Mirailles împotriva Franței (extrase)

[TRANSLATION-EXTRACTS] ... FACTE Reclamantul, dl Robert Mirailles, este un agent de proprietate. El este un național francez care s-a născut în 1941 și trăiește în Marseille. El a fost reprezentat în fața Curții de către dl V. Delattre, din Barul de Strasbourg. Guvernul contestat a fost reprezentat de dl R. Abraham, directorul Afacerilor Juridiale la Ministerul Afacerilor Externe. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. Într-o acțiune din 6 iunie 1983, Compagnie des Salins du Midi a dat reclamantului o opțiune de achiziționare de aproximativ 12,5 hectare de teren din Hyères, adiacent aeroportului, în vederea dezvoltării unui parc de recreere rezidențial.

Au existat trei condiții precedente: faptul că autoritățile locale și regionale care au o opțiune prealabilă de achiziție nu l-au exercitat; că cumpărătorul a obținut toate autorizațiile administrative și acordurile necesare pentru dezvoltarea unui complex rezidențial ușor pe teren; și că cumpărătorul a obținut finanțare pentru tranzacția de 70% din prețul de achiziție plus taxele. S-a stabilit că aceste condiții vor fi îndeplinite cel târziu până la 15 octombrie 1983. Opțiunea de achiziționare a fost luată atunci când a fost efectuată o plată inițială de 250.000 franci francezi (FRF), fiind convenit că soldul va fi plătit în schimbul de contracte. La 10 iunie 1983, reclamantul a primit permisiunea de planificare, care a fost reînnoit la 27 decembrie 1983. Într-o scrisoare din 3 octombrie 1983, primarul a informat reclamantul că el a susținut proiectul și a menținut o serie de modificări necesare.

El a subliniat că proiectul ar trebui „să fie conform cu dispozițiile planului de utilizare a terenului consiliului de district și cu cele stabilite în legătură cu zonele comune de dezvoltare”. Până la 15 octombrie 1983, a doua dintre cele trei condiții precedente nu a fost îndeplinită. La 20 ianuarie 1984, după data de 15 octombrie 1983 prevăzută în opțiunea inițială de achiziție, primarul a declarat reclamantului că a acceptat crearea unei zone comune de dezvoltare, astfel încât proiectul să poată fi încheiat. El a confirmat acordul său la 27 aprilie 1984. La 20 decembrie 1984, Consiliul de district a acceptat propunerea privind zona comună de dezvoltare. La 11 iulie 1985 a intrat în vigoare o lege privind planificarea zonelor apropiate de aeruri.

La 18 iulie 1985 a intrat în vigoare o lege privind definirea și punerea în aplicare a principiilor de planificare; aceasta a fost completată cu un decret de punere în aplicare din 14 martie 1986. La 19 iulie 1985 a fost adăugată o nouă clauză la opțiunea de achiziție din 6 iunie 1983. La 19, 20 și 21 decembrie 1985, proiectul de zona comună de dezvoltare a fost examinat la o anchetă publică. La 2 aprilie 1986 primarul a scris reclamantului în următoarele termeni: „Am onoarea de a vă informa ... că, după intrarea în vigoare a decretului de modificare a procedurii în ceea ce privește zonele de dezvoltare comună, ar părea imposibil pentru proiectul dvs. de a continua în cadrul procedurii de dezvoltare comună.

Noua legislație prevede că o zonă de dezvoltare comună trebuie să fie înființată printr-o rezoluție a consiliului de district pe baza unui dosar de proiect, inclusiv o prezentare a proiectului, un studiu de impact, o hartă a mediului și o hartă care arată perimetrul zonei… Pot doar să vă invit să compilați fișierul necesar cât mai repede posibil și să furnizați tot materialul solicitat pentru a furniza ...” La 5 mai 1986, o a doua opțiune de achiziție, extinderea opțiunii inițiale la o altă parcelă de teren, a fost semnat de Compagnie des Salins du Midi și reclamantul. Aceasta a fost supusă aceleași condiții precedente ca prima, cu condiția adăugată că prima vânzare a trebuit să fie finalizată.

S-a stabilit că aceste condiții trebuie îndeplinite până la 31 martie 1986, adică, la o dată înainte de a doua opțiune de cumpărare, dar după prima, cu excepția autorizațiilor administrative, în ceea ce privește care termenul limită a fost de 30 iunie 1986. S-a efectuat o plată de 71 000 FRF, cu soldul care urmează să fie plătit în schimbul de contracte. La 12 mai 1986, dosarul final al proiectului a fost predat consiliului de district. La 16 mai 1986 primarul a confirmat Compagnie des Salins du Midi că zona comună de dezvoltare va fi înființată în conformitate cu procedura introdusă de Legea din 18 iulie 1985 și decretul său de punere în aplicare din 14 martie 1986. Scrisoarea respectivă a fost transmisă reclamantului la 27 mai 1986. Prin o rezoluție din 30 mai 1986, Consiliul de district a decis să creeze Zona Comună de Dezvoltare a Salins.

