KÖTTERL and SCHITTILY v. AUSTRIA

Reclamanții, Franz, Elisabeth și Georg Kötterl și Barbara Schittily sunt resortisanți germani, născuți în 1953, 1923, 1956 și, respectiv, 1958, și trăiesc în Germania. Ele au fost reprezentate în fața Curții de către dl A. Feichtner, un avocat care practică în Kitzbühel (Austria). Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. La 28 septembrie 1973, tatăl sau soțul reclamanților, respectiv, a încheiat o „tenință, opțiune de achiziționare și acord ipotecă” (Miet-, Opțiuni- und Pfandbestellungsvertrag) cu proprietarul unui apartament din Jochberg (Tyrol). În conformitate cu acest acord, durata acesteia a fost de 100 de ani, chiria era de zece chilituri austriece pe an și a fost considerată ca fiind deja plătită ca parte a contribuției la costurile construcției. Contractul de locație se extindea automat la moștenitorii viitori. Proprietarul va accepta orice succesor numit de cealaltă parte sau moștenitorii săi ca inchiriat. În plus, proprietarul i-a acordat dreptul de a preveni și o opțiune de achiziționare a apartamentului la care a fost obligat pentru durata contractului. Prețul a fost fixat și în caz de achiziție ar fi anulat contribuția la costurile de construcție. Ulterior, acest acord a fost înregistrat în Registrul Landului (Grundbuch). În 1993, ofițerul tranzacțiilor imobiliare a depus o acțiune la Curtea Regională Innsbruck (Landesgericht) împotriva reclamanților, moștenitorii tatălui sau soțului care au murit între timp, solicitând instanței să declare nul (Feststelung der Nichtigkeit) „tenacitatea, opțiunea de a cumpăra și acordul ipotecar” din 1973. La 4 august 1994, Curtea Regională a declarat anulul acordului, care a constatat că intenția părților în momentul încheierii contractului din 1973 a fost de a transfera un statut de proprietar la cel al tatălui reclamantului, astfel cum s-a dovedit din condițiile stabilite în contract, deși avea forma unui acord de locație. Având în vedere numărul de proprietari străini de terenuri din Jochberg, autoritățile de tranzacționare imobiliare nu ar fi dat consimțământul la un contract de vânzare. Prin urmare, contractul din 1973 a fost o schemă și a trebuit să fie declarată nu în temeiul articolului 879 din Codul Civil, care prevede că un contract încheiat în încălcarea unei interdicții stabilite prin lege este nul. Prin apelul reclamanților, la 28 februarie 1995, Curtea de Apel din Innsbruck (Oberlandesgericht) a confirmat hotărârea Curții regionale. La 10 aprilie 1995, reclamanții au depus un apel suplimentar asupra punctelor de drept (Revision) la Curtea Supremă (Oberster Gerichtshof), în care au susținut că competența ofițerului tranzacțiilor imobiliare de a solicita instanțelor să declare contracte nu conforme care au fost încheiate cu mult timp în urmă, au încălcat drepturile lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 deoarece declarația Curții Regionale constituie o ingerință disproporționată cu o poziție juridică pe care o aveau de mai mulți ani. În plus, au susținut că modificarea din 1991 la Legea privind tranzacțiile imobiliare nu a fost publicată în mod corespunzător și, prin urmare, nu a fost constituțională. La 27 iunie 1995, Curtea Supremă a respins apelul ulterior al reclamanților. Acesta a constatat că amendamentul din 1991 a fost publicat în mod corespunzător și că nu există niciun motiv pentru care să se solicite Curtea Constituțională (Verfassungsgerichtshof) pentru revizuirea constituționalității acestuia. De asemenea, aceasta nu a avut îndoieli cu privire la constituționalitatea articolului 16a din Legea privind tranzacțiile imobiliare, deoarece nimeni nu se putea aștepta că un statut achiziționat prin un act ilegal ar putea deveni unul protejat de lege în viitor. Faptul că ofițerul tranzacțiilor imobiliare ar putea depune acțiuni împotriva contractelor sham care au fost încheiate cu mult timp în urmă nu a interferat cu drepturile achiziționate (wohlerworbenen Rechten), singura limită fiind rețeta după treizeci de ani. La 20 septembrie 1995, după ce Curtea Supremă și-a dat hotărârea de mai sus, o altă cameră a acestei instanțe a hotărât că dreptul ofițerului tranzacțiilor imobiliare de a solicita o decizie declarativă nu se aplică decât tranzacțiilor care au fost efectuate după 1988. Dacă acest drept se extinde la tranzacții anterioare, această dispoziție ar fi neconstituțională. La 10 decembrie 1996, Curtea Constituțională a declarat inconstituțională modificarea din 1991 la Legea privind tranzacțiile imobiliare, care a instituit competențele ofițerului tranzacțiilor imobiliare, deoarece a considerat că această modificare nu a fost publicată în conformitate cu legea relevantă. În temeiul Legii din 1970 privind tranzacțiile imobiliare Tirol (Grundverkehrsgesetz), un contract privind transferul proprietății asupra proprietății imobiliare a fost supus aprobării Comisiei privind tranzacțiile imobiliare în cazul în care terenurile agricole și forestiere erau vizate sau dacă cumpărătorul nu deținea cetățenie austriacă (secțiunea 1 și 3). Un astfel de contract ar putea intra în vigoare numai dacă a fost aprobat de autoritățile de tranzacții imobiliare (secțiunile 3 și 16). Achizitorul de terenuri a fost obligat să solicite aprobarea contractului în termen de două luni (secțiunea 15 § 1). În cazul în care a fost respinsă aprobarea, achiziția a fost nulă și nulă (secțiunea 16 § 1). Încheierea unei locații nu a solicitat un astfel de consimțământ, nici o achiziție în temeiul unui testament. Potrivit unei modificări la Legea privind tranzacțiile imobiliare din 28 noiembrie 1973, Gazetteul Regional al Legii nr. 6 din 1974, care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 1994, acordurile de locație încheiate cu un străin nu pot fi înscrise în Registrul de terenuri decât după ce Comisia de tranzacții imobiliare și-a dat consimțământul. O nouă modificare a Legii privind tranzacțiile imobiliare din 3 iulie 1991 a permis ofițerului tranzacțiilor imobiliare să solicite o decizie judecătorească declarând nu un contract care constituie o eludare a cerinței de consimțământ în temeiul acesteia (secțiunea 16a). Acest drept al ofițerului tranzacțiilor imobiliare se referă, de asemenea, la tranzacții încheiate înainte de intrarea în vigoare a modificării (articolul II § 4).

