Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017

Prin Încheierea de şedinţă din 10 noiembrie 2016, dată în Dosarul nr. 173/191/2016, Tribunalul Alba – Secţia I civilă a dispus sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: „modalitatea de interpretare a dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare- cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.” II. Expunerea succintă a procesului în cadrul căruia s-a invocat chestiunea de drept menţionată

Prin Cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Blaj la data de 17 februarie 2016 cu nr. 173/191/2016 reclamanta S.C. A – S.R.L. i-a chemat în judecată pe pârâţii B şi C, reprezentaţi prin mandatar, solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să constate că între părţi a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare înregistrată la data de 20 ianuarie 2016 pentru terenul situat în comuna Şona, judeţul Alba; că a efectuat plata preţului negociat conform borderoului de plată din data de 27 aprilie 2015; să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, precum şi intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren de 4,86 ha cuprinsă în extrasul de carte funciară; fără cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că între părţi a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare prin care părţile şi-au manifestat consimţământul cu privire la vânzarea suprafeţei de teren de 4,86 ha, la aceeaşi dată reclamanta procedând la plata preţului; că rămânea de rezolvat problema actului autentic cerut de normele imperative ale legislaţiei în materia proprietăţii, dar datorită lipsei de disponibilităţi materiale necesare deplasării şi suportării cheltuielilor notariale, pârâţii au refuzat prezentarea la un birou notarial pentru a semna actul în formă autentică, refuzul neavând legătură cu consimţământul pentru înstrăinarea terenului, dat prin semnarea contractului încheiat sub semnătură privată.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 1.516, 1.483 şi 1.279 din Codul civil şi art. 194 şi următoarele din Codul de procedură civilă.

Prin Sentinţa civilă nr. 267 din 27 aprilie 2016 Judecătoria Blaj a respins ca neîntemeiată acţiunea civilă având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţa a reţinut că, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „Act de vânzare-cumpărare” la data de 20 ianuarie 2016, reclamanta S.C. A – S.R.L. a cumpărat de la numitul D, în calitate de mandatar al pârâţilor, suprafaţa de teren arabil extravilan de 4,86 ha situată pe raza localităţii Şona, judeţul Alba.

Convenţia încheiată de părţi, neîndeplinind condiţia „ad validitatem” a formei autentice, este nulă ca şi act de vânzare- cumpărare, însă valorează antecontract de vânzare, în baza principiului conversiunii actelor juridice, generând în sarcina ambelor părţi o obligaţie de a face, anume de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Rolul instanţei în această procedură este de a constata că, fiind îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transferul dreptului de proprietate, contractul nu poate fi încheiat strict din cauza refuzului uneia dintre părţi de a se prezenta la notar şi sunt îndeplinite şi celelalte condiţii cerute expres de lege.

Astfel, instanţa de judecată învestită în temeiul art. 1.279 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, reprezentate, în speţă, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal şi în cartea funciară a suprafeţei de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data pronunţării hotărârii judecătoreşti.

Raportat la dispoziţiile art. 1.279 din Codul civil, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa suplineşte doar lipsa consimţământului părţii care refuză nejustificat încheierea contractului promis şi nu suplineşte şi lipsa celorlalte condiţii care nu au fost îndeplinite şi fără de care încheierea contractului autentificat în faţa notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentaţiei de carte funciară şi obţinerea avizelor.

Potrivit dispoziţiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare (Legea nr. 17/2014), în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară, iar conform art. 4 din Legea nr. 17/2014 înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

Art. 4 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 17/2014 impune respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de către Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, a existenţei cărţii funciare privind terenurile pentru care se cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, precum şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului.

De asemenea, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil şi ale art. 1.669 alin. (1) teza finală din Codul civil, antecontractul supus analizei trebuia încheiat în forma autentică, având în vedere că acesta prefigurează încheierea unui contract având ca obiect transmiterea unui drept real imobiliar.

Art. 1.179 alin. (2) din Codul civil dispune că, în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile. Art. 1.244 din Codul civil prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmăreşte pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, trebuie îndeplinite toate condiţiile de validitate cu privire la contractul respectiv. Astfel, trebuie subliniat faptul că necesitatea îndeplinirii condiţiilor de validitate (formă şi fond) nu este o exigenţă generală pentru încheierea promisiunii de vânzare şi/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaşte dreptul creditorului de a obţine o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmăreşte obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, cum este şi cazul în speţă, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerinţă de validitate pentru antecontract, ci o cerinţă care, dacă este îndeplinită, permite să se ajungă la pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare.

