ÎCCJ, Secția a II-a civilă

Cerere în constatarea dreptului de superficie. Condiții și efecte

Cuprins pe materii: Drept comercial. Drepturi reale

Index alfabetic: cerere în constatarea dreptului de superficie

C. civ. din 1864, art. 490, art. 492, art. 973

Suprapunerea dreptului de proprietate asupra unui teren aparținând unei persoane cu dreptul de proprietate asupra construcției aparținând unei alte persoane nu dă naștere, prin ea însăși, unui drept de superficie, în absența unui act juridic (convenție) sau fapt juridic (uzucapiune, prescripție achizitivă) care să-l constituie ori a unei dispoziții legale pe care  să se întemeieze.

În cazul în care reclamantul a edificat, în baza unei convenții de folosință asupra terenului proprietatea pârâtului, o construcție, cu acordul acestuia - născându-se în acest mod dreptul de proprietate al reclamantului asupra casei de locuit și dreptul de folosință asupra terenului proprietatea pârâtului -, este evident că între părți a existat o convenție cu privire la constituirea dreptului de superficie, deoarece numai proprietarul terenului poate exprima valabil un astfel de acord.

În condițiile în care prezumția de proprietate asupra construcției în favoarea proprietarului terenului, instituită de art. 492 C. civ., a fost răsturnată,

este incidentă teza a II-a a art. 492 C. civ., care stă la baza dreptului de superficie, fiind exclusă aplicarea, în speță, a tezei I a aceluiași articol, referitoare la dreptul de proprietate al proprietarului terenului asupra construcțiilor edificate pe pământul său.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2149 din 21 octombrie 2015

Prin sentința civilă nr. 29/D/2014 a Tribunalului Brașov s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. și B. în contradictoriu cu pârâții C., D. și SC E. Bank România SA.

Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că, în data de 02.04.2008, pârâta E. Bank România SA, în calitate de creditor, și pârâții C. și D., în calitate de debitori, au perfectat contractul de ipotecă autentificat sub nr. 487 de către BNP F., în vederea garantării tuturor obligațiilor de plată rezultate din contractul de credit nr. 0810000000028049 încheiat la aceeași dată, prin care creditoarea a acordat debitorilor un împrumut în valoare de 410.000 EURO, la care se adaugă dobânzile, comisioanele, costurile aferente și eventualele cheltuieli de executare, prin instituirea unei ipoteci de rangul I asupra imobilului situat în Municipiul Brașov, str. P. nr. 3S, format din teren în suprafață de 2169,3 mp și construcția în curs de executare existentă pe acesta, reprezentată de o locuință S P E în suprafață de 351,85 mp, imobil identificat prin numărul cadastral 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, descris în cartea funciară nr. 13224 Brașov la poziția A 67.

Conform clauzelor existente în art. VI al contractului, debitorii ipotecari, care sunt pârâții din cadrul prezentului proces C. și D. s-au obligat irevocabil și necondiționat a ipoteca în favoarea creditorului, care este pârâta din litigiul de față E. Bank România SA, în termen de 30 de zile de la intabulare, construcțiile ce se vor edifica pe terenul mai sus identificat, această obligație având valoarea unei promisiuni de grevare cu ipotecă a construcțiilor viitoare conform înțelegerii părților semnatare ale înscrisului. În conformitate cu prevederile art. 1777 C. civ., ipoteca constituită în baza contractului de ipotecă se va extinde și asupra tuturor îmbunătățirilor, adăugirilor și extinderilor aduse imobilului de la data încheierii acestui contract până la data executării integrale a obligațiilor de plată rezultate din contractul de credit mai sus menționat.

Potrivit celor stipulate în art. VIII din contract, debitorii ipotecari s-au obligat să nu înstrăineze imobilul adus în garanție prin acest act, fără aprobarea scrisă a creditoarei, până la data plății integrale a obligațiilor lor de plată rezultate din contractul de credit menționat mai sus și sunt de acord cu înscrierea în cartea funciară a interdicției de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare și dezmembrare a acestuia până la data achitării integrale a sumelor datorate în baza contractului de credit.

Totodată, debitorii - ipotecari, ce sunt pârâții mai sus indicați, și-au asumat obligația de a conserva imobilul ipotecat și de a nu întreprinde nimic care să aducă atingere drepturilor constituite în favoarea creditoarei prin acest contract.

În baza contractului de ipotecă mai sus menționat, pârâta E. Bank România și-a intabulat, în data de 03.04.2008, în cartea funciară nr. 115988 Brașov, provenită din conversia de pe hârtie a cărții funciare nr. 53186 Brașov, nr. cadastral/nr. topografic 115988, nr. cadastral/nr. topografic vechi 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, dreptul de ipotecă de rangul I, până la concurența sumei de 410.000 Euro, plus dobânzi, comisioane și costuri aferente, precum și interdicția de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare și dezmembrare.

În data de 23.08.2010, pârâții C. și D., ce au în cadrul contractelor perfectate cu pârâta E. Bank România SA calitatea de debitori ipotecari, s-au prezentat în fața Notarului Public F. și au declarat că imobilul ce constituie obiectul dreptului lor de proprietate identificat conform celor mai sus arătate are o suprafață reală de 2570 mp., mai mare cu 400,70 mp decât cea înscrisă în evidențele de carte funciară, așa cum rezultă din expertiza topografică efectuată de ing. expert G.

Declarația astfel făcută a fost autentifică de către notarul public sub nr. 1068, la data mai sus indicată.

În data de 05.04.2014, pârâții C. și D. au înregistrat pe rolul pârâtei E. Bank SA o cerere prin care i-a solicitat acesteia să își dea acordul pentru dezmembrarea unei suprafețe de teren din totalul suprafeței de 2.570 mp, înscrisă sub nr. top. 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, în cartea funciară nr. 53186 Brașov.

În motivarea cererii astfel formulate, părțile menționate au arătat că, în urma efectuării unui raport de expertiză, au constatat că suprafața imobilului mai sus identificat este mai mare cu 400,70 mp față de cea înscrisă în cartea funciară, astfel că, la momentul formulării cererii această suprafață este mai mare decât cea identificată în contractul de ipotecă autentificat sub nr. 487/02.04.2008.

