ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 378/2017

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 378/2017 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Decizia nr. 378/2017

Asupra cauzei

de față, constată următoarele:

Prin

acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei

Negrești Oaș la data de 29 septembrie 2011 sub Dosar nr. x/266/2011,

reclamantele A. și B., în contradictoriu cu pârâții C., D., SC E. SRL

prin lichidator judiciar F., SC G. SRL și H., au solicitat instanței

să pronunțe o hotărâre prin să se constate dobândirea, prin

efectul accesiunii imobiliare, a dreptului lor de proprietate asupra blocului

nr. 44 situat în localitatea Negrești Oaș, județul Satu Mare,

respectiv a apartamentelor înscrise în CF Negrești Oaș (număr

vechi) respectiv: ... având nr. cadastral y în proprietatea lui I. și J.;

a 4 apartamente înscrise pe numele SC E. SRL sub nr. vechi ... în CF

Negrești Oaș având nr. cadastral z; a apartamentului nr. 5 înscris pe

numele SC G. SRL, în CF sub nr. vechi ... în CF Negrești Oaș, având

nr. cadastral y și apt. 2.a, înscris în prezent pe numele H., în CF nr.

vechi ... Negrești Oaș, având nr. cadastral y; cu obligarea

pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea

acțiunii reclamantele au arătat că, începând cu anul 1992, AF

K., SC B. SRL și SC L. SRL Negrești Oaș, au construit blocul nr.

44 din Negrești Oaș, pe terenul notat ulterior în CF ... sub nr.

cadastral y, fără să concesioneze terenul aferent

construcției care la acea dată era întabulat pe numele Statului

Român, reprezentat prin Primăria Negrești Oaș sau fără

să-l cumpere de la proprietari. Aceștia au construit o clădire

pe terenul fostă proprietate a lui M. și N. - bunicii reclamantelor

și fără autorizație legală de construcție, pe

numele acestora.

Prin

Sentința civilă nr. 809/1999 a Judecătoriei Negrești

Oaș pronunțată în Dosar nr. y/1999 - dosar în care reclamantele

nu au fost părți în proces, s-a constatat dreptul de proprietate a

Bl. 44 construit cu 4 nivele și mansardă, nu și asupra terenului

ocupat de construcție, în favoarea constructorilor, care urmau să-și

clarifice situația terenului aferent construcției, lucru pe care nu

l-au făcut nici până în prezent.

Reclamantele

au menționat că în temeiul Legii nr. 10/2001 au revendicat acest

teren, astfel că prin Sentința civilă nr. 666/2008

pronunțată de Tribunalul Satu Mare în Dosar nr. z/83/2004 și-au

întabulat dreptul de proprietate, restituire, a suprafeței de 350 mp

notată în CF sub nr. ... (CF vechi ...) sub nr. cadastral y.

Ulterior, SC

B. SRL prin lichidator O. SRL, a vândut ap. nr. 5 pârâtei SC G. SRL, reținând

un drept de privilegiu pentru suma neachitată până în prezent.

Cumpărătorul și lichidatorul cunoșteau că SC B. SRL

(proprietarul construcției ap. nr. 5) nu are drept de proprietate asupra

terenului aferent (cotă parte de sub ap. 5) notat în CF ... Negrești

Oaș și că acest drept de proprietate a fost revendicat de bunica

reclamantelor, numita N., încă din anul 2001, drept pentru care ele, în

calitate de moștenitoare au dobândit dreptul de proprietate.

De asemenea,

în aceleași împrejurări privind proprietatea terenului aferent celor

patru apartamente din bl. 44, SC L. SRL cu rea-credință,

fără să concesioneze sau să cumpere terenul aferent

apartamentelor proprietatea sa din bl. 44, a vândut la data de 6 mai 2003 4

apartamente către SC E. SRL Negrești Oaș, societate care în

prezent este în faliment, fiind reprezentată prin lichidator F.

Reclamantele

mai arată că, din apartamentele deținute în proprietate de I.

și J. și pentru care, în anul 2008, aceștia nu aveau niciun

drept de folosință a terenului aferent, BCR SA Sucursala

Negrești Oaș, la data de 24 mai 2007, a vândut la licitație

publică către SC P. SRL, ap. din Bl. nr. 44 (întrucât aceasta

garantase în acest imobil creditul angajat de SC Q. SRL), iar prin Încheierea

OCPI Satu Mare nr. 6897 din 18 decembrie 2008 se întabulează proprietatea

apartamentul pentru SC P. SRL, fiindu-i respinsă cererea de întabulare a

dreptului de folosință asupra cotei părți din terenul

aferent apartamentului din Bl. 44.

La data de 30

decembrie 2009 SC P. SRL, fără să dețină dreptul de

proprietate sau folosință asupra terenului în cota parte

aferentă apt., vinde pârâtei H. (fiica administratorului SC P. SRL) acest

apartament, întabulat prin Încheierea nr. 6938 din 30 decembrie 2009 de OCPI

Satu Mare.

Reclamantele

învederează instanței faptul că prin Decizia civilă nr.

101/2011/R pronunțată de Tribunalul Satu Mare în Dosar nr. x/266/2007

s-a anulat procesul-verbal de licitație imobiliară prin care, la data

de 24 mai 2007, SC P. SRL cumpărase de la BCR SA apt. astfel că, în

prezent, există pe rol acțiunea civilă din Dosar nr. y/266/2011

al Tribunalului Satu Mare prin care R. și D. au solicitat repunerea în

situația anterioară, respectiv redobândirea dreptului de proprietate

asupra apartamentului.

În drept, au

invocat dispozițiile art. 492, art. 494 C. civ.

Pârâta SC G.

SRL a depus întâmpinare și cerere reconvențională solicitând în

principal - respingerea acțiunii formulate de reclamante față de

aceasta ca inadmisibilă, prematură, prescrisă sau

nefondată, iar în subsidiar - în măsura în care se va aprecia că

se impune admiterea acțiunii, obligarea reclamantelor la plata

contravalorii apartamentului, la valoarea de circulație a bunului și

să se dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă

instituit în favoarea ei, până la plata integrală a sumei.

Pe cale

reconvențională solicită instanței recunoașterea

dreptului de superficie pe cota parte de teren aflată sub apartamentul

edificat pe acesta; cu cheltuieli de judecată în caz de opunere.

Prin

Sentința civilă nr. 1707 din 7 decembrie 2011 Judecătoria

Negrești Oaș a admis excepția necompetenței materiale

invocată din oficiu și a declinat competența de soluționare

a prezentei cauze în favoarea Tribunalului Satu Mare.

Prin

întâmpinarea depusă la data de 17 februarie 2012, pârâții R. și

D. învederează care este valoarea totală a materialelor și

manoperei edificării blocului 44, în stadiul actual, efectuate și

achitate de toți asociații.

