KÖTTERL AND SCHITTILY v. AUSTRIA

DIRECȚIUNEA TERZĂ PRIVIND ADMINISIBILITATEA cererii nr. 32957/96 de către Franz, Elisabeth și Georg KÖTTERL și Barbara SCHITTILY împotriva Austria Curții Europene a Drepturilor Omului (A treia secțiune), care stă la 5 septembrie 2000 în calitate de Camera compusă de J.-P. Costa, Președintele W. Fuhrmann, P. Kūris, dna F. Tulkens, K. Jungwiert, Sir Nicolas Bratza, K. Traja, judecători și dna S. Dollé, Secțiunea Grefier Având în vedere cererea de mai sus introdusă în cadrul Comisiei Europene a Drepturilor Omului la 12 martie 1996 și înregistrată la 13 septembrie 1996, având în vedere art. 5 § 2 din Protocolul nr. 11 la Convenție, prin care competența de a examina cererea a fost transferată Curții, după deliberare, hotărăște după cum urmează: Reclamanții sunt cetățenii germani, născuți în 1953, 1923, 1956 și 1958, respectiv, și trăiesc în Germania. Ele sunt reprezentate în fața Curții de către dl A. Feichtner, un avocat practicant în Kitzbühel. Circumstanțele cauzei Cauza, astfel cum au fost prezentate de reclamanți, pot fi rezumate după cum urmează. La 28 septembrie 1973 tatăl reclamanților a încheiat o „tenință, opțiune de achiziționare și acord de ipotecă” (Miet-, Opțiuni- und Pfandbestellungsvertrag ) cu proprietarul unui apartament din Jochberg (Tyrol). În conformitate cu acest acord, durata acesteia a fost de 100 de ani, chiria a fost de zece șilling austriac pe an și a fost considerată ca fiind deja plătită ca parte a contribuției la costurile de construcție. Contractul de locație se extinde automat la moștenitorii viitori. Proprietarul va accepta orice succesor numit de reclamant sau moștenitorii săi ca inchiriat. În plus, proprietarul i-a acordat dreptul de a preveni și o opțiune de achiziționare a apartamentului la care a fost obligat pentru durata contractului. Prețul a fost fixat și în caz de achiziție ar fi anulat contribuția la costurile de construcție. Ulterior, acest acord a fost înscris în Registrul Terenului (Grundbuch În 1993, ofițerul tranzacțiilor imobiliare a depus o acțiune la Curtea Regională Innsbruck ( Landesgericht ) împotriva reclamanților, moștenitorii tatălui lor care au murit între timp, solicitând instanței să declare nul (Feststelung der Nichtigkeit ) „tenanța, opțiunea de achiziționa și acordul ipotecă” din 1973. La 4 august 1994, Curtea regională a declarat gol acordul. Acesta a constatat că intenția părților la încheierea contractului din 1973 a fost de a transfera un statut egal cu cel al proprietarului tatălui reclamantului, așa cum a fost evident din condițiile stabilite în contract, deși avea forma unui acord de locație. Având în vedere numărul de proprietari străini de terenuri din Jochberg, autoritățile de tranzacționare imobiliare nu ar fi dat consimțământul la un contract de vânzare. Prin urmare, contractul din 1973 a fost o schemă și a trebuit să fie declarată nu în temeiul articolului 879 din Codul Civil, care prevede că un contract încheiat în încălcarea unei interdicții stabilite prin lege este nul. La 28 februarie 1995, Curtea de Apel din Innsbruck ( Oberlandesgericht ) a confirmat hotărârea Curții Regionale. La 10 aprilie 1995, reclamanții au depus un apel suplimentar asupra punctelor de drept ( revizuire ) la Curtea Supremă ( Oberster Gerichtshof ) în care au susținut că competența ofițerului tranzacțiilor imobiliare de a solicita instanțelor să declare contracte nu valabile care au fost încheiate cu mult timp în urmă, au încălcat drepturile în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, deoarece declarația Curții regionale constituie o ingerință disproporționată cu o poziție juridică pe care o aveau de mai mulți ani. În plus, au susținut că modificarea din 1991 la Legea privind tranzacțiile imobiliare nu a fost publicată în mod