2ra-780/13 — Obligarea executării obligaţiunilor contractuale, recunoaşterea dreptului de proprietate

Prima instanţă: L.Pruteanu dosar nr.2ra-780/2013 Instanţa de apel: L.Bulgac, L.Popova, A.Gavriliţa DECIZIE 12 iunie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil,comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă : Preşedintele şedinţei, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Svetlana Novac, Tatiana Vieru, Iurie Bejenaru, Galina Stratulat examinînd recursul declarat de către BC „Investprivatbank” SA în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Ion Chiriac împotriva Societăţii cu Răspunde Limitată „Setinvest Consulting”, Societăţii cu Răspunde Limitată “Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA cu privire la obligarea executării obligaţiunilor contractuale, recunoaşterea dreptului de proprietate şi obligarea Organului Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra dreptul de proprietate în Registrul bunuri imobile, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 27 septembrie 2012, prin care a fost respins apelul declarat de către BC „Investprivatbank” SA şi menţinută hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.Chişinău din 05 iulie 2011 c o n s t a t ă La 01 februarie 2011, Ion Chiriac a depus cerere de chemare în judecată împotriva Societăţii cu Răspunde Limitată „Setinvest Consulting”, Societăţii cu Răspunde Limitată “Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA cu privire la obligarea executării obligaţiunilor contractuale, recunoaşterea dreptului de proprietate şi obligarea Organului Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra dreptul de proprietate în Registrul bunuri imobile.

În motivarea acţiunii a indicat, că la 02 iulie 2008 a încheiat cu SRL „Setinvest Consulting” contractul de investiţii nr.02/072008. Conform pct. 3.1 al contractului dat, SRL „Setinvest Consulting” s-a obligat să îi transmită în proprietate pînă la 31 iulie 2008 apartamentul nr.2 , compus din două odăi cu suprafaţa totală de 85,2 m2, situat la etajul 2 al blocului A al complexului locativ de pe str.Alba-Iulia 87, mun.Chiţinău, respectiv el s- a obligat şi corespunzător a achitat costul total al apartamentului. SRL „Setinvest Consulting” este posesorul apartamentului şi deţine tot pachetul de documente necesare pentru ca Ion Chiriac să poată înregistra dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.2 din str.Alba Iulia 87, dar din motive necunoscute, SRL „Setinvest Consulting” refuză să eliberze pachetul de documente necesar pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra acestui apartament.

La nenumăratele apeluri către directorul SRL „Setinvest Consulting” cu rugămintea de a elibera aceste documnete, acesta sub diferite pretexte refuză, neexplicîndu-i cauza concretă. La 30 martie 2006 , între BC „Investprivatbank” SA şi SRL „Crasigal” a fost încheiat contractul de credit nr. 18-06, prin care s-a contractat un credit în valoare de 63 000 000 lei pe termen de 12 luni, cu data finală a scadenţei 30 martie 2008. Drept mijloc de garanţie a executării obligaţiei, stabilite prin contract, părţile au convenit să constituie ipoteca asupra bunurilor imobile existente şi a celor care vor fi construite în viitor şi anume, asupra terenului şi a complexului locativ din str.Alba Iulia 87, mun.Chişinău.

În perioada executării contractului menţionat, SRL „Crasigal” a solicitat acordul băncii de a atrage investiţii de la terţa persoană SRL „Setinvest Consulting”. În acest scop s-a convenit de comun acord asupra divizării obiectului gajului în apartamente şi transmiterea dreptului de proprietate asupra unui număr determinat de apartamente ipotecate, libere de gaj -contravaloare a investiţiilor atrase, cu condiţia transferării în plină măsură a sumei investiţiilor asupra căreia s-a convenit pe conturile de decontare ale SRL „Setinvest Consulting” sau SRL ”Crasigal”, deschise în BC „Investprivatbank” SA sau BC „Fincombank” SA fil.nr.6 (conform contractului).

