2ra-1287/17 — declararea nulitătii actelor juridice, recunoasterea dreptului de proprietate, evacuarea

2ra-1287/17 — declararea nulitătii actelor juridice, recunoasterea dreptului de proprietate, evacuarea (Curtea Supremă de Justiție, 2017)

Dosarul nr. 2ra–1287/17

Prima instanță: Judecătoria Centru mun. Chișinău, judecător - E. Palanciuc

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău, judecători - A. Panov, M. Guzun, A. Minciuna

D E C I Z I E

20 septembrie 2017 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele ședinței, judecător – Tatiana Vieru,

Judecători – Oleg Sternioală, Nicolae Craiu,

Maria Ghervas, Svetlana Filincova

examinând recursul declarat de Baltaga Victor, Baltaga Angela și avocatul

Turceac Ivan împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 14 decembrie 2016,

prin care a fost admis apelul declarat de către Munteanu Lilia și Munteanu Victor, și

casată hotărârea Judecătoriei Centru, mun. Chișinău din 07 septembrie 2016 de

respingere a acțiunii, în cauza civilă la cererea de chemare în judecată a lui Baltaga

Victor către Pijevschi Pavel, Munteanu Lilia, Munteanu Victor, Munteanu Vlaicu

cu privire la evacuare, fără acordarea altui spațiu locativ; la cererea reconvențională

a Liliei Munteanu și Munteanu Victor către Baltaga Victor, Baltaga Angela și

Pijevschi Pavel privind declararea nulității contractelor de vânzare-cumpărare a

imobililor,

c o n s t a t ă:

La 11.12.2014, Baltaga Victor s-a adresat cu cerere de chemare în judecată

către Pijevschi Pavel, Munteanu Lilia, Munteanu Victor, Munteanu Vlaicu privind

evacuarea fară acordarea altui spațiu locativ.

În motivarea acțiunii a indicat, că la 29 septembrie 2010, a semnat cu pârâtul

Pijevschi Pavel, la notarul public Olga Bondarciuc, cu sediul în mun. Chișinău bd.

Cantemir nr. 1/1, contractul de vânzare-cumpărare nr. 6248 a terenului destinat

pentru construcție cu suprafața de 0,066 ha, cu nr. cadastral xxxxxxx și construcția

amplasată pe el - casa de locuit individuală cu suprafața 175,3 m.p., nr. cadastral

xxxxxx, situat în mun. Chișinău, xxxxxxx, și a terenului destinat construcției cu

suprafața de 0,0358 ha, cu numărul cadastral xxxxxx, situat în mun. Chișinău,

xxxxxxx, la prețul convenit cu pârâtul, achitându-i acestuia suma integrală la

momentul semnării contractului.

Ulterior, la 07.10.2010, contractul a fost înregistrat la OTC Chișinău. La

1

momentul semnării contractului, pârâtul, Pijevschi Pavel, l-a rugat să-i permită

acestuia să rămână să locuiască în imobil o perioadă, deoarece are nevoie de timp

pentru a-și cumpăra o altă locuință.

Mizând pe buna-credință a pârâtului Pijevschi Pavel, i-a permis ultimului să

rămână în imobil fără a semna cu el careva acte juridice în acest sens, însă ulterior

pârâtul nu a mai fost de găsit pe adresa indicată. La rândul său pârâtul, Pijevschi

Pavel, i-a permis pârâtei, Munteanu Lilia, ca aceasta împreună cu copiii săi să

locuiască în imobilul reclamantului.

Din discuțiile purtate cu pârâta, ultima a căzut de acord să-i achite chiria, însă

în ultima perioadă a refuzat să o achite pe motiv că nu are surse de venit, mai mult

ca atât refuză categoric să elibereze imobilul. Solicitările sale, adresate pârâților,

care ilegal locuiesc în imobilul său, în vederea eliberării imobilului, s-au soldat cu

eșec.

La 25.11.2014, deplasându-se spre imobilul litigios pentru a solicita pârâților

înlăturarea obstacolelor în exercitarea dreptului de proprietate, a fost bruscat în

mod violent de către pârâtul Pijevschi Pavel și scos afară din ograda imobilului al

cărui proprietar este.

Astfel, deoarece i se creează obstacole în folosirea dreptului de proprietate,

solicită evacuarea pârâților din imobilul situat în mun. Chișinău str. Lermontov

90/a.

La 06.07.2015, pârâții Munteanu Lilia și Munteanu Victor au depus acțiune

reconvențională împotriva lui Pijevschi Pavel, Baltaga Victor și Baltaga Angela cu

privire la declararea nulității contractelor de vânzare-cumpărare din 29 septembrie

2010 și din 14 septembrie 2010.