Reclamantele

depun precizări ale acțiunii prin care solicită obligarea

pârâților la plata chiriei aferentă utilizării terenului, pe

ultimii trei ani și compensarea acesteia cu valoarea materialelor și

a manoperei pe care o datorează.

La data de 24

septembrie 2012, BRD S. SA - Grup Baia Mare, pentru Sucursala Satu Mare, în

calitate de creditor ipotecar al debitorului SC E. SRL, în temeiul art. 49

alin. (3) C. proc. civ. a depus cerere de intervenție formulată în

interesul pârâtei SC E. SRL, solicitând, în temeiul art. 52 alin. (1) C. proc.

civ. în principal, respingerea acțiunii și, în subsidiar, admiterea

cererii reconvenționale.

Tribunalul,

în baza art. 137 C. proc. civ. a soluționat cu prioritate excepțiile

invocate - de inadmisibilitate, de prematuritate a acțiunii și de

prescriere a dreptului la acțiune - în ședința publică din

2 noiembrie 2012.

Prin

Sentința civilă nr. 2578/D/CC dată în ședința Camerei

de consiliu din 7 iunie 2013, menținută prin Decizia civilă nr.

4758/R/2013 din 8 octombrie 2013 a Curții de Apel Oradea, s-a luat act de

tranzacția intervenită între pârâții R. și D. și

reclamante, pretențiile reciproce ale acestora cu privire la ap. nr. ....

au fost stinse, a fost disjunsă soluționarea restului

pretențiilor, cauza astfel disjunsă fiind înregistrată la data

de 4 iulie 2013, sub Dosar nr. ../83/2013.

Prin

Sentința nr. 46/D din 19 martie 2015 Tribunalul Satu Mare - secția

civilă a respins acțiunea reclamantelor A., B. împotriva

pârâților R., D., SC E. SRL prin lichidator judiciar F., SC G. SRL, H.,

prin mandatar T., având ca obiect accesiune imobiliară și stabilirea

chiriei pentru folosința terenului; a respins, ca rămasă

fără obiect, acțiunea reconvențională formulată

de pârâta SC E. SRL prin lichidator judiciar, având ca obiect obligarea

reclamantelor la plata valorii de circulație a apartamentelor; a obligat

reclamantele să achite pârâtei SC E. SRL prin lichidator 5.800 RON

cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu expert; a constatat

perimată acțiunea reconvențională promovată de SC G.

SRL.

Referitor la

excepția de perimare a acțiunii reconvenționale formulată

de SC G. SRL Negrești Oaș, tribunalul a reținut că

judecarea acesteia a fost suspendată în baza art. 1551 C. proc. civ. în

ședința publică din 29 martie 2013 și a rămas în

nelucrare până la data invocării ei din oficiu conform art. 252 C.

proc. civ., - în ședința publică din 27 februarie 2015, sens în

care a constatat perimarea acesteia.

S-a

reținut că acțiunea reclamantelor împotriva pârâților are

ca obiect, în urma precizărilor succesive, constatarea dreptului de

proprietate asupra apartamentelor prin efectul accesiunii imobiliare

față de constructorii de rea credință și obligarea

pârâților la plata chiriei pentru folosința terenului de sub

construcție.

Conform

înscrierilor din CF colectiv ... Negrești Oaș nr. top. y,

reclamantele au dobândit, cu titlu de restituire, în baza Sentinței nr.

666/D/2008, dreptul de proprietate asupra terenului cu suprafața de 350

mp, preluat în anul 1984 de Statul Român, fiind înscris totodată și

dreptul de folosință a terenului pe durata existenței apartamentelor,

în favoarea proprietarilor acestora.

S-a

reținut că prin sentința pronunțată în Dosarul nr.

y/1999 al Judecătoriei Negrești Oaș, irevocabilă, s-a

stabilit, de asemenea cu putere de lucru judecat, dreptul de proprietate asupra

construcției și dreptul de folosință asupra terenului în favoarea

SC B. și SC L. SRL. SC B. a fost desființată, iar SC L. SRL

și-a transmis dreptul de proprietate și dreptul de

folosință.

Astfel,

dreptul de folosință asupra cotei de 5/14 părți teren

aparținând inițial SC L. SRL în baza Sentinței nr. 809/1999 a Judecătoriei

Negrești Oaș, a fost transmis prin contractul de

vânzare-cumpărare din 6 mai 2003 în favoarea SC E. SRL și este

înscris în CF colectivă ... Negrești Oaș foaia C poziția 5.

SC G. SRL a

dobândit dreptul de folosință asupra cotei de teren de 1/14 aferent

apartamentului nr. 5 pe care îl are în proprietate prin adjudecare.

Prin Decizia

nr. 1506/2010 pronunțată de Curtea de Apel Oradea în Dosar nr.

.../266/2008 s-a constatat în mod irevocabil, cu putere de lucru judecat,

că SC E. SRL și SC G. SRL au dobândit dreptul de folosință

asupra terenului aferent apartamentelor pe care le dețin și dreptul

de proprietate asupra apartamentelor, cu bună-credință.

Cum

pârâții din prezenta cauză sunt avânzii-cauză ai celor două

societăți, dobândind fiecare, cu bună-credință,

dreptul de proprietate asupra apartamentelor și dreptul de

folosință asupra terenului aferent, aceștia au un veritabil

drept de superficie.

S-a apreciat

că, în aceste condiții, nu poate fi reluată dezbaterea cu

privire la existența dreptului de folosință asupra terenului

și cu privire la buna credință a constructorului, respectiv a

dobânditorilor ulteriori – pârâții din prezenta cauză.

Tribunalul a

reținut că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art.

494 C. civ. invocate în susținerea accesiunii imobiliare artificiale.

Construcția

a început inițial în baza autorizației nr. 4 din 31 ianuarie 1984 de

către Întreprinderea Județeană de Gospodărire Comunală

Locativă și a fost continuată în baza autorizației nr. 2925/1991

și a contractului de asociere dintre Regia Autonomă U. și

Asociația Familială B. reprezentată de actualii pârâți R.

și D. pe terenul proprietatea statului la acea vreme, mult anterior

restituirii terenului către reclamante - în anul 2008.

Existența

autorizației de construire semnifică acordul administrativ al

statului, prin organele sale, pentru executarea construcției.

Mai mult,

participarea la procesul de construcție a unei regii autonome,

reflectă participarea implicită a statului ca proprietar al terenului

la edificarea construcției.

Dreptul de

folosință asupra terenului aferent, constituit în favoarea

constructorului inițial și transmis dobânditorilor ulteriori ai

apartamentelor, drept înscris în cartea funciară, opozabil tuturor,

inclusiv proprietarului terenului, reprezintă un obstacol juridic în

accesiunea imobiliară artificială.

