ÎCCJ, decizie (scj.ro #136794)

Teren restituit în natură în temeiul Legii nr. 10/2001. Invocarea accesiunii imobiliare asupra construcției edificate anterior restituirii terenului. Opunerea de către proprietarul clădirii a dreptului de superficie.

Cuprins pe materii

: Drept civil. Drepturi reale. Dreptul de superficie. Accesiunea imobiliară artificială

Index alfabetic

: drept de proprietate

drept de folosință asupra construcției

autorizație de construcție

constructor de bună-credință

C.civ. din 1864, art. 492, art. 494

În cazul în care o terță persoană ridică o plantație sau o construcție pe terenul altuia în urma unei convenții încheiate cu acesta sau pe baza unei dispoziții legale prin care proprietarul construcției este altul decât cel al terenului, în patrimoniul constructorului se naște un drept real de  superficie.

Prin urmare, dacă proprietarul terenului își exprimă acordul pentru construirea imobilului, cedând dreptul de folosință în favoarea proprietarului construcției,  se justifică existența dreptului de superficie asupra terenului în favoarea constructorului, iar efectul accesiunii prin care proprietarul terenului este prezumat a fi și proprietarul construcției este anihilat, art.494 C.civ., în oricare dintre teze, fiind exclus de la aplicare.

Totodată, odată ce dreptul de proprietate asupra construcției a fost constatat pe cale judiciară, această statuare reprezintă dovada contrară ce răstoarnă prezumția conținută de art.492 C.civ. pe care se întemeiază dreptul de accesiune imobiliară artificială, iar situația juridică odată configurată, este opozabilă succesorilor foștilor proprietari atât ai terenului cât și ai construcției, în patrimoniul acestora fiind transmise atât drepturile cât și obligațiile reale asupra terenului. Și, în condițiile în care fostul proprietar al terenului a consimțit la dezmembrământul dreptului de proprietate, împrejurare confirmată prin hotărâre judecătorească, reclamanții, în calitate de succesori ai acestuia, care au optat, cu mult după constituirea respectivei situații juridice, ca formă a măsurii reparatorii de care puteau beneficia în temeiul Legii nr. 10/2001, pentru restituirea în natură a terenului, sunt ținuți a respecta regimul actual al imobilului, nefiind îndreptățiți la dobândirea, prin accesiune, a construcției.

Secția I civilă, decizia nr. 378 din 22 februarie 2017

Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Negrești Oaș la data de 29.09.2011, reclamantele A. și B., în contradictoriu cu pârâții C., D., SC E. SRL prin lichidator judiciar, SC F. SRL și G., au solicitat instanței să pronunțe o hotărâre prin care să se constate dobândirea, prin efectul accesiunii imobiliare, a dreptului de proprietate asupra blocului nr. x4 situat în Negrești Oaș, respectiv a apartamentelor înscrise în CF (număr vechi) respectiv: x8, x9, x6, x1, x2 (ap. 1, ap. 2b, apt. 2c, ap. 7 și ap. 8) având nr. cadastral x9/44 în proprietatea lui C. și D.; a 4 apartamente înscrise pe numele SC E. SRL sub nr. vechi x4, nr. x5, nr. x6 în CF, având nr. cadastral x9/4; a apartamentului  nr. 5 înscris pe numele SC F. SRL, în CF sub nr. vechi x0, având nr. cadastral x9/44 și apt. 2.a, înscris în prezent pe numele G., în CF nr. vechi x5, având nr. cadastral 89/44; cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii reclamantele au arătat că, începând cu anul 1992, AF H. (C. și D.), SC H. SRL și SC I. SRL au construit blocul nr. x4 pe terenul notat ulterior în CF x7 sub nr. cadastral x9/44, fără să concesioneze terenul aferent construcției care la acea dată era intabulat pe numele Statului Român, reprezentat prin Primăria Negrești Oaș sau fără să-l cumpere de la proprietari. Aceștia au construit o clădire pe terenul fostă proprietate a lui J. și K. - bunicii reclamantelor și fără autorizație legală de construcție, pe numele acestora.

Prin sentința civilă nr. 809/1999 a Judecătoriei Negrești Oaș pronunțată în dosar nr. x/1999 - dosar în care reclamantele nu au fost părți în proces,  s-a constatat dreptul de proprietate a bl. x4 construit cu 4 nivele și mansardă, nu și asupra terenului ocupat de construcție, în favoarea constructorilor, care urmau să-și clarifice situația terenului aferent construcției, lucru pe care nu l-au făcut nici până în prezent.

Reclamantele au menționat că în temeiul Legii nr. 10/2001 au revendicat acest teren, astfel că prin sentința civilă nr. 666/2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare, și-au intabulat dreptul de proprietate, restituire, a suprafeței de 350 mp (de sub bl. x4 din Negrești Oaș) notată în CF sub nr. x7 (CF vechi x7) sub nr. cadastral x9/44.

Ulterior, SC H. SRL prin lichidator, a vândut ap. nr. 5 pârâtei SC F. SRL, reținând un drept de privilegiu pentru suma neachitată până în prezent. Cumpărătorul și lichidatorul cunoșteau că SC H. SRL (proprietarul construcției ap. nr. 5) nu are drept de proprietate asupra terenului aferent (cota parte de sub ap. 5) notat în CF x0 și că acest drept de proprietate a fost revendicat de bunica reclamantelor, numita K., încă din anul 2001, drept pentru care ele, în calitate de moștenitoare au dobândit dreptul de proprietate.

De asemenea, în aceleași împrejurări privind proprietatea terenului aferent celor patru apartamente din bl. x4, SC I. SRL cu rea credință, fără să concesioneze sau să cumpere terenul aferent apartamentelor proprietatea sa din bl. x4, a vândut la data de 6.05.2003, 4 apartamente către  SC E. SRL, societate care în prezent este în faliment.

