul de pe bd.Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun. Chişinău. S-a indicat că prezenta hotărîre serveşte temei pentru înregistrarea dreptului de proprietate la Oficiul Cadastral Chişinău. La 30 aprilie 2013 Ciumer Feodora a declarat recurs, solicitînd admiterea acestuia şi casarea deciziei Curţii de Apel Chişinău din 13 decembrie 2012 în partea respingerii pretenţiei privind ridicarea sechestrului şi radierea gajului asupra spaţiului comercial, cu suprafaţa de 16 m.p., amplasat în complexul de pe bd.Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun.Chişinău.

În susţinerea recursului s-a invocat că, atît prima instanţă, cît şi cea de apel, nu au aplicat legea care trebuia să fie aplicată şi au interpretat eronat legea. La 20 iunie 2013 a declarat recurs şi BC „Victoriabank” SA, solicitînd admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe, cu încasarea de la Ciumer Feodora în beneficiul BC „Victoriabank” SA a cheltuielilor de judecată în mărime de 2 781 lei. În susţinerea recursului s-a indicat că, concluziile instanţelor judecătoreşti, expuse în hotărîre sunt în contradicţie cu circumstanţele pricinii, au fost încălcate şi aplicate eronat normele de drept material. Astfel, indică că nu s-a luat în 3 consideraţie că intimata Ciumer Feodora a încheiat cu SC „Maremba” SRL contractul privind participarea prin cotă la construcţia complexului locativ din bd.

Mircea cel Bătrîn, 22/5, după ce încăperea comercială era deja ipotecată în favoarea BC „Victoriabank” SA. Consideră că contractul de investiţie este lovit de nulitate absolută şi nu poate produce efecte, respective şi pretenţiile intimate bazate pe un act juridic nul, nu au suport juridic. Menţionează că, în speţă instanţa de apel urma să aplice prevederile art.947 Cod civil şi să constate că o persoană care are doar un drept de creanţă în privinţa unui bun nu are calitatea procesuală pentru o acţiune de recunoaştere a dreptului de proprietate, care este un drept real absolute. În conformitate cu art. 434 al. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a deciziei integrale.

Materialele cauzei atestă că copia deciziei motivate a instanţei de apel a fost expediată părţilor de către Curtea de Apel Chişinău la 04 martie 2013. Astfel, recurenţii s-au conformat prevederilor legale şi recursul se consideră depus în termen. Judecînd recursurile declarate de către Ciumer Feodora şi BC „Victoriabank” SA împotriva deciziei date în apel, în limitele invocate în recurs, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul declarat de către Ciumer Feodora şi admite recursul de către BC „Victoriabank” SA, de a casa decizia instanţei de apel şi a menţine hotărîrea instanţei de fond din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin.(1) lit. f) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărîrea primei instanţe. Conform art. 514 Cod civil, obligaţiile se nasc din contract, fapt ilicit (delict) şi din orice alt act sau fapt susceptibil de a le produce în condiţiile legii. Art. 572 alin. (1), (2) Cod civil, prevede că temeiul executării rezidă în existenţa unei obligaţii. Obligaţia trebuie executată în modul corespunzător, cu bună-credinţă, la locul şi în momentul stabilit. Conform art. 666, 667 alin. (1) şi (3) Cod civil, contract este acordul de voinţă realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică sau se sting raporturi juridice.

Părţile contractante pot încheia în mod liber, în limitele normelor imperative de drept, contracte şi pot stabili conţinutul lor. Părţile pot încheia contracte care nu sînt prevăzute de lege (contracte nenumite), precum şi contracte care conţin elemente ale diferitelor contracte prevăzute de lege (contracte complexe). 4 Potrivit art. 946 alin. (1) şi (2), 947 Cod Civil, prin contractul de antrepriză o parte (antreprenor) se obligă să efectueze pe riscul său o anumită lucrare celeilalte părţi (client), iar aceasta se obligă să recepţioneze lucrarea şi să plătească preţul convenit. Obiectul contractului de antrepriză poate fi atât producerea sau transformarea unui bun, cât şi obţinerea unor alte rezultate prin efectuarea de lucrări.

Dacă efectuează lucrarea cu materialul său, antreprenorul trebuie să transfere în favoarea clientului dreptul de proprietate asupra bunului. Potrivit art. 320 alin. (2) Cod civil, dreptul de proprietate se poate dobîndi, în condiţiile legii, prin ocupaţiune, act juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum şi prin hotărîre judecătorească atunci cînd aceasta este translativă de proprietate. Conform art.321 alin. (1) Cod civil, în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege. Potrivit art. 622 Cod civil, dreptul creditorului de a cere predarea bunului încetează dacă bunul a fost predat deja unui terţ care are acelaşi drept.

