CUARTA SECȚIUNE DECIZIE PRIVIND ADMINISIBILITATEA cererii nr. 68880/01 de Henryka SCHIRMER împotriva Poloniei Curtea Europeană a Drepturilor Omului (a patra secțiune), care a stat la 13 mai 2003 în calitate de Cameră compusă de Președintele Sir Nicolas Bratza Pillonpäää dna Strážnická Maruste Pavlovschi Garlicki Borrego, judecători și grefierul Secțiunii O’Boyle Având în vedere cererea depusă la 13 iunie 2000, având în vedere observațiile prezentate de Guvernul contestat și observațiile prezentate în răspuns de solicitant, după deliberare, hotărăște după cum urmează: Reclamantul, Henryka Schirmer, este un național polonez, care s-a născut în 1915 și trăiește în Varșovia. Guvernul contestat a fost reprezentat de domnul K. Drzewicki, al Ministerului Afacerilor Externe. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. În 1996 reclamantul a depus la Curtea de District din Varșovia (såd rejooky) ) o acțiune în care ea solicită expulzarea unei anumite doamne J. dintr-un apartament deținut de ea și plata chiriei întârziate, în valoare de 4.371.17 zloti polonezi (PLN). Ea a susținut că a notificat încheierea contractului de închiriere cu J după ce nu a plătit chiria în timp util. În ianuarie 1999, reclamantul, care a oferit J un apartament alternativ, a adăugat o nouă cerere de expulsie, care se bazează pe art. 56 din Legea privind răspândirea locuințelor și a indemnităților de locuințe (Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych Ulterior, ea a retras reclamația legată de nulitatea de a plăti chiria lui J. Reclamantul susține că retragerea sa este condiționată cu succesul noii cereri. La 6 august 1999, instanța a pronunțat hotărâre. El a ordonat J să plătească închiriere în termen de 459,15 PLN și a respins cererea de expulzare. Curtea a admis că reclamantul a oferit J un apartament alternativ înainte de a susține expulziarea ei. Cu toate acestea, a subliniat că Legea privind răspândirea locuințelor cu condiția ca un apartament oferit unui chiriaș ca locație alternativă să fie deținut de persoana care solicită expulzare, în timp ce apartamentul oferit J a fost deținut de o cooperativă de locuințe și reclamantul a avut drepturi limitate. Curtea a subliniat că: „Reclamantul are un drept de proprietate cooperativă la acel apartament, care, deși este relativ larg, este încă limitat de o serie de dispoziții din Legea cooperativă și nu poate fi identificat cu proprietatea”. În plus, instanța a constatat că, întrucât, în conformitate cu Legea privind răzbunarea locuitorilor, expulzarea unui chiriaș, dacă este precedată de oferta de locatar a unui apartament alternativ, a fost o excepție la o regulă generală pe care proprietarul nu o poate descărca pe un chiriaș care îndeplinește sarcinile sale stabilite de lege, dispozițiile privind astfel de excepții nu ar trebui să fie interpretate în detaliu. În aceeași hotărâre, Curtea de District a întrerupt procedura în măsura în care se referă la reclamația retrasă. Reclamantul a solicitat că Legea privind răspândirea locuințelor nu ar trebui interpretată în modul propus de Curtea de District. Ea a susținut că principala funcție a dispozițiilor privind expulzarea chiriașilor este de a proteja drepturile de proprietate ale proprietarului. Pe de altă parte, aceste dispoziții vizează, de asemenea, garantarea dreptului chiriașilor la adăpostire continuă și, prin urmare, prevede obligația de a asigura apartamente alternative pentru ei. Ea a subliniat, de asemenea, că cooperativa de locuințe a fost de acord că J va ocupa apartamentul în cauză până în 2004, cu posibilitatea de prelungire. Din aceste motive, reclamantul a considerat că concedierea cererii ei de evacuare constituie o încălcare a drepturilor sale de proprietate. Reclamantul a apelat, de asemenea, împotriva părții hotărârii privind discontinuarea parțială a procedurii. La 20 decembrie 1999, Curtea Regională de Varșovia ( såd okręgowy ) a respins recursul reclamantului, subliniind că scopul fundamental al unei legi ar putea fi examinat ca ajutor pentru interpretarea sa numai dacă o analiză a textului său s-a dovedit ineficace. Având în vedere formularea clară a dispozițiilor în cauză, instanța a constatat că acest lucru nu este cazul. În aceeași dată, Curtea Regională, după ce a luat act de decizia reclamantului de a retrage recursul său privind discontinuarea parțială a procedurii, a întrerupt procedura de recurs în acest sens. La 14 martie 2000, Curtea Regională de Varșovia a respins apelurile de casare ale reclamantului împotriva hotărârii și a hotărârii de 20 La 28 februarie 2001, Curtea Supremă a respins recursul împotriva hotărârii Curții Regionale emise la 14 martie 2000. Legea internă relevantă 1. Închiderea închirierii Legii din 2 iulie 1994 privind licența locuințelor și a alocațiilor de locuințe prevede, în măsura în care este cazul: „art. 32. 