2ra-1574/20 — rezilierea antecontractului si contractului de cânzare-cumpărare, declararea nulitătii contractelor de locatiune, recunoasterea dr de proprietate

2ra-1574/20 — rezilierea antecontractului si contractului de cânzare-cumpărare, declararea nulitătii contractelor de locatiune, recunoasterea dr de proprietate (Curtea Supremă de Justiție, 2020)

Dosarul nr. 2ra-1574/20

Prima instanță - (Judecătoria Hâncești, sediul Ialoveni) N. Doroftei

Instanța de apel - (Curtea de Apel Chișinău) L. Bulgac, V. Buhanaci, V. Sîrbu

ÎNCHEIERE

4 noiembrie 2020 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

al Curții Supreme de Justiție,

în componența:

Președintele completului, judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii Mariana Pitic

Iurie Bejenaru

examinând admisibilitatea recursului declarat de Societatea cu Răspundere

Limitată „Tocando-Grup”,

în cauza civilă intentată la cererea de chemare în judecată depusă de

Societatea cu Răspundere Limitată „Tocando-Grup” împotriva Alomar Alosman

M.Yaser, Zedan Antoneta, Fanari Mahamed Fadi, Societatea cu Răspundere

Limitată „Zam Zam Activ”, Instituția Publică „Agenția Servicii Publice”, Primăria

orașului Ialoveni, Agenția pentru Supraveghere Tehnică, intervenienți accesorii

notarul Țurcan Daniela și notarul Reșetnicov Ala, cu privire la rezilierea

antecontractului și contractului de vânzare-cumpărare a imobilului, declararea

nulității contractelor de vânzare-cumpărare și locațiune a imobilului, recunoașterea

dreptului de proprietate asupra bunului imobil, radierea dreptului de proprietate și

înscrierea dreptului de proprietate asupra bunului imobil,

împotriva deciziei din 20 mai 2020 a Curții de Apel Chișinău,

c o n s t a t ă:

La 15 februarie 2018, SRL „Tocando-Grup” a depus cerere de chemare în

judecată, concretizată pe parcursul examinării cauzei (vol. I, f.d.123-124),

împotriva lui Alomar Alosman, M.Yaser, Zedan Antoneta, Fanari Mahamed Fadi,

SRL „Zam Zam Activ”, IP „Agenția Servicii Publice”, Primăria or. Ialoveni,

Agenția pentru Supraveghere Tehnică, intervenienți accesorii notarul Țurcan

Daniela și notarul Reșetnicov Ala, solicitând:

- rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare din 18 martie 2014,

numărul de înregistrare 1958 și contractul de vânzare-cumpărare din 20 martie

2014, numărul de înregistrare 2046, încheiate între SRL „Tocando-Grup” în

calitate de vânzător și Alomar Alosman M Yaser în calitate de cumpărător,

autentificate de notarul public Daniela Țurcan;

- declararea nulă a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 16 februarie

2015 între Alomar Alosman M Yaser în calitate de vânzător și Zedan Antoneta în

calitate de cumpărător, autentificat de notarul public Daniela Țurcan, cu numărul

de înregistrare 1015;

1

- recunoașterea dreptului de proprietate al SRL „Tocando-Grup” asupra

construcțiilor cu nr. cadastrale xxxxx, construcție cu suprafața la sol de 17,5 m2 și

xxxxx, construcție la sol de 732 m2, situate în r-nu1 Ialoveni, or. Ialoveni, str. Iurii

Gagarin, 1 „A” ca proprietate ce-i aparține;

- obligarea SCT Ialoveni să radieze dreptul de proprietate a lui Alomar

Alosman M Yaser asupra imobilelor cu nr. cadastrale xxxxx; xxxxx și dreptul de

proprietate a Zedan Antonetei asupra imobilelor cu nr. cadastrale xxxxx și xxxxx

cu înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilelor cu numere cadastrale:

xxxxx; xxxxx, xxxxx; xxxxx, amplasate în or. Ialoveni, str. Iurii Gagarin, 1 „A”

după SRL „Tocando-Grup”;

