2ra-3171/14 — evacuare fara acordarea unui alt spatiu locativ, declararea nulitatii contractului de vinzare-cumparare

2ra-3171/14 — evacuare fara acordarea unui alt spatiu locativ, declararea nulitatii contractului de vinzare-cumparare (Curtea Supremă de Justiție, 2014)

prima instanță –I. Talpa dosarul nr. 2ra-3171/14

instanța de apel – I. Grosu, A. Corcenco, D. Corolevschi

DECIZIE

17 decembrie 2014 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componență:

Președinte, judecătorul Galina Stratulat

Judecătorii Iurie Bejenaru, Dumitru Mardari, Iurie Diaconu, Elena Covalenco

examinând recursul declarat de către Perebicovschi Andrei și Lebedeva Anna,

în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Gherasimciuc Margarita și

Gherasimciuc Vasile împotriva Annei Lebedeva cu privire la evacuare fără acordarea

unui alt spațiu locativ și la cererea reconvențională a lui Lebedeva Anna și

Perebicovschi Andrei împotriva lui Gherasimciuc Margarita și Gherasimciuc Vasile

cu privire la declararea nulității contractului de vînzare-cumpărare, evacuare fără

acordarea unui alt spațiu locativ și instalare în imobil, împotriva deciziei Curții de

Apel Bălți din 19 iunie 2014, prin care a fost respins apelul declarat de către

Lebedeva Anna și avocatul Odetta Dzincovscaia, în interesele lui Perebicovschi

Andrei, și menținută hotărîrea Judecătoriei Bălți din 31 ianuarie 2014

c o n s t a t ă

La 28 octombrie 2013 Gherasimciuc Margarita și Gherasimciuc Vasile au

depus cerere de chemare în judecată împotriva Annei Lebedeva cu privire la evacuare

fără acordarea unui alt spațiu locativ.

În motivarea acțiunii reclamanții au indicat că, în temeiul contractului de

vînzare-cumpărare nr. 2162 din 08 iunie 2010, înregistrat la organul cadastral la 09

iunie 2010, au devenit coproprietarii ap. 1 din str. B. Glavan 28 A mun. Bălți.

După cumpărarea imobilului și oformarea tuturor actelor aferente dobîndirii

imobilului, au plecat temporar cu traiul în Ucraina, iar la revenirea lor în mun. Bălți

au depistat că ușa de la apartamentul cumpărat a fost schimbată, precum și înlocuit

lacătul, din care cauză nu au putut intra în acesta. În final, au aflat că apartamentul a

fost ocupat de mama fostului proprietar al apartamentului – Lebedeva Anna, care

refuza categoric de a elibera spațiul de locuit, deși conform p. 4.1 al contractului de

vînzare-cumpărare vînzătorul a făcut mențiunea că imobilul era liber de dreptul

terților persoane.

Cer reclamanții evacuarea Annei Lebedeva din ap. 1 din str. B. Glavan 28 A

mun. Bălți fără acordarea unui alt spațiu locativ.

Lebedeva Anna și Perebicovschi Andrei au depus cerere reconvențională

împotriva lui Gherasimciuc Margarita și Gherasimciuc Vasile cu privire la declararea

nulității contractului de vînzare-cumpărare, evacuare fără acordarea unui alt spațiu

locativ și instalare în imobil.

În motivarea acțiunii au indicat că, în anul 2007 Lebedeva Anna a hotărît

împreună cu fiul său să cumpere de la Sorbalo Stanislav ap. 1 din str. B. Glavan 28 A

mun. Bălți, fiind încheiat în acest sens la 20 iulie 2007 contractul de vînzare-

cumpărare a apartamentului nr. 3118.

Deoarece nu aveau suficiente mijloace bănești pentru achitarea prețului

contractului, au încheiat cu BC ”EuroCreditBank” SA un contract de credit bancar în

sumă de 490000 lei.

