ÎCCJ, decizie (scj.ro #181132)

Construcție edificată pe terenul proprietatea altei persoane. Neexercitarea de către proprietarul terenului a dreptului de opțiune reglementat de art. 494 Cod civil. Admisibilitatea acțiunii formulate de constructor în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială în persoana proprietarului terenului

Cuprins pe materii: Drept civil. Bunuri. Proprietatea privată

Index alfabetic: constructor

despăgubiri

principiul securității circuitului civil

C.civ. 1864, art. 494

Deși în mod obișnuit dreptul de opțiune al proprietarului terenului este calificat ca fiind unul potestativ, trebuie totuși admis că în anumite circumstanțe este legitim ca acestuia să i se poată pretinde să-și manifeste, în limitele prevăzute de art.494 din Codul civil de la 1864, opțiunea, prin raportare la buna sau reaua-credință a constructorului.

Atunci când cel care a edificat construcția nu are și posesia acesteia, lucrarea aflându-se în stăpânirea fizică a proprietarului terenului, iar de la data edificării construcției a trecut o suficient de lungă perioadă de timp în care proprietarul terenului nu a înțeles să-și exprime dreptul de opțiune, a-i îngădui acestuia să rămână în pasivitate, profitând de faptul că are stăpânirea de fapt a construcției, apare ca inechitabil în raport cu autorul construcției, care ar rămâne, pentru o perioadă de timp pe care nu o poate anticipa, în incertitudine cu privire la drepturile sale izvorâte din faptul edificării și la posibilitatea lui de a obține, în limitele și condițiile stabilite de lege, o eventuală despăgubire.

În asemenea situație, neexercitarea dreptului de opțiune poate fi considerată abuzivă, câtă vreme autorul construcției este împiedicat să-și clarifice și să cunoască situația juridică rezultată din faptul edificării și, în funcție de aceasta, existența sau inexistența unui drept de despăgubire în contra proprietarului terenului, pe care să-l poată apoi realiza, conferindu-i efectivitate.

În același timp, există și un interes mai general, care depășește simplele interese ale părților, pentru clarificarea situației juridice a construcției edificate pe terenul altuia, starea de incertitudine privitoare la soarta juridică a construcției venind în contra exigențelor  de securitate a circuitului juridic civil, nefiind oportun ca situațiile caracterizate prin precaritate juridică să rămână astfel o prea lungă perioadă de timp.

Prin urmare, respingerea ca inadmisibilă a acțiunii nu poate fi considerată legală, ea absolutizând, în mod injust dreptul de opțiune al proprietarului terenului, pe de o parte, iar pe de altă parte ignorând sau chiar negând dreptul constructorului de a obține clarificarea unei situații juridice lăsate în incertitudine o lungă perioadă de timp și care, dacă  s-ar perpetua, are vocația de a-i periclita în substanța lui dreptul la despăgubire pe care acesta îl afirmă, împiedicând inclusiv cercetarea pe cale judiciară a existenței sau inexistenței acestuia.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 1531 din 24 iunie 2021

I. Circumstanțele cauzei.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, Secția a V-a civilă, la 27.02.2019, reclamanta A. SRL, în faliment, prin lichidator Casa de Insolvență B. SPRL, a chemat în judecată pe pârâții C. și D., solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să constate dobândirea de către pârâți a dreptului de proprietate asupra construcțiilor situate în Municipiul București, în temeiul accesiunii imobiliare artificiale și, urmare a admiterii primului capăt de cerere, să-i oblige pe pârâți la restituirea sumei de 3.525.418 USD, echivalentul a 14.801.221 lei, sumă ce reprezintă echivalentul investițiilor realizate în vederea construirii complexului imobiliar din Municipiul București, conform raportului de evaluare nr. 483 întocmit în data de 4.09.2000.

Prin sentința civilă nr. 2796 din 28.11.2019, pronunțată de Tribunalul București, Secția a V-a civilă, s-a admis excepția inadmisibilității cererii invocată de pârâtă prin întâmpinare, s-a respins ca inadmisibilă cererea de chemare în judecată și a fost obligată reclamanta la plata sumei de 3000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând contravaloarea onorariului de avocat.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta.

