2ra-1965/13 — Rezoluţiunea contractului de vînzare-cumpărare

prima instanţă: V. Stratan dosarul nr. 2ra-1965/13 instanţa de apel: L. Popova, S. Caitaz, A. Doga DECIZIE 04 septembrie 2013 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele completului, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Valentina Clevadî Ion Corolevschi Tatiana Vieru Tamara Chişca-Doneva examinând recursul declarat de către Scotigor Ion, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată lui Culinca Ruslan împotriva lui Scotigor Ion Constantin cu privire la rezoluţiunea contractului de vânzare- cumpărare a imobilului, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 21 februarie 2013, prin care a fost respins apelul declarat de către Scotigor Ion şi menţinută hotărârea Judecătoriei Botanica mun.

Chişinău din 01 noiembrie 2012, prin care acţiunea a fost admisă, c o n s t a t ă: La 22 mai 2012 Culinca Ruslan a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Scotigor Ion Constantin cu privire la rezoluţiunea contractului de vânzare- cumpărare a imobilului. În motivarea acţiunii reclamantul a indicat, că la 06 februarie 2012 între Scotigor Ion Constantin în calitate de vânzător şi dânsul în calitate de cumpărător, a fost încheiat contract de vânzare-cumpărare a imobilului nr.2/2068, obiectul contractului fiind terenul pentru construcţii cu suprafaţa de 0,038 ha, nr. cadastral 5511212.403, casa de locuit individuală cu suprafaţa exterioară de 59,0 m.p. nr. cadastral 5511212.403.01şi şura cu suprafaţa de 32,4 m.p.

cu nr. cadastral 5511212.403.02, situate în mun. Chişinău, s. Băcioi str. Entuziaştilor nr. 16, autentificat notarial de notarul public Elena Petcu. Susţine că după înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile menţionate la Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău, pârâtul i-a comunicat că bunurile imobile înstrăinate reprezintă obiectul unui litigiu, mau mult decît atît, la momentul actual Scotigor Ion Filip şi membrii familiei acestuia, ocupă abuziv proprietatea sa, refuzînd categoric eliberarea spaţiilor locative ocupate.

1 Consideră că acţiunile lui Scotigor Ion Constantin, atît la încheierea tranzacţiei de vînzare-cumpărare, precum şi ulterior încheierii tranzacţiei i-au prejudiciat grav drepturile şi interesele sale, drepturile garantate de art. 46 al Constituţiei şi art. 316 al Cod civil . Afirmă că la momentul semnării contractului Scotigor Ion Constantin i-a garantat că bunurile imobile nu au vicii de natura juridică, iar în situaţia creată, consideră că acesta nu a respectat obligaţia prevăzută de art. 764 Cod civil, care indică că, vînzătorul este obligat să predea bunul fără vicii de natură juridică. Menţionează că în vederea soluţionării litigiului pe calea amiabilă a expediat în adresa pârâtului notificare privind rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, demers care a rămas fără răspuns şi satisfacere.

Solicită rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului la nr. 2/2068 din 06 februarie 2012 cu încasarea din contul lui Scotigor Ion Constantin în beneficiul său a sumei de 15000 euro. Prin hotărârea Judecătoriei Botanica, mun. Chişinău din 01 noiembrie 2012 acţiunea a fost admisă integral, fiind rezolvit contractului de vânzare-cumpărare a imobilului nr. 2/2068 din 06 februarie 2012 cu aducerea părţilor la poziţia iniţială şi încasat din contul lui Scotigor Ion Constantin în beneficiul lui Culinca Ruslan suma de 15000 euro şi taxa de stat achitate în sumă de 150 lei. Totodată s-a încasat de la Scotigor Ion Constantin în beneficiul statului taxa de stat în mărime de 7039,61 lei.

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 21 februarie 2013 a fost respins apelul declarat de către Scotigor Ion Constatin şi menţinută hotărârea primei instanţe. La 28 martie 2013 Scotigor Ion Constantin a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel şi hotărârii primei instanţe cu emiterea unei noi hotărîri de respingerea acţiunii ca fiind neîntemeiată, sau, ţinînd cont de încălcările de procedură admise de prima instanţă, remiterea pricinii la rejudecare în prima instanţă. În motivarea recursului invocă dezacordul cu hotărârile judecătoreşti, considerîndu-le ilegale şi neîntemeiate.