Analizând înscrisurile depuse la dosarul cauzei, instanţa a constatat că terenul este înscris în cartea funciară, precum şi că reclamanta a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempţiune, în sensul parcurgerii procedurii prevăzute de art. 6 şi următoarele din Legea nr. 17/2014.

De asemenea, instanţa a reţinut că, pentru a se putea suplini consimţământul părţii care nu îşi îndeplineşte în mod culpabil obligaţiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1.179 din Codul civil privind valabilitatea convenţiilor, precum şi cele specifice contractului de vânzare-cumpărare, raportat la dispoziţiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil.

Or, în cauză, instanţa a reţinut că promisiunea bilaterală de vânzare intervenită între părţi nu îndeplineşte cerinţa formei autentice, fiind doar un înscris sub semnătură privată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta, solicitând admiterea apelului şi desfiinţarea sentinţei atacate, cu consecinţa admiterii acţiunii aşa cum a fost formulată.

În şedinţa publică din data de 22 septembrie 2016, reclamanta, prin avocat, a invocat excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 1.669 din Codul civil raportat la art. 1.279 din Codul civil, având în vedere interpretarea dată de instanţa de fond acestor dispoziţii legale, precum şi o cerere de sesizare a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie pentru a pronunţa o hotărâre prealabilă cu privire la această chestiune de drept. III. Aspectele de admisibilitate reţinute de titularul sesizării

Prin Încheierea de sesizare din data de 10 noiembrie 2016, pronunţată în Dosarul nr. 173/191/2016, Tribunalul Alba – Secţia I civilă a constatat admisibilitatea sesizării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în conformitate cu dispoziţiile art. 519 din Codul de procedură civilă, motivat de următoarele aspecte:

De lămurirea modului de interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil depinde soluţionarea cauzei, întrucât obiectul litigiului priveşte pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, iar de modul de interpretare a dispoziţiilor legale menţionate depinde soluţionarea definitivă a cererii de chemare în judecată.

Problema de drept este nouă, avându-se în vedere că Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu a statuat printr-o altă hotărâre cu privire la textele de lege menţionate în sesizare.

Problema de drept nu face obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluţionare. IV. Punctul de vedere al părţilor cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

În cuprinsul cererii de sesizare, apelanta-reclamantă a arătat că acordul de voinţă al părţilor exprimat prin înscris sub semnătură privată rămâne valabil, conform prevederilor art. 1.241, art. 1.242 alin. (2) din Codul civil. A susţinut că dispoziţiile art. 1.669 din Codul civil dau posibilitatea părţilor de a se adresa instanţei de judecată pentru emiterea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât art. 1.244 din Codul civil prevede obligativitatea formei autentice pentru înscrierea în cartea funciară. Or, la baza intabulării dreptului de proprietate va sta hotărârea judecătorească, ce ţine loc de act autentic de vânzare- cumpărare.

Intimaţii-pârâţi nu şi-au exprimat punctul de vedere.

După comunicarea raportului, potrivit dispoziţiilor art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă, apelanta-reclamantă a formulat în scris, prin avocatul ales, punct de vedere privind chestiunea de drept supusă judecăţii. Aceasta a considerat că sesizarea este admisibilă şi a achiesat la opinia exprimată de judecătorii-raportori, apreciind analiza efectuată în cuprinsul raportului ca fiind puternic ancorată în realitatea societăţii româneşti. A mai arătat că interpretarea dată de judecătorii- raportori este rezultatul unei complexe analize a ansamblului normelor legale incidente în cauză. V. Punctul de vedere al titularului sesizării cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Prin Încheierea din 10 noiembrie 2016 de sesizare în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, completul de judecată al Tribunalului Alba – Secţia I civilă a arătat că promisiunea bilaterală de vânzare este un contract în temeiul căruia părţile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condiţiile şi cu conţinutul determinat deja în înscrisul constatator al promisiunii. Părţile cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta, dar prestabilesc şi conţinutul esenţial al contractului ce urmează să se încheie (natura contractului, obiectul la care se referă şi preţul).

Cu toate acestea, cele două acte juridice nu se confundă. Promisiunea bilaterală de vânzare nu este act de înstrăinare şi nu produce efecte translative de proprietate, ci generează obligaţia personală de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis.

În privinţa formei pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde şi/sau de a cumpăra, legea, respectiv Codul civil, nu prevede forma autentică ad validitatem.