În luna septembrie 2008 la reclamanți s-au creat condiții financiare dificile, din

cauza că Lebedeva Anna activînd în Italia, nu a lucrat 4 luni de zile din cauza unei

boli, astfel aceasta fiind în imposibilitate de a achita ratele creditului bancar.

Fiul reclamantei a telefonat-o și a anunțat-o că are niște persoane cunoscute ce

i-au propus de a stinge suma creditului în schimbul instituirii gajului asupra

apartamentului.

Lebedeva Anna susține că nu cunoaște în ce circumstanțe a fost înstrăinat

imobilul, iar despre faptul că pîrîții au devenit proprietarii bunului ca rezultat al

încheierii contractului de vînzare-cumpărare a aflat la revenirea acesteia în țară.

Reclamanta indică că după însănătoșire a lucrat permanent în Italia și avea

posibilitatea reală de a stinge datoria față de Gherasimciuc Vasile. Astfel, pe

parcursul anului 2010 pe numele lui Perebicovschi Andrei a transferat suma de 2400

Euro, nepoatei sale Arina Lebedeva – 2700 Euro, lui Gherasimciuc Margarita – 1400

dolari SUA, pe parcursul anului 2011 pe numele lui Gherasimciuc Margarita – 9400

dolari SUA, lui Valentin Gherasimciuc – 3400 dolari SUA, pe parcursul anului 2012

pe numele lui Gherasimciuc Margarita – 7000 dolari SUA, lui Valentin Gherasimciuc

– 999 Euro, lui Gherasimciuc Vasile – 1000 dolari SUA. Deci, în total familiei

Gherasimciuc i-au fost transmise 27100 dolari SUA și 5100 Euro.

Or, pîrîții știind cu certitudine că au încheiat cu Perebicovschi Andrei contract

de vînzare-cumpărare a apartamentului, continuau în mod dolosiv de a primi bani de

la Anna Lebedeva în vederea stingerii datoriei.

Reclamanta s-a adresat cu plîngere organelor procuraturii vis-a-vis de acțiunile

ilicite din partea familiei Gherasimciuc, însă la 14 noiembrie 2013 a fost refuzat în

pornirea urmăririi penale din lipsa elementelor constitutive ale infracțiunii. În opinia

acesteia, contractul de vînzare-cumpărare a apartamentului are un caracter fictiv, a

fost încheiat în împrejurări grele, consimțămîntul fiului la încheierea actului juridic a

fost viciat prin dol. Ba mai mult, pentru întocmirea contractului nu s-a cerut nici

consimțămîntul Annei Lebedeva.

Caracterul fictiv se manifestă și prin faptul că bunul nu a fost transmis de facto

în posesia și folosința pîrîților, care nu au contribuit la plata serviciilor comunale.

Cer reclamanții repunerea în termen a acțiunii, declararea nulității contractului

de vînzare-cumpărare a apartamentului nr. 2162 încheiat la 08 iunie 2010, obligarea

pîrîților de a restabili livrarea energiei electrice, termice, a gazului.

Ulterior s-au adresat cu o cerere suplimentară, prin care au solicitat evacuarea

lui Gherasimciuc Margarita și Gherasimciuc Vasile din ap. 1 din str. B. Glavan 28 A

mun. Bălți fără acordarea unui alt spațiu locativ, instalarea reclamanților în acest

apartament.

Prin hotărîrea Judecătoriei Bălți din 31 ianuarie 2014, acțiunea inițală a fost

admisă și a fost dispusă evacuarea Annei Lebedeva și a membrilor familiei ei din ap.

1 din str. B. Glavan 28 A mun. Bălți. Acțiunea reconvențională a fost respinsă.

Prin decizia Curții de Apel Bălți din 19 iunie 2014, a fost respins apelul

declarat de către Lebedeva Anna și avocatul Odetta Dzincovscaia, în interesele lui

Perebicovschi Andrei, și menținută hotărîrea Judecătoriei Bălți din 31 ianuarie 2014.