Când prefectul a venit să verifice licența deciziei de mai sus, el a solicitat consiliului de district să își rescindă rezoluția și „alinierea dispozițiilor planului municipal de utilizare a terenurilor în conformitate cu cerințele Legii din 11 iulie 1985”. Un plan revizuit de utilizare a terenului a fost finalizat la 26 iunie 1986. Prin urmare, la 30 iunie 1986, nu s-a îndeplinit precedentul condiției privind autorizațiile administrative necesare. La 2 august 1986, reclamantul a scris primarului, plângându-se de pierderea financiară grea pe care a susținut-o în urma proiectului, în special din cauza intrării în vigoare a Legii din 11 iulie 1985. El s-a plâns că niciun reprezentant al consiliului de district nu i-a vorbit vreodată despre posibilele obstacole ale planurilor sale.

La 14 august 1986, prefectul a trimis cazul Curții administrative de Nice din cauza ilegalității rezoluției din 30 mai 1986. Reclamantul a fost informat de acest lucru la 15 septembrie 1986. La 3 octombrie 1986, Consiliul de district a respins rezoluția în cauză și prefectul a retras cererea. În scrisoarea trimisă reclamantului să-l informeze despre decizia prefectului, primarul a scris: „În prezent, proiectul pare improbabil să evite criticile instanței ... Într-o sesiune viitoare, voi pune o nouă rezoluție comună a zonei de dezvoltare în fața consiliului pe baza unui dosar meticulos pregătit.” Într-o scrisoare din 9 octombrie 1986, Compagnie des Salins du Midi și-a exprimat îndoielile reclamantului, spunând: „Se pare că planul de creare a unei zone comune de dezvoltare care acoperă întregul [site] a căzut prin faptul că toate formele de locuință, chiar și de natură temporară, au fost respinse de autoritățile administrative”, și i-a cerut opinia.

La 24 octombrie 1986, la cererea Compagnie des Salins du Midi, primarul a scris reclamantului, exprimând îndoieli în ceea ce privește dacă proiectul a fost încă viabil și informand-l că a „curs în dificultăți în prelucrarea cererii de zona de dezvoltare comună” „În cadrul planului de expunere la zgomot al aerului, terenurile în cauză au fost desemnate parte din zona de zgomot B. Intrarea în vigoare a Legii din 11 iulie 1985 privind planificarea orașelor în apropierea zonelor de zbor a condus serviciile de stat să adopte o poziție care să nu poată continua”. La 27 decembrie 1986, reclamantul a efectuat o investiție suplimentară de 320.000 FRF.

Într-o rezoluție din 25 iunie 1987, consiliul de district a aprobat planul revizuit de utilizare a terenului, care a plasat terenul pe care proiectul urma să fie amplasat într-un domeniu în care dezvoltarea a fost obligată să ia forma unei zone comune de dezvoltare sau să fie întreprinsă în temeiul unei legi adoptate la 18 iulie 1985. La 17 noiembrie 1987, Compagnie des Salins du Midi și reclamantul au semnat o clauză care modifică opțiunea de achiziție din 6 iunie 1983 prelungită cu cea din 5 mai 1986, care prevede: „Vânzarea va trece prin toate autorizațiile administrative și acordurile necesare pentru crearea unui complex prin dezvoltare realizată în temeiul Legii din 18 iulie 1985 ... sunt obținute; în acest caz, reglementările privind zona UI vor fi aplicabile ... la procedura care [reclamantul] favorizează, cu excepția cazului în care consiliul de district Hyères solicită efectuarea dezvoltării în zona respectivă în cadrul unei proceduri diferite de aplicare a planificării.

Data finală a condiției de mai sus este anulată ... până la 30 aprilie 1988.” La 20 noiembrie 1987 s-a desfășurat o nouă ședință în vederea depunerii unui nou proiect bazat pe una dintre cele două proceduri de mai sus. În sesiunea sa din 4 decembrie 1987, Consiliul de district a anunțat că dorește să revină proiectul și a organizat noi discuții din 22 februarie până la 11 martie 1988. La 30 martie 1988, a fost adoptat un calendar al proiectului. În aprilie 1988, primarul a informat reclamantul că planul revizuit de utilizare a terenului a fost declarat nul și nul de către instanță administrativă și că proiectul nu va merge mai departe. La 30 aprilie 1988, condiția precedentă privind autorizațiile administrative necesare nu a fost încă îndeplinită.