Chiar

dacă nuda proprietate aparține proprietarului terenului, proprietarul

construcției beneficiază la rândul lui de un dezmembrământ al

proprietății - dreptul de folosință asupra terenului

aferent construcției - drept care nu poate fi desființat de

către reclamante pe calea acțiunii în accesiune imobiliară.

După cum

se precizează în Decizia nr. 1506/2010 a Curții de Apel Oradea,

dreptul de folosință asupra terenului a fost dobândit cu

bună-credință în baza unor titluri valabile, ceea ce a impus

menținerea înscrierii lui în cartea funciară și

recunoașterea lui ca atare. Desigur, actualii proprietari ai terenului pot

să-și exercite dreptul de dispoziție asupra acestuia în sensul

înstrăinării către pârâți, însă doar cu acordul

acestora, prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.

Acțiunea

în accesiune imobiliară nu reprezintă exercitarea unui act de

dispoziție, având în vedere că nici dobândirea proprietății

prin accesiune imobiliară nu are la bază un act de dispoziție,

ci o consecință juridică a unei stări de fapt, atunci când

sunt întrunite condițiile legale pentru aceasta.

Pentru aceste

considerente, s-a apreciat că acțiunea în accesiune imobiliară a

reclamantelor este neîntemeiată. De asemenea, cererea acestora privind

obligarea pârâților la plata chiriei pentru lipsa de folosință a

terenului este lipsită de obiect și de temei, în lipsa unui contract

de închiriere a terenului.

Pe de

altă parte, câtă vreme pârâții au deja un drept de

folosință înscris în cartea funciară, opozabil proprietarului

terenului, el nu mai poate face obiectul vreunui contract de închiriere.

Reclamantele, proprietarii terenului, nu ar mai putea transmite folosința

terenului printr-un astfel de contract, pârâților, câtă vreme acesta

le-a fost transmis deja în baza unui titlu valabil.

În urma

respingerii acțiunii principale, s-a constatat că acțiunile

reconvenționale au rămas fără obiect.

Întrucât

temeiul respingerii acțiunii reconvenționale este tocmai respingerea

acțiunii principale a reclamantelor, acestea au fost obligate să

achite pârâților cheltuielile de judecată ocazionate și

dovedite, respectiv 5.800 RON onorariu expert, în favoarea pârâtei SC E. SRL

Bixad, care nu a făcut dovada prin chitanță și a

onorariului avocațial.

Împotriva

acestei sentințe, în termen legal, au declarat apel atât reclamantele A.

și B., cât și pârâții R. și D.

Apelantele

critică hotărârea instanței de fond pentru nelegalitate și

netemeinicie invocând faptul că instanța a reținut buna

credință a constructorilor pârâți, contrar probelor administrate

în cauză.

Susțin

că dreptul de folosință al pârâților asupra terenului s-a

constituit în mod ilegal, că nu toți pârâții au drept de

folosință asupra terenului, respectiv terenul aferent apartamentelor

2A și 8, proprietatea pârâților, iar pe de altă parte că

existența dreptului de folosință nu face inadmisibilă

accesiunea imobiliară artificială.

Referitor la

dreptul de folosință al unora dintre pârâți, se susține în

apel că acesta a fost obținut în baza unei sentințe

judecătorești, dar soluția este abuzivă, deoarece în

caietul de sarcini se menționează că terenul este proprietatea

Primăriei, urmând a fi concesionat în condițiile Legii nr. 50/1991,

iar pe de altă parte înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor

nu putea fi dispusă în lipsa autorizației de construcție și

nu în ultimul rând hotărârea - Sentința civilă nr. 809/1999 a

Judecătoriei Negrești Oaș - nu este opozabilă, câtă vreme

apelantele reclamante au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin

Sentința civilă nr. 666/D/2008 a Tribunalului Satu Mare, terenul

devenind proprietatea lor, liber de orice sarcini, potrivit dispozițiilor

Legii nr. 10/2001.

Apelantele

arată că, în ceea ce privește decizia Curții de Apel nr.

1506/2010, instanța de fond a reținut doar o parte a acesteia,

câtă vreme prin respectiva hotărâre s-a făcut precizarea că

pârâții sunt constructori de bună-credință, cât timp nu se

dovedește contrariul.

Un alt motiv

de apel invocat privește respingerea ca nefondată a cererii privind

obligarea pârâților la plata chiriei pentru teren, deși în decizia

Curții de Apel mai sus menționată s-a constatat că actualii

proprietari au dreptul perceperii unei chirii pentru folosirea terenului,

astfel că instanța de fond nu poate impune, în sarcina reclamantelor,

în mod gratuit, un dezmembrământ al dreptului de proprietate și o

limitare a dreptului de dispoziție.

Reclamantele

au criticat și nepronunțarea instanței asupra cererii privind

restituirea taxei de timbru, formulată și motivată în scris în

Dosar nr. x/266/2011.

Prin apelul

formulat de pârâții R. și D., se solicită admiterea apelului,

modificarea în tot a sentinței, admiterea acțiunii în accesiune

imobiliară artificială formulate de reclamante.

Prin

întâmpinare la apelul reclamantelor, pârâții R. și D. au aceeași

poziție procesuală, în sensul admiterii acțiunii formulate de

reclamante, fiind de acord cu motivele acestora.

Prin

întâmpinare, intimata H. a solicitat respingerea apelului, hotărârea fiind

legală în ce o privește, întrucât atât ea cât și vânzătorul

apartamentului SC P. nu au folosit nicio zi apartamentul, fiind în

imposibilitate de a intra în posesia acestuia, întrucât familia ... a

inițiat mai multe contestații, iar, pe de altă parte, într-un

alt dosar, s-a dispus restituirea contravalorii acestui apartament,

hotărâre cu care a fost de acord.

Prin note de

ședință apelanții pârâți arată faptul că

doar începând cu data de 21 octombrie 2014 pot fi obligați să achite

reclamanților chirie pentru folosința terenului aferent

apartamentului 2A, fost proprietatea intimatei H., urmare a Sentinței

civile nr. 4885/2012, când a revenit în proprietatea lor.

Prin

întâmpinare, intimata SC E. SRL, în faliment, reprezentată de F. - Cabinet

de practicieni în insolvență a solicitat respingerea apelului ca

nefondat, arătând că a dobândit apartamentele în baza Contractului de

vânzare-cumpărare autentic nr. 1445/2003, dobândind o dată cu dreptul

de proprietate și dreptul de folosință pe durata existenței

construcției, cu titlu gratuit, de la vânzătorul imobilului,

căruia, la rândul lui i-a fost recunoscut acest drept prin Sentința

civilă nr. 809/1999, aspect confirmat și prin Sentința

civilă nr. 649/2009, hotărâri intrate în puterea lucrului judecat și

producând efecte juridice, fiind de altfel de bună credință,

contrar afirmațiilor apelantelor reclamante.