Susţine că instanţele corecta au constatat că între părţile prezentului litigiu a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 2/2068 din 06 februarie 2012 prin care dînsul a vândut intimatului imobilele din s. Băcioi, str. Entuziaştilor 16. Însă, consideră că preţul tranzacţiei nu a fost de 15 000 euro după cum este indicat în copia recipisei anexate la materialele cauzei, ci de 9500 euro, iar recipisa dată a fost scrisă de el în urma inducerii sale în eroare de către intermediarul cumpărătorului, care mi-a solicitat să eliberez o astfel de recipisă cu scopul asigurării unor eventuale riscuri. Afirmă că a fost indus în eroare şi, în consecinţă, recipisa eliberată este lovită de nulitate ca fiind afectată de eroare, acesta fiind întocmită urmare a comportamentului viclean al persoanei care i-a achitat suma de 9500 euro.

Consideră că prima instanţă, contrar prevederilor art. 9 CPC, beneficiind de necunoaşterea legislaţiei şi imposibilitatea din cauza stării materiale grele de a-şi angaja un avocat, nu i-a explicat dreptul său de a contesta cu cerere reconvenţională textul recipisei ce nu corespunde realităţii, deşi această circumstanţă a invocat-o în instanţa de fond, fapt prin care i-a fost lezat dreptul de acces liber la justiţie. Totodată, invocă că în speţă instanţele de judecată au aplicat eronat prevederile art. 735 al Codului Civil, potrivit căruia o parte poate rezolvi contractul dacă există o 2 neexecutare esenţială din partea celeilalte părţi, or, dînsul a transmis bunul imobil fără vicii, deoarece acesta î-i aparţinea cu drept de proprietate privată.

Iar, faptul executării de către el a clauzelor contractuale şi a dispoziţiilor art. 512, 513, 572 ale Codului civil, se confirmă prin aceea că intimatul a înregistrat in Registrul bunurilor imobile dreptul său de proprietate asupra imobilului înstrăinat de el în aceeaşi zi în care a fost întocmit contractul de vânzare-cumpărare din 06 februarie 2012. Insistă că, odată cu înregistrarea dreptului de proprietate al intimatului asupra imobilului procurat, acestuia i-au revenit şi toate drepturile aferente, iar pretinsa lezare a acestor drepturi de către terţe persoane (neatrase în proces) nu generează dreptul de reziliere a contractului în condiţiile în care această încălcare nu a fost admisă de către recurent.

Mai invocă că instanţele ierarhic inferioare au omis să indice în ce mod încălcarea dreptului de proprietate al intimatului, în special cel de folosinţă şi posesie, de către terţi influenţează asupra obligaţiei executate de dînsul după transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului, or invocarea în notificarea anexată la acţiune precum că în imobilul litigios locuieşte Scotigor Ion Filip cu familia sa, care nu eliberează imobilul, nu-i poate fi imputată lui, deoarece el nu realizează nici o încălcare de posesie a imobilelor vândute, iar pretenţiile pe care le poate avea intimatul urmează a fi înaintate faţă de Scotigor Ion Filip, care şi realizează pretinsa încălcare de posesie. Mai mult decât atât, susţine că la materialele dosarului nu există nici o dovadă a faptului că dreptul de proprietate al intimatului este tulburat în vreun mod şi nici o dovadă a faptului că această tulburare este realizată de el.

De asemenea, consideră că instanţele eronat au aplicat eronat prevederile art. 764 al Codului civil, care stipulează că vânzătorul este obligat să predea bunul fără vicii de natură juridică (liber de drepturile unui terţ asupra lui), cu excepţia cazului când cumpărătorul a consimţit să încheie contractul cunoscând drepturile terţului asupra bunului. Se consideră viciu de natură juridică şi situaţia în care în registrul bunurilor imobile este înscris un drept inexistent. Or, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilele au fost transmise în starea despre care intimatul cunoştea, acesta acceptând procurarea acestora în condiţiile existente. În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale.