Prin Codul civil aprobat prin Legea nr. 287/2009 s-au reglementat expres „Promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare”, conform art. 1.669, potrivit căruia „(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. (3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz. (4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.”

Tribunalul a apreciat că sintagma „dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite” se referă la condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract, conform art. 1.179 alin. (1) din Codul civil, respectiv 1. capacitatea de a contracta; 2. consimţământul părţilor; 3. obiect determinat şi licit; 4. cauză licită şi morală, pentru că legea, aşa cum impune alin. (2) al art. 1.179 din Codul civil, nu prevede o anumită formă a contractului, decât cea a înscrisului sub semnătură privată, conform art. 1.241 din Codul civil.

S-a constatat că forma autentică la încheierea unui antecontrat de vânzare nu este impusă de Codul civil, nefiind prevăzută expres, aşa cum impune art. 1.242 alin. (1) din Codul civil, potrivit căruia „Este lovit de nulitate absolută contractul încheiat în lipsa formei pe care, în chip neîndoielnic, legea o cere pentru încheierea sa valabilă”.

Interpretarea propusă de Institutul Naţional al Magistraturii 1) în sensul că un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă, dacă se urmăreşte obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică nu poate fi primită, întrucât încheierea valabilă a unui contract, de principiu, se verifică prin prisma îndeplinirii condiţiilor de fond şi formă necesare în funcţie de natura sa, iar scopul urmărit este o componentă a cauzei contractului. 1) http://www.inm-lex.ro/fisiere/d_175/Unificarea%20practicii%20neunitare%20Dispozitiile%20noului%20Cod%20civil.pdf

Obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare asigură executarea silită a obligaţiei de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare, şi nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare. „Prin hotărârea pronunţată de instanţă se valorifică dreptul creditorului (promitent-cumpărător) de a obţine în natură executarea obligaţiei de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuşi contractul de vânzare, în sens de negotium”, aşa cum reţine Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul competent să judece recursul în interesul legii, prin Decizia nr. 12/2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 678 din 7 septembrie 2015, privind examinarea recursului în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava referitor la admisibilitatea acţiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situaţia în care promitentul-vânzător are doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia.

Astfel, interpretarea textului invocat, art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil, trebuie să se facă prin prisma alineatelor anterioare. Art. 1.279 din Codul civil sub titlul „Promisiunea de a contracta” prevede că: „(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. (2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. (3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. (4) Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.” VI. Jurisprudenţa instanţelor naţionale în materie

În urma solicitării adresate de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, instanţele naţionale au înaintat hotărârile judecătoreşti identificate şi care prezintă relevanţă pentru problema de drept în discuţie, precum şi punctele de vedere teoretice exprimate de judecători, rezultând apariţia unei practici judiciare neunitare în această materie.

Într-o primă opinie, majoritară, s-a apreciat că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

În cea de-a doua opinie, minoritară, s-a considerat că, dimpotrivă, forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, este obligatorie.

Ministerul Public – Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin Adresa nr. 2.498/C/4537/III-5/2016 din 13 ianuarie 2017, a comunicat că la nivelul Secţiei judiciare – Serviciul judiciar civil nu se verifică, în prezent, practică judiciară, în vederea promovării unui eventual recurs în interesul legii în problema de drept care formează obiectul prezentei sesizări. VII. Jurisprudenţa Curţii Constituţionale

Prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, s-a admis excepţia de neconstituţionalitate şi s-a constatat că prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituţionale.

În cuprinsul acestei decizii, Curtea a reţinut că „antecontractul de vânzare (promisiunea de vânzare) constituie o obligaţie de a face care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun. Aşadar, indiferent de forma antecontractului, acesta reprezintă un drept de creanţă” (paragraful 24).

