2ra-1932/13 — Recunoaşterea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare şi a dreptului de proprietate

prima instanţă: Iu. Hîrbu dosarul nr. 2ra-1932/13 instanţa de apel: E. Ababei, N. Matveeva şi G. Polivenco DECIZIE 11 septembrie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completul, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Valentina Clevadî Vera Macinaskaia Galina Stratulat Tamara Chişca-Doneva examinând recursul declarat de către Străjescu Gheorghe, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Străjescu Gheorghe împotriva lui Coadă Ion şi Tatiana Coadă cu privire la recunoaşterea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare a imobilului din satul Verejeni, raionul Teleneşti şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra acestuia, împotriva deciziei Curţii de Apel Bălţi din 19 februarie 2013, prin care a fost respins apelul declarat de către Străjescu Gheorghe şi menţinută hotărârea Judecătoriei Teleneşti din 12 martie 2012, prin care acţiunea a fost respinsă, c o n s t a t ă La 04 ianuarie 2012 Străjescu Gheorghe a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Coadă Ion şi Coadă Tatiana cu privire la recunoaşterea valabilităţii contractului vânzare-cumpărare a imobilului - casa de locuit din s. Verejeni r-nul Teleneşti şi recunoaşterea sa în calitate de proprietar.

În motivarea acţiunii a invocat că la 13 mai 2006 între dânsul, în calitate de cumpărător, şi pârâţi, în calitate de vânzător, a fost încheiat contract de vânzare- cumpărare, în formă de recipisă, a casei de locuit, fiind stabilit preţul de 2700 dolari SUA. Indică că la 29 septembrie 2006 a achitat prima sumă de 1200 dolari SUA cu titlu de arvună, iar pârâtul s-a obligat în primăvara anului 2007 să perfecteze documentele şi contractul propriu-zis. Afirmă că pârâtul refuza perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, invocând în acest sens situaţia financiară precară, motiv pentru care i-a mai transmis la 13 mai 2009 restul sumei de bani de 1500 dolari SUA, astfel, fiind achitat integral costul imobilului de 2700 dolari SUA.

Susţine că pârâţii refuză perfectarea contractul vânzare-cumpărare, motiv pentru care s-a adresat cu prezenta acţiune. Solicită recunoaşterea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat între dânsul şi Coadă Ion şi Coadă Tatiana, recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra casei de locuit din satul Verejeni, raionul Teleneşti. Prin hotărârea judecătoriei Teleneşti din 12 martie 2012 acţiune a fost respinsă. Prin decizia Curţii de Apel Bălţi din 19 februarie 2013 a fost respins apelul declarat de către Străjescu Gheorghe şi menţinută hotărârea primei instanţe. La 18 martie 2013 Străjescu Gheorghe a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel, a hotărârii primei instanţe cu emiterea unei noi hotărâri de admitere a acţiunii.

În motivarea recursului invocă că a încheiat, la 13 mai 2006 cu intimaţii contract de vânzare-cumpărare a casei de locuit, fiind stabilit preţul de 2700 dolari SUA, pentru care la 29 septembrie 2006 a achitat suma de 1200 dolari SUA, semnând în acest sens recipisă, întocmită şi sigilată la Primăria s. Verejeni, r. Teleneşti. Susţine că în recipisă au indicat că dacă până în primăvara anul 2007 intimaţii nu vor perfecta contractul de vânzare-cumpărare, intimaţii urmează să-i restituie suma de bani transferată acestora în contul executării contractului. De asemenea invocă că, la 13 mai 2009, a transmis intimaţilor şi cealaltă parte a costului bunului, şi anume, suma de 1500 dolari SUA, întocmind şi în acest sens o recipisă.

În susţinerea poziţiei sale invocă că, martorii audiaţi în cadrul dezbaterilor judiciare, au confirmat că părţile au stabilit costul bunului de 2700 dolari SUA şi că dânsul a transmis intimaţilor suma de bani convenită. Apreciază drept eronate concluziile instanţelor inferioare, ignorând, în acest mod că dânsul în calitate de cumpărător a executat integral obligaţiile contractuale, pe când intimaţii se eschivează de la executarea acestora. Mai indică că timp de 3 ani, cu acordul intimaţilor, locuieşte în casa dată, dânsul efectuând diferite lucrări de reparaţie a casei, de îngrijire a terenului aferent. În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale.

