RADOVICI ET STANESCU c. ROUMANIE

RADOVICI ET STANESCU c. ROUMANIE (CtEDO, 2005)

A TREIA SECȚIE

HOTĂRÂRE

ASUPRA ADMISIBILITĂȚII

al cererilor nr.

68479/01, 71351/01 și 71352/01

introduse de Ioana Cristina RADOVICI și Elena STĂNESCU

împotriva României

Curtea Europeană a Drepturilor Omului (a treia secție), împreună pe 5 aprilie 2005 într-o cameră compusă din:

Dmnii

B.M.

Zupančič

,

președinte

,

L.

Caflisch

,

C.

Bîrsan

,

Doamnele

M.

Tsatsa

-

Nikolovska

A. Gyulumyan,

R.

Jaeger,

Dl.

E.

Myjer

,

judecători

,

și de Dl. M.

Villiger,

grefier adjoint de secție

,

Având în vedere cererile menționate mai sus introduse pe 1

ianuarie 2001 (nr.

68479/00) și pe 5 iunie 2001 (nr.

71351/01 și 71352/01),

Având în vedere observațiile prezentate de guvernul pârât și răspunsurile prezentate de reclamante,

După deliberare, pronunță următoarea hotărâre

:

ÎN FAPT

Reclamantele, Ioana Cristina Radovici și Elena Stănescu, sunt cetățeni români, născuți respectiv în 1930 și 1933, rezidând la București. Ele sunt reprezentate în fața Curții de către sora lor, Doamna

C.

Ehrhardt. Guvernul pârât este reprezentat de agentul acestuia, Doamna

R.

Rizoiu.

A.

Circumstanțele prezentului caz

Faptele specifice fiecărei cereri, așa cum au fost expuse de părți, pot fi rezumate după cum urmează.

1.

Cererea nr.

68479/01

a)

Acțiune de revendicare imobiliară

În 1996, reclamantele au introdus în fața tribunalului de primă instanță din București o acțiune de revendicare a unei clădiri naționalizate prin decretul nr.

92/1950. Situată la București, la nr. 1848 de pe strada Calea Griviței, acestă proprietate consta dintr-o casă cu mai multe apartamente și terenul aferent. La acea vreme, unul din apartamente era ocupat de E.D. în virtutea unui contract de chirie încheiat cu Statul în 1986 și a cărui durată a fost prelungită până pe 8

aprilie

1999 prin efectul legii nr.

17/1994.

Printr-o sentință definitivă din 2 aprilie 1997, tribunalul a admis cererea reclamantelor pe motiv că naționalizarea proprietății a fost ilegală și a ordonat autorităților administrative competente să le restituie proprietatea. De la acea dată, au început să plătească taxele și impozitele pe teren aferente proprietății lor.

b)

Demersuri în vederea încheierii unui contract de chirie cu

chiriașul E.D.

Pe 26 august 1998, reclamantele au notificat E.D. sentința din 2

aprilie 1997 prin intermediul unui executor de judecată și prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, în conformitate cu prevederile legii nr.

114 din 11 octombrie 1996. În notificarea lor, le-au invitat pe E.D. să încheie un contract de chirie cu ele, noii proprietari ai apartamentului ocupat de E.D., și i-au indicat pentru versarea chiriei coordonatele unui cont deschis la numele lor la Casa de Economii.

În mai 1999, după intrarea în vigoare a ordonanței de urgență a guvernului (OUG) nr.

40/1999, reclamantele s-au dus la domiciliul E.D., care nu a vrut să răspundă cererii lor, pentru a încheia un contract de chirie

; s-au întâlnit cu refuzul categoric al E.D.

c)

Prima procedură de evacuare împotriva E.D.

Pe 25 august 1999, reclamantele au pornit în fața tribunalului de primă instanță din București o procedură de evacuare împotriva E.D. Susțineau că E.D. ocupa proprietatea lor fără titlu de chirie și a refuzat să încheie cu ele un contract de chirie și să le plătească chiria. Se plângeau de asemenea că E.D. organizase un fermier de porci la subsol în clădire, ceea ce a dovedit-o și a făcut-o insalubră.

Printr-o sentință din 9 ianuarie 2000, tribunalul de primă instanță a admis cererea lor și a ordonat evacuarea E.D. din imobil. A constatat că E.D. nu solicitase prelungirea chiriei relative la apartamentul pe care îl ocupa cu familia sa, posibilitate care era prevăzută de art. 2 al OUG nr.