La 19 aprilie 1991, reclamantul a trimis primarul o plângere ca etapă preliminară a unei cereri de compensare. El a criticat consiliul de district pentru încurajarea pe care l-a acordat după promulgarea Legii din 11 iulie 1985 și pentru erori comise în procedura de adoptare a rezoluțiilor din 30 mai 1986 și 25 iunie 1987 și a solicitat compensație.

Această cerere de compensare a fost respinsă implicit atunci când nu s-a dat niciun răspuns, reclamantul a trimis cazul la instanța administrativă la 3 octombrie 1991. În același timp, el a formulat o cerere în temeiul procedurii de urgență, care a fost deținută autorității acuzate la 10 octombrie 1991. Autoritatea acuzată și reclamantul au depus cereri la 4 și, respectiv, 21 octombrie 1991. Cererea a fost respinsă de judecătorul cererilor de urgență într-o ordonanță din 22 noiembrie 1991, a fost deținută la 27 noiembrie 1991. În cadrul procedurii principale, cererea a fost depusă la consiliul de district Hyères la 21 octombrie 1991; consiliul a depus apărarea la 29 octombrie 1991 într-un proces care a fost transmis reclamantului la 16 ianuarie 1992. Reclamantul a depus un răspuns la 17 februarie 1992. Acest lucru a fost trimis la consiliul de district la 1 aprilie 1992. La 26 iunie 1992, consiliul a trimis Curtei documente suplimentare care au fost transmise reclamantului la 15 decembrie 1992 și a depus o replică la 2 iulie 1993. Acest lucru a fost comunicat reclamantului la 9 iulie 1993. La 8 martie 1996, instanța a anunțat că etapa investigației se încheie la 28 martie 1996. Într-o hotărâre din 18 aprilie 1996, la 15 iulie 1996, instanța administrativă a respins cererea reclamantului.

Acesta a remarcat, în special, faptul că reclamantul nu a avut nicio legătură contractuală cu consiliul de district, că anularea rezoluției nu a modificat clasificarea sectorului relevant, că consiliul nu a intrat în nicio întreprindere precisă în ceea ce privește crearea zonei comune de dezvoltare și că, în orice caz, pierderea solicitată nu este nici documentată, nici pur ipotetică. La 9 septembrie 1996, reclamantul a făcut apel împotriva hotărârii de mai sus. La 30 septembrie 1996 a fost desemnat un judecător de raportare. Avocatul a fost înaintat la consiliul de district la 10 octombrie 1996. La 22 ianuarie 1997, consiliul a fost anunțat pentru a depune observațiile sale până la 17 februarie 1997, și a făcut acest lucru la acea dată.

Reclamantul a răspuns la aceste observații la 21 ianuarie 1997. Februarie și consiliul de district a depus o nouă plângere la 15 iulie 1997. Prin ordinul din 29 august 1997, Curtea Administrativă de Apel a Lyons a transmis cererea Curții de Apel Administrative de la Marseille. La 5 septembrie 1997, reclamantul a depus observații suplimentare și la 10 septembrie 1997 o cerere de descoperire. Un judecător de raportare a fost numit la 16 octombrie 1998 și Curtea Administrativă de Apel a susținut hotărârea impușită în hotărârea din 10 noiembrie 1998. La 8 ianuarie 1999, reclamantul a anunțat intenția de a face apel la Consiliul d'Etat . El a prezentat declarația sa cu privire la motivele recursului la 10 mai 1999. În hotărârea din 8 octombrie 1999 a avut loc la 22 octombrie 1999, Consiliul d'Etat . a refuzat apelul reclamantului asupra punctelor de drept, deoarece niciunul dintre motivele nu era admisibil.

Legea internă relevantă Codul civil art. 1181 „O obligație introdusă sub rezerva unei condiții precedente este cea care depinde fie de un eveniment viitor care nu este sigur de a apărea sau de un eveniment care a avut loc deja, dar a cărui apariție părțile nu sunt încă conștienți. În primul caz, obligația nu poate fi îndeplinită până după caz. În al doilea caz, obligația intră în vigoare de la data în care a fost introdusă.” art. 1182 „În cazul în care obligația a fost încheiată sub rezerva unei condiții precedente, mărfurile care fac obiectul contractului rămân la riscul unui debitor care a intrat în obligația de a le îndeplini numai în cazul îndeplinirii condițiii. În cazul în care mărfurile au decedat complet din cauza nici o vină a debitorului, obligația scade.