S-a mai arătat că pe imobilul cu destinația de teren se află edificată, pe lângă construcția indicată în contractul de ipotecă, și o construcție ce nu este înscrisă în evidențele de carte funciară, ce a fost ridicată în anul 2007, de către părinții pârâtei D. - A. și B., astfel că, pentru reglementarea situației juridice a acesteia, este necesar a se proceda la dezmembrarea imobilului cu destinația de teren și având în vedere faptul că această construcție a fost edificată anterior datei acordării creditului și nu face obiectul unei garanții imobiliare, se impune ca pârâta bancă să își exprime acordul pentru dezmembrare, acord pe care această parte nu l-a exprimat.

La data de 25 mai 2011, între pârâții C. și D., în calitate de constituitori, și reclamanții A. și B., în calitate de dobânditori - superficiari, a fost perfectată convenția de constituire a unui drept de servitute, autentifică sub nr. 824, de către Notarul Public H.

Prin această convenție, pârâții C. și D. au constituit, cu titlu gratuit, în favoarea reclamanților un drept de superficie pe o porțiune din terenul proprietatea lor, situat în Municipiul Brașov, str. P. nr. 3S, înscris în cartea funciară nr. 115988 Brașov, provenită din conversia de pe hârtie a cărții funciare nr. 53186 Brașov, nr. cadastral 11598, nr. top vechi 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, compus din arabil intravilan în suprafață de 2.570 mp, respectiv pe suprafața de teren ocupată de construcția edificată de reclamanți și pe suprafața de teren aferentă acesteia - destinată bunei exploatări a construcției.

Potrivit clauzelor acestei convenții, pârâții au garantat de evicțiune, declarând că terenul nu este ipotecat or grevat de sarcini, cu excepția dreptului de ipotecă și a interdicțiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare și dezmembrare, ce sunt înscrise în favoarea E. Bank România SA, ce are calitatea de pârât în cadrul prezentului proces.

În convenția de instituire a dreptului de superficie ce a fost încheiată între reclamanți și pârâții C. și D. se menționează următoarele:,,subsemnatele părți declarăm că avem cunoștință de faptul că, în vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului de superficie asupra căruia am convenit prin prezentul înscris, este necesară obținerea unei documentații cadastrală de dezmembrare a terenului, urmare căreia terenul aferent acesteia se va constitui ca un corp  funciar distinct, dat fiind că edificarea construcției pe terenul proprietatea noastră efectuată în anul 2006 s-a făcut cu acordul nostru expres și irevocabil.”

Întrucât pârâții C. și D. nu au executat obligațiile pe care și le-au asumat prin contractul de credit pe care l-au perfectat cu pârâta E. Bank România SA, aceasta din urmă parte a declanșat, în data de 17.08.2011, împotriva pârâților menționați procedura executării silite imobiliare, ce are ca obiect material bunul imobil ce a constituit obiectul material al contractului de ipotecă pe care părțile pârâte le-au perfectat în sensul celor mai sus expuse.

Prin procesul-verbal de situație, ce a fost întocmit în cadrul procedurii executării silite în data de 17.08.2011, executorul bancar a făcut vorbire despre existența unei a doua construcții pe terenul ce constituie obiectul executării silite, situată la o distanță de 20 de mp, față de construcția întabulată în evidențele de carte funciară.

Așa cum s-a arătat, părțile reclamante au sesizat instanțele judecătorești în data de 1 iunie 2011, deci după declanșarea de către pârâta E. Bank România SA a procedurii executării silite împotriva pârâților C. și D. cu prezenta acțiune, ce are ca obiect constituirea prin hotărâre judecătorească a dreptului de superficie și a dreptului de servitute de trecere în modalitatea expusă în petitele cererii.

Prin rapoartele de expertiză ce au fost administrate ca probă în cauză au fost identificate imobilele cu destinația de teren și de construcție ce constituie obiectul dreptului de proprietate al pârâților C. și D. și a construcției asupra căreia reclamanții au ridicat pretenții, concluziile acestor lucrări fiind în sensul că pe imobilul cu destinația de teren ce constituie obiectul dreptului de proprietate al pârâților menționați se află amplasate două construcții distincte și de sine stătătoare, fiind identificate suprafețele aferente acestora.

În drept, tribunalul a constatat că cererea dedusă judecății intră sub incidența dispozițiilor Codului civil din anul 1864, întrucât dreptul subiectiv invocat de către părțile reclamante este anterior datei intrării în vigoare a codului civil din anul 2009, respectiv anterior datei de 1.10.2011, conform dispozițiilor existente în art. 68 din Legea nr. 71/2011.

Sub imperiul prevederilor Codului civil din anul 1864, dreptul de superficie putea fi constituit prin convenția părților, prin legat, prin uzucapiune sau prin lege.

În schimb, soluția posibilității dobândirii dreptului de superficie prin hotărâre judecătorească reținută în practica judiciară înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil a fost cenzurată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului, această instanță reținând prin Hotărârea din data de 15 februarie 2007, cauza Bock și Palade contra României, că dreptul de superficie poate fi dobândit numai prin lege, prin prescripția achizitivă sau prin convenția părților.

Prin urmare, raportat la considerentele ce preced, tribunalul a apreciat că demersul juridic al părților reclamante, ce se circumscrie sesizării instanțelor judecătorești cu o acțiune prin care solicită acestora pronunțarea unei hotărâri judecătorești în condițiile reglementate de Codul civil din anul 1864 prin care să constituie în favoarea lor un drept de superficie în modalitatea indicată în petitele cererii nu a putut fi primit.

Această soluție s-a impus cu atât mai mult cu cât, așa cum s-a subliniat, un drept de superficie în sensul solicitat prin cererea de chemare în judecată cu care părțile menționate au învestit instanțele judecătorești a fost instituit prin convenția autentificată sub nr. 824, la data de 25 mai 2011 de către Biroul Notarului Public H., convenție la care reclamanții nu au făcut referire în actul de sesizare a instanței, deși au atașat-o acestuia, demersul lor juridic fiind  întemeiat - așa cum s-a arătat - pe dispozițiile cuprinse în art. 492 C. civ. din anul 1864.

