DONAIRE HERNANDEZ et HERNANDEZ BARBERO contre l'ESPAGNE

SECȚIUNEA I PRIVIND REEVABILITATEA cererii nr. 43661/98 prezentate de Ana María Donaire HERNANDEZ și Carmen HERNANDEZ BARBERO împotriva Spaniei Curtea Europeană a Drepturilor L Dl O.O. Boyle, grefier de secțiune, având în vedere cererea formulată anterior în fața Comisiei Europene pentru Drepturile Omului la 30 aprilie 1998 și înregistrată la 25 septembrie 1998, având în vedere art. 5 alin. (2) din Protocolul nr. 11 la Convenție, care a transferat Curții competența de a examina cererea, Având în vedere observațiile prezentate de guvernul pârât și cele prezentate ca răspuns de recurente, După ce au deliberat, face următoarea decizie DE FAPT recurentele sunt două resortisante spaniole, născute în 1955 și, respectiv, 1928 și care își au reședința în Cartagena (Province de Murcia). José Luis Mazón Costa, avocat în Baroul din Murcia. Faptele cauzei, astfel cum au fost expuse de către părți, pot fi rezumate după cum urmează. Circumstanțele speciale ale cauzei În 1980, Don Manuel Donaire Guerra, decedat ulterior, tatăl primei reclamante și soț al celei de a doua, cu un contract de închiriere cu durată nedeterminată de spații comerciale, a închiriat localul în cauză ca atare (almén) la J.C. Cu o chirie anuală de 42 000 de pesetas (aproximativ 1 700 de franci francezi), într-o anexă la acest contract s-a specificat că spațiul trebuie să fie dedicat exclusiv unui depozit cu interdicție de a instala orice industrie sau comerț. În momentul încheierii contractului de închiriere, locatarul era proprietarul unei companii de producție și distribuție a plasticului, care depunea ocazional pachete de plastic în depozitul închiriat. La 4 aprilie 1993, J.C. și-a încetat activitățile profesionale ca urmare a pensionării sale. În 1996, recurentele au inițiat o acțiune civilă de reziliere a contractului de închiriere împotriva J.C. Cererea s-a bazat pe faptul că din 1993, data la care locatarul și-a încetat activitatea profesională ca urmare a pensionării sale, acesta din urmă nu utilizase depozitul. ; ceea ce a constituit un motiv de rezoluție a contractului de închiriere prevăzut la art. 62 alineatul (3) din Legea privind chiriile urbane din 1964. În temeiul acestei dispoziții, locatarul nu poate beneficia de o prelungire legală a contractului de închiriere atunci când spațiul comercial rămâne închis mai mult de șase luni, cu excepția cazului în care închiderea se datorează unei cauze juste. Prin hotărârea din 30 mai 1997, Tribunalul de Primă Instanță nr. 1 din Cartagena a acceptat cererea recurentelor, a anulat contractul de închiriere și i-a ordonat chiriașului să elibereze spațiul comercial. În judecata sa, instanța pronunță după cum urmează (...) A). Art. 1 din Legea privind chiriile urbane declară că legea menționată își limitează domeniul de aplicare al propriei legi la șantierele urbane (închirierile de locuințe) și la spațiile comerciale, legea care asimilează depozitele și depozitele în art. 5.2.2o. B) Propria lege privind bacele urbane definește localul comercial (local de negocio) ) cum ar fi edificiile locuibile a căror final nu este locuințele, ci activitățile de comerț sau de educație cu scop lucrativ într-o instituție deschisă, astfel încât, din moment ce legea menționată nu definește ceea ce se putea auzi prin depozit sau depozit, trebuie să se redea sensului acesteia; gramatical al acestor cuvinte. Astfel, s-ar putea defini depozitul ca o clădire în care se păstrează sau se vând produse, ceea ce presupune subordonarea sa în funcție de obiectul unei alte activități principale și comerciale a locatarului și îl diferențiază de simpla depunere al cărei singur rol este de a păstra obiecte. (c) (...) că art. 62 alin. (3) prevede ca cauză de excludere de la prelungirea legală a perioadei de ședere, în cazul în care locuința nu este ocupată mai mult de șase luni pe parcursul unui an sau în cazul în care spațiul comercial rămâne închis pe o perioadă de aceeași durată, cu excepția cazului în care (...) închiderea răspunde unei cauze întemeiate 2. (...) că partea pârâtă, așa cum a fost reținută în memoria sa în răspuns (...), era titulară a unei întreprinderi de producție și distribuție de plastic (...), ținând ocazional în depozitul în cauză pungi de plastic pentru activitatea sa. (3) Că pârâtul se află pensionat din 4 aprilie 1993 (...). (4) De la sfârșitul anului 1993, depozitul este închis în timp ce, înainte de această dată, vehiculele și persoanele au fost văzute mergând la acest loc, intrând și ieșind din depozit prin purtarea sacilor conform declarațiilor adunate(...). Din toate cele de mai sus, se poate concluziona că localul în cauză s-a închiriat ca depozit auxiliar al întreprinderii de producție de plastic din care deținea partea pârâtă și nu ca un simplu depozit de materiale plastice. Și că, de la pensionarea sa în 1993, spațiul nu mai este utilizat în vederea activității pentru care era destinat, astfel încât sunt îndeplinite condițiile care justifică respingerea prelungirii contractului de închiriere încheiat (...). Împotriva acestei