Decizia nr. 8/2026 — ÎCCJ, Secția I civilă

Obiectul cererii de chemare în judecată: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Negrești Oaș la data de 12 iulie 2022, în dosar nr. x/2022, formulată în temeiul art. 111 C. proc. civ. de la 1865 și art. 1898 C. civ. vechi, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții B., C., D., E., a solicitat pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate următoarele: i) reclamantul A. este cumpărător de buna-credință al terenului de 2500 mp, din localitatea Huta, strada x, nr. 169, comuna Certeze, județul Satu Mare de la defunctul F., dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 11 iunie 1997; ii) reclamantul este constructor de bună-credință pentru construcția ridicată pe acest teren; iii) să se constate că terenul cumpărat de reclamant se identifică cu terenul de pe nr. topografic xc din CF x Certeze; iv) imobilul construcție edificată de reclamant pe teren (casă tip duplex în regim de înălțime P+3 etaje) se situează pe nr. topografic xc și nu pe topograficul x din CF x Certeze; v) nulitatea certificatului de moștenitor x/22.03.1993 din dosar nr. x/1993 notar de stat G., după defuncta H. decedată la 15 aprilie 1967; vi) să se dispună suspendarea efectelor hotărârii judecătorești nr. 467 din 06 octombrie 2021 a Tribunalului Satu Mare pronunțată în dosar nr. x/2006 prin care s-a dispus ridicarea construcției edificate pe terenul pârâtului E. din nr. topografic xb din CF x Certeze, până la constatarea irevocabilă în acest dosar că această construcție estte ridicată pe topograficul x; cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

Sentința pronunțată de Tribunalul Satu Mare: Prin sentința civilă nr. 169/D din data de 25 iulie 2024, pronunțată de Tribunalul Satu Mare în dosarul nr. x/2022, a fost admisă excepția puterii de lucru judecat în ceea ce privește formularea capetelor 1, 2, 3 și 4 din cererea principală și pe cale de consecință au fost respinse capetele indicate din cererea principală ca efect al puterii de lucru judecat. A fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului A. în ceea ce privește formularea capătului 5 și pe cale de consecință a fost respins capătul indicat din cererea principală precizată, ca fiind formulat de o persoană fără calitate procesuală activă. A fost admisă excepția rămânerii fără obiect a capătului 6 din cererea principală și, în consecință, a fost respins acest capăt de cerere, ca rămas fără obiect.

Decizia pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția I civilă: Prin decizia civilă nr. 476/A/2025 din 7 mai 2025, pronunțată de Curtea de Apel Oradea - secția I civilă a fost admis apelul civil declarat de apelantul A., în contradictoriu cu intimații B., C., D. și E., împotriva sentinței civile nr. 169/D din data de 25 iulie 2024, pronunțată de Tribunalul Satu Mare în dosarul nr. x/2022, pe care a anulat-o în parte, în ceea ce privește soluția dată capetelor de cerere 1 și 3 din cererea de chemare în judecată și, în urma rejudecării, a respins aceste capete de cerere ca neîntemeiate. A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței atacate. A respins cererea apelantului de obligare a intimaților la plata cheltuielilor de judecată.

Calea de atac exercitată în cauză: Împotriva deciziei civile nr. 476/A/2025 din 7 mai 2025, pronunțată de Curtea de Apel Oradea - secția I civilă, a formulat recurs, recurentul-reclamant A..

Înregistrarea recursului la Înalta Curte de Casație si Justiție: Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție - secția I civilă la 14 octombrie 2025 și a fost repartizat aleatoriu completului de filtru nr.

