CASE OF SCHIRMER v. POLAND

În 1996 reclamantul a depus la Curtea de district din Varșovia (rejowy) o acțiune în care a solicitat expulzarea doamnei J. dintr-un apartament deținut de ea. De asemenea, a solicitat plata de închiriere întârziată, în valoare de 4.371.17 zloty polonez (PLN). Ea a susținut că a dat avizul de închidere a contractului de închiriere după eșecul recurent al lui J de a plăti chiria la timp. Această decizie administrativă a creat un contract de locație protejat între părți, pe baza căruia chirie controlată trebuie plătită de locatar, iar locatarul nu a putut fi încheiat de proprietar. În ianuarie 1999, reclamantul a oferit doamna J. un apartament alternativ, a adăugat o nouă cerere de expulzie, care se bazează pe art. 56 din Legea privind răzbunarea locuințelor și alocațiilor (Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych). Apoi, ea a retras reclamația legată de neîndeplinirea chiriei chiriașului ei. La 6 august 1999, instanța a pronunțat hotărârea. să plătească închirierea devenită în valoare de 459,15 PLN și să respingă cererea de expulsie. Curtea a recunoscut că reclamantul a oferit J. un apartament alternativ înainte de a-i solicita expulzarea. Acesta a subliniat totuși că art. 56 § 7 din Legea din 1994 privind răspândirea locuințelor cu condiția ca un apartament oferit unui chiriaș ca locație alternativă să fie deținut de persoana care solicită expulzare (a se vedea § 20). Cu toate acestea, apartamentul pe care reclamantul îl oferise J. să-l dețină de o cooperativă de locuințe și reclamantul are doar un drept limitat la aceasta. Curtea a considerat că: „Reclamantul are un drept quasi proprietar cooperativ la acel apartament, care, deși este relativ extins, este încă limitat de o serie de dispoziții din Legea cooperativă și nu poate fi egalat cu proprietatea. Această instanță este obligată de legi, iar dispoziția relevantă a Legii privind răzbunarea locuitorilor [în ceea ce privește cerințele pe care o locuință alternativă trebuie să le îndeplinească] este neechilibrat.” 9. Curtea a considerat în continuare că nu a fost împuternicită să presupună că legislatorul a făcut trimiterea la proprietatea obligatorie a cazării alternative prin greșeală. Nici nu ar putea accepta că această referință ar trebui înțeles ca acoperirea, de asemenea, a dreptului cooperativ quasi proprietar la un apartament. 10. Curtea a considerat, în cele din urmă, că, în conformitate cu Legea de 1994 privind răzbunarea locuitorilor, expulzarea unui chiriaș, dacă a fost precedată de oferta unui apartament alternativ, constituie o excepție a reglementării generale că proprietarul nu poate deporta un chiriaș care respectă datoria sa legală. În consecință, dispozițiile privind aceste excepții nu pot fi interpretate în deplină măsură. 11. În aceeași hotărâre, Curtea de District a întrerupt procedura în măsura în care se referă la cererea retrasă. 12. Reclamantul a interzis că Legea privind răspândirea locuitorilor nu ar fi trebuit să fi fost interpretată în cazul ei în modul literal propus de Curtea de District. Ea a susținut că principalul obiectiv al dispozițiilor referitoare la expulzarea chiriașilor a fost de a proteja drepturile de proprietate ale proprietarilor. Pe de altă parte, aceste dispoziții au vizat, de asemenea, să garanteze chiriașilor un drept eficace de a continua și de a bucura pașnic de cazare și, prin urmare, au solicitat proprietarilor să asigure apartamente alternative pentru ei. Având în vedere acest obiectiv al Legii, interpretarea făcută de instanță a fost prea restrictivă. Prin urmare, numai drepturile chiriașului au fost protejate de hotărârea atacată, în detrimentul drepturilor proprietarului. Reclamantul a subliniat că deplasarea alternativă pe care a oferit-o J. i-a permis să se bucure de o cazare pașnică. Scopul prevederii aplicate în acest caz a fost în esență de a asigura poziția de chiriaș într-o locuință alternativă și de a-l împiedica să fie evacuat de la ea. Apartamentul oferit de reclamant a garantat o astfel de certitudine, în ciuda faptului că ea nu a deținut acest apartament, dar a avut un alt drept în rem la ea, aproape în natura sa de proprietate. Din aceste motive, reclamantul a considerat că concedierea cererii ei de evacuare, ceea ce a făcut imposibilă ca ea să locuiască în propriul apartament, a constituit o încălcare a drepturilor sale de proprietate. 13. Reclamantul a reintrodus, de asemenea, o declarație a cooperativei de locuință prin care a convenit că apartamentul reclamantului să fie lăsat dnei J. până la sfârșitul anului 2004, adică. La 20 decembrie 1999, Curtea Regională de Varșovia (sād okręgowy) a respins apelul reclamantului, subliniind că scopul fundamental al unei legi ar putea fi examinat ca ajutor pentru interpretarea sa numai dacă o analiză a unui sens literal al textului său s-a dovedit ineficace. Având în vedere formularea clară a dispoziției în cauză și o trimitere neechilibrată la „proprietatea” a cazului alternativ, instanța a constatat că acest lucru nu a fost cazul. Dispoziția pe care Curtea de District se baza a conferit drepturi speciale proprietarului, în sensul că ea are dreptul de a oferi locație alternativă chiriașului care respectă pe deplin condițiile contractului de locație. Aceste drepturi speciale nu pot fi interpretate în mod deschis, în detrimentul chiriașului. 15. La 14 martie 2000, Curtea Regională de Varșovia a respins recursul reclamantului împotriva hotărârii din 20 decembrie 1999, deoarece nu a fost prevăzută de lege în acest caz. 16. La 28 februarie 2001, Curtea Supremă a respins recursul împotriva hotărârii Curții Regionale din 14 martie 2000. 