În cazul în care mărfurile s-au deteriorat prin nici o vină a debitorului, creditorul poate alege fie să pună capăt obligației, fie să solicite livrarea mărfurilor în condiția lor actuală, fără reducere a prețului. În cazul în care bunurile s-au deteriorat prin vina debitorului, creditorul are dreptul fie să pună capăt obligației, fie să solicite livrarea mărfurilor în condiția lor actuală, cu daune și dobânzi.” art. 1589 „O opțiune de achiziționare contabilă ca o achiziție în cazul în care există acord reciproc între cele două părți cu privire la bunurile și prețul. În cazul în care opțiunea de achiziționare se referă la terenuri dezvoltate sau site-uri de dezvoltare, acceptarea sa și contractul rezultat va fi validată printr-o plată parțială a prețului, indiferent de denumirea care este dată unei astfel de plăți parțiale și prin intrarea în posesie a terenului.

Data contractului, chiar și atunci când a fost elaborat în mod corespunzător, va fi cea pe care a fost efectuată prima plăți parțiale.” COMPLAINTS ... Considerând la art. 1 din Protocolul nr. 1, reclamantul a susținut că faptul că consiliul de district l-a încurajat să-și continue planul după promulgarea Legii din 11 iulie 1985, precum și actele ilegale comise de consiliu atunci când a adoptat rezoluțiile sale din 30 mai 1986 și 25 iunie 1987, l-au făcut să-și achiziționeze terenuri cu scopul unic de a construi un complex de locuințe de relaxare ușoară pe el, chiar dacă un astfel de proiect nu mai este legal posibil, și l-a făcut să piardă sume mari de bani. El s-a plâns de o interferență cu posesiunile sale din cauza comportamentului nedrept al consiliului de district Hyères în manipularea proiectului său de dezvoltare de proprietate…

Reclamantul s-a plâns de o interferență cu posesiunile sale din cauza comportamentului nedrept al consiliului de district Hyères în gestionarea proiectului său de dezvoltare a proprietății și s-a bazat pe art. 1 din Protocolul nr. 1, care prevede: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional.

Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau sancțiuni.” Curtea reiterează că un reclamant poate invoca o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 numai în măsura în care hotărârile pe care le plânge legate de „posesiunile” sale în sensul acestei dispoziții.

Conceptul de „posesiuni” în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1 se aplică „posesiunilor existente” (a se vedea Van der Mussele c. Belgia) , hotărârea din 23 noiembrie 1983, Serie A nr. 70, p. 23, § 48), dar poate, de asemenea, să acopere activele, inclusiv creanțele, în ceea ce privește care un solicitant poate susține că are cel puțin o „așteptare legitima” de obținerea efectivă a dreptului de proprietate (a se vedea Pine Valley Developments Ltd și alții c. Irlanda c. , hotărârea din 29 noiembrie 1991, Seria A nr. 222, p. 23, § 51. În acest caz, Curtea a afirmat că societatea reclamantă – care a cumpărat o parcelă de terenuri, se baza pe existența permisiunii de planificare care a impus aprobarea proiectului său de dezvoltare – avea cel puțin o așteptare legitimă de a putea realiza dezvoltarea.

În cazul în cauză, Curtea constată, în primul rând, că achiziționarea terenurilor de către reclamant nu a fost niciodată finalizată. Cu certitudine, în temeiul legislației franceze, o opțiune de achiziționare contabilă ca achiziție, cu condiția să existe un acord cu privire la ceea ce urmează să fie achiziționat și prețul, dar este încă necesar ca condițiile opțiunii să fie îndeplinite precedentul (sau pentru condițiile ulterioare, dacă există, să nu fie îndeplinite); dar acest lucru nu a fost în acest caz în ceea ce privește condiția precedentului (care a fost decisiv în cele din urmă) cere viitorului cumpărător să obțină autorizațiile administrative necesare.

În al doilea rând, și chiar dacă este acceptat faptul că rezoluția consiliului de district din 30 mai 1986 poate fi considerată ca fiind o autorizație administrativă, inclusiv permisiunea pentru clădirile pe care reclamantul planifică să le prezinte, Curtea constată că a fost rescinsă în termenul permis în acest scop și în conformitate cu procedura juridică adecvată. Prin urmare, aceasta nu poate fi considerată ca fiind o autorizație administrativă care îndeplinește condițiile aferente opțiunii de achiziție. În consecință, proprietatea proprietății în cauză nu a fost transferată reclamantului, fie la data respectivă, fie mai târziu, deoarece ultima prelungire a termenului permis pentru satisfacerea precedentului condiției (până la 30 aprilie 1988) nu a fost suficientă pentru a permite acest lucru.

