CASE OF DAMIAN v. THE REPUBLIC OF MOLDOVA

A cincea secțiune CAUZA DAMIAN v. REPUBLICA MOLDOVA (Cererea nr. 32935/13) DIRECȚIA Strasburg 5 februarie 2026 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul lui Damian v. Republica Moldova, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A Cincea Secțiune), şedinţa în calitate de comitet compus din: María Elósegui , Preşedintă , Diana Sârcu , Sébastien Biancheri , judecători şi Martina Keller , grefierul adjunct al Secțiunii, având în vedere: cererea (nr. 32935/13) împotriva Republicii Moldova a depus Curtea în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 20 aprilie 2013 de către un național moldovenesc, dna Livia Damian („reclamantul”), care s-a născut în 1977, locuiește în Chișinău și a fost reprezentată de dna G. Gutium, avocat practicant în Chișinău; decizia de a anunța guvernul moldovenesc („Guvernul”), reprezentată de agentul lor, dl D. Obadă, din reclamațiile prevăzute la art. 6 § 1 din Convenție și la art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și să declare inadmisibilă restul cererii observațiilor părților; după deliberarea în particular la 15 ianuarie 2026, pronunță următoarea hotărâre, care a fost adoptată la acea dată: OBIECTUL CAUZEI 1. Cazul se referă la proporționalitatea hotărârilor instanței naționale de anulare a unui contract în temeiul căruia reclamantul a devenit proprietarul unei clădiri. 2 . La 28 noiembrie 2002, autoritățile locale Chișinău au permis unei societăți private (societate L.) să elaboreze o clădire. Într-o dată neespecificată, M., o altă societate privată, a depus o procedură judiciară împotriva autorităţilor locale care susţin că construcţia L. a blocat accesul la sediul său. Acesta a cerut să obțină proprietatea peste bunuri imobiliare similare în Chișinău. 3 . La 5 iulie 2005, Curtea Economică de District a acceptat cererea companiei M. și a ordonat autorităților locale să transfere proprietatea către societatea M. privind o clădire specifică din Chișinău („clădirea”), care nu a fost rezidențială. În absența unui recurs, această hotărâre a devenit finală. Un partid politic a închiriat clădirea de la autorităţile locale din 2002. La o dată necunoscută, autoritățile locale au transferat proprietatea clădirii către societatea M., care l-a înregistrat în registrul imobiliar. La 10 mai 2006, compania M. a vândut clădirea la E.P., care a avut contractul de achiziție confirmat de un public notar și a avut dreptul ei de proprietate înregistrat în registrul imobiliar al Oficiului Cadastre. La 25 noiembrie 2006 E.P. a vândut clădirea reclamantului, care a plătit 321 000 lei moldoveni ((MDL), aproximativ 18.800 euro (EUR) atunci. În aceeași zi, contractul a fost autentificat de un public notar. La momentul vânzării nu s-a observat nici o limitare sau condiție pe proprietatea E.P. chiar deasupra clădirii relevante în registrul imobiliar. Reclamantul și-a înregistrat dreptul de proprietate la Cadastre Office la 27 noiembrie 2006. La o dată neespecificată după cumpărarea clădirii, reclamantul a aflat că partidul politic l-a ocupat. Ea a cerut-o în o serie de ocazii pentru a evacua clădirea, în nici un avantaj. La o dată necunoscută, partidul politic a cerut autorităților locale să le vândă clădirea ca parte a procesului de privatizare. La 21 decembrie 2006, Comisia Republicană a Agenției de Privatizare a hotărât să permită privatizarea clădirii de către partidul politic, care și-a plătit ulterior prețul statului (MDL 500 000 echivalent cu 29 000 EUR la momentul respectiv). La 5 martie 2007, reclamantul a depus o acțiune judiciară împotriva partidului politic, cerând o ordonanță judiciară de anulare a clădirii și de anulare a deciziei din 21 decembrie 2006. Partidul politic a depus o contraacțiune, cerând anularea contractelor dintre societatea M. și E.P. la fel ca și între E.P. și reclamantul. În cursul examinării cazului, partidul politic a solicitat redeschiderea procedurilor între societatea M. și autoritățile locale (a se vedea punctul 33 de mai sus). La 26 august 2008, Curtea Economică de Apel a acceptat cererea și a anulat hotărârea finală din 5 iulie 2005, deoarece un terț afectat de hotărârea (partidul politic) nu a fost implicat în proceduri. Partidul politic a participat la proceduri, dar reclamantul se pare că nu le cunoştea. 9 . La 2 iunie 2007 E.P. A murit. În cadrul procedurii principale dintre reclamant și partidul politic, după mai multe hotărâri de trimitere a cauzei de reexaminare, la 19 aprilie 2011, instanța de primă instanță a respins acțiunea reclamantului și a acceptat cea depusă de partidul politic. Acesta a constatat că hotărârea din 5 iulie 2005 în favoarea societății M. a fost anulată la 26 august 2008. În consecință, deoarece baza dreptului de proprietate al societății M. a dispărut, nu a putut vinde clădirea către E.P., contractul fiind nul și nul. De asemenea, a constatat că contractul dintre E.P. și reclamantul a trebuit să fie anulat ca încheiat în mod fictiv, deoarece reclamantul nu a luat posesia obiectului contractului. 10 . La 13 martie 2012, Curtea de Apel Chișinău a susținut această hotărâre. Acesta a repetat, în esență, motivele instanței de judecată inferioară cu privire la nulitatea contractului dintre societatea M. și E.P. și între E.P. şi reclamantul, ca fictiv. Acesta a remarcat faptul că reclamantul nu a luat posesia clădirii. Curtea a remarcat, de asemenea, că, deși partidul politic a privatizat clădirea la 21 decembrie 2006, a obținut aprobarea Comisiei Republicane a Agenției pentru Privatizare în 2003, pentru prețul MDL 204000 (aproximativ 12,800 EUR). Ca închirietor al clădirii, partidul politic avea prioritate în privatizarea acesteia. 