17. Din 1945, în temeiul unor acte succesive de legislație privind locuința, chestiunile de locuință au fost supuse controlului statului. Cele mai importante caracteristici ale acestui sistem, numită „schema specială de închiriere” în temeiul dispozițiilor Legii din 1974 privind locuința, au fost create contracte de închiriere prin decizii administrative, care au înlocuit în toate scopurile practice contractele de lege civilă între proprietari și chiriași. În temeiul acestui sistem, proprietarii nu au putut alege chiriașii deoarece au fost impusi de autoritățile administrative, chiriașii plătiți închirieri controlate și proprietarii nu au putut încheia închirieri prin notificarea unui contract de locație. 18. „Schema specială de închiriere” a fost abolită prin Legea din 2 iulie 1994 privind închirierea locuințelor și alocațiilor. Cu toate acestea, s-a menținut sistemul de inchirieri protejate, deoarece Legea prevede protecția împotriva încheierii închirierilor încheiate pe baza deciziilor administrative. 19. În temeiul dispozițiilor tranzitorii ale prezentei legi, ar trebui considerate inchirieri contractuale încheiate pentru o perioadă nedefinită și reglementate de dispozițiile Legii 1994. Până la 31 decembrie 2004, închirierile plătite pentru aceste închirieri ar trebui să rămână controlate. 20. Legea din 2 iulie 1994 privind închirierea locuințelor și a alocațiilor de locuințe prevăzută, în măsura în care este relevantă: „art. 32. ... Proprietarul poate încheia închirierea în cazul în care chiriei: ... (2) se află în achiziții de închiriere ... pentru cel puțin două condiții complete de plată, în ciuda unui anunț scris de intenție de a termina închirierea și de a fixa un termen suplimentar de o lună pentru plata sumelor întârziate și curente. ... art. 56. În temeiul prezentei legi, o închiriere care a fost originară într-o decizie administrativă privind alocarea unui apartament sau care a avut o altă bază juridică [care a existat] înainte într-o anumită localitate a fost introdusă gestionarea de stat a locuințelor sau a sistemului de închiriere specială, este tratată ca o închiriere contractuală încheiată pentru o perioadă nedefinită în conformitate cu dispozițiile prezentei legi. ... Dacă proprietarul... intenționează să trăiască în apartamentul său și, cu această intenție, a eliminat apartamentul pe care l-a închiriat până acum ... din municipiu, chiriașul este obligat să abandoneze apartamentul proprietarului și să se mute în apartamentul [propus lui], cu condiția ca [condiția] a apartamentului în cauză să respecte cerințele prevăzute de prezenta lege în ceea ce privește cazarea alternativă. Dacă acest lucru este cazul, proprietarul poate încheia închirierea în temeiul articolului 32 § 2. ... Dacă proprietarul a oferit chiriașului cazare alternativă pe care îl deține sau dacă, la cererea proprietarului, această cazare alternativă a fost furnizată de municipiu, punctul 4 se aplică prin analogie.” 21. Legea din 1994 a fost abrogată de Legea din 21 iunie 2001 privind protecția drepturilor locuitorilor, Rezerva Comunală a Locației și Amendamentul Codului Civil (Ustawa ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu ciwilnego), care a intrat în vigoare la 10 iulie 2001. 22. art. 11 din această Lege prevede, în măsura în care este cazul: „... Proprietarul poate încheia contractul, dacă intenționează să locuiască în apartamentul deținut de el, ... [și] oferă [chiriatului] un apartament alternativ.” 23. Codul Civil menționează dreptul quasi proprietar la un apartament într-un apartament-cooperativ (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) în capitolul său privind drepturile de proprietate limitate. Detaliile sunt descrise în Legea Cooperativă (Prawo spółdzielcze) adoptată la 16 septembrie 1982. Această lege prevede: „art. 213. § 1. În clădirile deținute de o cooperativă locuințelor membrii săi au dreptul de a folosi apartamente alocate lor ... (dreptul cooperativ quasi-proprietorial la un apartament) ... art. 223. § 1. Dreptul quasi-proprietorial cooperativ la un apartament este un drept transferabil, poate fi moștenit și este supus procedurilor de aplicare. Este un drept limitat în rem. § 2. Validitatea transferului dreptului quasi-proprietorial cooperativ la un apartament depinde de admiterea dobânditorului ca membru al cooperativului. ... art. 226. § 1. Membrul este obligat să participe la costurile de construcție, de utilizare și de întreținere a proprietății cooperative, ... și la alte obligații ale cooperativei prin introducerea unei contribuții de construcție (wkład budowlany) ... în suma corespunzătoare costurilor totale ale construcției datorate în ceea ce privește apartamentul său și prin plata taxelor referitoare la utilizarea apartamentului. ...” 24. În conformitate cu articolele 217 și 238 din Legea cooperativă, o persoană care are dreptul co-operativ quasi proprietar la un apartament ar putea permite acest apartament către terți sau să-l folosească gratuit, dar numai dacă cooperativa și-a dat consimțământul. Curtea Constituțională, în hotărârea sa din 29 iunie 2001, a constatat că aceste dispoziții sunt incompatibile cu garanțiile constituționale de exercitare pașnică a drepturilor de proprietate. Acest lucru s-a întâmplat deoarece au restrâns însă esența dreptului de proprietate quasi proprietară cooperativă prea semnificativ, într-un mod incompatibil cu natura acestui drept în rem, și au conferit o poziție prea puternică asupra cooperativelor față de membrii lor.