Prin decizia civilă nr. 1493A din 5.11.2020, Curtea de Apel București - Secția a IV-a civilă a admis apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinței civile nr. 2796 din 28.11.2019 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V-a civilă, în contradictoriu cu pârâții C. și D., a anulat sentința apelată și a trimis cauza pentru continuarea judecății la prima instanță

Împotriva deciziei civile nr. 1493A din 5.11.2020, pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a IV-a civilă au declarat recurs pârâții, solicitând casarea hotărârii recurate și menținerea sentinței civile nr. 2796 din 28.11.2019, ca temeinică și legală, deoarece.

a) Instanța de apel a dat o interpretare eronată dispozițiilor art. 494 alin. 2 și 3 din Codul civil 1864 privind accesiunea imobiliară, apreciind că aceste dispoziții sunt aplicabile și situației în care proprietarul terenului nu optează în sensul acceptării proprietății construcțiilor, pe considerentul că „accesiunea a devenit litigioasă”, în contextul în care reclamanta nu are posesia construcțiilor și nu poate formula acțiune în revendicare.

Din interpretarea prevederilor art. 492 și art. 494 din Codul civil 1864 rezultă că accesiunea imobiliară artificială pornește de la ideea că lucrul principal este terenul și că prin accesiune proprietarul terenului devine și proprietar al construcției sau al plantației:

superficies solo cedit

.

De asemenea, din analiza dispozițiilor art. 494 din Codul civil 1864 rezultă cu evidență că este atributul proprietarului terenului de a decide ce conduită va urma în legătura cu clădirea sau plantația edificate pe terenul proprietatea acestuia în condițiile în care textul prevede că: „proprietarul pământului are dreptul de a…”, „dacă proprietarul voiește a...”, „dacă proprietarul pământului cere...”.

Prin urmare, proprietarul terenului are un drept de opțiune față de construcția edificată pe terenul său, iar constructorul nu poate să aleagă dintre variantele puse la dispoziție de lege, respectiv ridicarea construcției sau plata manoperei și a materialelor. Nici pe calea unei acțiuni în justiție aceasta nu poate obține constatarea intervenirii accesiunii imobiliare artificiale în lipsa opțiunii proprietarului terenului în acest sens.

Se arată că în cauza dedusă judecății reclamanta, care nu este proprietar al terenului și nici beneficiarul lucrărilor de construcții, îndeplinind doar calitatea de antreprenor în temeiul contractului de antrepriza și mandat nr. 5/9.03.1995, încheiat cu  E. SA, a solicitat ca instanța să suplinească acordul pârâților printr-o hotărâre în constatarea intervenirii accesiunii imobiliare artificiale, cu consecința obligării acestora să devină proprietari ai lucrărilor de construcții, aspect care contravine prevederilor art. 492 și art. 494 Cod civil 1864, în condițiile în care dreptul de opțiune este stipulat în favoarea proprietarul terenului.

Dreptul de accesiune este un drept potestativ, astfel că dreptul de proprietate al proprietarului terenului asupra construcției se naște în momentul invocării accesiunii, ceea ce nu se poate realiza prin suplinirea opțiunii proprietarului pe cale judecătorească.

Pe cale de consecință, în temeiul art. 494 din Codul civil 1864, persoana care a construit pe terenul altuia are dreptul de a fi despăgubită, însă numai dacă proprietarul terenului și-a manifestat dorința de a prelua construcția invocând accesiunea.

Or, în speță, pârâții nu au invocat accesiunea imobiliară cu scopul de a dobândi dreptul de proprietate asupra lucrărilor de construcții pretinse a fi edificate de reclamantă pe terenul dobândit de pârâți după edificare, iar din probele depuse la dosar rezultă cu evidență că reclamanta nu are calitate de constructor, fiind doar antreprenor.

Împrejurarea că pretinsul constructor a formulat o acțiune în justiție în constatarea intervenirii accesiunii imobiliare artificiale nu conferă posibilitatea instanței de apel de a da o altă interpretare dispozițiilor art. 494 Cod civil 1964. Se arată că existenta unui raport juridic litigios cu privire la accesiunea imobiliară artificială nu schimbă aplicabilitatea prevederilor art. 494 Cod civil 1864, în sensul că nu ar mai conta dreptul de opțiune al proprietarului terenului. Această abordare ar schimba în mod nelegal fundamentul juridic al accesiunii imobiliare artificiale.

b) Este criticabilă motivarea instanței de apel prin care se reține că din moment ce reclamanta nu are posesia lucrărilor de construcții, aceasta nu ar avea posibilitatea să formuleze acțiune în revendicare, motiv pentru care soluția instanței de fond prin care s-a respins cererea introductivă ca inadmisibilă este eronată.