- anularea procesului-verbal de recepție finală și procesului-verbal de recepție

la terminarea lucrărilor cu numerele 27 din 30 aprilie 2014 și 30 mai 2014;

- declararea nulității contractului de vânzare-cumpărare a imobilului din 29

martie 2018, încheiat între Zedan Antoneta în calitate de vânzător și Fanari

Mahamed Fadi în calitate de cumpărător, autentificat de notarul Reșetnicov Ala, cu

numărul de înregistrare 2076, ca act juridic subsecvent actului juridic;

- declararea nulității contractului de locațiune nr 1/18 din 10 aprilie 2018,

încheiat între Fanari Mahamed Fadi și SRL „Zam Zam Activ”.

În motivarea acțiunii s-a indicat că la 18 martie 2014, SRL „Tocando-Grup”,

în persoana administratorului Onceanu Leonid a semnat cu pârâtul Alomar

Alosman M Yaser antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care SRL „Tocando-

Grup” a manifestat intenția de a vinde bunurile imobile ce-i aparțin, amplasate pe

adresa or. Ialoveni, str. Gagarin, 1 „A” compuse din teren cu destinație de

construcție, cu suprafața de 0,0422 ha, nr. cadastral xxxxx, construcție de transport

și comunicații, cu suprafața de 340 m2, nr. cadastral xxxxx amplasată pe acest

teren.

Antecontractul de vânzare-cumpărare a fost autentificat de notarul public

Daniela Țurcan, iar potrivit prevederilor lui, imobilul a fost evaluat la suma de

1 430 886 lei, pe care cumpărătorul urma să o achite vânzătorului în două rate, cea

de 900 000 lei, urma a fi achitată creditorilor față de care SRL „Tocando-Grup”

avea datorii potrivit titlurilor executorii, până la data semnării contractului, iar

restul sumei de 530 886 lei, urma să fie achitată de cumpărător după data semnării

contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorului SRL „Tocando-Grup”.

Din suma de 900 000 lei pârâtul, Alomar Alosman M Yaser, prin intermediul

partenerului său de lucru, Țîbuleac Radmila, care activa și din numele SRL

„Tocando-Grup” pe bază de procură, a achitat executorilor judecătorești doar suma

de 579 868,03 lei, restul sumei de 320 132 de lei, rămânând neachitată până în

prezent, constituind o datorie a pârâtului față de SRL „Tocando-Grup”.

Tot pârâtul, Alomar Alosman M Yaser, după semnarea contractului de

vânzare-cumpărare, în afară de suma de 320 132 de lei, urma să achite și restul

sumei de 530 886 de lei, care până în prezent nu a fost achitată. Faptul că careva

transferuri bănești din partea pârâtului, pe contul bancar al SRL „Tocando-Grup”

începând cu perioada 1 martie 2014 nu au parvenit, este confirmat și prin

certificatul eliberat de banca la care se deservește reclamantul BC „FinComBanc”

SA, filiala 6, or, alte conturi bancare SRL „Tocando-Grup” nu are.

2

Potrivit prevederilor antecontractului de vânzare-cumpărare din 18 martie

2014 și a contractului de vânzare-cumpărare 20 martie 2014 prețul imobilului

vândut a fost stabilit de părți la suma de 1 430 886 de lei, dintre care pârâtul a

achitat doar o parte din această sumă, la care s-a convenit, și anume, 579 868 de

lei, iar obligațiunea de a achita restul sumei de 851 018 lei, nu a fost executată.

În legătură cu neachitarea deplină a sumei convenite potrivit contractului de

vânzare-cumpărare, în adresa pârâtului au fost expediate somații, la care nu a

primit nici un răspuns.

Consideră reclamantul că neexecutarea obligației de a plăti suma deplină a

prețului convenit, constituie temei de reziliere atât a contractului de vânzare-

cumpărare din 20 martie 2014, cât și a antecontractului din 18 martie 2014.