hotărâri, locatarul interjeta apelat la fața locului la: Audiencia [audiencia] printr-o hotărâre contradictorie din 21 octombrie 1997, notificată recurentelor la 3 noiembrie 1997, la data de 3 noiembrie 1997, la data la care Audiencia provincială a infirmat hotărârea pronunțată și a respins cererea de reziliere a contractului de închiriere. În hotărârea sa, la data la care audiencia provincială a considerat în special următoarele: (...) cauza rezoluției contractuale prevăzută la art. 114 lit. (c), în combinație cu art. 62.3 din Legea privind chiriile urbane din 1964, nu poate fi reținută în măsura în care spațiul închiriat era destinat unui depozit, fără a fi specificat mai mult, în conformitate cu propriul contract de închiriere, fără a stabili o legătură între depozit și activitatea mercantilă condusă de pârâtă - producție și distribuție de plastic - astfel încât faptul că partea pârâtă a încetat să mai desfășoare o astfel de activitate începând cu anul 1993 nu implică în mod irefectibil închiderea spațiului închiriat și aceasta, în lumina jurisprudenței menționate anterior. În consecință, șansele de succes ale acțiunii au fost condiționate de faptul că depozitul în cauză este complet neocupat, fără nici o utilizare și deci, fără nevoie de protecție legală. Or, în acest caz, nu a fost demonstrat faptul că în spațiul unde se află mașinile și instrumentele aparținând comerțului cu J.C.C. și alte afaceri și unelte care îi aparțin sau familiei sale (...). Prin urmare, localul închiriat este ocupat de chiriaș cu efecte care îi aparțin, ceea ce dovedește că el continuă să-i fie de folos (...), nu este neocupat sau în stare de funcționare (a) Cu toate acestea, acest lucru nu constituie o închidere impusă pentru a încheia cauza rezoluției contractului, în sensul definit de jurisprudență, în ceea ce privește spațiile destinate unui depozit. Drept intern relevant i. Legea privind chiriile urbane din 1964 art. 57 Indiferent de data ocupării locuințelor, cu sau fără mobilier, și a spațiilor comerciale, la sfârșitul termenului stabilit, acesta din urmă va fi prelungit, obligatoriu pentru locator și, în mod facultativ, pentru locatar, chiar și în cazul în care un terț urmează să-i succeadă chiriașului în drepturile și obligațiile sale. Chiriașul nu va avea dreptul la prelungirea legală a contractului de închiriere în următoarele cazuri (...) atunci când locuința nu este ocupată mai mult de șase luni timp de un an sau spațiul comercial rămâne închis pe o perioadă de aceeași durată, cu excepția cazului în care (...) închiderea răspunde unei cauze juste. art. 135 Împotriva hotărârii pronunțate de către Parlamentul teritorial în recurs (...), nu va fi posibilă nicio cale de atac; prin excepție, în litigiile privind contractele de închiriere a unui loc de tranzacționare, a căror chirie anuală depășește 500 000 pesetas, poate fi introdusă recursul în casare din motive și în conformitate cu procedura stabilită în Codul de procedură civilă. ii. Legea 29/1994 din 24 noiembrie 1994 privind chiriile urbane Această lege a intrat în vigoare la 1 noiembrie 1994 În ianuarie 1995 și, în esență, derogă de la legea privind chiriile urbane din 1964. Alineatul (3) din cea de-a treia dispoziție tranzitorie din Legea din 1994 prevede încetarea contractelor care beneficiază de o prelungire legală în temeiul Legii din 1964 în cazul pensionării chiriașului localului comercial în următoarele cuvinte (...) B) Extindere și subrogare (2) Contractele care, la data intrării în vigoare a prezentei legi, se află într-o situație de prelungire legală se vor încheia în conformitate cu dispozițiile alin. (3) și (4) de mai jos. (3) Barierele al căror chiriaș este o persoană fizică vor înceta să se pensioneze sau să moară, cu excepția cazului în care soțul sau soția sa este subrogat și cu condiția ca acesta din urmă să continue aceeași activitate în spațiul respectiv.... Cu toate acestea, potrivit recurentelor, jurisprudența dominantă consideră că pensionarea, ca motiv de reziliere a contractului prevăzut în noua lege din 1994, nu se aplică în cazul contractelor de leasing comercial în cazul în care pensionarea are loc înainte de intrarea în vigoare a noii legi în 1995. GRIEF Invocând art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, recurentele se plâng de arestarea lui □ Audiencia provincia Murcie respingând cererea lor de reziliere a contractului de închiriere în conformitate cu legea din 1964. Acestea consideră că această lege impune o sarcină excesivă asupra unui sediu comercial, în măsura în care, în afară de pensionarea locatarului și încetarea activității sale profesionale, acesta continuă să beneficieze de dreptul de prelungire legală a contractului de închiriere. Astfel, în calitate de locatori, ele nu își pot vinde localul, nici nu pot să-și vândă localul, nici chiar să utilizeze în timp ce chiria pe care o au în prezent este de aproximativ 1 milion de pesetas pe lună, adică aproximativ 450 de franci francezi) este cu mult mai mică decât prețurile pieței. Acestea consideră că, odată ce locatarul pensionat, interesul social care