În motivarea acțiunii au indicat, că la 20.05.2010, în baza contractului de

împrumut, înregistrat de către notarul public, Olga Bondarciuc cu nr.2195 a luat cu

împrumut de la Baltaga Constantin suma de 145 mii dolari SUA.

În scopul asigurării restituirii împrumutului, în aceeași zi, au încheiat cu

Baltaga Constantin un contract de ipotecă înregistrat de același notar public Olga

Bondarciuc cu nr.2198, gajând bunurile imobile ce le aparțin, situate pe adresele

mun. Chișinău str. xxxxxxx și str. xxxxxxx.

În legătură cu faptul că, ulterior, situația financiară li s-a înrăutățit, i-au

propus lui Baltaga Constantin să accepte și să participe la vânzarea imobilelor

gajate, iar din banii obținuți să-i restituie împrumutul, fapt acceptat de ultimul.

La începutul lunii septembrie a anului 2010 un potențial cumpărător a dorit să

procure imobilele gajate la prețul de 200 mii euro.

Aflând despre intenția reală a cumpărătorului de a procura imobilele gajate la

prețul de 200 mii euro, Baltaga Constantin s-a răzgândit și a condiționat darea

acordului său în calitate de creditor gajist la vânzarea imobilelor, insistând să se

încheie un contract de vânzare-cumpărare suplimentar și după aceasta să fie

introdus în calitate de cumpărător tatăl său, Baltaga Victor, dânsul urmând să prea

în viitor calitatea de împrumutător.

Neavând altă posibilitate de a soluționa problema restituirii împrumutului, a

acceptat această propunere.

2

La 14.09.2010, cu acordul creditorului gajist, Baltaga Constantin, au înstrăinat

persoanei intermediare pârâtului Pijevschi Pavel, imobilele gajate, în baza

contractului de vânzare-cumpărare autentificat și înregistrat la notarul public Olga

Bondarciuc cu nr.5866.

Ulterior, după 15 zile, la 29 septembrie 2010, cu acordul creditorului gajist,

Baltaga Constantin, pârâtul Pijevschi Pavel, a înstrăinat fictiv imobilele gajate în

baza contractului de vânzare-cumpărare, autentificat și înregistrat de notarul public

Olga Bondarciuc cu nr.6248, pârâtului Baltaga Victor.

Astfel, încheierea ambelor contracte de vânzare-cumpărare a fost fictivă,

deoarece atât pârâtul Pijevschi Pavel, cât și pârâtul Baltaga Victor, după cum le-a

fost înțelegerea, nu au achitat prețul pentru imobile, nefiind transmisă posesia

imobilelor, ceea ce se confirmă prin faptul că au continuat să locuiască în casa

situată pe adresa mun. Chișinău, str. xxxxxxx, în care locuiesc până în prezent.

La 29.09.2010, Baltaga Constantin a depus o declarație autentificată și

înregistrată de notarul public Olga Bondarciuc cu nr.6250, prin care a declarat că

suma împrumutului bănesc a fost achitată de către Munteanu Lilia și este de acord

să fie ridicată grevarea asupra imobilelor gajate.

Tot, la 29.09.2010, împreună cu pârâtul Pijevschi Pavel, în calitate de

vânzător și pârâtul Baltaga Victor, au încheiat un contract, prin care a fost

transferată datoria Liliei Munteanu de la Baltaga Constantin către pârâtul Baltaga

Victor, stabilind prețul real al imobilelor vândute fictiv în mărime de 200 mii euro,

iar pârâtul Baltaga Victor s-a obligat să-și primească banii în urma vânzării-

cumpărării imobilelor sub controlul său și să-i transmită diferența dintre 200 mii

euro și 140 mii dolari SUA plus 30 mii euro, care constituie suma de 65 949 euro.

Astfel, în asemenea împrejurări au fost încheiate contractele de vânzare-

cumpărare din 14 septembrie 2010 și din 29 septembrie 2010, fiind simulate, la

încheierea cărora părțile nu au avut intenția de vânzare-cumpărare reală a

imobilelor, dar transferul datoriei Liliei Munteanu de la Baltaga Constantin către

tatăl său Baltaga Victor.

După încheierea acestor contracte, pârâtul Baltaga Victor a renunțat să mai

colaboreze și să-i returneze imobilele la condițiile convenite, mărind ilegal suma

împrumutului.

Peste 4 ani, prin luna octombrie a anului 2014, pârâtul Baltaga Victor s-a

adresat către furnizorii de servicii comunale și în prag de iarnă a solicitat

deconectarea imobilelor de la serviciile comunale, cu scopul de a-i determina să

părăsească locuința, iar el să o dobândească în baza contractelor de vânzare-

cumpărare fictive.