Potrivit prevederilor antecontractului de vânzare-cumpărare din 18 martie

2014, obiectul contractelor sunt imobilul cu nr. cadastral xxxxx – terenul cu

destinație pentru construcții cu suprafața de 0,4221 ha și imobilul cu nr. cadastral

xxxxx – construcție de transport și comunicații, cu suprafața de 340 m2, amplasată

pe acest teren, situate în or. Ialoveni, str. Gagarin, nr. 1 „A”.

Pe teren mai sunt amplasate și alte construcții, cu nr. cadastral xxxxx cu

suprafața la sol de 17,5 m2 și nr. cadastral xxxxx, cu suprafața la sol de 732 m2 și

care nu constituie obiect al acestor contracte.

SRL „Tocando - Grup” și-a menținut înscrierile provizorii în dosarul cadastral

la SCT Ialoveni asupra acestor construcții ca proprietate ce-i aparține, și care până

la ziua de azi se găsesc la evidența contabilă a acestei societăți, ca mijloace fixe ale

întreprinderii. Faptul că construcțiile cu aceste numere cadastrale aparțin SRL

„Tocando-Grup” rezultă și din aceea că până în prezent adresa juridică a

reclamantului se găsește la acest imobil.

Ulterior, la 16 februarie 2015, pârâtul Alomar Alosman M Yaser a încheiat

contractul de vânzare-cumpărare cu Zedan Antoneta, potrivit căruia a vândut

ultimei o parte din terenul cu nr. cadastral xxxxx, cu suprafața de 0,3242 ha

precum și construcțiile amplasate pe el cu nr. cadastral xxxxx, suprafața la sol de

17,5 m2 și nr. cadastral xxxxx, suprafața la sol de 732 m2.

Acest contract a fost autentificat de notarul public Daniela Țurcan, iar la 24

februarie 2015, părțile l-au înregistrat în Registrul bunurilor imobile la SCT

Ialoveni.

Consideră că acest contract de vânzare-cumpărare contravine legii, ordinii

publice și bunelor moravuri, fiind lovit de nulitate absolută, or construcțiile cu nr.

cadastrale xxxxx, xxxxx, aparțin SRL „Tocando-Grup” și nu pârâților Alomar

Alosman M Yaser sau Zedan Antoneta.

Imobilul dat nu a fost introdus în antecontractul din 18 martie 2014 și nici în

contractul din 20 martie 2014, ca imobil ce se vinde, n-a fost evaluat, nefiind dat

oficial în exploatare și înregistrat la Oficiul cadastral în modul stabilit.

În contractul din 16 februarie 2015 se face mențiune că imobilul cu nr.

cadastrale xxxxx și xxxxx aparține vânzătorului Alomar Alosman M Yaser în baza

procesului-verbal de recepție finală, nr. 27 din 30 aprilie 2014, întocmit pe numele

acestuia.

Acest document oficial constituie un fals, în situația când imobilele respective

nu au fost vândute lui Alomar Alosman M Yaser de SRL „Tocando-Grup” în

3

modul stabilit, pârâtul nedispunând de proiectul construcției, autorizație de

construcție, certificat de urbanism, alte dovezi de suportare a cheltuielilor la

construcția acestor obiecte. Toate aceste documente au fost întocmite pe numele

SRL „Tocando-Grup”.

La întocmirea procesului-verbal de recepție nr. 27 din 30 mai 2014, din cadrul

comisiei de recepție nu a luat parte nici o persoană în calitate de specialist atestat în

activitatea de construcție.

În cazul când toată documentația în construcție aparține SRL „Tocando-

Grup”, procesul-verbal de recepție finală a construcțiilor cu nr. cadastrale xxxxx;

xxxxx urma a fi întocmit pe numele SRL „Tocando-Grup” și nu a pârâtului

Alomar Alosman M Yaser.

Originalul sau o copie autentificată a acestui proces-verbal de recepție finală

nu a fost adus la cunoștința SRL „Tocando-Grup”, fiind un act emis ilegal, emis cu

încălcarea drepturilor asupra obiectelor ce aparțin reclamantului.

