ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1395/2025

Ședința publică din data de 30 septembrie 2025

La data de 25 august 2005, reclamanta a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârâtă a C. S.R.L. Negrești Oaș, susținând capetele de cerere din acțiune față de aceasta; totodată a solicitat conexarea cauzei cu cea înregistrată sub dosar nr. x/2005 al Judecătoriei Negrești Oaș, având ca obiect revendicare inițiată de C. S.R.L. Negrești Oaș.

La data de 10 octombrie 2005, reclamanta A. S.R.L. București a precizat acțiunea, solicitând instanței să pronunțe o hotărâre prin care să dispună și notarea în CF x Negrești Oaș sub nr. top x a dreptului său de proprietate asupra construcțiilor și anexelor, precum și a dreptului de folosință în cotă întreagă asupra terenului pe durata existenței clădirilor.

Pârâta C. S.R.L. a formulat cerere reconvențională solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se constate că a dobândit prin accesiune dreptul de proprietate asupra construcțiilor din CF x Negrești Oaș sub nr. top. x, respectiv asupra Halei 1, P+1 în suprafață de 1163 mp, Halei 2, P+1 în suprafață de 1158 mp și asupra anexelor (centrală termică și șopron metalic), cu obligarea pârâtei-reclamante de a achita reclamantei-pârâte A. S.R.L. București contravaloarea construcțiilor de 140.000.000 RON vechi, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 425/LC din 20 aprilie 2006, Tribunalul Satu Mare a admis în parte acțiunea reclamantei, constatând că aceasta a dobândit prin cumpărare de la pârâta de ordin II, B., activele reprezentând hale și anexe pentru prețul de 1.400.000.000 RON vechi; restul capetelor de cerere din acțiunea principală și completările ulterioare și cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă C. S.R.L. Negrești Oaș, pentru constatarea dreptului de accesiune și altele, au fost respinse prin aceeași hotărâre.

Atât reclamanta-pârâtă A. S.R.L. București, cât și pârâta-reclamantă C. S.R.L. Negrești Oaș, au declarat apel împotriva acestei sentințe.

Apelurile au fost înregistrate pe rolul Curții de Apel Oradea, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, la data de 22 iunie 2006, sub nr. x/2006, ulterior primind număr nou de dosar x/2006

Prin decizia nr. 104/C/2009 - A din 26 noiembrie 2009, pronunțată în dosarul nr. x/2006 Curtea de Apel Oradea, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal a admis apelurile, a desființat sentința și a trimis cauza la Tribunalul Satu Mare, pentru o nouă judecare, cheltuielile de judecată urmând a fi avute în vedere la rejudecarea cauzei.

Pe parcursul judecății, în dosarul nr. x/2010 al Tribunalului Municipiului București, s-a demarat procedura insolvenței privind pe debitoarea-reclamantă A. S.R.L., această procedură s-a închis și s-a dispus radierea debitoarei din Registrul Comerțului.

Pârâtul-reclamant a formulat o nouă precizare a cererii sale, la data de 20 iunie 2013, solicitând instanței să îi oblige pe pârâții D. și E. să îi predea în deplină posesie și proprietate terenul înscris în CF x Negrești Oaș sub nr. top x, 3452/253 și 3452/225/a, respectiv în CF x Negrești Oaș sub nr. top x astfel cum a fost identificat prin expertizele efectuate în cauză, să constate că a dobândit dreptul de proprietate prin accesiune asupra construcțiilor situate pe terenul revendicat și să dispună intabularea clădirilor în cartea funciară în favoarea sa, cu cheltuieli de judecată.

La data de 19 martie 2015, instanța a luat act de renunțarea reclamanților-pârâți D. și E., succesori în drepturile fostei reclamante-pârâte A. S.R.L. la judecarea acțiunii în constatare.

Prin sentința civilă nr. 94 din 25 iunie 2015, pronunțată în dosarul nr. x/2010 de Tribunalul Satu Mare, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a fost respinsă, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamantul F., în contradictoriu cu pârâții D. și E., pentru revendicare, constatare dobândire drept prin accesiune și înscriere în cartea funciară; fără cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut în esență următoarele:

Halele din prezenta acțiune, precum și anexele acestora au fost edificate de către Cooperativa "Prestarea" Negrești Oaș. În anul 1991 s-a înființat Societatea Cooperatistă pe Acțiuni "Încălțămintea" Negrești Oaș prin preluarea întregului patrimoniu al fostei cooperative conform Protocolului nr. 60 din 12 ianuarie 1991.

Imobilele au fost înstrăinate în anul 2005, printr-un contract sub semnătură privată către fosta A. S.R.L. (în prezent radiată din registrul comerțului).

La data de 23 decembrie 2006 dobânditoarea A. S.R.L. București a înstrăinat la rândul său activul către G. S.R.L. Negrești Oaș.

La data de 16 decembrie 2009 activul s-a vândut din nou către cumpărătorul D., printr-un contract încheiat între părți sub semnătură privată.

În privința terenurilor în litigiu s-au formulat cereri de restituire în temeiul Legii nr. 18/1991 fiind atribuite prin titlu de proprietate nr. 31-20569 în favoarea petenților H., I. și J. și înscrise în CF x nedefinitiv Negrești Oaș sub număr cadastral x în suprafață totală de 21470 mp.

Din parcela cu număr cadastral x s-au realizat în timp parcelări succesive iar o parte din aceasta s-a individualizat cu nr. cadastral xc și s-a transcris în CF x Negrești Oaș în favoarea fostei societăți C. S.R.L. Negrești Oaș (în prezent radiată din registrul comerțului), iar ulterior reclamantului F..

O porțiune de 95 mp din Hala 1 și respectiv 247 mp din Hala 2 sunt amplasate în CF x Negrești Oaș sub nr. top x respectiv în CF x Negrești Oaș sub nr. top x în favoarea Statului Român. Practic imobilele deținute de pârâții D. și E. (cele două hale, centrala termică și șopronul metalic) sunt amplasate pe toate parcelele evocate anterior aparținând atât reclamantului F. cât și persoanelor cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate precum și Statului Român.