În cazul în care bunul nu a fost predat, dreptul de preferinţă îl are creditorul în al cărui folos a luat naştere obligaţia mai înainte, iar dacă nu se poate stabili în al cărui folos a luat naştere obligaţia, dreptul de preferinţă îl are cel care a intentat primul acţiunea. Instanţa de recurs constată că, la 29 februarie 2008 Ciumer Feodora şi SC „Maremba” SRL au încheiat contractul de participare prin cotă la construirea imobilului - complexului de pe bd.Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun. Chişinău, conform căruia Ciumer Feodora s-a obligat să participe la finanţarea construcţiei bunului imobil, iar SC „Maremba” SRL s-a obligat să construiască complexul locativ cu 15 etaje, cu spaţii comerciale, din pe bd.Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun.

Chişinău şi să transmită în proprietate Feodorei Ciumer spaţiul comercial amplasat la primul etaj, cu suprafaţa 16 m.p., costul căruia este de 10 976 euro (f.d. 5-9). Conform ordinului de plată nr. 4 din 29 februarie 2008 Ciumer Feodora a achitat costul spaţiul comercial - echivalentul în lei în sumă de 185 368 lei (f.d. 10). Totodată, Colegiul reţine că, conform pct. 2.6 al contractului din 29 februarie 2008 de participare prin cotă, SC „Maremba” SRL şi-a asumat obligaţia de a da în exploatare obiectul imobil nu mai tîrziu de trimestrul II anul 2008, însă pînă în prezent imobilul nu a fost dat în exploatare, iar data finisării lucrărilor nu este cunoscută.

De asemenea s-a stabilit că, în baza contractului de ipotecă nr. 1-10164 din 31.10.2007 şi a acordurilor adiţionale încheiate ulterior, ÎCS „Hazar Construct” SRL a constituit ipoteca în favoarea BC „Victoriabank” SA asupra imobilului ce constă din 97/100 cotă parte din construcţia nefinisată, cu suprafaţa de 1 731,4 m.p. şi dreptul de folosinţă asupra terenului afferent, din bd. Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun. 5 Chişinău, număr cadastral 0100311.005.01, întru asigurarea executării obligaţiilor rezultate din contractul de credit nr.3934 din 30 octombrie 2007, încheiat între BC „Victoriabank” SA şi SC „Maremba” SRL (f.d.135-138). Contractul de ipotecă menţionat a fost înregistrat la Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău la 31 octombrie 2007 (f.d.139).

Ulterior, la 31.12.2008 în baza contractului de preluare a datoriei ÎCS,,Hazar Construct” SRL a preluat datoria SC „Maremba” SRL faţă de BC „Victoriabank” SA care conform situaţiei la data de 04 mai 2010 constituia suma de 27 975 942 lei. Potrivit datelor din Registrul bunurilor imobile bunul imobil amplasat pe bd.Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun. Chişinău, cu număr cadastral 0100311.005.01 aparţine în proprietate cu cota parte 97/100 ÎCS „Hazar Construct” SRL şi cu cota 3/100 Uniunii Veteranilor Războiului din Afganistan a sectorului Ciocana mun. Chişinău, cu gradul de finalizare 37 % (f.d.163).

În conformitate cu prevederile Acordului privind reglementarea drepturilor de gaj din 08 noiembrie 2007, încheiat între creditorul ipotecar anterior BC,,Investprivatbank” SA şi BC,,Victoriabank”SA, părţile au stabilit încăperile asupra cărora fiecare dintre creditori obţin dreptul de ipotecă primar, iar definirea drepturilor de ipotecă va avea loc în termen de 20 de zile după înregistrarea la Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău. Prin urmare, Colegiul reţine că încăperea la care pretinde Ciumer Feodora se află la etajul 1, fiind astfel ipotecată în favoarea BC,,Victoriabank”SA. În circumstanţele indicate mai sus, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că prima instanţă apreciind circumstanţele stabilite în pricină şi aplicînd corect normele de drept material ce reglementează relaţiile juridice ce au avut loc între părţi, corect a ajuns la concluzia cu privire la respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Or, lipseşte temei legal pentru recunoaşterea dreptului de proprietate a Feodorei Ciumer asupra spaţiului comercial, cu suprafaţa de 16 m.p., amplasat în complexul din bd.Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun. Chişinău, care constituie obiectul contractului de participare prin cotă la construirea imobilului, încheiat cu SC „Maremba” SRL la 29 februarie 2008, în cazul în care pînă la încheierea contractului de investiţie, BC,,Victoriabank”SA dispunea de drept de gaj individualizat asupra acestei încăperi.

