2ra-903/13 — Recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului

prima instanţă: M. Diaconu dosarul nr. 2ra-903/13 instanţa de apel: A. Minciună, V. Pruteanu, A. Nogai DECIZIE 05 iunie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele completului, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Valentina Clevadî Vera Macinskaia Ion Vîlcov Tamara Chişca-Doneva examinând recursul declarat de către Banca Comercială „Investprivatbank” Societate pe Acţiuni (în proces de lichidare), în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Marcel Burlacu în interesele lui Gheorghe Renchez împotriva Societăţii Comerciale „Crasigal” Societate cu Răspundere Limitată, Băncii Comerciale „Investprivatbank” Societate pe Acţiuni (în proces de lichidare) şi Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului, ridicarea sechestrelor şi interdicţiilor aplicate asupra imobilului şi înregistrarea dreptului de proprietate, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 10 octombrie 2012, prin care a fost respins apelul declarat de către Banca Comercială „Investprivatbank” Societate pe Acţiuni (în proces de lichidare) şi menţinută hotărârea Judecătoriei Buiucani municipiul Chişinău din 10 noiembrie 2011, c o n s t a t ă: La 11 aprilie 2011, Marcel Burlacu a depus în interesele lui Gheorghe Renchez cerere de chemare în judecată împotriva SC „Crasigal” SRL,

BC „Investprivatbank” SA (în proces de lichidare) şi OCT Chişinău cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului, ridicarea sechestrelor şi interdicţiilor aplicate asupra imobilului şi înregistrarea dreptului de proprietate. În motivarea acţiunii a indicat că la 14 noiembrie 2005, între SRL „Crasigal”, în calitate de executor şi Gheorghe Renchez, în calitate de beneficiar a fost încheiat contractul nr. 15 de participare prin cotă la construcţia imobilului (complexul locativ de 105 apartamente din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău), conform căruia beneficiarul, din contul surselor proprii şi/sau creditului primit de la Bancă, participă la finanţarea construcţiei obiectului imobil (apartament cu două odăi cu suprafaţa de 78,92 m.p.

în valoare de 35514 Euro), iar executorul se obligă să construiască complexul locativ şi să-l dea în exploatare, cu predarea ulterioară a obiectului imobilului în proprietatea beneficiarului. Menţionează că conform pct. 2.4 din contractul menţionat, executorul s-a obligat să transmită beneficiarului în proprietate obiectul imobil construit la solicitarea acestuia, în termen de 10 zile de la darea în exploatare a complexului locativ şi numai după achitarea completă (100%) de către beneficiar, iar conform pct. 2.3.1 şi 2.3.2 din contract, beneficiarul s-a obligat să deschidă în BC „Investprivatbank” SA un nou cont curent pentru efectuarea plăţilor conform prevederilor prezentului contract şi să transfere la contul executorului nr. 2251180116095 deschis în BC „Investprivatbank” SA mijloace financiare în suma indicată în Anexa nr. 1, ce constituie costul obiectului imobil.

Susţine că, de fapt, apartamentul a fost transmis în proprietatea lui Gheorghe Renchez la 23 octombrie 2008. La 23 octombrie 2008, prin scrisoarea nr. 20/2778, BC „Investprivatbank” SA, în persoana vicepreşedintelui Comitetului Director, Al. Voznesenschi a comunicat directorului SRL „Crasigal” despre necesitatea transmiterii cheilor pentru executarea lucrărilor individuale de finisare pentru obiectul imobil amplasat în complexul locativ din str. Alba Iulia,87, confirmând totodată că beneficiarul contractului de participare prin cotă parte la construcţia obiectului din 14 noiembrie 2005, Gheorghe Renchez a achitat 100% din suma contractuală. La 08 iunie 2009, SRL „Crasigal” a eliberat lui Gheorghe Renchez certificatul nr. 97, prin care se confirmă faptul că SRL „Crasigal” a transmis, iar Gheorghe Renchez a recepţionat apartamentul nr. 17 din blocul A, cu suprafaţa de 85,1 m.p.

în baza procesului-verbal de recepţie finală nr. 346 din 10 aprilie 2009. Costul imobilului constituie 604048 lei şi la momentul semnării actului a fost achitată pe deplin. De asemenea, în aceeaşi zi, între SRL „Crasigal” şi Gheorghe Renchez a fost reperfectat actul de transmitere-primire a imobilului nr. 98. Afirmă că Gheorghe Renchez, adresându-se la OCT pentru a-şi înregistra dreptul asupra imobilului, i-a fost refuzat, deoarece SRL „Crasigal”, care a fost finanţată de către BC „Investprivatbank” SA, a pus blocul locativ nr. 87 din str. Alba Iulia în ipotecă şi, respectiv, grevarea acestor drepturi nu permite înregistrarea lor după beneficiarii persoane fizice.

