Decizia nr. 39 din 7 noiembrie 2016

Prin Încheierea de şedinţă din 26 mai 2016, dată în Dosarul nr. 14.150/212/2015, Tribunalul Constanţa – Secţia I civilă a dispus sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: „Condiţia de stabilire a domiciliului în localitatea în care se atribuie terenul, impusă de art. 21 alin. (2) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, trebuie îndeplinită la data emiterii titlului de proprietate şi, prin urmare, neîndeplinirea ei atrage sancţiunea nulităţii sau această condiţie poate fi îndeplinită şi ulterior emiterii actului, fiind vorba despre o condiţie rezolutorie a cărei neîndeplinire poate fi constatată numai pe calea impusă de art. 49 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare?”.

Cererea de pronunţare a hotărârii prealabile a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la data de 12 iulie 2016 cu nr. 2.598/1/2016.

La aceeaşi dată a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi Dosarul nr. 2.599/1/2016, care a fost conexat la primul dosar menţionat, constatându-se identitatea chestiunii de drept sesizate de către acelaşi complet de judecată de la Tribunalul Constanţa – Secţia I civilă, la aceeaşi dată – 26 mai 2016, într-o cauză similară, ce face obiectul Dosarului nr. 11.092/212/2015 al Tribunalului Constanţa – Secţia I civilă. II. Expunerea succintă a celor două procese în cadrul cărora s-a invocat chestiunea de drept menţionată

Obiectul învestirii instanţei este acelaşi în cele două cauze, respectiv reclamantul primarul comunei Agigea a chemat în judecată pârâţii Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Constanţa şi pe B.M., respectiv M.S., pentru a se constata nulitatea absolută a titlurilor de proprietate emise la data de 15 ianuarie 1993 pe numele celor doi pârâţi persoane fizice.

Reclamantul a susţinut că pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de stabilire a domiciliului în localitatea Agigea, pe raza căreia s-a constituit dreptul de proprietate, în acord cu prevederile art. 21 alin. (2) [fost art. 20 alin. (2)] din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

S-a susţinut că nerespectarea acestei dispoziţii atrage pierderea dreptului de proprietate, titlul emis fără îndeplinirea acestei condiţii fiind nul.

Pârâta Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Constanţa, reprezentată prin prefect, a formulat întâmpinare prin care a susţinut admiterea acţiunii, apreciind că sunt lovite de nulitate actele de constituire emise în favoarea persoanelor care nu erau îndreptăţite potrivit legii [art. III alin. (1) lit. f) din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, cu modificările şi completările ulterioare].

Pârâţii B.M., respectiv M.S. au susţinut, prin întâmpinările formulate în cele două cauze, în principal, că cererea de chemare în judecată este inadmisibilă, întrucât, potrivit art. 49 alin. (3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, organul împuternicit să constate situaţia neîndeplinirii cerinţei de stabilire a domiciliului în localitatea pe raza căreia s-a constituit dreptul de proprietate este prefectul, care trebuie să emită un ordin privind pierderea dreptului de proprietate. Pentru aceleaşi considerente, cei doi pârâţi au invocat şi excepţia lipsei calităţii procesuale active.

Pe fondul cauzei, pârâţii au susţinut că nu se pune problema existenţei vreunei cauze de nulitate la momentul emiterii actului, ci, eventual, despre neîndeplinirea ulterioară a unei condiţii legale.

Ulterior, mai înainte de pronunţarea instanţei de fond asupra cauzei, pârâţii au invocat şi lipsa de obiect a acţiunii în considerarea împrejurării că pe parcursul procesului şi-au stabilit domiciliul pe raza localităţii Agigea.

În cursul judecăţii, părţile s-au prevalat de hotărâri judecătoreşti care atestă o practică neunitară a instanţelor din raza teritorială a Tribunalului Constanţa cu privire la problema de drept în discuţie.