Raportat la starea de fapt expusă anterior, instanța a apreciat că puteau sesiza instanța de judecată numai pârâții C. și D. pentru a obține obligarea pârâtei E. Bank România SA la exprimarea acordului necesar aducerii la îndeplinire a obligațiilor pe care le-au asumat prin convenția mai sus menționată.

De asemenea, reclamanții, în calitate de creditori ai pârâților menționați, în ceea ce privește obligațiile asumate prin convenția de constituire a dreptului de superficie, puteau sesiza instanțele judecătorești în aceleași limite, adică cenzurarea refuzului pârâtei bancă, necesar punerii în aplicare a acestei convenții, pe calea unei acțiuni oblice sau subrogatorie or, așa cum am subliniat - un astfel de demers juridic nu a fost efectuat, părțile reclamante învestind instanța cu o acțiune în constituirea dreptului de superficie.

Tribunalul a apreciat că, chiar în situația în care s-ar admite că cererea de chemare în judecată, prin luarea în considerare a mențiunilor existente în motivarea pe care o conține, ignorând temeiul de drept pe care acesta a fost întemeiat și modul de redactare a petitelor,  vizează și constatarea caracterului abuziv al refuzului pârâtei E. Bank România SA de a-și da acordul cerut de către pârâții C și D. prin actul datat 04.05.2011, demersul juridic al părților reclamante nu putea fi admis, pentru considerentele ce succed:

Așa cum am arătat, prin cererea de chemare în judecată, s-a arătat că imobilul cu destinația de construcție asupra căruia reclamanții au formulat pretenții în cadrul prezentului litigiu a fost edificat de către aceste părți în anul 2006, pe imobilul cu destinația de teren ce constituie obiectul dreptului de proprietate al pârâților C. și D.

Prin urmare, la data la care acești pârâți au perfectat cu pârâta E. Bank România SA contractul de împrumut și apoi contractul de ipotecă, respectiv la data de 02.04.2008, situația juridică invocată prin actul de sesizare a instanței le era cunoscută, însă ea nu a fost adusă la cunoștința cocontractantului.

Astfel, așa cum am subliniat, pârâții S. au obținut din partea pârâtei E. Bank România SA creditul în valoare de 410.000 Euro în condițiile în care au consimțit la constituirea, în favoarea acestei din urmă pârâte, a unui drept de ipotecă de rangul 1 asupra întregului imobil ce constituie obiectul dreptului lor de proprietate, identificat cu ocazia stabilirii situației de fapt, și a interdicției de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare și dezmembrare a acestuia, până la data restituirii întregului împrumut pe care l-au luat de la pârâta bancă.

De asemenea, așa cum s-a subliniat, prin acordul de voință consemnat în actele juridice pe care le-au perfectat cu pârâta E. Bank România SA, pârâții C. și D. și-au asumat obligația de a extinde dreptul de ipotecă și asupra tuturor modificărilor structurale pe care imobilul ce constituie obiectul material al acestui drept le va suferi după data încheierii contractelor.

Prin urmare, pârâții C. și D. au obținut împrumutul de la pârâta bancă în condițiile în care s-au obligat față de aceasta în sensul mai sus expuse, astfel că, în conformitate cu dispozițiile cuprinse în art. 969 C. civ. din anul 1864 aplicabil în cauza de față ei trebuie să respecte întocmai obligațiile pe care și le-au asumat, printre care se numără și aceea de a nu proceda la dezmembrarea imobilului cu destinația de teren ce constituie obiectul material la dreptului de ipotecă constituit în favoarea pârâtei E. Bank România SA, până la data la care vor fi aduse la îndeplinire toate obligațiile stipulate în contractul de împrumut.

Deși - așa cum s-a subliniat - părțile reclamante nu au sesizat instanța de judecată cu o acțiune oblică care să vizeze obligarea pârâtei bancă la exprimarea acordului necesar punerii în executare a convenției de constituire a dreptului de superficie, din actele anexe cererii de chemare în judecată și mai ales din cuprinsul cererii pe care pârâții C. și D. au înregistrat-o pe rolul băncii ce are calitatea de pârât în cadrul prezentului proces, în data de 05.04.2011, se poate desprinde concluzia că aceste părți au invocat în sprijinul pretențiilor formulate două aspecte, anume 1) faptul că, după data perfectării contractului de ipotecă, s-a procedat la rectificarea suprafeței imobilului ce constituie obiectul material al acestui, în sensul că suprafața existentă în evidențele de carte funciară la data mai sus indicată este mai mare cu 400,70 mp față cea indicată prin acest act juridic și existentă în cartea funciară la data perfectării lui, suprafață excedentară considerată de către pârâții C. și D. și de către reclamanți ca neintrând sub efectele contractului de constituire a dreptului de ipotecă; și 2) faptul că imobilul cu destinația de construcție pentru care au fost formulate, de către părțile reclamante, pretenții în cadrul prezentului proces, fiind edificată anterior datei perfectării contractului de ipotecă nu intra, la rândul său,  sub efectul acestui act juridic.

Instanța a apreciat că niciunul dintre aceste argumente nu putea conduce la admiterea cererii de chemare în judecată ce constituie obiectul prezentului dosar.

Astfel, s-a reținut, în primul rând, că rectificarea suprafeței de carte funciară a imobilului cu destinația de teren asupra căruia a fost întabulat dreptul de ipotecă de rangul 1 în favoarea pârâtei E. Bank România SA nu a influențat cu nimic situația tabulară a acestui drept, în sensul că, potrivit evidențelor de carte funciară, acest drept este întabulat asupra imobilului cu privire la care a fost instituit, rectificarea suprafeței acestui imobil nefiind urmată de mențiunea că dreptul de ipotecă ce îl grevează vizează doar suprafața nerectificată a acestuia.