Reclamantele mai arată că, din apartamentele deținute în proprietate de C. și D. și pentru care, în anul 2008, aceștia nu aveau niciun drept de folosință a terenului aferent, L. SA Sucursala Negrești Oaș, la data de 24.05.2007, a vândut la licitație publică către SC M. SRL, ap. nr. 2/a din bl. nr. x4 (întrucât aceasta garantase în acest imobil creditul angajat de SC N. SRL), iar prin încheierea OCPI Satu Mare din 18.12.2008 se intabulează proprietatea apt. nr. 2/a pentru SC M. SRL, fiindu-i respinsă cererea de intabulare a dreptului de folosință asupra cotei părți din terenul aferent apt. 2/a din bl. x4 (CF colectivă x7 proprietatea lor).

La data de 30.12.2009, SC M. SRL, fără să dețină dreptul de proprietate sau folosință asupra terenului în cota parte aferentă apt. 2/a, vinde pârâtei G. (fiica administratorului SC M. SRL) acest apartament, intabulat prin încheierea nr. 6938 din 30.12.2009 de OCPI Satu Mare.

Reclamantele învederează instanței faptul că prin decizia civilă nr. 101/2011/R pronunțată de Tribunalul Satu Mare, s-a anulat procesul verbal de licitație imobiliară prin care, la data de 24.05.2007, SC M. SRL cumpărase de la L. SA apt. nr. 2/a astfel că, în prezent, există pe rol acțiunea civilă din dosar nr. x/266/2011 al Tribunalului Satu Mare prin care C. și D. au solicitat repunerea în situația anterioară, respectiv redobândirea dreptului de proprietate asupra ap. nr. 2/a.

În drept, au invocat dispozițiile art. 492, art. 494 C.civ.

Pârâta SC F. SRL a depus întâmpinare și cerere reconvențională solicitând în principal - respingerea acțiunii formulate de reclamante față de aceasta ca inadmisibilă, prematură, prescrisă sau nefondată, iar în subsidiar - în măsura în care se va aprecia că se impune admiterea acțiunii, obligarea reclamantelor la plata contravalorii apartamentului, la valoarea de circulație a bunului și să se dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă instituit în favoarea ei, până la plata integrală a sumei.

Pe cale reconvențională solicită instanței recunoașterea dreptului de superficie pe cota parte de teren aflată sub apartamentul edificat pe acesta; cu cheltuieli de judecată în caz de opunere.

Prin sentința civilă nr. 1707 din 07.12.2011 Judecătoria Negrești Oaș a admis excepția necompetenței materiale invocată din oficiu și a declinat competența de soluționare a prezentei cauze în favoarea Tribunalului Satu Mare.

Prin întâmpinarea depusă la data de 17.02.2012, pârâții C. și D. învederează care este valoarea totală a materialelor și manoperei edificării blocului x4, în stadiul actual, efectuate și achitate de toți asociații.

Reclamantele depun precizări ale acțiunii prin care solicită obligarea pârâților la plata chiriei aferentă utilizării terenului, pe ultimii trei ani și compensarea acesteia cu valoarea materialelor și a manoperei pe care o datorează.

La data de 24.09.2012, O. SA Baia Mare, pentru Sucursala Satu Mare, în calitate de creditor ipotecar al debitorului SC E. SRL, în temeiul art. 49 alin. (3) C.proc.civ. a depus cerere de intervenție formulată în interesul pârâtei SC E. SRL, solicitând, în temeiul art. 52 alin. (1) C.proc.civ.  în principal, respingerea acțiunii și, în subsidiar, admiterea cererii reconvenționale.

Tribunalul, în baza art. 137 C.proc.civ. a soluționat cu prioritate excepțiile invocate - de inadmisibilitate, de prematuritate a acțiunii și de prescriere a dreptului la acțiune - în ședința publică din 02.11.2012.

Prin sentința civilă nr. 2578/D/CC dată în ședința Camerei de consiliu din 07.06.2013, menținută prin decizia civilă nr. 4758/R din 08.10.2013 a Curții de Apel Oradea, s-a luat act de tranzacția intervenită între pârâții C. și D. și reclamante, pretențiile reciproce ale acestora cu privire la ap. nr. 1, 2b și 2c au fost stinse, a fost disjunsă soluționarea restului pretențiilor, cauza astfel disjunsă fiind înregistrată la data de 04.07.2013.

Prin sentința nr.46/D din 19.03.2015, Tribunalul Satu Mare, Secția civilă a respins acțiunea reclamantelor A., B. împotriva pârâților C., D., SC E. SRL prin lichidator judiciar, SC F. SRL, G., prin mandatar P., având ca obiect accesiune imobiliară și stabilirea chiriei pentru folosința terenului; a respins, ca rămasă fără obiect, acțiunea reconvențională formulată de pârâta SC E. SRL prin lichidator judiciar, având ca obiect obligarea reclamantelor la plata valorii de circulație a apartamentelor; a obligat reclamantele să achite pârâtei SC E. SRL prin lichidator 5.800 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu expert; a constatat perimată acțiunea reconvențională promovată de SC F. SRL.

Referitor la excepția de perimare a acțiunii reconvenționale formulată de SC F. SRL, tribunalul a reținut că judecarea acesteia a fost suspendată în baza art. 155

1

C.proc.civ. în ședința publică din 29.03.2013 și a rămas în nelucrare până la data invocării ei din oficiu conform art. 252 C.proc.civ., - în ședința publică din 27.02.2015, sens în care a constatat perimarea acesteia.

S-a reținut că acțiunea reclamantelor împotriva pârâților are ca obiect, în urma precizărilor succesive, constatarea dreptului de proprietate asupra apartamentelor prin efectul accesiunii imobiliare față de constructorii de rea credință și obligarea pârâților la plata chiriei pentru folosința terenului de sub construcție.

Conform înscrierilor din CF colectiv x7 nr. top. 89/44, reclamantele au dobândit, cu titlu de restituire, în baza sentinței nr. 666/D/2008, dreptul de proprietate asupra  terenului cu suprafața de 350 mp, preluat în anul 1984 de Statul Român, fiind înscris totodată și dreptul de folosință a terenului pe durata existenței apartamentelor, în favoarea proprietarilor acestora.