Prin sentinţele civile pronunţate în cele două cauze, Judecătoria Constanţa a respins excepţiile şi acţiunile ca neîntemeiate. În esenţă, instanţa de fond a reţinut că a fost învestită cu o cerere de constatare a nulităţii absolute a titlului de proprietate emis pe numele pârâtului pentru neîndeplinirea obligaţiei de stabilire a domiciliului, ceea ce vizează o situaţie ulterioară emiterii acestui act. Pentru valorificarea dreptului său reclamantul trebuia să uzeze calea prevăzută de art. 49 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

În apelurile declarate împotriva sentinţelor pronunţate în primă instanţă, reclamantul primarul comunei Agigea a susţinut că a fost încălcată o normă imperativă a legii şi nu se poate reţine că singurul mod de a constata această încălcare este reprezentat de procedura instituită de art. 49 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Chiar dacă legiuitorul nu a stabilit un termen expres în care să se îndeplinească cerinţa stabilirii domiciliului, se subînţelege că această condiţie trebuia îndeplinită la momentul obţinerii titlului, neputând fi lăsat doar la latitudinea pârâtului să hotărască dacă şi când doreşte să o îndeplinească.

Pârâţii persoane fizice din cele două cauze au formulat apel incident, prin intermediul căruia au susţinut că în mod greşit instanţa de fond a soluţionat excepţiile invocate prin întâmpinare.

Învestit cu soluţionarea apelurilor declarate de părţi în Dosarul nr. 14.150/212/2015, respectiv în Dosarul nr. 11.092/212/2015, Tribunalul Constanţa – Secţia I civilă a sesizat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea problemei de drept. III. Aspectele de admisibilitate reţinute de titularul sesizărilor

În conformitate cu dispoziţiile art. 519 din Codul de procedură civilă, Tribunalul Constanţa – Secţia I civilă a apreciat ca fiind îndeplinite condiţiile de admisibilitate a sesizărilor, motivat de următoarele împrejurări:

De lămurirea modului de interpretare/aplicare a dispoziţiilor art. 21 alin. (2) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, raportat la art. 49 alin. (2) din aceeaşi lege, depinde soluţionarea pe fond a cauzei, întrucât:

Dacă instanţa va aprecia că la momentul emiterii titlului de proprietate în procedura Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, nu s-a îndeplinit o cerinţă legală obligatorie pentru întocmirea actului, respectiv aceea ca beneficiarul dreptului de constituire să îşi stabilească domiciliul în localitatea pe raza căreia se află situat terenul, atunci va proceda la anularea sau constatarea nulităţii titlului de proprietate emis fără îndeplinirea condiţiilor impuse de lege.

Dacă însă instanţa va aprecia că cerinţa stabilirii domiciliului în localitatea pe raza căreia se află situat terenul reprezintă numai o condiţie rezolutorie legală, atunci soluţia ce urmează a fi pronunţată în cauză este preconizată de aplicarea prevederilor art. 49 alin. (2) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; astfel, reţinând această calificare, acţiunea va fi respinsă, întrucât neîndeplinirea obligaţiei atrage pierderea dreptului care poate fi constatată numai de către prefect, printr-un ordin.

Problema de drept enunţată este nouă, deoarece, prin consultarea jurisprudenţei, s-a constatat că asupra acestei probleme Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu a statuat printr-o altă hotărâre.

Problema de drept nu face obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluţionare, conform evidenţelor Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, consultate la data formulării sesizărilor. IV. Punctul de vedere al părţilor cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

După comunicarea raportului, potrivit dispoziţiilor art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă, primarul comunei Agigea, apelant-reclamant în cele două cauze, a formulat în scris, prin avocatul ales, punct de vedere privind chestiunea de drept supusă judecăţii.

A apreciat, în prealabil, că sesizarea nu este admisibilă, deoarece problema de drept nu este una veritabilă, în sensul că nu necesită interpretarea de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie printr-o hotărâre prealabilă.