justifică prelungirea obligatorie a contractului de închiriere dispare astfel încât menținerea acestui drept constituie o sarcină exorbitantă contrară art. 1 din Protocolul nr. 1. din Murcia de la cererea lor de reziliere a contractului de închiriere în temeiul Legii din 1964 constituie o încălcare a dreptului la respectarea bunurilor garantate prin art. 1 din Protocolul nr. 1 al cărui text este următorul: Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea proprietăților sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din motive de interes public și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile anterioare nu aduc atingere dreptului statelor de a pune în aplicare legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa utilizarea bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau amenzi. Pe excepția preliminară bazată pe neobosirea căilor de atac interne Cu titlu principal, guvernul pârât ridică o excepție bazată pe neobosirea căilor de atac interne. Guvernul observă că motivul esențial al cererii se referă la faptul că legea din 1964 nu prevedea pensionarea locatarului localului comercial ca motiv de negare a prelungirii forțate. Cu toate acestea, potrivit guvernului, recurentele au invocat ca motiv de reziliere a contractului de închiriere numai faptul că locatarul, ca urmare a pensionării sale, nu a mai deținut localul de mai mult de șase luni. În niciun moment, problema pensionării locatarului nu a fost menționată sau presupusă în legătură cu o posibilă încălcare a articolului 33 din Constituție care protejează dreptul de proprietate sau a articolului 1 din Protocolul nr. 1. Recurentele contestă teza guvernului și susțin că au prezentat, în esență, în fața instanțelor spaniole, problema în aceleași condiții ca și cele prezentate la aprecierea Curții, și anume încetarea contractului de închiriere din cauza neutilizării localului comercial după încetarea activității locatarului, ca urmare a pensionării sale. Curtea reamintește că regula de epuizare a căilor de atac nu este obligată să epuizeze faptul că acțiunile privind presupusele încălcări ale convenției și care, în același timp, oferă un mijloc eficient și suficient de a remedia situația. Pe de altă parte, pentru că a epuizat căile de atac interne, l Or, în speță, Curtea constată că, în argumentația lor în fața instanțelor naționale, recurentele care intenționau să amâne contractul de închiriere, au evocat în mod expres problema pensionării locatarului pentru a-și susține cererea de reziliere a contractului de închiriere. Prin urmare, Curtea consideră că acestea au condus efectiv și în drept În plus, calea de atac utilizată de recurente poate fi considerată, fără îndoială, o cale eficientă de a remedia situația pe care o deplânge, după cum demonstrează faptul că au câștigat de cauză în primă instanță. În consecință, excepția guvernului nu poate fi primită favorabil. Cu titlu subsidiar, guvernul consideră că cererea trebuie respinsă pentru lipsa evidentă a temeiului. Guvernul consideră în primul rând că nici Tribunalul de Primă Instanță din Cartagena, nici Tribunalul de Primă Instanță din provincia Cartagena De Murcie nu au stabilit nicio chestiune de prelungire legală a contractului de închiriere, deoarece acesta era de durată nedeterminată. În hotărârea sa infirmând hotărârea Tribunalului din Cartagena, la se limitează la a constata durata indefinită a contractului de închiriere și faptul că, contrar afirmațiilor recurentelor, localul este întotdeauna utilizat de către locatar ca magazin astfel încât să nu fi fost utilizat. În consecință, la a audiencia provincial , care pune în aplicare legea din 1964, respinge acțiunea recurentelor. Recurentele subliniază, la rândul lor, că, în ceea ce privește un contract de închiriere cu durată nedeterminată, acesta a făcut obiectul unei înfățișări forțate pentru locatorul în temeiul legii din 1964. Această lege proteja locatarul împotriva oricărei expulzări, cu excepția cazului în care se produce în special una dintre cauzele de opoziție la prelungirea legală prevăzută la art. 62. Recurentele și-au exprimat surprinderea cu privire la hotărârea inițială a guvernului potrivit căreia niciuna dintre cele două instanțe spaniole nu s-ar fi pronunțat cu privire la o prelungire legală a contractului de închiriere, care este contrară în mod repetat în propria sa memorare atunci când se referă la motivului de refuz al prelungirii legale a contractului de închiriere examinat de judecătorii fondului în acest caz. Referindu-se la jurisprudența Curții în această privință, recurentele susțin că prezenta cauză este un caz tipic de încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 din cauza menținerii unei obligații exorbitante sau absurde în sarcina proprietarului. Acestea consideră că, în cazul în care între 1980 și 1993 data contractării contractului de închiriere s-a retras, prelungirea legală a contractului de închiriere ar putea fi justificată de o necesitate socială, cum ar fi protecția unei activități comerciale, astfel cum a fost cazul după ce locatarul și-a încetat activitatea