În cazul

admiterii apelului, respectiv a acțiunii reclamantelor, intimata

dobândește calitatea de creditor la valoarea de piață a

apartamentelor, invocate în petitul cererii reconvenționale, sens în care

invocă și un drept de retenție până la achitarea sumelor.

La data de 6

noiembrie 2015 SC B. SRL Negrești Oaș prin lichidator judiciar O.

SPRL Satu Mare a formulat cerere pentru redeschiderea cauzei, solicitând

citarea sa în calitate de proprietar al apartamentului 5 din imobilul din

litigiu. Arată că apartamentul a fost vândut la licitație

publică societății comerciale G. SRL, drept înscris în cartea

funciară cu titlu de cumpărare la licitație, dobândit prin

adjudecare, iar pentru SC B. SRL a fost constituit un privilegiu imobiliar. Dat

fiind neachitarea diferenței de preț de către societatea

cumpărătoare, a formulat acțiune în rezilierea contractului de

vânzare-cumpărare, acțiune admisă prin Sentința civilă

nr. 47/2013 a Tribunalului Satu Mare, rămasă irevocabilă, iar

ulterior prin Sentința civilă nr. 1554/2014 a Judecătoriei

Negrești Oaș s-a rectificat și cartea funciară, radiindu-se

și dreptul de proprietate al SC G. SRL și restabilirea dreptului de

proprietatea în favoarea sa. Cu această ocazie a constatat că a fost

notat litigiul de față cu privire la acest imobil.

La primul

termen de judecată în apel - 11 septembrie 2015, apelantul pârât R. a

învederat instanței că înțelege să nu achite taxa

judiciară de timbru stabilită în sarcina sa în cuantum de 472 RON,

taxă aferentă apelului formulat, aspect față de care

apelantele reclamante, prin apelul lor, au ridicat excepția

netimbrării, solicitând anularea apelului, ca netimbrat

Prin Decizia

nr. 913/A din 14 octombrie 2016 Curtea de Apel Oradea, secția I

civilă a anulat, ca netimbrat, apelul pârâților R., D.; a respins, ca

inadmisibilă, cererea de intervenție în interes propriu

formulată de SC B. SRL Negrești Oaș prin lichidator O. SPRL; a

respins, ca nefondat, apelul reclamantelor A., B.; a stabilit onorariu expert

în sumă de 2.500 RON; a obligat părțile apelante A. și B.

să plătească Biroului Local de Expertize de pe lângă

Tribunalul Satu Mare suma de 1.500 RON diferență onorariu

expertiză, efectuată de expert V.

În ceea ce

privește cererea de intervenție în interes propriu formulată de

SC B. SRL Negrești Oaș prin lichidator O. SPRL, instanța de apel

a respins-o motivat prin încheierea de ședință din 05 februarie

2016, având în vedere prevederile art. 50 C. proc. civ., care la alin. (2)

stipulează că aceasta poate fi făcută numai în fața

primei instanțe și înainte de închiderea dezbaterilor, iar la alin.

(3) că aceasta se poate face și în fața instanței de apel,

dar cu învoirea părților, ori, în cazul de față,

părțile s-au opus, susținând excepția de inadmisibilitate a

acesteia în prezenta cale de atac.

Referitor la

apelul formulat de pârâții R. și D., s-a reținut că

acești apelanți au fost citați cu mențiunea timbrării

căii de atac cu suma de 472 RON reprezentând 1/2 din valoarea

pretențiilor deduse judecății pentru faza de apel, conform art.

18 din Legea nr. 146/1997, dar nu au înțeles să timbreze apelul

până la primul termen, mai mult, în ședința publică din 11

septembrie 2015 pârâtul R. personal a arătat instanței că nu

înțelege să timbreze apelul formulat, iar apelantele reclamante au

invocat în acest sens excepția de netimbrare. Totodată, înainte de

închiderea dezbaterilor, apelantul R. a arătat personal că

înțelege să renunțe la apelul formulat.

Având în

vedere prevederile art. 137 alin. (1) C. proc. civ. de la 1865, care

obligă instanța să se pronunțe mai întâi asupra

excepțiilor de procedură și de fond și care, în caz de

admitere, fac inutilă cercetarea în fond a pricinii, instanța de apel

a soluționat cu precădere această excepție, sens în care nu

s-a putut lua act de renunțarea la judecată, câtă vreme, pentru

acest lucru, era nevoie ca apelul să fie legal timbrat.

În ceea ce

privește apelul reclamantelor, așa cum a reținut și

instanța de fond, prin Sentința nr. 809/1999 a Judecătoriei

Negrești Oaș pronunțată în Dosar nr. y/1999, s-a admis

acțiunea reclamantelor SC B. SRL prin reprezentanții I. și J.

și SC L. SRL reprezentată prin X. și I. și J. împotriva

pârâtului Statul Român prin Consiliul Local Negrești, s-a dezmembrat

terenul în suprafață de 434 mp, în două parcele cu nr. topo z3

în suprafață de 84 mp și y în suprafață de 350 mp,

constatându-se că pe această ultimă parcelă s-a construit

blocul de locuințe nr. 44, cu patru nivele, proprietatea

reclamanților și s-a dispus întabularea dreptului de proprietate al

reclamanților asupra construcției și dreptul de

folosință asupra terenului de sub aceasta.

Ulterior, în

Dosarul nr. .../266/2008 al Judecătoriei Negrești Oaș s-a

respins acțiunea formulată de reclamantele B. și A. împotriva

pârâților din prezentul dosar, având ca obiect rectificare de carte

funciară, reținându-se că prin Sentința civilă nr.

809/1999 mai sus enunțată s-a constatat dreptul de proprietate al

pârâtelor societăți asupra blocului nr. 44 și dreptul de

folosință asupra terenului, apartamentele fiind ulterior transmise

prin contracte de vânzare-cumpărare pârâților SC E. și SC G. SRL

odată cu transmiterea dreptului de folosință asupra cotelor de

teren aferente apartamentelor, instanța reținând că din probele

administrate nu rezultă că dreptul de folosință pe durata

existenței construcției de pârâții cauzei ar fi fost dobândit

altfel decât cu bună credință, instanța făcând

trimitere la prevederile art. 30 din Legea nr. 7/1996, conform cărora un

drept real înscris în cartea funciară se prezumă că există

în folosul persoanei pentru care a fost înscris, dacă a fost dobândit sau

constituit cu bună credință. Hotărârea a rămas

irevocabilă, prin Decizia civilă nr. 1506/2010 pronunțată

de Curtea de Apel Oradea în recurs.

Așadar

prin aceste hotărâri s-a statuat cu putere de lucru judecat că

pârâtele societăți au dobândit dreptul de proprietate asupra

apartamentelor și dreptul de folosință asupra terenului aferent

apartamentelor.