S-a reținut că prin sentința pronunțată în dosarul nr. x/1999 al Judecătoriei Negrești Oaș, irevocabilă, s-a stabilit, de asemenea cu putere de lucru judecat, dreptul de proprietate asupra construcției și dreptul de folosință asupra terenului în favoarea SC H. și SC I. SRL.

SC H. a fost desființată, iar SC I. SRL și-a transmis dreptul de proprietate și dreptul de folosință.

Astfel, dreptul de folosință asupra cotei de 5/14 părți teren aparținând inițial SC I. SRL în baza sentinței nr. 809/1999 a Judecătoriei Negrești Oaș, a fost transmis prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 06.05.2003 în favoarea SC E. SRL și este înscris în CF colectivă x7 foaia C poziția 5.

SC F. SRL a dobândit dreptul de folosință asupra cotei de teren de 1/14 aferent apartamentului nr. 5 pe care îl are în proprietate prin adjudecare.

Prin decizia nr. 1506/2010 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, s-a constatat în mod irevocabil, cu putere de lucru judecat, că SC E. SRL și SC F. SRL au dobândit dreptul de folosință asupra terenului aferent apartamentelor pe care le dețin și dreptul de proprietate asupra apartamentelor, cu bună credință.

Cum pârâții din prezenta cauză sunt avânzii cauză ai celor două societăți, dobândind fiecare,

cu bună credință, dreptul de proprietate asupra apartamentelor și dreptul de folosință asupra

terenului aferent, aceștia au un veritabil drept de superficie.

S-a apreciat că, în aceste condiții, nu poate fi reluată dezbaterea cu privire la existența dreptului de folosință asupra terenului și cu privire la buna credință a constructorului, respectiv a dobânditorilor ulteriori – pârâții din prezenta cauză.

Tribunalul a reținut că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art. 494 C.civ. invocate în susținerea accesiunii imobiliare artificiale.

Construcția a început inițial în baza autorizației din 31.01.1984 de către Întreprinderea Județeană de Gospodărire Comunală Locativă și a fost continuată în baza autorizației nr. 2925/1991 și a contractului de asociere dintre Regia Autonomă X. și Asociația Familială H. reprezentată de actualii pârâți C. și D. pe terenul proprietatea statului la acea vreme, mult anterior restituirii terenului către reclamante – în anul 2008.

Existența autorizației de construire semnifică acordul administrativ al statului, prin organele sale, pentru executarea construcției.

Mai mult, participarea la procesul de construcție a unei regii autonome, reflectă participarea implicită a statului ca proprietar al terenului la edificarea construcției.

Dreptul de folosință asupra terenului aferent, constituit în favoarea constructorului inițial și transmis dobânditorilor ulteriori ai apartamentelor, drept înscris în cartea funciară, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului terenului, reprezintă un obstacol juridic în accesiunea imobiliară artificială.

Chiar dacă nuda proprietate aparține proprietarului terenului, proprietarul construcției beneficiază la rândul lui de un dezmembrământ al proprietății – dreptul de folosință asupra terenului aferent construcției – drept  care nu poate fi desființat de către reclamante pe calea acțiunii în accesiune imobiliară.

După cum se precizează în decizia nr. 1506/2010 a Curții de Apel Oradea, dreptul de folosință asupra terenului a fost dobândit cu bună credință în baza unor titluri valabile, ceea ce a impus menținerea înscrierii lui în cartea funciară și recunoașterea lui ca atare. Desigur, actualii proprietari ai terenului pot să-și exercite dreptul de dispoziție asupra acestuia în sensul înstrăinării către pârâți, însă doar cu acordul acestora, prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.

Acțiunea în accesiune imobiliară nu reprezintă exercitarea unui act de dispoziție, având în vedere că nici dobândirea proprietății prin accesiune imobiliară nu are la bază un act de dispoziție, ci o consecință juridică a unei stări de fapt, atunci când sunt întrunite condițiile legale pentru aceasta.

Pentru aceste considerente, s-a apreciat că acțiunea în accesiune imobiliară a reclamantelor este neîntemeiată. De asemenea, cererea acestora privind obligarea pârâților la plata chiriei pentru lipsa de folosință a  terenului este lipsită de obiect și de temei, în lipsa unui contract de închiriere a terenului.

Pe de altă parte, câtă vreme pârâții au deja un drept de folosință înscris în cartea funciară, opozabil proprietarului terenului, el nu mai poate face obiectul vreunui contract de închiriere. Reclamantele, proprietarii terenului, nu ar mai putea transmite folosința terenului printr-un astfel de contract, pârâților, câtă vreme acesta le-a fost transmis deja în baza unui titlu valabil.

În urma respingerii acțiunii principale, s-a constatat că acțiunile reconvenționale au rămas fără obiect.

Întrucât temeiul respingerii acțiunii reconvenționale este tocmai respingerea acțiunii principale a reclamantelor, acestea au fost obligate să achite pârâților cheltuielile de judecată ocazionate și dovedite, respectiv 5800 lei onorariu expert, în favoarea pârâtei SC E. SRL, care nu a făcut dovada prin chitanță și a onorariului avocațial.

Împotriva acestei sentințe, în termen legal, au declarat apel atât reclamantele A. și B., cât și pârâții C. și D.

Apelantele critică hotărârea instanței de fond pentru nelegalitate și netemeinicie invocând faptul că instanța a reținut buna credință a constructorilor pârâți, contrar probelor administrate în cauză.

Susțin că dreptul de folosință al pârâților asupra terenului s-a constituit în mod ilegal, că nu toți pârâții au drept de folosință asupra terenului, respectiv terenul aferent apartamentelor 2A și 8, proprietatea pârâților C. și D., iar pe de altă parte că existența dreptului de folosință nu face inadmisibilă accesiunea imobiliară artificială.

Referitor la dreptul de folosință al unora dintre pârâți, se susține în apel că acesta a fost

obținut în baza unei sentințe judecătorești, dar soluția este abuzivă, deoarece în caietul de sarcini se menționează că terenul este proprietatea Primăriei, urmând a fi concesionat în condițiile Legii nr. 50/1991, iar pe de altă parte înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor nu putea fi dispusă în lipsa autorizației de construcție și nu în ultimul rând hotărârea – sentința civilă nr. 809/1999 a Judecătoriei Negrești Oaș – nu este opozabilă, câtă vreme apelantele reclamante au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin sentința civilă nr.666/D/2008 a Tribunalului Satu Mare, terenul devenind proprietatea lor, liber de orice sarcini, potrivit dispozițiilor Legii nr.10/2001.

