CASE OF VOD BAUR IMPEX S.R.L. v. ROMANIA

Cererea societății reclamante, depusă în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1, privește neacordarea de daune-interese de către autoritățile naționale în urma anulării parțiale a unui contract de vânzare încheiat cu Municipiul București. ÎN FAPT

Societatea reclamantă este o societate română cu sediul social la București. A fost reprezentată de doamna M. Voicu, avocat în București.

Guvernul a fost reprezentat de agentu l său guvernamental, cel mai recent doamna O.F. Ezer, din cadrul Ministerului Afacerilor Externe.

Faptele cauzei, astfel cum au fost expuse de părți, pot fi rezumate după cum urmează.

La 26 septembrie 2006, societatea reclamantă a cumpărat de la Municipiul București („vânzătorul”), reprezentat de Consiliul Local al Sectorului 1 București, o proprietate cu o suprafață totală de 283 mp, situat ă într-o clădire supraetajată cu apartamente pentru uz privat. Proprietatea 1 HOTĂRÂREA

La 14 februarie 2007, societatea reclamantă a încheiat un contract de închiriere pentru o perioadă de zece ani pentru proprietate cu o bancă privată. Chiria a fost stabilită la 8 000 EUR pe lună. Întrucât spațiul aflat la subsol era într-o stare tehnică precară, societatea reclamantă ș i banca au încheiat un acord prin care aceasta din urmă trebuia să efectueze anumite lucrări de amenajare necesare, în contul a două luni de chirie. II.

La 5 noiembrie 2007, asociația de proprietari care îi reprezenta pe proprietarii apartamentelor private din clădirea în litigiu a introdus o acțiune în fața instanțelor civile, solicitându-le anularea contractului de vânzare în ceea ce privește spațiul aflat la subsol în suprafață de 131,62 mp (supra, pct. 5). S-a susținut că suprafața în cauză fusese deținută întotdeauna de asociația de proprietari.

Ambele părți la contractul de vânzare au fost citate ca pârâte în procedură.

Prin decizia din 25 octombrie 2010, Curtea de Apel București a confirmat hotărârea instanțe i de prim grad din 18 februarie 2009 ș i a anulat parțial contractul de vânzare. A reținut, în esență, că Municipiul București vânduse o proprietate pe care nu o deținea, întrucât spațiul aflat la subsol aparținuse întotdeauna asociației de proprietari.

În consecință, societatea reclam antă trebuia să modifice contractu l de închiriere încheiat cu banca: întrucât putea închiria numai parterul, chiria era redusă la 6 000 EUR p e lună.

Societatea reclamantă a transmis o scrisoare către Consiliul Loca l al Sectorulu i 1 București, solicitând rambursarea tuturor cheltuielilo r (inclusiv a prețului) suportate în legătură cu proprietatea pe care o pierduse în urma anulării parțiale a contractului de vânzare.

La 9 decembrie 2011, Consiliul Local al Sectorului 1 București a răspuns la ultima cerere a societății reclamante transmisă la 14 noiembrie 2011; afirma că, având în vedere faptul că prețul de vânzare privea întreaga proprietate, astfel cum fusese stabilit într-un raport de evaluare, trebuia mai întâi să dispună un alt raport de evaluare care să stabilească valoarea corespunzătoare a spațiului aflat la subsol. Primăria era la acea dată în proces de angajare a unui nou expert evaluator; de îndată ce obținea noul raport de evaluare, urma să ramburseze societății reclamante suma corespunzătoare părții din proprietate de care fusese privată. 2 HOTĂRÂREA

La 13 februarie 2012, societatea reclamantă a introdus o acțiune împotriva Municipiului București, solicitând daune-interese pentru prejudiciul suferit în urma anulării parțiale a contractului de vânzare din 26 septembrie 2006. La o dată ulterioară, societatea reclamantă ș i-a modificat cererea, introducând, de asemenea, o acțiune în garanție pentru evicțiune împotriva Consiliului Local al Sectorului 1 București.