În aceste

condiții, s-a apreciat că nu sunt aplicabile în speță prevederile

art. 494 C. civ. privind accesiunea imobiliară, întrucât s-a stabilit,

prin hotărâri judecătorești anterioare, că acea

construcție s-a realizat de pârâte pe terenul devenit ulterior al

reclamantelor, dar care, la data respectivă, era proprietatea Statului

Român or, reținându-se convenția încheiată cu proprietarul

terenului și acordul acestuia, constructorul devine proprietarul acestuia

și titularul dreptului de superficie, drept de folosință care,

constituit în favoarea constructorilor SC B. SRL și SC L. SRL, a fost

transmis ulterior cumpărătorilor apartamentelor, care și l-au

înscris în cartea funciară, devenind opozabil erga omnes.

Referitor la

cel de-al doilea capăt de cerere din acțiunea formulată și

precizată, respectiv plata chiriei, având în vedere probele administrate

în faza de apel, odată cu efectuarea expertizei contabile și cele

care rezultă din Dosarul execuțional nr. .../2011, solicitat în

această fază procesuală, instanța de apel a reținut că

nici această cerere nu este întemeiată.

În acest sens

s-a reținut că apelantele reclamante nu-și pot invoca propria

culpă, câtă vreme din aceste probe rezultă că au obstaculat

pătrunderea pârâților, de la care solicită chirie, în

apartamentele respective. Din înscrisurile depuse la dosar, rezultă

că accesul în imobil a fost blocat de către pârâți,

părinții reclamantelor apelante. Și executorul judecătoresc

Y., în dosarul execuțional atașat în copie, precizează că

familia ... refuză permiterea accesului societății G. SRL în

imobilul cumpărat, ignorând hotărârea irevocabilă

pronunțată în Dosar nr. .../266/2007 al Judecătoriei

Negrești Oaș, solicitând sprijinul poliției în acest sens, iar

la executarea propriu-zisă, s-a refuzat permiterea accesului la apartamentul

respectiv. În urma executării hotărârii, s-a procedat la tăierea

lacătelor, însă după plecarea executorului acestea au fost

repuse, astfel că noul proprietar nu a fost în măsură să

intre în apartament, aspecte care nu sunt contestate de către părți.

La dobândirea

terenului de către reclamantele apelante, acestea cunoșteau

situația imobilului, având în vedere nu numai relațiile de familie pe

care le au cu reprezentanții societăților constructoare, astfel

cum rezultă din înscrisurile de la dosar, mai mult, una dintre reclamante

a și lucrat la una din firme, astfel cum susține o intimată,

aspect necontestat de către apelanți, astfel că și-au

asumat riscul la preluarea terenului, putând opta pentru despăgubiri prin

echivalent pentru terenul ocupat de blocul de locuințe.

Împotriva

acestei hotărâri au declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art.

304 pct. 9 C. proc. civ. reclamantele B. și A., formulând următoarele

critici:

greșit și fără a lua în considerare probele administrate în

cauză instanța de apel a constatat că pârâții sunt

constructori de bună-credință, deși din adresa

Primăriei Negrești-Oaș nr. 14347 din 5 octombrie 2015

rezultă că aceștia nu au încheiat niciun contract de

concesionare a terenului pe care s-a construit blocul 44, fost 37 și nu

s-a eliberat nicio autorizație de construcție pe numele lor.

Construcția

a fost finalizată fără respectarea proiectului și a

devizului inițial, fără autorizație de construcție

(autorizația inițială nr. 4/1984 expirase la 31 ianuarie 1985)

și fără proces verbal de recepție (obligatoriu potrivit Legii

nr. 50/1991), ceea ce denotă faptul că proprietarii au edificat

construcția cu rea-credință.

folosință al intimaților asupra terenului, recunoscut de

instanța de apel, s-a constituit în mod ilegal și nu este opozabil

recurentelor.

Când a

început edificarea construcției, terenul aferent era proprietatea statului

român. Fără să fie finalizată construcția, o parte din

intimații din prezentul dosar au obținut constituirea unui drept de

folosință asupra terenului proprietatea statului român la acea

dată, prin Sentința nr. 809/1999 a Judecătoriei

Negrești-Oaș, soluție abuzivă întrucât în caietul de

sarcini la contractul de asociere a Asociației Familiale „...” se

menționează că terenul de sub construcție este proprietatea

Primăriei Negrești-Oaș și va putea fi concesionat în

condițiile Legii nr. 50/1991. Pe de altă parte, înscrierea dreptului

de proprietate asupra construcțiilor nu putea fi dispusă în lipsa

autorizației de construcție pe numele noilor proprietari, a

contractului de concesionare a terenului și procesului-verbal de

recepție, condiții imperative impuse de Legea nr. 50/1991.

greșit s-a reținut autoritatea de lucru judecat a Sentinței nr.

809/1999 a Judecătoriei Negrești-Oaș, care nu este

opozabilă recurentelor.

Contrar celor

reținute de instanța de apel, în prezent nu există un drept de

folosință asupra terenului aferent apartamentelor 2/a, 7 și 8,

proprietatea pârâților R. și D., înscris în CF.

Reclamantele

au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin Sentința nr.

666/D/2008 a Tribunalului Satu Mare, pronunțată în Dosar nr.

z/83/2004, înscris în CF nr. 101587-C1 Negrești Oaș. Potrivit art. 9

din Legea nr. 10/2001, terenul a devenit proprietatea reclamantelor, liber de

orice sarcini, situație față de care dobândirea folosinței

de către pârâți nu le este opozabilă, instanța de fond

confiscând, practic, a doua oară, terenul proprietatea acestora.

Instanța

de apel citează trunchiat din Decizia nr. 1506/266/2010

pronunțată de Curtea de Apel Oradea în Dosar nr. .../266/2008,

aceasta reținând doar că pârâții sunt de

bună-credință cât timp nu se dovedește contrariu. Or, din

probele administrate în cauză, s-a dovedit că nu poți fi

constructor de bună credință dacă ridici o construcție

fără autorizație, pe baza unui nou proiect neautorizat și

obții un titlu de folosință gratuită în mod fraudulos, în

locul unei concesiuni oneroase, așa cum legea prevede în mod expres.

greșit instanța de apel a constatat că în cauză nu sunt

aplicabile dispozițiile art. 494 C. civ., motivarea sub acest aspect fiind

contradictorie și amestecând de-a valma dreptul de proprietate, cu dreptul

de folosință și dreptul de superficie.

Potrivit

instanței de apel, constructorul a devenit, în același timp,

proprietarul terenului și titularul dreptului de superficie, ceea este

total ilegal și de neconceput.

În cauză

nu există nicio convenție încheiată cu proprietarul terenului

Statul Român, din momentul edificării construcției și niciun

acord al acestuia.