comercială în aprilie 1993 după pensionare. Acestea consideră că, de la această dată, acestea nu au putut să-și recupereze localul și, prin urmare, sunt obligate, din cauza unei interpretări restrictive a legii de către aa audiencia provincială, să reînnoiască contractul de închiriere forțat, în absența oricărei justificări rezonabile. Ele subliniază că localul în cauză se află sub apartamentul lor. Prin urmare, în fiecare zi, ele trebuie să treacă în fața acestui spațiu închis, în care nu există nici o activitate și pentru care ele nu au decât o chirie fără legătură cu prețurile actuale ale pieței. Ele consideră că aceasta se referă astfel la dreptul lor de proprietate în sine pentru o veritabilă spargere fără vreun scop legitim. Cu toate acestea, această situație se extinde în timp și riscă să nu se încheie înainte de moartea chiriașului. Curtea constată că cauza recurentelor nu afectează, în esență, dreptul de proprietate al recurentelor și nu poate fi asimilată unei exproprieri formale sau de fapt. Respingerea acțiunii în rezilierea contractului de închiriere prezentat de recurente și prelungirea forțată a contractului de închiriere a localului lor comercial, ordonate de către: Audiencia provincial 1 din Protocolul nr. 1. Această restricție, impusă în conformitate cu Legea privind chiriile urbane din 1964, constituie o restricție a dreptului la respectarea proprietăților lor, garantată prin prima teză a art. 1 din Protocolul nr. Prin urmare, Curtea trebuie să examineze dacă, având în vedere faptele cauzei, hotărârea judiciară contestată era proporțională și necesară pentru reglementarea utilizării bunului recurentelor în conformitate cu interesul general. Curtea amintește că, în principiu este responsabilitatea autorităților naționale și, în special, a instanțelor de judecată și de aplicare a legislației naționale, chiar și în domeniile în care Convenția sa deține standardele (cf., Hotărârea Winterwerp din 24 octombrie 1979, seria A) 33, p. 20, punctul 46. În ceea ce privește întrebarea dacă astfel de măsuri urmăresc un obiectiv de interes general, Curtea amintește că autoritățile naționale au o marjă largă de apreciere în determinarea interesului menționat (Oprirea Mellacher și alte măsuri c. Austria din 19 decembrie 1989, seria A nr. 169, p. 24, § 45 și următoarele). Curtea ia notă de faptul că recurentele nu contestă faptul că legea din 1964 urmărea un scop legitim, și anume protecția activității comerciale, și că aceasta tinde astfel să promoveze bunăstarea economică a țării. În acest spirit, legea a prevăzut rezilierea contractului de închiriere în anumite condiții reglementate pe care acesta îi revine instanței naționale de executare în cazul unui litigiu între părți. Curtea constată că Tribunalul de Primă Instană din Cartagena a acordat dreptul la cererea recurentelor, considerând că localul în cauză s-a închiriat ca antrepozit auxiliar al întreprinderii de producție de plastic a locatarului și nu ca simplu depozit și că, de la pensionarea acestuia din urmă, localul nu mai era utilizat pentru activitatea căreia îi era destinat, astfel încât erau îndeplinite condițiile care justificau respingerea prelungirii forțate a contractului de închiriere. În recurs, pe de altă parte, audiența provincială din Murcia a ajuns la o concluzie diferită. În acest scop, aceasta a efectuat o analiză atentă a argumentelor prezentate de părțile la litigiu și a motiva pe deplin decizia sa. Instanța de apel, în sfera sa de jurisdicție, a considerat că, potrivit contractului de închiriere încheiat liber de către părți, spațiul închiriat era destinat unui depozit, fără să fi specificat mai mult și fără a stabili o legătură între depozit și activitatea mercantilă desfășurată de locatar, astfel încât faptul că pârâtul a încetat să mai desfășoare o astfel de activitate din 1993 nu a afectat în mod grav închiderea spațiului închiriat. În plus, Audiencia provincială a considerat că localul era încă ocupat cu utilaje și unelte care aparțin comerțului cu chiriași, precum și cu alte afaceri și instrumente care îi aparțin sau familiei sale, astfel încât condiția închiderii localului impusă de Legea din 1964 nu era îndeplinită. Pe de altă parte, Curtea constată că localul a fost închiriat ca depozit și că: nici o legătură de dependență față de activitatea comercială a locatarului nu a fost înscrisă în contractul de închiriere. Dimpotrivă, în anexa la contractul respectiv, era specificat că localul trebuia consacrat exclusiv unui depozit cu prohibiție de a instala orice industrie sau comerț. Curtea consideră că nu s-a demonstrat nimic și că nu există niciun motiv pentru care să se considere că: dacă a luat o hotărâre astfel cum a făcut-o, audiencia provincială a acționat într-un mod arbitrar sau nerațional, sau nu și-a îndeplinit obligația de a asigura un echilibru corect între interesele implicate. În consecință, cererea trebuie respinsă ca fiind în mod vădit nefondată în temeiul articolului 35 alineatul (3) din Convenție. Pentru aceste motive, Curtea, cu majoritate de voturi, declară revendicarea IRRECEVABILĂ.