Invocă că BC „Investprivatbank” SA a încheiat cu SRL „Crasigal” contractul de credit nr. 27-08 din 14 martie 2008 în scopul construirii imobilului şi completarea mijloacelor circulante, acordând un împrumut în sumă de 2331561,80 Euro cu dobânda de 18%, termenul de rambursare a creditului fiind 14 martie 2010. Drept garanţie pentru rambursarea creditului şi dobânzilor aferente lui, a fost semnat contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008, între SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA, prin care s-a instituit ipoteca asupra bunurilor imobile din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău şi, anume, terenul pentru construcţii cu nr. cadastral 0100510184 cu suprafaţa totală de 0,2141 ha şi construcţia nefinisată cu nr. cadastral 010051018401. Consideră că ipoteca asupra complexului locativ din str. Alba Iulia,87, mun.

Chişinău a fost constituită cu încălcarea prevederilor legale, deoarece SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA nu şi-a îndeplinit obligaţia de a-l informa pe Gheorghe Renchez despre instituirea ipotecii asupra complexului locativ menţionat, precum şi obligaţia de a cere acordul acestuia. Menţionează că ţinând cont de faptul că Gheorghe Renchez a achitat imediat preţul integral al apartamentului după semnarea contractului, SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA nu erau în drept să instituie ipoteca asupra apartamentului nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău, urmând ca Gheorghe Renchez să dobândească dreptul de proprietate asupra acestui apartament în termen de 10 zile de la darea în exploatare a complexului locativ.

Solicită recunoaşterea după Gheorghe Renchez a dreptului de proprietate asupra apartamentelor nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău, ridicarea grevării dreptului de proprietate instituit prin contractul de ipotecă nr. 2200 din 16 iulie 2008 în privinţa apartamentului nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău şi obligarea OCT Chişinău să înregistreze în Registrul bunurilor imobile dreptul de proprietate al lui Gheorghe Renchez asupra apartamentului nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău. Prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 10 noiembrie 2011 acţiunea a fost admisă, a fost constatat dreptul de proprietate al lui Gheorghe Renchez asupra apartamentului nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun.

Chişinău, a fost dispus OCT Chişinău să înregistreze în Registrul bunurilor imobile dreptul de proprietate al lui Gheorghe Renchez asupra apartamentului nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău şi au fost anulate toate sechestrele şi interdicţiile aplicate asupra apartamentului nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 10 octombrie 2012 a fost respins apelul declarat de către BC „Investprivatbank” SA şi menţinută hotărârea primei instanţe. La 11 ianuarie 2013, în termenul prevăzut de lege, BC „Investprivatbank” SA (în proces de lichidare) a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârilor judecătoreşti şi emiterea unei noi hotărâri cu privire la respingerea acţiunii.

Recurenta BC „Investprivatbank” SA (în proces de lichidare), în motivarea recursului, a indicat că nu este de acord cu hotărârile judecătoreşti, deoarece instanţele nu au aplicat legea care trebuia să fie aplicată şi, anume, nu au aplicat art. 3 din Legea cu privire la ipotecă, deoarece prin hotărârile judecătoreşti, intimatul s-a plasat într-o poziţie mai favorabilă chiar decât poziţia acordată statului prin prevederile articolului menţionat. Totodată, instanţele au acordat prioritate unui creditor chirografar în locul unui creditor ipotecar (banca). Afirmă că conform art. 26 din Legea cu privire la ipotecă, debitorul ipotecar nu are dreptul să dispună de proprietatea ipotecată fără acordul scris al creditorului ipotecar şi actul juridic, prin care este transmis dreptul de proprietate asupra bunului imobil ipotecat fără consimţământul scris al creditorului ipotecar, este nul.

În cazul transmiterii, inclusiv al înstrăinării bunului imobil ipotecat către terţi, ipoteca subzistă, cu excepţia cazurilor în care creditorul ipotecar consimte în scris asupra încetării ipotecii. Astfel, actele eliberate de către SC „Crasigal” SRL fără acordul băncii sunt lovite de nulitate şi acestea nu pot servi drept temei pentru recunoaşterea dreptului de proprietate. Ipoteca nu poate fi radiată, deoarece banca nu şi-a dat acordul la radierea acesteia. Susţine că la momentul încheierii contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008, în Registrul bunurilor imobile nu era înregistrat drept proprietar intimatul şi nici alte notări pe numele acestuia cu referire la apartamentul în litigiu nu existau.