Apelantele arată că, în ceea ce privește decizia Curții de Apel nr.1506/2010, instanța de fond a reținut doar o parte a acesteia, câtă vreme prin respectiva hotărâre s-a făcut precizarea că pârâții sunt constructori de bună credință, cât timp nu se dovedește contrariul.

Un alt motiv de apel invocat privește respingerea ca nefondată a cererii privind obligarea pârâților la plata chiriei pentru teren, deși în decizia Curții de Apel mai sus menționată s-a constatat că actualii proprietari au dreptul perceperii unei chirii pentru folosirea terenului, astfel că instanța de fond nu poate impune, în sarcina reclamantelor, în mod gratuit,  un dezmembrământ al dreptului de proprietate și o limitare a dreptului de dispoziție.

Reclamantele au criticat și nepronunțarea instanței asupra cererii privind restituirea taxei de timbru, formulată și motivată în scris.

Prin apelul formulat de pârâții C. și D., se solicită admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței, admiterea acțiunii în accesiune imobiliară artificială formulate de reclamante.

Prin întâmpinare la apelul reclamantelor, pârâții C. și D. au aceeași poziție procesuală, în sensul admiterii acțiunii formulate de reclamante, fiind de acord cu motivele acestora.

Prin întâmpinare, intimata G. a solicitat respingerea apelului, hotărârea fiind legală în ce o privește, întrucât atât ea cât și vânzătorul apartamentului SC M. nu au folosit nicio zi apartamentul, fiind în imposibilitate de a intra în posesia acestuia, întrucât C. și D. au inițiat mai multe contestații, iar, pe de altă parte, într-un alt dosar, s-a dispus restituirea contravalorii acestui apartament, hotărâre cu care au fost de acord.

Prin note de ședință apelanții pârâți arată faptul că doar începând cu data de 21.10.2014 pot fi obligați să achite reclamanților chirie pentru folosința terenului aferent apartamentului 2A, fost proprietatea intimatei G., urmare a sentinței civile nr.4885/2012, când a revenit în proprietatea lor.

Prin întâmpinare, intimata SC E.SRL, în faliment, a solicitat respingerea apelului ca nefondat, arătând că a dobândit apartamentele în baza contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. x/2003, dobândind o dată cu dreptul de proprietate și dreptul de folosință pe durata existenței construcției, cu titlu gratuit, de la vânzătorul imobilului, căruia, la rândul lui i-a fost recunoscut acest drept prin sentința civilă nr.809/1999, aspect confirmat și prin sentința civilă nr.649/2009, hotărâri intrate în puterea lucrului judecat și producând efecte juridice, fiind de altfel de bună credință, contrar afirmațiilor apelantelor reclamante.

În cazul admiterii apelului, respectiv a acțiunii reclamantelor, intimata dobândește calitatea de creditor la valoarea de piață a apartamentelor, invocate în petitul cererii reconvenționale, sens în care invocă și un drept de retenție până la achitarea sumelor.

La data de 06.11.2015 SC H. SRL, prin lichidator judiciar, a formulat cerere pentru redeschiderea cauzei, solicitând citarea sa în calitate de proprietar al apartamentului 5 din imobilul din litigiu. Arată că apartamentul a fost vândut la licitație publică societății comerciale F. SRL, drept înscris în cartea funciară cu titlu de cumpărare la licitație, dobândit prin adjudecare, iar pentru SC H. SRL a fost constituit un privilegiu imobiliar. Dat fiind neachitarea diferenței de preț de către societatea cumpărătoare, a formulat acțiune în rezilierea contractului de vânzare-cumpărare, acțiune admisă prin sentința civilă nr. 47/2013 a Tribunalului Satu Mare, rămasă irevocabilă, iar ulterior prin sentința civilă nr. 1554/2014 a Judecătoriei Negrești Oaș s-a rectificat și cartea funciară, radiindu-se și dreptul de proprietate al SC F. SRL și restabilirea dreptului de proprietatea în favoarea sa. Cu această ocazie a constatat că a fost notat litigiul de față cu privire la acest imobil.

La primul termen de judecată în apel – 11.09.2015, apelantul pârât C. a învederat instanței că înțelege să nu achite taxa judiciară de timbru stabilită în sarcina sa în cuantum de 472 lei, taxă aferentă apelului formulat, aspect față de care apelantele reclamante, prin apelul lor, au ridicat excepția netimbrării, solicitând anularea apelului, ca netimbrat

Prin decizia nr. 913/A din 14.10.2016 Curtea de Apel Oradea, Secția I civilă a anulat, ca

netimbrat, apelul pârâților C., D.; a respins, ca inadmisibilă, cererea de intervenție în interes propriu formulată de SC H. SRL prin lichidator; a respins, ca nefondat, apelul reclamantelor A., B.; a stabilit onorariu expert în sumă de 2500 lei; a obligat părțile apelante A. și B. să plătească Biroului Local de Expertize de pe lângă Tribunalul Satu Mare suma de 1.500 lei diferență onorariu expertiză.

În ceea ce privește cererea de intervenție în interes propriu formulată de SC H. SRL prin lichidator, instanța de apel a respins-o motivat prin încheierea de ședință din 05.02.2016, având în vedere prevederile art. 50 C.proc.civ., care la alin. (2) stipulează că aceasta poate fi făcută numai în fața primei instanțe și înainte de închiderea dezbaterilor, iar la alin. (3) că aceasta se poate face și în fața instanței de apel, dar cu învoirea părților, ori, în cazul de față, părțile s-au opus, susținând excepția de inadmisibilitate a acesteia în prezenta cale de atac.