Societatea reclamantă susținea că avea dreptul să -i fie acordate daune-interese pentru proprietatea de care fusese privată, susținând că pârâți i trebuie să răspundă pentru evicțiunea pe care o suferise. De asemenea, estima prejudiciile pe care le suferise după cum urmează: 279 420 RON (echivalentul a aproximativ 65 000 EUR), pentru suma plătită pentr u proprietatea pierdută; 34 400 RON (echivalentul a aproximativ 8 000 EUR) pentru cheltuielile suportate în timpul lucrărilor de amenajare a spațiului; alte cheltuieli legate de proprietatea pierdută, ș i anume 6 645,45 RON (echivalentul a aproximativ 1 546 EUR) pentru cheltuielile de judecată suportate în cursul acțiunii de anulare; 17 032,32 RON (echivalentul a aproximativ 3 960 EUR) pentru cheltuielile suportate în momentul încheierii contractului de vânzare (inclusiv impozitul pe proprietate, taxele notariale, taxa de evaluare ș i taxa de înscriere în cartea funciară); ș i, în sfârșit, 619 200 RON (echivalentul a aproximativ 144 000 EUR) reprezentând foloase nerealizate, corespunzând pierderii venitului din închiriere ca urmare a anulării parțiale a contractului de vânzare. A invocat prevederile art. 1701-1703 din Codul civil (infra, pct. 32- 33).

Municipiul București a argumentat că nu are locus standi în pro cedură, subliniind că acest contract fusese încheiat cu Consiliul Local al Sectorului 1 București, care încasase, de asemenea, prețul proprietății vândute; aceasta din urmă a argumentat că, dimpotrivă, Municipiul București era cel care vânduse proprietatea ș i avea astfel calitate procesuală. Ambele entități au argumentat că, în temeiul legii aplicabile, ș i anume al vechiului Cod civil (infra, pct. 33), cumpărătorul care a suferit o evicțiune parțială avea dreptul doar la valoarea de piață a proprietății pierdute la momentul evicțiunii, nu la o parte proporțională a prețului, așa cum se solicitase.

La 14 martie 2013, instanța a numit un expert care să prezinte două rapoarte de evaluare: primul raport, prezentat în octombrie 2013, stabilea că valoarea de piață a proprietății pierdute la momentul evicțiuni i era de 102 830 EUR; cel de-al doilea raport, prezentat în decembrie 2013, stabilea că cheltuielile suportate pentru amenajarea proprietăți i erau în valoare de 63 691 EUR.

La 3 aprilie 2014, Tribunalul București a admis parțial acțiunea societății reclamante. 3 HOTĂRÂREA

A hotărât că Municipiul București avea calitate procesuală, în calitate de vânzător al proprietății. În plus, a constatat că societatea reclamantă era îndreptățită să primească daune-interese ca urmare a evicțiunii parțiale cauzate de anularea parțială a contractului de vânzare.

În conformitate cu art. 1347-1348 din vechiul Cod civil (infra, pct. 30- 31 ș i33), care era în vigoare la momentul evicțiunii ș i astfel aplicabil cauzei, precum ș i al probelor depuse la dosar, inclusiv cele două rapoarte de evaluare ale experților (supra, pct. 16), instanța a decis să acorde societății reclamante 279 420 RON (echivalentul a aproximativ 65 000 EUR – prețul proprietății pierdute); o sumă echivalentă cu 17 464,50 EUR (pentru cheltuielile de amenajare a spațiului aflat în proprietate pierdut); 7 027,87 RON (echivalentul a aproximativ 2 067 EUR – taxele notariale ș i taxa de evaluare); ș i, în cele din urmă, 16 000 EUR cu titlu de foloase nerealizate. Instanța a respins ca nesusținute sau nefondate restul capetelor de cerere din cererea pentru acordarea de daune-interese. B. Instanța de apel

Societatea reclamantă ș i Municipiul București au introdus apel împotriva hotărârii instanței de fond. În timp ce prima a criticat suma acordată de instanță cu titlu de daune-interese, cealaltă parte ș i-a reiterat argumentul potrivit căruia nu avea calitate procesuală ș i că, în orice caz, cumpărătorul avea dreptul să primească la valoarea de piață a proprietății pierdute la momentul evicțiunii.

La 24 noiembrie 2014, Curtea de Apel București a admis apelul vânzătorului ș i, în consecință, a respins pretențiile societății reclamante.

Instanța a constatat că prima instanță a comis o eroare prin aplicarea dispozițiilor legale care reglementau garanția vânzătorului contra evicțiunii, în măsura în care aceste dispoziții nu erau aplicabile în speță. Instanța de apel a constatat că, odată ce contractul de vânzare fusese anulat parțial, această parte era considerată că nu a existat niciodată, precum ș i că se aplica principiul restitutio in integrum ; cu toate acestea, în lipsa unui contract, nici garanția pentru evicțiunea aferentă contractului nu putea exista. C. Înalta Curte de Casație ș i Justiție

Societatea reclamantă a declarat recurs împotriva hotărârii curții de apel. A susținut că evicțiunea era definită drept o pierdere a proprietăți i ca urmare a faptelor sau acțiunilor unui terț; în această privință, anularea contractului de vânzare reprezenta o evicțiune. Garanția contra evicțiunii îi revenea vânzătorului, care vânduse o proprietate pe care nu o deținea. În plus, societatea reclamantă a susținut că interpretarea dată de instanța de apel a dispozițiilor legale care reglementau garanția contra evicțiunii o făcea să fie lipsită de orice semnificație ș i o împiedica să producă vreun efect. 4 HOTĂRÂREA

La 4 martie 2015, Înalta Curte de Casație ș i Justiție a respins recursul ș i a confirmat raționamentul instanței de apel.