PREMIÈRE SECTION

DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ

de la requête n° 43601/98

présentée par Ana María DONAIRE HERNANDEZ

et Carmen HERNANDEZ BARBERO

contre l’Espagne

La Cour européenne des Droits de l’Homme (première section), siégeant le

29 août 2000 en une chambre composée de

M

me

W. Thomassen,

présidente

,

M.

A. Pastor Ridruejo,

M.

Gaukur Jörundsson,

M.

R. Türmen,

M.

C. Bîrsan,

M.

J. Casadevall,

M.

R. Maruste,

juges

,

et de

M.

M. O’Boyle,

greffier de section

,

Vu la requête susmentionnée introduite devant la Commission européenne des Droits de l’Homme le 30 avril 1998 et enregistrée le 25 septembre 1998,

Vu l’article 5 § 2 du Protocole n° 11 à la Convention, qui a transféré à la Cour la compétence pour examiner la requête,

Vu les observations soumises par le gouvernement défendeur et celles présentées en réponse par les requérantes,

Après en avoir délibéré, rend la décision suivante

:

EN FAIT

Les requérantes sont deux ressortissantes espagnoles, nées respectivement en 1955 et 1928, et résidant à Cartagène (Province de Murcie).

Elles sont représentées devant la Cour par M

e

José Luis Mazón Costa, avocat au barreau de Murcie.

Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par les parties, peuvent se résumer comme suit.

A.

Circonstances particulières de l’affaire

Les requérantes, fille et mère, sont respectivement nue-propriétaire et usufructuaire d’un local commercial sis à Cartagène (Province de Murcie). En 1980, Don Manuel Donaire Guerra, décédé ultérieurement, père de la première requérante et époux de la seconde, moyennant un contrat de bail à durée indéterminée de locaux de commerce, loua le local en question en tant qu’entrepôt (

almacén

) à J.C.C. et ce, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 42 000 pesetas (environ 1 700 francs français). Dans une annexe audit contrat il était spécifié que le local devait être consacré uniquement et exclusivement à un entrepôt avec prohibition d’installer toute industrie ou commerce. Au moment où le bail fut conclu, le locataire était propriétaire d’une entreprise de production et distribution de plastiques, entreposant occasionnellement des paquets de plastique dans l’entrepôt loué. Le 4 avril 1993, J.C.C. cessa ses activités professionnelles, par suite de sa retraite.

En 1996, les requérantes engagèrent une action civile tendant à la résiliation du bail contre J.C.C. La demande se fondait sur le fait que depuis 1993, date à laquelle le locataire avait cessé ses activités professionnelles suite à sa retraite, ce dernier n’avait pas utilisé l’entrepôt

; ce qui constituait un motif de résolution du contrat de bail prévu par l’article 62 § 3 de la loi sur les baux urbains de 1964. Aux termes de cette disposition, le locataire ne peut bénéficier de prorogation légale du bail lorsque le local de commerce reste fermé pendant plus de six mois sauf si la fermeture est due à une juste cause.

Par un jugement en date du 30 mai 1997, le tribunal de première instance n° 1 de Cartagène fit droit à la demande des requérantes, résilia le contrat de bail et ordonna au locataire de libérer le local commercial. Dans son jugement, le tribunal se prononça comme suit

:

«

(...)

A). L’article 1 de la loi sur les baux urbains déclare que ladite loi limite son propre champ d’application aux baux urbains (locations d’habitations) et aux baux de locaux de commerce, la loi assimilant à ces derniers les dépôts et entrepôts dans son article 5.2.2°.

B) La propre loi sur les baux urbains définit le «

local de commerce

» (

local de negocio

) comme les édifications habitables dont la finalité primordiale n’est pas le logement mais d’y exercer, dans un établissement ouvert, une activité de commerce ou d’enseignement à but lucratif de sorte que, dès lors que ladite loi ne définit pas ce que l’on pouvait entendre par entrepôt ou dépôt, il faut s’en remettre à son sens

grammatical de ces mots. Ainsi, on pourrait définir l’entrepôt comme un édifice où se gardent ou se vendent des produits, ce qui suppose sa subordination selon l’objet à une autre activité principale et commerciale du locataire et le distingue du simple dépôt dont le seul rôle est de garder des objets.

C) (...) que l’article 62 , dans son paragraphe 3, prévoit comme cause d’exclusion de la prorogation légale «

lorsque le logement n’est pas occupé pendant plus de six mois durant une année ou

lorsque le local de commerce reste fermé pendant une période de même durée, sauf si (...) la fermeture répond à une juste cause

».