Argumentul recurentei Ciumer Feodora precum că, şi-a onorat integral obligaţiunea de achitare a preţului bunului, nu poate fi reţinut ca întemeiat, or, cu certitudine s-a stabilit, că la data cînd Ciumer Feodora a încheiat contractul de investiţii cu SC ,,Maremba” SRL - 22 iulie 2008, încăperea comercială menţionată era deja ipotecată în favoarea BC ,,Victoriabank” SA, în temeiul contractului de ipotecă din 31 octombrie 2007, cu atît mai mult că ipoteca era notată în Registrul bunurilor imobile, astfel aceasta era opozabilă faţă de terţ, inclusiv faţă de recurentă. 6 De asemenea instanţa de recurs remarcă că, conform art.206 alin. (2) Cod civil, obiectul actului juridic trebuie să fie licit, să se afle în circuit civil şi să fie determinat sau determinabil cel puţin în specia sa.

Astfel, este de menţionat şi faptul că bunul imobil asupra căruia Ciumer Feodora solicită recunoaşterea dreptului de proprietate nu este determinat şi nici determinabil, or, potrivit contractului din 29 februarie 2008, acesta constituie - spaţiul comercial izolat şi nelocuibil, cu suprafaţa de 16 m.p. amplasat la etajul 1 a complexului locativ, nivelul - 4200, din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău, suprafaţa de facto a cărui va fi stabilită după transmiterea obiectului în exploatare (conform măsurărilor care vor fi efectuate de către Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău). Prin urmare, ţinînd cont de faptul că blocul locativ din bd.

Mircea cel Bătrîn, 22/5, mun.Chişinău nu a fost transmis în exploatare şi nu au fost efectuate măsurările de către Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău, nu poate fi determinat nici bunul imobil pentru care a investit recurenta Ciumer Feodora în baza contractului din 29 februarie 2008. În opinia Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, instanţa de apel, aplicînd eronat prevederile art. 320 Cod civil, a adoptat o hotărîre judecătoreasă care nu este translativă de proprietate, or, hotătîrea translativă de proprietate nu poate fi adoptată în situaţia cînd este înaintată o acţiune în constatare a dreptului de proprietate.

În acelaşi timp instanţa de apel interpretează eronat şi prevederile art. 946 Cod civil, justificînd în acest sens dreptul reclamantei la revendicarea recunoaşterii dreptului de proprietate asupra bunului imobil nominalizat şi încuviinţarea organului cadastral la înregistrarea dreptului de proprietate în Registrul bunurilor imobile. Or, în acest sens, instanţa nu putea să constate că proprietatea a fost transmisă recurentei Ciumer Feodora în condiţiile în care recepţionarea bunului nu s-a produs. Drept urmare, Colegiul constată, că interpretarea dată de instanţa de apel este una greşită, fapt ce rezultă din nedeterminarea exactă a naturii juridice a litigiului, criteriu, care presupune prin sine lămurirea completă şi certă a situaţiei de fapt sub toate aspectele, inclusiv în limitele temeiurilor şi pretenţiilor care au generat apariţia unui astfel de litigiu.

Reieşind din considerentele menţionate şi avînd în vedere că circumstanţele pricinii au fost constatate de instanţa de fond, care a examinat pricina sub toate aspectele, a verificat şi a apreciat corect probele prezentate, aplicînd corect normele de drept material şi procesual, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul declarat de către Ciumer Feodora şi admite recursul declarat de către BC 7 „Victoriabank” SA, a casa decizia instanţei de apel şi a menţine hotărîrea intanţei de fond. În conformitate cu art. 445 alin.(1) lit.f) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e : Se respinge recursul declarat de către Ciumer Feodora.

Se admite recursul declarat de către Banca Comercială ,,Victoriabank” societate pe acţiuni. Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 12 aprilie 2012 şi se menţine hotărîrea Judecătoriei Ciocana din 14 aprilie 2011, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Melinte Gheorghe împotriva Întreprinderii cu capital străin „Hazar Construct" societatea cu răspundere limitată, Băncii Comerciale „Victoriabank" societate pe acţiuni, Băncii Comerciale „Investprivatbank" societate pe acţiuni în proces de lichidare, intervenienţilor accesorii societatea cu răspundere limitată "Maremba", Întreprinderii de Stat "Cadastru" cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil, declararea nulităţii parţiale a contractelor de ipotecă, radierea gajului, ridicarea sechestrelor şi interdicţiilor aplicate.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Vera Macinskaia Tamara Chişca-Doneva Ion Vîlcov Valentina Clevadî 8