De asemenea, Curtea a constatat că „persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, şi persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află în aceeaşi situaţie juridică, întrucât natura juridică a actului – antecontract de vânzare, efectele produse de acesta – obligaţia de a încheia în viitor contactul de vânzare, precum şi momentul încheierii antecontractelor – anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, sunt identice. Singura diferenţă ce poate fi reţinută între aceste două categorii de persoane se referă la forma încheierii antecontractului, aspect care nu este de natură de a crea situaţii juridice diferite pentru părţile acestor două tipuri de antecontract având în vedere faptul că, indiferent de forma acestuia, efectele produse sunt aceleaşi. Astfel, atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât şi cel neautentificat nu realizau însuşi transferul dreptului de proprietate, generând doar obligaţia părţilor de a încheia în viitor contractul de vânzare. În legătură cu situaţia particulară a antecontractelor încheiate în formă autentică, Curtea reţine că, prin Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea şi completarea unor acte normative, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 246 din 29 aprilie 2013, a fost introdusă obligativitatea încheierii în formă autentică a promisiunii de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta, sub sancţiunea nulităţii absolute, însă, ulterior, art. II din Legea nr. 221/2013 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 12/2013 pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale şi prorogarea unor termene şi de modificare şi completare a unor acte normative, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 434 din 17 iulie 2013, a abrogat în mod expres această obligaţie. Aşadar, în perioada 2 mai-19 iulie 2013 a existat obligaţia încheierii în formă autentică a antecontractelor de vânzare, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului. Însă această obligaţie legală de încheiere a antecontractelor în formă autentică nu producea nicio consecinţă diferită sub aspectul efectului translativ de proprietate, având în vedere faptul că atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât şi cel neautentificat la notariat nu realizau însuşi transferul dreptului de proprietate. Aşadar, Curtea reţine că, de principiu, efectele generate de cele două tipuri de antecontracte, constând în obligaţia de a încheia în viitor contractul de vânzare, trebuie să fie guvernate de acelaşi act normativ, reprezentat de legea în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, şi anume Legea nr. 17/2014. În consecinţă, având în vedere că situaţiile juridice în care se află părţile antecontractului de vânzare încheiat în formă autentică, precum şi ale celui neautentificat nu diferă în esenţă, nu poate fi justificată nici aplicarea, în privinţa acestora, a unui tratamentul juridic diferit. Valorizarea diferenţiată a antecontractelor de vânzare, respectiv în funcţie de criteriul formei încheierii actului, are drept consecinţă consacrarea unui tratament juridic diferit între persoane care au încheiat antecontracte de vânzare având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, aspect în legătură cu care Curtea urmează a analiza dacă se întemeiază pe un criteriu obiectiv şi raţional” (paragrafele 25 şi 26).

La paragraful 28 din aceeaşi decizie s-a arătat că, în speţă, nu se poate reţine nicio raţiune obiectivă şi rezonabilă în sensul opţiunii legislative analizate (diferenţierea act autentic – act sub semnătură privată), opţiune care nu înlătură nicio inegalitate de fapt sau de drept, ceea ce echivalează cu instituirea unui tratament juridic diferenţiat sub forma unui privilegiu în favoarea persoanelor care au încheiat un antecontract autentic. În consecinţă, se conferă dreptului lor de creanţă o poziţie distinctă, diferenţiată şi mai avantajoasă faţă de cel al persoanelor care au încheiat un antecontract sub semnătură privată. Prin urmare, Curtea a reţinut că acordarea unei poziţii privilegiate dreptului de creanţă al persoanelor care au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentic contravine art. 16 alin. (1) în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor raportat la art. 44 alin. (2) din Constituţie, teza referitoare la garantarea şi ocrotirea în mod egal a dreptului de proprietate privată. VIII. Opiniile exprimate de specialiştii consultaţi VIII.1. Opinia doamnei profesor universitar doctor Irina Sferdian de la Departamentul de Drept privat al Facultăţii de Drept a Universităţii de Vest din Timişoara

Prin opinia înregistrată la data de 18 ianuarie 2017, s-a arătat că forma autentică este condiţie ad validitatem pentru convenţia de constituire sau de strămutare a unui drept real imobiliar.

Totodată, forma autentică nu este o condiţie ad validitatem a promisiunii bilaterale de vânzare a unui imobil înscris în cartea funciară.

În acest sens, s-a arătat că în actualul Cod civil nu există o prevedere legală expresă cu caracter general care să impună forma autentică ad validitatem pentru promisiunea de contract. Singura cerinţă pe care o prevede art. 1.279 alin. (1) din Codul civil se referă la conţinutul promisiunii de contract, care trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. Atunci când a considerat că forma autentică este necesară ad validitatem pentru un anumit tip de promisiune de contract, legiuitorul a prevăzut-o în mod expres, cum este cazul promisiunii de donaţie, supusă formei autentice sub sancţiunea nulităţii absolute.

Cât priveşte cerinţa formei promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil în vederea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, s-a apreciat că forma autentică a promisiunii bilaterale de vânzare nu este o condiţie pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, adică nu este o „formă execuţională”.

