SCI CARNOT-VICTOR HUGO contre la FRANCE

SECȚIUNEA A TREIA DECIZIA PRIVIND RECEVABILITATEA cererii nr. 39994/98 prezentate de SCI CARNOT-VICTOR HUGO împotriva Franței Curtea Europeană a Drepturilor Omului (secțiunea a treia), care are loc la 5 septembrie 2000 într-o cameră compusă din W. Fuhrmann, președintele J-P. Costa, L. Loucaides, Sir Nicolas Bratza, H.S. Greve, K. Traja, domnul Ugrekhelidze, judecători și S. Dolle, graffière de secțiune; Având în vedere cererea prezentată anterior Comisiei Europene pentru Drepturile Omului la 10 noiembrie 1997 și înregistrată la 24 februarie 1998, având în vedere art. 5 alineatul (2) din Protocolul nr. 11 la Convenție, care a transferat Curții competența de a examina cererea, având în vedere observațiile prezentate de guvernul pârât și cele prezentate ca răspuns de recurentă, După ce a intenționat, pronunță următoarea decizie ÎN FAȚĂ reclamanta este o societate de drept francez, al cărei sediu social este situat în Saint Etienne.

Ea este reprezentată în fața Curții de către fostul avocat R. Roux. Faptele cauzei, așa cum au fost expuse de către părți, pot fi rezumate după cum urmează. Circumstanțe speciale ale cauzei Recurenta este proprietara unei clădiri situate în Lyon. Din 1954, domnul S. era chiriaș la parter al acestei clădiri, în care exploata un comerț din mai multe puncte de vedere. Părțile erau legate printr-un contract de închiriere privat cu o durată de nouă ani. La 28 decembrie 1990, la expirarea ultimei convenții, reclamanta notifia către M. S. un concediu cu refuz de reînnoire a contractului de închiriere. În februarie 1991, reclamanta l-a numit pe domnul S. în fața Tribunalului de Mare Instanță din Lyon în vederea validării concediului și a concediului.

Un expert desemnat de către judecătorul de punere în stare de arest a evaluat în fața instanței de deviere din cauza primei de la a doua la 952 000 FRF (raport depus la 31 martie 1992). printr-o hotărâre din 30 iunie 1993, tribunalul de mari instanțe a stabilit această indemnizație la 900 000 FRF; el reține în special ceea ce urmează Prevăzut quest (...) [Quien] ca urmare a valorii ridicate a fondului de deviție revendicat, SCI deduce că, în cazul în care s-ar fi făcut în mod legal noțiunea de drept de proprietate asupra proprietății imobiliare ar fi afectată în raport cu valoarea scăzută comparativă și reziduală a prețului pereților, dar se aștepta ca convenția (...) să nu facă distincția între diferitele tipuri de proprietate asupra proprietății imobiliare.

În special, nu privilegiază dreptul de proprietate asupra proprietății (în special dreptul de proprietate asupra proprietății) sau dreptul de proprietate asupra proprietății (în special dreptul de proprietate asupra proprietății) sau dreptul de proprietate asupra proprietății (în special dreptul de proprietate asupra dreptului de proprietate asupra dreptului de proprietate asupra dreptului de proprietate asupra dreptului de proprietate asupra dreptului de proprietate asupra dreptului de proprietate asupra dreptului de proprietate asupra dreptului de proprietate asupra dreptului de proprietate asupra dreptului public. Cu toate acestea, aceasta nu constituie o marcă a unei distincții contrare art. 14 din Convenție (...) și care ar fi făcută între categoria proprietarilor imobli[i] și cea a grupului influent al comercianților al căror decret din 30 septembrie 1953 ar fi cea mai revelatoare marcă a discriminării invocate.

Prin urmare, este mai simplu să se constate că prezentul litigiu este un conflict între titularii de două drepturi diferite și fără a se face mai clar că nici o discriminare nu ar trebui să fie făcută din principiu între aceste două drepturi, din moment ce: nu este pus în discuție, ceea ce, de altfel, SCI nu propune să se facă și, în consecință, natura bunului mobil: obiectul dreptului real, care este un fond comercial, care, datorită sau datorită dreptului la închiriere care constituie unul dintre elementele sale, se află în mod necesar și fizic într-o clădire în sine, obiect de drept real asupra unui bun de altă natură și ale cărui valori intră, prin urmare, în concurență fatal. Prin hotărârea din 26 aprilie 1995, tribunalul din Lyon a confirmat hotărârea pronunțată.