Instanța a considerat că anularea contractului de vânzare reprezenta mai mult decât o simplă evicțiune; anularea implica faptul că contractul nu a fost considerat niciodată existent; în consecință, părțile aveau dreptul să beneficieze de restitutio in integrum , ș i anume să fie plasate în pozițiile în care fuseseră înainte de semnarea contractului. Prin urmare, societatea reclamantă avea dreptul să obțină rambursarea prețului plătit ș i plata de daune-interes e nu pe baza garanției contra evicțiunii, ci pe baza principiului restitutio in integrum . Dispozițiile legale care reglementau anularea contractelor ș i garanția contra evicțiunii erau mutual exclusive ș i nu puteau fi aplicate simultan.

Pe de altă parte, prin respingerea capetelor de cerere ale societății reclamante, instanța de apel nu procedase ultra sau plus petita , întrucât acordas e prioritate unei chestiuni de ordine publică, ș i anume aplicarea corectă a legii în raport cu faptele cauzei. IV.

Potrivit Guvernului, la 7 martie 2018, societatea reclamantă a introdu s o acțiune în răspundere civilă delictuală (infra, pct. 35) în fața Tribunalului București împotriva Municipiului București, solicitând rambursarea prețulu i plătit pentru proprietatea pierdută ș i a cheltuielilor de amenajare.

La 17 ianuarie 2019, instanța a respins acțiunea societății reclamante ca prescrisă. Instanța a considerat că o astfel de acțiune trebuia introdus ă în termenul general de prescripție, ș i anume trei ani (infra, pct. 35), calculată din momentul în care hotărârea de anulare a contractului de vânzare a devenit definiti vă, ș i anume 25 octombrie 2010 (supra, pct. 9).

Hotărârea nu a fost atacată ș i a rămas definitivă la 9 iulie 2019.

Art. 1695-1706 din Codul civil reiterează, deși cu modificări ușoare, conținutul art. 1337-1351 din vechiul Cod civil; acestea stabilesc garanția vânzătorului contra evicțiunii . 5 HOTĂRÂREA

Potrivit art. 1336-133 7 din vechiul Cod civil, vânzătorul răspund e către cumpărător de liniștita posesie ș i de viciile bunului cumpărat. Art. 1695 din noul Cod civil prevede că vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parția l în stăpânirea netulburată a bunului cumpărat. Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării ș i care nu a fost ad us la cunoștința cumpărătorului până la acea dată.

Art. 1701-1702 din noul Cod civil (similare conținutului art. 1341- 1348 din vechiul Cod civil) prevăd că cumpărătorul evins poate solicita rambursarea prețului plătit pentru bun ș i plata cheltuielilor (inclusiv a cheltuielilor de judecată, a taxelor legate de încheierea contractului de vânzare, precum ș i a cheltuielilor suportate pentru renovarea proprietății în cazul în care erau necesare) ș i a daunelor-interese (inclusiv pentru foloase nerealizate), indiferent dacă vânzătorul acționase cu bună - credință sau rea- credință .

Art. 1703 prevede că, în cazul în care cumpărătorul este parțial evins ș i evicțiunea nu atrage rezoluțiunea contractului, vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului o parte din preț proporțională cu valoarea părți i cu care a fost evins ș i, dacă este cazul, să plătească daune-interese, calculate în conformitate cu art. 1702. Art. 1348 core spunzător din vechiul Cod civil prevedea că, în această situație specială, dacă nu se strică vânzarea, vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului valoarea de piață a bunului pierdut oricare ar fi fost prețul la momentul evicțiunii.

În ceea ce privește efectele anulării actelor juridice ș i normele conexe privind despăgubirile, în timp ce vechiul Cod civil nu conține a nicio dispoziție care să reglementeze aceste aspecte, noul Cod civil le tratează la art. 1254-1260 ș i stabilește condițiile pentru restitutio in integrum (restituirea prestațiilor) la art. 1639-1647. Aceste din urmă articole prevăd că daunele-interese care trebuie plătite cumpărătorului se calculează ț inând cont de valoarea bunului fie la momentul semnării contractului de vânzare , fie la momentul pierderii bunului, în funcție de diferitele circumstanțe descrise în detaliu de lege.