Se susține că motivarea instanței de apel denotă o reală lipsă de obiectivitate în dezlegarea pricinii, precum și o analiză superficială și nelegală a cauzei.

În drept, au fost indicate, sub aspectul motivării în drept a recursului,  prevederile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ.

Prin întâmpinare, reclamanta a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

II. Judecata în recurs

.

Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Potrivit dispozițiilor art. 494 C.civ.1864 „

Dacă plantațiile, construcțiile și lucrările au fost  făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.

Dacă proprietarul pământului cere ridicarea plantațiilor și a construcțiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut; el poate chiar, după împrejurări, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului.

Daca proprietarul voiește a păstra pentru dânsul acele plantații și clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor și prețul muncii, fără ca să se ia în considerație sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantații și construcții. Cu toate acestea, dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului”.

Rezultă din aceste dispoziții legale că atunci când constructorul a fost de rea-credință, proprietarul terenului are fie dreptul de a cere ridicarea, pe cheltuiala autorului ei, a construcției, fi de o păstra pentru sine, caz în care, pentru a se evita îmbogățirea lui fără justă cauză, este ținut a-l despăgubi pe autorul lucrării.

Când constructorul a fost de bună-credință, proprietarul terenului nu ar putea cere însă demolarea, el fiind ținut, după alegerea sa, a-l despăgubi pe autorul lucrării, fie cu valoarea materialelor și prețul muncii, fie cu o sumă ce corespunde sporului de valoare pe care fondul l-ar obține.

În toate aceste cazuri, proprietarul terenului are, în evocatele limite ale legii, un drept de opțiune, înțeles ca drept pe care, în principiu, și-l poate exercita în mod liber și fără condiționări, inclusiv în sensul că nu ar putea fi ținut să își exercite dreptul de opțiune într-un anumit interval de timp.

O asemenea înțelegere a situației juridice a proprietarului terenului și a prerogativelor recunoscute acestuia este în totul justă atunci când autorul construcției are și  posesia acesteia, pe care este lăsat să o exercite netulburat.

În acest caz, autorul lucrării nu s-ar putea, în principiu, plânge de existența vreunei vătămări, el bucurându-se  de folosința construcției pe care a edificat-o și putând chiar spera, pe fondul

pasivității proprietarului, inclusiv la dobândirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate.

Când însă autorul construcției nu exercită în mod netulburat posesia asupra acesteia, lucrarea aflându-se în stăpânirea fizică a proprietarului terenului, înțelegerea situației juridice a părților implicate și a consecințelor ce trebuie să rezulte din aceasta obligă la unele distincții și nuanțări

Într-o astfel de situație, nu s-ar mai putea considera, că dreptul de opțiune al proprietarului ternului este unul discreționar, adică sustras oricărei cenzuri ori intervenții corective.

Întâi de toate, el rămâne supus obligației de a fi exercitat cu bună-credință, adică în acord cu prevederile art. 57 din Constituție, potrivit cărora drepturile și libertățile constituționale trebuie exercitate  cu bună-credință, fără să se încalce drepturile și libertățile celorlalți.

În același timp, nu poate fi omis că acest drept al proprietarului,  deși cert, este integrat ordinii juridice, iar din acest motiv el trebuie înțeles și circumstanțiat prin raportare la înaltele  exigențe care, în mod obișnuit, sunt  asociate ordinii juridice: asigurarea securității circuitului civil și protecția, în limite legale, a drepturilor celorlalți.

Deși în mod obișnuit dreptul de opțiune al proprietarului terenului este calificat, îndeosebi în doctrină, ca fiind unul potestativ (iar privit  din această perspectivă, se afirmă că el nu ar fi susceptibil de exercitare abuzivă), trebuie totuși admis că în anumite circumstanțe este legitim ca proprietarului terenului să i se poată pretinde să-și manifeste, în limitele prevăzute de art.494 C.civ. 1864, opțiunea, prin raportare la buna sau reaua-credință a constructorului.

În sensul celor de mai sus, atunci când cel care a edificat construcția nu are și posesia acesteia (astfel că, prin însuși acest fapt, el nu se poate afla în situația de a putea invoca, sub rezerva îndeplinirii și a celorlalte condiții prevăzute de lege, uzucapiunea), iar de la data edificării construcției a trecut o suficient de lungă perioadă de timp în care proprietarul terenului nu a înțeles să-și exprime dreptul de opțiune, a-i îngădui proprietarului să rămână în pasivitate, profitând de faptul că are stăpânirea de fapt a construcției, apare ca inechitabil în raport cu autorul construcției.