Această instanță reține în special următorul motiv, prevăzând că [reclamantul], argumentând din valoarea chiriei practicate, susține că partea din proprietate închiriată [M. S.] ar avea o valoare de 272 614 FRF și că nu se poate cere unui proprietar să-și plătească de patru ori capitalul pentru a expulza un comerciant ; care s-ar referi acolo la o încălcare intolerabilă a dreptului de proprietate privată proclamat prin convenție (...) Qu ; care rezultă din toate monedele vărsate la dosar, în special din chiria provizorie plătită de [M. S.] și din cea solicitată de cherestea în căutarea unui nou chiriaș că valoarea chiriei anuale nu este de 19 000 FRF, ci de cel puțin 40 000 FRF și mai aproape de 50 000 FRF, ceea ce crește în mod excepțional valoarea imobilului Pe lângă această observație, instanța constată că [reclamantul] nu justifică o încălcare a dreptului său de proprietate și nu demonstrează în nici un fel în ce măsură decretul din 30 septembrie 1953 este incompatibil cu Convenția (...) recursul interjudiciat de reclamant prin intermediul articolului 1 din Protocolul nr. 1 a fost respins printr-o hotărâre a Curții de Casație din 28 mai 1997. Dreptul intern relevant Proprietarul care decide să nu reînnoiască contractul de închiriere comercial trebuie, în principiu,

să plătească chiriașului care a fost exmatriculat o în special valoarea de piață a fondului comercial (...) plus eventual costurile normale de mutare și relocare, precum și costurile și taxele de transfer care trebuie plătite pentru un fond de aceeași valoare, cu excepția cazului în care proprietarul demonstrează că prejudiciul este mai mic (art. 8 din Decretul nr. 53-960 din 30 septembrie 1953 de reglementare a relațiilor dintre locatori și locatari în ceea ce privește reînnoirea contractelor de închiriere de clădiri sau de spații de uz comercial, industrial sau artizanat).

Cu toate acestea, locatarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere fără a fi obligat să plătească niciun fel de despăgubiri în cazul în care acesta justifică un motiv grav și legitim împotriva locatarului care pleacă sau în cazul în care consideră că proprietatea trebuie să fie demolată în întregime sau parțial ca fiind în stare de insurgență recunoscută de autoritatea administrativă (art. 9 din decretul menționat anterior). GRIFS Recurenta se plânge de ceea ce nu a reușit să recâștige întreaga dispoziție a propriei sale clădiri, în schimbul plății unei sume de bani de la o persoană care a fost exmatriculată, către locatarul său comercial care a fost exmatriculat, și consideră că aceasta este o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1. Importanța sumei care i-a fost solicitată ar confirma această încălcare.

În plus, recurenta denunță o discriminare între proprietarii locatori care rezultă din faptul că refuzul de reînnoire a contractelor de închiriere altele decât cele comerciale nu depășește despăgubirea chiriașilor concediați. În acest sens, aceasta invocă art. 14 din Convenție coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. Recurenta se plânge de ceea ce nu a reușit să recâștige dispoziția deplină a imobilului său, în schimbul plății unei sume de bani de la o persoană care a fost exmatriculată. În plus, a subliniat importanța sumei care i-a fost solicitată în acest sens, aceasta a ajuns la art. 1 din Protocolul nr. 1, conform căruia: Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea proprietăților sale.

Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din motive de interes public și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile anterioare nu aduc atingere dreptului statelor de a pune în aplicare legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa utilizarea bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau amenzi. Guvernul arată că dreptul la reînnoirea contractului de închiriere comercială permite să se asigure chiriașului protecția fondului său comercial.

Concret, locatarul are doar vocația de a reînnoi: în cazul în care proprietarul refuză, acesta poate obține o Această despăgubire este, în principiu, egală cu valoarea de piață a fondului comercial (în general, aceasta este media cifrei de afaceri din ultimii trei ani a unui coeficient multiplicator) și include dreptul de închiriere ; în ipoteza în care fondul are o rentabilitate scăzută, valoarea dreptului la închiriere este evaluată separat (în conformitate cu metoda menționată mai jos a chiriii mai jos, care corespunde diferenței capitalizate dintre chiria plătită în prezent și cea pe care comerciantul ar trebui să o plătească pentru a se reinstala într-un alt spațiu) și constituie partea care deviază.