corespunzător și, prin urmare, nu a fost constituțională. La 27 iunie 1995, Curtea Supremă a respins noul recurs al reclamanților. ) pentru revizuirea constituționalității acestui amendament, de asemenea, nu avea îndoieli cu privire la constituționalitatea secțiunii 16a din Legea privind tranzacțiile imobiliare, deoarece nimeni nu se putea aștepta că un statut dobândit de un act ilegal ar putea deveni unul protejat de lege în viitor. Faptul că ofițerul tranzacțiilor imobiliare ar putea depune acțiuni împotriva contractelor sham care au fost încheiate cu mult timp în urmă nu a interferat cu drepturile achiziționate ( wohlerworbenen Rechten ), singura limită fiind rețeta după treizeci de ani. La 20 septembrie 1995, după ce Curtea Supremă și-a dat hotărârea de mai sus, o altă cameră a acestei instanțe a hotărât că dreptul ofițerului tranzacțiilor imobiliare de a solicita o decizie declarativă nu se aplică decât tranzacțiilor care au fost efectuate după 1988. Dacă acest drept se extinde la tranzacții anterioare, această dispoziție ar fi neconstituțională. Decembrie 1996 Curtea Constituțională a declarat neconstituțională modificarea din 1991 la Legea privind tranzacțiile imobiliare, care a instituit competențele ofițerului tranzacțiilor imobiliare, deoarece a considerat că această modificare nu a fost publicată în conformitate cu legea relevantă. Legea internă relevantă în temeiul Legii Tirol privind tranzacțiile imobiliare 1970 (Grundverkehrsgesetz ), un contract privind transferul de proprietate asupra proprietăților imobiliare a fost supus aprobării Comisiei de tranzacții imobiliare în cazul în care terenurile agricole și forestiere sunt vizate sau în cazul în care cumpărătorul nu deține naționalitate austriaca (secțiunea 1 și 3). Un astfel de contract nu poate intra în vigoare decât în cazul în care acesta a fost aprobat de autoritățile de tranzacționare imobiliară (secțiunea 3 și 16). Cumpărătorul de terenuri a fost obligat să solicite aprobarea contractului în termen de două luni (Secțiunea 15 § 1). În cazul în care a fost respinsă aprobarea, achiziția a fost nulă și nu a fost (Secțiunea 16 § 1). Încheierea unei indemnități nu a solicitat un astfel de consimțământ, nici o achiziție în temeiul unui testament. În conformitate cu modificarea Legii privind tranzacțiile imobiliare din 28 noiembrie 1973, Gazette de drept regional nr. 6 din 1974, care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 1994, acordurile de locație încheiate cu un străin nu pot fi înscrise în Registrul Terenurilor decât după ce Comisia de tranzacții imobiliare și-a dat consimțământul. O nouă modificare a Legii privind tranzacțiile imobiliare din 3 iulie 1991 a permis ofițerului tranzacțiilor imobiliare să solicite o decizie judecătorească declarând nu un contract care constituie o eludare a cerinței de consimțământ în temeiul acesteia (secțiunea 16a). Acest drept al ofițerului tranzacțiilor imobiliare se referă, de asemenea, la tranzacții încheiate înainte de intrarea în vigoare a modificării (articolul II § 4). Reclamanții se declară în conformitate cu art. 1 din Protocolul nr. 1 că deciziile instanțelor austriece care declară anulat contractul de locație din 1973 au încălcat dreptul lor la proprietate. Deciziile în cauză au constituit o expropriare care nu a fost justificată de niciun interes public, au fost disproporționate și arbitrare. În plus, se plâng că Curtea Supremă nu a solicitat Curtea Constituțională anularea amendamentului din 1991 la Legea privind tranzacțiile imobiliare. Invocă articolele 6 și 13 din Convenție. De asemenea, reclamanții se plâng că dispozițiile Legii privind tranzacțiile imobiliare Tirol au încălcat dreptul la egalitate de tratament, deoarece a făcut o distincție necorespunzătoare între cetățenii austriaci și