Prin hotărârea Judecătoriei Centru, mun. Chișinău din 07 septembrie 2016 a

fost admisă acțiunea lui Baltaga Victor, fiind dispusă evacuarea lui Pavel Pijevschi,

a Liliei Munteanu, a lui Victor Munteanu și Vlaicu Munteanu din imobilul litigios,

fără acordarea altui spațiu locativ, iar acțiunea reconvențională a fost respinsă ca

neîntemeiată.

Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 14 decembrie 2016, a fost casată

hotărârea primei instanțe, pronunțată o nouă hotărâre, prin care a fost respinsă ca

3

neîntemeiată acțiunea lui Baltaga Victor și admisă acțiunea reconvențională.

La 31.03.2017, Baltaga Victor și Baltaga Angela au depus cerere de recurs

împotriva deciziei instanței de apel, prin care au solicitat casarea acesteia cu

menținerea hotărârii primei instanțe.

În motivarea recursului au indicat că, la emiterea deciziei, instanța de apel, a

încălcat și aplicat eronat normele de drept material, generând soluționarea greșită a

cauzei civile.

La 31.07.2017, Munteanu Lilia a depus referință la cererea de recurs prin care

a solicitat declararea recursului ca inadmisibil.

Verificând legalitatea actului de dispoziție contestat prin prisma argumentelor

invocate în recurs, referință și a materialelor din dosar coroborate cu normele de

drept material și procedural aplicabile speței date, Colegiul civil, comercial și de

contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră că recursul

declarat de Baltaga Victor și Baltaga Angela, avocatul Turceac Ivan, în interesele

acestora, urmează a fi admis din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 429 alin. (1) Cod de procedură civilă, pot fi atacate cu

recurs deciziile pronunțate de curțile de apel în calitatea lor de instanțe de apel, cât

și hotărârile pronunțate de curțile de apel în procedura de insolvabilitate.

Conform art. 239 Cod de procedură civilă, hotărârea judecătorească trebuie să

fie legală și întemeiată. Instanța își întemeiază hotărârea numai pe circumstanțele

constatate nemijlocit de instanță și pe probele cercetate în ședință de judecată.

Analiza pe care instanța de judecată o face în legătură cu motivele de fapt și de

drept, care i-au format convingerea în sensul unei anumite soluții trebuie să fie

clară și simplă, precisă, conchisă și fermă, să aibă putere de convingere.

Potrivit art. 240 alin. (1) Codul de procedură civilă, la deliberarea hotărârii,

instanța judecătorească apreciază probele, determină circumstanțele care au

importanță pentru soluționarea pricinilor, care au fost sau nu stabilite, caracterul

raportului juridic dintre părți, legea aplicabilă soluționării pricinii și admisibilitatea

acțiunii.

După cum atestă materialele pricinii, instanța de apel, în justificarea soluției

sale invocă prevederile art. 199-215 Cod civil, din a căror raționament rezultă că,

actul juridic urmează să corespundă criteriilor de legalitate, consimțământul să fie

valabil exprimat, cauza sau scopul să fie licită, părțile să dispună de capacitatea de

a contracta, obiectul determinat precum și forma actului juridic să întrunească

condițiile prevăzute de lege.

Astfel, prin prisma normelor citate, instanța de apel, formulează concluzia

precum că contractele de vânzare-cumpărare nr. 5866 din 14.09.2010, încheiat

între Munteanu Lilia și Munteanu Victor și Pijevschi Pavel, și nr. 6248 din

29.09.2010, încheiat între Pijevschi Pavel și Baltaga Victor, au fost încheiate fictiv,

tranzacția fiind doar una aparentă fără intenția de a produce efecte juridice, fapt

care contravine normelor imperative, or, apelanții Munteanu Lilia și Munteanu

Victor au prezentat probe suficiente, care confirmă faptul că contractele respective

sunt lovite de nulitate absolută.

Analizând situația de fapt și de drept, Colegiul constată însă că, în speță,

4

instanța de apel a ezitat să facă trimitere și să precizeze probele analizate în cumul

cu obiectul cauzei dedus judecății, din care să rezulte cu certitudine că, la caz, este

vorba despre simularea contractelor de vânzare-cumpărare cu scopul de a obține

alte efecte juridice și încheierea acestor contracte ascunde de fapt o altă

manifestare de voință a părților la încheierea contractelor respective, decât cea de

vânzare-cumpărare propriu-zisă a bunurilor imobile. Or, administrarea probelor

(dovezilor) reprezintă cel mai important și cel mai hotărâtor moment în derularea

unui proces civil, deoarece numai pe baza probelor ce se administrează, judecătorul

își formează convingerea cu privire la litigiul dedus judecății.