La aceasta se adaugă, eventual, costurile de mutare și relocare, costurile și taxele de transfer care trebuie plătite pentru un fond de aceeași valoare și o despăgubire pentru tulburări comerciale (de exemplu, pierderea câștigurilor în timpul necesar pentru reinstalare). Cu toate acestea, locatorul poate demonstra că evaziunea nu duce la dispariția fondului comercial și că locatarul se poate reinstala fără a fi nevoit să cumpere sau să creeze un nou fond În acest caz, în cazul în care chiriașul trebuie să plătească pentru intrarea în noul sediu, guvernul adaugă că normele menționate mai sus urmăresc un obiectiv legitim de politică economică. Prin protejarea fondurilor de comerț, acestea ar permite evitarea operațiunilor speculative din partea locatorilor (în poziție de forță, ei ar putea pune capăt închirierii pentru a închiria pentru mai mulți ofertanți) și ar garanta exercitarea profesiei de comerciant care reprezintă unul dintre factorii dezvoltării economice.

Pe de altă parte, dreptul de proprietate al recurentei ar fi proporționat cu scopul urmărit. În acest caz, reclamanta nu ar fi furnizat nicio dovadă de acest tip instanțelor competente. În plus, contrar acestui fapt, reclamanta nu ar fi depășit valoarea de piață a proprietății : Presupunând că s-a stabilit cea despre care reclamanta a menționat, imobilul în cauză ar beneficia de valoarea cea mai ridicată pe care o aduce valoarea dreptului la închiriere egală în speță cu valoarea fondului comercial. Recurenta replicii pe care le-a revendicat decăderea din drepturi de proprietate depășește cu mult valoarea proprietății în cauză, astfel încât dreptul său de proprietate asupra proprietății este găsit golit de substanța sa.

Curtea arată că mai mult de atât nu este controversată nici obligația pe care reclamanta o are de a plăti o parte de deviere de proprietate asupra unei analize într-o interferență în dreptul său de proprietate, nici că aceasta intră sub incidența art. 1 din Protocolul nr. 1 stabilește apoi, împreună cu Guvernul, protecția bunurilor. fondurile de comerț, reglementarea în litigiu urmărește să garanteze exercitarea activității comerciantului și dezvoltarea economică și, prin urmare, urmărește un scop legitim în conformitate cu interesul general. Recurenta nu îl contestă în niciun caz. Prin urmare, trebuie să se stabilească dacă ingerința în litigiu are un echilibru corect În această privință, Curtea verifică dacă există un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele utilizate și scopul vizat.

Astfel, aceasta recunoaște în mod oficial o mare marjă de apreciere atât pentru a alege modalitățile de punere în aplicare numai pentru a determina dacă consecințele acestora sunt legalizate, în interesul general, prin dorința de a atinge obiectivul în cauză (a se vedea în special Hotărârea Mellacher și alte hotărâri c. Austria din 19 decembrie 1989, seria A nr. 169, p. 27, § 48, și Imobiliare Saffi, Italia [GC] n 22774/93, § 49, CEDH 1999). În conformitate cu art. 8 din Decretul nr. 53-960, proprietarul care decide să nu reînnoiască contractul de închiriere comercială trebuie, în principiu, să plătească chiriașilor o în special valoarea de piață a fondului comercial, determinată în funcție de utilizarea profesiei, majorată eventual cu costurile normale de mutare și relocare, precum și cu taxele și taxele de transfer care trebuie plătite pentru un fond de aceeași valoare Acest sistem îi încurajează pe proprietari să reînnoiască chiriile comerciale și, prin urmare, garantează comercianților o locație stabilă a activității lor și, prin aceasta, condiții favorabile pentru menținerea clienților lor (care este elementul esențial al fondurilor lor comerciale).

De asemenea, acesta permite ca proprietarii să nu profite în mod nejustificat de clientela constituită de locatarii lor, evitându-i pe aceștia și închiriend localurile altor comercianți dispuși să plătească o chirie mai mare. În primul rând, prin demonstrarea faptului că prejudiciul este mai mic decât cel determinat în conformitate cu criteriile prevăzute la art. 8 din Decretul nr. 960, acesta poate obține o reducere a salariului de plătit. În al doilea rând, ei nu sunt obligați să plătească nici o sumă de bani și să justifice un motiv grav și legitim împotriva locatarului care iese (art. 9 din decret). În cele din urmă, după cum subliniază Guvernanța, înfățișarea este calculată pe baza unor criterii obiective.