11. Într-o hotărâre finală din 8 noiembrie 2012, Curtea Supremă de Justiție a susținut hotărârile instanțelor de jos. EVALUAREA TRIBUNALULUI A ALLEGAT ÎNCĂLCAREA art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția 12. Guvernul a susținut că reclamantul nu a epuizat căile de recurs interne disponibile. În special, ea nu a solicitat instanțelor interne să poată interveni în procedurile referitoare la proprietatea societății M. drept de peste clădire, care la 26 august 2008 au fost trimise pentru reexaminare după anularea hotărârii din 5 iulie 2005. În plus, ea ar fi putut solicita compensare pentru orice daune cauzate de E.P., care i-a vândut clădirea. 13. Reclamantul a susținut că nu a fost parte la procedurile dintre societatea M. și autoritățile, și că prezentul caz se referă la acțiunile sale de instanță împotriva partidului politic. De asemenea, E.P. a murit în 2007 fără moștenitori, ceea ce înseamnă că ea nu poate solicita compensații de la ea, în orice caz. 14. Curtea constată că acțiunea care a condus la hotărârea din 5 iulie 2005 în favoarea societății M. a avut ca obiect compensarea acestei societăți, sub forma unei clădiri, cauzată de o decizie anterioară a autorităților care au blocat intrarea în clădirea companiei M.. Guvernul nu a specificat ceea ce reclamantul ar putea pretinde în aceste proceduri, ceea ce nu i-a afectat în niciun fel drepturile. Este adevărat că hotărârea finală în favoarea companiei M. a fost baza juridică pentru dreptul de proprietate al societății respective, care a fost transferată la E.P. la vânzarea clădirii. Deși anularea acestei hotărâri finale ar putea afecta în sine drepturile reclamantului, ea nu a fost informată cu privire la procedura relevantă și a fost descoperită numai în momentul în care decizia din 26 august 2008 a fost deja adoptată. 15. Curtea remarcă, de asemenea, că nu au fost acțiunile E.P. care au dus la pierderea proprietății reclamantei, ci cele ale partidului politic și ale hotărârilor Curții. În consecință, solicitarea partidului politic de a-și anula proprietatea și apărarea împotriva contracțiunii sale pentru anularea contractului de achiziție a constituit o modalitate adecvată pentru reclamantul de a ridica chestiunile relevante în fața instanțelor interne. În plus, în timp ce orice sume pe care reclamantul le-ar putea primi de la E.P. ar putea fi potențial importantă în scopul evaluării proporționalității interferenței și în contextul cererilor sale pentru satisfacție echitabilă în temeiul articolului 41 din Convenție ( Gladysheva v. Rusia, nu. 7097/10, §§ 62, 6 decembrie 2011), în acest caz este clar că de la E.P. a murit fără moștenitori, această posibilitate nu a fost disponibilă pentru solicitant. 16. Prin urmare, obiecția preliminară a Guvernului trebuie respinsă în ceea ce privește ambele conturi ale presupusului epuizare a remediilor interne. 17. Curtea constată că cererea nu este, vădit nefondată, nici inadmisibilă pentru alte motive enumerate la art. 35 din Convenție. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. 18. Principiile generale privind verificarea existenței unui echilibru între cerințele interesului general al comunității și cerințele de protecție a drepturilor fundamentale ale persoanei au fost rezumate în Beyeler v. Italia [GC] (nu. 33202/96, §§ 114 şi 120, CEDO 2000-I). 19. Guvernul s-a referit la concluzia instanțelor interne că, cu anularea hotărârii din 5 iulie 2005, dreptul de proprietate al societății M. a fost stingut și că, în consecință, vânzarea ulterioară a proprietăților respective către E.P. și, în continuare, reclamantul a fost anulat. Prin urmare, reclamantul nu a avut nici o „poziție”, nici o „așteptare legitimată” de a obține unul. 20. Curtea observă că nu numai că reclamantul a încheiat un contract de achiziție a clădirii relevante, confirmat de un public notar, ci și-a înregistrat dreptul de proprietate la biroul Cadastre, care a fost un singur birou competent să înregistreze astfel de tranzacții. În consecință, Curtea constată că reclamantul a avut o „poziție”, în ciuda faptului că ulterior tranzacția a fost invalidată (a se vedea, de exemplu, Belova v. Rusia, nu. 33955/08, § 32, 15 septembrie 2020). 21. În plus, este clar că, ca urmare a hotărârilor judecătorești, reclamantul a fost privat de proprietatea ei, ceea ce constituie o interferență cu dreptul ei ( Gladysheva, citat mai sus, §§ 52-59). Părțile nu au contestat faptul că interferența se bazează pe dispoziții juridice clare. 22. În ceea ce privește proporționalitatea interferenței cu dreptul reclamantului, Curtea reiterează că, în astfel de cazuri, trebuie să se stabilească un echilibru echitabil între cerințele interesului general al comunității și cerințele de protecție a drepturilor fundamentale ale persoanei fizice, căutarea unui astfel de echilibru echitabil fiind inerente în întreaga convenție. Aceasta înseamnă că o măsură trebuie să fie atât adecvată pentru atingerea obiectivului său, cât și proporțională cu acesta. Echilibrul necesar nu se va atinge atunci când persoana în cauză poartă o sarcină individuală și excesivă ( Belova , citată mai sus, § 37). 