De tout ce qui précède, on peut conclure que le local litigieux se loua en tant qu’entrepôt auxiliaire de l’entreprise de production de plastiques de laquelle était titulaire la partie défenderesse et non comme un simple «

dépôt

» et que depuis sa retraite en 1993, le local n’est plus utilisé en vue de l’activité à laquelle il était destiné, de sorte que sont réunies les conditions justifiant le rejet de la prorogation du bail contracté (...).

»

Contre ce jugement, le locataire interjeta appel par devant l’

Audiencia provincial

de Murcie. Par un arrêt contradictoire du 21 octobre 1997, notifié aux requérantes le 3 novembre 1997, l’

Audiencia provincial

infirma le jugement entrepris et rejeta la demande de résiliation du bail. Dans son arrêt, l’

Audiencia provincial

estima notamment ce qui suit

:

«

(...) la cause de résolution contractuelle prévue à l’article 114.11 en combinaison avec l’article 62.3 de la loi sur les baux urbains de 1964 ne peut être retenue dans la mesure où le local loué était destiné à un entrepôt, sans avoir spécifié davantage, selon le propre contrat de bail, sans établir de lien entre l’entrepôt et l’activité mercantile menée par la partie défenderesse - production et distribution de plastiques - de sorte que le fait que la partie défenderesse eût cessé de poursuivre une telle activité depuis l’année 1993 n’implique pas indéfectiblement la fermeture du local-entrepôt loué et ce, à la lumière de la jurisprudence citée. En conséquence, les chances de succès de l’action étaient subordonnées au fait que l’entrepôt en question soit complètement inoccupé, sans aucun usage et partant, sans nécessité de protection légale. Or, dans le présent cas, l’inoccupation de l’entrepôt n’a pas été démontrée puisque (...) dans le local se trouvent déposés des machines et outils appartenant au commerce de J.C.C. ainsi que d’autres affaires et outils lui appartenant ou à sa famille (...). Il en résulte que le local loué est occupé par le locataire avec des effets lui appartenant, ce qui prouve qu’il continue à lui être d’utilité (...), qu’il n’est pas inoccupé ni en état

d’abandon total (...). La seule chose qui est prouvée est que le local est fermé et que l’on ne voit ni mouvement ni activité. Toutefois, cela ne constitue pas une fermeture exigée pour conclure à l’existence de la cause de résolution du contrat, dans le sens défini par la jurisprudence, s’agissant des locaux destinés à un entrepôt.

»

B.

Droit interne pertinent

i. Loi sur les baux urbains de 1964

Article 57

«

Quelle que soit la date de l’occupation des logements, avec ou sans mobilier, et des locaux commerciaux, au terme de l’échéance du délai fixé, ce dernier sera prorogé, obligatoirement pour le bailleur et, de manière facultative pour le locataire, même dans le cas où un tiers vient à succéder au locataire dans ses droits et obligations.(...)

»

Article 62 par. 3

«

Le locataire n’aura pas droit à la prorogation légale du bail dans les cas suivants

:

(...)

3.

lorsque le logement n’est pas occupé pendant plus de six mois durant une année ou le local de commerce reste fermé pendant une période de même durée, sauf si (...) la fermeture répond à une juste cause.

»

Article 135

«

Contre l’arrêt rendu par l’

Audiencia territorial

en appel (...), aucun recours ne sera possible. Par exception, dans les litiges concernant les contrats de bail d’un local de commerce, dont le loyer annuel excède 500 000 pesetas, pourra être formé le pourvoi en cassation pour les motifs et selon la procédure établis dans le code de procédure civile.

»

ii. Loi 29/1994 du 24 novembre 1994 sur les baux urbains

Cette loi est entrée en vigueur le 1

er

janvier 1995 et déroge, pour l’essentiel, à la loi des baux urbains de 1964.

Le paragraphe 3 de la troisième disposition transitoire de la loi de 1994 prévoit l’extinction des contrats bénéficiant d’un prorogation légale en vertu de la loi de 1964 en cas de retraite du locataire du local de commerce dans les termes suivants

:

«

(…)

B) Extinction et subrogation

(...)

»

Toutefois, d’après les requérantes, la jurisprudence dominante considère que la retraite, comme motif de résiliation du contrat prévu dans la nouvelle loi de 1994, n’est pas applicable aux baux commerciaux lorsque la retraite est intervenue avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi en 1995.

GRIEF

Invoquant l’article 1 du Protocole n°1 à la Convention, les requérantes se plaignent de l’arrêt de l’

Audiencia provincial

de Murcie rejetant leur demande de résiliation du contrat de bail en application de la loi de 1964. Elles estiment que cette loi impose une charge excessive au bailleur d’un local de commerce dans la mesure où, nonobstant la retraite du locataire et la cessation de son activité professionnelle, il continue à bénéficier d’un droit de prorogation légale du contrat de location. Ce faisant, en tant que bailleurs elles ne peuvent vendre leur local, ni l’hypothéquer, ni même l’utiliser alors que le loyer qu’elles perçoivent actuellement (11 000 pesetas par mois, soit environ 450 francs français) est largement en-deçà des prix du marché. Elles considèrent, qu’une fois le locataire à la retraite, l’intérêt social justifiant le bénéfice de la prorogation obligatoire du bail disparaît de sorte que le maintien de ce droit constitue une charge exorbitante contraire à l’article 1 du Protocole n° 1.