Astfel, dispoziţiile art. 1.279 alin. (3) din Codul civil se referă la executarea silită a unei promisiuni de contract, în timp ce dispoziţiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil au o referinţă particulară la executarea silită, în natură, a promisiunii de vânzare.

În opinia prezentată s-a apreciat că forma promisiunii bilaterale de vânzare este indiferentă pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, din considerente ce decurg dintr-o interpretare gramaticală, sistematică şi teleologică.

Interpretarea gramaticală şi sistematică a celor două texte de lege menţionate conduce la concluzia că, în vederea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti, trebuie îndeplinite condiţiile de validitate ale contractului promis, dar niciunul din texte nu prevede expres că promisiunea de vânzare trebuie să îmbrace forma autentică.

Condiţia formei autentice trebuie apreciată ca îndeplinită în momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract.

Momentul la care se apreciază îndeplinirea condiţiilor de validitate a vânzării definitive nu poate fi decât cel al pronunţării hotărârii judecătoreşti, nicidecum un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii promisiunii bilaterale de vânzare. Or, în raport cu acest moment, condiţia formei autentice a contractului promis este îndeplinită, întrucât hotărârea judecătorească care ţine loc de contract este ea însăşi un act autentic. Condiţia formei contractului promis este astfel asigurată prin chiar actul de autoritate al instanţei de judecată. Hotărârea judecătorească ţine locul contractului promis şi este un act autentic.

Tot prin metoda interpretării gramaticale s-a observat că art. 1.669 alin. (1) din Codul civil se referă la „toate celelalte condiţii de validitate”. Legiuitorul s-a abţinut să folosească expresia „toate condiţiile de validitate”. Prin cerinţa de a fi îndeplinite toate celelalte condiţii trebuie să înţelegem că legiuitorul a dorit să excludă din categoria condiţiilor de validitate pe care instanţa este obligată să le verifice cu ocazia pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract consimţământul şi forma, întrucât consimţământul la vânzare este substituit, iar forma este îndeplinită prin intermediul hotărârii judecătoreşti.

Dincolo de interpretarea gramaticală, scopul legiuitorului a fost de a permite părţilor acest remediu judiciar de excepţie şi de a face posibilă executarea acestor obligaţii.

Prin urmare, se consideră că trebuie recunoscută competenţa instanţei de judecată de a aprecia intenţia reală a părţii de a se obliga juridic, atât în cazul promisiunii încheiate prin act autentic, cât şi în cazul celei încheiate prin înscris sub semnătură privată.

Dacă se admite că forma promisiunii de vânzare este indiferentă pentru valabilitatea acesteia, atunci dreptul de creanţă izvorât din promisiune trebuie să poată fi valorificat la fel de eficient, prin executare silită, în natură, atât de promitentul care a consimţit la promisiune prin înscris sub semnătură privată, cât şi de cel care a consimţit în forma autentică.

Dreptul de creanţă este un bun, iar raportat la principiul constituţional al garantării dreptului de proprietate [art. 44 alin. (2) din Constituţia României], la principiul nediscriminării [art. 16 alin. (1) din Constituţia României] şi egalităţii în faţa legii, nu se poate justifica un tratament juridic diferenţiat al promitenţilor-cumpărători din promisiunile de vânzare, în vederea realizării drepturilor lor de creanţă, dacă legea nu condiţionează valabilitatea acestor promisiuni de îndeplinirea unei anumite forme. Dacă dreptul de creanţă se naşte valabil, indiferent de forma actului, atunci titularii acestor drepturi trebuie să se bucure de aceeaşi protecţie legală, de aceleaşi remedii juridice.

Edificatoare în soluţionarea problemei supuse analizei este Decizia Curţii Constituţionale nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, care priveşte antecontractele încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014 şi prin care Curtea Constituţională s-a pronunţat în sensul că antecontractul de vânzare constituie o obligaţie de a face care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată faţă de cealaltă să vândă în viitor un anumit bun. Aşadar, indiferent de forma antecontractului, acesta reprezintă un drept de creanţă.

Referindu-se la antecontractele încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, Curtea Constituţională a reţinut că persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de un avocat, pe de altă parte, se află în aceeaşi situaţie juridică, întrucât natura juridică a actului – antecontract de vânzare, efectele produse de acesta – obligaţia de a încheia în viitor un contract de vânzare, precum şi momentul încheierii antecontractelor, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, sunt identice. Forma antecontractului nu este de natură a crea efecte juridice diferite pentru părţile acestor două tipuri de antecontract, atât timp cât efectele lor sunt aceleaşi.