23 . Autoritățile ar trebui să poată corecta greșeli lor, dar nu într-o situație în care persoana în cauză este obligată să suporte o sarcină excesivă (a se vedea Vukušić v. Croaţia , nu. 69735/11, § 64, 31 mai 2016, cu jurisprudența citată în acest articol). Curtea reiterează în cele din urmă că „atenuarea nedreptăţilor din trecut [ar trebui] să nu creeze noi nedreptăţi” şi „persoanele care şi-au dobândit buna credinţă [nu ar trebui] să suporte povara responsabilităţii care este corect cea a statului” (a se vedea Pincová şi Pinc v. Republica Cehă , nu . 36548/97, § 58, CEDO 2002-VIII). 24. Curtea constată că întreaga secvență a evenimentelor din acest caz a început din partea autorităților „permițând unei societăți private să elaboreze o clădire în mod blochând accesul la o altă companie, compania M. (a se vedea alineatul (2) de mai sus). Prin urmare, instanțele au corectat greșitul cauzat de ordonarea autorităților de a transfera o altă clădire către societatea M. 25. Niciuna din procedurile ulterioare nu a constatat că, atunci când societatea M. a vândut clădirea la E.P., și când E.P. a vândut-o reclamantului, a existat orice obstacol juridic oficial pentru a face acest lucru. 26. Se remarcă că instanța internă nu a explicat ce valori sociale trebuiau protejate anulând contractele dintre societatea M. și E.P. și între E.P. și reclamantul. În ciuda sugerării Guvernului că prețul plătit pentru clădire a fost scăzut, instanțele nu au constatat, cu privire la dovezi, că prețul oricărei tranzacții este evident necorespunzător sau că banii nu au fost plătiți. Acestea nu se referă la nicio dovadă specifică de faptul că oricare dintre tranzacțiile a fost o încercare de a comite fraudă, de a evita impozitele, de a evita plata unei datorii sau de a prezenta în alt mod autorităților sau terțelor o situație juridică care nu a corespuns cu cea efectivă destinată între părți, pentru a eluda o obligație juridică. Nici nu a fost stabilit că compania M. sau E.P. a avut motive ulterioare de vânzare a clădirii, cum ar fi cunoașterea unei dispute juridice privind clădirea și riscul asociat de a pierde proprietatea respectivă, deoarece nu a existat nicio dispută în momentul respectiv. 27. Singurul motiv pentru care instanțele interne au invocat faptul că tranzacțiile au fost fictive și fără o cauză valabil este că E.P. și ulterior reclamantul nu a luat niciodată posesia efectivă a clădirii. Cu toate acestea, se remarcă că, în temeiul legii aplicabile, măsurile necesare pentru transferul proprietății asupra bunurilor imobiliare au fost de a încheia un contract scris confirmat de un public notar și de a înregistra dreptul de proprietate la biroul Cadastre. În cazul ambelor tranzacții, aceste etape au fost urmate. 28. În plus, supunerea nerefuzată a reclamantului a fost că după cumpărarea clădirii pe care le-a aflat despre prezența partidului politic și i-a cerut să le abandoneze. Ca urmare a refuzului său de a face acest lucru, ea a depus o acțiune judiciară puțin mai mult de trei luni după achiziție. În opinia Curţii, acest lucru arată că reclamantul a încercat cu bună credinţă să obţină posesia reală a clădirii. Ea nu poate fi penalizată pentru utilizarea ineficientă a sistemului justiției ca singura modalitate legală de a-și proteja drepturile. 29. Este adevărat că ea ar fi putut verifica starea clădirii înainte de a-l cumpăra cu scopul de a-și investiga originea pentru a evita eventualele cereri de confiscare. Cu toate acestea, având în vedere absența oricărei inscripții sau restricții în registrul imobiliar al Oficiului Cadastre privind clădirea vândută de către E.P., reclamantul nu a avut nici un motiv să se îndoiască că va deveni proprietarul sau că clădirea a fost obiectul unei litigii juridice. În mod important, din moment ce clădirea a fost deja înregistrată la Cadastre Office ca proprietate privată a E.P., nu a existat nici un motiv pentru reclamantul să creadă că departamentul acestei clădiri ar putea avea orice pretindență asupra proprietății respective, cum ar fi dreptul de a-l cumpăra de la stat (privatizare). Ca noul proprietar, ea ar putea face afaceri mai târziu cu oricine închirierea clădirii, de exemplu prin primirea plăților de închiriere, cerând să abandoneze clădirea sau demolarea pentru a construi altceva. În consecință, în acest caz nu s-a putut spune că lipsa de diligență a reclamantului a cauzat problema (Belova , citată mai sus, § 41). 30. Curtea remarcă că, chiar atunci când titlul inițial al unei anumite proprietăți a fost obținut de către un terț în mod ilegal și apoi transferat la un cumpărător de bună credință, noul drept de proprietar de bună credință ar trebui protejat, în special atunci când autoritățile au validat transferul și au avut ocazia de a-și verifica legalitatea (a se vedea Gladysheva , citat mai sus, §§ 78 et suiv. În cazul în cauză, achiziționarea inițială a dreptului de proprietate de către societatea M. din partea statului a fost legală în momentul respectiv, deoarece s-a bazat pe o hotărâre finală a instanței. Reclamantul a dobândit, de asemenea, titlul clădirii în urma procedurilor prevăzute de lege. 31. Având în vedere toate cele de mai sus, Curtea constată că reclamantul este un cumpărător de bună credință. Acesta consideră, de asemenea, că, în acest caz, autoritățile și-au rectificat erorile (de acordarea clădirii societății M. fără implicarea partidului politic) prin faptul că reclamantul suportă sarcina responsabilității care este, în mod drept, cea a statului (a se vedea punctul 23 de mai sus). În plus, având în vedere moartea E.P. fără a părăsi niciun moștenitor, este clar că reclamantul nu a putut solicita compensații de la ea (Belova , citat mai sus, § 42). 