- Instanța
- Curtea Europeană a Drepturilor Omului
- Data
- 2 octombrie 2003
- Stat pârât
- ITA
- Articole
- Articolul 6, Articolul 1 din Protocolul 1
- Concluzia
- Încălcare — Articolul 1 din Protocolul 1
- Încălcare — Articolul 6
- Prejudiciu moral — sumă acordată
- Cheltuieli de judecată — sumă acordată
Ragone împotriva Italiei
Traducere în română Auto
Reclamantul s-a născut în 1968 și locuiește în Salerno. M.G. a fost proprietarul unui apartament din Salerno, pe care l-a lăsat în U.A. Într-o scrisoare înregistrată din 23 mai 1988, proprietarul a informat chiriașul că intenționează să încheie închiriere contractul de închiriere la expirarea termenului la 31 decembrie 1991 și i-a cerut să abandoneze sediul până la data respectivă. Într-o scrisoare servită la chiriaș la 10 decembrie 1988, proprietarul și-a reiterat intenția de a încheia închiriere și a convocat chiriașul să apară înaintea magistratului Salerno. Prin decizia din 3 februarie 1989, care a fost făcută executivă în aceeași zi, Magistratul Salerno a susținut validitatea notificării de a renunța și a ordonat ca sediile să fie vacante până la 31 mai 1993. La 21 decembrie 1990, reclamantul a devenit proprietarul apartamentului și a urmărit procedura de executare.
10. La 17 aprilie 1993, reclamantul a notificat locatarului care l-a obligat să abandoneze sediul. 11. În aceeași zi, reclamantul a făcut o declarație legală că ea a solicitat urgent sediul ca cazare pentru ea. 12. La 21 mai 1993, ea l-a informat pe locatar că ordinul de posesie va fi executat de către un judecător la 30 iunie 1993. 13. La 30 iunie 1993, judecătorul a făcut o încercare de recuperare a posesiunii, care s-a dovedit eșuat, deoarece reclamantul nu a primit asistența poliției în aplicarea ordinii de posesie. 14. După aceea, reclamantul a decis să suspende încercările judecătorului pentru a evita orice cost suplimentar și pentru că nu va fi acordată asistența poliției. 15. Între timp, chiriașul a murit și la 11 octombrie 1999, soția sa a solicitat Magistratului Salerno să suspende procedura de executare.
16. Magistratul Salerno a suspendat procedura de executare până la 13 mai 2000. 17. Soția chiriașului a informat reclamantul că nu va părăsi sediul. 18. La 11 octombrie 2000, soția chiriașului i-a informat că ordinul de posesie va fi executat de un judecător la 6 noiembrie 2000. 19. La 6 noiembrie 2000, judecătorul a făcut o încercare de recuperare a posesiunii, care s-a dovedit a fi eșuat, dar fiul chiriașului a informat judecătorul că el și mama sa vor părăsi sediul la 29 noiembrie 2000. 20. La 27 noiembrie 2000, reclamantul a recuperat posesia apartamentului. 21. Începând cu 1947, autoritățile publice din Italia au intervenit frecvent în legislația rezidențială în scopul controlului închirierilor, ceea ce s-a realizat prin înghețarea închirierilor (ocazional relaxată atunci când guvernul a decretat creșteri legale), prin prelungirea legală a tuturor închirierilor curente și prin amânarea, suspendarea sau uimirea executării ordinilor de posesie.
Legea internă relevantă privind prelungirea inventarilor, suspendarea executării și scufundarea expulzărilor este descrisă în hotărârea Curții în cazul Immobiliare Saffi v. Italia [GC], nr. 22774/93, §§ 18-35, ECHR 1999-V. 22. În ceea ce privește controlul chirielor, evoluția legislației italiene poate fi rezumat după cum urmează. 23. Prima măsură relevantă a fost Legea nr. 392 din 27 iulie 1978, care a furnizat utilaje pentru „închirieri echitabile” (denumitul equo canon) pe baza anumitor criterii, cum ar fi suprafața apartamentului și costurile sale de realizare. 24. Al doilea pas al autorităților italiene din august 1992. Acesta a fost luat în vederea liberalizării progresive a pieței tenancilor.
În consecință, o legislație care se relaxează în ceea ce privește restricțiile la nivelurile de închiriere (denumitele patti în deroga) a intrat în vigoare. Proprietății și chiriașii au avut în principiu posibilitatea de derogare a chiriei impuse prin lege și de a conveni cu privire la un preț diferit. 25. În sfârșit, Legea nr. 431 din 9 decembrie 1998 a reformat inchirierile și a liberalizat chirialele. 26. Locatarul are obligația generală de a restituire proprietarului orice daune cauzate în cazul restituirii întârziere a apartamentului.
În acest sens, art. 1591 din Codul Civil Italian prevede: „Locatarul care nu reușește să abandoneze proprietarul proprietarului imobiliar este obligat să plătească suma convenită până la data în care pleacă, împreună cu alte daune rămase.” 27. Cu toate acestea, Legea nr. 61 din 1989 stabilește, printre altele, o limită la compensația reclamabilă de către proprietar care îl intenționează la o sumă egală cu chiria plătită de locatar la expirarea închirierii, majorată proporțional în funcție de costul de viață (art. 24 din Legea nr. 392 din 27 iulie 1978) plus 20%, pe parcursul perioadei de incapacitate de a elimina posesia apartamentului. 28. În hotărârea nr. 482 din 2000, Curtea Constituțională a fost solicitată să decidă dacă o astfel de limitare respectă Constituția.