EN DROIT

Les requérantes se plaignent que le rejet par l’

Audiencia provincial

de Murcie de leur demande de résiliation du contrat de bail en application de la loi de 1964 constitue une atteinte au droit au respect de leurs biens garanti par l’article 1 du Protocole n° 1 dont le libellé est le suivant

:

«

Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

»

a.

Sur l’exception préliminaire tirée du non-épuisement des voies de recours internes

A titre principal, le gouvernement défendeur soulève une exception fondée sur le non-épuisement des voies de recours internes. Le Gouvernement fait observer que le grief essentiel de la requête porte sur le fait que la loi de 1964 ne prévoyait pas la retraite du locataire du local commercial comme motif de la dénégation de la prorogation forcée. Or, selon le Gouvernement, les requérantes ont invoqué comme motif de résiliation du bail uniquement le fait que le locataire, par suite de sa retraite, n’utilisait plus le local depuis plus de six mois. A aucun moment, la question de la retraite du locataire n’a été mentionnée ni alléguée en rapport avec une éventuelle violation de l’article 33 de la Constitution protégeant le droit de propriété ou de l’article 1 du Protocole n° 1.

Les requérantes contestent la thèse du Gouvernement et soutiennent qu’elles ont exposé en substance devant les juridictions espagnoles le problème dans les mêmes termes que ceux soumis à l’appréciation de la Cour, à savoir la résiliation du bail en raison de la non-utilisation du local commercial après la cessation d’activité du locataire, par suite de son départ à la retraite.

La Cour rappelle que la règle de l’épuisement des voies de recours n’oblige à épuiser que les recours concernant les violations alléguées de la Convention et qui, en même temps, fournissent un moyen efficace et suffisant de remédier à la situation. Par ailleurs, pour avoir épuisé les voies de recours internes, l’intéressé doit avoir fait valoir, au moins en substance, devant les instances nationales le grief qu’il soumet à la Cour (cf., par exemple, n° 12164/86, déc. 12.10.88, D.R. 58, p. 63). Or, en l’espèce, la Cour constate que, dans leur argumentation devant les juridictions nationales, les requérantes tendant à la résiliation du contrat de bail, ont évoqué de façon expresse la question de la retraite du locataire pour étayer leur demande de résiliation du bail. En conséquence, le Cour estime qu’elles ont articulé en fait et en droit

le grief qu’elles font valoir devant la Cour. En outre, la voie de recours utilisée par les requérantes peut être considérée sans conteste comme une voie efficace pour remédier à la situation qu’elles dénoncent comme le prouve le fait qu’elles ont eu gain de cause en première instance. Il s’ensuit que l’exception du Gouvernement ne peut être accueillie favorablement.

b.

Sur le fond

A titre subsidiaire, le Gouvernement estime que la requête doit être rejetée pour défaut manifeste de fondement. Le Gouvernement considère en premier lieu que ni le tribunal de première instance de Cartagène ni l’

Audiencia provincial

de Murcie n’ont tranché aucune question de prorogation légale du bail puisque celui-ci était de durée indéterminée. Dans son arrêt infirmant le jugement du tribunal de Cartagène, l’

Audiencia provincial

se limite à constater la durée indéfinie du bail et le fait que, contrairement aux allégations des requérantes, le local est toujours utilisé par le locataire en tant que magasin de sorte qu’il n’y a pas eu non-utilisation. En conséquence, l’

Audiencia provincial

, faisant application de la loi de 1964, rejette l’action des requérantes.

Les requérantes soulignent pour leur part que s’agissant d’un bail à durée indéterminée, il a fait l’objet d’un reconduction forcée pour le bailleur en application de la loi de 1964. Cette loi protégeait le locataire contre toute expulsion à moins que ne se produise notamment l’une des causes d’opposition à la prorogation légale visée par l’article 62. Les requérantes s’étonnent de l’affirmation initiale du Gouvernement selon laquelle aucune des deux juridictions espagnoles ne se serait prononcée sur la question d’une prorogation légale du bail, propos qui sont contredits plus avant dans son propre mémoire à plusieurs reprises lorsqu’il se réfère

aux motifs de refus de la prorogation légale du bail examinés par les juges du fond dans le présent cas. Se référant à la jurisprudence de la Cour en la matière, les requérantes affirment que la présente affaire est un cas typique de violation de l’article 1 du Protocole n° 1 en raison du maintien d’une obligation exorbitante ou absurde à la charge du propriétaire. Elles considèrent que, si entre 1980, date de souscription du bail, et 1993, date à laquelle le locataire a pris sa retraite, la prorogation légale du bail pouvait être justifiée par une nécessité sociale telle que la protection d’une activité commerciale, tel n’était plus le cas après que le locataire a cessé toute activité commerciale en avril 1993 après son départ à la retraite. Elles estiment que, depuis cette date, elles n’ont pu récupérer leur local et se voient donc contraintes, à cause d’une interprétation restrictive de la loi par l’