Pe fondul sesizării a arătat că beneficiarul intră în posesia terenului şi deplina sa folosinţă în scop agricol, având atât dreptul, cât şi obligaţia să cultive terenul în sensul art. 21 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, încă de la momentul emiterii procesului-verbal de punere în posesie, deci înainte de emiterea titlului de proprietate.

A susţinut că ambele condiţii, atât cea a domiciliului, cât şi cea a cultivării terenului, sunt condiţii care trebuie îndeplinite înainte şi verificate la momentul emiterii titlului, constituind condiţii esenţiale pentru emiterea acestuia, în caz contrar putând interveni nulitatea.

Dacă legiuitorul ar fi dorit ca această obligaţie să fie îndeplinită ulterior, ar fi prevăzut un termen în acest sens. Or, legiuitorul nu a stabilit un termen, pentru că această condiţie trebuia să fie îndeplinită la momentul constituirii dreptului de proprietate, cu consecinţa nulităţii titlului emis fără îndeplinirea acestei condiţii. V. Punctul de vedere al titularului sesizării cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Prin încheierile din 26 mai 2016 de sesizare în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, completul de judecată al Tribunalului Constanţa – Secţia I civilă a arătat că problema ce se impune a fi dezlegată aparţine materiei de fond funciar.

Se solicită Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie să lămurească dacă cerinţa stabilirii domiciliului în localitatea în care se atribuie terenul, impusă de art. 21 alin. (2) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, trebuie îndeplinită la data emiterii titlului de proprietate şi, prin urmare, neîndeplinirea ei atrage sancţiunea nulităţii sau ea poate fi îndeplinită şi ulterior emiterii actului, fiind vorba despre o condiţie rezolutorie a cărei neîndeplinire poate fi constatată numai pe calea impusă de art. 49 din aceeaşi lege.

Instanţa de trimitere apreciază că obligaţia de stabilire a domiciliului în localitatea pe raza căreia se află terenul pentru care se constituie dreptul de proprietate trebuie satisfăcută, cel mai târziu, la data emiterii titlului de proprietate, fiind vorba despre o condiţie de valabilitate a actului de constituire a dreptului. Constituirea dreptului de proprietate nu poate avea loc decât în măsura în care sunt îndeplinite, cumulativ, condiţiile impuse de art. 21 alin. (2) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare (stabilirea domiciliului, cultivarea terenului şi renunţarea la proprietatea din localitatea în care anterior s-a aflat domiciliul beneficiarului), numai astfel scopul normei fiind atins.

Este vorba despre o obligaţie legală, a cărei îndeplinire nu poate fi lăsată la latitudinea beneficiarului constituirii sine die, de vreme ce legiuitorul nu a stabilit şi un termen în care ea trebuia respectată.

În plus, inacţiunea prefectului în sensul arătat de art. 49 alin. (3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, nu poate conduce la validarea actului sub aspectul condiţiilor cerute pentru constituire. Sancţiunea pierderii dreptului se produce şi în cazul constatării nulităţii titlului, precum şi în cel al constatării neîndeplinirii condiţiilor prin ordin al prefectului, existenţa a două căi (administrativă şi judiciară) pentru obţinerea aceluiaşi efect nefiind exclusă. VI. Jurisprudenţa instanţelor naţionale în materie

În urma solicitării adresate de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, instanţele naţionale au comunicat că nu au identificat hotărâri judecătoreşti care să vizeze problema de drept în discuţie, cu excepţia Curţii de Apel Constanţa care a învederat că la nivelul Tribunalului Constanţa şi al instanţelor arondate există o practică neunitară.

În cadrul primei orientări jurisprudenţiale s-a apreciat că cerinţa prevăzută în art. 21 alin. (2) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, poate fi îndeplinită şi ulterior emiterii actului, fiind vorba despre o condiţie rezolutorie a cărei neîndeplinire poate fi constatată numai pe calea impusă de art. 49 din acelaşi act normativ.