Instanța

de apel nu a ținut cont de adresa Primăriei Negrești-Oaș

nr. 14347 din 5 octombrie 2015 din care rezultă că intimații nu

au încheiat contract de concesionare a terenului și nu s-a eliberat

autorizație de construcție pe numele lor și nici de faptul

că reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin

Sentința nr. 666/D/2008 a Tribunalului Satu Mare, pronunțată în

Dosar nr. z/83/2004, înscris în CF nr. 101587-C1 Negrești Oaș.

În cauză

sunt aplicabile prevederile art. 494 C. civ. vechi, având în vedere faptul

că raportul de drept material, respectiv dreptul la accesiunea

artificială și raportul de drept procesual, materializat în

acțiunea în constatare a acestui drept, s-au produs sub imperiul Codului

civil vechi. Potrivit art. 494 C. civ. vechi, proprietarul terenului, dacă

dorește păstrarea construcțiilor, va plăti constructorului

valoarea materialelor și prețul muncii. Este la latitudinea

proprietarului terenului dacă alege să plătească valoarea

materialelor și prețul muncii sau o sumă egală cu aceea a

creșterii fondului, reclamantele optând pentru prima teză.

În

acțiunea introductivă de instanță reclamantele au precizat

valoarea materialelor și prețul muncii pentru fiecare apartament,

valori ce nu au fost contestate de niciunul dintre pârâți, fără

a pune la socoteală uzura materialelor, deși au trecut mai bine de 20

de ani de la ridicarea construcției.

Având în

vedere obiectul acțiunii și temeiul juridic al acesteia, art. 494 C.

civ., expertiza prin care s-a stabilit prețul de circulație al

apartamentelor nu are relevanță, cu atât mai mult cu cât, în valoarea

de circulație, unul dintre elementele cheie este terenul pe care se

află construcția. Dacă acțiunea ar fi fost formulată

în temeiul art. 595 C. civ. nou, atunci s-ar fi pus problema constructorului de

bună-credință și a despăgubirilor la valoarea de

circulație a clădirii. În condițiile art. 494 C. civ. vechi, are

relevanță doar valoarea materialelor și prețul muncii.

greșit a fost respins capătul de cerere privind obligarea

intimaților la plata chiriei pentru terenul aferent construcției.

Instanța

de fond a reținut că pârâții sunt constructori de

bună-credință, au un drept de folosință asupra

terenului aferent construcției și nu pot fi obligați la plata

chiriei pentru teren. Proprietarilor le-ar reveni doar dreptul de

dispoziție limitat, în sensul că pot vinde terenul numai

pârâților, dacă aceștia acceptă.

Prin motivele

de apel, instanța de judecată a fost învestită să se

pronunțe asupra rațiunilor pentru care instanța de fond a

respins capătul de cerere privind plata pentru folosința terenului.

Instanța

de apel a reținut culpa proprie a reclamantelor în respingerea acestui

capăt de cerere, în sensul că nu au permis accesul intimaților

în apartamente.

Motivele

invocate de către instanța de apel sunt neîntemeiate și lipsite

de temei legal, fiind încălcate dispozițiile art. 295 C. proc. civ.,

întrucât aceasta s-a pronunțat asupra unor stări de fapt neavute în

vedere de prima instanță și cu care instanța nu a fost

învestită prin cererea de apel.

De asemenea,

motivarea instanței de apel a fost preluată din notele depuse la

dosarul cauzei de către SC ..., care nu este parte în proces, aspectele

invocate nefiind puse în discuția părților iar expertiza

dispusă în cauză și pentru care s-a achitat un onorariu de 2.500

RON nu a fost avută în vedere.

Nu

există nicio probă la dosar din care să rezulte că

reclamantele au împiedicat în vreun fel accesul intimaților în

apartamentele proprietatea lor, acestea fiind plecate la muncă în Marea

Britanie, așa cum rezultă din actele depuse la dosarul cauzei.

Faptul

că executorul judecătoresc Y. a pus-o în posesie pe intimata SC G.

SRL denotă că aceasta a folosit apartamentul.

Constatarea

instanței că una dintre recurente ar fi fost angajata uneia dintre

firmele constructoare și prin urmare ar fi cunoscut situația

terenului și trebuia să opteze pentru despăgubiri este

eronată, nefiind nicio legătură între contractul de muncă

și dreptul de proprietate asupra terenului. A. a fost simplu salariat al SC

B. SRL până în anul 2004. Reconstituirea dreptului de proprietate asupra

terenului s-a făcut în anul 2008, la 4 ani de la încetarea contractului de

muncă.

Prin Decizia

nr. 1506/2010 pronunțată de Curtea de Apel Oradea în Dosar nr.

.../266/2008 s-a respins cererea reclamantelor de radiere din CF a dreptului de

folosință al pârâților și s-a stabilit că „actualii

proprietari au dreptul perceperii unei chirii pentru folosirea terenului”.

Deși reclamantele achită impozit pentru terenul în cauză,

instanța de apel le obligă să-l pună gratuit la

dispoziția intimaților, contrar unei constatări anterioare ale

aceleași instanțe.

greșit nu au fost obligați pârâții la plata chiriei pentru

terenul aferent apartamentelor pe perioada 22 iunie 2009 - 22 aprilie 2016

și la compensarea chiriei cu valoarea materialelor și a manoperei, cu

plata diferenței.

Terenul a

revenit reclamantelor în baza Legii nr. 10/2001 liber de orice sarcini de la

data de 21 iulie 2008, conform extrasului de carte funciară depus la

dosar. Au solicitat plata chiriei la data de 22 iunie 2012, începând cu 3 ani

în urmă, pentru care nu a intervenit prescripția dreptului la

acțiune.

Au calculat

chiria la 4 $/mp de teren, aferent fiecărui apartament. Terenul ocupat de

bloc = 350 mp, suprafața construită = 2.450 mp, ceea ce înseamnă

că la fiecare mp de suprafață construită revine 0,143 mp

teren.

Plata chiriei

se datorează pentru perioada 22 iunie 2009 - 22 aprilie 2016, deci pentru

82 de luni, după cum urmează:

- pentru ap.

7 și 8, construite de pârâții R., D., valoarea chiriei este de 16.000

dolari SUA (58.548 RON), iar prin compensare cu valoarea materialelor și a

manoperei, trebuie să se achite reclamantelor diferența de 4.273,5

RON (58.548 - 54.274,5);

- pentru

apartamentele 3, 4, 6 și 9 construite de SC L. SRL și cumpărate

de SC ... SRL valoarea chiriei este de 41.000 dolari SUA (146.370 RON), iar

prin compensare cu valoarea materialelor și a manoperei, trebuie să

se achite reclamantelor diferența de 24.141 RON (146.370 - 122.229);

- pentru ap.