Menţionează că din momentul în care Gheorghe Renchez a semnat contractul nr. 15 de participare prin cotă la construcţia imobilului (complexul locativ de 105 apartamente din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău din 14 noiembrie 2005, iar în acesta se conţinea clauza cu privire la constituirea ipotecii asupra bunului dat, acesta putea să negocieze dacă nu era de acord sau în general putea să refuze semnarea contractului menţionat. Din momentul în care Gheorghe Renchez a semnat contractul în cauză, acesta şi-a asumat propriul risc, deoarece asupra bunului dat urma să fie instituită ipoteca.

Mai invocă că în şedinţa de judecată Gheorghe Renchez nu a prezentat careva probe, care ar stabili cercul creditorilor şi a actelor executorii în temeiul cărora au fost aplicate sechestrele pe bunul imobil în cauză, nu au fost atraşi în calitate de participanţi la proces subiecţii în favoarea cărora au fost aplicate aceste sechestre, prin urmare, instanţele nu au fost în drept să anuleze sechestrele şi interdicţiile. În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins cu menţinerea hotărârilor judecătoreşti din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe. Înaintând prezenta cerere de chemare în judecată în interesele lui Gheorghe Renchez, Marcel Burlacu a solicitat recunoaşterea după Gheorghe Renchez a dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău, ridicarea grevării dreptului de proprietate instituit prin contractul de ipotecă nr. 2200 din 16 iulie 2008 în privinţa apartamentului nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău şi obligarea OCT Chişinău să înregistreze în Registrul bunurilor imobile dreptul de proprietate al lui Gheorghe Renchez asupra apartamentului nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun.

Chişinău. Instanţele judecătoreşti, fiind investite cu judecarea pricinii în cauză, au ajuns la concluzia temeiniciei acţiunii. Judecând pricina în ordine de recurs, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că soluţia dată de către instanţele judecătoreşti este întemeiată şi legală. În susţinerea opiniei enunţate, instanţa de recurs reţine că la 14 noiembrie 2005, între SC „Crasigal” SRL, în calitate de executor şi Gheorghe Renchez, în calitate de beneficiar a fost încheiat contractul nr. 15 de participare prin cotă la construcţia imobilului (complexul locativ cu 105 apartamente din str. Alba Iulia,87, mun.

Chişinău), conform căruia beneficiarul, din contul surselor proprii şi/sau creditului primit de la Bancă, participă la finanţarea construcţiei obiectului imobil – apartament compus din două odăi, cu o suprafaţă totală conform documentaţiei de proiect de 78,92 m.p., situat la etajul 5, blocul nr. 1 al complexului locativ, iar executorul se obligă să construiască complexul locativ şi să-l dea în exploatare, cu predarea ulterioară a obiectului imobilului în proprietatea beneficiarului. Conform pct. 2.4 din contractul menţionat, executorul s-a obligat să transmită beneficiarului în proprietate obiectul imobil construit la solicitarea acestuia, în termen de 10 zile de la darea în exploatare a complexului locativ şi numai după achitarea completă (100%) de către beneficiar.

Conform pct. 2.3.1 şi 2.3.2 din contract, beneficiarul s-a obligat să deschidă în BC „Investprivatbank” SA un nou cont curent pentru efectuarea plăţilor conform prevederilor prezentului contract şi să transfere la contul executorului nr. 2251180116095 deschis în BC „Investprivatbank” SA mijloace financiare în suma indicată în Anexa nr. 1, ce constituie costul obiectului imobil.

Din materialele dosarului rezultă că, de fapt, apartamentul nr. 17 din str. Alba Iulia,87 a fost transmis în proprietatea lui Gheorghe Renchez la 23 octombrie 2008, fapt confirmat prin actul de transmitere a apartamentelor casei de locuit din str. Alba Iulia,87 pentru efectuarea lucrărilor de finisare (f. d. 12). La 23 octombrie 2008, prin scrisoarea nr. 20/2778, BC „Investprivatbank” SA, în persoana vicepreşedintelui Comitetului Director, Alexandr Voznesenschi a comunicat directorului SC „Crasigal” SRL despre necesitatea transmiterii cheilor pentru executarea lucrărilor individuale de finisare pentru obiectul imobil amplasat în complexul locativ din str. Alba Iulia,87, confirmând totodată că beneficiarul contractului de participare prin cotă parte la construcţia obiectului din 14 noiembrie 2005, Gheorghe Renchez a achitat 100% din suma contractuală.

La 08 iunie 2009, SC „Crasigal” SRL a eliberat lui Gheorghe Renchez certificatul nr. 97, prin care se confirmă faptul că Gheorghe Renchez a participat în baza contractului din 14 noiembrie 2005 la finanţarea construcţiei obiectului imobil - apartamentul nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău, costul acestuia constituind suma de 604048 lei, care a fost achitat pe deplin. De asemenea, în aceeaşi zi, între SC „Crasigal” SRL şi Gheorghe Renchez a fost reperfectat actul nr. 98 de transmitere-primire a imobilului, conform căruia SC „Crasigal” SRL a transmis, iar Gheorghe Renchez a primit apartamentul nr. 17 din blocul A, cu suprafaţa de 85,1 m.p.