Materialele cauzei atestă că copia deciziei instanţei de apel din 21 februarie 2013 a fost expediată în adresa recurentului la data de 28 februarie 2013, fapt confirmat prin scrisoare de însoţire (f. d. 76). Astfel, instanţa de recurs consideră că recurentul s-a conformat prevederilor legale şi a declarat recursul la 28 martie 2013 în termen. În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe cu emiterea unei noi hotărâri cu privire la respingerea acţiunii din considerentele ce urmează.

3 În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul şi să caseze integral sau parţial decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe, pronunţând o nouă hotărâre. Fiind investită cu acţiunea în cauză, având ca obiect al litigiului rezoluţiunea contractului de vănzare-cumpărare a imobilului nr. 2/2068 din 06 februarie 2012 şi încasarea din contul lui Scotigor Ion Constantin în beneficiul lui Culinca Ruslan a sumei de 15000 euro, prima instanţă a ajuns la concluzia temeiniciei acţiunii, dispunînd rezolvirea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului nr. 2/2068 din 06 februarie 2012, aducînd părţile la poziţia iniţială şi încasînd din contul lui Scotigor Ion Constantin în beneficiul lui Culinca Ruslan suma de 15000 euro şi taxa de stat achitate în sumă de 150 lei.

Totodată, dispunînd şi încasarea de la Scotigor Ion Constantin în beneficiul statului taxa de stat în mărime de 7039,61 lei, soluţie care a fost menţinută şi de instanţa de apel. În susţinerea temeiniciei concluziei date, instanţele de judecată s-au referit la prevederile art. 764, art. art. 735, 737, 738 Cod civil, reţinînd în acest sens că bunul imobil vîndut constituie obiect al unui litigiu, în care locuieşte recurentul cu membrii familiei sale, din care cauză intimatul nu poate conta pe executarea în viitor al contractului. Instanţa de recurs constată, însă, că fiind, la soluţionarea pricinii, stabilite pe deplin circumstanţele care au importanţă pentru judecarea cauzei în fond, concluziile instanţelor de judecată şi soluţia dată în sensul admiterii acţiunii sunt incorecte, fapt ce rezultă din interpretarea greşită a prevederilor normelor ce reglementează condiţiile rezoluţiunii contractului.

Astfel, actele cauzei denotă că la 06 februarie 2012 între Scotigor Ion şi Culinca Ruslan a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare, autentificat la biroul notarului Elena Petcu sub nr. 2068, în temeiul căruia ultima a procurat terenul pentru construcţii cu suprafaţa de 0,038 ha, nr. cadastral 5511212.403.01, casa de locuit individuală cu suprafaţa exterioară de 59,0 m.p. nr. cadastral 5511212.403.01.02, şura cu suprafaţa exterioară de 32,4 m.p. nr. cadastral 5511212.403.02, din str. Entuziaştilor 16, s. Bacioi, mun. Chişinău (f. d. 5-6), care le aparţinea vânzătorului cu drept de proprietate în baza certificatului de moştenitor testamentar nr. 12/15536 eliberat la 16 decembrie 2008. Totodată în acest sens Scotigor Ion a eliberat intimatului Culinca Ruslan o recipisă prin care confirmă că imobilul procurat de ultimul a fost vîndut la preţul de 15000 euro (f.d.

8). Conform art. 733 Cod civil, contractul nu poate fi altfel rezolvit, reziliat sau revocat decât în temeiuri prevăzute de lege sau prin acordul părţilor. Iar conform art. 753 alin. (1) şi (3) Cod civil, prin contractul de vânzare- cumpărare, o parte (vânzător) se obligă să predea un bun în proprietate celeilalte părţi (cumpărător), iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit. Dacă preţul nu este indicat direct în contractul de vânzare-cumpărare, părţile pot conveni asupra modului de determinare a lui. Conform art. 764 Cod civil, vînzătorul este obligat să predea bunul fără vicii de natură juridică (liber de drepturile unui terţ asupra lui), cu excepţia cazului cînd cumpărătorul a consimţit să încheie contractul cunoscînd drepturile terţului asupra bunului.