Prin cea de-a doua orientare jurisprudenţială s-a considerat că cerinţa prevăzută în art. 21 alin. (2) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, trebuie să fie îndeplinită la momentul emiterii actului, fiind vorba despre o condiţie de validitate a titlului de proprietate, care este lovit de nulitate dacă titularul dreptului nu îşi stabileşte domiciliul în localitatea respectivă. VII. Jurisprudenţa Curţii Constituţionale

La nivelul instanţei de contencios constituţional au fost identificate deciziile nr. 378 din 14 octombrie 2003, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 127 din 12 februarie 2004, nr. 202 din 14 aprilie 2005, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 512 din 16 iunie 2005, nr. 555 din 25 octombrie 2005, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 1052 din 25 noiembrie 2005, şi nr. 180 din 26 februarie 2008, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 255 din 1 aprilie 2008. S-a statuat că pierderea dreptului de proprietate intervine în temeiul legii, datorită nerespectării unor condiţii rezolutorii, prevăzute în art. 19, 21 şi 43 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, referitoare la stabilirea domiciliului în localitatea în care a fost atribuit în proprietate terenul, obligaţia de a lucra suprafaţa de teren atribuită în proprietate şi, respectiv, obligaţia de întemeiere a unei gospodării. Totodată, s-a reţinut că soluţia legiuitorului de a sancţiona nerespectarea unor condiţii rezolutorii de a căror îndeplinire depindea valabila constituire a dreptului de proprietate, prin pierderea acestui drept, este în deplină concordanţă cu dispoziţiile art. 44 alin. (1) teza a doua din Constituţia României, potrivit căruia conţinutul şi limitele dreptului de proprietate se stabilesc prin lege. VIII. Raportul asupra chestiunii de drept

Prin raportul întocmit în cauză, în conformitate cu dispoziţiile art. 520 alin. (8) din Codul de procedură civilă, s-a apreciat că sunt îndeplinite cumulativ condiţiile de admisibilitate pentru pronunţarea unei hotărâri prealabile, potrivit dispoziţiilor art. 519 din Codul de procedură civilă.

Asupra rezolvării de principiu a chestiunii de drept sesizate, opinia judecătorilor-raportori a fost în sensul că, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 21 alin. (2) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, condiţia de stabilire a domiciliului în localitatea în care se atribuie terenul poate fi îndeplinită ulterior emiterii titlului de proprietate, neîndeplinirea acesteia atrăgând sancţiunea specifică prevăzută de dispoziţiile art. 49 din aceeaşi lege. IX. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie

Examinând sesizarea în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, raportul întocmit de judecătorii-raportori, punctele de vedere formulate de părţi şi chestiunea de drept ce se solicită a fi dezlegată, constată următoarele:

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a fost legal sesizată, fiind îndeplinite în mod cumulativ condiţiile de admisibilitate pentru declanşarea procedurii reglementate de dispoziţiile art. 519 din Codul de procedură civilă.

Tribunalul Constanţa a fost legal învestit cu soluţionarea, în ultimă instanţă, a litigiului având ca obiect constatarea nulităţii unui titlu emis în temeiul Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, potrivit dispoziţiilor art. 94 pct. 1 lit. k) raportat la art. 95 pct. 2 şi art. 483 alin. (2) din Codul de procedură civilă. Litigiul dedus judecăţii este supus dreptului comun şi, cum valoarea obiectului litigiului se situează sub pragul de 200.000 lei, pricina primeşte un prim grad jurisdicţional la judecătorie şi calea de atac a apelului, în ultimă instanţă, la tribunal.

În ceea ce priveşte chestiunea de drept ce face obiectul întrebării preliminare, în esenţă, se cere a se stabili sancţiunea aplicabilă, în situaţia constituirii dreptului de proprietate în temeiul art. 21 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, fără însă ca beneficiarul titlului să îşi îndeplinească obligaţia de stabilire a domiciliului pe raza localităţii unde s-a atribuit terenul. Instanţa solicită a se lămuri dacă sancţiunea ce intervine este nulitatea sau actul juridic este afectat de o condiţie rezolutorie, aspect determinant pentru soluţia ce va fi pronunţată. Aşa fiind, de lămurirea chestiunii de drept ce face obiectul sesizării depinde soluţionarea pe fond a cauzei.