În consecință, interferența presupusă nu a afectat „poțile existente” reclamantului… Curtea consideră că o serie de aspecte ale cazului dezvăluie persistența îndoielilor grave cu privire la viabilitatea proiectului. Deși a existat o strânsă cooperare între reclamant și consiliul de district, acesta din urmă a informat reclamantul cu o serie de ocazii de dificultăți potențiale. În plus, reclamantul s-a plâns, începând cu 1986, din cauza pierderii financiare grele pe care le-a suferit, în special din cauza intrării în vigoare a Legii din 11 iulie 1985, dar și-a continuat totuși investițiile. Curtea constată că reclamantul este un dezvoltator de proprietăți care a suferit cheltuieli pentru crearea unui proiect de parc de recreere rezidențial.

O astfel de activitate constă în riscuri a căror activitate ar trebui să fie conștientă și să fie pregătită să accepte. În plus, investițiile financiare ale reclamantului au fost realizate în conformitate cu un obiectiv economic, și anume în viitorul câștig financiar. Curtea reiterează că veniturile viitoare pot fi considerate doar ca fiind o „poziție” în cazul în care a fost deja câștigată sau în cazul în care există o afirmație executivă (a se vedea Størksen c. Norvegia , nr. 19819/92, decizia Comisiei din 5 iulie 1994, Hotărâri și rapoarte 78-A), care nu a fost poziția în acest caz.

În analiza finală, Curtea consideră că există o diferență între o simplă speranță menținută în viață (drept sau greșit) de atitudinea autorităților interne în ceea ce privește un proiect de dezvoltare a bunurilor și o „așteptare legitimată” în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1, care trebuie să fie mai concretă și să se bazeze pe o dispoziție legală sau pe un instrument juridic, cum ar fi o decizie judiciară finală (a se vedea Pressos Compania Naviera S.A.

și alții c. Belgia , hotărârea din 20 noiembrie 1995, Serie A nr. 332, p. 21, § 31; Beyeler c. Italia [GC], nr. 33202/96, § 105, ECHR 2000-I; și Stretch c. Regatul Unit , nr. 44277/98, §§ 32-35, 24 iunie 2003). În plus, este evident că nu este suficient pentru cineva să se plângă că a suferit o pierdere financiară din cauza unei autorități locale – care, în orice caz, instanțele franceze nu au acceptat în acest caz – pentru ca prejudecatele presupuse să fie capabile să constituie o ingerință în dreptul său de proprietate, real sau potențial, altfel orice litigiu financiar ar putea fi considerat ca intră în domeniul de aplicare al articolului 1 din Protocolul nr. În consecință, Curtea consideră că speranța reclamantului de a vedea proiectul său devenind realizată, devenind proprietarul terenului și, prin urmare, nu poate fi considerată un fel de „așteptare legitimată” în sensul jurisprudenței referitoare la art. 1 din Protocolul nr. Prin urmare, aceasta concluzionează că reclamantul nu poate invoca o „posesiune” astfel cum se prevede la art. 1 din Protocolul nr. 1 și că faptele reclamate de a cădea în afara domeniului de aplicare al acestei dispoziții.

în conformitate cu dispozițiile Convenției, în sensul art. 35 § 3, și trebuie respins în temeiul art. 35 § Din aceste motive, Curtea declară în unanimitate restul cererii inadmisibilă.

[TRANSLATION-EXTRACTS] ... THE FACTS The applicant, Mr Robert Mirailles, is an estate agent. He is a French national who was born in 1941 and lives in Marseilles. He was represented before the Court by Mr V. Delattre, of the Strasbourg Bar. The respondent Government were represented by Mr R. Abraham, Director of Legal Affairs at the Ministry of Foreign Affairs. A. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows. In a deed dated 6 June 1983 the Compagnie des Salins du Midi gave the applicant an option to purchase about 12.5 hectares of land in Hyères, adjacent to the airport, with a view to the development of a residential leisure park.

There were three conditions precedent: that the local and regional authorities having a prior option to purchase did not exercise it; that the purchaser obtained all the administrative authorisations and agreements necessary for the development of a light residential leisure complex on the land; and that the purchaser obtained finance for the transaction amounting to 70% of the purchase price plus fees. It was stipulated that these conditions were to be met by 15 October 1983 at the latest. The option to purchase was taken up when an initial payment of 250,000 French francs (FRF) was made, it being agreed that the balance was to be paid on the exchange of contracts. On 10 June 1983 the applicant was granted planning permission, which was renewed on 27 December 1983. In a letter of 3 October 1983 the mayor informed the applicant that he supported the project and mentioned a number of necessary modifications.

He pointed out that the project should “comply with the provisions of the district council's land-use plan and those laid down in connection with joint development zones”. By 15 October 1983, the second of the three conditions precedent had not been met. On 20 January 1984, that is after the date of 15 October 1983 stipulated in the initial purchase option, the mayor told the applicant that he agreed to the creation of a joint development zone so that the project could be completed. He confirmed his agreement on 27 April 1984. On 20 December 1984 the district council accepted the joint development zone proposal. There followed a period of regular, close cooperation between the applicant and the district council.