1. ... Proprietarul poate anula închirierea în cazul în care chiriașul: ... (2) se află în achiziții de închiriere ... pentru cel puțin două condiții complete de plată, în ciuda unui anunț scris al intenției de a închiria și de a fixa un termen suplimentar de o lună pentru plata sumelor întârziate și curente. ... art. 56. 1. În temeiul prezentei legi, o închiriere care a avut origine într-o decizie administrativă privind alocarea unui apartament sau care a avut o altă bază juridică [care a existat] înainte într-o anumită localitate a fost introdusă gestionarea de stat a locuințelor sau a sistemului de închiriere specială, este tratată ca o închiriere contractuală încheiată pentru un timp nedeterminat în temeiul dispozițiilor prezentei legi. ... În cazul în care proprietarul... intenționează să locuiască în apartamentul său și cu această intenție a eliminat apartamentul pe care l-a lăsat până în prezent ... din municipiu, chiriașul este obligat să abandoneze apartamentul proprietarului și să se mute în apartamentul [propus lui], cu condiția ca [condiția] a apartamentului în cauză să respecte cerințele prevăzute de prezenta lege în ceea ce privește locuințele alternative. În acest caz, proprietarul poate încheia închirierea în temeiul articolului 32 § 2. ... Dacă proprietarul a oferit chiriașului locuința alternativă pe care o deține sau dacă, la cererea proprietarului, o astfel de locuință alternativă a fost furnizată de municipiu, alineatul (4) se aplică prin analogie.” Aceste dispoziții au fost abrogate prin Legea din 21 iunie 2001 privind protecția drepturilor locuitorilor, Rezerva Comunală a Locației și modificarea Codului Civil ( Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu ciwilnego ), care a intrat în vigoare la 10 iulie 2001. art. 11 din această lege prevede, în măsura în care este cazul: „... Proprietarul poate încheia contractul, dacă intenționează să locuiască în apartamentul deținut de el, ... [și] oferă [locatarului] un apartament alternativ.” 2. Dreptul de proprietate cooperativă la un apartament Codul Civil menționează dreptul de proprietate la un apartament în apartament-cooperativ (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ) în capitolul său privind drepturile de proprietate limitate. Detaliile sunt descrise în Legea Cooperativă ( Prawo spółdzielcze ) adoptată la 16 septembrie 1982. Această lege prevede: „art. 213 § 1. În clădirile deținute de o cooperativă de locuințe membrii săi au dreptul de a folosi apartamentele alocate ... (drept de proprietate cooperativă la un apartament) ... art. 223 § 1. Dreptul de proprietate cooperativă la un apartament este un drept transferabil, este moștenit și supus procedurilor de aplicare. Este un drept de proprietate limitat. § 2. Validitatea transferului drept de proprietate cooperativă la un apartament depinde de a admite achiziționarea ca membru al cooperativului. ... art. 226. § 1. Membrul este obligat să participe la costurile de construcție, de utilizare și de întreținere a proprietății cooperative, ... și alte obligații ale cooperativei prin aducerea unei contribuții de construcție (wkład budowlany ... în suma care corespunde costurilor totale ale construcției datorate în ceea ce privește apartamentul său și prin plata taxelor referitoare la utilizarea apartamentului. ...” COMPLAINTE Reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 cu privire la presupusa interferență cu bucuria pașnică a bunurilor sale. Ea a susținut că, deși a oferit închirierea unui apartament alternativ pentru J, instanța internă și-a respins cererea de expulzie. Reclamantul a subliniat că instanța internă a interpretat legea literalmente, în timp ce nu ar putea fi intenția legislatorilor să asigure locația alternativă pentru chiriași fără a ține seama de interesele proprietarilor. HOTĂRÂREA Reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 cu privire la presupusa interferență cu bucuria