La 21 august 2014 Perebicovschi Andrei și Lebedeva Anna au declarat recurs

împotriva deciziei instanței de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea hotărîrilor

judecătorești și emiterea unei noi hotărîri, prin care acțiunea inițială să fie respinsă,

iar cererea reconvențională să fie admisă.

În motivarea recursului au invocat că, instanțele judecătorești la adoptarea

hotărîrilor nu au aplicat legea care trebuia aplicată. Astfel, instanțele nu au dat

apreciere faptului că Lebedeva Anna a stins datoria față de familia Gherasimciuc,

respectiv nu era necesar de a le înstrăina ap. 1 din str. B. Glavan 28 A mun. Bălți. Ba

mai mult, intimații nici nu au intrat în posesia și folosința de facto a imobilului, nu și-

au onorat obligația de plată a serviciilor comunale.

Au menționat că intimații inițial au căzut de acord de a reperfecta actele pe

numele lui Lebedeva Anna, însă deoarece ultima s-a adresat organelor procuraturii,

aceștia s-au adresat cu acțiune în instanța de judecată privind evacuarea fără

acordarea unui alt spațiu locativ.

Nu s-a dat apreciere nici faptului că actul juridic a fost unul fictiv și a fost

încheiat în mod dolosiv, prin mijloace viclene, viciind astfel consimțămîntul

recurenților la întocmirea contractului de vînzare-cumpărare nr. 2162 din 08 iunie

2010.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de

2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale.

Instanța de recurs consideră că recurenții s-au conformat prevederilor legale și

au declarat recursul, la 21 august 2014, în termen, în cazul în care decizia instanței de

apel a fost expediată părților la 15 iulie 2014.

În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înștiințarea

participanților la proces.

Studiind materialele dosarului în raport cu temeiurile recursului, Colegiul civil,

comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră

necesar de a respinge recursul și a menține hotărîrile judecătorești din considerentele

ce urmează.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC instanța, după ce judecă

recursul, este în drept să respingă recursul și să mențină decizia instanței de apel și

hotărîrea primei instanțe, precum și încheierile atacate cu recurs.

După cum s-a stabilit, la 07 iunie 2010 Perebicovschi Andrei a primit de la

Gherasimciuc Margarita suma de 23000 Euro, cu titlu de arvună, pentru cumpărarea

ap. 1 din str. B. Glavan 28 A mun. Bălți pînă la data de 30 iunie 2010, la prețul de

60000 Euro, încheind în acest sens un contract autentificat notarial (f.d.7-8).

La data de 08 iunie 2010 Perebicovschi Andrei, în calitate de vînzător, și

Gherasimciuc Margarita, în calitate de cumpărător, au încheiat contractul de vînzare-

cumpărare a ap. 1 din str. B. Glavan 28 A mun. Bălți, cu suprafața totală de 129,9

mp, autentificat la notarul public Vasile Frecăuțanu sub nr. de înregistrare 2162 (f.d.

9-11) și înregistrat la organul cadastral la 09 iunie 2010.

Conform p. 2.2 al contractului, apartamentul dat aparținea lui Perebicovschi

Andrei cu drept de proprietate privată în baza contractului de vînzare-cumpărare nr.

3118 din 20 iulie 2007, iar conform p. 3.1 al contractului, prețul imobilului a fost

achitat integral la momentul încheierii actului juridic.

Prin acțiunea reconvențională Perebicovschi Andrei și Lebedeva Anna contestă

legalitatea contractului de vînzare-cumpărare a ap. 1 din str. B. Glavan 28 A mun.

Bălți nr. 2162 din 08 iunie 2010 ca fiind încheiat fără intenția de a produce efecte

juridice (fictiv), încheiat în împrejurări grele și consimțămîntul lui Perebicovschi

Andrei la încheierea actului juridic a fost viciat prin dol.