Prin hotărârea din 8 octombrie 2019 a Judecătoriei Hîncești, sediul Ialoveni,

acțiunea înaintată de SRL „Tocando-Grup” s-a respins ca fiind neîntemeiată.

La 21 octombrie 2019, SRL „Tocando-Grup” a declarat apel împotriva

hotărârii primei instanțe, solicitând casarea ei, cu remiterea cauzei la rejudecare.

Prin decizia din 20 mai 2020 a Curții de Apel Chișinău, s-a respins apelul

declarat de SRL „Tocando-Grup” și s-a menținut hotărârea din 8 octombrie 2019 a

Judecătoriei Hîncești, sediul Ialoveni.

În motivare, Colegiul instanței de apel reținut prima instanță corect a ajuns la

concluzia că Alomar Alosman M Yaser și-a onorat pe deplin obligațiunile asumate

în baza antecontractului de vânzare-cumpărare din 18 martie 2014 și a contractului

de vânzare-cumpărare nr. 2040 din 20 martie 2014, respectiv a achitat integral

prețul bunurilor imobile procurate, convenit cu Onceanu Leonid în calitate de

administrator al SRL „Tocando-Grup”, prin urmare corect a concluzionat despre

necesitatea respingerii pretențiilor reclamantului.

La 7 august 2020, SRL „Tocando-Grup” a declarat recurs împotriva deciziei

din 20 mai 2020 a Curții de Apel Chișinău, solicitând să fie admis recursul, casate

integral decizia instanței de apel și hotărârea primei instanțe, cu remiterea cauzei

spre rejudecare în prima instanță, în alt complet de judecată.

În motivarea recursului a invocat că hotărârile contestate sunt neîntemeiate și

pasibile casării, în temeiul art. 432 alin. (1), (2) lit. a) și c), alin. (3) lit. b) și alin.

(4) din Codul de procedură civilă.

În conformitate cu art. 434 din Codul de procedură civilă, recursul se declară

în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale, dacă

legea nu prevede altfel. Termenul de 2 luni este termen de decădere și nu poate fi

restabilit.

Materialele cauzei atestă că copia deciziei integrale a instanței de apel a fost

expediată participanților la proces, prin intermediul poștei, la 16 iunie 2020, însă

dovada egală de recepționare lipsește. Din acest motiv, Colegiul consideră că

cererea de recurs din 7 august 2020 a fost depusă în termen.

În conformitate cu art. din 439 alin. (2) și (3) din Codul de procedură civilă,

după parvenirea dosarului, un complet din 3 judecători decide asupra admisibilității

recursului, dispune expedierea copiei de pe recurs intimatului, cu înștiințarea

4

despre necesitatea depunerii obligatorii a referinței timp de o lună de la data

primirii acesteia.

Judecătorul raportor verifică încadrarea în prevederile legii a temeiurilor

invocate în recurs și face un raport verbal în fața completului de judecată instituit

în conformitate cu alin. (2).

La 2 octombrie 2020 în adresa intimaților a fost expediată copia cererii de

recurs cu înștiințarea despre necesitatea depunerii obligatorii a referinței la recurs.

Însă, până la data examinării admisibilității recursurilor, intimații nu au depus

referințe, prin care să-și exprime poziția.

Examinând temeiurile recursului, completul Colegiului civil, comercial și de

contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție reține următoarele.

Temeiurile de declarare a recursului sunt prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) și

(4) din Codul de procedură civilă.

În conformitate cu art. 433 lit. a) din Codul de procedură civilă, cererea de

recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în

temeiurile prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) și (4).

Astfel, instanța de recurs reține că examinarea chestiunii privind

admisibilitatea recursului presupune verificarea conformității temeiurilor invocate

în cererea de recurs cu temeiurile prevăzute la art. 432 din Codul de procedură

civilă.

La caz, Colegiul constată că argumentele invocate în cererea de recurs nu se

încadrează în limitele stabilite de norma indicată, respectiv nu constituie temei de

casare a deciziei recurate, or, motivele recursului sunt similare celor invocate în

cadrul judecării cauzei, asupra căror instanța de apel s-a pronunțat.