străini. Invocă art. 14 din Convenție. Reclamanții se declară în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 că deciziile instanțelor austriece care declară inutilă „convenția de achiziționare, opțiunea de a cumpăra și de a ipoteca” din 1973 au încălcat dreptul la proprietate. Partea relevantă a articolului 1 din Protocolul nr. 1 prevede următoarele: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional.” Curtea consideră că, pe baza dosarului din stadiul actual, nu poate determina admisibilitatea acestei plângeri și că, prin urmare, este necesar, în conformitate cu art. 54 § 3 litera (b) din Regulamentul de procedură, să anunte guvernul contestat. Reclamanții se plâng, de asemenea, că Curtea Supremă nu a solicitat Curții Constituționale anularea modificării la Legea privind tranzacțiile imobiliare din 1991. Invocă articolele 6 și 13 din Convenție. art. 6 § 1 din Convenție, în măsura în care este relevant, se citește după cum urmează: „În determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile ..., fiecare are dreptul la o audiere echitabilă ... de [a] ... tribunal ...” art. 13 din Convenție se citește după cum urmează: „Toată persoana a căror drepturi și libertăți sunt încălcate în prezenta Convenție are un remediu eficace în fața unei autorități naționale ....” Curtea constată că nu există nici o indicație că reclamanții, reprezentați de avocați, nu au putut să își prezinte în mod corespunzător cazul sau că procedura a fost altfel nedrept. În special, consideră că Curtea Supremă a furnizat motive precise pentru a nu se aplica Curții Constituționale, deoarece a considerat că nu a avut îndoieli în ceea ce privește constituționalitatea dispozițiilor în cauză. Este adevărat că ulterior, în diferite proceduri, Curtea Constituțională a ajuns la o altă concluzie, însă, în acest sens, Curtea reamintește că, în conformitate cu art. 19 din Convenție, datoria sa este de a asigura respectarea angajamentelor întreprinse de părțile contractante în Convenție. În special, nu este funcția sa de a face față erorilor de fapt sau de lege presupuse comise de o instanță națională, cu excepția cazului în care și în măsura în care acestea au încălcat drepturile și libertățile protejate de Convenția (cf. Garcia Ruiz c. Hotărârea Spaniei din 21 ianuarie 1999, Raportul hotărârilor și deciziilor 1999, § 28). Acest lucru nu este cazul în prezenta cerere pentru că nu există nici o dovadă a apariției unei încălcări a articolelor 6 sau 13 din Convenție. Rezultă că această parte a cererii este evident nefondată în sensul articolului 35 § 3 din Convenție. În sfârșit, reclamanții se plâng că dispozițiile Legii privind tranzacțiile imobiliare Tirol au încălcat dreptul la egalitate de tratament, deoarece a făcut o distincție necorespunzătoare între cetățenii austriaci și străini. „Ocuparea drepturilor și libertăților prevăzute în [] Convenția este asigurată fără discriminare pe niciun motiv, cum ar fi sexul, rasa, culoarea, limba, religia, opinia politică sau altă parte, origine națională sau socială, asocierea cu o minoritate națională, proprietatea, nașterea sau alt statut.” Curtea consideră că nu poate, pe baza dosarului actual, să determine admisibilitatea acestei plângeri și, prin urmare, să fie necesar, în conformitate cu art. 54 § 3 litera (b) din Regulamentul de procedură, să comunice guvernului contestat. Din aceste motive, Curtea, în unanimitate, DECIDE LA ADJOURN Examinarea plângerilor reclamanților că deciziile instanțelor austriece care declară anularea „tenacității, opțiunea de a cumpăra și a acordului ipotecar” din 1973 au încălcat dreptul la proprietate și că dispozițiile Legii Tirol privind tranzacțiile imobiliare constituie discriminare; DECLAREA INADMISSIBILĂ Restul cererii. S. Dollé J. P. Costa Registrar Președintele