Chestiunea de drept este nouă, examenul jurisprudenţial efectuat relevând că problema interpretării dispoziţiilor art. 21 alin. (2) raportat la art. 49 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, nu a mai fost analizată anterior.

Din inventarul de practică judiciară rezultă că s-au conturat două opinii diferite la nivelul instanţelor de judecată din judeţul Constanţa. La nivelul altor instanţe au fost exprimate opinii teoretice diferite care sunt de natură să prefigureze posibilitatea apariţiei unei practici neunitare (sunt instanţe care apreciază că neîndeplinirea condiţiei este motiv de nulitate, altele care o consideră o condiţie rezolutorie).

Problema de drept supusă dezlegării se încadrează în sfera noţiunii de „chestiune de drept”, în sensul prevăzut de art. 519 din Codul de procedură civilă, şi este de natură să ducă la soluţii diferite în practica judiciară.

De asemenea, s-a constatat că asupra acestei chestiuni Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu a statuat şi că nu se află în curs de soluţionare un recurs în interesul legii cu un obiect similar.

Asupra fondului sesizării se constată că, în cazul emiterii titlului de proprietate în temeiul art. 21 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, condiţia stabilirii domiciliului în localitatea pe raza căreia se află terenul nu trebuie îndeplinită la data emiterii actului. Ea poate fi îndeplinită şi ulterior, iar în cazul în care beneficiarul titlului nu o respectă, intervine sancţiunea specifică prevăzută de art. 49 din aceeaşi lege, în sensul că persoana în favoarea căreia s-a constituit dreptul de proprietate îl va pierde, constatarea fiind realizată prin ordinul prefectului. Aşadar, actul juridic nu este afectat de o cauză de nulitate, în speţă intervenind sancţiunea specifică prevăzută de Legea nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

Interpretarea teleologică a dispoziţiilor legale menţionate permite concluzia că intenţia legiuitorului a fost aceea de a încuraja stabilirea pe teritoriul unor localităţi cu deficit de forţă de muncă a unor persoane sau familii care să muncească imobilul primit în proprietate, sub condiţia rezolutorie a pierderii dreptului de proprietate asupra terenului.

Această opinie a fost îmbrăţişată în doctrină, întemeiată pe motivarea oferită de Curtea Constituţională în deciziile nr. 378 din 14 octombrie 2003, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 127 din 12 februarie 2004, nr. 202 din 14 aprilie 2005, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 512 din 16 iunie 2005, şi nr. 180 din 26 februarie 2008, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 255 din 1 aprilie 2008.

În cuprinsul deciziilor arătate s-a statuat că sancţiunea pierderii dreptului de proprietate constituit în temeiul legii asupra unor terenuri agricole, ca urmare a nerespectării art. 21 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, intervine în temeiul legii, consecinţă a neîndeplinirii unei condiţii rezolutorii, soluţia legiuitorului fiind în deplină concordanţă cu dispoziţiile art. 44 alin. (1) din Constituţie, potrivit cărora conţinutul şi întinderea dreptului de proprietate se stabilesc prin lege.

În literatura de specialitate s-a arătat că, urmare a îndeplinirii condiţiei rezolutorii, aceasta produce efecte de drept, iar constatarea neîndeplinirii ei se face de către prefect, care, prin ordin, atestă pierderea dreptului de proprietate şi trecerea în proprietatea privată a unităţii administrativ-teritoriale de care aparţine terenul. Cu alte cuvinte, pierderea dreptului de proprietate are loc ope legis, ceea ce înseamnă că prefectul are ca atribuţie, în acest caz, numai constatarea neîndeplinirii condiţiilor constând în nestabilirea domiciliului în localitatea în care se atribuie terenul şi necultivarea lui – constatare consemnată într-un act administrativ specific activităţii instituţiei prefectului.