Dezacordul recurentului cu decizia instanței de apel, nu constituie temei de

casare a deciziei recurate, or, recursul exercitat conform Secțiunii a II-a din

Capitolul XXXVIII Codul de procedură civilă, are caracter devolutiv numai asupra

problemelor de drept material și procedural, verificându-se doar legalitatea

deciziei, dar nu și temeinicia în fapt.

Totodată, Colegiul reține că, potrivit regulilor din Secțiunea a II-a din

Capitolul XXXVIII Codul de procedură civilă, instanța de recurs nu verifică modul

de apreciere a probelor de către instanța de fond și de apel. Forța atribuită unei

probe sau alteia, coraportul dintre probe, suficiența probelor și concluziile făcute în

urma probațiunii sunt în afara controlului instanței de recurs.

Prin prisma art. 432 alin. (4) din Codul de procedură civilă, instanța de recurs

poate interveni în materia probațiunii doar sub aspect procedural, și anume, dacă se

invocă că instanța judecătorească a apreciat în mod arbitrar probele, încălcând

regulile de apreciere a probelor stabilite în art. 130 Codul de procedură civilă, sau

în cazul în care erorile comise au dus la încălcarea drepturilor și libertăților

fundamentale ale omului.

Din recursul declarat nu rezultă că instanța a apreciat arbitrar probele.

În acest sens CtEDO în jurisprudența sa constantă statuează că, dreptul de

acces la instanța de judecată nu este absolut. Există limitări implicit admise [cauza

Golder împotriva Regatului Unit, pct. 38; Stanev împotriva Bulgariei (MC), pct.

230]. Acesta este în special cazul condițiilor de admisibilitate a unui recurs,

întrucât prin însăși natura sa necesită o reglementare din partea statului, care se

5

bucură în această privință de o anumită marjă de apreciere (Luordo împotriva

Italiei, pct. 85). Condițiile de admisibilitate ale unui recurs pot fi mai stricte decât

pentru un apel (Levages Prestations Services împotriva Franței, pct. 45).

Curtea a mai reiterat că, modul de aplicare a articolului 6 CEDO procedurilor

în fața instanțelor ierarhic superioare depinde de caracteristicile speciale ale

procedurilor respective; trebuie ținut cont de totalitatea procedurilor în sistemul de

drept național și de rolul instanțelor ierarhic superioare în acest sistem. (a se vedea

Botten împotriva Norvegiei, hotărâre din 19 februarie 1996, Reports 1996-I, p.

141, § 39).

La fel, conform jurisprudenței Curții, procedurile cu privire la admisibilitatea

căii de atac și procedurile care implică doar chestiuni de drept, și nu chestiuni de

fapt, pot fi conforme cu cerințele articolului 6 § 1 (Helmers împotriva Suediei 9

octombrie 1991, § 31, Seria A, nr. 212-A).

În conformitate cu art. 440 alin. (1) din Codul de procedură civilă, în cazul în

care se constată existența unuia din temeiurile prevăzute la art. 433, completul din

3 judecători decide în mod unanim, printr-o încheiere motivată irevocabilă, asupra

inadmisibilității recursului.

Încheierea se emite conform prevederilor art. 270 și nu conține nici o referire

cu privire la fondul recursului.

Având în vedere cele expuse, Colegiul consideră că recursul declarat de SRL

„Tocando-Grup” nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) și

(4) din Codul de procedură civilă și, drept urmare, este inadmisibil.

În conformitate cu art. 270, art. 433 lit. a) și art. 440 alin. (1) din Codul de

procedură civilă, completul Colegiului civil, comercial și de contencios

administrativ al Curții Supreme de Justiție

d i s p u n e:

Se declară inadmisibil recursul înaintat de Societatea cu Răspundere Limitată

„Tocando-Grup”.

Încheierea este irevocabilă.

Președintele ședinței,

judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii Mariana Pitic

Iurie Bejenaru

6