Prin rezoluția din 03 decembrie 2025 s-a fixat termen pentru judecarea recursului în ședință publică, cu citarea părților, la data de 15 ianuarie 2026. 6. Motivele de recurs: Prin exercitarea recursului din cauza de față, recurentul-reclamant a solicitat admiterea căii de atac declarate, modificarea integrală a sentinței recurate, în sensul constatării calității de cumpărător de bună-credință (în accepțiunea art. 1898 C. civ. de la 1864) în contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, încheiat în 11 iunie 1997, cu vânzătorul F., pentru terenul de 2500 mp din localitatea Huta, str. x, comuna Certeze, județul Satu Mare. A mai solicitat să se constate că terenul achiziționat se identifică cu terenul cu nr. topografic xc din CF x Certeze și să se constate nulitatea certificatului de moștenitor nr. x din 22 martie 1993 din dosar nr. x/1993, încheiat de notarul de stat G., după defuncta H. decedată la 15 aprilie 1967. Subsumat motivelor de recurs prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., recurentul a învederat că decizia recurată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material și fără a se pronunța asupra motivelor de apel pe care le-a invocat. Cu privire la primul capăt de cerere -solicitarea de constatare a calității sale de cumpărător de bună-credință a terenului de 2500 mp, din localitatea Huta, strada x nr. 168, comuna Certeze, judetul Satu Mare de la defunctul F.- a menționat că nr. topografic xb apare în urma defalcării abia în anul 2000 prin sentința civilă nr. 130/2000 pronunțată de Judecătoria Negrești Oaș în dosar nr. x/2000 și a concluzionat că nu se poate reține reaua sa credință în cumpărarea acestui teren, deoarece acest nr. nu exista în anul 1997. A susținut că respingerea primului capăt de cerere, fundamentată pe interpretarea instanței în sensul că vânzarea prin înscris sub semnătură privată din 11 mai 1997 are doar valoarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare, nefiind încheiată în formă autentică, încalcă normele de drept material, iar considerentele privind nevalabilitatea contractului de vânzare-cumpărare vizează motive străine de natura cauzei. Dezvoltând motivele de casare invocate a făcut referire la dispozițiile art. 1894 din C. civ. de la 1864 și la Decizia nr. 2 din 03 aprilie 2017, a Completului pentru dezlegarea unei chestiuni de drept, prin care s-a reținut că "În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.669 alin. (1) din C. civ., nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic". A mai argumentat că este admisibilă cererea prin care cumpărătorul unui imobil de la un proprietar aparent solicită, în contradictoriu cu adevăratul proprietar, constatarea calității sale de cumpărător de bună-credință, în virtutea principiului validității actelor juridice încheiate cu titularul aparent al dreptului (consacrat legal prin art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001), acțiune al cărei obiect să fie constatarea calității de cumpărător de bună-credință și îi consolidează acestuia dreptul de proprietate, prevenind exercitarea în viitor a unei acțiuni în revendicare de către adevăratul proprietar. Recurentul a mai precizat că buna sa credință rezultă și din adeverința nr. x din 25 ianuarie 2024 emisă de Primăria Certeze din care rezultă că plătește impozitele și taxele pentru terenul ce face obiectul litigiului, iar prin adeverința nr. x din 25 martie 2024 Certeze a reieșit că între anii 2001-2010 nu a existat niciun litigiu, terenul fiind identificat la nr. 168, str. x, sat Huta Certeze. A susținut că îndeplinește prevederile art. 901 C. civ. cu privire la buna credintă necesară la momentul dobândirii imobilului, întrucât atunci când a cumpărat terenul de 2500 mp, din localitatea Huta de la F., nu a cunoscut pe cineva care să conteste calitatea acestuia de vânzător/proprietar al imobilului vândut. Printr-o altă critică, recurentul a invocat motive străine de natura cauzei, încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material de către instanța de apel în respingerea capătului 3 de cerere, în sensul că instanța de apel în mod greșit s-a raportat la expertiza din dosarul nr. x/2006, de unde rezulta că imobilul casă este situat pe partea estică a nr. topo xb, în condițiile în care a solicitat ca terenul achiziționat să fie identificat cu nr. topografic xc din cartea funciară x. Dintr-o eroare judiciară terenul de 1991 mp nr. topografic xc a fost atașat doar scriptic la nr. 1053/12 în suprafață de 3059 mp, într-o singură parcelă prin sentința civilă nr. 1305/2008 din dosarul nr. x/2008 dată de aceeași instanță care a pronunțat și sentința civilă nr. 130/2000 din dosar nr. x/2000 al Judecătoriei Negrești Oaș. A mai învederat că, prin sentința civilă nr. 130/2000, pronunțată de Judecătoria Negrești Oaș în dosarul nr. x/2000, s-a dispus dezmembrarea întregii suprafețe de teren aparținând soților I. si H. în suprafață inițială totală de 7616 mp înscris în CF x Certeze nr. topo x în trei parcele cu nr. topo nou, x, în suprafață de 1009 mp, x în suprafață de 4616 mp și x în suprafață de 1091 mp. În continuare a făcut referire la raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat de expertul numit în dosarul nr. x/2002 al Judecătoriei Negresti Oaș, J. și a susținut că instanța a avut elemente suficiente pentru a reține buna sa credință în cumpărarea terenului înscris în CF xc. S-a mai invocat aplicarea greșită a normelor de drept material de către instanța de apel cu privire la menținerea soluției instanței de fond privind lipsa calității sale procesuale active în solicitarea constatării nulității certificatului de moștenitor nr. x din 22 martie 1993 din dosar nr. x/1993 după defuncta H., dar și concluzia instanței că nu a dobândit niciun drept de proprietate asupra terenului în urma promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate cu promitentul vânzător, F.. A arătat că justifică interes în susținerea excepției lipsei calității procesuale active, întrucât este esențial acest capăt de cerere, dat fiind că terenul în litigiu a fost cumpărat de la unul dintre moștenitorii defunctei H., respectiv, F., care a vândut terenul ce i se cuvenea după defuncta H. și din cauza identității de nume între defuncta H., mama lui Forgaci și sora tatălui, tot H., dintr-o eroare judiciară gravă, s-a cuprins imobilul "una casă de locuit și construcțiile anexe precum și teren de 1079 mp înscris in CF x Certeze, nr. topo x de sub B 7" . În certificatul de moștenitor nr. x din 22 martie 1993 în loc de poziția mamei lui F., defuncta H., nascută K. s-a trecut greșit numita H. minoră, care era o matusă de-a lui F., cu poziție teren în strada x din satul Huta Certeze, poziție care face parte dintr-un alt certificat de moștenire nr. x din 04 octombrie 1985.