De altfel, o astfel de mențiune și teoria  avansată în sensul celor mai sus expuse de către reclamanți și de către pârâții C. și D. ar fi lipsite de temei legal, în condițiile în care dreptul de ipotecă este un drept real accesoriu, care prin urmare suportă toate consecințele modificării situației juridice a dreptului principal.

Ca drept accesoriu, ipoteca însoțește obligația pe care o are debitorul față de creditor, a cărei soartă o împărtășește integral, ea continuând să existe asupra întregului imobil indiferent de modificarea situației juridice a acestuia.

Sub acest aspect, tribunalul a constatat că, în conformitate cu prevederile existente în art. 1774 și în art. 1176 C. civ. din anul 1864, principiul specializării dreptului de ipotecă vizează identificarea imobilului afectat de acesta, identificare care, în sistemul de publicitate imobiliară al cărților funciare vizează indicarea cărții funciare în care imobilul ce constituie obiectul material al acestui drept este evidențiat și a numărului topografic sub care acesta este înscris, întrucât acest sistem de publicitate nu garantează întinderea dreptului real imobiliar, ci doar existența lui și calitatea de titular al dreptului a celui care este indicat în cartea funciară.

Apoi, teza pe care părțile menționate au avansat-o este lipsită de fundament și din perspectiva interpretării și aplicării prevederilor cuprinse în art. 969 din actul normativ menționat, în conformitate cu care, contractele legal perfectate au, între părțile contractante, putere de lege, acestea constituind legea părților.

Or, așa cum s-a arătat, prin convenția de constituire a dreptului de ipotecă, pârâții C. și D. și-au asumat obligația de a extinde efectele juridice ale acestei convenții și asupra tuturor ,,adăugirilor” pe care bunul imobil ce constituie obiectul material la convenției le va suferi ulterior date perfectării acesteia.

Prin urmare, raportat la principiul de drept mai sus expus, era firesc ca părțile pârâte C. și D. să respecte întocmai obligațiile pe care le-au asumat, întrucât numai ca efect al asumării acestora partea cu care au contractat, respectiv pârâta E. Bank România SA a consimțit la acordarea împrumutului de 410.000 Euro.

În legătură cu cel de al doilea argument pe care putea fi întemeiat raționamentul juridic al reclamanților și al pârâților C. și D., ce vizează - așa cum s-a subliniat - faptul că imobilul cu destinația de construcție pentru care au fost formulate pretențiile din cadrul prezentului proces nu intră sub efectul contractului de ipotecă, tribunalul a constatat că soarta juridică a acestuia este influențată de situația juridică a imobilului cu destinația de teren pe care se află amplasată, și care constituie, raportat la considerentele mai sus expus, obiectul material al dreptului de ipotecă constituit în favoarea pârâtei E. Bank România SA pentru garantarea restituirii sumei de 410.000 Euro și a accesoriilor acesteia, întrucât are caracter de accesoriu al fondului pe care este situată.

Așa fiind, tribunalul a observat că numai la momentul la care va fi executată obligația pentru a cărei îndeplinire a fost constituită garanția imobiliară părțile reclamante vor putea obține valorificarea drepturilor constituite prin convenția de instituire a dreptului de superficie, și numai ca temei al acesteia, ele neputând obține instituirea pe cele judecătorească a unui astfel de drept.

Conchizând, tribunalul a apreciat, pentru motivele de fapt și de drept mai sus expuse, că reclamanții nu au la dispoziție decât acțiunile rezultate din convenția de constituire a dreptului de superficie pe care au perfectat-o cu pârâții C. și D., neputând obține instituirea dreptului invocat pe cale judecătorească, iar refuzul pârâtei E. Bank România SA de a-și da acordul la dezmembrarea imobilului cu destinația de teren asupra căruia poartă dreptul său de ipotecă nu poate fi considerat abuziv el, găsindu-și temeiul atât în prevederile legale ce reglementează regimul juridic al acestui drept, cât și convenția de constituire a acestuia.   În ceea ce privește capătul de cerere referitor la instituirea dreptului de servitute de trecere, instanța a reținut că acesta are un caracter accesoriu față de petitele referitoare la constituirea dreptului de superficie, astfel că argumentele anterior arătate i s-au aplicat pe deplin, pretenția astfel formulată neputând fi admisă în condițiile în care părțile reclamante nu au calitatea de proprietari ai unui fond ce nu are ieșire la calea publică.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții.

Prin decizia nr. 357/AP din 10 martie 2015 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, Secția civilă s-a admis în parte apelul declarat de reclamanții A. și B. împotriva sentinței civile nr. 29/D/2014 a Tribunalului Brașov, care a fost schimbată în tot în sensul că s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de aceiași reclamanți în contradictoriu cu pârâții C., D. și SC E. Bank România SA și, în consecință:

I. S-a dispus dezmembrarea terenului înscris în CF nr. 115988 Brașov (provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 53186 Brașov) sub nr. cad/nr. top 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, în suprafață de 2570 mp, în trei loturi după cum urmează:

- lotul nr. 1, cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/1, în

suprafață de 1155 mp;

- lotul nr. 2, cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/2, în

suprafață de 1227 mp;

- lotul nr. 3, cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/3, în

suprafață de 188 mp, conform anexei nr. 4a din expertiza întocmită de expertul G.A., expertiză care face parte integrantă din prezenta decizie.

II. S-a constatat dobândirea de către reclamanți a unui drept de superficie în următoarea compunere:

III. 1. S-a constituit în favoarea reclamanților un drept de servitute de trecere cu  piciorul și auto, asupra terenului cu nr.cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/3, în suprafață de 188 mp și în favoarea terenului cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/1, în suprafață de 1155 mp, ce formează lotul nr.1.

IV. S-a respins restul pretențiilor din apel și cererea de chemare în judecată privind înscrierea în cartea funciară a dreptului de superficie, în compunerea arătată la pct. II.

A fost obligată pârâta SC E. Bank România SA să plătească reclamanților suma de 5760,50 lei cheltuieli de judecată în apel.