Acțiunea reclamantului, astfel cum a fost precizată în ședința din 20 iunie 2013, are ca obiect revendicarea terenurilor pe care sunt amplasate construcțiile părților și accesiunea în privința lor cu consecința înscrierii proprietății în CF.

În privința revendicării instanța a apreciat că formularea unei astfel de pretenții în concurs cu cererea pentru constatarea accesiunii conform art. 494 C. civ. 1865 este inadmisibilă.

Acest text legal instituie în favoarea proprietarului terenului atât prezumția că proprietarul terenului a edificat construcțiile cât și că acesta este titularul dreptului de proprietate a acestor lucrări.

În aceste condiții pentru ipoteza în care este necesară lămurirea aplicării regulilor instituției accesiunii imobiliare artificiale, stabilirea judiciară a dobândirii de către proprietarul terenului și a proprietății pentru construcțiile ridicate de altul pe respectivul imobil exclude principial revendicarea terenului.

Edificarea halelor și a construcțiilor anexe s-a realizat în circumstanțele bunei-credințe, respectiv la acea dată constructorul deținea un drept real de folosință înscris în evidențele de publicitate imobiliară.

Tribunalul a considerat capătul de cerere referitor la dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune ca neîntemeiat. Pe de o parte a rezultat din probatoriul cauzei că reclamantul nu este unicul proprietar al terenului pe care sunt situate construcțiile, nefiind întrunită premisa legală (art. 494 alin. (1) C. civ. 1865). În același timp, prevederea legală stabilește că proprietarul pământului dacă voiește a păstra pentru dânsul clădirile este dator a plăti valoarea materialelor și a prețului muncii ori de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului. Reclamantul nu a înțeles să susțină un probatoriu adecvat pentru a permite stabilirea în cadrul acțiunii a valorii ce s-ar cuveni pârâților pentru construcțiile lor.

Modul impropriu în care pretențiile au fost formulate și susținute, precum și împrejurarea că în înțelesul legii reclamantul F. nu este proprietarul (singur) al terenului au determinat tribunalul să respingă acțiunea.

Prin decizia nr. 177/C/2018- A din 3 iulie 2018, pronunțată în dosarul nr. x/2010, Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanții F. și K.; fără cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această soluție, Curtea de Apel a reținut, în esență, următoarele:

Potrivit celor reținute în raportul de expertiză efectuat de expertul L. în faza de rejudecare, a cauzei de către Tribunalul Satu-Mare, expertiză apreciată ca fiind cea mai complexă și detaliată, terenurile aparținând reclamanților, având nr. top. x, 3452/253, 3452/225/a, înscrise în CF x Negrești Oaș și nr. top. x, înscris în CF x Negrești Oaș, sunt situate în intravilanul localității Negrești Oaș pe strada x, în natură fiind terenuri cu construcții și curți pentru activități industriale. Aceste terenuri fac parte dintr-o serie de terenuri restituite în baza Legii nr. 18/1991 numiților H., I. și J., cu numărul cadastral inițial 1406/5, cu o suprafață de 21470 mp.

În timp, acest teren a suferit o serie de parcelări și înstrăinări, o parte în suprafață de 4670 mp, transcrisă în CF x Negrești Oaș în favoarea pârâtei C. S.R.L. de la care a ajuns în proprietatea reclamantului F..

În baza unei documentații cadastrale de "identificare și suprapunere", au fost identificate imobilele deja înscrise în CF "vechi", corespunzătoare ca poziție numărului cadastral și, în acest fel, au fost identificate ca și suprafețe corespunzătoare numerele top. x înscrise în CF x Negrești Oaș și nr. top. x, înscris în CF x Negrești Oaș.

Pe o parte din aceste numere topografice - 3452/225, 3452/255 - expertul a identificat construcțiile cu privire la care reclamanții solicită recunoașterea dreptului lor de proprietate prin accesiune.

Aceste construcții sunt situate, nu numai pe terenurile reclamanților, ci ocupă și alte terenuri aparținând unor persoane care nu sunt părți în prezentul litigiu.

În ce privește solicitarea reclamanților de a se constata dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor prin accesiune, a considerat că aceasta nu poate fi primită.

Dacă dreptul de proprietate asupra terenului pe care este edificată construcția aparține concomitent mai multor proprietari, construcția edificată pe teren ar deveni, prin accesiune coproprietatea acestora, iar acțiunea în revendicarea terenului și a construcției poate fi exercitată numai de toți proprietarii, ca titulari ai dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.

Reclamanții invocând doar un drept limitat asupra construcției, exprimat într-o cotă-parte nedeterminată în materialitatea sa, nu pot deveni unici proprietari asupra construcțiilor, cu ignorarea drepturilor celorlalți proprietari ai terenurilor, care nu au fost chemați în judecată.

Cele două numere topografice aparținând reclamanților, pe care se află o parte din construcțiile pârâților, având numerele top. x și respectiv 3452/255, figurau inițial înscrise în alte cărți funciare, din care au fost transcrise în CF x și respectiv CF x.

Reclamanții au invocat că, pe lângă terenurile pe care se află amplasate construcțiile, pârâții le ocupă și alte porțiuni de teren neafectate de construcții, însă instanța consideră că acest aspect nu a fost dovedit.

În cauză sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. 6, 7 și 8 C. proc. civ., deoarece instanța nu s-a pronunțat asupra problemelor de drept stabilite prin decizia prin care s-a trimis cauza spre rejudecare, respectiv nu a admis cererea privind accesiunea asupra părților din clădiri ce sunt pe terenul proprietatea reclamanților.

Hotărârea recurată nu cuprinde motivele pe care se sprijină și de asemenea cuprinde motive contradictorii.

În mod greșit s-a ajuns la concluzia inadmisibilității revendicării și accesiunii pentru că respectivele construcții nu sunt în întregime pe terenul reclamanților.