THIRD SECTION

PARTIAL DECISION

AS TO THE ADMISSIBILITY OF

Application no. 32957/96

by Franz, Elisabeth and Georg KÖTTERL

and Barbara SCHITTILY

against Austria

The European Court of Human Rights (Third Section), sitting on 5 September 2000 as a Chamber composed of

Mr

J.-P. Costa,

President

,

Mr

W. Fuhrmann,

Mr

P. Kūris,

Mrs

F. Tulkens,

Mr

K. Jungwiert,

Sir

Nicolas Bratza,

Mr

K. Traja,

judges

,

and

Mrs

S. Dollé,

Section Registrar

,

Having regard to the above application introduced with the European Commission of Human Rights on 12 March 1996 and registered on 13 September 1996,

Having regard to Article 5 § 2 of Protocol No. 11 to the Convention, by which the competence to examine the application was transferred to the Court,

Having deliberated, decides as follows:

THE FACTS

The applicants are German nationals, born in 1953, 1923, 1956 and 1958 respectively, and living in Germany. They are represented before the Court by Mr

A. Feichtner, a lawyer practising in Kitzbühel.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows.

On 28 September 1973 the applicants’ father concluded a “tenancy, option to purchase and mortgage agreement” (

Miet-, Options- und Pfandbestellungsvertrag

) with the owner of an apartment in Jochberg (Tyrol). According to this agreement its duration was to be 100 years, the rent was ten Austrian schilling per year and was considered as having already been paid as part of the contribution to the costs of construction. The tenancy contract automatically extended to future heirs. The owner would accept any successor named by the applicant or his heirs as tenant. Furthermore, the owner granted him a right to pre-emption and an option to purchase the apartment to which he was bound for the duration of the contract. The price was fixed and in case of purchase would be set off against the contribution to the construction costs. Subsequently this agreement was entered in the Land Register (

Grundbuch

).

In 1993 the Real Property Transactions Officer filed an action with the Innsbruck Regional Court (

Landesgericht

) against the applicants, the heirs to their father who had died in the meantime, requesting the court to declare void (

Feststellung der Nichtigkeit

) the “tenancy, option to purchase and mortgage agreement” of 1973.

On 4 August 1994 the Regional Court declared the agreement void. It found that the intention of the parties when concluding the contract of 1973 had been to transfer a status tantamount to that of an owner on the applicants’ father, as was apparent from the conditions set out in the contract although it had the form of a tenancy agreement. In view of the number of foreign land owners in Jochberg, the real property transaction authorities would not have given their consent to a sales contract. The contract of 1973 was therefore a sham and had to be declared void under Section 879 of the Civil Code, which provides that a contract concluded in violation of a prohibition established by law is void.

Upon the applicants’ appeal, on 28 February 1995, the Innsbruck Court of Appeal (

Oberlandesgericht

) confirmed the Regional Court’s judgment. On 10 April 1995 the applicants filed a further appeal on points of law (

Revision

) with the Supreme Court (

Oberster Gerichtshof

) in which they argued that the power of the Real Property Transaction Officer to request the courts to declare void contracts which had been concluded many years ago violated their rights under Article 1 of Protocol No. 1 as the declaration by the Regional Court constituted a disproportionate interference with a legal position they had enjoyed over many years. Furthermore, they argued that the 1991 amendment to the Real Property Transaction Act had not been properly published and was therefore unconstitutional.

On 27 June 1995 the Supreme Court dismissed the applicants’ further appeal. It found that the 1991 amendment had been properly published and that there was no reason for applying to the Constitutional Court (

Verfassungsgerichtshof

) for a review of the constitutionality of that amendment. It also had no doubts about the constitutionality of Section 16a of the Real Property Transactions Act as nobody could expect that a status acquired by an unlawful act could become one protected by the law in the future. The fact that the Real Property Transaction Officer could file actions against sham contracts which had been concluded long ago did not interfere with acquired rights (

wohlerworbenen Rechten

), the only limit being prescription after thirty years.

On 20 September 1995, after the Supreme Court had given its above decision, another chamber of that court decided that the right of the Real Property Transactions Officer to request a declaratory decision applied only to transactions that were effected after 1988. If this right extended to previous transactions, that provision would be unconstitutional. On 10

December 1996 the Constitutional Court declared unconstitutional the 1991 amendment to the Real Property Transactions Act, which established the Real Property Transactions Officer’s powers, because it considered that this amendment had not been published as required by the relevant law.

B.

Relevant domestic law

Under the Tyrol Real Property Transactions Act 1970 (

Grundverkehrsgesetz

), a contract concerning the transfer of ownership over real property was subject to approval by the Real Property Transaction Commission if agricultural and forestry land was concerned or if the purchaser did not possess Austrian nationality (Section 1 and 3). Such a contract could only take effect if it was approved by the real property transaction authorities (Sections 3 and 16). The purchaser of land was obliged to seek approval of the contract within two months (Section 15 § 1). If approval was withheld, the acquisition was null and void (Section 16 § 1). The conclusion of a tenancy did not require such consent, neither did an acquisition under a will.