În actuala formă a Legii nr. 17/2014, pentru a fi executată silit, promisiunea de vânzare trebuie să îndeplinească cerinţele prevăzute de art. 1.279 alin. (3) şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, iar aceste dispoziţii legale nu condiţionează executarea silită, în natură, de forma autentică a promisiunii.

În încheierea opiniei prezentate, s-a apreciat că nici interpretarea gramaticală, nici interpretarea teleologică nu permit identificarea unei forme execuţionale diferite de forma ad validitatem, care să diferenţieze tratamentul juridic al promitenţilor-cumpărători. Dacă nu este necesar consimţământul autentic pentru valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare, acesta nu este necesar nici pentru executarea silită, în natură, a acesteia. Dacă pentru executarea voluntară a promisiunii bilaterale de vânzare este necesară încheierea în formă autentică a contractului de vânzare, în faţa notarului public, pentru executarea silită, în natură, a acestei promisiuni, instanţa de judecată preia rolul de garant al intereselor private şi de protecţie egală a drepturilor de creanţă născute din acte deopotrivă valabile, indiferent că sunt încheiate în formă autentică sau sub semnătură privată. VIII.2. Opinia domnului profesor universitar doctor Dan Chirică, titularul disciplinei „Drept civil” (Contracte speciale şi succesiuni) la Facultatea de Drept a Universităţii „Babeş-Bolyai” din Cluj-Napoca

Prin opinia înregistrată la data de 15 februarie 2017 s-a arătat că art. 1.279 alin. (3) teza întâi din Codul civil trebuie interpretat în sensul că, în vederea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de vânzare, forma autentică a promisiunii de vânzare a unui imobil este obligatorie.

Ceea ce este deosebit de important şi trebuie să constituie punctul de plecare al analizei din speţă este faptul că, în cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare, consimţământul la încheierea promisiunii este cel care va sta şi la baza încheierii vânzării.

Într-adevăr, potrivit dispoziţiilor art. 1.279 alin. (1) din Codul civil, promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. Prin urmare, dacă este vorba despre o promisiune de vânzare a unui imobil, angajamentul trebuie să conţină clauze cu privire la imobilul la care se referă şi la preţul acestuia, acestea fiind elementele esenţiale ale vânzării în sensul dispoziţiilor art. 1.650 alin. (1) din Codul civil. Însă, deşi acordul la încheierea promisiunii se referă chiar la elementele esenţiale ale vânzării, caracteristica sa este faptul că părţile, prin voinţa lor, din diverse raţiuni, nu conferă acestuia efectele specifice vânzării (transferul proprietăţii), ci, în esenţă, îşi asumă reciproc obligaţia principală de a reitera în viitor acelaşi consimţământ cu privire la acelaşi bun şi la acelaşi preţ, numai în urma acestei reiterări luând naştere contractul de vânzare propriu-zis. Or, dacă consimţământul la promisiune (care se referă la elementele esenţiale ale vânzării) este cel care, prin reiterare, stă şi la baza vânzării proiectate şi asumate prin promisiune, este imperativ necesar ca atunci când promisiunea are ca obiect vânzarea unui imobil, iar pentru acea vânzare legea (art. 1.244 din Codul civil) impune forma autentică ad validitatem, promisiunea însăşi să fie supusă aceleiaşi forme de validitate pentru a produce efecte depline, adică, în caz de refuz, la cererea beneficiarului, instanţa să poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de vânzare. În acest sens, este elocventă şi motivarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în Decizia nr. 12/2015 într-un recurs în interesul legii, în cuprinsul căreia s-a reţinut cu deplin temei că, pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi numai în măsura în care acestea se regăsesc în cuprinsul promisiunii.