Numai că pe lângă cele două clădiri, hala 1 și hala 2, mai există două clădiri ce s-au identificat ca fiind în întregime pe terenul reclamanților de către același expert, respectiv reclamanților de către același expert, respectiv centrala termică în suprafață de 56 mp și șopronul metalic în suprafață de 27 mp.

Reclamanții sunt unici proprietari asupra terenului de sub aceste clădiri, astfel că pretinsa regulă a unanimității nu-și găsește aplicarea.

Instanța nu s-a pronunțat nici cu privire la terenul liber de construcții.

Au susținut recurenții-reclamanți că terenul dezmembrat din terenul 1406/5 din titlul de proprietate x, devenit apoi 1406/8C și ajuns în proprietatea reclamanților a făcut obiectul unei revendicări anterioare și prin sentința civilă nr. 620/1998 a Judecătoriei Negrești Oaș, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 726/R/1991 a Curții de Apel Oradea.

Recurenții au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului și pe fond admiterea acțiunii.

Prin decizia nr. 59 din 17.01.2019, pronunțată în dosarul nr. x/2010, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă a admis recursul declarat de reclamanții K. și F. împotriva deciziei 177/C/2018-A din 3 iulie 2018, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

În esență, instanța de control judiciar a constatat că instanța de apel nu a lămurit situația de fapt, respectiv că pe terenul proprietatea recurenților reclamanți, există și clădiri care au fost edificate în întregime pe acest teren, astfel că nu se poate reține inadmisibilitatea acțiunii potrivit regulii unanimității.

Pe de altă parte, instanța de apel a reținut că parcela având numărul cadastral xc în suprafață de 4670 mp a fost transcrisă în CF x Negrești Oaș în favoarea pârâtei C. S.R.L., de la care a ajuns în proprietatea reclamantului F..

În baza unei documentații cadastrale de "identificare și suprapunere", au fost identificate imobilele deja înscrise în CF "vechi", corespunzătoare ca poziție numărului cadastral și, în acest fel, au fost identificate ca și suprafețe corespunzătoare numerele top înscrise în CF x Negrești Oaș și nr. top x, înscris în CF x Negrești Oaș.

După aceste precizări, instanța de apel reține că apelanții reclamanți nu au dovedit că pârâții ocupă porțiuni de teren neafectate de construcții.

Înalta Curte a apreciat, astfel, că această motivare este contradictorie, pe de o parte reținându-se că există construcții edificate pe terenuri proprietatea mai multor proprietari, pe de altă parte reținându-se că nu s-a dovedit că există și porțiuni de teren neafectate de construcții care sunt în proprietatea recurenților reclamanți. Nu în ultimul rând, nu s-a clarificat dacă există sau nu cele două construcții care se află exclusiv pe terenul proprietatea reclamanților.

Înalta Curte a reținut că, procedând în acest mod, instanța de apel nu s-a pronunțat asupra cererilor formulate de reclamanți, iar, cât timp nu este lămurită situația de fapt, nu are cum să cerceteze legalitatea deciziei recurate, astfel că, a considerat că se impune casarea acesteia și trimiterea cauzei spre rejudecare, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (3) C. proc. civ.

Prin decizia nr. 100/2025 - A din 15 aprilie 2025, pronunțată în dosarul nr. x/2010 de Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă a fost admis apelul declarat de apelanții pârâți - reclamanți reconvenționali K. și F., în contradictoriu cu intimații reclamanți - pârâți reconvenționali E. și D., împotriva sentinței nr. 94 din 25 iunie 2015, pronunțate de Tribunalul Satu Mare, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că:

A fost admisă în parte cererea reconvențională precizată, formulată de pârâții - reclamanți reconvenționali K. și F. împotriva reclamanților - pârâți reconvenționali E. și D. și în consecință:

S-a dispus obligarea pârâților E. și D. să le predea reclamanților K. și F. în deplină posesie și folosință suprafața de 2.201 mp, reprezentând teren liber de construcții, înscris în CF x Negrești Oaș nr. top. x, 3452/253, 3452/225/a și în CF x Negrești Oaș nr. top. x (nr. cadastral xc înscris inițial în CF x Negrești Oaș), identificat prin raportul de expertiză întocmit în cauză de dnul expert L., astfel cum a fost completat în apel, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, menținând în rest sentința apelată.

Fără cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a se pronunța astfel instanța de apel a reținut în esență următoarele:

Comparând cele trei rapoarte de expertiză topografică efectuate în cauză, a considerat ca fiind lămuritor și a avut în vedere la soluționarea cauzei raportul de expertiză efectuat de expertul L. în faza de rejudecare a cauzei de către Tribunalul Satu Mare, astfel cum a fost completat în apel.

Potrivit celor constate de expertul topograf, construcțiile cu privire la care reclamanții solicită recunoașterea dreptului lor de proprietate sunt amplasate doar parțial pe numărul cadastral xc în suprafață de 4670 mp, care a fost transcrisă inițial în CF x Negrești Oaș (actualele numere top. x, 3452/253, 3452/225/a, înscrise în CF x Negrești Oaș și nr. top. x, înscris în CF x Negrești Oaș), ocupând și nr. cadastral x, conform schiței de la fila x din prezentul dosar, anexată "Completării la raportul de expertiză topografică". În prezent, și terenul cu nr. cadastral x (pe care sunt amplasate parțial clădirile în litigiu) este proprietatea reclamanților F. și K., drept dobândit prin decizia civilă nr. 508/22.10.2024 definitivă, pronunțată de Tribunalul Satu Mare în dosar nr. x/2020 (filele x din prezentul dosar).

Deși în prezent, reclamanții F. și K. sunt proprietarii întregului teren pe care sunt amplasate clădirile în litigiu (nr. cad. xc, respectiv nr. cadastral x), capătul de cerere prin care solicită constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcțiilor prin accesiune este nefondat, criticile apelanților neputând fi primite sub acest aspect.