On 11 July 1985 a law on planning in respect of areas near airfields came into force. On 18 July 1985 a law on the definition and implementation of planning principles came into force; this was supplemented by an implementing decree of 14 March 1986. On 19 July 1985 a new clause was added to the purchase option of 6 June 1983. On 19, 20 and 21 December 1985 the joint development zone project was examined at a public inquiry. On 2 April 1986 the mayor wrote to the applicant in the following terms: “I have the honour to inform you ... that following the entry into force of the decree modifying the procedure in respect of joint development zones it would now appear to be impossible for your project to go ahead under the joint development procedure.

The new legislation provides that a joint development zone must be set up by a resolution of the district council on the basis of a project file including a presentation of the project, an impact study, a map of the surroundings and a map showing the perimeter of the zone… I can only invite you to compile the necessary file as quickly as possible and supply all the material you have been requested to provide ...” On 5 May 1986 a second purchase option, extending the initial option to a further plot of land, was signed by the Compagnie des Salins du Midi and the applicant. This was subject to the same conditions precedent as the first, with the added condition that the first sale had to have been completed.

It was stipulated that these conditions had to be met by 31 March 1986, that is, on a date prior to the second purchase option but after the first, except as regards the administrative authorisations, in respect of which the deadline was to be 30 June 1986. A payment of FRF 71, 000 was made, with the balance to be paid on the exchange of contracts. On 12 May 1986 the completed project file was handed over to the district council. On 16 May 1986 the mayor confirmed to the Compagnie des Salins du Midi that the joint development zone would be set up in accordance with the procedure introduced by the Law of 18 July 1985 and its implementing decree of 14 March 1986. The relevant letter was forwarded to the applicant on 27 May 1986. By a resolution of 30 May 1986, the district council decided to set up the Salins Joint Development Zone.

When the prefect came to verify the lawfulness of the above decision he requested the district council to rescind its resolution and “bring the provisions of the municipal land-use plan into line with the requirements of the Law of 11 July 1985”. A revised land-use plan was finalised on 26 June 1986. On 30 June 1986, therefore, the condition precedent relating to the necessary administrative authorisations had not been met. On 2 August 1986 the applicant wrote to the mayor, complaining of the heavy financial loss he had sustained in pursuit of the project, particularly on account of the entry into force of the Law of 11 July 1985. He complained that no representative of the district council had ever spoken to him about possible obstacles to his plans.

On 14 August 1986 the prefect referred the case to the Nice Administrative Court on account of the unlawfulness of the resolution of 30 May 1986. The applicant was informed of this on 15 September 1986. On 3 October 1986 the district council rescinded the resolution in question and the prefect withdrew his application.

In the letter he sent to the applicant informing him of the prefect's decision, the mayor wrote: “As it stands today, the project appears unlikely to avoid the court's criticism ... At a forthcoming session I shall put a new joint development zone resolution before the council based on a meticulously prepared file.” In a letter of 9 October 1986, the Compagnie des Salins du Midi expressed its doubts to the applicant, saying, “It seems that the plan to set up a joint development zone covering the whole [site] has fallen through in that all forms of housing, even of a temporary nature, have been rejected by the administrative authorities”, and asked him for his opinion.

On 24 October 1986, at the request of the Compagnie des Salins du Midi, the mayor wrote to the applicant, expressing doubt as to whether the project was still viable and informing him that it had “run into difficulties in the processing of the joint development zone application” because “under the airfield's noise exposure plan, the land in question has been designated part of Noise Zone B. The entry into force of the Law of 11 July 1985 on town planning in the proximity of airfields has led the State services to adopt a position likely to make it inadvisable to continue”. On 27 December 1986 the applicant made a further investment of FRF 320,000.

In a resolution of 25 June 1987, the district council approved the revised land-use plan, which placed the land on which the project was to be sited in an area where development was required to take the form of a joint development zone or be undertaken under a law enacted on 18 July 1985. On 17 November 1987 the Compagnie des Salins du Midi and the applicant signed a clause modifying the purchase option of 6 June 1983 extended by that of 5 May 1986, stipulating: “the sale will go through if all the administrative authorisations and agreements needed for the creation of a complex through development carried out under the Law of 18 July 1985 ... are obtained; in that case the regulations covering zone UI will be applicable ... to the procedure which [the applicant] favours unless Hyères district council requests that development in that zone be carried out under a different planning application procedure.