Curtea Constituțională a susținut că aceaceasta este compatibilă cu Constituția în ceea ce privește perioadele de timp în care suspendarea expulzărilor a fost determinată de lege. Curtea Constituțională a explicat că introducerea acestei limitații are ca scop soluționarea inventarilor timpului legislației de urgență, atunci când lipsa de locuințe a făcut necesară suspendarea executării. Deși expulzările au fost suspendate ex lege, legea a predeterminat cuantitatea rambursării imputabile chiriașului, ambele măsuri sunt temporare și excepționale. În plus, interesele proprietarului au fost contrazise de scutirea pentru el de sarcina de a dovedi daunele. 29. Curtea Constituțională a declarat limitarea compensației reclamabile de către proprietar neconstituționale în ceea ce privește cazurile în care imposibilitatea proprietarului de a recupera apartamentul depinde de conducerea chiriașului și nu a fost datorată unei intervenții legislative.
În consecință, aceasta a deschis calea proprietarilor pentru instituția procedurilor civile pentru a obține repararea deplină a daunelor cauzate de chiriaș.
4. The applicant was born in 1968 and lives in Salerno.
M.G. was the owner of a flat in Salerno, which he had let to U.A.
In a registered letter of 23 May 1988, the owner informed the tenant that he intended to terminate the lease on expiry of the term on 31 December 1991 and asked him to vacate the premises by that date.
In a writ served on the tenant on 10 December 1988, the owner reiterated his intention to terminate the lease and summoned the tenant to appear before the Salerno Magistrate.
By a decision of 3 February 1989, which was made enforceable on the same day, the Salerno Magistrate upheld the validity of the notice to quit and ordered that the premises be vacated by 31 May 1993.
On 21 December 1990, the applicant became the owner of the flat and pursued the enforcement proceedings.
On 17 April 1993, the applicant served notice on the tenant requiring him to vacate the premises.
On the same day, the applicant made a statutory declaration that she urgently required the premises as accommodation for herself.
On 21 May 1993, she served notice on the tenant informing him that the order for possession would be enforced by a bailiff on 30 June 1993.
On 30 June 1993, the bailiff made one attempt to recover possession, which proved unsuccessful, as the applicant was not granted the assistance of the police in enforcing the order for possession.
Thereafter, the applicant decided to suspend the bailiff's attempts in order to avoid any additional costs and because she would not be granted the assistance of the police.
In the meanwhile, the tenant died and on 11 October 1999, his wife asked the Salerno Magistrate to suspend the enforcement proceedings.
The Salerno Magistrate suspended the enforcement proceedings until 13 May 2000.
The tenant's wife informed the applicant that she would not leave the premises.
On 11 October 2000, the applicant served notice on the tenant's wife informing her that the order for possession would be enforced by a bailiff on 6 November 2000.
On 6 November 2000, the bailiff made one attempt to recover possession, which proved unsuccessful, but the tenant's son informed the bailiff that he and his mother would leave the premises on 29 November 2000.
On 27 November 2000, the applicant recovered possession of the flat.
Since 1947 the public authorities in Italy have frequently intervened in residential tenancy legislation with the aim of controlling rents. This has been achieved by rent freezes (occasionally relaxed when the Government decreed statutory increases), by the statutory extension of all current leases and by the postponement, suspension or staggering of the enforcement of orders for possession. The relevant domestic law concerning the extension of tenancies, the suspension of enforcement and the staggering of evictions is described in the Court's judgment in the case of Immobiliare Saffi v. Italy [GC], no. 22774/93, §§ 18-35, ECHR 1999-V.
As regards the control of the rents, the evolution of the Italian legislation may be summarised as follows.
The first relevant measure was the Law no. 392 of 27 July 1978 which provided machinery for “fair rents” (the so-called equo canone) on the basis of a number of criteria such as the surface of the flat and its costs of realisation.
The second step of the Italian authorities dated August 1992. It was taken in the view of progressive liberalisation of the market of tenancies. Accordingly, a legislation relaxing on rent levels restrictions (the so-called patti in deroga) entered into force. Owners and tenants were in principle given the opportunity to derogate from the rent imposed by law and to agree on a different price.
Lastly, Law no. 431 of 9 December 1998 reformed the tenancies and liberalised the rents.
The tenant is under a general obligation to refund the owner any damages caused in the case of late restitution of the flat. In this regard, Article 1591 of the Italian Civil Code provides: “The tenant who fails to vacate the immovable property is under an obligation to pay the owner the agreed amount until the date when he leaves, together with other remaining damages.”
However, Law no. 61 of 1989 set out, inter alia, a limit to the compensation claimable by the owner entitling him to a sum equal to the rent paid by the tenant at the time of the expiration of the lease, proportionally increased according to the cost of living (Article 24 of Law no. 392 of 27 July 1978) plus 20%, along the period of inability to dispose of the possession of the flat.
In the judgment no. 482 of 2000, the Constitutional Court was called upon to decide whether such a limitation complied with the Constitution. The Constitutional Court held that it was compatible with the Constitution with regard to periods of time during which the suspension of the evictions was determined by law. The Constitutional Court explained that the introduction of that limitation was intended to settle the tenancies of the time of the emergency legislation, when the housing shortage made the suspension of the enforcement necessary. While evictions were suspended ex lege, the law predetermined the quantum of the reimbursement chargeable to the tenant, both measures being temporary and exceptional. Besides, the interests of the owner were counterbalanced by the exemption for him from the burden to prove the damages.
The Constitutional Court declared the limitation to the compensation claimable by the owner unconstitutional with regard to cases where the impossibility for the owner to repossess the flat depended on the conduct of the tenant and was not due to a legislative intervention. Accordingly, it opened the way to owners for the institution of civil proceedings in order to obtain full reparation of the damages caused by the tenant.