Reținând, în continuare, prevederile art. 492 C. civ. de la 1864 și ale art. 494 C. civ. de la 1864 alin. (1) - (3), în primul rând curtea de apel a observat că toate construcțiile în litigiu au fost edificate cu mult timp înainte ca reclamanții M. să dobândească dreptul de proprietate asupra terenului și că a existat notat în cartea funciară un drept de folosință/administrare în favoarea constructorului (proprietarul clădirilor), iar în condițiile în care construcțiile în litigiu au fost edificate în baza unui drept de folosință/administrare asupra terenului, a apreciat că este exclusă dobândirea dreptului de proprietate asupra acestor edificate prin accesiune imobiliară de către proprietarul terenului.

Sub acest aspect, instanța de apel a reținut că art. 494 C. civ. de la 1864 are în vedere constructorul pe terenul altuia, adică o persoană care exercită stăpânirea terenului, sub nume de proprietar, fără însă a fi adevăratul proprietar, deci un posesor de fapt; după cum s-a arătat în doctrina juridică, art. 494 C. civ. de la 1864 își poate găsi aplicarea și în ipoteza detentorului precar, deci a celui care stăpânește terenul nu sub nume de proprietar, ci în temeiul unor raporturi juridice stabilite cu adevăratul proprietar și care este ținut sa restituie terenul proprietarului. Totuși, art. 494 C. civ. de la 1864 "nu s-ar aplica în cazul detentorului atunci când, în convenția prin care s-a transmis detenția, părțile au stipulat clauze cu privire la eventualele lucrări efectuate de detentor".

Or, în speța de față, construcțiile au fost edificate de N. din cadrul ATCOM Satu Mare, în timpul regimului comunist, existând acordul proprietarului terenului de la acel moment, fiind instituit și notat în cartea funciară dreptul de folosință/administrare asupra terenului în favoarea constructorului/proprietarului clădirilor, nefiind astfel aplicabil art. 494 C. civ. de la 1864.

Chiar dacă s-ar aprecia că art. 494 C. civ. de la 1864 ar fi aplicabil în speță, s-a reținut că reclamanții, invocând accesiunea imobiliară, aveau obligația de a despăgubi pârâții (succesorii în drepturi ai constructorului de bună credință- care a edificat clădirile în baza dreptului de folosință/administrare asupra terenului) fie cu contravaloarea materialelor și a prețului muncii, fie cu o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului și, tot după cum s-a arătat și în doctrină, acest drept de opțiune aparține doar proprietarului terenului (reclamanții din speță) care invocă accesiune imobiliară, nu și constructorului.

În speța de față, apelanții-reclamanți, proprietari ai terenului, nu și-au exercitat acest drept de opțiune cu privire la despăgubirea intimaților pârâți (succesorii în drepturi ai constructorului de bună credință).

Mai mult, apelanții-reclamanți au arătat în mod expres că nu doresc să plătească nicio despăgubire către intimații-pârâți, atât prin concluziile scrise depuse în fața Tribunalului Satu Mare, cât și prin concluziile orale formulate în fața instanței de apel la termenul de judecată din 08.04.2025, când au arătat că doar în subsidiar, dacă consideră instanța, să fie obligați la plata unor despăgubiri, fără ca la acel moment procesual să mai poată fi modificată cererea introductivă și fără a-și exercita dreptul de opțiune între contravaloarea materialelor și a prețului muncii, respectiv o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului, după cum îi obliga art. 494 din C. civ. de la 1864.

În aceste condiții, instanța de apel a apreciat că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 494 alin 3 din C. civ. de la 1864, cererea în constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra clădirilor prin accesiune imobiliară de către proprietarul terenului, fără despăgubirea constructorului de bună credință fiind nefondată.

Totodată, a apreciat că nu poate fi primit motivul de apel referitor la faptul că intimații D. și E. nu au dovedit calitatea lor de succesori în drepturi ai societății A. S.R.L., câtă vreme reclamanții înșiși și-au precizat acțiunea în contradictoriu cu D. și E. încă de la data de 25.04.2013 și ulterior la data de 20.06.2013, când dosarul se afla în rejudecare pe rolul Tribunalului Satu Mare. În cuprinsul acestei din urmă precizări, reclamanții au arătat că înțeleg să se judece cu actualii posesori neproprietari soții Pop, care anterior au fost administratori ai posesoarei S.C. A. S.R.L. Mai mult, în condițiile în care societatea S.C. A. S.R.L. a fost radiată la data de 14.10.2011 potrivit certificatului eliberat de Oficiul Național al Registrului Comerțului (aflat la dosarul de fond), calitatea procesuală pasivă în cadrul acțiunii în revendicare și accesiune imobiliară trebuie recunoscută în favoarea acelor persoane care ocupă terenul reclamanților prin folosința exercitată asupra construcțiilor aflate pe acest teren. Or, prin precizările pe care le-au făcut în fața instanței de fond, reclamanții au justificat îndreptățirea pe care o au de a introduce acțiune împotriva pârâților din prezenta cauză. Totodată, din înscrisurile aflate la dosarul de fond la filele x, rezultă că, în baza unor înstrăinări succesive, pârâtul D. a dobândit proprietatea asupra celor două hale aflate pe terenul proprietatea reclamanților.

Instanța de apel a apreciat că sunt parțial fondate, însă, criticile apelanților K. și F. față de soluția pronunțată de prima instanță cu privire la capătul de cerere privind revendicarea terenului înscris în CF x Negrești Oaș nr. top. x, 3452/253, 3452/225/a și în CF x Negrești Oaș nr. top. x (nr. cadastral xc înscris inițial în CF x Negrești Oaș).

Contrar celor reținute de instanța de fond, instanța de apel a apreciat că cele două capete de cerere formulate de reclamanți (revendicarea terenului și dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor prin accesiune) nu se exclud, deoarece reclamanții, în calitatea lor de proprietari ai terenurilor în litigiu, le pot revendica de la deținătorii acestora, pârâții din prezenta cauză.