32. Considerațiile de mai sus sunt suficiente pentru a permite Curții să concluzioneze că condițiile în care reclamantul a fost eliminat de titlul clădirii i-au impus o sarcină individuală și excesivă și că autoritățile nu au reușit să stabilească un echilibru echitabil între cererile interesului public, pe de o parte, și dreptul reclamantului la bucurarea pașnică a bunurilor sale, pe de altă parte. 33. Prin urmare, a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. ÎNCĂLCAREA ALEGATĂ a articolului 6 § 1 din Convenția 34. Reclamantul s-a plâns că instanța internă a acceptat apelul întârziat al partidului politic atunci când a adoptat hotărârea din 26 august 2008, că instanțele au fost prejudecate și au schimbat de mai multe ori compoziția lor. 35. Având în vedere faptele cauzei, argumentele părților și concluziile sale de mai sus, Curtea consideră că a abordat principala întrebare juridică susținută de acest caz și că nu este necesar să examineze aceste plângeri (a se vedea Centrul pentru resurse juridice în numele Valentin Câmpeanu c. România [GC], nu. 47848/08 , § 156, CEDO 2014). APLICAREA ARTICOLUL 41 AL CONVENŢIUNII 36. Reclamantul a solicitat 579.765 euro (EUR) în ceea ce privește prejudiciu material, care constă în 147.096 EUR care reprezintă valoarea de piață a clădirii, astfel cum s-a dovedit printr-o estimare de la un dealer imobiliar din Chișinău și 432.669 EUR în venituri pierdute din închirierea clădirii. Ea a solicitat, de asemenea, 10.000 EUR în ceea ce privește prejudiciile morale. 37. Guvernul a susținut că, întrucât reclamantul nu a avut o „poziție” sau o „așteptare legitimă” de a obține unul, nu a existat nicio încălcare a drepturilor sale și, prin urmare, nu este datorată nicio compensație. În orice caz, ea nu a putut susține valoarea actuală de piață a clădirii, care a crescut mult. În plus, profiturile pierdute au fost foarte speculative. 38. Curtea constată că a constatat încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în sensul că reclamantul a fost privat de proprietatea ei fără nicio compensație. Curtea reiterează că o hotărâre în care constată că încălcarea impune statului contestat o obligație juridică de a pune capăt încălcării și de a face reparații pentru consecințele sale, astfel încât să restabilească, în măsura posibilă, situația existentă înainte de încălcare (a se vedea Iatridis v. Grecia (sau satisfacția) [GC], nu. 31107/96, § 32, CEDO 2000-XI, și fostul rege al Greciei și alții v. Grecia [GC] (sau satisfacție), nr. 25701/94, § 72, 28 noiembrie 2002). 39. În cazul în cauză, Curtea constată că, pe de o parte, reclamantul a respectat în mod corespunzător procedura de înregistrare a proprietăţii dreptului imobiliar. Pe de altă parte, ea nu a vizitat clădirea înainte de a-l cumpăra, ceea ce ar fi avertizat de faptul că a fost ocupată de partidul politic. Astfel, ea nu a reușit să efectueze pe deplin diligența debită. În plus, clădirea în cauză nu a fost rezidențială (a se vedea punctul 3 de mai sus), ceea ce implică faptul că reclamantul a efectuat, de fapt, o investiție, asumând astfel un risc comercial. În circumstanțele particulare ale prezentului caz și având în vedere moartea E.P. și imposibilitatea rezultată de a recupera orice din partea ei, Curtea consideră oportună atribuirea reclamantului sumei de bani pe care le-a plătit pentru clădire, și anume 18,800 EUR. Judecând pe o bază echitabilă, aceasta își acordă, de asemenea, 3.000 EUR pentru prejudiciile morale cauzate. 40. Reclamantul nu a formulat cereri pentru costuri și cheltuieli, iar Curtea nu face o atribuire în acest sens. Pentru aceste motive, TRIBUNALUL, UNANIMOUS, declară plângerea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția admisibilă; susține că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; Deține că nu este necesară examinarea plângerii în temeiul articolului 6 § 1 din Convenție; deține (a) că statul pârât trebuie să se întoarcă la solicitant, în termen de trei luni de la data în care hotărârea devine finală, în conformitate cu art. 44 § 2 din Convenție, clădirea luată de la ea, plus orice impozit care poate fi imputabil; (b) că, în lipsa de restituire a proprietății prevăzute în (a) mai sus, statul interesat trebuie să plătească reclamantului, în aceeași perioadă de trei luni cu cea de mai sus, 18,800 EUR (opt mii și o sută de euro), plus orice impozit care poate fi plătibil, în ceea ce privește prejudiciile materiale de mai sus (a) 3,000 EUR (prețul de trei mii EUR) la rata de plată mai mare, care se poate fi convertit în rata decontat în rata aplicabilă la data de decontare; (cționat la trei luni; (c) că statul interzistă, în termenul de peste 1800 mii este cel mai sus, în termen de trei luni; (c) estea) este cel mai mic de trei luni de plată nu este cel de plată de la data de plată, de plată, statul de plată se pă se pînt este de plată, de plată, de plată, de plată, de plată, de plată, de plată, în termen de la termen de trei luni de mai sus, de trei ori de mai sus, de trei ori de trei ori mai sus, de trei ori de trei ori mai sus, de la plata, de trei ori de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata, de la plata de la plata de la plata de la plata de la Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 5 februarie 2026, în conformitate cu art. 77 §§ 2 și 3 din Regulamentul Curții. Martina Keller María Elósegui Președintele adjunct al grefierului