Dacă promisiunea bilaterală având ca obiect un imobil nu este încheiată în formă autentică, instanţa de judecată nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic deoarece la baza unei asemenea hotărâri, conform dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu poate sta decât o promisiune care a respectat cerinţele impuse de lege ad validitatem vânzării. Într-adevăr, dacă promisiunea nu a fost încheiată în formă autentică, înseamnă că însuşi consimţământul părţilor nu întruneşte condiţiile legii (art. 1.244 din Codul civil) pentru a putea produce efectele translative de proprietate. Instanţa de judecată, aşa cum s-a arătat, nu se poate substitui voinţei părţilor, ea putând pronunţa hotărârea care să ţină loc de vânzare doar dacă, în urma verificărilor făcute în cadrul procedurii judiciare, constată că părţile şi-au dat consimţământul în formă autentică la încheierea valabilă a promisiunii care are ca obiect un imobil, acesta fiind consimţământul fondator, din care se naşte obligaţia reciprocă principală specifică promisiunii – aceea de a reitera acelaşi consimţământ ulterior şi care, doar el, fie reiterat, de bunăvoie, fie impus pe cale judecătorească, poate duce la formarea vânzării şi la transferul proprietăţii de la vânzător la cumpărător. Fără consimţământul fondator, adică fără acordul de voinţă al părţilor asupra elementelor esenţiale ale vânzării, realizat în faţa notarului public, aşadar cu respectarea formei instituite de lege ad validitatem – adică imperativ – nu se poate ajunge la impunerea vânzării prin hotărâre judecătorească.

În esenţă, din faptul că art. 1.279 din Codul civil prevede mai întâi, la alin. (2), că „În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese” şi abia apoi prevede laalin. (3) teza întâi că instanţa „poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract”, dar numai dacă „natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”, se poate trage concluzia că, în caz de neexecutare, regula este aceea a acordării de daune-interese, iar condiţiile pentru acesta sunt mai puţin restrictive, putând fi acordate chiar dacă promisiunea nu a fost încheiată în formă autentică, iar pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract este abia excepţia, care poate deveni funcţională şi efectivă doar în condiţiile mai restrictive, mai exigente prevăzute la alin. (3) teza întâi din textul de lege analizat.

S-a mai arătat faptul că în niciun caz nu se poate pune semnul egalităţii între „oficiul” făcut de notar cu ocazia autentificării unei promisiuni de vânzare şi „oficiul” făcut de instanţă post factum, după încheierea promisiunii care a stabilit condiţiile esenţiale ale vânzării, efectuat cu ocazia judecării cererii pentru pronunţarea hotărârii care să ţină loc de vânzare. VIII.3. Opinia majoritară exprimată de catedra de drept civil şi drept procesual civil a Institutului Naţional al Magistraturii 2) 2) Opinia majoritară este împărtăşită de către domnul prof. univ. dr. Gabriel Boroi, titularul catedrei de drept civil şi drept procesual civil, precum şi de către domnii judecători Stelian Ioan Vidu şi Emilian Constantin Meiu, formatori cu normă întreagă. A fost exprimată în cadrul catedrei şi opinia în sensul căreia promisiunea bilaterală de vânzare imobiliară nu trebuie să îmbrace forma autentică pentru pronunţarea hotărârii care ţine loc de contract. Această soluţie a fost susţinută de către doamna judecător Delia Narcisa Theohari şi de către domnul Bogdan Dumitrache, formatori cu normă întreagă în interiorul aceleiaşi catedre.

Privitor la problema de drept supusă discuţiei, prin opinia transmisă la data de 16 februarie 2017, s-a considerat că art. 1.279 alin. (3) din Codul civil se impune a fi interpretat în sensul că, pentru pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract, este necesară îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate a actului juridic promis, inclusiv forma autentică pretinsă pentru încheierea actelor juridice solemne, aşa cum este cazul vânzărilor imobiliare.

În exprimarea acestui punct de vedere au fost avute în vedere argumente ce ţin de interpretarea dispoziţiilor legale relevante, dar şi de raţiunile care stau la baza instituirii formei autentice ad validitatem pentru încheierea actelor juridice solemne.

S-a subliniat că promisiunea de contract este un act juridic consensual, independent de faptul că actul juridic promis este unul solemn sau nu, din moment ce, în privinţa ei, legiuitorul nu a înţeles să deroge de la regula consensualismului impusă prin art. 1.178 din Codul civil. Astfel, art. 1.279 alin. (1) din Codul civil, text normativ ce are vocaţia de a contura condiţiile de valabilitate a promisiunii, nu face nicio trimitere la necesitatea îndeplinirii vreunei solemnităţi pentru perfectarea ei valabilă, ceea ce reclamă aplicarea în ceea ce o priveşte a principiului consensualismului.

Dacă forma este indiferentă pentru încheierea valabilă a promisiunii, situaţia este diferită atunci când în discuţie este accesul părţilor la remediul executării promisiunii în forma pronunţării unei hotărâri care ţine loc de contract.