A considerat că nu pot fi primite criticile apelanților cu privire la terenul ocupat de construcțiile pârâților, în suprafață de 916 mp, identificat prin completarea la raportul de expertiză întocmit în cauză de dnul expert L.. Astfel, din suprafața totală de 4.670 mp a numărului cadastral, înscrise în CF x Negrești Oaș și nr. top. x, înscris în CF x Negrești Oaș), o suprafață de 916 mp este ocupată de clădirile (cele două hale și anexe) pârâților E. și D..

Cu privire la această suprafață de 916 mp, ocupată de clădirile pârâților, a constatat că nu se poate susține că reclamanții ar fi pierdut posesia, în condițiile în care, la momentul dobândirii dreptului lor de proprietate asupra terenului, clădirile existau deja, fiind construite cu bună credință, în baza dreptului de folosință/administrare, care a fost notat în cartea funciară după cum s-a arătat deja.

De asemenea, contrar celor reținute de prima instanță, instanța de apel a reținut că intimații-pârâți E. și D. ocupă o suprafață de 2.201 mp teren liber de construcții, după cum rezultă din completarea la raportul de expertiză întocmit în cauză de dnul expert L., care se coroborează cu răspunsurile la întrebările nr. 8 și 9 din interogatoriul administrat în apel intimatului-pârât D..

Așadar, s-a reținut, din totalul de 4.670 mp a numărului cadastral, înscrise în CF x Negrești Oaș și nr. top. x, înscris în CF x Negrești Oaș), o suprafață de teren de 916 mp este ocupată de clădirile intimaților-pârâți, o suprafață de 2.201 mp reprezintă teren liber de construcții și este ocupată de intimații-pârâți, iar diferența de teren este în posesia unor terțe persoane (care nu sunt părți litigante în prezentul dosar), fiind inclusă în alte documentații cadastrale, fiind parte din numerele cadastrale (proprietatea O. S.R.L.), respectiv nr. cadastral x (aflat în posesia numitului P.).

Și, în aceste condiții, față de dispozițiile art. 480 din C. civ. de la 1864, a apreciat că este parțial fondat capătul de cerere privind revendicarea ternului în litigiu, mai exact în ceea ce privește suprafața de 2.201 mp reprezentând teren liber de construcții, criticile apelanților-reclamanți fiind fondate sub acest aspect.

În recursul lor, întemeiat în drept pe prevederile pct. 6, 7 - 9 ale art. 304 alin. (1) C. proc. civ. de la 1865, recurenții- reclamanți au invocat, în esență, următoarele motive de recurs:

În rejudecare, instanța de apel a schimbat natura și întelesul actelor și probelor de la dosar, interpretând greșit actele și extrasele de carte funciară deduse judecații, interpretând greșit hotărârile judecătorești anterioare acestui litigiu, fiind, astfel, incident pct. 8 al art. 304 C. proc. civ. 1865.

Apreciază că este netemeinică și nelegală hotărârea recurată câtă vreme li se refuză dreptul de a reintra în stăpânirea întregului teren, pe care acești pârâți îl ocupă fără drept, inclusiv cel de sub clădirile-hale din litigiu de 916 mp și, totodată, li se refuză dreptul de accesiune asupra acestor clădiri situate pe terenul recurenților-reclamanți, așa cum rezultă din expertiza L..

Recurenții-reclamanți au susținut că este incident și pct. 7 al art. 304 C. proc. civ., deoarece hotărârea instanței de apel nu cuprinde motivele pe care se sprijină, respectiv cuprinde motive contradictorii și străine de natura pricinii.

Astfel, instanța concluzionează eronat, întemeindu-și susținerea pe expertiza întocmită de L. că nu este admisibilă nici revendicarea terenului de sub clădiri, nici accesiunea, chiar dacă două construcții nu sunt situate integral pe terenul reclamanților, deoarece și-au întabulat și celălalt teren, conform deciziei civile nr. 508/Ap/22 oct. 2024 din dosarul nr. x/2020 al Tribunalului Satu Mare (chiar a fost suspendată judecarea acestei cauze în apel, până la soluționarea definitivă a acestui dosar, inutil, din moment ce nu s-a ținut seama de această decizie).

Recurenta a mai arătat că, deși se rețin, ca și premise corecte, că terenul din litigiu a fost reconstituit în temeiul Legii nr. 18/1991 din numărul cadastral inițial 1406/5 pe care s-a emis titlul de proprietate nr. x și apoi a fost parcelat și, în final, a ajuns în proprietatea acestora, trancris în Cf vechi din nr. cad. xc în numerele top. x, top. x, top. xa din Cf x și nr. top. x din Cf x Negrești Oaș, totuși, instanța de apel, în rejudecare, trage din nou, concluzii greșite, anume inadmisibilitatea revendicării întregului teren și accesiunii pentru clădiri. A înțeles greșit instanța de apel, că acestea sunt clădirile ce au fost Înscrise în Cf, când rezultă din schițele la expertiză că mai sunt în zonă și alte hale, care nu fac obiectul acestui litigiu.

Recurenții-reclamanți consideră că, nefiind coproprietari cu nimeni asupra părții de teren pe care se află halele identificate exact de expert pe terenul lor, în metri pătrați concreți, a nu li se admite acțiunea în revendicarea terenului de sub acestea înseamnă a li se îngrădi dreptul de proprietate și a face inaplicabil art. 480 C. civ.. Din acest punct de vedere, susțin recurenții, instanța de apel din rejudecare a aplicat greșit legea materială, cum greșit a aplicat și prevederile legale- art. 494 C. civ. privind accesiunea. Pârâții Q. nu sunt de nicio bună credință, nici la data intrării în posesie a terenului și halelor, nici asupra halelor, nici asupra terenului.

Învederează că se reține corect în decizia recurată că acest teren dezmembrat din terenul 1406/5 din titlul de proprietate nr. x - cum rezultă din expertiza d-lui L. și cum se reține în considerente - a devenit apoi nr. top. xc și a ajuns în proprietatea lor, însă nu se înțelege de către instanța de rejudecare a apelului că exact acest teren a făcut obiectul unei revendicări anterioare, iar prin sentința civilă nr. 620/22.04.1999 a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de vânzător, exact împotriva B., care este exact vânzătorul A. și al căror succesor sunt pârâții Q..