The final date for the condition precedent set out above is hereby put back ... until 30 April 1988.” On 20 November 1987 a further meeting was held with a view to submission of a new project based on one of the above two procedures. At its session on 4 December 1987, the district council announced that it wished to revive the project and organised new talks from 22 February to 11 March 1988. On 30 March 1988 a project timetable was adopted. On 29 April 1988 the mayor informed the applicant that the revised land-use plan had been declared null and void by the administrative court and that the project would go no further. On 30 April 1988 the condition precedent regarding the necessary administrative authorisations had still not been satisfied.

On 19 April 1991 the applicant sent the mayor a complaint as a preliminary step in a compensation claim. He criticised the district council for the encouragement it had given him after the enactment of the Law of 11 July 1985 and for errors committed in the procedure for adoption of the resolutions of 30 May 1986 and 25 June 1987, and requested compensation. That compensation claim being implicitly rejected when no answer was given, the applicant referred the case to the administrative court on 3 October 1991. At the same time he made a claim under the urgent procedure, which was served on the defendant authority on 10 October 1991. The defendant authority and the applicant filed submissions on 4 and 21 October respectively.

The claim was rejected by the urgent applications judge in an order of 22 November 1991, served on 27 November 1991. In the main proceedings, the application was served on Hyères district council on 21 October 1991; the council filed their defence on 29 October 1991 in a pleading which was forwarded to the applicant on 16 January 1992. The applicant filed a reply on 17 February 1992. This was sent to the district council on 1 April 1992. On 26 June 1992 the council sent the court additional documents which were forwarded to the applicant on 15 December 1992, and filed a rejoinder on 2 July 1993. This was communicated to the applicant on 9 July 1993. On 8 March 1996 the court gave notice that the investigation stage was to end on 28 March 1996. It then held a hearing on 3 April 1996. In a judgment of 18 April 1996, served on 15 July 1996, the administrative court rejected the applicant's claim.

It noted in particular that the applicant had no contractual link with the district council, that the annulment of the resolution had not altered the classification of the relevant sector, that the council had not entered into any precise undertaking regarding the creation of the joint development zone and that in any event the loss claimed by the applicant was either not documented or purely hypothetical. On 9 September 1996 the applicant appealed against the above judgment. On 30 September 1996 a reporting judge was appointed. The appeal was served on the district council on 10 October 1996. On 22 January 1997 the council was put on notice to file its submissions by 17 February 1997, and it did so on that date.

The applicant replied to these submissions on 21 February and the district council filed a further pleading on 15 July 1997. By an order of 29 August 1997, the Lyons Administrative Court of Appeal transmitted the application to the Marseilles Administrative Court of Appeal. On 5 September 1997 the applicant filed further observations and on 10 September 1997 an application for discovery. A reporting judge was appointed on 16 October 1998 and the Administrative Court of Appeal upheld the impugned judgment in a judgment of 10 November 1998. On 8 January 1999 the applicant gave notice of intention to appeal to the Conseil d'Etat . He submitted his statement of the grounds of appeal on 10 May 1999. In a decision of 8 October 1999, served on 22 October 1999, the Conseil d'Etat declined to entertain the applicant's appeal on points of law, as none of the grounds was admissible.

B. Relevant domestic law The Civil Code Article 1181 “An obligation entered into subject to a condition precedent is one which depends either on a future event not certain to occur or on an event that has already taken place but of whose occurrence the parties are as yet unaware. In the first case the obligation cannot be discharged until after the event. In the second case the obligation shall take effect from the day on which it was entered into.” Article 1182 “Where the obligation was entered into subject to a condition precedent, the goods which form the subject matter of the contract shall remain at the risk of a debtor who has entered into an obligation to deliver them only in the event of the condition being satisfied.

If the goods have perished completely through no fault of the debtor, the obligation shall lapse. If the goods have deteriorated through no fault of the debtor, the creditor may choose either to terminate the obligation or to request delivery of the goods in their present condition without any reduction in the price. If the goods have deteriorated through the fault of the debtor, the creditor is entitled either to terminate the obligation or to request delivery of the goods in their present condition, with damages and interest.” Article 1589 “An option to purchase counts as a purchase where there is mutual agreement between the two parties about the goods and the price. If the option to purchase concerns developed land or development sites, its acceptance and the resulting contract will be validated by a part-payment of the price, whatever name is given to such part-payment, and by entry into possession of the land.

The date of the contract, even when drawn up in due form subsequently, will be that on which the first part-payment was made.” COMPLAINTS ... 2. Relying on Article 1 of Protocol No. 1, the applicant argued that the fact that the district council had encouraged him to pursue his plan after the enactment of the Law of 11 July 1985, and the unlawful acts committed by the council when adopting its resolutions of 30 May 1986 and 25 June 1987, had caused him to purchase land with the sole purpose of building a complex of light leisure dwellings on it, even though such a project was no longer legally possible, and had made him lose large sums of money. He complained of an interference with his possessions on account of the wrongful conduct of the Hyères district council in the handling of his property development project.