La 05 noiembrie 2007 BC „Investprivatbank” SA, SRL „Setinvest Consulting” şi SRL „Crasigal”, au încheiat contractul nr.165 de participare prin cotă la construcţia imobilului, prin care se garantează transmiterea dreptului de proprietate asupra a 44 de apartamente cu suprafaţa totală de 3747,70 m2 şi preţul total de 1 386 549,00 euro. Reieşind din ajustările operate la Contractul nr.165 din 05 noiembrie 2007 prin actele adiţionale nr.1 din 15 noiembrie 2007 şi nr.2 din 13 decembrie 2007 s-a convenit transmiterea dreptului de proprietate asupra a 45 de apartamente cu suprafaţa totală de 3 707,40 m2 la preţul de 1 378 379,15 euro. La 10 aprilie 2009 , prin procesul verbal de recepţie finală nr.346 , blocul locativ cu suprafaţa totală de 2 318,6 m2 a fost dat în exploatare şi înregistrat în Registrul bunurilor imobile cu numărul cadastral 0100510.184.01 cu înscrieri la nivel de încăperi izolate.

Conform pct.2.3.4 al contractului nr.165 din 05 noiembrie2007, SRL „Crasigal” urma să transmită dreptul de proprietate SRL „Setinvest Consulting” în termen de 10 zile de la darea în exploatare a complexului locativ nr.87 situat în mun.Chişinău, str.Alba Iulia.

Astfel, în baza contractului de investiţii nr.02/072008 din 02 iulie 2008 încheiat între Ion Chiriac şi SRL „Setinvest Consulting”, ultimul şi-a asumat obligaţia să transmită în proprietate pînă la 31 iulie 2008 imobilul situat în mun.Chişinău, str.Alba Iulia 87, procurat de reclamant, dar nu mai tîrziu de 30 de zile după darea în exploatare a complexului locativ nr.87, iar reclamantul a achitat la 03 iulie 2008 integral costul apartamentului şi anume suma de 57084 euro la cursul oficial al BNM la 03 iulie 2008. Adresîndu-se la SRL “Setinvest Consulting” pentru eliberarea documentelor pe apartamentul nominalizat, pentru a-şi înregistra dreptul de proprietate asupra acestuia, pînă în prezent nu a primit documentele necesare.

La adresarea tuturor locatarilor blocului locativ către BC “Investprivatbank” SA, ultima refuză de a ridica gajul de pe apartamentele procurate inclusiv şi de pe al reclamantului. Solicită reclamantul recunoaştea valabilităţii tranzacţiei încheieate cu SRL “Setinvest Consulting” de procurare a apartamentului nr.2 din mun.Chişinău, str.Alba Iulia 37, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului, situat în mun.Chişinău, str. Alba Iulia nr.87, apartamentul nr.02 cu numărul cadastral 0100510.184.01.02, obligarea BC “Investprivatbank” SA, SRL “Crasigal” de a ridica gajul de pe bunul imobil menţionat şi obligarea Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra după el dreptul de proprietate asupra bunului imobil cu nr. cadastral 0100510.184.01.02, situat în mun.Chişinău, str.Alba Iulia nr.87, ap.2.

Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.Chişinău din 05 iulie 2011 acţiunea a fost admisă, fiind recunoscut dreptul de proprietate a lui Ion Chiriac asupra apartamentului nr.2, din str. Alba Iulia 87, mun.Chişinău, cu numărul cadastral 0100510.184.01.02 ; obligat BC „Investprivatbank” SA, SRL „Crasigal” să ridice gajul de pe bunul imobil cu nr. cadastral 0100510.184.01.02 cu radierea gajului instituit baza contractului de ipotecă nr.2200 din 10 iunie 2008 pe bunul imobil nr.cadastral 0100510.184.01.02 - apartamentul nr.2 din str. Alba Iulia 87, mun.Chişinău; obligat Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău să înregistreze după Ion Chiriac dreptul de proprietate asupra bunului imobil cu nr. cadastral 0100510.184.01.02, situat în mun.Chişinău, str.Alba Iulia nr.87, ap. 2. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 27 septembrie 2012, a fost respins apelul declarat de către BC „Investprivatbank” SA, fiind menţinută hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.Chişinău din 05 iulie 2011. La 07 decembrie 2012 BC „Investprivatbank” SA a declarat recurs împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 27 septembrie 2012, cerînd admiterea recursului, casarea acesteia şi emiterea unei noi hotărîri de admitere a acţiunii.