Invocă astfel, puterea de lucru judecat, a sentinței nr. 620/1998 din dosarul nr. x/1997 al Judecătoriei Negrești Oaș, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 726/R/1999 din 31 mai 1999 a Curții de Apel Oradea, care înlatură orice urmă de bună-credință a subdobânditorilor din acest litigiu, apreciind că această hotărâre produce efecte față de succesorii în drepturi ai pârâților din acel dosar, atât recurenții-reclamanți, cât și pârâții Q. fiind succesorii în drepturi ai acelor părți, această sentință fiindu-le opozabilă deopotrivă.

Recurenții susțin că este incident, astfel, și art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, hotărârea recurată fiind lipsită de temei legal și dată cu aplicarea greșită a legii materiale.

În fine, recurenții-reclamanți au solicitat a se înlătura și argumentele din considerente privind buna-credință a pârâților și pretinsa întabulare anterioară a vreunui drept de folosință, argumente ce apar a fi nepertinente și nefondate, având în vedere că vânzătoarea lor- B. a fost deja evinsă prin sentința nr. 620/1999, iar vânzarea halelor către A. S.R.L. a fost ulterioară, în 17.03.2005, adică, după 7 ani de la pierderea terenului urmare a revendicării.

În opinia lor, este greșită și susținerea că aceste hale ar fi avut întabulat vreun drept de folosință vreodată. Alte hale au fost întabulate pe R., recurenții arătând încă în motivele de apel din primul ciclu procesual - pag. 2 alin. (4) că aceste hale, inițial întabulate în Cf x sub A4, dar, apoi, la B22 acestea se radiază din CF, prin sentința civilă nr. 1363/2002 în dos. 1652/2002 al Judecătoriei Negrești Oaș, întrucât a fost o eroare.

Pentru toate aceste motive, recurenții-reclamanți au solicitat admiterea recursului și schimbarea hotărârii, în sensul admiterii apelului, și a acțiunii în revendicarea terenului și accesiunea clădirilor situate pe acesta, ele nefiind proprietatea pârâților Q..

Criticând decizia recurată pentru nelegalitate, ca fiind dată cu încălcarea dispozițiilor legale care reglementează citarea și comunicarea actelor de procedură, și solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre o nouă judecată la Curtea de Apel Oradea, recurentul-pârât D. a invocat următoarele motive:

În rejudecare, Curtea de apel Oradea a dezbătut cauza fără citarea sa la domiciliul legal, situat în Negrești-Oaș. str. x C și în lipsa sa de la dezbateri. De aceea, este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., hotărârea Curții de Apel fiind dată cu încălcarea dispozițiilor legale care reglementează citarea și comunicarea actelor de procedură, respectiv art. 153 C. proc. civ., coroborate cu cele ale art. 8 și 13 din C. proc. civ. și cu art. 6 din CEDO.

Arată recurentul-pârât că citarea legală a părților constituie o formalitate esențială, care asigură exercitarea dreptului la apărare, iar încălcarea dispozițiilor legale referitoare la citare atrage nulitatea hotărârii pronunțate, deoarece este de natură să influențeze soluția dată în lipsa părții sau a dovezii de citare. Necitarea răpește acesteia posibilitatea de a-și exercita dreptul la apărare, ceea ce influențează implicit judecata.

Potrivit prevederilor înscrise în art. 153 alin. (1) C. proc. civ., judecătorul nu poate hotărî asupra unei cereri decât după citarea sau înfățișarea părților, afară numai dacă legea nu dispune altfel, în timp ce dispozițiile art. 153 alin. (2) din același Cod obligă președintele la amânarea judecării pricinii ori de câte ori constată că partea care lipsește nu a fost citată cu respectarea cerințelor prevăzute de lege sub pedeapsa nulității. Dispozițiile legale referitoare la citarea părților au caracter imperativ, deoarece sunt prevăzute pentru realizarea dreptului de apărare și a principului contradictorialității, instanța neputând hotărî asupra unei acțiuni decât după citarea sau înfățișarea părților. De aceea, ori de câte ori constată că partea care lipsește nu a fost citată cu respectarea cerințelor legale, instanța este obligată - sub pedeapsa nulității - să amâne judecata, ceea ce nu s-a întâmplat în prezenta pricină.

La data de 15 septembrie 2025, recurenții-reclamanți F. și K. au înaintat la dosar întâmpinare/note de ședință la recursul declarat de recurentul-pârât D., prin care au invocat excepția nulității acestui recurs, în temeiul art. 306 C. proc. civ. de la 1865, aplicabil în speță, deoarece acesta nu a fost motivat în drept.

În subsidiar, pe fond, dacă se va trece peste excepția nulității recursului, au solicitat respingerea, ca nefondat, a acestuia.

Față de dispozițiile art. 137 alin. (1) C. proc. civ. de la 1865, aplicabil litigiului, luând în examinare, cu prioritate, excepția nulității recursului declarat de recurentul- pârât D., Înalta Curte o va respinge, ca nefondată, apreciind că motivele de recurs, astfel cum au fost invocate și dezvoltate în scris, pot fi încadrate în prevederile art. 304 alin. (1) C. proc. civ. de la 1865, mai exact, în cazul de casare prevăzut de pct. 5, iar simpla indicare, ca temei de drept, a prevederii corespondente din Noul C. proc. civ., nu poate avea consecința cerută de parte în susținerea acestei excepții, câtă vreme, înseși instanței de recurs îi revine și căderea de a încadra corect recursul în motivele de nelegalitate prevăzute de lege.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat de recurentul- pârât D. este fondat, pentru următoarele considerente:

Motivul de recurs invocat de acesta, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., dar care poate fi încadrat în prevederile art. 304 pct. 5 C. proc. civ. de la 1865, aplicabil litigiului, s-a raportat la împrejurarea că, în cauză, s-au încălcat formele de procedură, prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. (2) C. proc. civ., referitoare la obligativitatea citării părților, dat fiind faptul că judecata apelului a avut loc fără ca pârâtul-reclamant apelant să fie citat la domiciliul său legal, situat în Negrești-Oaș, str. x C și în lipsa sa de la dezbateri.