ei pașnică de bunuri. Dispoziția pe care reclamantul a invocat-o prevede: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” Guvernul a susținut că reclamantul a epuizat toate căile de recurs interne disponibile. Acestea au subliniat faptul că dreptul la proprietate nu este absolut și că statul are dreptul de a adopta legi pentru a controla utilizarea proprietăților în conformitate cu interesul general. Guvernul a declarat că dispozițiile relevante ale Legii din 2 iulie 1994 privind legătura locuințelor și alocațiilor de locuință vizate de protecția drepturilor chiriașilor. Guvernul este de părere că Legea din 1994 a impus anumite limitări drepturilor de proprietate ale reclamantului, dar nu s-a produs nici o interferență excesivă cu bucuria pașnică a bunurilor sale. Ei au observat că fără această lege J dreptul la bucurarea pașnică a bunurilor sale ar fi fost în pericol. Guvernul a remarcat, de asemenea, că Legea din 21 iunie 2001 a înlocuit cel anterior și nu mai este necesar ca apartamentul alternativ oferit chiriașului să fie deținut de proprietarul. Acestea au fost de părere că, în cazul în cauză, un echilibru echitabil a fost atins între interesele reclamantului și chiriașul. În opinia lor, chiriașii nu ar trebui să rămână fără nicio protecție juridică în relațiile lor cu proprietarii. Guvernul a observat că, dacă J trebuia să părăsească în apartamentul oferit de solicitant, ea ar risca expulziarea, în cazul în care cooperativa locuințelor nu a acceptat prelungirea contractului de închiriere. Reclamantul a remarcat că apartamentul oferit de ea la J ar putea servi scopurile protecției chiriașilor, deoarece avea facilități similare cu cele ocupate de J. Acesta din urmă ar putea ocupa acest apartament fără interferență de către alte părți până la sfârșitul anului 2004, iar reclamantul a considerat improbabil ca cooperativa să evacueze J din apartamentul respectiv. Ea a subliniat, de asemenea, faptul că cooperativa ar prefera să nu expulze reclamantul însuși, deoarece cazurile în care se prevedea dreptul la o astfel de evacuare erau foarte limitate. Ea a subliniat că dreptul cooperativ de proprietate la un apartament este în mare măsură similar cu proprietatea, în special transferabil, ar putea fi moștenit și ar fi supus procedurilor de punere în aplicare. Ea a comparat în continuare dreptul de proprietate ca și dreptul de locație în ceea ce privește un apartament cooperativ și a subliniat că aceasta din urmă nu este transferabilă, nu poate fi moștenită și nu este supusă aplicării. În ceea ce privește Legea din 21 iunie 2001 privind protecția drepturilor chiriașilor, reclamantul a fost de părere că faptul că nu mai prevede că apartamentul alternativ trebuie deținut de proprietatea proprietarului, a confirmat afirmația ei că oferirea unui apartament într-o cooperativă era suficientă în scopul protecției drepturilor chiriașilor. În sfârșit, reclamantul a afirmat că J a continuat să respingă oferta ei de a se muta la apartamentul alternativ din cooperativul locuințelor, ceea ce a însemnat că, pentru a evacua J, ar trebui să depună un alt proces civil consumat de timp. Prin urmare, Curtea concluzionează că această plângere nu este, în sensul articolului 35 § 3 din Convenție, necesită o examinare a fondului. Nu s-a stabilit niciun alt motiv pentru declararea inadmisibilă. Din aceste motive, Curtea declară în unanimitate restul cererii admisibile, fără a prejudeca fondurile cauzei. Președintele grefierului Michael O’Boyle Nicolas Bratza
Application no. 68880/01
by Henryka SCHIRMER
against Poland
The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting on 13
May 2003 as a Chamber composed of
Sir
Nicolas
Bratza
,
President
,
Mr
M.
Pellonpää
,
Mrs
V.
Strážnická
,
Mr
R.
Maruste
,
Mr
S.
Pavlovschi
,
Mr
L.
Garlicki
,
Mr
J.
Borrego Borrego,
judges
,,
and
Mr
M.
O’Boyle
,
Section Registrar
,
Having regard to the above application lodged on 13 June 2000,
Having regard to the observations submitted by the respondent Government and the observations in reply submitted by the applicant,
Having deliberated, decides as follows:
The applicant, Henryka Schirmer, is a Polish national, who was born in 1915 and lives in Warsaw. The respondent Government were represented by Mr K. Drzewicki, of the Ministry of Foreign Affairs.
A.
The circumstances of the case
The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows.