În motivarea recursului a indicat că concluziile instanţelor judecătoreşti sînt în contradicţie cu circumstanţele pricinii, nu a fost aplicată legea care trebuia să fie aplicată, a fost aplicată o lege care nu trebuia să fie aplicată şi interpretată în mod eronat legea. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul întemeiat şi care urmează a fi admis, cu casarea hotărîrii primei instanţe şi pronunţarea unei noi hotărîri din următoarele considerente. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, instanţa de recurs, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul şi să caseze integral sau parţial decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, pronunţînd o nouă hotărîre.

Materialele cauzei denotă că la 02 iulie 2008 între SRL „Setinvest Consulting” şi Ion Chiriac a fost încheiat contractul de investiţii nr.02/07/2008, în baza căruia SRL „Setinvest Consulting” s-a obligat să construiască şi să transmită în proprietate ultimului, pînă la 31 iulie 2008, apartamentul nr.2, compus din două odăi cu suprafaţa totală de 85,2 m.p., situat în mun.Chişinău, str.Alba Iulia 87, iar Ion Chiriac s-a obligat de a achita costul total al apartamentului (f.d.5-7).

În baza contractului de credit nr.18-06 din 30 martie 2006 BC „Investprivatbank” SA a acordat SRL “Crasigal” un credit în sumă de 63 000 000 lei, cu termenul definitive de rambursare la 30 martie 2008. La 31 martie 2006, între BC „Investprivatbank” SA în calitate de creditor gajist şi SRL “Crasigal” în calitate de debitor gajist, a fost încheiat un contract de ipotecă în baza căruia a fost depus în gaj bunul imobil – terenul de pămînt, cu suprafaţa totală de 0,2141 ha situate în mun.Chişinău str.Alba-Iulia 87, ce aparţine debitorului gajist în baza contractului de vînzare-cumpărare nr.2985 din 22 septembrie 2005 (f.d.11-13).

La 05 noiembrie 2007 între : BC „Investprivatbank” – bancă, SRL “Crasigal” – executor şi SRL „Setinvest Consulting” – beneficiar, a fost încheiat contractul nr.165 de participare prin cotă la construirea imobilului, contractul dat avînd următoarele condiţii : - banca acordă executorului un credit investiţional pentru construirea complexului locativ beneficiarului – un credit ipotecar pentru procurarea obiectului imobil; beneficiarul din contul surselor proprii şi/sau din contul creditului primit de la bancă în baza programului „Casa Blanca”, participă la finanţarea construcţiei obiectului imobil; executorul se obligă să construiască complexul locativ şi să-l dea în exploatare, cu predarea ulterioară a obiectului imobil în proprietatea beneficiarului.

Prin contractul dat s-a garantat transmiterea dreptului de proprietate asupra a 44 de apartamente cu suprafaţa totală de 3747,70 m.p., preţul total de 1386549 euro, ulterior convenindu-se transmiterea dreptului de proprietate asupra a 45 de apartamente(f.d.17-21). Conform pct.2.3.4 al aceluiaşi contract nr.165, SRL „Crasigal” urma să transmită dreptul de proprietate SRL „Setinvest Consulting” în termen de 10 zile de la darea în exploatare a complexului locativ. La 10 aprilie 2009 prin procesul-verbal de recepţie finală nr.346, blocul locativ cu suprafaţa totală de 2318,6 m.p. a fost dat în exploatare şi înregistrat în Registrul bunurilor imobile cu nr.cadastral 0100510.184.01.

Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că concluziile instanţelor inferioare cu privire la cele constatate sunt în contradicţie cu materilale cauzei şi contravin prevederilor aplicabile în speţă, respectiv, soluţia acestora cu privire la admiterea acţiunii este una greşită. Conform art. 33 alin. (1) lit. f) al Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25 februarie 1998, înregistrarea drepturilor în baza titlurilor de autentificare a dreptului deţinătorului de teren nu poate fi refuzată. Înregistrarea drepturilor în baza altor documente poate fi refuzată numai dacă: este notată aplicarea sechestrului sau interdicţia de înstrăinare sau grevare a bunului imobil, dreptul asupra căruia este solicitat spre înregistrare.

După cum rezultă din materialele cauzei, apartamentul nr. 2 din str. Alba Iulia, 87 mun. Chişinău, nu este înregistrat juridic şi face parte din construcţia din str. Alba Iulia, 87 cu nr. cadastral 010051018401 care este grevată în favoarea BC „Investprivatbank” SA, în temeiul contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008. La caz, se constată că într-adevăr, la 02 iulie 2008 Ion Chiriac, ca „Beneficiar”, a încheiat un contract de investiţii cu SRL „Setinvest Consulting” obiect al contractului constituind un apartament cu 2 odăi, cu o suprafaţă totală conform documentelor de proiect de 85,2 m. p., situat la etajul 2 blocul nr. A al complexului locativ din str. Alba Iulia 87 mun.Chişinău.

Conform art. 26 alin. (1) şi (2) al Legii cu privire la ipotecă care direct indică că debitorul ipotecar nu are dreptul să dispună de proprietatea ipotecată fără acordul scris al creditorului ipotecar. Actul juridic prin care este transmis dreptul de proprietate asupra bunului imobil ipotecat fără consimţămîntul scris al creditorului ipotecar este nul. Prin noţiunea de ipotecă, în sensul art. 3 al Legii cu privire la ipotecă, este de înţeles că ipoteca este un drept real în al cărui temei creditorul este în drept să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile garantate cu ipotecă.

Totodată, conform art. 7 alin. (4) şi (7) al Legii enunţate, ipoteca se extinde asupra îmbunătăţirilor, ameliorărilor şi accesoriilor bunului imobil ipotecat, asupra oricărui bun imobil care se uneşte prin accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum şi asupra bunurilor noi ce rezultă din transformarea bunului imobil ipotecat, dacă altfel nu este prevăzut de contract. Ipoteca este indivizibilă şi subzistă integral asupra tuturor bunurilor imobile ipotecate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra tuturor părţilor lor, chiar dacă imobilul ipotecat sau obligaţia garantată cu ipotecă este divizibilă.

În contextul dispoziţiilor citate nu poate fi reţinută afirmaţia instanţelor judecătoreşti cu referire la faptul că reclamantul Ion Chiriac a îndeplinit toate obligaţiile asumate în baza contractului 02/072008 din 02 iulie 2008 achitînd integral costul apartamentului nr.2 din mun.Chişinău, str.Alba Iulia 87, SRL „Setinvest Consulting” fiind obligată conform prevederilor contractului, să transmită reclamantului Ion Chiriac în proprietate apartamentul menţionat pînă la 31 iulie 2008. În susţinerea opiniei enunţate, instanţa de recurs remarcă că, SRL „Crasigal” urma să obţină şi să elibereze reclamantului Ion Chiriac pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului în litigiu şi consimţămîntul scris al creditorului ipotecar - BC „Investprivatbank” SA.

Or, la caz este stabilit incontestabil că întru garantarea executării în termen a obligaţiilor asumate prin contractul de credit nr. 27-08 din 14 martie 2008 prin care BC „Investprivatbank” SA a acordat SRL „Crasigal” un credit pentru construcţia imobilului din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău, SRL „Crasigal” a constituit în favoarea băncii ipoteca asupra bunurilor imobile din str. Alba Iulia, 87 mun. Chişinău şi anume asupra terenului pentru construcţii nr. cadastral 0100510184, construcţiei nefinalizate, nr. cadastral 010051018401, gradul de finisare 20%, secţia I şi construcţiei nefinalizate, nr. 010051018402, în baza contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008, în temeiul cărui părţile au convenit că ipoteca se extinde asupra accesoriilor bunului imobil şi asupra tuturor ameliorărilor bunului.