5 construit de SC B. SRL și cumpărat de pârâta SC G. SRL la data de

11 mai 2007, valoarea chiriei este de 8.200 dolari SUA (29.274 RON), iar prin

compensare cu valoarea materialelor și a manoperei, trebuie să se

achite reclamantelor diferența de 12.365 RON (29.274 - 16.929);

- pentru ap.

2/a cumpărate de pârâta H. valoarea chiriei este de 2.850 dolari SUA

(10.278,5 RON), pentru perioada 30 decembrie 2009 - 21 octombrie 2014, pârâta

trebuind să achite reclamantelor întreaga chirie, în valoare de 10.278,5

RON, valoarea materialelor și manoperei urmează să fie

plătită noilor proprietari, R., D.

Pentru

același apartament, reintrat în proprietatea pârâților R., D. la data

de 21 octombrie 2014 - 22 aprilie 2016, aceștia datorează chirie în

valoare de 900 dolari SUA (3.213 RON), prin compensare cu valoarea materialelor

și a manoperei, trebuie să se achite reclamantelor diferența de

6.849 RON. Compensând diferențele de la ap. 2, pe de o parte, și 7,

8, reclamantele trebuie să plătească pârâților ... suma de

2.575 RON.

Se

menționează că pârâții nu pot invoca dreptul de

folosință asupra terenului aferent apartamentelor decât până la

data înscrierii în CF a dreptului reclamantelor, 21 iulie 2008.

7.

Instanța de apel nu s-a pronunțat asupra capătului de cerere

privind restituirea taxei judiciare de timbru în sumă de 2.511,5 RON

(solicitare formulată la data de 28 iunie 2013 în temeiul

dispozițiilor art. 23 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 146/1997 având în

vedere tranzacția pe baza căreia instanța de fond a

pronunțat o hotărâre care a consfințit învoiala

părților), sens în care acestea au fost obligate să timbreze

apelul și recursul la valoarea acțiunii inițiale, adică

dublu față de prevederile legale.

Intimații

SC Z. SRL, H. și SC E. SRL au formulat întâmpinări solicitând

respingerea recursului. SC ... SRL a invocat și nulitatea recursului

pentru neîncadrarea criticilor în cazurile de nelegalitate prevăzute de

art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Analizând

decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte

reține următoarele:

critică formulată, recurentele contestă calitatea de constructor

de bună credință a pârâților și antecesorilor

acestora, reținută de instanțele de fond, susținând că

probele administrate în cauză nu au fost evaluate corespunzător,

întrucât din ele rezultă că pârâții au fost de rea

credință, dat fiind că au construit în baza unei

autorizații expirate, fără a respecta proiectul, pe un teren

pentru care nu obținuseră dreptul de concesiune și

fără a întocmi, la finalizarea lucrărilor, un proces-verbal de

recepție.

Această

critică, formulată și în apel și analizată de

instanță, nu poate fi încadrată în motivul de recurs reglementat

de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. deoarece vizează o situație de fapt,

ce se stabilește pe baza unor probe administrate în fazele devolutive ale

procesului. Împrejurarea că situația de fapt, odată

stabilită, generează consecințe juridice specifice, reglementate

de dispozițiile art. 494 C. civ., nu o transformă într-o

problemă de drept ce ține de interpretarea și aplicarea

greșită a legii.

În plus,

contrar susținerilor recurentelor, instanțele de fond nici nu au

procedat la o analiză proprie, directă și nemijlocită a

aspectelor învederate referitoare la buna sau reaua credință a

pârâților, ci au constatat că aceste aspecte au fost stabilite în

litigiile anterioare, astfel încât efectul pozitiv al autorității de

lucru judecat se impune judecății în prezenta cauză.

critică a vizat greșita reținere de către instanța de

apel a existenței unui drept de folosință al intimaților

asupra terenului, recurentele apreciind că acest drept s-a constituit în

mod ilegal și nu le este opozabil.

De asemenea,

recurentele califică drept abuzivă soluția Sentinței nr.

809/1999 a Judecătoriei Negrești-Oaș cât și înscrierea în

Cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcțiilor ce

nu putea fi dispusă în lipsa autorizației de construcție

emisă pe numele noilor proprietari, a contractului de concesionare a

terenului și a procesului verbal de recepție, condiții

imperative impuse de Legea nr. 50/1991.

Această

critică poate fi încadrată în dispozițiile art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., întrucât se referă la existența și valabilitatea

unui drept recunoscut în favoarea pârâților printr-o hotărâre

judecătorească și la legalitatea formelor de publicitate

imobiliară ce privesc construcția.

Corect

instanța de apel a apreciat că dreptul de folosință al

pârâților asupra întregului teren aferent construcției în litigiu a

fost recunoscut printr-o hotărâre judecătorească (Sentința

civilă nr. 809/1999 a Judecătoriei Negrești-Oaș) iar o eventuală

critică asupra acestuia ar nesocoti efectul pozitiv al

autorității de lucru judecat al acelei hotărâri.

Validitatea

înscrierii dreptului de folosință în Cartea Funciară a fost

verificată printr-o altă hotărâre judecătorească

(Decizia nr. 1506/266/2010 pronunțată de Curtea de Apel Oradea) ce a

confirmat că înscrierea dreptului a fost făcută cu bună

credință în favoarea persoanei titulare.

Or, nu se

poate trece, prin analiza criticii recurentelor, peste cele statuate prin

hotărârile judecătorești anterioare.

Mai mult,

nici nu se poate reține inopozabilitatea, față de reclamante, a

respectivului drept de folosință, în condițiile în care

Sentința nr. 809/1999 fusese pronunțată în contradictoriu cu

proprietarul terenului de la acea dată, Statul român, iar reclamantele au

calitatea de avânzi-cauză ca succesoare ale acestuia în urma procesului de

restituire operat în baza legii speciale, Legea nr. 10/2001. Pe de altă

parte, dreptul de folosință, odată notat în Cartea Funciară,

a devenit opozabil erga omnes.

legătură cu dreptul de folosință asupra terenului,

recurentele au mai susținut că acesta nu există înscris în CF

pentru terenul aferent apartamentelor 2/a, 7 și 8, proprietatea

pârâților R. și D., și că nu s-a avut în vedere faptul

că, potrivit art. 9 din Legea nr. 10/2001, terenul a devenit proprietatea

reclamantelor, liber de orice sarcini.

Mai mult,

susțin că instanța de apel citează trunchiat din Decizia

nr. 1506/266/2010 pronunțată de Curtea de Apel Oradea în Dosar nr.

.../266/2008, această reținând că buna-credință a

pârâților subzistă cât timp nu se dovedește contrariu or, prin

probele administrate în cauză, au făcut o astfel de dovadă.