THE LAW ... 2. The applicant complained of an interference with his possessions on account of the wrongful conduct of the Hyères district council in the handling of his property development project and relied on Article 1 of Protocol No. 1, which provides: “Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.

The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.” ... The Court reiterates that an applicant can allege a violation of Article 1 of Protocol No. 1 only in so far as the decisions of which he complains related to his “possessions” within the meaning of that provision.

The concept of “possessions”, for the purposes of Article 1 of Protocol No. 1, applies to “existing possessions” (see Van der Mussele v. Belgium , judgment of 23 November 1983, Series A no. 70, p. 23, § 48), but can also cover assets, including claims, in respect of which an applicant can argue that he has at least a “legitimate expectation” of obtaining effective enjoyment of a property right (see Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland , judgment of 29 November 1991, Series A no. 222, p. 23, § 51). In that case, the Court held that the applicant company – which had purchased a plot of land, relying on the existence of planning permission which implied approval of its development project – had at least a legitimate expectation of being able to carry out the development.

In the present case the Court notes in the first place that the purchase of the land by the applicant was never completed. Admittedly, under French law, an option to purchase counts as a purchase, provided there is agreement about what is to be purchased and the price, but it is still necessary for the option's conditions precedent to be satisfied (or for the conditions subsequent, if any, not to be satisfied); but that was not so in the present case as regards the condition precedent (which was ultimately decisive) requiring the future purchaser to obtain the necessary administrative authorisations. Secondly, and even if it is accepted that the district council's resolution of 30 May 1986 can be deemed to have amounted to an administrative authorisation, including permission for the buildings the applicant was planning to put up, the Court notes that it was rescinded within the time allowed for that purpose and in accordance with the proper legal procedure.

It cannot, therefore, be considered to have been an administrative authorisation satisfying the condition precedent attached to the purchase option. It follows that ownership of the property concerned was not transferred to the applicant, either on that date or later, since the last extension of the time allowed for the condition precedent to be satisfied (to 30 April 1988) was not sufficient to enable that to be done. Consequently, the alleged interference did not affect the applicant's “existing possessions”… The Court considers that a number of aspects of the case reveal the persistence of serious doubt about the project's viability. Although there was regular, close cooperation between the applicant and the district council, the latter informed the applicant of potential difficulties on a number of occasions.

In addition, the applicant complained, as early as 1986, of the heavy financial loss he had suffered, particularly on account of the entry into force of the Law of 11 July 1985, but continued his investments nevertheless. The Court notes that the applicant is a property developer who incurred expenditure to set up a residential leisure park project. Such an activity entails risks of which a property developer should be aware and must be prepared to accept. Moreover, the applicant's financial investment was made in pursuance of an economic objective, namely future financial gain. The Court reiterates that future income can only be considered to constitute a “possession” if it has already been earned or where an enforceable claim to it exists (see Størksen v. Norway , no. 19819/92, Commission decision of 5 July 1994, Decisions and Reports 78-A), which was not the position in the present case.

In the final analysis, the Court considers that there is a difference between a mere hope kept alive (rightly or wrongly) by the attitude of the domestic authorities regarding a property development project and a “legitimate expectation” for the purposes of Article 1 of Protocol No. 1, which must be more concrete and be based on a statutory provision or legal instrument, such as a final judicial decision (see Pressos Compania Naviera S.A.

and Others v. Belgium , judgment of 20 November 1995, Series A no. 332, p. 21, § 31; Beyeler v. Italy [GC], no. 33202/96, § 105, ECHR 2000-I; and Stretch v. the United Kingdom , no. 44277/98, §§ 32-35, 24 June 2003). Moreover, it is obviously not sufficient for someone to complain that he has suffered a financial loss on account of a local authority – which in any event the French courts did not accept in the present case – in order for the alleged prejudice to be capable of constituting an interference with his right of property, actual or potential, otherwise every financial dispute could be considered to fall within the scope of Article 1 of Protocol No. 1; such an interpretation has never been entertained by the Court.

The Court accordingly considers that the applicant's hope of seeing his project come to fruition, becoming the owner of the land and thus securing a return on his investment by building on it cannot be regarded as a kind of “legitimate expectation” within the meaning of the case-law relating to Article 1 of Protocol No. 1. It therefore concludes that the applicant cannot lay claim to a “possession” as contemplated in Article 1 of Protocol No. 1 and that the facts complained of fall outside the scope of that provision. It follows that the complaint under Article 1 of Protocol No. 1 is incompatible ratione materiae with the provisions of the Convention, within the meaning of Article 35 § 3, and must be rejected pursuant to Article 35 § 4. For these reasons, the Court unanimously ... Declares the remainder of the application inadmissible.