According to an amendment to the Real Property Transactions Act of 28

November

1973, Regional Law Gazette No. 6 of 1974, which entered into force on 1

January 1994, tenancy agreements concluded with a foreigner could only be entered in the Land Register after the Real Property Transaction Commission had given its consent.

A further amendment to the Real Property Transactions Act of 3 July 1991 enabled the Real Property Transactions Officer to request a court decision declaring void a contract which constituted a circumvention of the requirement of consent under that Act (Section 16a). This right of the Real Property Transaction Officer also related to transactions which had been concluded before that amendment entered into force (Article II § 4).

COMPLAINTS

The applicants complains under Article 1 of Protocol No. 1 that the decisions of the Austrian courts declaring void the 1973 tenancy contract violated their right to property. The decisions at issue amounted to an expropriation which was not justified by any public interest, was disproportionate and arbitrary.

They further complain that the Supreme Court failed to apply to the Constitutional Court for annulment of the 1991 amendment to the Real Property Transactions Act. They invoke Articles 6 and 13 of the Convention.

The applicants also complain that the provisions of the Tyrol Real Property Transaction Act violated the right to equal treatment as it made an unfair distinction between Austrian citizens and foreigners. They invoke Article 14 of the Convention.

THE LAW

1.

The applicants complain under Article 1 of Protocol No. 1 that the decisions of the Austrian courts declaring void the “tenancy, option to purchase and mortgage agreement” of 1973 violated their right to property.

The relevant part of Article 1 of Protocol No. 1 provides as follows:

“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.”

The Court considers that it cannot, on the basis of the file at the present stage, determine the admissibility of this complaint and that it is, therefore, necessary, in accordance with Rule 54 § 3 (b) of the Rules of Court, to give notice of it to the respondent Government.

2.

The applicants further complain that the Supreme Court failed to apply to the Constitutional Court for annulment of the 1991 amendment to the Real Property Transactions Act. They invoke Articles 6 and 13 of the Convention.

Article 6 § 1 of the Convention, insofar as relevant, reads as follows:

“In the determination of his civil rights and obligations ..., everyone is entitled to a fair ... hearing ... by [a] ... tribunal...”

Article 13 of the Convention reads as follows:

“Everyone whose rights and freedoms as set forth in this Convention are violated shall have an effective remedy before a national authority … .”

The Court finds that there is no indication that the applicants, represented by counsel, could not duly put forward their case or that the proceedings were otherwise unfair. In particular, it considers that the Supreme Court gave precise reasons for not applying to the Constitutional Court as it considered that it had no doubts as to the constitutionality of the provision at issue. It is true that subsequently, in different proceedings, the Constitutional Court came to another conclusion. However, in this respect the Court recalls that, according to Article 19 of the Convention, its duty is to ensure the observance of the engagements undertaken by the Contracting Parties in the Convention. In particular, it is not its function to deal with errors of fact or law allegedly committed by a national court unless and in so far as they may have infringed rights and freedoms protected by the Convention (cf. Garcia Ruiz v. Spain judgment of 21 January 1999, Reports of Judgments and Decisions 1999, § 28).

This is not the case in the present application for there is no evidence of any appearance of a violation of Articles 6 or 13 of the Convention.

It follows that this part of the application is manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 of the Convention.

3.

Finally, the applicants complain that the provisions of the Tyrol Real Property Transaction Act violated the right to equal treatment as it made an unfair distinction between Austrian citizens and foreigners. They invoke Article 14 of the Convention which reads as follows:

“The enjoyment of the rights and freedoms set forth in [the] Convention shall be secured without discrimination on any ground such as sex, race, colour, language, religion, political or other opinion, national or social origin, association with a national minority, property, birth or other status.”

The Court considers that it cannot, on the basis of the file at the present stage, determine the admissibility of this complaint and that it is, therefore, necessary, in accordance with Rule 54 § 3 (b) of the Rules of Court, to give notice of it to the respondent Government.

For these reasons, the Court, unanimously,

DECIDES TO ADJOURN

the examination of the applicants’ complaints that the decisions of the Austrian courts declaring void the “tenancy, option to purchase and mortgage-agreement” of 1973 violated their right to property, and that the provisions of the Tyrol Real Property Transaction Act constituted discrimination;

DECLARES INADMISSIBLE

the remainder of the application.

S. Dollé

J. P. Costa

Registrar

President