Dispozițiile relevante privind acțiunile în răspundere civilă delic tuală ș i termenul general de prescripție sunt descrise în Nicolae Virgiliu Tănase împotriva României [(MC) nr. 41720/13, pct. 68-69, 25 iunie 2019 ]. II.

Potrivit informațiilor obținute proprio motu de Curte din surse publice 1 , în special în ceea ce privește practica internă relevantă, se pare că, între 2013 ș i 2016, Înalta Curte de Casație ș i Justiție a pronunțat o serie de hotărâri prin care a admis că garanția vânzătorului contra evicțiunii 1. Informația a fost găsită pe principalul portal de legislație românească, care oferă , de asemenea, acces la o parte d in jurisprudența internă: https://lege5.r o/ 6 HOTĂRÂREA

Într-o decizie din 29 octombrie 2013, deși a admis că vânzătorul garanta, în general, contra evicțiunii suferită de cumpărător în urma anulării contractului de vânzare, întrucât cumpărătorul nu se mai putea bucura de stăpânirea liniștită a bunului cumpărat, Înalta Curte a constatat că, în cauza prezentată în fața sa, care privea un bun care intra sub incidența dispozițiilor privind restituirea, lex specialis era aplicabilă ș i, prin urmare, prețul plătit pentru bun trebuia restituit cumpărătorului în temeiul acestei legi, nu al art. 1337 din Codul civil. Această concluzie a fost reiterat ă în alte câteva decizii pronunțate la momentul faptelor de cea mai înalt ă instanță din România.

Într-o decizie din 7 noiembrie 2014, Înalta Curte a admis cererea formulată de cumpărător, care invoca garanția vânzătorului contra evicțiunii în urma anulării contractului de vânzare. Instanța a reținut următoarele: „ Evicțiun e a, plecând de la etimologia termenului «a evinge» ( evinc o ) – a învinge în justiție – semnifică pierderea totală sau parțială a lucrului vândut prin efectul unei hotărâri judecătorești, care recunoaște în folosul unui terț existența unui drept real asupra bunului, în virtutea unei cauze anterioare vânzării, în alte cuvinte ipoteza vânzării lucrului altuia. Chiar dacă vânzarea bunului altuia este sancționată cu nulitatea actului de vânzare- cumpărare, obligația de garanție în această ipoteză nu izvorăște din vânzare, ci din culpa vânzătorului [delict sau quasi – delict] care a transmis un bun ce nu-i aparține. Astfel, în ipoteza vânzării bunului altuia, chiar dacă vânzarea este nulă, obligația de garanție izvorăște din actul a cărui realitate juridică nu poate fi contestată , pe care părțile l-au calificat vânzare, sancțiunea nulității vânzării neputând afecta răspunderea vânzătorului în temeiul art. 1337 C. civ. în măsura în care sunt îndeplinite ș i celelalte condiții impuse de dispozițiile care reglementează răspunderea pentru evicțiune, garanția fiind un efect al desființării retroactive a vânzării.”

Într-o decizie din 7 aprilie 2016, Înalte Curte a respins constatarea instanței de grad inferior potrivit căreia, odată anulat contractul de vânzare, cumpărătorul – în cererea sa de daune-interese – nu mai putea invoca garanția vânzătorului contra evicțiunii în măsura în care însăși sursa acestei obligații fusese eliminată ș i, prin urmare, a respins cererea de acordare de daune- interese formulată de cumpărător ca inadmisibilă. Înalta Curte a considerat că, într-o astfel de situație, obligația de garanție a vânzătorului își avea originea în propria culpă ș i nu se întemeia pe actul de vânzare- cumpărare; în plus, instanța de grad inferior ar fi trebuit să facă uz de acele dispoziții legale care deschideau calea de acces a părților la instanța de judecată ș i nicidecum pe acelea care interziceau de plano intervenția efectivă a instanței de judecată prin soluția strict formală de respingere a acțiunii reclamantei, practic pentru neîndeplinirea unei condiții de admisibilitate. 7 HOTĂRÂREA