In 1996 the applicant filed with the Warsaw District Court (
sąd rejonowy
) an action in which she requested the eviction of a certain Ms J. from a flat owned by her and payment of overdue rent, in the amount of 4,371.17 Polish zlotys (PLN). She submitted that she had given notice of termination of the lease contract with J after her failure to pay the rent in due time.
In January 1999 the applicant, having offered J an alternative flat, added a new eviction claim, which was based on article 56 of the Law on the Lease of Dwellings and Housing Allowances (
Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych
).
Subsequently, she withdrew the claim related to J’s failure to pay the rent. The applicant submits that her withdrawal was conditional on the success of the new claim.
On 6 August 1999 the court gave judgment. It ordered J to pay overdue rent in the amount of PLN 459.15 and dismissed the claim for eviction. The court admitted that the applicant had offered J an alternative flat before claiming her eviction. It pointed out, however, that the Law on the Lease of Dwellings provided that a flat offered to a tenant as alternative lodging should be owned by the person seeking eviction, whereas the flat offered to J was owned by a housing co-operative and the applicant had only limited rights to it. The court pointed out that:
“The plaintiff has a co-operative ownership-like right to that flat, which, although relatively broad, is yet limited by a number of provisions of the Co-operative Law and cannot be identified with the ownership.”
The court further found that, since, pursuant to the Law on the Lease of Dwellings, the eviction of a tenant, if preceded by the offer to the tenant of an alternative flat, was an exception to a general rule that the owner may not evict a tenant who complies with his/her duties set out by the law, the provisions covering such exceptions should not be given extensive interpretation.
In the same judgment the District Court discontinued the proceedings in so far as they related to the withdrawn claim.
The applicant appealed submitting that the Law on the Lease of Dwellings should not be interpreted in the way proposed by the District Court. She argued that the main function of the provisions concerning the eviction of tenants was to protect the property rights of the owner. On the other hand, those provisions were also aimed at guaranteeing tenants the right to continued accommodation and thus provided for the duty to secure alternative flats for them. The applicant pointed out that the flat offered by her to J did make continued accommodation possible for J, despite the eviction. She further stressed that the housing co-operative had agreed that J would occupy the flat in question until 2004 with a possibility of extension. For those reasons the applicant considered that the dismissal of her eviction claim was an infringement on her property rights.
The applicant also appealed against the part of the judgment concerning the partial discontinuance of the proceedings.
On 20 December 1999 the Warsaw Regional Court (
sąd okręgowy
) dismissed the applicant’s appeal. It pointed out that the underlying purpose of a law could be examined as an aid to its interpretation only if an analysis of its text proved ineffective. Having regard to the clear wording of the provisions at issue, the court found that that was not the case.
On the same date the Regional Court, having taken note of the applicant’s decision to withdraw her appeal concerning the partial discontinuance of the proceedings, discontinued the appeal procedure in this respect.
On 14 March 2000 the Warsaw Regional Court rejected the applicant’s cassation appeals against both the judgment and the decision of 20
December 1999, as they were not provided for by the law in that case.
On 28 February 2001 the Supreme Court dismissed her appeal against the decision of the Regional Court issued on 14 March 2000.
B.
Relevant domestic law
1.Termination of the lease
The Law of 2 July 1994 on the Lease of Dwellings and Housing Allowances provides, in so far as relevant:
“Article 32. 1. ... The owner can terminate the lease if the tenant: ...
(2) is in arrears of rent ... for at least two full terms of payment, despite a written notice of the intent to terminate the lease and fixing an additional, one-month time-limit for the payment of overdue and current amounts. ...
Article 56. 1.
Under this law, a lease which has originated in an administrative decision on allocation of a flat, or has had another legal basis [that existed] before in a given locality the state management of housing or special lease scheme was introduced, shall be treated as a contractual lease concluded for an undetermined time under the provisions of this law. ...
4.
If the owner... intends to dwell in his flat and with that intention has vacated the flat which he has hitherto let ... from the municipality, the tenant shall be obliged to vacate the owner’s flat and to move into the flat [proposed to him], provided that the [condition of] the flat in question complies with the requirements laid down by this law in respect of alternative dwellings.
If such is the case, the owner can terminate the lease under article 32 § 2. ...
7.
If the landlord has offered the tenant the alternative dwelling he owns himself or if, at the owner’s request, such an alternative dwelling has been provided by the municipality, paragraph 4 shall apply by analogy.”