În acest context trebuie analizată modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, care, atât din perspectiva Codului civil de la 1864 – art. 645, cât şi din cea a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, poate avea ca temei legea. Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 557 alin. (2) şi (3) din actualul Cod civil: „(2) În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ. (3) Prin lege se pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.”

Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, edictată în scop reparatoriu, a instituit, în afară de modalităţile recognitive de dobândire a dreptului de proprietate, şi o serie de modalităţi de constituire a acestui drept, cum ar fi cea prevăzută de art. 21 alin. (2), conform căruia „(2) Familiile fără pământ sau cu pământ puţin din alte localităţi, care solicită în scris, pot primi în proprietate până la 10 ha teren în echivalent arabil, cu obligaţia de a-şi stabili domiciliul în comună, oraş sau municipiu, după caz, şi de a cultiva pământul primit, renunţând la proprietatea avută în localitatea lor, din extravilan”.

Din interpretarea teleologică şi sistematică a dispoziţiilor art. 21 alin. (2) şi ale art. 49 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, rezultă că stabilirea domiciliului în localitatea în care se atribuie terenul constituie o condiţie ce poate fi îndeplinită şi ulterior emiterii titlului de proprietate. Din conţinutul textelor de lege menţionate se deduce că familia interesată formulează o cerere prin care solicită atribuirea terenului, obligându-se totodată să îşi stabilească domiciliul în acea localitate şi să lucreze terenul.

De altfel, cele două obligaţii (stabilirea domiciliului şi cultivarea terenului) apar ca fiind pretinse de lege în mod cumulativ, prin folosirea în text a conjuncţiei copulative şi – ceea ce duce la concluzia că este firească eliberarea mai întâi a titlului de proprietate, pentru că doar într-o asemenea ipoteză sunt create premisele respectării de către beneficiar a sarcinilor evocate mai sus. Nerespectarea acestor condiţii atrage pierderea dreptului de proprietate.

Modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate în ipoteza analizată, condiţiile ce trebuie îndeplinite, precum şi pierderea dreptului duc la identificarea regimului său juridic, care este acela al unei proprietăţi rezolubile.

În doctrină s-a arătat că modalităţile dreptului de proprietate sunt proprietatea rezolubilă, anulabilă şi proprietatea comună. Este adevărat că majoritatea exemplelor de proprietate rezolubilă se pot oferi în materia contractelor, însă, în ceea ce priveşte titlul de proprietate, ca act juridic unilateral, acesta reprezintă o situaţie juridică atipică, reglementată expres de Legea nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. În cauză, titlul emis în favoarea beneficiarilor legali are natura juridică a unui act administrativ, care după intrarea în circuitul civil devine un act juridic civil ce atestă dobândirea de către persoanele fizice a dreptului de proprietate imobiliară asupra terenului agricol.

Proprietatea este rezolubilă ca urmare a reglementării legale, aceasta depinzând de îndeplinirea condiţiei pentru dobânditor, care îşi va consolida dreptul, dacă îndeplineşte obligaţia de stabilire a domiciliului în localitatea pe raza căreia i s-a conferit dreptul real imobiliar, respectiv îl va pierde, potrivit dispoziţiilor art. 49 din legea menţionată anterior, în cazul neîndeplinirii condiţiei.

În literatura de specialitate s-a prefigurat ideea că dreptul de proprietate rezolubilă are drept caracteristică esenţială faptul că existenţa sa în patrimoniul dobânditorului este nesigură, putând fi desfiinţat, pentru a se întoarce, de regulă, în patrimoniul celui de la care a operat transmisiunea.

Interpretarea sistematică şi teleologică a art. 49 raportat la art. 21 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, permite concluzia că dreptul de proprietate asupra terenului agricol a fost dobândit în patrimoniul beneficiarului odată cu emiterea titlului, urmând ca îndeplinirea obligaţiei de a-şi stabili domiciliul pe raza localităţii unde se găseşte terenul să fie îndeplinită ulterior emiterii actului.