În motivarea acestei decizii, instanța de apel a reținut, în esență, următoarele considerente:

După prezentarea unor aspecte teoretice privind dreptul de superficie, instanța de apel a reținut că în anul 2006, în baza unei convenții verbale de superficie, reclamanții au edificat o casă de locuit pe terenul proprietatea pârâților C. și D., convenția verbală fiind recunoscută de pârâți la interogatoriu și confirmată de depoziția martorului I. audiat în apel, care a relatat că au existat discuții în anul 2006, că pârâții urmau să „facă acte” pe terenul construit de către reclamanți. Ambii martori audiați în apel au declarat că în anul 2006 construcția reclamanților a fost finalizată, mărturiile acestora coroborându-se cu lucrarea de expertiză tehnică de identificare și evaluare a imobilului pârâților, întocmită de expertul evaluator al Băncii X la data de 14.11.2006 în care se consemnează expres existența casei reclamanților, dar că aceasta nu intră în calculul evaluării, raportul de evaluare întocmit de expertul evaluator al băncii pârâte sub nr. 36/2008, care a evaluat numai imobilul pârâților, precum și cu expertiza întocmită în apel de expertul J., din care reies aceleași aspecte de fapt. Este pe deplin dovedit că în anul 2006, construcția reclamanților a fost finalizată, după cum este probată convenția verbală de superficie, nu numai prin prisma probelor menționate (interogatoriu și martori), dar și prin natura relațiilor dintre reclamanți și pârâții C. și D. care sunt rude de gradul I (părinți și copii) și convenția de superficie autentificată sub nr. 824/25.05.2011 de BNP H., care nu face decât să confirme existența convenției verbale din anul 2006, iar dacă terenul nu a putut fi dezmembrat, în vederea legalizării construcției reclamanților se datorează faptului că terenul era la categoria „arabil”, ulterior intrând în intravilan, încât să poată fi construit.

Fiind constituit dreptul de superficie, prin convenție, instanța poate constata existența acestuia, hotărârea judecătorească nefiind una în constituirea dreptului, cum eronat s-a reținut prin sentința primei instanțe, iar prezumția de proprietate asupra construcției în favoarea proprietarului terenului, instituită de art. 492 C. civ., a fost răsturnată, contrar celor susținute de banca intimată prin întâmpinare, iar instanța nu a fost învestită cu constatarea accesiunii imobiliare, pe care pârâții C. și D. o puteau promova în virtutea dreptului lor de proprietate asupra terenului și nici banca intimată nu a formulat o astfel de cerere.

Nu a fost primită nici apărarea băncii intimate că superficia s-ar fi constituit pe baza unui act nul, întrucât exista o interdicție de înstrăinare și grevare înscrisă în cartea funciară, întrucât interdicția operează în favoarea unui terț străin de proces, respectiv Banca X și deci numai acesta ar fi putut ridica o asemenea apărare, pe de o parte, iar, pe de alta, dreptul de ipotecă înscris în favoarea intimatei s-a înscris în cartea funciară ulterior edificării de către reclamanți a construcției proprietatea acestora și perfectării convenției de superficie, or nulitatea operează numai pentru cauze anterioare ori concomitente momentului actului juridic, nu și pentru cele ulterioare. De altfel, nu se vede motivul pentru care expertul evaluator al băncii intimate nu a făcut nici o mențiune asupra existenței construcției reclamanților și a evaluat doar imobilul proprietatea pârâților C. și D., în vederea contractării creditului și înscrierii ipotecii, deși raportul s-a întocmit în anul 2008, iar construcția reclamanților era edificată de doi ani și nu a fost inclusă în contractul de ipotecă, astfel că obiectul superficiei este unul existent în circuitul civil, este licit, posibil, determinabil, încât nu au fost primite apărările din întâmpinare privind nulitatea constituirii acestui drept.

Instanța de apel a arătat că, conform art. 1777 C. civ., ipoteca se întinde și asupra eventualelor extinderi, adăugiri ale imobilului inițial ipotecat, însă este necesar ca acestea să aparțină debitorului ipotecar, or, în cauză, construcția reclamanților este una autonomă, proprietatea acestora și deși exista pe teren la momentul constituirii ipotecii de către pârâții C. și D. nu a făcut obiect al garanției, reclamanții rămânând terți desăvârșiți față de contractul de ipotecă, care astfel nu le este opozabil, cum statuează art. 973 C. civ., încât sunt înlăturate apărările băncii intimate din întâmpinare, iar prevederile art. 490 C. pr. civ. nu sunt incidente, din moment ce casa reclamanților nu constituie un accesoriu al imobilului pârâților C. și D.

De asemenea, instanța de apel a constatat că este inexactă susținerea din finalul întâmpinării că nu s-ar fi adus la cunoștința băncii existența construcției reclamanților, întrucât aceștia au făcut un astfel de demers, inclusiv pentru dezmembrarea terenului, dovadă fiind actul înregistrat la bancă sub nr. 331/05.04.2011, la care nu au primit nici un răspuns și oricum exista deja raportul de evaluare al expertului băncii din anul 2008, când construcția reclamanților era terminată.

Totodată, s-a reținut că prin expertiza întocmită de expertul K., expertiză care face parte integrantă din prezenta decizie, terenul proprietatea pârâților a fost dezmembrat, în vederea stabilirii întinderii dreptului de folosință asupra terenului de către reclamanți și stabilirii și dreptului de servitute solicitat, în trei loturi după cum urmează: lotul nr. 1, cu nr. cad/nr. top nou  (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/1, în suprafață de 1155 mp; lotul nr. 2, cu nr. cad/nr. top nou  (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/2, în suprafață de 1227 mp; lotul nr. 3, cu nr. cad/nr. top nou  (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/3, în suprafață de 188 mp.