În același timp, la materialele dosarului lipsesc contractul de împrumut

bănesc, contractul de ipotecă pe care se bazează în cererea reconvențională

Munteanu Lilia și Munteanu Victor, în scopul de a dovedi că încheierea

contractelor de vânzare-cumpărare litigioase a urmărit de fapt și de drept intenția

de asigurare a împrumutului bănesc acordat Liliei Muntean de către Baltaga

Constantin, fiul lui Baltaga Victor, care este parte în ambele contracte de vânzare-

cumpărare a imobilului litigios, și că contractele date nu sunt purtătoare de efecte

juridice caracteristice unui contract de vânzare-cumpărare potrivit. Aceste

circumstanțe pun la îndoială luarea unei hotărâri întemeiate de către instanța de

apel în situația în care nu au fost administrate toate probele relevante litigiului,

cercetarea și aprecierea cărora să ateste cu certitudine despre caracterul fictiv al

contractelor litigioase sau că părțile contractului au avut intenția reală de a încheia

contractele vânzare-cumpărare nr. 5866 din 14.09.2010, încheiat între Munteanu

Lilia și Munteanu Victor și Pijevschi Pavel și nr. 6248 din 29.09.2010, încheiat

între Pijevschi Pavel și Baltaga Victor, asupra bunurilor imobile situate în mun.

Chișinău, str. xxxxxx și str. xxxxxx.

Deci, îndeplinirea anumitor condiții privitoare la legalitatea, verosimilitatea,

pertinența și concludența probelor ar fi permis de a constata cu exactitate dacă

contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate ca o garanție a restituirii

împrumutului, dacă perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare enunțate a avut

drept scop acoperirea contractului de împrumut și a celui de gajare a bunurilor

imobile situate în mun. Chișinău, str. xxxxxx și str. xxxxxx, și respectiv,

contractele de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile și contractul de împrumut

precum și de gaj asupra acestor bunuri pot fi apreciate sau nu ca tranzacții de sine

stătătoare, fiind stabilite și apreciate, și alte circumstanțe esențiale pentru judecarea

corectă a cauzei, precum transmiterea-primirea bunului imobil (transmiterea

dreptului de posesiune), prețul cadastral al imobilului în raport cu cel din

contractele de vânzare-cumpărare, dacă foștii proprietari ai imobilului, în persoana

Liliei Muntean și Victor Muntean cu copiii lor, au rămas să locuiască mai departe

în imobilul litigios, cât și cercetarea și aprecierea corespunzătoare a condițiilor

expuse în recipisa de transmitere a mijloacelor bănești ca urmare a încheierii

contractelor de vânzare-cumpărare.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) CPC, instanța, după ce judecă

recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanței de

apel și să transmită pricina spre rejudecare în instanța de apel, în toate cazurile în

5

care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanța de recurs.

Astfel, din considerentele arătate, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră necesar de a admite

recursul, de a casa decizia Curții de Apel Chișinău din 14 decembrie 2016 și de a

remite pricina spre judecare în Curtea de Apel Chișinău.

La rejudecarea cauzei, instanța de apel urmează să țină cont de cele

menționate, creând condiții obiective și reale participanților la proces și judecând

pricina, să emită o hotărâre întemeiată și legală.

Având în vedere cele expuse și în conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c)

CPC, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții

Supreme de Justiție,

d e c i d e:

Se admite recursul declarat de către Baltaga Victor, Baltaga Angela și

avocatul Turceac Ivan.

Se casează hotărârea Curții de Apel Chișinău din 14 decembrie 2016, în cauza

civilă la cererea de chemare în judecată a lui Baltaga Victor către Pijevschi Pavel,

Munteanu Lilia, Munteanu Victor, Munteanu Vlaicu cu privire la evacuare, fără

acordarea altui spațiu locativ; la cererea reconvențională a Liliei Munteanu și

Munteanu Victor către Baltaga Victor, Baltaga Angela și Pijevschi Pavel privind

declararea nulității contractelor de vânzare-cumpărare a imobililor, cu remiterea

pricinii spre rejudecare la Curtea de Apel Chișinău, în alt complet de judecată.

Decizia nu se supune nici unei căi de atac.

Președintele ședinței,

judecătorul Tatiana Vieru

Judecători: Oleg Sternioală,

Nicolae Craiu,

Maria Ghervas,

Svetlana Filincova

6