Nulitatea, solicitată de Perebicovschi Andrei și Lebedeva Anna constituie o

sancțiune de drept civil, care desființează actul juridic atunci cînd a fost încheiat cu

încălcarea condițiilor de validitate stabilite de lege.

Conform art. 221 al. (1) Cod civil, actul juridic încheiat fără intenția de a

produce efecte juridice (actul juridic fictiv) este nul.

Actul juridic fictiv are menirea să creeze o aparență juridică pentru terți și

implică o neconcordanță intenționată între voința reală și voința declarată, iar această

neconcordanță are ca scop înșelarea terților.

Actul juridic încheiat fără intenția de a produce efecte juridice (actul juridic

fictiv) este lovit de nulitate absolută, deoarece în cazul acestui act lipsește unul din

elementele definitorii ale actului juridic consfințit în art. 195 Cod civil și anume

intenția de a da naștere, modifica, sau stinge drepturi și obligații civile. Manifestarea

de voință în cazul actului juridic fictiv este falsă și are ca scop inducerea în eroare a

altor persoane, creînd aparența existenței actului juridic în realitate.

Or, în cadrul ședințelor de judecată nu a fost confirmat caracterul fictiv al

contractului de vînzare-cumpărare a ap. 1 din str. B. Glavan 28 A mun. Bălți nr.

2162 din 08 iunie 2010, în cazul în care Perebicovschi Andrei, în calitate de vînzător,

și-a exprimat intenția de a înstrăina acest imobil familiei Gherasimciuc. Ba mai mult,

acesta cu o zi înainte de a încheia contractul de vînzare-cumpărare, legalitatea căruia

se contestă prin acțiunea reconvențională, a primit de la Gherasimciuc Margarita

arvuna în sumă de 23000 Euro pentru cumpărarea apartamentului din litigiu, iar la

data de 31 decembrie 2010 Perebicovschi Andrei a vîndut noilor proprietari și

mobila, precum și obiectele electrocasnice din imobilul dat, conform înscrisului de la

f.d. 32 (verso).

Cu titlu de consecință, este irelevant și argumentul recurenților precum că

consimțămîntul lui Perebicovschi Andrei la încheierea actului juridic a fost viciat prin

dol.

Astfel, pentru ca dolul să fie temei de anulare a actului juridic, este necesar ca

eroarea să fie determinantă pentru încheierea actului juridic, adică mijloacele viclene

utilizate de una dintre părți să fie de așa natură, încît să fie evident că fără aceste

mijloace, cealaltă parte n-ar fi încheiat actul.

Nu poate fi reținut nici argumentul recurenților precum că actul juridic a fost

încheiat din cauza unui concurs de împrejurări grele.

Or, conform art. 230 al. (1) Cod civil, actul juridic pe care o persoană l-a

încheiat din cauza unui concurs de împrejurări grele de care a profitat cealaltă parte,

în condiții extrem de nefavorabile, poate fi declarat nul de instanța de judecată.

Leziunea este prejudiciul material pe care îl suferă una din părțile actului

juridic civil din cauza disproporției vădite de valoare existente în momentul încheierii

actului între prestația la care s-a obligat și prestația pe care ar urma să o primească în

locul ei.

Leziunea ca temei de anulare a actului juridic presupune două elemente

constitutive, elementul obiectiv, care constă în disproporția vădită de valoare între

contraprestații ceea ce face ca actul juridic să fie extrem de nefavorabil pentru una

din părți și elementul subiectiv, care constă în profitarea de starea de nevoie creată de

un concurs de împrejurări grele în care se află cealaltă parte.