Prin urmare, având în vedere scopul legitim căutat, Curtea consideră că reglementarea în litigiu nu poate fi considerată inadecvată sau disproporționată atât de mult încât să iasă din marja de apreciere a statului. Această constatare nu este afectată de consecințele sistemului în cauza în instanță în fața Curții. Suma care trebuie plătită de reclamantă în cadrul procedurii de expulzare (900 000 FRF) este, desigur, afectată de importanța sa, dar nu rezultă din aceasta că aceasta constituie o sarcină excesivă. Într-adevăr, Curtea consideră că teza recurentei potrivit căreia, pentru a-și recupera proprietatea, ar fi trebuit să plătească o sumă de mai multe ori mai mare decât valoarea proprietății.

Într-adevăr, aceasta arată că … Viciat la bază ca urmare a modicității chiriei plătite pentru o perioadă lungă de timp de [M. S.] și de [M. S.] În plus, după cum subliniază guvernul, neînnoirea contractului de închiriere a deschis recurentei posibilitatea de a încasa un nou locatar o chirie conformă cu prețul pieței (de două ori mai mare decât cea plătită de domnul S.), precum și plata unui singur pas de ușă. Prin urmare, această parte a cererii este în mod evident greșit întemeiată și trebuie respinsă în temeiul articolului 35 alineatul (3) și al articolului 4 din convenție. În plus, recurenta denunță o discriminare între proprietarii locatori care rezultă din faptul că refuzul de reînnoire a contractelor de închiriere altele decât cele comerciale nu depășește despăgubirea chiriașilor concediați.

Aceasta invocă, în combinație cu art. 1 din Protocolul nr. 1, art. 14 din convenție, care este astfel formulat Drepturile și libertățile recunoscute în (...) Convenția trebuie să fie asigurate, fără deosebire, pe baza sexului, rasei, culorii, limbii, religiei, opiniilor politice sau în orice altă direcție, originii naționale sau sociale, aparținând unei minorități naționale, averii, nașterii sau oricărei alte situații. Curtea observă că Tribunalul reieșise din dosar că, în orice caz, recurenta nu a prezentat această cauză instanțelor naționale. Prin urmare, aceasta nu a epuizat căile de atac interne și că această parte a cererii trebuie respinsă în temeiul articolului Õ§ 1 și 4 din Convenție.

Prin aceste motive, Curtea, în unanimitate, declară RECURSAREA IRRECEVANT S. Dolle W. Fuhrmann Grefier Președinte

TROISIÈME SECTION

DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ

de la requête n° 39994/98 présentée par SCI CARNOT-VICTOR HUGO contre la France La Cour européenne des Droits de l’Homme (troisième section), siégeant le 5 septembre 2000 en une chambre composée de M. W. Fuhrmann, président , M. J-P. Costa, M. L. Loucaides, Sir Nicolas Bratza, M me H.S. Greve, M. K. Traja, M. M. Ugrekhelidze, juges , et de M me S. Dollé, greffière de section, Vu la requête susmentionnée introduite devant la Commission européenne des Droits de l’Homme le 10 novembre 1997 et enregistrée le 24 février 1998, Vu l’article 5 § 2 du Protocole n° 11 à la Convention, qui a transféré à la Cour la compétence pour examiner la requête, Vu les observations soumises par le gouvernement défendeur et celles présentées en réponse par la requérante, Après en avoir délibéré, rend la décision suivante : EN FAIT La requérante est une société de droit français, dont le siège social est situé à Saint-Etienne.

Elle est représentée devant la Cour par M e R. Roux, ancien avocat. Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par les parties, peuvent se résumer comme suit. A. Circonstances particulières de l’affaire La requérante est propriétaire d’un immeuble situé à Lyon. Depuis 1954, M. S. était locataire du rez-de-chaussée de cet immeuble, dans lequel il exploitait un commerce d’optique. Les parties étaient liées par un contrat de bail sous seing privé d’une durée de neuf années. Le 28 décembre 1990, à l’expiration de la dernière convention, la requérante notifia à M. S. un congé avec refus de renouvellement du bail. En février 1991, la requérante fit assigner M. S. devant le tribunal de grande instance de Lyon en validation du congé et de l’expulsion.