FIFTH SECTION

CASE OF DAMIAN v. THE REPUBLIC OF MOLDOVA

(Application no. 32935/13)

JUDGMENT

STRASBOURG

5 February 2026

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Damian v. the Republic of Moldova,

The European Court of Human Rights (Fifth Section), sitting as a Committee composed of:

María Elósegui

, President

,

Diana Sârcu,

Sébastien Biancheri

, judges

,

and Martina Keller,

Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

32935/13) against the Republic of Moldova lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 20

April

2013 by a Moldovan national, Ms Livia Damian (“the applicant”), who was born in 1977, lives in Chișinău and was represented by Ms G. Gutium, lawyer practising in Chișinău;

the decision to give notice to the Moldovan Government (“the Government”), represented by their Agent, Mr D. Obadă, of the complaints under Article 6 § 1 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention and to declare inadmissible the remainder of the application

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 15 January 2026,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The case concerns the proportionality of the domestic court’s decisions to annul a contract under which the applicant had become the owner of a building.

2

.

On 28 November 2002 the Chișinău local authorities allowed a private company (company L.) to erect a building. On an unspecified date company M., another private company, lodged court proceedings against the local authorities claiming that company L.’s building blocked access to its premises. It asked to obtain the property over similar real estate in Chișinău.

3

.

On 5 July 2005 the Economic District Court accepted company M.’s request and ordered the local authorities to transfer the property to company M. concerning a specific building in Chișinău (“the building”), which was non-residential. In the absence of an appeal, that judgment became final.