Materialele cauzei atestă că copia deciziei instanţei de apel din 19 februarie 2013 a fost expediată în adresa recurentului la 01 martie 2013, şi recepţionată la 07 martie 2013, fapt ce se confirmă prin avizul de recepţie (f. d. 71). Astfel, instanţa de recurs consideră că recurentul s-a conformat prevederilor legale şi a declarat recursul la 28 martie 2013 în termen. În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe cu emiterea unei noi hotărâri cu privire la admiterea acţiunii din considerentele ce urmează.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul şi să caseze integral sau parţial decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe, pronunţând o nouă hotărâre. Fiind investită cu acţiunea în cauză, având ca obiect al litigiului recunoaşterea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare a imobilului şi recunoaşterea dreptului de proprietate a lui Străjescu Gheorghe asupra imobilului din satul Verejeni, raionul Teleneşti, prima instanţă a ajuns la concluzia netemeiniciei acţiunii şi respingerii acesteia, soluţie care a fost menţinută şi de instanţa de apel. În susţinerea temeiniciei concluziei date, instanţele de judecată s-au referit la faptul că la momentul cînd a avut loc înţelegerea dintre părţi cu privire la vînzarea- cumpărare a casei de locuit din Verejeni, raionul Teleneşti contra sumei de 2700 dolari, această casă cu suprafaţa de 42,2 m.p.

aparţinea cu drept de proprietate defunctului Coadă Andrei Tudor, decedat la 09 octombrie 2005, cu cota parte de 1.0 , casa avînd şi teren aferent cu suprafaţa de 0,1347 ha, pe cînd, Ion Coadă şi-a înregistrat dreptul său de proprietate asupra acestui bun imobil doar la data de 01 martie 2012 în temeiul hotărîrei de judecată din 19 aprilie 2010 (f.d.55). La fel instanţele au reţinut că la momentul apariţiei litigiului dat, nici Coadă Ion şi nici Coadă Tatiana nu erau deţinători ai dreptului de proprietate asupra acestui bun imobil şi urmare nu aveau drept de dispoziţie asupra lui, fapt care face imposibil prin prisma art. 213 Cod Civil declararea valabilităţii acestui contract şi recunoaşterea dreptului de proprietatea lui Gheorghe Străjescu asupra acestui bun imobil.

Instanţa de recurs constată, însă, că deşi, la soluţionarea pricinii au fost stabilite pe deplin circumstanţele care au importanţă pentru judecarea cauzei în fond, concluziile instanţelor de judecată în privinţa respingerii acţiunii şi soluţia dată în sensul menţionat mai sus sunt incorecte, rezultate din aplicarea greşită şi interpretarea eronată de către instanţele de judecată ierarhic inferioare a normelor de drept material aplicabile la caz, precum şi aprecierea incorectă a probelor prezentate la caz. Astfel, după cum denotă actele cauzei, casă cu suprafaţa de 42,2 m.p. din satul Verejeni, raionul Teleneşti a aparţinut cu drept de proprietate defunctului Coadă Andrei Tudor, decedat la 09 octombrie 2005, cu cota parte de 1.0 , casa avînd şi teren aferent cu suprafaţa de 0,1347 ha (f.d.

13). La fel din materialele dosarului rezultă că, Ion Coadă şi-a înregistrat dreptul său de proprietate asupra bunului imobil în litigiu doar la data de 01 martie 2012 în temeiul hotărîrei de judecată din 19 aprilie 2010 (f.d. 55). Este cert şi faptul că la 13 mai 2009 între Străjescu Gheorghe în calitate de cumpărător şi Coadă Tatiana şi Coadă Ion în calitate de vânzător, a fost încheiat contract de vânzare-cumpărare, în formă de recipisă, a casei de locuit din satul Verejeni, raionul Teleneşti, fiind stabilit preţul acesteia de 2700 dolari SUA (f.d. 15). Tot actele cauzei atestă că la 29 septembrie 2009 Srtrăjescu Gheorghe a achitat prima sumă de 1200 dolari SUA cu titlu de arvună, iar Coadă Ion s-a obligat pînă în primăvara anului 2007 să perfecteze documentele şi contractul propriu-zis (f.d.

4). Iar la 13 mai 2009, Străjescu Gheorhe i-a transmis lui Coadă Ion şi restul sumei de bani în mărime de 1500 dolari SUA, astfel, fiind achitat integral costul imobilului de 2700 dolari SUA. În conformitate cu prevederile art. 212, art. 213 alin. (1) Cod civil, forma autentică a actului juridic este obligatorie în cazurile: a) stabilite de lege; b) prevăzute prin acordul părţilor, chiar dacă legea nu cere forma autentică. Nerespectarea formei autentice atrage nulitatea actului juridic. Prin prisma dispoziţiilor art. 680 Cod civil, dacă pentru valabilitatea contractului legea stabileşte o anumită formă sau dacă părţile au prevăzut o anumită formă, contractul se consideră încheiat în momentul îndeplinirii condiţiei de formă.