Referitor la apelul formulat de pârâții C. și D., s-a reținut că acești apelanți au fost citați cu mențiunea timbrării căii de atac cu suma de 472 lei reprezentând 1/2 din valoarea  pretențiilor deduse judecății pentru faza de apel, conform art. 18 din Legea nr. 146/1997, dar nu au înțeles să timbreze apelul până la primul termen, mai mult, în ședința publică din 11.09.2015 pârâtul C. personal a arătat instanței că nu înțelege să timbreze apelul formulat, iar apelantele reclamante au invocat în acest sens excepția de netimbrare. Totodată, înainte de închiderea dezbaterilor, apelantul C. a arătat personal că înțelege să renunțe la apelul formulat.

Având în vedere prevederile art.137 alin.(1) C.proc.civ. 1865, care obligă instanța să se pronunțe mai întâi asupra excepțiilor de procedură și de fond și care, în caz de admitere, fac inutilă cercetarea în fond a pricinii, instanța de apel a soluționat cu precădere această excepție, sens în care nu s-a putut lua act de renunțarea la judecată, câtă vreme, pentru acest lucru, era nevoie ca apelul să fie legal timbrat.

În ceea ce privește apelul reclamantelor, așa cum a reținut și instanța de fond, prin sentința nr. 809/1999 a Judecătoriei Negrești Oaș pronunțată în dosar nr. x/1999, s-a admis acțiunea reclamantelor SC H. SRL prin reprezentanții C. și D. și SC I. SRL împotriva pârâtului Statul Român prin Consiliul Local Negrești, s-a dezmembrat terenul în suprafață de 434 mp, nr. topo x9/33 în două parcele cu nr. topo x9/43 în suprafață de 84 mp și x9/44 în suprafață de 350 mp, constatându-să că pe această ultimă parcelă s-a construit blocul de locuințe nr. x4, cu patru nivele, proprietatea reclamanților și s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamanților asupra construcției și dreptul de folosință asupra terenului de sub aceasta.

Ulterior, în dosarul nr. x/266/2008 al Judecătoriei Negrești Oaș s-a respins acțiunea formulată de reclamantele B. și A. împotriva pârâților din prezentul dosar, având ca obiect rectificare de carte funciară, reținându-se că prin sentința civilă nr. 809/1999 mai sus enunțată s-a constatat dreptul de proprietate al pârâtelor societăți asupra blocului nr. x4 și dreptul de folosință asupra terenului, apartamentele fiind ulterior transmise prin contracte de vânzare-cumpărare pârâților SC E. și SC F. SRL odată cu transmiterea dreptului de folosință asupra cotelor de teren aferente apartamentelor, instanța reținând că din probele administrate nu rezultă că dreptul de folosință pe durata existenței construcției de pârâții cauzei ar fi fost dobândit altfel decât cu bună credință, instanța făcând trimitere la prevederile art.30 din Legea nr. 7/1996, conform cărora un drept real înscris în cartea funciară se prezumă că există în folosul persoanei pentru care a fost înscris, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună credință. Hotărârea a rămas irevocabilă, prin decizia civilă nr. 1506/2010 pronunțată de Curtea de Apel Oradea în recurs.

Așadar prin aceste hotărâri s-a statuat cu putere de lucru judecat că pârâtele societăți au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentelor și dreptul de folosință asupra terenului aferent apartamentelor.

În aceste condiții, s-a apreciat că nu sunt aplicabile în speță prevederile art. 494 C.civ. privind accesiunea imobiliară, întrucât s-a stabilit, prin hotărâri judecătorești anterioare, că acea construcție s-a realizat de pârâte pe terenul devenit ulterior al reclamantelor, dar care, la data respectivă, era proprietatea Statului Român or, reținându-se convenția încheiată cu proprietarul terenului și acordul acestuia, constructorul devine proprietarul acestuia și titularul dreptului de superficie, drept de folosință care, constituit în favoarea constructorilor SC H. SRL și  SC I. SRL, a fost transmis ulterior cumpărătorilor apartamentelor, care și l-au înscris în cartea funciară, devenind opozabil

erga omnes.

Referitor la cel de-al doilea capăt de cerere din acțiunea formulată și precizată, respectiv

plata chiriei, având în vedere probele administrate în faza de apel,  odată cu efectuarea expertizei contabile și cele care rezultă din dosarul execuțional nr. x/2011, solicitat în această fază procesuală, instanța de apel a reținut că nici această cerere nu este întemeiată.

În acest sens s-a reținut că apelantele reclamante nu-și pot invoca propria culpă, câtă vreme din aceste probe rezultă că au obstaculat pătrunderea pârâților, de la care solicită chirie, în apartamentele respective. Din înscrisurile depuse la dosar, rezultă că accesul în imobil a fost blocat de către pârâții C. și D., părinții reclamantelor apelante. Și executorul judecătoresc, în dosarul execuțional atașat în copie, precizează că C. și D. refuză permiterea accesului societății F. SRL în imobilul cumpărat, ignorând hotărârea irevocabilă pronunțată în dosar nr. x/266/2007 al Judecătoriei Negrești Oaș, solicitând sprijinul poliției în acest sens, iar la executarea propriu-zisă, s-a refuzat permiterea accesului la apartamentul respectiv. În urma executării hotărârii, s-a procedat la tăierea lacătelor, însă după plecarea executorului acestea au fost repuse, astfel că noul proprietar nu a fost în măsură să intre în apartament, aspecte care nu sunt contestate de către părți.

La dobândirea terenului de către reclamantele apelante, acestea cunoșteau situația imobilului, având în vedere nu numai relațiile de familie pe care le au cu reprezentanții societăților constructoare, astfel cum rezultă din înscrisurile de la dosar, mai mult, una dintre reclamante a și lucrat la una din firme, astfel cum susține o intimată, aspect necontestat de către apelanți, astfel că și-au asumat riscul la preluarea terenului, putând opta pentru despăgubiri prin echivalent pentru terenul ocupat de blocul de locuințe.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ. reclamantele B. și A., formulând următoarele critici:

Construcția a fost finalizată fără respectarea proiectului și a devizului inițial, fără autorizație de construcție  (autorizația inițială nr.4/1984 expirase la 31.01.1985) și fără proces verbal de recepție (obligatoriu potrivit Legii nr.50/1991), ceea ce denotă faptul că proprietarii au edificat construcția cu rea credință.