4.

A political party was renting the building from the local authorities since 2002. On an unknown date the local authorities transferred ownership of the building to company M., which registered it in the real estate register.

5.

On 10 May 2006 company M. sold the building to E.P., who had the purchase contract confirmed by a notary public and had her property right registered in the real estate register of the Cadastre Office. On 25

November

2006 E.P. sold the building to the applicant, who paid 321,000

Moldovan lei ((MDL), approximately 18,800 euros (EUR) at the time). On the same day the contract was authenticated by a notary public. At the time of the sale no limitation or condition on E.P.’s property right over the relevant building was noted in the real estate register.

6.

The applicant registered her property right with the Cadastre Office on 27 November 2006. On an unspecified date after buying the building, the applicant learned that the political party occupied it. She asked it on a number of occasions to vacate the building, to no avail.

7.

On an unknown date, the political party asked the local authorities to sell the building to them as part of the process of privatisation. On 21

December 2006 the Republican Commission of the Privatisation Agency decided to allow the privatisation of the building by the political party, which subsequently paid its price to the State (MDL 500,000 equivalent of EUR

29,000 at the time).

8.

On 5 March 2007 the applicant lodged a court action against the political party, asking for a court order to vacate the building and for the annulment of the decision of 21

December 2006. The political party lodged a counteraction, seeking the annulment of the contracts between company M. and E.P. as well as between E.P. and the applicant. During the examination of the case, the political party asked for the reopening of the proceedings between company M. and the local authorities (see paragraph 33 above). On 26

August 2008 the Economic Court of Appeal accepted the request and annulled the final judgment of 5

July 2005, because a third party affected by the judgment (the political party) had not been involved in the proceedings. The political party participated in the proceedings, but the applicant was apparently unaware of them.

9

.

On 2 June 2007 E.P. died. In the main proceedings between the applicant and the political party, after several decisions sending the case for a retrial, on 19 April 2011 the first-instance court rejected the applicant’s action and accepted the one lodged by the political party. It found that the judgment of 5

July 2005 in company M.’s favour had been annulled on 26

August 2008. Accordingly, since the basis for company M.’s property right had disappeared, it could not sell the building to E.P., the contract being null and void. It also found that the contract between E.P. and the applicant had to be annulled as fictitiously concluded, because the applicant had not taken possession of the contract’s object.

10

.

On 13 March 2012 the Chișinău Court of Appeal upheld that judgment. It essentially repeated the lower court’s reasons concerning the nullity of the contract between company M. and E.P. and between E.P. and the applicant, as fictitious. It noted that the applicant had not taken possession of the building. The court also noted that although the political party privatised the building on 21 December 2006, it had obtained the approval of the Republican Commission of the Privatisation Agency in 2003, for the price of MDL

204,000 (approximately EUR

12,800). As a renter of the building, the political party had priority in privatising it.

11.

In a final judgment of 8 November 2012, the Supreme Court of Justice upheld the lower courts’ judgments.

THE COURT’S ASSESSMENT

ALLEGED VIOLATION OF Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention

12.

The Government argued that the applicant had failed to exhaust available domestic remedies. In particular, she did not request the domestic courts to be allowed to intervene in the proceedings concerning company M.’s property right over the building, which on 26 August 2008 had been sent for re-examination after the annulment of the judgment of 5 July 2005. In addition, she could have claimed compensation for any damage caused by E.P., who had sold her the building.

13.

The applicant submitted that she had not been party to the proceedings between company M. and the authorities, and that the present case concerned her court action against the political party. Also, E.P. had died in 2007 with no heirs, meaning that she could not claim compensation from her in any case.

14.

The Court notes that the proceedings leading to the judgment of 5

July 2005 in company M.’s favour concerned compensation to that company, in the form of a building, caused by an earlier decision of the authorities which had blocked the entrance to company M.’s building. The Government did not specify what the applicant could claim in those proceedings, which did not affect her rights in any manner. It is true that the final judgment in company M.’s favour was the legal basis for that company’s property right, which was transferred to E.P. when selling the building. While the annulment of that final judgment could in itself affect the applicant’s rights, she was not informed of the relevant proceedings and only found out about the quashing when the decision of 26

August 2008 had already been adopted.

15.

The Court also notes that it was not E.P.’s actions which resulted in the applicant’s losing her property, but those of the political party and the resulting court decisions. Accordingly, requesting the political party to vacate her property and defending against their counteraction to annul her purchase contract constituted a proper manner for the applicant to raise the relevant issues before the domestic courts. Moreover, while any sums which the applicant could receive from E.P. could potentially be important for the purposes of assessing the proportionality of the interference and in the context of her claims for just satisfaction under Article 41 of the Convention (

Gladysheva v. Russia

, no. 7097/10, §§ 62, 6 December 2011), in the present case it is clear that since E.P. died without any heirs, this possibility was unavailable to the applicant.