Un expert désigné par le juge de la mise en état évalua l’indemnité d’éviction due par la première au second à 952 000 FRF (rapport déposé le 31 mars 1992). Par un jugement du 30 juin 1993, le tribunal de grande instance fixa ladite indemnité à 900 000 FRF ; il retient notamment ce qui suit : « Attendu qu’est (…) invoqué l’article 1 du Protocole additionnel (…) ; [Qu’en] conséquence du montant élevé de l’indemnité d’éviction revendiquée, la SCI en déduit que s’il y était fait droit la notion même de droit de propriété immobilière s’en trouverait atteinte au regard de la faible valeur comparative et résiduelle du prix des murs ; Mais attendu que la Convention (…) ne fait pas la distinction entre les différents types de « propriété » et ne privilégie notamment pas la « propriété immobilière » au regard d’autre « propriété notamment mobilière », [fut]-elle « incorporelle » comme peut l’être un « fonds de commerce » ; Que le présent litige n’oppose donc pas là, comme semble le laisser penser la SCI par la production de la jurisprudence fournie au dossier,

un conflit entre droit de propriété et intérêt d’« utilité publique » et ne constitue encore moins une marque d’une distinction contraire à l’article 14 de la Convention (…) et qui serait faite entre la catégorie des propriétaires immobli[ers] et celle du groupe influent des commerçants dont le décret du 30 septembre 1953 serait la marque la plus révélatrice de la discrimination invoquée.

Qu’il suffit plus simplement de constater que le présent litige est un conflit entre titulaires de deux droits différents et sans qu’aucune discrimination n’ait du coup à être faite par principe entre ces deux droits dès lors qu’il n’est pas remis en cause, ce que d’ailleurs la SCI ne propose pas de faire et pour cause, la nature de bien mobilier incorporel, objet de droit réel, qu’est un fonds de commerce, lequel grâce ou du fait du droit au bail qui constitue l’un de ses éléments se trouve alors nécessairement et physiquement dans un immeuble lui même objet de droit réel sur un bien d’une autre nature et dont les valeurs entrent dès lors fatalement en concurrence. (…). » Par un arrêt du 26 avril 1995, la cour d’appel de Lyon confirma le jugement déféré.

Ladite cour retint notamment le motif suivant : « Attendu que la [requérante], raisonnant à partir du montant du loyer pratiqué, soutient que la partie d’immeuble louée à [M. S.] aurait une valeur de 272 614 FRF et qu’on ne peut demander à un propriétaire de payer quatre fois son capital pour évincer un commerçant ; qu’il s’agirait là d’une atteinte intolérable au droit de propriété privée proclamé par la Convention (…) ; Qu’il y a lieu de noter dès l’abord que ce raisonnement est vicié à la base par suite de la modicité du loyer payé pendant longtemps par [M. S.], comme l’a noté [l’expert] ; qu’il résulte de l’ensemble des pièces versées au dossier et notamment du loyer provisionnel payé par [M. S.] et de celui demandé par la bailleresse en cherchant un nouveau locataire que la valeur locative annuelle n’est pas de 19 000 FRF mais au moins de 40 000 FRF et plus proche de 50 000 FRF, ce qui augmente singulièrement la valeur de l’immeuble ;

Qu’indépendamment de cette observation la cour constate que la [requérante] ne justifie pas d’une atteinte à son droit de propriété et ne démontre nullement en quoi le décret du 30 septembre 1953 est incompatible avec la Convention (…) » Le pourvoi interjeté par la requérante au moyen notamment de l’article 1 du Protocole n° 1 fut rejeté par un arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 1997. B. Droit interne pertinent Le propriétaire qui décide de ne pas renouveler un bail commercial doit en principe payer au locataire évincé une « indemnité d’éviction » égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprenant « notamment la valeur marchande du fonds de commerce (…) augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (article 8 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre les bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal).

Le bailleur peut cependant refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ou s’il établit que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative (article 9 du décret précité). GRIEFS La requérante se plaint de ce qu’elle n’a pu retrouver la pleine disposition de son immeuble qu’en contrepartie du paiement d’une « indemnité d’éviction » à son locataire commerçant évincé. Elle voit là une violation de l’article 1 du Protocole n°

DÉCLARE LA REQUÊTE IRRECEVABLE

. S. Dollé W. Fuhrmann Greffière Président