Superficia, în elementele ei a fost constatată prin dreptul de  proprietate al reclamanților asupra construcției, compusă din subsol+parter+etaj, situată în Brașov, str. P. nr. 3S, edificată pe terenul cu nr. cad/nr. top nou (11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4)/1, în suprafață de 1155 mp, ce formează lotul nr. 1 și dreptul de folosință asupra acestui lot, iar dreptul de servitute a fost instituit asupra lotului nr. 3 și în favoarea lotului 1, cu înscrierea în cartea funciară, conform dispozitivului deciziei, fiind de reținut că pentru dreptul de servitute nu s-a formulat nici o apărare în apel de către banca intimată.

Au fost respinse cererile din prima instanță și apel privind înscrierea dreptului de superficie în elementele sale în cartea funciară, întrucât primează legalizarea construcției reclamanților, edificată fără autorizație de construire, or acest act, ca și certificatul de dare în folosință sunt necesare pentru intabulare potrivit Ordinului  ANCPI nr. 700 din  9 iulie 2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC E. Bank Romania SA, neîncadrat în drept, prin care a solicitat admiterea acestuia, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul respingerii apelului declarat de reclamanții A. și B. și menținerea sentinței pronunțate de tribunal ca fiind legală și temeinică.

Recurenta-pârâtă consideră că instanța de apel, în mod eronat, a apreciat că în anul 2006 între C., D. (împrumutații băncii) și A. și B. (părinții acestora) s-a încheiat în mod valabil o convenție de superficie, convenție care, fiind încheiată anterior acordării creditului de către bancă are întâietate asupra interdicțiilor înscrise în cartea funciară cu prilejul acordării creditului, dispunând dezmembrarea terenului.

Susțin recurenții că în mod nelegal s-a dat eficiență juridică unui acord verbal, fiind apreciat de instanța de apel ca suficient pentru a da naștere în mod valabil a unui drept de superficie.

De asemenea, arată că aprecierea instanței de apel privind constituirea legală a unui drept de superficie în baza unui acord exprimat în anul 2006 de către debitorii ipotecari C. și D. este nelegală, convenția fiind lovită de nulitate absolută, în lipsa acordului Băncii X privind ridicarea interdicției de grevare cu sarcini a imobilului.

Mai arată și faptul că, așa cum reiese din situația juridică a imobilului, în anul 2006, când reclamanții pretind că au edificat o construcție pe imobilul înscris în CF 53186 de Brașov, cadastral 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, aceștia nu puteau avea acordul valabil al pârâților C. și D. pentru constituirea unui drept de superficie în lipsa acordului creditorului ipotecar de la acel moment, respectiv Banca X Brașov.

Având în vedere starea de fapt și de drept ce guverna imobilul înscris în CF 13224 de Brașov, nr. top 11170/1/1/1/2/3, 11170/1/1/1/2/4, începând cu anul 2003, asupra acestui imobil, cu acordul părților a fost instituită o limitare voluntară a dreptului de dispoziție asupra imobilului, limitare concretizată prin înscrierea interdicțiilor de înstrăinare, grevare, demolare si restructurare a imobilului, potrivit extrasului de carte funciară existent la dosar.

Față de acest aspect, este lovită de nulitate absolută orice convenție încheiată de către proprietarul terenului pentru nevalabilitatea obiectului; totodată, solicită să se constate faptul că reclamanții nu puteau constitui în mod valabil un drept de superficie asupra terenului mai sus identificat, în condițiile în care exista o limitare a dreptului de dispoziție asupra acestui teren.

Raportat la condițiile impuse de Codul civil cu privire la obiectul actului juridic, cu raportare la dispozițiile art. 962 C. civ., începând cu anul 2003 acest teren, prin convenția părților, este scos din circuitul civil temporar, prin constituirea interdicțiilor de înstrăinare și grevare cu sarcini.

Din probele administrate în cauză nu s-a făcut dovada acestui acord astfel încât, în aprecierea recurentei, acordul tacit, care se presupune că a fost dat de către pârâții C. și D. pentru edificarea construcției, nu este valabil și nu îndeplinește condițiile legale ale unei convenții în baza căreia să poată lua naștere în mod valabil dreptul de superficie, în condițiile existenței interdicției de înstrăinare și grevare cu sarcini.

Prin urmare, în lipsa acordului Băncii X la constituirea unui drept de superficie asupra terenului indicat, orice convenție verbală este lovită de nulitate absolută, proprietarul terenului nu putea constitui în mod valabil un mod de superficie asupra terenului.

Având în vedere faptul că suntem în prezența unei cauze de nulitate absolută, ce poate fi invocată de orice prezintă un interes, apreciază că în mod nelegal au fost înlăturate apărările sale cu privire la nulitatea convenției verbale de superficie.

Același raționament a fost invocat și pentru convenția privind constituirea unui drept de superficie încheiată de această dată în formă autentică, în mai 2008, convenție care este lovită de nulitate absolută și solicită instanței să constate acest fapt, interdicțiile de înstrăinare și grevare cu sarcini a imobilului existând și la acel moment, acordul nostru nefiind solicitat cu privire la acest aspect.

Față de aceste aspecte invocate, recurenta solicită instanței de recurs să constate faptul că nu a fost răsturnată prezumția instituită de art. 492 C. civ. potrivit căruia proprietarul terenului este și proprietarul construcției, iar construcția edificată ulterior pe teren nu poate fi decât proprietatea proprietarilor terenului.

Cu privire la imposibilitatea intabulării construcției în Cartea funciară și a încheierii unei convenții privind constituirea unui drept de folosință asupra terenului, în fata notarului, datorită necesității efectuării demersurilor de scoatere a terenului din circuitul agricol, deși reținută de instanța de apel, solicită  instanței de recurs să înlăture această apărare, raportat la faptul că pe același teren arabil există deja emisă o autorizație de construcție, autorizație de construcție înscrisă în cartea funciară din anul 2003 (act 5710/3003 cf conform extrasului de carte funciară nr. 28846/2008 depus de pârâtă anexa la întâmpinarea formulată), astfel încât această susținere nu numai că nu are suport real dar este contrazisă de starea de fapt atestată cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, și care demonstrează că nu există nici un impediment în emiterea unei noi autorizații de construcții, pe același teren trei ani mai târziu.