Apărările formulate în cauză: Prin întâmpinarea formulată de intimații-pârâți E., L. și M. s-a solicitat respingerea recursului, întrucât prin decizia Curții de Apel Oradea s-au avut în vedere toate dovezile scrise pe care le-au utilizat în numeroasele litigii pe care le-au avut cu A.. Prin răspunsul la întâmpinare formulat de recurentul-reclamant s-au reiterat aspectele menționate prin recursul declarat și s-a solicitat admiterea recursului și respingerea apărărilor pârâților. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție: Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, a actelor și lucrărilor dosarului, precum și a dispozițiilor legale incidente în cauză, constată recursul nefondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare. Recurentul a invocat motivele de casare prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 din C. proc. civ., fără a realiza o tratare diferențiată a criticilor care s-ar subsuma fiecărui motiv, împrejurare față de care această distincție se va face în cele ce urmează. În susținerea criticilor argumentate conform art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., s-a invocat nelegalitatea hotărârii prin prisma motivelor străine de natura cauzei, recurentul arătând că instanța de apel s-a pronunțat asupra nevalabilității contractului de vânzare-cumpărare, deși nu a fost învestită cu o asemenea cerere, încălcându-se astfel principiul contradictorialității. De asemenea, s-a mai invocat faptul că instanța de apel a avut în vedere un raport de expertiză administrat în dosarul nr. x/2006 al Tribunalului Satu Mare din cuprinsul căruia a rezultat că imobilul - casă în litigiu este situat pe partea estică a numărului topografic xb, deși terenul pe care l-a cumpărat se identifică la numărul topografic xc din cartea funciară x Certeze. Verificând veridicitatea criticilor formulate, Înalta Curte constată că în cuprinsul hotărârii atacate cu recurs nu se regăsesc motive străine de natura cauzei, astfel că nu se poate reține caracterul fondat al invocării prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. Prin soluția recurată în cauză, instanța de apel a admis apelul reclamantului, a anulat în parte sentința în ceea ce privește soluția dată capetelor de cerere 1 și 3 din acțiune, apreciind că nu poate fi reținută puterea de lucru judecat și, în urma rejudecării, le-a respins ca nefondate. Prin primul capăt de cerere, recurentul reclamant a solicitat să se constate că este cumpărător de buna-credință al terenului de 2500 mp, din localitatea Huta, strada x, nr. 169, comuna Certeze, județul Satu Mare de la defunctul F., dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 11 iunie 1997. Analiza pe fond a acestui petit a impus expunerea de către instanța de apel unor noțiuni teoretice referitoare la calificarea juridică a înscrisului invocat de către recurent, respectiv promisiune de vânzare-cumpărare, natura juridică a actului și la efectele unei astfel de operațiuni juridice, concluzionându-se că nerespectarea obligației promitentului vânzător și vânzarea bunului către o altă persoană este valabilă, astfel încât promitentul cumpărător nu poate solicita decât daune interese. Considerentele expuse de instanța de apel în analiza caracterului nefondat al primului capăt de cerere nu conduc la concluzia existenței unor motive străine de natura cauzei, întrucât aceasta nu a negat valabilitatea promisiunii de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, contrar susținerilor recurentului. S-a reținut că un astfel de înscris nu valorează contract de vânzare-cumpărare în forma prevăzută de lege, ci reprezintă un antecontract ce conferă obligația părților de a încheia, în viitor, actul juridic cu efecte depline. Prin urmare, susținerea instanței de apel în sensul că transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului în cauză nu a putut opera în baza promisiunii de vânzare-cumpărare, calificată eronat de recurent ca fiind străină de natura cauzei, reprezintă raționamentul juridic prin care instanța și-a fundamentat soluția asupra obiectului dedus judecății. Cât privește modalitatea în care instanța de apel a înțeles să facă aplicarea prevederilor legale în speța de față, critici subsumate prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul reclamant a invocat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1898 din C. civ. de la 1864 care definesc buna- credință, precum și a dispozițiilor art. 1894 din