Când a început edificarea construcției, terenul aferent era proprietatea statului român. Fără să fie finalizată construcția, o parte din intimații din prezentul dosar au obținut constituirea unui drept de folosință asupra terenului proprietatea statului român la acea dată, prin sentința nr. 809/1999 a Judecătoriei Negrești-Oaș, soluție abuzivă întrucât în caietul de sarcini la contractul de asociere a Asociației Familiale H. se menționează că terenul de sub construcție este proprietatea Primăriei Negrești-Oaș și va putea fi concesionat în condițiile Legii nr. 50/1991. Pe de altă parte, înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor nu putea fi dispusă în lipsa autorizației de construcție pe numele noilor proprietari, a contractului de concesionare a terenului și procesului verbal de recepție, condiții imperative impuse de Legea nr. 50/1991.

Contrar celor reținute de instanța de apel, în prezent nu există un drept de folosință asupra terenului aferent apartamentelor 2/a, 7 și 8, proprietatea pârâților C. și D., înscris în CF.

Reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin sentința nr. 666/D/2008 a Tribunalului Satu Mare, înscris în CF nr. x7-C. Potrivit art. 9 din Legea nr. 10/2001, terenul a devenit proprietatea reclamantelor, liber de orice sarcini, situație față de care dobândirea folosinței de către pârâți nu le este opozabilă, instanța de fond confiscând, practic, a doua oară, terenul proprietatea acestora.

Instanța de apel citează trunchiat din decizia nr. 1506/2010 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, aceasta reținând doar că pârâții sunt de bună credință cât timp nu se dovedește contrariu. Or, din probele administrate în cauză, s-a dovedit că nu poți fi constructor de bună credință dacă ridici o construcție fără autorizație, pe baza unui nou proiect neautorizat și obții un titlu de folosință gratuită în mod fraudulos, în locul unei concesiuni oneroase, așa cum legea prevede în mod expres.

Potrivit instanței de apel, constructorul a devenit, în același timp, proprietarul terenului și titularul dreptului de superficie, ceea este total ilegal și de neconceput.

În cauză nu există nicio convenție încheiată cu proprietarul terenului Statul Român, din momentul edificării construcției și niciun acord al acestuia.

Instanța de apel nu a ținut cont de adresa Primăriei Negrești-Oaș din 05.10.2015 din care rezultă că intimații nu au încheiat contract de concesionare a terenului și nu s-a eliberat autorizație de construcție pe numele lor  și nici de faptul că reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin sentința nr. 666/D/2008 a Tribunalului Satu Mare, înscris în CF nr. x7-C1.

În cauză sunt aplicabile prevederile art.494 C.civ., având în vedere faptul că raportul de drept material, respectiv dreptul la accesiunea artificială și raportul de drept procesual, materializat în acțiunea în constatare a acestui drept, s-au produs sub imperiul Codului civil vechi. Potrivit art.494 C.civ., proprietarul terenului, dacă dorește păstrarea construcțiilor, va plăti constructorului valoarea materialelor și prețul muncii. Este la latitudinea proprietarului terenului dacă alege să plătească valoarea materialelor și prețul muncii sau o sumă egală cu aceea a creșterii fondului, reclamantele optând pentru prima teză.

În acțiunea introductivă de instanță reclamantele au precizat valoarea materialelor și prețul muncii pentru fiecare apartament, valori ce nu au fost contestate de niciunul dintre pârâți, fără a pune la socoteală uzura materialelor, deși au trecut mai bine de 20 de ani de la ridicarea construcției.

Având în vedere obiectul acțiunii și temeiul juridic al acesteia, art. 494 C.civ., expertiza prin care s-a stabilit prețul de circulație al apartamentelor nu are relevanță, cu atât mai mult cu cât, în valoarea de circulație, unul dintre elementele cheie este terenul pe care se află construcția. Dacă acțiunea ar fi fost formulată în temeiul art.595 din Codul civil nou, atunci s-ar fi pus problema constructorului de bună credință și a despăgubirilor la valoarea de circulație a clădirii. În condițiile art.494 din Codul civil vechi, are relevanță doar valoarea materialelor și prețul muncii.

Instanța de fond a reținut că pârâții sunt constructori de bună credință, au un drept de folosință asupra terenului aferent construcției și nu pot fi obligați la plata chiriei pentru teren. Proprietarilor le-ar reveni doar dreptul de dispoziție limitat, în sensul că pot vinde terenul numai pârâților, dacă aceștia acceptă.

Prin motivele de apel, instanța de judecată a fost învestită să se pronunțe asupra rațiunilor pentru care instanța de fond a respins capătul de cerere privind plata pentru folosința terenului.

Instanța de apel a reținut culpa proprie a reclamantelor în respingerea acestui capăt de cerere, în sensul că nu au permis accesul intimaților în apartamente.

Motivele invocate de către instanța de apel sunt neîntemeiate și lipsite de temei legal, fiind încălcate dispozițiile art. 295 C.proc.civ., întrucât aceasta s-a pronunțat asupra unor stări de fapt neavute în vedere de prima instanță și cu care instanța nu a fost învestită prin cererea de apel.

De asemenea, motivarea instanței de apel a fost preluată din notele depuse la dosarul cauzei de către SC Q., care nu este parte în proces, aspectele invocate nefiind puse în discuția părților iar expertiza dispusă în cauză și pentru care s-a achitat un onorariu de 2500 lei nu a fost avută în vedere.

Nu există nicio probă la dosar din care să rezulte că reclamantele au împiedicat în vreun fel accesul intimaților în apartamentele proprietatea lor, acestea fiind plecate la muncă în Marea Britanie, așa cum rezultă din actele depuse la dosarul cauzei.

Faptul că executorul judecătoresc a pus-o în posesie pe intimata SC F. SRL denotă că aceasta a folosit apartamentul.