The applicants, Franz, Elisabeth and Georg Kötterl and Barbara Schittily are German nationals, born in 1953, 1923, 1956 and 1958 respectively, and live in Germany. They were represented before the Court by Mr A. Feichtner, a lawyer practising in Kitzbühel (Austria). The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows. On 28 September 1973 the applicants’ father or husband, respectively, concluded a “tenancy, option to purchase and mortgage agreement” (Miet-, Options- und Pfandbestellungsvertrag) with the owner of an apartment in Jochberg (Tyrol). According to this agreement its duration was to be 100 years, the rent was ten Austrian schilling per year and was considered as having already been paid as part of the contribution to the costs of construction. The tenancy contract automatically extended to future heirs. The owner would accept any successor named by the other party or its heirs as tenant. Furthermore, the owner granted him a right to pre-emption and an option to purchase the apartment to which he was bound for the duration of the contract. The price was fixed and in case of purchase would be set off against the contribution to the construction costs. Subsequently this agreement was entered in the Land Register (Grundbuch). In 1993 the Real Property Transactions Officer filed an action with the Innsbruck Regional Court (Landesgericht) against the applicants, the heirs to their father or husband who had died in the meantime, requesting the court to declare void (Feststellung der Nichtigkeit) the “tenancy, option to purchase and mortgage agreement” of 1973. On 4 August 1994 the Regional Court declared the agreement void. It found that the intention of the parties when concluding the contract of 1973 had been to transfer a status tantamount to that of an owner on the applicants’ father, as was apparent from the conditions set out in the contract although it had the form of a tenancy agreement. In view of the number of foreign land owners in Jochberg, the real property transaction authorities would not have given their consent to a sales contract. The contract of 1973 was therefore a sham and had to be declared void under Section 879 of the Civil Code, which provides that a contract concluded in violation of a prohibition established by law is void. Upon the applicants’ appeal, on 28 February 1995, the Innsbruck Court of Appeal (Oberlandesgericht) confirmed the Regional Court’s judgment. On 10 April 1995 the applicants filed a further appeal on points of law (Revision) with the Supreme Court (Oberster Gerichtshof) in which they argued that the power of the Real Property Transaction Officer to request the courts to declare void contracts which had been concluded many years ago violated their rights under Article 1 of Protocol No. 1 as the declaration by the Regional Court constituted a disproportionate interference with a legal position they had enjoyed over many years. Furthermore, they argued that the 1991 amendment to the Real Property Transaction Act had not been properly published and was therefore unconstitutional. On 27 June 1995 the Supreme Court dismissed the applicants’ further appeal. It found that the 1991 amendment had been properly published and that there was no reason for applying to the Constitutional Court (Verfassungsgerichtshof) for a review of the constitutionality of that amendment. It also had no doubts about the constitutionality of Section 16a of the Real Property Transactions Act as nobody could expect that a status acquired by an unlawful act could become one protected by the law in the future. The fact that the Real Property Transaction Officer could file actions against sham contracts which had been concluded long ago did not interfere with acquired rights (wohlerworbenen Rechten), the only limit being prescription after thirty years. On 20 September 1995, after the Supreme Court had given its above decision, another chamber of that court decided that the right of the Real Property Transactions Officer to request a declaratory decision applied only to transactions that were effected after 1988. If this right extended to previous transactions, that provision would be unconstitutional. On 10 December 1996 the Constitutional Court declared unconstitutional the 1991 amendment to the Real Property Transactions Act, which established the Real Property Transactions Officer’s powers, because it considered that this amendment had not been published as required by the relevant law. Under the Tyrol Real Property Transactions Act 1970 (Grundverkehrsgesetz), a contract concerning the transfer of ownership over real property was subject to approval by the Real Property Transaction Commission if agricultural and forestry land was concerned or if the purchaser did not possess Austrian nationality (Section 1 and 3). Such a contract could only take effect if it was approved by the real property transaction authorities (Sections 3 and 16). The purchaser of land was obliged to seek approval of the contract within two months (Section 15 § 1). If approval was withheld, the acquisition was null and void (Section 16 § 1). The conclusion of a tenancy did not require such consent, neither did an acquisition under a will. According to an amendment to the Real Property Transactions Act of 28 November 1973, Regional Law Gazette No. 6 of 1974, which entered into force on 1 January 1994, tenancy agreements concluded with a foreigner could only be entered in the Land Register after the Real Property Transaction Commission had given its consent. A further amendment to the Real Property Transactions Act of 3 July 1991 enabled the Real Property Transactions Officer to request a court decision declaring void a contract which constituted a circumvention of the requirement of consent under that Act (Section 16a). This right of the Real Property Transaction Officer also related to transactions which had been concluded before that amendment entered into force (Article II § 4).