Recurenta-pârâtă solicită instanței să constate faptul că construcția asupra căreia reclamanții urmăresc constatarea unui drept de proprietate este proprietatea părților în temeiul art. 492 vechiul C. civ. și intră sub incidența contractului de ipotecă, conform cap. VI al acestuia, trebuind a fi ipotecată în favoarea băncii.

Aducerea la cunoștința băncii pârâte a existenței construcției reclamanților, reținută de instanța de apel în mod netemeinic, nu a fost susținută în fața instanței.

Atât la momentul încheierii contractului de ipotecă cât și ulterior, la momentul solicitării extinderii dreptului de ipotecă și asupra suprafeței suplimentare de teren de 400,70 mp, nu au adus la cunoștința subscrisei existența vreunei alte construcții asupra terenului, mai mult decât atât, au declarat faptul că imobilul este liber de sarcini.

Consideră recurenta că nu-i poate fi opusă expertiza topografică întocmită de experții Băncii X și nu poate produce niciun fel de efect juridic care să conducă la constituirea unui drept de proprietate asupra construcției ce face obiectul prezentului dosar.

Susține că în mod corect și legal instanța de fond a concluzionat că potrivit prevederilor legate dreptul de superficie poate fi constituit prin convenția părților, prin legat, uzucapiune sau lege, iar în lipsa unei convenții exprese, valabil exprimate a părților, nu se poate constitui în mod valabil dreptul de superficie pe baza unei acțiuni în constatare.

De asemenea, recurenta apreciază ca temeinice și legale argumentele instanței de fond care au condus la luarea hotărârii în prezenta cauză, potrivit cărora „prin convenția de constituire a dreptului de ipotecă, pârâții și-au asumat obligația de a extinde efectele juridice ale acestei convenții și asupra tuturor „adăugirilor” pe care bunul imobil ce constituie obiectul material al convenției le va suferi ulterior datei perfectării acesteia”, iar soarta imobilului cu destinația construcție, ce face obiectul prezentei acțiuni, este influențată de situația juridică a imobilului teren pe care este amplasată și care constituie obiectul material al dreptului de ipotecă constituit în favoarea băncii, întrucât are caracter accesoriu al fondului pe care este situat.

Prin urmare, decizia instanței de apel de a dezmembra terenul în suprafață de 2.570 mp în cele 3 topuri, teren asupra căruia exista înscrisă în Cartea Funciară interdicția de dezmembrare în favoarea băncii, este nelegală, în condițiile în care E. Bank România SA nu și-a dat acordul în acest sens, având în vedere refuzul împrumutaților de a-și respecta obligațiile contractuale.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimații reclamanți A. și B. au invocat excepția nulității recursului, ca urmare a imposibilității încadrării motivelor invocate de recurentă în vreunul din cazurile  prevăzute de art. 304 C. proc. civ.

Instanța, analizând cu prioritate excepția nulității recursului, a dispus respingerea acesteia ca neîntemeiată, întrucât din expunerea de motive, astfel cum aceasta a fost redată în paragrafele anterioare, rezultă critici concrete de pretinsă nelegalitate, ce se impun a fi cercetate din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Drept consecință, excepția nulității recursului invocată de intimații reclamanți a fost respinsă și, analizând recursul declarat de recurenta - pârâtă

SC E. Bank Romania SA, Înalta Curte a constatat următoarele:

Dreptul de superficie, ca atare, nu conține o reglementare expresă în Codul civil, existența sa fiind recunoscută prin dispoziții din alte acte normative (art. 11 din Decretul - lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, art. 21 din Legea nr. 7/1996, art. 22 din Decretul nr. 167/1958), fără să existe o reglementare la nivel de principiu a acestui drept.

Recunoașterea dreptului de superficie se deduce, însă, din teza finală a art. 492 C. civ., potrivit  căruia „Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa, și că sunt ale lui,

până ce se dovedește din contră

”.

Textul cuprinde o regulă, cea privind dreptul de accesiune imobiliară artificială, și o excepție, cea care permite dovada existenței dreptului de superficie.

Probele prin care se răstoarnă prezumția de proprietate duc, în același timp, la dovedirea dreptului de superficie.

Altfel spus, suprapunerea dreptului de proprietate  asupra terenului aparținând unei persoane  cu dreptul de proprietate asupra construcției, aparținând unei alte  persoane nu dă naștere prin ea însăși, unui drept de superficie, în absența unui act juridic (convenție) sau fapt juridic (uzucapiune, prescripție achizitivă) care să-l constituie, ori a unei dispoziții legale pe care  să se întemeieze.

În această concluzie, Înalta Curte are în vedere natura dreptului de superficie - drept real principal imobiliar - și regimul său juridic statuat jurisprudențial și doctrinar sub imperiul vechiului cod civil potrivit căruia dreptul de superficie nu se constituie prin simplul fapt al deținerii sau ridicării unei construcții pe terenul altuia; el nu poate fi constituit decât în baza unui titlu, prescripție sau

ex lege

.

Aceasta este și situația în speță, instanța de apel constatând cu justețe, printr-o administrare și interpretare corectă a probelor existente la dosarul cauzei, care nu mai pot fi reevaluate în recurs, că în speță s-a făcut dovada că în anul 2006, reclamanții A. și B. au edificat, în baza unei convenții de folosință asupra terenului proprietatea pârâților C. și D., o construcție, născându-se în acest mod dreptul de proprietate al reclamanților asupra casei de locuit și dreptul de folosință asupra terenului construit și cel necesar exploatării construcției, proprietatea pârâților.

În condițiile în care intimații-pârâți C. și D. (copiii) sunt proprietarii terenului, iar construcția a fost edificată de reclamanții A. și B. (părinți) cu acordul acestora, este evident că între părți a existat o convenție, deoarece numai proprietarul terenului poate exprima valabil acordul cu privire la constituirea dreptului de superficie. De altfel, așa cum s-a reținut de către instanța de control judiciar, existența convenției verbale din 2006 a fost confirmată de convenția de superficie autentificată sub nr.824/25.05.2011 de BNP H., încheiată de părți înainte de data promovării prezentei acțiuni.