Instanța de recurs în acest sens relevă că, nu poate fi tratată ca o profitare a

familiei Gherasimciuc de starea de nevoie creată de un concurs de împrejurări grele

în care se afla vînzătorul și anume faptul că Perebicovschi Andrei avea obligații

financiare față de BC „EuroCreditBank” SA. La fel, nu a fost stabilită vreo

disproporție vădită de valoare între contraprestații, în situația în care Perebicovschi

Andrei a primit de la cumpărători suma de 60000 Euro pentru cumpărarea

apartamentului litigios, or aceasta nefiind o sumă diminuată pentru un imobil din

mun. Bălți.

Astfel, cele expuse cu certitudine infirmă temeiul invocat în acțiunea

reconvențională ce țin de vicierea consimțămîntului lui Perebicovschi Andrei la

încheierea actului juridic contestat.

Nu era necesar acordul Annei Lebedeva la înstrăinarea ap. 1 din str. B. Glavan

28 A mun. Bălți, în cazul în care imobilul dat, conform p. 2.2 al contractului nr. 2162

din 08 iunie 2010, aparținea cu drept de proprietate privată lui Perebicovschi Andrei

în temeiul contractului de vînzare-cumpărare nr. 3118 din 20 iulie 2007.

În circumstanțele date, instanțele judecătorești întemeiat au respins capătul de

cerere din acțiunea reconvențională cu privire la declararea nulității contractului de

vînzare-cumpărare nr. 2162 din 08 iunie 2010, iar cu titlu de consecință și a

pretențiilor cu privire la evacuarea familiei Gherasimciuc din imobilul litigios și

instalarea lui Perebicovschi Andrei și Lebedeva Anna în acesta, care sunt niște capete

subsecvente. Vis-a-vis de pretențiile cu privire la instalare, Colegiul reține că nu a

fost încheiat între părți vreun contract de locațiune a ap. 1 din str. B. Glavan 28 A

mun. Bălți, din care considerente corect a fost admisă acțiunea inițială a lui

Gherasimciuc Margarita și Gherasimciuc Vasile cu privire la evacuarea Annei

Lebedeva și a membrilor familiei ei din apartament, fără acordarea unui alt spațiu

locativ. Or, conform art. 315 al. (1) și al. (2) Cod civil, proprietarul are drept de

posesiune, de folosință și de dispoziție asupra bunului. Dreptul de proprietate este

perpetuu, absolut și este recunoscut titularului său în raporturile cu toți ceilalți care

sunt obligați să nu facă nimic de natură a-l încălca.

Nu pot fi admise motivele recurenților precum că aceștia au stins datoriile față

de intimați, potrivit transferurilor bănești de la Western Union efectuate de Lebedeva

Anna pe numele familiei Gherasimciuc, anexate la materialele cauzei penale, or din

conținutul lor nu rezultă destinația sumelor transferate. Totodată, aceste transferuri

bănești constituie obiectul unui alt litigiu.

În cumulul probelor administrate, în coraport cu normele materiale indicate

mai sus, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții

Supreme de Justiție conchide de a respinge recursul și a menține hotărîrile

judecătorești.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a), art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil,

comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție

d e c i d e

Se respinge recursul declarat de către Perebicovschi Andrei și Lebedeva Anna.

Se menține decizia Curții de Apel Bălți din 19 iunie 2014 și hotărîrea

Judecătoriei Bălți din 31 ianuarie 2014 în pricina civilă la cererea de chemare în

judecată a lui Gherasimciuc Margarita și Gherasimciuc Vasile împotriva Annei

Lebedeva cu privire la evacuare fără acordarea unui alt spațiu locativ și la cererea

reconvențională a lui Lebedeva Anna și Perebicovschi Andrei împotriva lui

Gherasimciuc Margarita și Gherasimciuc Vasile cu privire la declararea nulității

contractului de vînzare-cumpărare, evacuare fără acordarea unui alt spațiu locativ și

instalare în imobil.

Decizia este irevocabilă.

Președinte, judecătorul Galina Stratulat

Judecătorii Iurie Bejenaru

Dumitru Mardari

Iurie Diaconu

Elena Covalenco