Sub acest aspect, din interpretarea literală şi sistematică a dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil rezultă limpede că pentru pronunţarea hotărârii care ţine loc de contract de vânzare este necesar ca toate condiţiile de validitate a acestuia să fie îndeplinite. În absenţa oricărei distincţii a legiuitorului între cerinţele de fond şi cele de formă, printre aceste condiţii se regăseşte, atunci când vânzarea este una imobiliară, şi forma autentică cerută pentru încheierea sa valabilă, aşa cum pretinde art. 1.244 din Codul civil.

În mod constant şi tradiţional, doctrina juridică românească s-a exprimat în sensul că raţiunile stabilirii formei ad validitatem pentru încheierea valabilă a actelor juridice solemne sunt următoarele: atenţionarea părţilor asupra importanţei şi consecinţelor actului încheiat; asigurarea certitudinii consimţământului; exercitarea unui control al statului asupra anumitor operaţiuni juridice, cu precădere din considerente fiscale.

O astfel de preocupare a manifestat legiuitorul şi pentru contractul de vânzare imobiliară, din moment ce încheierea sa valabilă este condiţionată de perfectarea lui în formă autentică (art. 1.244 din Codul civil).

Iar, dacă în prim-planul instituirii formei autentice stă raţiunea asigurării unei protecţii sporite a consimţământului părţilor implicate, atunci ar fi total iluzoriu să se considere că această finalitate ar mai putea fi atinsă dacă s-ar permite părţilor unei promisiuni de vânzare încheiate în forma unui înscris sub semnătură privată (sau chiar verbal) să acceadă la remediul excepţional al pronunţării unei hotărâri care ţine loc de contract, atunci când una dintre ele ar refuza încheierea voluntară a contractului promis. O astfel de abordare permisivă ar conduce ineluctabil la deschiderea unei căi facile de eludare a formei autentice pretinse pentru încheierea contractului de vânzare, după modelul: părţile convin să încheie o promisiune de vânzare (în forma înscrisului sub semnătură privată sau chiar verbal), pentru ca apoi să evite parcurgerea procedurii de autentificare din faţa notarului, solicitând direct pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract.

La momentul încheierii promisiunii părţile convin asupra încheierii în viitor a vânzării, deci înţelegerea lor naşte o obligaţie de a face, de a încheia în viitor contractul de vânzare promis. Prin pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract are loc transformarea creanţei ce îşi are izvorul în contractul de promisiune (de a încheia în viitor un veritabil contract de vânzare) într-un veritabil drept de proprietate. O astfel de modificare produsă în planul conţinutului raportului juridic dintre părţi nu poate fi explicată decât prin aceea că, prin însăşi încheierea promisiunii, părţile consimt deja asupra elementelor esenţiale ale viitorului contract. Iar aceasta justifică raţiunea pentru care consimţământul la încheierea promisiunii trebuie să beneficieze de o protecţie egală cu a aceluia exprimat la momentul încheierii veritabilului contract de vânzare sub aspectul necesităţii perfectării sale în formă autentică.

În concluzie, s-a considerat că singura interpretare care poate concilia raţiunea protejării consimţământului părţilor cu mecanismul pus la dispoziţia acestora de a obţine în caz de neexecutare o hotărâre care ţine loc de contract este aceea de a condiţiona accesul la un asemenea remediu de perfectarea promisiunii însăşi în formă autentică. VIII.4. Opinia specialiştilor de la Facultatea de Drept din cadrul Universităţii „Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi, respectiv domnul lector universitar doctor Codrin Macovei şi domnul lector universitar doctor Nicolae-Horia Ţiţ

Prin opinia înregistrată la data de 1 martie 2017 s-a arătat că interpretarea gramaticală şi sistematică a art. 1.279 alin. (3) şi art. 1.669 din Codul civil conduce la concluzia că, în vederea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti, trebuie îndeplinite condiţiile de validitate ale contractului promis, respectiv forma autentică, dar niciunul dintre texte nu prevede expres că promisiunea de vânzare trebuie să îmbrace forma autentică, această condiţie fiind îndeplinită în momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract. Momentul la care se apreciază îndeplinirea condiţiilor de validitate a vânzării definitive trebuie să fie cel al pronunţării hotărârii judecătoreşti. Se apreciază că nu poate fi un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii promisiunii bilaterale de vânzare, nici în ce priveşte analizarea altor condiţii ale contractului de vânzare (calitatea