La acest capitol instanţa de recurs ţine să menţioneze că deşi la caz nu era respectată forma juridică a actului de vînzare-cumpărare încheiat între Coadă Tatiana, Coadă Ion şi Străjescu Gheorghe, după cum stabileşte art. 211 alin. (1) Cod civil, însă tranzacţia de vînzare-cumpărare a casei de locuit din satul Verejeni, raionul Teleneşti a fost confirmată prin semnarea recipiselor. Sub acest aspect, prin aplicarea regulilor de interpretare a normelor enunţate, este evident că Străjescu Gheorghe a îndeplinit condiţiile contractului, prin transmiterea integrale a sumei de bani pentru imobilul procurat, pe cînd Coadă Ion şi Coadă Tatiana nu şi-au executa obligaţiile asumate prin recipisele semnate.

Pe cînd prevederile art. 572 alin.(2) Cod civil, direct indică că, Obligaţia trebuie executată în modul corespunzător, cu bună-credinţă, la locul şi în momentul stabilit. Aici, se va mai remarca că, într-adevăr, la momentul semnării recipiselor şi înţelegerii în vederea vînzării casei de locuit din satul Verejeni, raionul Teleneşti, Coadă Ion nu deţinea dreptul de proprietate, însă acest drept a fost dobîndit ulterior prin hotărîre judecătorească, odată cu restituirea de către Străjescu Gheorghe a sumei integrale pentru procurarea imobilului menţionat, circumstanţă care, în opinia instanţei de recurs, nu poate fi considerată drept impediment la declararea valabilităţii tranzacţiei.

La caz, independent de acest aspect, este cert că tranzacţia încheiată între părţi la data de 29 iunie 2009, nu prevede că părţile ar fi lăsat nereglementate careva împrejurări legate de achitarea costului imobilului şi că la semnarea acesteia nu s-ar fi putut conveni asupra cărorva circumstanţe a situaţiei create.

Dimpotrivă, din conţinutul recipiselor întocmite la 29 septembrie 2006 şi la 13 mai 2009 rezultă că acestea au fost scrise şi semnate, în prezenţa martorilor, personal de proprietarul imobilului Coadă Ion, ultimul asumîndu-şi obligaţia în vederea perfectării actelor pe numele lui Străjescu Gheorghe cu privire la vînzarea-cumpărare a casei de locuit din satul Verejeni, raionul Teleneşti, mai mult că circumstanţele stabilite nu au fost negate nici de intimaţi, însă confirmate de intimata Tatiana Coadă, care în cadrul dezbaterilor judiciare a recunoscut faptul că a primit de la recurentul suma de 2700 dolari SUA, în scopul încheierii contractului de vînzare-cumpărare, însă ulterior a refuzat înstrăinarea imobilului menţionat, fiind de acord să-i restituie suma transmisă.

(f.d. 30). În astfel de circumstanţe, instanţa de recurs consideră că recipisele sus-vizate sunt legale şi suficiente pentru a fi recunoscută atît valabilitatea tranzacţia de vînzare- cumpărare, cît şi dreptul de proprietate a lui Străjescu Gheorghe asupra imobilului din satul Verejeni, raionul Teleneşti. Or, potrivit art. 320 alin.(2) Cod civil, dreptul de proprietate se poate dobîndi, în condiţiile legii, prin ocupaţiune, act juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum şi prin hotărîre judecătorească atunci cînd aceasta este translativă de proprietate.

Faţă de cele ce preced şi având în vedere faptul că la judecarea pricinii de către instanţele ierarhic inferioare, fiind stabilite circumstanţele de fapt, au fost interpretate eronat probele administrate, precum şi încălcate şi interpretate greşit normele de drept material, Completul Colegiului, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul declarat de către Străjescu Gheorghe, de a casa integral decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe şi a emite o nouă hotărâre cu privire la admiterea acţiunii. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, Completul Colegiului, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e Se admite recursul declarat de către Străjescu Gheorghe.

Se casează integral decizia Curţii de Apel Bălţi din 19 februarie 2013 şi hotărârea Judecătoriei Teleneşti din 12 martie 2012 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Străjescu Gheorghe împotriva lui Coadă Ion şi Tatiana Coadă cu privire la recunoaşterea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare a imobilului din satul Verejeni, raionul Teleneşti şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra acestuia şi se emite o nouă hotărâre prin care: Se admite acţiunea lui Străjescu Gheorghe împotriva lui Coadă Ion şi Tatiana Coadă cu privire la recunoaşterea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare a imobilului din satul Verejeni, raionul Teleneşti şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra acestuia.

Se recunoaşte valabil contractul de vînzare-cumpărare a casei de locuit din satul Verejeni, raionul Teleneşti încheiat între Coadă Ion, Coadă Tatiana şi Străjescu Gheorghe la data de 29 septembrie 2006. Se recunoaşte dreptul de proprietate a lui Străjescu Gheorghe asupra casei de locuit din satul Verejeni, raionul Teleneşti Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Valentina Clevadî Vera Macinskaia Galina Stratulat Tamara Chişca-Doneva