Într-o decizie din 31 octombrie 2016, Înalta Curte a considerat că, în măsura în care contractul de vânzare fusese anulat, cumpărătorul nu mai putea invoca garanția vânzătorului contra evicțiunii, deoarece se considera că însuși fundamentul unei astfel de datorii – contractul de vânzare – nu existase niciodată. Cumpărătorul ar fi trebuit să invoce, în acțiunea de despăgubire, principiul care reglementează îmbogățirea fără justă cauză. ÎN DREPT I. CU

Societatea reclamantă s-a plâns că instanțele interne au respins în mo d greșit pretențiile sale privind rambursarea prețului plătit ș i a cheltuielilor suportate pentru bunul de care fusese privată, cu încălcarea prevederilor art. 1 din Protocolul nr. 1, redactat după cum urmează: „Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică ș i în condițiile prevăzute de lege ș i de principiile generale ale dreptul ui internațional . Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care l e consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuții, sau a amenzilor .” A. Cu privire la admisibilitat e 1. Compatibilitatea ratione materiae – existența unor bunuri în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 (a) Argumentele părțilo r

Guvernul a susținut că societatea reclamantă nu dispunea de un bun, întrucât dreptul său de proprietate fusese anulat de instanțe, ș i că aceasta nu avea nicio așteptare legitimă de a-i fi admisă acțiunea pentru acordarea de daune-interese , considerând că își întemeiase pretențiile pe dispoziți i legale greșite. Astfel, în loc să introducă o acțiune pentru rambursarea prețului plătit în temeiul principiului restitutio în integrum , aceasta își întemeiase în mod greșit pretențiile pe garanție contra evicțiunii. Prin urmare, Guvernul a considerat că cererea era incompatibilă ratione materiae cu dispozițiile Convenției.

Societatea reclamantă n u în această privință. a transmis niciun comentariu (b) Motivarea Curții

Curtea reiterează faptul că, potrivit jurisprudenței sale constante, „bunurile” pot fi „bunuri actuale” sau active, inclusiv pretenții, pentru care reclamantul poate argumenta că are cel puțin „aștepta rea legitimă” 8 HOTĂRÂREA

Atunci când interesul patrimonial ia forma unei pretenții, Curtea a considerat că poate fi considerat un „bun” numai în cazul în care are un temei suficient în dreptul intern sau reclamanții au „o pretenție care a fost stabilită suficient pentru a fi executorie” sau în care persoanele în cauză sunt îndreptățite să invoce faptul că un act juridic specific nu ar fi invalidat retroactiv în detrimentul lor ș i în cazul în care asemenea acte juridice ar putea consta într-un contract, de exemplu (a se vedea Kurban împotriva Turciei , nr. 75414/10, pct. 63, 24 noiembrie 2020, ș i cauzele citate).

În speță, societatea reclamantă a devenit proprietarul a două loturi dintr-un imobil (parterul ș i un spațiu aflat la subsol) pe baza unui contract de vânzare încheiat cu o autoritate locală (supra, pct. 5). Ca urmare a unei hotărâri interne, care a devenit definitivă la 25 octombrie 2010 ș i care a invalidat parțial contractul de vânzare, societatea reclamantă ș i-a pierdut titlul de proprietate asupra spațiului aflat la subsol. Instanțele interne au constatat la acea dată că un terț era proprietarul de drept al părții respective din imobil ș i că autoritatea locală o vânduse societății reclamante deș i nu o deținea (supra, pc t.9).

Curtea observă că părțile nu sunt în dezacord cu privire la aspectul că societatea reclamantă a fost privată de proprietatea sa în procesul încheiat prin hotărârea din 25 octombrie 2010. Într- adevăr, capătul de cerere al societății reclamante nu privește privarea de proprietate, ci cererea de despăgubire (supra, pct. 41).

Punctul de divergență dintre părți nu pare să se refere nici la dreptul la daune-interese (supra, pct. 42), ci mai degrabă clarificarea aspectului dac ă societatea reclamantă ș i-a susținut în mod adecvat acțiunile de despăgubire în fața instanțelor interne.

În această privință, Curtea observă că atât vânzătorul (supra, pct. 15 ș i 20), cât ș i instanțele interne (supra, pct. 18, 22 ș i 25) au recunoscut permanent că pierderea proprietății sus- menționată implica dreptul societății reclamante de a fi despăgubită pentru această pierdere, astfel cum prevede dreptul intern. Cu toate acestea, deși instanța de fond a considerat că daunele - interese puteau fi plătite în temeiul garanției vânzătorului contra evicțiunii ș i a acceptat astfel în parte pretențiile reclamantei (supra, pct . 18- 19), curtea de apel ș i Înalta Curte nu au fost de acord, aceasta din urmă indicând în mod expres că daunele-interese în cauză puteau fi pretinse doar prin intermediul unei acțiuni prin care să se solicite rambursarea prețului plătit în urma anulării contractului de vânzare (supra, pct. 22 ș i 25).