în baza procesului-verbal de recepţie finală nr. 346 din 10 aprilie 2009. Costul imobilului constituie suma de 604048 lei şi la momentul semnării actului a fost achitat pe deplin (f. d. 16). Prin urmare, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că instanţele judecătoreşti corect au concluzionat că ţinând cont de faptul că Gheorghe Renchez a achitat imediat preţul integral al apartamentului după semnarea contractului, SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA nu era în drept să instituie ipoteca asupra apartamentului nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău, Gheorghe Renchez urmând să dobândească dreptul de proprietate asupra apartamentului menţionat în termen de 10 zile de la darea în exploatare a complexului locativ.

Or, SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA au cunoscut şi au fost de acord cu acest fapt. Totodată, instanţele judecătoreşti corect au concluzionat că interesele legitime ale lui Gheorghe Renchez nu pot fi prejudiciate din cauza datoriilor agentului economic SC „Crasigal” SRL faţă de creditorii săi, cu atît mai mult că apartamentul în litigiu constituie un bun imobil distinct, cu număr cadastral separat, precum şi din considerentul că acesta a fost construit integral din mijloacele financiare proprii ale petiţionarului beneficiar. La caz, se mai reţine că SC „Crasigal” SRL a decis referitor la transmiterea imobilului în litigiu în proprietatea intimatului Gheorghe Renchez, ultimul obţinând în acest temei o “speranţă legitimă” în vederea finisării procedurii de dobândire în proprietate a imobilului, care urmează a fi realizată doar prin înregistrarea acestuia la organul cadastral teritorial pentru a fi opozabil terţilor.

Conform jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, care este unicul organ împuternicit de a trata dispoziţiile Convenţiei pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale, noţiunea de “speranţă legitimă” este asimilată noţiunii de “bun”, acesteia fiindu-i acordată protecţia oferită de art. 1 din Primul Protocolul adiţional la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale şi este tratată drept una din componentele dreptului de proprietate garantat atît de art. 1 al Convenţiei, cît şi de Constituţia Republicii Moldova. Art. 1 din Primul Protocolul adiţional la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale prevede că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale.

Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decît pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional. Conform art. 46 alin. (1) şi (2) din Constituţia RM, statul ocroteşte proprietatea şi aceasta nu poate fi folosită în detrimentul drepturilor, libertăţilor şi demnităţii omului. Dreptul de proprietate privată este garantat şi nimeni nu poate pune careva obstacole proprietarului pentru folosirea proprietăţii sale. Conform art. 315 alin. (1) din Codul civil, proprietarul are drept de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra bunului, iar conform art.316 alin. (1) şi (2) din Codul civil, proprietatea este, în condiţiile legii, inviolabilă.

Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică pentru o dreaptă şi prealabilă despăgubire. Exproprierea se efectuează în condiţiile legii. Prin urmare, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că instanţele judecătoreşti corect au recunoscut dreptul de proprietate al lui Gheorghe Renchez asupra apartamentului nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău, dispunând OCT Chişinău să înregistreze în Registrul bunurilor imobile dreptul de proprietate al lui Gheorghe Renchez asupra apartamentului nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău. Totodată, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că instanţele judecătoreşti corect au anulate toate sechestrele şi interdicţiile aplicate asupra apartamentului nr. 17 din str. Alba Iulia,87, mun.

Chişinău, deoarece Gheorghe Renchez nu poartă răspundere pentru obligaţiile pecuniare ale SC „Crasigal” SRL faţă de BC „Investprivatbank” SA. În contextul celor expuse, argumentele invocate de către recurentă în cererea de recurs nu pot fi reţinute ca întemeiate. Astfel, din considerentele menţionate şi având în vedere faptul că decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe sunt întemeiate şi legale, iar argumentele invocate de către recurentă sunt neîntemeiate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul şi de a menţine decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se respinge recursul declarat de către Banca comercială „Investprivatbank” societate pe acţiuni (în proces de lichidare).

Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 10 octombrie 2012 şi hotărârea Judecătoriei Buiucani municipiul Chişinău din 10 noiembrie 2011 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Marcel Burlacu în interesele lui Gheorghe Renchez împotriva Societăţii Comerciale „Crasigal” Societate cu Răspundere Limitată, Băncii Comerciale „Investprivatbank” Societate pe Acţiuni şi Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului, ridicarea sechestrelor şi interdicţiilor aplicate asupra imobilului şi înregistrarea dreptului de proprietate. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedinte, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Valentina Clevadî Vera Macinskaia Ion Vîlcov Tamara Chişca-Doneva