Audiencia provincial

, à la reconduction forcée du bail et ce, en l’absence de toute justification raisonnable. Elles soulignent que le local en question se trouve en dessous de leur appartement. De ce fait, tous les jours, elles doivent passer devant ce local fermé, où il n’y a aucune activité et pour lequel elles ne perçoivent qu’un loyer sans rapport avec les prix actuels du marché. Elles estiment que l’atteinte ainsi portée à leur droit de propriété s’apparente à une véritable spoliation dépourvue de toute fin légitime. Or, cette situation se prolonge dans le temps et risque de ne pas prendre fin avant le décès du locataire.

La Cour constate que le grief des requérantes ne touche pas en substance le droit de propriété des requérantes et ne peut être assimilé à une expropriation formelle ou de fait. Le rejet de l’action en résiliation du contrat de bail présentée par les requérantes et la prorogation forcée du bail de leur local commercial ordonnés par l’

Audiencia provincial

de Murcie constituent une restriction au droit au respect de leurs biens, garanti par la première phrase de l’article 1 du Protocole n° 1. Cette restriction, imposée conformément à la loi sur les baux urbains de 1964, s’analyse en une réglementation de l’usage des biens conformément au second paragraphe de l’article 1 du Protocole n° 1.

La Cour doit dès lors examiner si, compte tenu des faits de la cause, la décision judiciaire contestée était proportionnée et nécessaire pour

réglementer l’usage du bien des requérantes conformément à l’intérêt général.

La Cour rappelle qu’en principe «

il incombe aux autorités nationales et notamment aux tribunaux d’interpréter et d’appliquer le droit interne, même dans les domaines où la Convention s’en approprie les normes

» (cf., arrêt Winterwerp du 24 octobre 1979, série A n°

33, p. 20, § 46). Quant à la question de savoir si de telles mesures poursuivent un objectif d’intérêt général, la Cour rappelle que les autorités nationales jouissent d’une large marge d’appréciation dans la détermination dudit intérêt (Arrêt Mellacher et autres c. Autriche du 19

décembre 1989, série A n° 169, p. 24, § 45 et suivants).

La Cour note que les requérantes ne contestent pas que la loi de 1964 poursuivait un but légitime à savoir la protection de l’activité commerciale, et qu’elle tend ainsi à promouvoir le bien-être économique du pays. Dans cet esprit, la loi a prévu la résiliation du bail sous certaines conditions réglées qu’il revient au juge national d’interpréter en cas de litige entre les parties.

La Cour constate que le tribunal de première instance de Cartagène fit droit à la demande des requérantes en estimant que le local litigieux se loua en tant qu’entrepôt auxiliaire de l’entreprise de production de plastique du locataire et non comme simple dépôt et que, depuis la retraite de ce dernier, le local n’était plus utilisé en vue de l’activité à laquelle il était destiné de sorte que les conditions justifiant le rejet de la prorogation forcée du bail étaient réunies. En appel, en revanche, l’

Audiencia provincial

de Murcie en conclut différemment. Pour cela, elle procéda à une analyse attentive des arguments avancés par les parties au litige et motiva amplement sa décision. La juridiction d’appel, dans sa plénitude de juridiction, estima en effet que, d’après le contrat de bail souscrit librement par les parties, le local loué était destiné à un entrepôt, sans avoir spécifié davantage et sans établir de lien entre l’entrepôt et l’activité mercantile menée par le locataire de sorte que le fait que la partie défenderesse eût cessé de poursuivre une telle activité depuis l’année 1993 n’impliquait pas indéfectiblement la fermeture du local loué. En outre, l’

Audiencia provincial

considéra que le local était toujours occupé par des machines et outils appartenant au commerce du locataire ainsi que d’autres affaires et outils lui appartenant ou à sa famille de sorte que la condition de la fermeture du local exigée par la loi de 1964 n’était pas remplie. Au demeurant, la Cour note que le local fut loué comme entrepôt et qu’aucun lien de dépendance vis-à-vis de l’activité commerciale du locataire ne fut inscrit dans le contrat de bail. Bien au contraire, dans l’annexe audit contrat, il était spécifié que le local devait être consacré uniquement et exclusivement à un entrepôt avec prohibition d’installer toute industrie ou commerce.

La Cour estime qu’il n’a pas été démontré et rien n’indique qu’en statuant comme elle l’a fait, l’

Audiencia provincial

ait agi d’une manière arbitraire ou déraisonnable, ou failli à son obligation de ménager un juste équilibre entre les intérêts en jeu.

Il s’ensuit que la requête doit être rejetée comme étant manifestement mal fondée en application de l’article 35 § 3 de la Convention.

Par ces motifs, la Cour, à la majorité,

DÉCLARE LA REQUÊTE IRRECEVABLE.

Michael O’Boyle

Wilhelmina Thomassen

Greffier

Présidente