Prin urmare, în opinia Curții, se putea considera că societatea reclamantă avea „așteptarea legitimă” că cererea sa va fi examinată în conformitate cu legea aplicabilă ș i că va putea obține rambursarea sumei aflate în dispută (a se vedea, de exemplu, ș i mutatis mutandis , Presso s Compania Naviera S.A. ș i alții împotriva Belgiei , 20 noiembrie 1995, pct. 31, 9 HOTĂRÂREA

În consecință, societatea reclamantă avea un interes material recunoscut în temeiul dreptului intern ș i protejat în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1.

Este adevărat că existența unei astfel de pretenții nu scutește societatea reclamantă de a- și susține respectiva pretenție cu diligență, invocând dispoziții legale adecvate, capabile să ofere o reparație adecvată. Acest aspect , însă, ț ine de fondul cauzei ș i trebuie examinat în etapa respectivă (a se vedea, mutatis mutandis , Plechanow împotriva Poloniei , nr. 22279/04, pct. 86, 7 iulie 2009).

Prin urmare, obiecția Guvernului în această privință trebuie respinsă. 2. Cu privire la alte motive de inadmisibilita te

Curtea constată în continuare că acest capăt de cerere nu este nici vădit nefondat, nici inadmisibil pentru alte motive enumerate la art. 3 5 din Convenție. Prin urmare, este necesar să fie declarat admisibil. B. Cu privire la fon d 1. Argumentele părților

Societatea reclamantă a susținut că instanțele interne o privaseră de bunul său pe care l-a cumpărat de la o autoritate publică cu bună - credință ș i au refuzat apoi să îi acorde vreo despăgubire.

Guvernul a susținut că măsura de care se plânge societatea reclamantă era legală; în special, aplicarea principiilor care reglementau anularea acte lor juridice fusese previzibilă ș i accesibilă. În plus, măsura avusese drept scop protejarea interesului general, inclusiv al celorlalți proprietari ai imobilului în cauză, precum ș i protejarea ordinii publice.

Măsura fusese, de asemenea, proporțională; respingând pretențiile societății reclamante, instanțele interne au pronunțat hotărâri motivate ș i au aplicat în mod corect legea. În plus, Înalta Curte indicase, de asemenea, societății reclamante care era calea pe care ar fi trebuit să o aleagă pentru a-i fi admise pretențiile, ș i anume invocarea principiului restitutio in integrum (supra, pct. 25). 2. Motivarea Curții (a) Principii general e

Curtea reiterează faptul că exercitarea efectivă a dreptului protejat de art. 1 din Protocolul nr. 1 nu depinde doar de obligația statului de a nu da naștere unei ingerințe, ci poate necesita măsuri pozitive de protecție, în special în cazul în care există o legătură directă între măsurile pe care un reclamant le poate aștepta în mod legitim din partea autorităților ș i dreptul de a se bucura efectiv de stăpânirea netulburată a bunului [a se vedea Öneryıldız împotriva Turciei (MC, nr. 48939/99, pct. 134, CEDO 2004-XI I]. 10 HOTĂRÂREA

Aceasta semnifică, în special, că statele au obligația de a oferi un mecanism judiciar pentru soluționarea efectiv ă a litigiilor privind proprietatea ș i de a asigura conformitatea acestor mecanisme cu garanțiile procedurale ș i materiale consacrate de Convenție. Acest principi u este valabil cu atât mai mult atunci când este vorba despre un litigiu între stat ș i o persoană particulară. În consecință, deficiențele grave în soluționarea unor astfel de litigii pot ridica o problemă în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 (a se vedea Plechanow , citată anterior, pct. 100).

La evaluarea conformității cu art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea trebuie să realizeze o examinare globală a diverselor interese implicate, ț inând seama de faptul că scopul Convenț iei este să protejeze drepturi care sunt „concrete ș i efective”. Aceasta trebuie să privească dincolo de aparențe ș i să investigheze realitățile situației reclamate (a se vedea, de exemplu, Kotov , citată anterior, pct. 115). (b) Aplicarea acestor principii în prezenta cauză