16.

The Government’s preliminary objection must thus be dismissed in respect of both counts of the alleged failure to exhaust domestic remedies.

17.

The Court notes that the application is neither manifestly ill-founded nor inadmissible on any other grounds listed in Article

35 of the Convention. It must therefore be declared admissible.

18.

The general principles on ascertaining whether a balance between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual’s fundamental rights existed have been summarized in

Beyeler v. Italy

[GC] (no. 33202/96, §§

114 and 120, ECHR 2000-I).

19.

The Government referred to the domestic courts’ finding that, with the 5

July 2005 quashing of the judgment, company M.’s property right had been extinguished and that, accordingly, the subsequent sale of that property to E.P. and further on to the applicant had been annulled. The applicant thus had no “possession”, nor a “legitimate expectation” of obtaining one.

20.

The Court observes that not only did the applicant conclude a contract for the purchase of the relevant building, which was confirmed by a notary public, but she also registered her property right with the Cadastre Office, which was the single office competent to register such transactions. Accordingly, the Court finds it established that the applicant had a “possession”, notwithstanding the fact that subsequently the transaction was invalidated (see, for instance,

Belova v. Russia

, no. 33955/08, § 32, 15

September 2020).

21.

Moreover, it is clear that, as a result of the court decisions taken, the applicant was deprived of her property, which amounts to an interference with her right (

Gladysheva

, cited above, §§ 52-59). The parties did not dispute the fact that the interference was based on clear legal provisions.

22.

As for the proportionality of the interference with the applicant’s right, the Court reiterates that in such cases a fair balance must be struck between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual’s fundamental rights, the search for such a fair balance being inherent throughout the Convention. This means that a measure must be both appropriate for achieving its aim and proportionate to it. The requisite balance will not be struck where the person concerned bears an individual and excessive burden (

Belova

, cited above, §

37).

23

.

Authorities should be able to correct their mistakes, but not in a situation where the individual concerned is required to bear an excessive burden (see

Vukušić v. Croatia

, no. 69735/11, §

64, 31

May 2016, with case-law cited therein). The Court finally reiterates that “the attenuation of past injustices [should] not create new wrongs” and “persons who acquired their possessions in good faith [should not be] made to bear the burden of responsibility which is rightfully that of the State” (see

Pincová and Pinc v.

the Czech Republic

, no. 36548/97, § 58, ECHR 2002-VIII).

24.

The Court notes that the entire sequence of events in the present case started from the authorities’ allowing a private company to erect a building in a manner blocking access to another company, company M. (see paragraph

2 above). As a result, the courts corrected the wrong caused by ordering the authorities to transfer another building to company M.

25.

None of the subsequent proceedings found that, when company M. sold the building to E.P., and when E.P. sold it to the applicant, there had been any formal legal impediment for doing so.

26.

It is noted that the domestic courts did not explain which social values had to be protected by annulling the contracts between company M. and E.P. and between E.P. and the applicant. Despite the Government suggesting that the price paid for the building had been low, the courts did not find, with reference to evidence, that the price of any of the transactions was manifestly unreasonable, or that the money had not been paid. They did not refer to any specific evidence that any of the transactions had been an attempt to commit fraud, evade taxes, avoid paying a debt or otherwise present to the authorities or third parties a legal situation which did not correspond to the actual one intended between the parties, in order to circumvent a legal obligation. Neither was it established that company M. or E.P. had any ulterior reasons for selling the building, such as knowing of a legal dispute concerning the building and the associated risk of losing that property, as there was no dispute at the relevant time.

27.

The only reason on which the domestic courts relied in finding that the transactions had been fictitious and without a valid cause was that E.P. and subsequently the applicant never took actual possession of the building. However, it is noted that under the applicable law the steps required to transfer ownership over real estate was to conclude a written contract confirmed by a notary public and to register the property right with the Cadastre Office. In the case of both transactions these steps were followed.

28.

Moreover, the applicant’s unrebutted submission was that after buying the building she found out about the presence of the political party and asked it to vacate the premisses. As a result of its refusal to do so she lodged a court action slightly more than three months after the purchase. In the Court’s opinion, this shows that the applicant tried in good faith to obtain the actual possession of the building. She cannot be penalised for unsuccessfully using the justice system as the only legal way of protecting her rights.

29.

It is true that she could have

checked the state of the building before buying it with the purpose of investigating its origin in order to avoid possible confiscation claims. However, given the absence of any inscription or restriction in the real estate register of the Cadastre Office concerning the building sold by E.P., the applicant had no reason to doubt that she would become the owner or that the building was the subject of a legal dispute. Importantly, since the building was already registered with the Cadastre Office as private property belonging to E.P., there was no reason for the applicant to believe that the renter of that building could have any claim to that property, such as the right to buy it from the State (privatisation). As the new owner, she could deal later with anyone renting the building, for instance by receiving herself the rental payments, asking to vacate the building or demolishing it to build something else. Accordingly, in the present case it could not be said that the applicant’s lack of due diligence caused the problem (

Belova

, cited above, § 41).