Astfel, se prevede expres că neîndeplinirea obligaţiei atrage pierderea dreptului de proprietate, deci este evident că beneficiarul titlului l-a dobândit în patrimoniu, urmând ca pierderea dreptului să se constate ulterior prin ordinul prefectului. Acesta va dispune trecerea terenului, după caz, în proprietatea privată a comunei, a oraşului sau a municipiului pe raza căruia este situat, fără ca lipsa unui termen stabilit legal pentru îndeplinirea condiţiei să fie în măsură să afecteze aplicarea sancţiunii prevăzute de lege. Aceasta se întâmplă, în primul rând, pentru că reglementarea condiţiei, ca modalitate a actului juridic civil, este distinctă de cea a termenului. În al doilea rând, cele două condiţii – stabilirea domiciliului şi cultivarea terenului – sunt obligaţii continue, aceasta fiind raţiunea legiuitorului de a nu prevedea un termen pentru îndeplinirea lor.

În ceea ce priveşte regimul juridic al motivelor de nulitate prevăzute de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, aşa cum a fost modificată şi completată prin Legea nr. 169/1997, cu modificările şi completările ulterioare, şi prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, instanţa trebuie să aibă în vedere data emiterii titlului şi motivele de nulitate reglementate de actul normativ la acel moment. În consecinţă, aceasta este o problemă de aplicare a legii în timp, care este distinctă de sancţiunea ce intervine în aplicarea dispoziţiilor art. 49 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

Pierderea dreptului de proprietate de către beneficiarul titlului, ca urmare a neîndeplinirii condiţiilor prevăzute de art. 21 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, nu constituie o consecinţă a nulităţii actului juridic, pentru că stabilirea domiciliului nu este o condiţie de validitate şi nu trebuie îndeplinită la momentul emiterii titlului de proprietate, ci ea poate fi întrunită şi ulterior, fără ca legea să prevadă un termen în acest sens.

De aceea, motivele de nulitate prevăzute de Legea nr. 169/1997, cu modificările şi completările ulterioare, la art. III alin. (1) lit. a), nu se aplică în speţe ca cele deduse judecăţii instanţei de trimitere, căci ele sunt fondate pe o premisă inexistentă – lipsa îndreptăţirii persoanei căreia i se constituie dreptul de proprietate.

Similar, nici ipotezele de nulitate indicate la lit. b), c) şi d) din textul menţionat anterior nu sunt incidente, pentru că ele au în vedere actele de constituire a dreptului de proprietate pe terenurile agricole aflate în domeniul public sau privat al statului, al comunelor, oraşelor sau municipiilor, actele de constituire a dreptului de proprietate în intravilanul localităţilor, pe terenurile revendicate de foştii proprietari şi actele de constituire a dreptului de proprietate pe terenurile agricole constituite ca islaz comunal.

De asemenea, nu se aplică nici cazurile de nulitate prevăzute la art. III alin. (1) lit. e) şi f) din Legea nr. 169/1997, cu modificările şi completările ulterioare, deoarece ele sunt incidente în cazul actelor de constituire a dreptului de proprietate, în condiţiile art. 20 din legea arătată, în localităţile în care s-a aplicat cota de reducere prevăzută de lege sau în cazul în care în localitatea respectivă nu s-a constituit dreptul de proprietate persoanelor îndreptăţite de lege.

Aşadar, dobândirea dreptului de proprietate sub condiţie rezolutorie era prevăzută chiar de la edictarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, beneficiarul titlului dobândind printr-un act juridic unilateral un drept de proprietate rezolubilă, supus desfiinţării pentru neîndeplinirea cerinţei prevăzute de lege.

Prin urmare, persoana căreia i s-a constituit dreptul de proprietate este proprietar sub condiţia rezolutorie a stabilirii domiciliului pe raza localităţii unde a primit terenul şi a cultivării acestuia.

Pentru considerentele arătate, în temeiul art. 521, cu referire la art. 519 din Codul de procedură civilă,