Se consideră viciu de natură juridică şi situaţia în care în registrul bunurilor imobile este înscris un drept inexistent. 4 Potrivit art. 753 cod civil, o parte poate rezolvi contractul dacă există o neexecutare esenţială din partea celeilalte părţi. Pentru determinarea neexecutării esenţiale, în special se iau în considerare următoarele circumstanţe: neexecutarea privează substanţial creditorul de ceea ce acesta se aştepta de la executarea contractului, cu excepţia cazului cînd debitorul demonstrează că nu a prevăzut şi nu putea să prevadă în mod rezonabil rezultatul scontat; executarea întocmai a obligaţiilor ţine de esenţa contractului; neexecutarea este intenţionată sau din culpă gravă; neexecutarea dă temei creditorului să presupună că nu poate conta pe executarea în viitor a contractului.

În cauză, prin aplicarea regulilor de interpretare a normelor enunţate, este evident că instanţele inferiore eronat au interpretat normele dreptului material şi nejustificat au admis acţiunea cu privire la rezoluţiunea contractului de vânzare- cumpărare, deoarece Culinca Ruslan nu a dovedit prin probe incontestabile că după încheierea contractului de vînzare-cumpărare dreptul de proprietate a lui Culinca Ruslan asupra imobilului procura a fost încălcat, ori că acestea încălcări au fost realizate de către recurent.

Dimpotrivă, actele cauzei atestă cu certitudine, faptul executării de către Scotigor Ion a clauzelor contractuale şi a dispoziţiilor art. art. 512, 513, 572 a Codului civil, mai mult că intimatul a înregistrat in Registrul bunurilor imobile dreptul său de proprietate asupra imobilului înstrăinat de Scotigor Ion în aceeaşi zi în care a fost întocmit contractul de vânzare-cumpărare din 06 februarie 2012. Prin urmare, odată cu înregistrarea dreptului de proprietate al intimatului asupra imobilului procurat, acestuia i-au revenit şi toate drepturile aferente, iar pretinsa lezare a acestor drepturi de către terţe persoane (neatrase în proces) nu generează dreptul de reziliere a contractului în condiţiile în care această încălcare nu a fost admisă de către recurent.

În susţinerea concluziei date, instanţa de recurs reţine şi dispoziţiile art. 321 alin.(2) Cod civil, care indică că, în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de leg. În această ordine de idei, reieşind din constatările relatate, instanţa de recurs reţine drept greşită soluţia instanţelor de judecată ierarhic inferioare cu privire la temeinicia acţiunii, deoarece în speţă nu au fost constatate temeiurile prevăzute la art. 735 Cod civil, care ar justifica temeinicia pretenţiilor a lui Culinca Ruslan în sensul rezoluţiunii contractului, conform normei citate. Or, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilele au fost transmise în starea despre care intimatul a cunoscut, acceptând procurarea acestora în condiţiile existente.

În context, se reţine că şi faptul că nici la depunerea cererii de chemare în judecată şi nici pe parcursul dezbaterilor judiciare, Culinca Ruslan nu a infirmat prin dovezi pertinente şi admisibile, în sensul art. 118 alin. (1) CPC, nerespectarea de către Scotigor Ion a obligaţiunilor reglementate la art. 764 Cod civil. Cele relatate în ansamblu atestă temeinicia recursului declarat de către Scotigor Ion şi indică la ilegalitatea hotărârilor de judecată a instanţelor ierarhic inferioare, fapt ce impune respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

5 Faţă de cele ce preced şi fiind cert că circumstanţele pricinii au fost constatate de către instanţele de judecată ierarhic inferioare, nefiind necesară verificarea suplimentară a căror-va dovezi, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul declarat, de a casa integral decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe şi a emite o nouă hotărâre prin care a respinge acţiunea lui Culinca Ruslan împotriva lui Scotigor Ion Constantin cu privire la rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, decide : Se admite recursul declarat de către Scotigor Ion.

Se casează integral decizia Curţii de Apel Chişinău din 21 februarie 2013 şi hotărârea Judecătoriei Botanica mun. Chişinău din 01 noiembrie 2012 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Culinca Ruslan împotriva lui Scotigor Ion cu privire la rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului şi se emite o nouă hotărâre, prin care: Se respinge acţiunea lui Culinca Ruslan împotriva lui Scotigor Ion cu privire la rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedinte, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Valentina Clevadî Ion Corolevschi Tatiana Vieru Tamara Chişca-Doneva 6