Revenind la circumstanțele prezentei cauze, Curtea observă că acțiunile reclamantei au fost respinse întrucât, în opinia instanței de apel ș i a Înaltei Curți, aceasta a invocat dispoziții legale greșite pentru a- și susține drepturile (supra, pct. 22 ș i 25). Mai specific, deși niciuna dintre instanțele interne nu a negat dreptul societății pârâte de a primi daune-interese ca urmare a anulării parțiale a contractului de vânzare, cererile sale de acordare de daune-interes e au fost respinse în etapa apelului ș i în cea a recursului în casație, întrucât instanțele interpretaseră garanția vânzătorului contra evicțiunii într-un mod care excludea încă de la început cererea sa. Cu toate acestea, Curtea observă că dreptul intern nu susținea în mod expres această interpretare (supra, pct. 31 referitor la vechiul Cod civil), în măsura în care garanția contra evicțiunii fusese stabilită în favoarea unui cumpărător care fusese împiedicat să se bucure de stăpânirea netulburată a bunului cumpărat, nefiind oferite în lege niciun fel de specificații cu privire la modul în care s-ar putea face acest lucru în practică.

În acest context, Curtea reiter ează faptul că, potrivit jurisprudenței sale consacrate, sarcina sa nu este de a examina dreptul intern in abstracto , ci de a stabili dacă modul în care acesta a fost aplicat reclamantului, sau 11 HOTĂRÂREA

În această privință, Curtea observă că, în prezent a cauză, interpretarea dată dispozițiilor juridice de către instanțele naționale invocată de societatea reclamantă a făcut ca pretențiile sale să fie inadmisibile, pentru neindicarea temeiului legal corect .

În plus, Înalta Curte a indicat, de asemenea că, în opinia sa, exista o cale alternativă care ar fi trebuit urmată de societatea reclamantă (supra, pct. 25). Cu toate acestea, Curtea observă că, la momentul în care instanța de apel ș i Înalta Cur te ș i-au pronunțat hotărârile, incluzând indicații cu privire la ceea ce se considera că era calea legală corectă care trebuia urmată, orice noi pretenții formulate de societatea reclamantă în vederea primirii de despăgubiri ca urmare a anulării titlului său de proprietate nu aveau nicio perspectivă de succes, întrucât acestea erau deja prescrise. Într- adevăr, astfel cum a hotărât Tribunalul București ș i nu a fost contestat de Guvern, termenul de prescripție în ceea ce privește acțiunea în răspundere civilă delictuală introdusă de societatea reclamantă expirase la 25 octombrie 2013 (supra, pct. 28), în timp ce Curtea de Apel București ș i Înalta Curte își pronunțaseră hotărârile la 24 noiembrie 2014, respectiv la 4 martie 2015 (supra, pct. 21 ș i 24).

Rezultă că, constatând că pretențiile de acordare de daune-interese formulate de societatea reclamantă nu se întemeiaseră pe dispozițiile legale adecvate, în măsura în care orice alte căi de atac legale erau deja ineficiente fiind prescrise, instanțele interne au privat societatea reclamantă de orice posibilitate de a obține despăgubiri adecvate pentru bunul de care fusese privată (a se vedea, mutatis mutandis, Staibano ș i alții împotriva Italiei , nr. 29907/07, pct. 54-57, 4 februarie 2014, ș i Mottola ș i alți i împotriva Italiei , nr. 29932/07, pct. 54-57, 4 februarie 2014).

Pe de altă parte, revenind la întrebarea dacă autoritățile naționale au efectuat o punere în balanță a intereselor în cauză, astfel cum impune Convenția, Curtea observă, de asemenea, că pârâții din procedură au admis că despăgubirea solicitată era datorată pe baza garanției vânzătorului contra evicțiunii (supra, pct. 15 ș i 20). O astfel de abordare nu ar fi fost în concordanță cu cel puțin o parte din practica internă existentă la momentul faptelor (supra, pct. 36- 39). Cu toate acestea, instanțele au considerat că, în pofida acestor argumente, interpretarea corectă a legii trebuia să prevalez e (supra, pct. 26), ceea ce semnifica, în opinia lor, că evicțiune a ș i anularea se excludeau reciproc (supra, pct. 25).

De la început, Curtea observă că legea însăși nu făcea nicio distincție între aceste două situații – evicțiunea fiind definită în general ca o încălcare a dreptului cumpărătorului de a se bucura netulburat de stăpânirea bunului său, fără nicio trimitere care să excludă sau să includă anularea (supra, pct. 31 ș i61), astfel cum indică pronunțările Înaltei Curți în cauze similare prezentei spețe, în care garanția contra evicțiunii a fost considerat ă relevantă chiar ș i atunci când contractul de vânzare fusese anulat (supra, pct. 36- 39). Deși le revine în principal autorităților naționale, în special 12 HOTĂRÂREA

În plus, în procedurile interne nu s-a efectuat nicio evaluare a proporționalității, astfel cum impune Convenția, întrucât acțiunile au fost respinse în mod direct pe motiv că se întemeiau pe un temei legal greșit (supra, pct. 22 ș i 25). Prin urmare, Curtea va evalua ea dacă rezultatul a fost disproporționat.