Constatarea instanței că una dintre recurente ar fi fost angajata uneia dintre firmele constructoare și prin urmare ar fi cunoscut situația terenului și trebuia să opteze pentru despăgubiri este eronată, nefiind nicio legătură între contractul de muncă și dreptul de proprietate asupra terenului. A. a fost simplu salariat al SC H. SRL până în anul 2004. Reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului s-a făcut în anul 2008, la 4

ani de la încetarea contractului de muncă.

Prin decizia nr. 1506/2010 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, s-a respins cererea reclamantelor de radiere din CF a dreptului de folosință al pârâților și s-a stabilit că „actualii proprietari au dreptul perceperii unei chirii pentru folosirea terenului”. Deși reclamantele achită impozit pentru terenul în cauză,  instanța de apel le obligă să-l pună gratuit la dispoziția intimaților, contrar unei constatări anterioare ale aceleași instanțe.

Terenul a revenit reclamantelor în baza Legii nr. 10/2001 liber de orice sarcini de la data de 21.07.2008, conform extrasului de carte funciară depus la dosar. Au solicitat plata chiriei la data de 22.06.2012, începând cu 3 ani în urmă, pentru care nu a intervenit prescripția dreptului la acțiune.

Au calculat chiria la 4 $/ mp de teren, aferent fiecărui apartament. Terenul ocupat de bloc = 350 mp, suprafața construită =2450 mp, ceea ce înseamnă că la fiecare mp de suprafață construită revine 0,143 mp teren.

Plata chiriei se datorează pentru perioada 22.06.2009 - 22.04.2016, deci pentru 82 de luni, după cum urmează:

-pentru ap. 7 și 8, construite de pârâții C., D., valoarea chiriei este de 16.000 USD (58.548 lei), iar prin compensare cu valoarea materialelor și a manoperei, trebuie să se achite reclamantelor diferența de 4.273,5 lei (58.548-54.274,5);

-pentru apartamentele 3, 4, 6 și 9 construite de SC I. SRL și cumpărate de SC E. SRL valoarea chiriei este de 41.000 USD (146.370 lei), iar prin compensare cu valoarea materialelor și a manoperei, trebuie să se achite reclamantelor diferența de 24.141 lei (146.370-122.229);

-pentru ap. 5 construit de SC H. SRL și cumpărat de pârâta SC F. SRL la data de 11.05.2007, valoarea chiriei este de 8200 USD (2.9274 lei), iar prin compensare cu valoarea materialelor și a manoperei, trebuie să se achite reclamantelor diferența de 12.365 lei (29.274-16.929);

-pentru ap. 2/a cumpărate de pârâta G. valoarea chiriei este de 2.850 USD (10.278,5 lei), pentru perioada 30.12.2009 - 21.10.2014, pârâta trebuind să achite reclamantelor întreaga chirie, în valoare de 10.278,5 lei, valoarea materialelor și manoperei urmează să fie plătită noilor proprietari, C., D.

Pentru același apartament, reintrat în proprietatea pârâților C., D. la data de 21.10.2014 - 22.04.2016, aceștia datorează chirie în valoare de 900 USD (3.213 lei), prin compensare cu valoarea materialelor și a manoperei, trebuie să se achite reclamantelor diferența de 6.849 lei. Compensând diferențele de la ap. 2, pe de o parte, și 7, 8, reclamantele trebuie să plătească pârâților C. și D. suma de 2.575 lei.

Se menționează că pârâții nu pot invoca dreptul de folosință asupra terenului aferent apartamentelor decât până la data înscrierii în CF a dreptului reclamantelor, 21.07.2008.

Analizând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, Înalta  Curte reține următoarele:

1.Prin prima critică formulată, recurentele contestă calitatea de constructor de bună credință a pârâților și antecesorilor acestora, reținută de instanțele de fond, susținând că probele administrate în cauză nu au fost evaluate corespunzător, întrucât din ele rezultă că pârâții au fost de rea credință, dat fiind că au construit în baza unei autorizații expirate, fără a respecta proiectul, pe un teren pentru care nu obținuseră dreptul de concesiune și fără a întocmi, la finalizarea lucrărilor, un proces verbal de recepție.

Această critică, formulată și în apel și analizată de instanță,  nu poate fi încadrată în motivul de recurs reglementat de art. 304 pct.9 C.proc.civ. deoarece vizează o situație de fapt, ce se stabilește pe baza unor probe administrate în fazele devolutive ale procesului. Împrejurarea că situația de fapt, odată stabilită, generează consecințe juridice specifice, reglementate de dispozițiile art.494 C.civ., nu o transformă într-o problemă de drept ce ține de interpretarea și aplicarea greșită a legii.

În plus, contrar susținerilor recurentelor, instanțele de fond nici nu au procedat la o analiză proprie, directă și nemijlocită a aspectelor învederate referitoare la buna sau reaua credință a pârâților, ci au constatat că aceste aspecte au fost stabilite în litigiile anterioare, astfel încât efectul pozitiv al autorității de lucru judecat se impune judecății în prezenta cauză.

De asemenea, recurentele califică drept abuzivă soluția sentinței nr. 809/1999 a Judecătoriei Negrești-Oaș cât și înscrierea în Cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcțiilor ce nu putea fi dispusă în lipsa autorizației de construcție emisă pe numele noilor proprietari, a contractului de concesionare a terenului și a procesului verbal de recepție, condiții imperative impuse de Legea nr. 50/1991.

Această critică poate fi încadrată în dispozițiile art.304 pct.9 C.proc.civ., întrucât se referă la existența și valabilitatea unui drept recunoscut în favoarea pârâților printr-o hotărâre judecătorească și la legalitatea formelor de publicitate imobiliară ce privesc construcția.

Corect instanța de apel a apreciat că dreptul de folosință al pârâților asupra întregului teren aferent construcției în litigiu a fost recunoscut printr-o hotărâre judecătorească (sentința civilă nr. 809/1999 a Judecătoriei Negrești Oaș) iar o eventuală critică asupra acestuia ar nesocoti efectul pozitiv al autorității de lucru judecat al acelei hotărâri.