De altfel, în susţinerea opiniei date urmează de remarcat şi faptul că la momentul instituirii ipotecii, bunurile imobile din str. Alba Iulia, 87 mun. Chişinău, formau o construcţie nefinalizată, ipoteca fiind instituită asupra întregii construcţii, fără reflectarea numerotaţiei apartamentelor, pe cînd reclamantul solicită recunoaşterea dreptului de proprietate anume asupra apartamentului nr.2, fapt ce în plus indică la netemeinicia cererii.

În conexiunea celor relatate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că temei pentru recunoaşterea dreptului de proprietate a lui Ion Chiriac asupra apartamentului nr.2, din str. Alba Iulia 87, mun.Chişinău, cu numărul cadastral 0100510.184.01.02; obligarea BC „Investprivatbank” SA, SRL „Crasigal” să ridice gajul de pe bunul imobil cu nr. cadastral 0100510.184.01.02 cu radierea gajului instituit baza contractului de ipotecă nr.2200 din 10 iunie 2008 pe bunul imobil nr.cadastral 0100510.184.01.02 - apartamentul nr.2 din str. Alba Iulia 87, mun.Chişinău; obligarea Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra după Ion Chiriac dreptul de proprietate asupra bunului imobil cu nr. cadastral 0100510.184.01.02, situat în mun.Chişinău, str.Alba Iulia nr.87, ap. 2, nu este, fapt ce denotă că prima instanţă la emiterea hotărîrii a aplicat eronat normele de drept material.

Distinct de cele enunţate şi avînd în vedere faptul că circumstaneţele pricinii au fost stabilite de către instanţele inferioare şi nu este necesară verificarea suplimentară a cărorva dovezi, de către acestea fiind eronat interpretate normele de drept material, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa decizia contestată şi de a emite o nouă hotărîre, prin care a respinge ca neîntemeiată acţiunea lui Ion Chiriac împotriva Societăţii cu Răspunde Limitată „Setinvest Consultin”, Societăţii cu Răspunde Limitată “Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA cu privire la obligarea executării obligaţiunilor contractuale, recunoaşterea dreptului de proprietate şi obligarea Organului Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra dreptul de proprietate în Registrul bunuri imobile.

În această ordine de idei, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră greşită concluzia instanţelor de judecată, şi în contradicţie cu circumstanţele pricinii, fiind dată cu interpretarea eronată a prevederilor ce guvernează raportul juridic în litigiu. Din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul că circumstanţele pricinii au fost stabilite, însă normele de drept material au fost aplicate eronat şi nu este necesară verificarea suplimentară a cărorva dovezi, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa integral decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe şi de a emite o nouă hotărîre prin care acţiunea depusă de Ion Chiriac împotriva Societăţii cu Răspunde Limitată „Setinvest Consultin”, Societăţii cu Răspunde Limitată “Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA, se respinge.

În conformitate cu art. 444, art. 445 alin.(1) lit. b) CPC, art.445 alin.(3), Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e : Se admite recursul declarat de către BC „Investprivatbank” SA.

Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 27 septembrie 2012 şi hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.Chişinău din 05 iulie 2011 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Ion Chiriac împotriva Societăţii cu Răspunde Limitată „Setinvest Consultin”, Societăţii cu Răspunde Limitată “Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA cu privire la obligarea executării obligaţiunilor contractuale, recunoaşterea dreptului de proprietate şi obligarea Organului Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra dreptul de proprietate în Registrul bunuri imobile şi se emite o nouă hotărîre prin care : Se respinge acţiunea lui Ion Chiriac împotriva Societăţii cu Răspunde Limitată „Setinvest Consultin”, Societăţii cu Răspunde Limitată “Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA cu privire la obligarea executării obligaţiunilor contractuale, recunoaşterea dreptului de proprietate şi obligarea Organului Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra dreptul de proprietate în Registrul bunurilor imobile Decizia este irevocabilă din momentul emiterii.

Preşedintele şedinţei, Judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Svetlana Novac Tatiana Vieru Iurie Bejenaru Galina Stratulat