Curtea reiterează faptul că criteriul proporționalității impune o examinare gen erală a diferitelor interese aflate în joc, ceea ce poate necesita o analiză a unor elemente precum condițiile despăgubirii ș i comportamentul părților la litigiu, inclusiv a mijloacelor utilizate de stat ș i punerea lor în aplicare [a se vedea , mutatis mutandis , Beyeler împotriva Italiei (MC), nr. 33202/96, pct. 114, CEDO 2000-I].

În această privință, Curtea face trimitere la pledoaria Guvernului întemeiată pe faptul că măsura în litigiu avea drept scop protejarea interesului general, inclusiv a celui al celorlalți proprietari (supra, pc t. 56). Având în vedere circumstanțele specifice ale prezentei cauze, Curtea nu vede în ce mod acordarea unei despăgubiri societății reclamante ca urmare a anulării parțiale a titlului său de proprietate ar fi adus atingere drepturilor celorlalți proprietari, observând că drepturile acestora fuseseră deja recunoscute de instanțe în cadrul procedurii de anulare (supra, pct. 9) ș i că acest aspect nu fusese contestat de societatea reclamantă, care ș i-a modificat acțiunile în consecință (de exemplu, supra, pct. 10).

În plus, astfel cum s-a menționat mai sus, respingând pretențiile societății reclamante, instanțele interne au lăsat -o fără o alternativă viabilă pentru a- și susține drepturile (supra, pct. 64- 65) .

Curtea reiterează în acest context faptul că riscul oricărei greșeli din partea unei autorități a statului – precum, în speță, vânzarea către societatea reclamantă a unui bun pe care nu îl deținea – trebuie să fie suportat de stat ș i că astfel de erori nu trebuie reparate în detrimentul persoanei în cauză (a se vedea, mutatis mutandis , Dzirnis împotriva Letonie i , nr. 25082/05, pct. 80, 26 ianuarie 2017, ș i cauzele citate).

Fără a aduce atingere marjei de apreciere permise unui stat în alegere a celui mai adecvat răspuns în astfel de cazuri, Curtea constată, ț inând seama de toate elementele de mai sus (supra, pct. 65, 67, 70 ș i 71), că maniera rigidă 13 HOTĂRÂREA

Rezultă că, în prezenta cauză, statul nu ș i-a îndeplinit obligațiile pozitive care îi reveneau în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1.

În consecință, a existat o încălcare a acestui articol. II. CU

Art. 41 din Convenție prevede : „Dacă Curtea declară că a avut loc o încălcare a Convenției sau a protocoalelor sale ș i dacă dreptul intern al înaltei părți contractante nu permite decât o înlăturare incompletă a consecințelor acestei încălcări, Curtea acordă părții lezate, dacă este cazul, o reparație echitabilă.” Prejudiciu

Societatea reclamantă a solicitat 102 830 euro (EUR) cu titlu de prejudiciu material, reprezentând valoarea de piață a bunului de care fusese privată. În susținerea pretenției sale, societatea reclamantă a făcut trimitere la un raport de expertiză prezentat în octombrie 2013 în cursul procedurilor interne relevante, care concluziona că valoarea indicată reprezenta la momentul faptelor valoarea de piață a imobilului în cauză (supra, pct. 16).

Cu titlu de cheltuieli de judecată, societatea reclamantă a solicitat, de asemenea, 63 691 EUR, reprezentând cheltuielile suportate pentru amenajarea spațiului. Această sumă se întemeia, în mod similar, pe un raport de expertiză, ș i anume cel încheiat în decembrie 2013 (supra, pct. 16). Societatea reclamantă nu a formulat nicio pretenție cu titlu de prejudiciu moral.

Guvernul a susținut că nu există o legătură de cauzalitate între despăgubirile solicitate cu titlu de prejudiciu ș i încălcarea constatată.

În circumstanțele prezentei cauze, Curtea constată că nu se poate pronunța asupra aspectului referitor la aplicarea art. 41. Prin urmare, este necesar să se rezerve acest aspect ș i să se stabilească procedura ulterioară, ț inând seama de posibilitatea unui acord între statul pârât ș i societatea reclamantă (art. 75 § 1 ș i 4 din Regulamentul Curții).