Validitatea înscrierii dreptului de folosință în cartea funciară a fost verificată printr-o altă hotărâre judecătorească (decizia nr. 1506/2010 pronunțată de Curtea de Apel Oradea) ce a confirmat că înscrierea dreptului a fost făcută cu bună credință în favoarea persoanei titulare.

Or, nu se poate trece, prin analiza criticii recurentelor, peste cele statuate prin hotărârile judecătorești anterioare.

Mai mult, nici nu se poate reține inopozabilitatea, față de reclamante, a respectivului drept de folosință, în condițiile în care sentința nr. 809/1999 fusese pronunțată în contradictoriu cu proprietarul terenului de la acea dată, Statul Român, iar reclamantele au calitatea de avânzi cauza ca succesoare ale acestuia în urma procesului de restituire operat în baza legii speciale, Legea nr.10/2001. Pe de altă parte, dreptul de folosință, odată notat în cartea funciară, a devenit opozabil

erga omnes

.

Mai mult, susțin că instanța de apel citează trunchiat din decizia nr.1506/2010 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, această reținând  că buna credință a pârâților subzistă cât timp nu se dovedește contrariu or, prin probele administrate în cauză, au făcut o astfel de dovadă.

Critica este nefondată întrucât în sentința civilă nr. 809/1999 a Judecătoriei Negrești Oaș este rezolvată situația juridică pentru toate apartamentele din blocul ce formează obiect al litigiului, inclusiv pentru cota de 8/14 înscrisă cu titlu de drept de folosință pe numele pârâților C. și D., chiar în baza acestei sentințe, astfel cum rezultă din foaia de sarcini a cărții funciare a imobilului.

Cât privește regimul juridic al terenului restituit în baza Legii nr.10/2001, grevarea lui cu un drept de folosință în favoarea unor terțe persoane nu reprezintă o sarcină în sensul acestei legi, în condițiile în care, potrivit dispozițiilor art. 9.2 din Normele metodologice de aplicare a legii, adoptate prin HG nr.250/2007, sintagma

libere de orice sarcini

vizează „prevalența restituirii în natură în raport cu alte proceduri legale”, fiind și o consecință a prevederii art. 52 din lege care înlătură de la aplicare orice alte prevederi contrare ce tind să indisponibilizeze bunul de la restituirea în natură.

Reclamantele care, cunoscând situația juridică a imobilului, au optat pentru restituirea în natură a acestuia, pot dispune liber de proprietatea asupra acestui teren, chiar dacă este grevat de un dezmembrământ al dreptului de proprietate constituit în favoarea unor terțe persoane. Prin urmare, bunul nu este indisponibilizat în sensul legii, astfel că prevederile art. 9 din Legea nr.10/2001 nu

pot fi interpretate ca instituind un caz de stingere a dreptului de superficie prin efectul legii.

Nu se poate reține nici că instanța de apel ar fi interpretat greșit considerentele deciziei nr.1506/2010 a Curții de apel Oradea în condițiile în care prezumția de bună credință a fost analizată și i s-a dat eficiență în acel dosar, instanța de judecată apreciind că o eventuală dovadă contrară nu a fost administrată în acel litigiu.

Înalta Curte reține că, în mod corect, instanța de apel a reținut că dreptul de accesiune imobiliară pretins de reclamante este paralizat de existența, constatată pe cale judiciară, a unui drept de proprietate asupra construcției.

Odată ce dreptul de proprietate asupra construcției a fost stabilit, această statuare reprezintă dovada contrară ce răstoarnă prezumția conținută de art.492 C.civ. pe care se întemeiază dreptul de accesiune imobiliară artificială, aceea că proprietarul terenului este și proprietarul construcției.

În cauză nu se poate reține existența vreunei confuzii cu privire la noțiunile juridice cu care instanța de apel a operat, întrucât dreptul de proprietate asupra construcției coexistă cu dreptul de folosință asupra terenului, astfel că dau naștere unui veritabil drept de superficie.

Este adevărat că, după invocarea accesiunii de către proprietarul terenului, constructorul nu mai poate pretinde decât un drept de creanță devenit exigibil, a cărui valoare depinde de buna sau reaua credință a acestuia, raportată la reprezentarea sa subiectivă asupra proprietății terenului (construiește cu convingerea că terenul îi aparține sau cunoscând că nu are niciun drept asupra acestuia).

Această situație este distinctă de cea în care o terță persoană ridică o plantație sau o construcție pe terenul altuia în urma unei convenții încheiate cu acesta sau pe baza unei dispoziții legale prin care proprietarul construcției este altul decât cel al terenului, caz în care se naște, în patrimoniul constructorului, un drept real de  superficie.

Prin urmare, dacă proprietarul terenului își exprimă acordul pentru construirea imobilului, cedând dreptul de folosință în favoarea proprietarului construcției,  se justifică existența dreptului de superficie asupra terenului în favoarea constructorului iar efectul accesiunii prin care proprietarul terenului este prezumat a fi și proprietarul construcției este anihilat, art.494 C.civ., în oricare dintre teze, fiind exclus de la aplicare.

Chiar dacă nu a fost numit ca atare, existența dreptului de superficie la momentul edificării construcției, a fost analizată în litigiile ce au precedat cauza pendinte, când proprietar asupra terenului era statul român, reținându-se legalitatea edificării construcției, în condițiile în care a fost făcută inițial de constructor împreună cu proprietarul terenului, prin intermediul unei regii autonome, iar această acțiune, coroborată și cu emiterea  autorizației de construcție, a fost considerară un acord la construire, acordul proprietarului terenului prin organele administrative fiind elementul esențial pentru nașterea dreptului de superficie.

Prin urmare situația juridică odată configurată, este opozabilă succesorilor foștilor proprietari atât ai terenului cât și ai construcțiilor, în patrimoniul lor fiind transmise atât drepturile cât și obligațiile reale asupra terenului.

În condițiile în care fostul proprietar a consimțit la dezmembrământul dreptului de proprietate, împrejurare confirmată prin hotărâre judecătorească, reclamantele, în calitate de succesori ai acestuia, care au optat, cu mult după constituirea respectivei situații juridice, ca formă a măsurii reparatorii de care pu