Critica formulată de către recurentul-pârât, circumscrisă dispozițiilor art. 304 pct. 5 din C. proc. civ. din 1865, se referă la pronunțarea deciziei atacate cu încălcarea dispozițiilor legale privind citarea părților, recurentul invocând și încălcarea dispozițiilor art. 153 din C. proc. civ. din 1865.

Dispozițiile art. 85 consacră obligația instanțelor de încunoștința părțile despre demararea și desfășurarea unui proces civil, iar textul art. 153 introduce noțiunea de termen în cunoștință, necesar pentru a reduce durata procesului civil, prin instituirea unei prezumții privind cunoașterea de către părți, în anumite condiții, a termenului de judecată stabilit în cauza pendinte.

Textul alin. (2) al art. 153 stabilește și împrejurările în care beneficiul acordat de lege al termenului în cunoștință se pierde, fiind necesară citarea părților la judecată, dintre aceste împrejurări fiind relevantă cauzei aceea menționată la pct. 1 al acestui alineat: care are în vedere redeschiderea judecății după ce a fost suspendată.

În speță, se reține că, în cursul soluționării apelului, prin cererea înregistrată la 16 octombrie 2020, apelanții-reclamanți au solicitat suspendarea soluționării prezentului dosar până la soluționarea dosarului civil nr. x/2020 al Judecătoriei Negrești Oas, având ca obiect validare de contract și prestație tabulară.

Prin încheierea de ședință din data de 21 octombrie 2020, pronunțată în dosarul nr. x/2010, Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, apreciind că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 244 alin. (1) pct. 1 vechiul C. proc. civ., a suspendat judecarea apelului formulat de apelanții-reclamanți K. și F., în contradictoriu cu intimații- pârâți E., D., împotriva sentinței nr. 94 din 25 iunie 2015, pronunțată de Tribunalul Satu Mare.

Potrivit înscrisului aflat la dosarul de apel nr. x/2010, la fila nr. x, apelanții- reclamanți au încunoștințat instanța de apel despre împrejurarea că dosarul nr. x/2020 al Judecătoriei Negrești Oas a fost soluționat definitiv, potrivit deciziei civile nr. 508/Ap din 22 octombrie 2024 a Tribunalului Satu Mare și, prin urmare, nu mai subzistă motivul de suspendare a cauzei, sens în care au formulat cerere de repunere pe rol.

Prin rezoluție, instanța de apel a dispus citarea părților pentru următorul termen de judecată, stabilit la data de 8 aprilie 2025 pentru soluționarea repunerii pe rol, termen la care intimații-pârâți E. și D. au lipsit.

La același termen, instanța de apel a reținut cauza în pronunțare și, în vederea deliberării, a amânat pronunțarea hotărârii asupra cauzei pentru data de 15 aprilie 2025, când a pronunțat prezenta decizie recurată.

Critica recurentului-pârât D., circumscrisă dispozițiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ. de la 1865, s-a raportat la faptul că s-au încălcat formele de procedură referitoare la obligativitatea citării părților, dat fiind faptul că, în rejudecare, instanța de apel a dezbătut cauza fără citarea sa la domiciliul legal, situat în Negrești Oaș, str. x C și în lipsa lui de la dezbateri.

Această critică nu este fondată.

Astfel cum rezultă din copia cărții de identitate, anexată cererii de apel, această schimbare de domiciliu a intervenit în anul 2023, deci, în perioada când cauza era suspendată.

Or, dispozițiile art. 98 din C. proc. civ. din 1865 statuează că: "Schimbarea domiciliului uneia din părți în timpul judecății trebuie, sub pedeapsa neluării ei în seamă, să fie adusă la cunoștința instanței prin petiție la dosar, iar părții potrivnice prin scrisoare recomandată, a cărei recipisă de predare se va depune la dosar o dată cu petiția prin care se înștiințează instanța despre schimbarea domiciliului."

În sensul statuat de prevederile legale mai sus-enunțate, partea avea obligația de a aduce la cunoștința instanței această schimbare de domiciliu, obligație neîndeplinită de către recurentul- pârât în cauză, care nu a încunoștințat instanța de apel despre noul său domiciliu, deci, acesta nu poate fi avut în vedere pentru determinarea legalei citări a sa în apel.

Verificând, însă, respectarea dispozițiilor art. 85 C. proc. civ. din 1865, raportat la circumstanțele factuale ale cauzei, se constată, într-adevăr nelegalitatea procedurii de citare cu apelantul-pârât pentru termenul când s-a dezbătut cauza în fața Curții de Apel Oradea.

În acest sens, Înalta Curte reține că, prin obiecțiunile formulate la completarea la raportul de expertiză și înaintate instanței de apel în data de 25 februarie 2020, apelanții-pârâți D. și E. au indicat un domiciliu procesual ales în: Oradea, str. x, corp A, jud. Bihor.

Cu toate acestea, deși în încheierile de ședință de la termenele de judecată ce au urmat, a fost menționat noul domiciliu procesual ales al acestuia, la Cabinet de Avocat S., citațiile au fost emise tot la domiciliul din Certeze, str. x, jud. Satu Mare, domiciliu indicat prin cererea depusă în dosarul de apel cu mult anterior, la data de 03 decembrie 2019 și la care i-a fost comunicată și încheierea de suspendare a judecății.

La termenul din 8 aprilie 2025, singurul termen acordat în cauză după formularea cererii de repunere pe rol și la care apelul reclamanților a și fost soluționat, recurentul-pârât D. nu a fost citat la domiciliul procesual ales, care fusese indicat, ci la domiciliul din Certeze, str. x, jud. Satu Mare, astfel cum rezultă din actul de procedură existent la dosarului de apel, vol. II.

În același sens, se poate observa, din conținutul citației la care s-a făcut referire în paragraful anterior, că actul de procedură a fost afișat pe ușa principală a locuinței destinatarului, modalitatea de realizare a procedurii de citare fiind îndeplinită prin afișare.