30.

The Court notes that even when the initial title to a certain property was obtained by a third-party unlawfully and then transferred to a good-faith buyer, the new good-faith owner’s property right should be protected, especially when the authorities had validated the transfer and had had an opportunity to verify its lawfulness (see

Gladysheva

, cited above, §§

78

et seq.

). In the present case, the initial acquisition of the property right by company M. from the State was lawful at the relevant time as it had been based on a final court order. The applicant also acquired title to the building while following the procedures prescribed by law.

31.

In view of all of the above, the Court finds that the applicant is a good-faith buyer. It also considers that in the present case the authorities rectified their error (of awarding the building to company M. without involving the political party) by making the applicant bear the burden of responsibility which is rightfully that of the State (see paragraph 23 above). Moreover, given E.P.’s death without leaving any heirs, it is clear that the applicant could not claim compensation from her (

Belova

, cited above, §

42).

32.

The foregoing considerations are sufficient to enable the Court to conclude that the conditions under which the applicant was stripped of the title to the building imposed an individual and excessive burden on her and that the authorities have failed to strike a fair balance between the demands of the public interest on the one hand and the applicant’s right to the peaceful enjoyment of her possessions on the other.

33.

There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.

ALLEGED VIOLATION of article 6 § 1 of the Convention

34.

The applicant complained that the domestic courts accepted the political party’s late appeal when adopting the decision of 26 August 2008, that the courts were biased and changed several times their composition.

35.

Having regard to the facts of the case, the submissions of the parties, and its findings above, the Court considers that it has dealt with the main legal question raised by the case and that there is no need to examine those remaining complaints (see

Centre for Legal Resources on behalf of Valentin Câmpeanu v.

Romania

[GC], no.

47848/08

, §

156, ECHR 2014).

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

36.

The applicant claimed 579,765 euros (EUR) in respect of pecuniary damage, consisting of EUR 147,096 representing the market value of the building, as proven by an estimation from a real estate dealer in Chișinău and EUR 432,669 in lost income from renting out the building. She also claimed EUR 10,000 in respect of non-pecuniary damage.

37.

The Government argued that since the applicant had not had a “possession” or a “legitimate expectation” of obtaining one, there had been no breach of her rights and thus no compensation was due. In any event, she could not claim the current market value of the building, which had increased a lot. Moreover, the lost profits were highly speculative.

38.

The Court notes that it has found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in that the applicant was deprived of her property without any compensation. The Court reiterates that a judgment in which it finds a breach imposes a legal obligation on the respondent State to put an end to the breach and make reparation for its consequences in such a way as to restore as far as possible the situation existing before the breach (see

Iatridis v. Greece

(just satisfaction) [GC], no. 31107/96, § 32, ECHR 2000-XI, and

Former King of Greece and Others v. Greece

[GC] (just

satisfaction), no. 25701/94, § 72, 28 November 2002).

39.

In the present case, the Court notes that on the one hand, the applicant has properly observed the procedure for registering the property right over real estate. On the other hand, she did not visit the building before buying it, which would have alerted her to the fact that it was occupied by the political party. She thus failed to fully carry out due diligence. Moreover, the building in question was non-residential (see paragraph 3 above), which implies that the applicant in fact made an investment, thereby taking a commercial risk. In the particular circumstances of the present case, and given E.P.’s death and the resulting impossibility of recovering anything from her, the Court finds it appropriate to award the applicant the sum of money which she had paid for the building, namely EUR 18,800. Judging on an equitable basis, it also awards her EUR

3,000 for non-pecuniary damage caused.

40.

The applicant made no claims for costs and expenses and the Court does not make an award in this respect.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Declares

the complaint under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention admissible;

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds

that there is no need to examine the complaint under Article

6 § 1 of the Convention;

Holds

(a)

that the respondent State is to return to the applicant, within three months from the date on which the judgment becomes final, in accordance with Article 44 § 2 of the Convention, the building taken from her, plus any tax that may be chargeable;

(b)

that, failing restitution of the property as set out under (a) above, the respondent State is to pay the applicant, within the same period of three months as that referred to under (a) above, EUR 18,800 (eighteen thousand and eight hundred euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of pecuniary damage, to be converted into Moldovan lei at the rate applicable at the date of settlement;

(c)

that the respondent State is to pay the applicant, within the same three-month period as that referred to under (a) above, EUR 3,000 (three thousand euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of non-pecuniary damage, to be converted into Moldovan lei at the rate applicable at the date of settlement;

(d)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the applicants’ claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 5 February 2026, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

Martina Keller

María Elósegui

Deputy Registrar

President