C. civ. care reglementează justa cauză în materia uzucapiunii, argumentat pe înscrisurile din care rezultă plata contribuțiilor publice pentru imobil. Totodată a invocat și principiul validității aparenței în drept. Un prim set de argumente se referă la greșita respingere a capătului de cerere privind constatarea bunei sale credințe la cumpărarea terenului prin înscris sub semnătură privată, întrucât instanța de apel ar fi analizat valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare și nu cererea sa privind constatarea existenței bunei-credințe la încheierea actului. Este de observat că recurentul consideră înscrisul sub semnătură privată din data de 11 iunie 1997 prin care s-a promis de către I. vânzarea terenului în suprafață de 2500 m 2 , ca fiind un contract de vânzare-cumpărare, sub aspectul valabilității și efectelor produse de un asemenea act. Susținerile sale au fost argumentate și pe Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, Completul pentru dezlegarea unei chestiuni de drept, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 365 din 17 mai 2017 prin care s-a stabilit că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Deși recurentul apreciază ca fiind prevalentă noțiunea de bună-credință, criticând neanalizarea de către instanța de apel a acestei chestiuni, Înalta Curte reține că nu operează în mod autonom, ci în raport de operațiunea juridică față de care se pretinde și pentru care legea impune o atare conduită psihologică a părții. Astfel, primordial în soluționarea speței de față nu este poziția subiectivă a părții în încheierea raportului juridic, reprezentat de chitanța sub semnătură privată încheiată la 11 iunie 1997, ci stabilirea naturii juridice a acestuia. Or, chiar în considerentele deciziei instanței supreme invocată de către recurent în susținerea poziției sale se menționează faptul că "123. formalitatea respectivă se referă însă la contractul de vânzare, ale cărui condiții de valabilitate trebuie îndeplinite pentru pronunțarea hotărârii care ține loc de contract, iar nu la promisiunea de vânzare, care urmează regulile principiului consensualismului. 124. În caz de admitere a cererii de chemare în judecată, această formalitate este îndeplinită prin chiar hotărârea judecătorească pronunțată, care are forța probantă a unui înscris autentic conform art. 434 din C. proc. civ… 134. antecontractul reprezintă o operațiune juridică netranslativă de proprietate, care generează o obligație contractuală de a face, și anume de a încheia contractul preconizat, susceptibilă de executare silită în natură în condițiile art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.169 alin. (1) din C. civ.. Ca urmare, acest act juridic nu necesită forma autentică". Ca atare, operațiunea juridică de vânzare, încheiată prin înscris sub semnătură privată, nu are aptitudinea de a transfera dreptul de proprietate de la promitentul vânzător la promitentul cumpărător, fără a se solicita pronunțarea de către instanța de judecată a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare sau de convenția autentică a părților care să consfințească această manifestare de voință. Având în vedere că transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului nu a putut opera în baza promisiunii de vânzare-cumpărare, încheiată prin înscris sub semnătură privată, instanța de apel a reținut, în mod corect, că cererea prin care reclamantul a solicitat a se constata că este cumpărător de bună credință al terenului nu este întemeiată. Din această perspectivă nu poate fi primită susținerea recurentului în sensul reținerii bunei sale credințe în cumpărarea terenului și cu atât mai mult la reținerea numărului topografic xb. Un atare element apare ca fiind irelevant în cadrul operațiunii de constatare a calității de cumpărător, dat fiind faptul că prin înscrisul sub semnătură privată nu a avut ca efect transferul dreptului de proprietate asupra acestui teren, astfel că recurentul nu a dobândit calitatea de cumpărător pentru a putea distinge buna sau reaua credință la dobândirea imobilului. Teza cumpărătorului de bună- credință a fost invocată și din perspectiva prevederilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 conform cărora această calitate i-ar consolida cumpărătorului dreptul de proprietate asupra imobilului și ar preveni exercitarea în viitor a unei acțiuni în revendicare. Înalta Curte reține că articolul invocat de recurent se referă la suspendarea acțiunilor