În raport cu aspectele reținute mai sus, Înalta Curte constată că, în cauză, se confirmă susținerile recurentului-pârât referitoare la judecarea cauzei în apel fără îndeplinirea procedurii de citare, formalitate imperativ prevăzută de lege, astfel fiind încălcate dispozițiile art. 153 alin. (2) pct. 1 din C. proc. civ. din 1865.

În drept, articolul 85 din același Cod prevede că judecătorul nu poate hotărî asupra unei cereri decât după citarea sau înfățișarea părților, cu excepția situației în care legea prevede altfel, iar, conform art. 89, citația, sub pedeapsa nulității, va fi înmânată părții cu cel puțin 5 zile înaintea termenului de judecată.

În conformitate cu art. 107 C. proc. civ. din 1865, președintele va amâna judecarea pricinii ori de câte ori constată că partea care lipsește nu a fost citată cu respectarea cerințelor prevăzute de lege sub pedeapsa nulității.

În acest context procesual, se rețin și prevederile art. 93 C. proc. civ., conform cărora, în caz de alegere de domiciliu, dacă partea a arătat și persoana însărcinată cu primirea actelor de procedură, comunicarea acestora se va face la acea persoană.

Dispozițiile art. 105 alin. (2) C. proc. civ. prevăd că actele îndeplinite cu neobservarea formelor legale se vor declara nule numai dacă prin aceasta s-a pricinuit părții o vătămare ce nu se poate înlătura decât prin anularea lor. În cazul nulităților anume prevăzute de lege, vătămarea se presupune până la dovada contrarie.

Legiuitorul a statuat, așadar, în mod expres, că nerespectarea procedurii de citare se sancționează cu nulitatea, fiind incidente dispozițiile art. 105 alin. (2) C. proc. civ.

În considerarea dispozițiilor art. 105 alin. (2) teza a doua C. proc. civ., în ipoteza avută în vedere de art. 89 C. proc. civ., neînmânarea citației în condițiile impuse de lege este sancționată cu nulitatea și, în consecință, vătămarea este prezumată până la proba contrarie, probă ce incumbă părții adverse care are un interes procesual în înlăturarea sancțiunii nulității.

Această consecință legală reiese în mod logic din reglementarea procedurii citării și comunicării actelor de procedură ca instituții fundamentale ale procesului civil, menite să contribuie la concretizarea dreptului de acces la o instanță, a dreptului la apărare și la exercițiul firesc al contradictorialității, toate acestea având semnificația unor garanții esențiale ale procesului echitabil, reglementat de art. 6 par. 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Or, în cauza dedusă judecății, Curtea de Apel Oradea a procedat la judecata apelului la termenul din 8 aprilie 2025, când pricina a fost reținută în pronunțare deși citarea pârâtului nu fusese realizată la domiciliul procesual ales, astfel încât, acesta nu s-a prezentat la proces prin reprezentantul convențional, care fusese indicat în cauză, și nu a putut beneficia de garanțiile procesuale inerente procesului civil, care trebuie să fie efective- dreptul la apărare și contradictorialitatea - și nu a putut pune concluzii asupra căii de atac exercitate de apelanții-reclamanți.

Procedând în acest mod, cu neobservarea formelor legale, prin încălcarea regulilor de desfășurare a procesului civil, în speță devin incidente dispozițiile art. 105 alin. (2) din C. proc. civ. din 1865, instanța de apel pricinuind pârâtului o vătămare care nu poate fi înlăturată decât prin reluarea judecății, în condiții de procedură legal îndeplinită, deci, cu refacerea actului procedural jurisdicțional. Întrucât, o asemenea vătămare, evidentă în speță, nu poate fi înlăturată decât prin casarea deciziei apelate și rejudecarea apelului, cu respectarea drepturilor și garanțiilor procesuale ale părților,

Încălcarea dispozițiilor imperative privind citarea părților, conduce la nulitatea hotărârii pronunțate de instanța de apel, deoarece judecata a avut loc în lipsa recurentului-pârât, care nu a fost încunoștințat despre termenul de judecată acordat după încetarea măsurii suspendării dispuse, fiind, astfel, împiedicat să-și exercite prerogativele dreptului la apărare, respectiv să-și prezinte apărările în apel, cu respectarea principiului contradictorialității.

În acest context, trebuie reamintit că instanța de contencios european a drepturilor omului a statuat, în mod constant, că dreptul de acces la o instanță, principiul contradictorialității, precum și principiul egalității armelor, consacrate de art. 6 par. 1 din Convenție, se aplică, de asemenea, în domeniul specific al comunicării actelor de procedură părților (a se vedea, în acest sens, Hotărârile din cauzele S.C. G. S.R.L. contra României, par. 29, și, Avotin contra Letoniei, par. 119).

Astfel, în acord cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, instanțele interne trebuie să dea dovadă de diligență în ceea ce privește asigurarea informării reclamanților cu privire la termenele de judecată și să își respecte obligația de a le asigura participarea efectivă la proces, în caz contrar, dreptul la un proces echitabil, cu componenta sa materială esențială - dreptul de acces la un tribunal independent și imparțial, garantat de dispozițiile convenționale ale art. 6 par. 1, putând fi afectat în substanța sa.

În consecință, instanța de recurs consideră că, în cauza dedusă judecății, este incident motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 5 C. proc. civ. din 1865 cu consecința casării hotărârii și a rejudecării cauzei, cu respectarea tuturor garanțiilor legale.

Înalta Curte apreciază, însă, că incidența acestui motiv de recurs, care privește formele de procedură și garanțiile procesuale, nu poate determina, la acest moment procesual, și cenzurarea motivelor de recurs invocate de recurenții-reclamanți F. și K., reglementate de art. 304 pct. 6, 7 și 9 C. proc. civ., prin care se aduc în discuție aspecte de fond ale cauzei, întrucât, dacă, în această etapă procesuală, s-ar analiza de