These provisions were repealed by the Law of 21 June 2001 on the Protection of the Tenants’ Rights, the Commune Housing Reserve and the Amendment of the Civil Code (
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
), which entered into force on 10 July 2001. Article 11 of that law provides, in so far as relevant:
“... The owner can terminate the contract, if he intends to dwell in the flat owned by him, ... [and] provides [the tenant] with an alternative flat.”
2.Co-operative ownership-like right to a flat
The Civil Code mentions the ownership-like right to a flat in a housing-co-operative (
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
) in its chapter on limited property rights. The details are described in the Co-operative Law (
Prawo spółdzielcze
) enacted on 16 September 1982. That law provides:
“Article 213. § 1. In buildings owned by a housing co-operative its members have a right to use flats allocated to them ... (co-operative ownership-like right to a flat) ...
Article 223. § 1. The co-operative ownership-like right to a flat is a transferable right, it is inherited and subject to enforcement proceedings. It is a limited property right.
2.. The validity of transfer of the co-operative ownership-like right to a flat depends on admitting the acquirer as a member of the co-operative. ...
Article 226. § 1. The member is obliged to participate in the costs of construction, use and upkeep of the co-operative’s property, ... and other obligations of the co-operative by bringing in a construction contribution (
wkład budowlany
) ... in the amount corresponding to the total costs of the construction due in respect of his flat, and by the payment of fees relating to the use of the flat. ...”
The applicant complained under Article 1 of Protocol No. 1 about the alleged interference with her peaceful enjoyment of possessions. She submitted that although she had offered the lease of an alternative flat to J, the domestic courts had dismissed her claim for eviction. The applicant pointed out that the domestic courts had interpreted the law literally, whereas it could not be the intention of the lawmakers to secure alternative lodging for the tenants without any regard to the interests of the owners.
The applicant complained under Article 1 of Protocol No. 1 about the alleged interference with her peaceful enjoyment of possessions.
The provision on which the applicant relied provides:
“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”
The Government submitted that the applicant had exhausted all available domestic remedies.
They pointed out that the right to property was not absolute and the State had the right to enact laws in order to control the use of property in accordance with the general interest. The Government stated that the relevant provisions of the Law of 2 July 1994 on the Lease of Dwellings and Housing Allowances aimed at the protection of the rights of tenants.
The Government were of the view that the Law of 1994 had imposed certain limitations on the property rights of the applicant, but no excessive interference with the peaceful enjoyment of her possessions had occurred.
They observed that without that law J’s right to the peaceful enjoyment of her possessions would be endangered.
The Government further noted that the Law of 21 June 2001 had replaced the previous one and it was no longer required that the alternative flat offered to the tenant had to be owned by the landlord.
They were of the opinion that in the case at issue a fair balance had been struck between the interests of the applicant and the tenant. In their view, the tenants should not be left without any legal protection in their relations with the landlords. The Government observed that if J was to leave in the flat offered by the applicant, she would risk eviction, in case the housing co-operative did not agree to the prolongation of the lease contract.
The applicant noted that the flat offered by her to J could serve the purposes of the protection of tenants, since it had similar facilities as that occupied by J. The latter would be able to occupy that flat without interference by other parties until the end of 2004 and the applicant considered it unlikely that the co-operative would evict J from that flat. She further emphasised that the co-operative would rather not evict the applicant herself, because cases in which the right to such eviction was provided for were very limited.
The applicant submitted that the property rights of a housing co-operative to a flat were not wider than those of the co-operative member occupying that flat. She pointed out that the co-operative ownership-like right to a flat was to a great extent similar to the ownership. In particular, it was transferable, could be inherited and was subject to enforcement proceedings. She further compared the ownership-like right with the tenancy right in respect of a co-operative flat and pointed out that the latter was not transferable, could not be inherited and was not subject to enforcement.
As regards the Law of 21 June 2001 on the Protection of the Tenants’ Rights, the applicant was of the opinion that the fact that it no longer provided that the alternative flat had to be owned by the landlord, confirmed her contention that offering a flat in a co-operative was sufficient for the purposes of the protection of the tenants’ rights.
Finally, the applicant stated that J kept rejecting her offer to move to the alternative flat in the housing co-operative, which meant that in order to evict J she would have to file another time-consuming civil lawsuit.
The Court considers, in the light of the parties’ submissions, that the complaint raises serious issues of fact and law under the Convention, the determination of which requires an examination of the merits. The Court concludes therefore that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 of the Convention. No other ground for declaring it inadmissible has been established.
For these reasons, the Court unanimously
Declares
the remainder of the application admissible, without prejudging the merits of the case.
Michael
O’Boyle
Nicolas
Bratza
Registrar
President