de restituire începute în temeiul acestei legi, în cazul acțiunilor în justiție formulate conform articolelor 45- 47 din Legea nr. 10/2001 nefiind, prin urmare, incident în speță și urmează a fi înlăturat. Cât privește principiul validității aparenței în drept, menit să protejeze terții care se bazează pe veridicitatea titlului de proprietate a părții cocontractante, acesta se fundamentează pe o aparență contrară realității (elementul material) de natură să genereze o eroare comună și invincibilă participanților la circuitul civil (elementul psihologic). Ceea ce înseamnă că eroarea comună se întemeiază pe existența unui titlu de proprietate încheiat în forma prevăzută de lege, ale cărui vicii nu sunt cunoscute terțului, actul juridic al proprietarului aparent fiind afectat, de regulă, de un viciu de fond sau rezoluționat ca urmare a îndeplinirii unei condiții sau exercitării unei căi de atac. Însă, în cauză recurentul reclamant nu se poate prevala de aceste dispoziții legale, în contextul în care contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 11 iunie 1997, invocat în susținerea poziției sale, nu reprezintă un titlu de proprietate încheiat în forma prevăzută de lege, ci o promisiune de vânzare-cumpărare, respectiv un antecontract ce conferă un simplu drept de creanță. Criticile privind respingerea capătului de cerere având ca obiect constatarea că terenul asupra căruia poartă litigiul se identifică la nr. cadastral xc din cartea funciară x Certeze și că nu ar face obiectul deciziei nr. 467/Ap din 06 octombrie 2021, pronunțată de Tribunalul Satu Mare în dosarul înregistrat sub nr. x/2006, deoarece acesta ar avea ca obiect terenul cu numărul topografic x b din cartea funciară Certeze, sunt fundamentate pe elemente factuale și impun o reverificare a materialului probator administrat în cauză. Tot caracter de netemeinicie este și critica prin care s-a susținut de către recurent că dintr-o eroare judiciară terenul de 1991 m 2 cu nr. topografic xc a fost atașat doar scriptic la terenul cu nr. topografic xb printr-o sentință civilă pronunțată în dosarul nr. x/2008 al Judecătoriei Negrești Oaș, fără a fi identificate aspecte care să se subsumeze lipsei motivării, motive contradictorii sau străine de natura pricinii ori aplicarea greșită a dispozițiilor legale. Situația de fapt stabilită de instanțele devolutive nu poate forma obiect de analiză în recurs, deoarece din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 483 alin. (3) și ale art. 486 alin. (1) lit. d) din C. proc. civ., rezultă că recursul este calea extraordinară de atac de reformare prin care se verifică exclusiv legalitatea hotărârii, respectiv corecta aplicare a legii la situația de fapt stabilită de instanțele devolutive, neputându-se realiza o verificare a temeiniciei și a elementelor de fapt ale cauzei. Recurentul a mai criticat aplicarea greșită a legii a normelor de drept material privind menținerea de către instanța de apel a soluției de admitere a excepției lipsei calității sale procesuale active în ceea ce privește cererea în constatarea nulității certificatului de moștenitor nr. x din 22 martie 1993, după defuncta H., prin care s-a stabilit calitatea de moștenitor al lui F. -fiu- autor al intimaților. Deși excepția lipsei calității procesuale active este o excepție de procedură, prin faptul că legitimarea procesuală în ce privește constatarea nulității certificatului de moștenitor după defuncta H. este strâns legată de dreptul subiectiv, acest motiv de recurs se subsumează prevederilor art. 488 alin. (1) punctul 8 din C. proc. civ. Însă, criticile formulate de către partea recurentă în susținerea acestui motiv vizează tot expunerea circumstanțelor factuale ale cauzei și modalitatea în care s-ar fi impus analiza materialului probator în viziunea părții recurente, chestiuni care exced controlului de legalitate impus de prevederile art. 488 C. proc. civ.. Prin raportare la modalitatea în care au fost formulate pretențiile deduse judecății de către partea reclamantă, Înalta Curte apreciază că instanța de apel, în mod corect, a menținut soluția primei instanțe privind excepția lipsei calității procesuale active a recurentului, reținând că prin actul sub semnătură privată acesta nu a dobândit niciun drept de proprietate asupra imobilului, chestiune care nu îi conferă calitate în prezenta cauză pentru a contesta certificatul de moștenitor. Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-reclamant A..