Prin urmare, contrar celor susținute de recurentă, prezumția de proprietate asupra construcției în favoarea proprietarului terenului, instituită de art. 492 C. civ. a fost răsturnată, în condițiile în care instanța nu a fost învestită cu constatarea accesiunii imobiliare, pe care pârâții C. și D. o puteau promova în calitate de proprietari ai terenului și nici banca recurentă nu a formulat o astfel de cerere.

Din moment ce s-a dovedit că reclamanții sunt titularii dreptului de proprietate asupra construcției edificate pe teren, cum s-a reținut de instanța de apel, este incidentă teza a II-a a art. 492 C. civ., care stă la baza dreptului de superficie, cum s-a arătat deja, fiind, astfel, exclusă aplicarea, în speță, a tezei I a aceluiași articol, referitoare la dreptul de proprietate al proprietarului terenului asupra construcțiilor edificate pe pământul său.

Curtea de apel a cenzurat, în mod corect, apărările pârâtei sub aspectul dispozițiilor art. 492 C. civ., reținând că este incidentă situația de excepție reglementată de textul de lege în discuție, care înlătură prezumția de proprietate stabilită în favoarea proprietarului terenului, cu privire la construcțiile de pe terenul său, în cazul efectuării probei contrarii, a proprietății asupra acestor imobile în persoana unui alt titular.

În acest sens s-a pronunțat și CEDO care a reținut în Hotărârea din 15 februarie 2007 (Bock și Palade contra României) că dreptul de superficie poate fi dobândit numai prin lege, convenția părților sau prin prescripție achizitivă, iar simplul fapt de a ridica o construcție pe terenul altuia, chiar de bună-credință, constructorul având convingerea că este proprietarul terenului pe care o construiește, nu ar fi de natură să conducă la recunoașterea unui drept de superficie în favoarea celui ce construiește pe terenul ce nu este proprietatea sa, în absența posibilității aplicării unuia din modurile de dobândire sus amintite, deoarece aparența de drept nu intra în categoria actelor și faptelor juridice prin care se poate dobândi dreptul de superficie, astfel ca recunoașterea dobândirii dreptului de superficie pe cale judiciară ar reprezenta o încălcare a dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție.

Înalta Curte constată că sunt nefondate și criticile recurentei privind nulitatea absolută a convenției verbale din anul 2006 de constituire a dreptului de superficie în favoarea reclamanților motivată de lipsa acordului Băncii X, creditorul ipotecar al pârâților-intimați C. și D., bancă în favoarea căreia era constituită la acel moment o interdicție de înstrăinare și grevare.

Instanța de apel a reținut în mod corect atât faptul că sancțiunea nulității convenției pentru lipsa acordului creditorului ipotecar de la acel moment cu privire la constituirea superficiei ar fi putut fi invocată doar de persoana al cărei interes ar fi fost nesocotit la încheierea actului juridic, respectiv Banca X, și nu de un terț, cum este recurenta-pârâtă SC E. Bank România SA, cât și faptul că dreptul de ipotecă înscris în favoarea recurentei s-a înscris în Cartea funciară ulterior edificării de către reclamanții A.și B. a construcției proprietatea acestora și perfectării convenției de superficie, întrucât nulitatea operează numai pentru cauze anterioare ori concomitente momentului încheierii actului juridic, nu și pentru cele ulterioare.

Totodată, s-a statuat cu justețe că la data constituirii interdicției de înstrăinare și grevare a terenului adus în garanție de intimații C. și D. în anul 2008, construcția reclamanților A. și B. era finalizată definitiv de la sfârșitul anului 2006, recurenta-pârâtă SC E. Bank România SA având cunoștință de existența acestei construcții, expertul evaluator al băncii recurente întocmind raportul de evaluare în anul 2008, fără a face vreo mențiune asupra existenței construcției reclamanților și evaluând doar imobilul proprietatea pârâților C. și D., în vederea contractării creditului și înscrierii ipotecii, construcția reclamanților deși edificată de doi ani nefiind inclusă în contractul de ipotecă.

Susținerea recurentei referitoare la faptul că nu ar fi existat niciun impediment la obținerea unei autorizații de construire pentru motivul că terenul se afla în circuitul agricol tinde la reaprecierea probelor administrate și vizează netemeinicia deciziei de apel, aspect ce nu poate fi valorificat în fața instanței de recurs, nefiind permis de dispozițiile art. 304 C. proc. civ. și nu  este de natură a conduce la modificarea soluției pronunțate în cauză.

Nefondată este și critica privind faptul că reclamanții au urmărit prin acțiunea dedusă judecății constituirea unui drept de superficie.

Înalta Curte constată că prin cererea de chemare în judecată, reclamanții A. și B. au solicitat în termeni clari, expreși, nesusceptibili de o altă interpretare, „să constatați dobândirea unui drept de superficie”, adică să se constate pe cale judecătorească existența acestui drept.

Acțiunea în constatare, reglementată de art. 111 C. proc. civ., este deschisă proprietarului bunului, atunci când acestuia îi este necesară o hotărâre judecătorească prin care să i se recunoască dreptul său, dacă dovedește că acest drept îi este contestat de partea adversă. În această situație, interesul acestuia pentru promovarea acțiunii în constatare derivă chiar din pericolul contestării sau încălcării dreptului său de către pârât.

Instanța de apel a argumentat în mod corect faptul că hotărârea judecătorească nu poate reprezenta un mod de constituire, de dobândire a dreptului de superficie, iar instanța de judecată nu poate să transforme, din oficiu, acțiunea în constatare într-o acțiune în realizarea dreptului, astfel cum a procedat tribunalul.

În aceste condiții, rezultă cu certitudine că cererea ce face obiectul judecății este o cerere în constatare, iar nu o cerere în realizarea dreptului de superficie, instanța de apel făcând calificarea juridică corectă a cererii formulate de reclamanți în limitele căreia a fost legal învestită.

De asemenea, Înalta Curte nu poat