Critica este

nefondată întrucât în Sentința civilă nr. 809/1999 a

Judecătoriei Negrești-Oaș este rezolvată situația

juridică pentru toate apartamentele din blocul ce formează obiect al

litigiului, inclusiv pentru cota de 8/14 înscrisă cu titlu de drept de

folosință pe numele pârâților R. și D., chiar în baza acestei

sentințe, astfel cum rezultă din foaia de sarcini a Cărții

funciare a imobilului.

Cât

privește regimul juridic al terenului restituit în baza Legii nr. 10/2001,

grevarea lui cu un drept de folosință în favoarea unor terțe

persoane nu reprezintă o sarcină în sensul acestei legi, în

condițiile în care, potrivit dispozițiilor art. 9.2 din Normele

metodologice de aplicare a legii, adoptate prin H.G. nr. 250/2007, sintagma

libere de orice sarcini vizează „prevalența restituirii în

natură în raport cu alte proceduri legale”, fiind și o

consecință a prevederii art. 52 din lege care înlătură de

la aplicare orice alte prevederi contrare ce tind să indisponibilizeze

bunul de la restituirea în natură.

Reclamantele

care, cunoscând situația juridică a imobilului, au optat pentru

restituirea în natură a acestuia, pot dispune liber de proprietatea asupra

acestui teren, chiar dacă este grevat de un dezmembrământ al

dreptului de proprietate constituit în favoarea unor terțe persoane. Prin

urmare, bunul nu este indisponibilizat în sensul legii, astfel că

prevederile art. 9 din Legea nr. 10/2001 nu pot fi interpretate ca instituind

un caz de stingere a dreptului de superficie prin efectul legii.

Nu se poate

reține nici că instanța de apel ar fi interpretat greșit

considerentele Deciziei nr. 1506/2010 a Curții de apel Oradea în

condițiile în care prezumția de bună credință a fost

analizată și i s-a dat eficiență în acel dosar,

instanța de judecată apreciind că o eventuală dovadă

contrară nu a fost administrată în acel litigiu.

4.

Recurentele susțin că, în mod greșit, instanța de apel a

constatat că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art. 494

C. civ., apreciind că motivarea instanței este contradictorie

întrucât amestecă dreptul de proprietate, cu dreptul de

folosință și dreptul de superficie, care nu pot coexista. În plus,

se apreciază că eronat a fost reținut dreptul de superficie în

lipsa unei convenții încheiate cu proprietarul terenului din momentul

edificării construcției, Statul Român sau a unui acord al acestuia.

Înalta Curte

reține că, în mod corect, instanța de apel a reținut

că dreptul de accesiune imobiliară pretins de reclamante este

paralizat de existența, constatată pe cale judiciară, a unui

drept de proprietate asupra construcției.

Odată ce

dreptul de proprietate asupra construcției a fost stabilit, această

statuare reprezintă dovada contrară ce răstoarnă

prezumția conținută de art. 492 C. civ. pe care se

întemeiază dreptul de accesiune imobiliară artificială, aceea

că proprietarul terenului este și proprietarul construcției.

În cauză

nu se poate reține existența vreunei confuzii cu privire la

noțiunile juridice cu care instanța de apel a operat, întrucât

dreptul de proprietate asupra construcției coexistă cu dreptul de

folosință asupra terenului, astfel că dau naștere unui

veritabil drept de superficie.

Este

adevărat că, după invocarea accesiunii de către

proprietarul terenului, constructorul nu mai poate pretinde decât un drept de

creanță devenit exigibil, a cărui valoare depinde de buna sau

reaua credință a acestuia, raportată la reprezentarea sa

subiectivă asupra proprietății terenului (construiește cu

convingerea că terenul îi aparține sau cunoscând că nu are

niciun drept asupra acestuia).

Această

situație este distinctă de cea în care o terță

persoană ridică o plantație sau o construcție pe terenul

altuia în urma unei convenții încheiate cu acesta sau pe baza unei

dispoziții legale prin care proprietarul construcției este altul

decât cel al terenului, caz în care se naște, în patrimoniul

constructorului, un drept real de superficie.

Prin urmare,

dacă proprietarul terenului își exprimă acordul pentru

construirea imobilului, cedând dreptul de folosință în favoarea

proprietarului construcției, se justifică existența dreptului de

superficie asupra terenului în favoarea constructorului iar efectul accesiunii

prin care proprietarul terenului este prezumat a fi și proprietarul

construcției este anihilat, art. 494 C. civ., în oricare dintre teze,

fiind exclus de la aplicare.

Chiar

dacă nu a fost numit ca atare, existența dreptului de superficie la

momentul edificării construcției, a fost analizată în litigiile

ce au precedat cauza pendinte, când proprietar asupra terenului era statul

român, reținându-se legalitatea edificării construcției, în

condițiile în care a fost făcută inițial de constructor

împreună cu proprietarul terenului, prin intermediul unei regii autonome,

iar această acțiune, coroborată și cu emiterea

autorizației de construcție, a fost considerară un acord la

construire, acordul proprietarului terenului prin organele administrative fiind

elementul esențial pentru nașterea dreptului de superficie.

Prin urmare

situația juridică odată configurată, este opozabilă

succesorilor foștilor proprietari atât ai terenului cât și ai

construcțiilor, în patrimoniul lor fiind transmise atât drepturile cât

și obligațiile reale asupra terenului.

În

condițiile în care fostul proprietar a consimțit la

dezmembrământul dreptului de proprietate, împrejurare confirmată prin

hotărâre judecătorească, reclamantele, în calitate de succesori

ai acestuia, care au optat, cu mult după constituirea respectivei

situații juridice, ca formă a măsurii reparatorii de care puteau

beneficia, pentru restituirea în natură a terenului, sunt ținute a

respecta regimul actual al imobilului, nefiind îndreptățite la

dobândirea, prin accesiune, a construcției.

greșit, susțin recurentele, a fost respins capătul de cerere

privind obligarea intimaților la plata chiriei pentru terenul aferent

construcției de către instanța de apel care a reținut, în

absența oricărei probe, culpa proprie a reclamantelor, în sensul

că nu au permis accesul intimaților în apartamente.

Invocă

încălcarea dispozițiilor art. 295 C. proc. civ., întrucât

instanța de apel s-ar fi pronunțat asupra unor stări de fapt cu

privire la care prima instanță nu s-a pronunțat și cu care

nu a fost învestită prin cererea de apel, motivarea fiind preluată

din notele depuse la dosarul cauzei de către SC ..., care nu este parte în

proces.

Recurentele

mai susțin că, deși achită impozit pentru terenul în

cauză iar prin Decizia nr. 1506/2010 pronunțată de Curtea de

Apel Oradea s-a stabilit că „actualii proprietari au dreptul perceperii

unei chirii pentru folosirea terenului”, instanța de apel le obligă

să-l pună gratuit la dispozi