Este injust ca cel care a edificat construcția să rămână, pentru o perioadă de timp pe care nu o poate anticipa și care, în concret, s-ar putea dovedi foarte lungă (întinsă poate chiar pe zeci de ani), în incertitudine cu privire la drepturile sale izvorâte din faptul edificării și la posibilitatea lui de a obține, în limitele și condițiile stabilite de lege, o eventuală despăgubire. Nu se poate ignora că autorul construcției a alocat resurse financiare (nivelul acestora putând fi semnificativ), iar dacă s-ar dovedi că a fost de bună-credință (iar în anumite condiții, chiar de rea-credință) la momentul edificării ar avea un drept la indemnizare în contra proprietarului terenului.

Într-o asemenea situație, proprietarul terenului ar putea fi interesat în a nu-și exercita dreptul de opțiune, profitând de faptul că posedă fizic construcția și de aparențele de proprietate rezultate din calitatea sa de proprietar al terenului.

O altfel de înțelegere a prerogativelor atașate dreptului de opțiune al proprietarului terenului riscă, prin absolutizarea acestui drept, să-i creeze autorului construcției o situație defavorabilă, periclitându-i dreptul (în înțelesul de „bun” la care se referă art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale) de a obține o despăgubire în acele situații în care legea îi recunoaște această posibilitate.

În asemenea circumstanțe și astfel înțeleasă, neexercitarea dreptului de opțiune poate fi considerată abuzivă, câtă vreme autorul construcției este împiedicat să-și clarifice și să cunoască situația juridică rezultată din faptul edificării și, în funcție de aceasta, existența sau inexistența unui drept de despăgubire în contra proprietarului terenului, pe care să-l poată apoi realiza, conferindu-i efectivitate.

În același timp, există și un interes mai general, care depășește simplele interese ale părților, pentru clarificarea situației juridice a construcției edificate pe terenul altuia, starea de incertitudine privitoare la soarta juridică a construcției venind în contra exigențelor  de securitate a circuitului juridic civil, nefiind oportun ca situațiile caracterizate prin precaritate juridică să rămână astfel o prea lungă perioadă de timp.

În cauză, astfel cum rezultă din cele reținute de prima instanță sau, după caz, de către cea de apel, construcția în litigiu a fost edificată în perioada august 1995 – august 1996,  iar posesia (ca stăpânire fizică) asupra ei le aparține pârâților recurenți. În plus, recurenții nu și-au exercitat dreptul de opțiune prevăzut  de  art.494 C.civ., neafirmându-și calitatea de proprietari asupra construcției și nepunând în discuție nici buna sau reaua-credință a autorului construcției și nici modalitatea legală în care înțeleg să procedeze ca proprietari ai terenului.

În aceste condiții, reclamanta intimată se află în imposibilitate de a-și cunoaște în mod riguros situația juridică, pentru ca de pe acest temei să-și poată apoi afirma drepturile pe care, eventual, legea i le-ar recunoaște prin raportare la calitatea ei de constructor în baza unui contract de antrepriză.

Mai observă Înalta Curte că potrivit celor afirmate în cauză, construcția litigioasă este un complex de locuințe, ceea ce îngăduie presupunerea că reclamanta a alocat, în calitate de antreprenor, resurse financiare semnificative pentru realizarea ei.

Toate aceste circumstanțe conduc la concluzia că respingerea ca inadmisibilă a acțiunii (ca soluție pe care prima instanță a pronunțat-o, dar pe care instanța de apel nu a menținut-o) nu poate fi considerată legală, ea absolutizând, în mod injust dreptul de opțiune al recurenților derivat din calitatea lor de proprietari ai terenului, pe de o parte, iar pe de altă parte ignorând sau chiar negând dreptul reclamantei de a obține clarificarea unei situații juridice lăsate în incertitudine o lungă perioadă de timp și care, dacă  s-ar perpetua, are vocația de a-i periclita în substanța lui dreptul la despăgubire pe care reclamanta îl afirmă, împiedicând inclusiv cercetarea pe cale judiciară a existenței sau inexistenței acestuia.

Față de cele de mai sus, recursul trebuie considerat nefondat, impunându-se respingerea lui în baza prevederilor art.488 alin.(1) pct.8 și. 496 alin. (1) Cod procedură civilă, instanța de apel făcând o corectă interpretare și aplicare a normelor de drept material incidente în cauză.