40/1999 și care i-ar fi permis să încheie un contract cu noii proprietari. Tribunalul a remarcat, de asemenea, că reclamantele nu respectaseră obligația decurgând din articolul

10

§

1 al OUG de a notifica chiriașul, în termen de treizeci de zile de la data intrării în vigoare a ordonanței, prin intermediul unui executor de judecată și printr-o scrisoare recomandată cu confirmare de primire, data și locul stabilite pentru încheiera unui contract de chirie.

Observând că, în virtutea articolului

11 § 1 al OUG, nerespectarea de către proprietar a acestor formalități determina prelungirea contractului anterior până la încheirea unui nou contract, tribunalul a considerat totuși că această prevedere nu era aplicabilă în caz dat, ținând seama de excepția prevăzută de art. 13 d) al OUG, conform căreia prelungirea nu se produce în caz de litigiu rezultând din refuzul chiriașului de a încheie un contract de chirie cu noul proprietar. Tribunalul a estimat că reclamantele au dovedit că E.D. a refuzat să încheie un asemenea contract. Prin urmare, a hotărât că prelungirea contractului de chirie nu s-a produs și că E.D. ocupa imobil al reclamantelor fără nici un titlu de chirie.

Printr-o hotărâre din 11 mai 2000, tribunalul județean din București a confirmat în apel bine-founded din sentință. A estimat că judecătorii de fond au aplicat corect art. 13 d) al ordonanței considerând că prelungirea contractului de chirie nu a avut loc, ținând seama de refuzul E.D., dovedit de reclamante, de a încheie o chirie cu ele, noii proprietari.

Printr-o hotărâre definitivă din 26 septembrie 2000, curtea de apel din București a admis contestația depusă de partea defend și a respins acțiunea reclamantelor. A remarcat că acestea nu au invitat E.D. să încheie o chirie în condițiile și formele prevăzute de articolul

10

§

1

al OUG și a hotărât, prin urmare, că contractul de chirie anterior încheiat între E.D. și Stat s-a prelungit automat în virtutea articolului 11 § 1 al OUG. Considerentele hotărârii nu făceau nici o mențiune privind aplicabilitatea în caz dat a articolului

13 d) al OUG.

d)

A doua procedură de evacuare împotriva E.D.

Pe 8 august 2001, reclamantele au pornit în fața tribunalului de primă instanță din București o procedură de evacuare împotriva E.D., pe motiv că aceasta ocupa un apartament din care ele sunt proprietare fără a plăti chirie și că avea o conduită astfel încât coexistența între ea și ceilalți locuitori ai clădirii a devenit imposibilă. Indicau că, după ce le-a fost restituită proprietatea prin sentința definitivă din 2 aprilie 1997, au făcut mai multe încercări pentru a încheie cu pârâta un contract de chirie, dar în zadar, E.D. manifestând o conduită agresivă la adresa lor. Se bazau pe mai multe plângeri pe care le-au depus împotriva E.D. la organele de poliție. Interesatele invocau articolul

24

b) al legii nr.

114/1996 combinat cu art. 13 i) al OUG nr.

40/1999.

Printr-o sentință din 14 septembrie 2001, tribunalul de primă instanță din București a respins cererea ca manifestă lipsă de temei. A estimat că, deoarece era vorba de o acțiune de reziliere a unui contract de chirie, interesatele ar fi trebuit să dovedească că au încheiat un asemenea contract cu pârâta și că existau circumstanțe care fac imposibilă coexistența între E.D. și ceilalți locuitori ai clădirii, ceea ce au omis să facă. Considerentele sentinței nu făceau nici o mențiune privind grievul reclamantelor relativ la non-plata chiriei de către E.D.

Interesatele au contestat sentința. Reiese din elementele furnizate de părți că procedura este încă în curs în fața instanțelor naționale.

2.

Cererea nr.

71351/01

a)

Acțiune de revendicare imobiliară

În 1996, reclamantele au introdus în fața tribunalului de primă instanță din București o acțiune de revendicare a unui imobil naționalizat prin decretul nr.

92/1950. Situat la București, la nr. 1848 de pe strada Calea Griviței, acest bun consta dintr-o casă cu mai multe apartamente și terenul aferent. La acea vreme, unul din apartamente era ocupat de C.C. în virtutea unui contract de chirie încheiat cu Statul în 1968 și a cărui durată a fost prelungită până pe 8

aprilie

1999 prin efectul legii nr.

17/1994.

Printr-o sentință definitivă din 2 aprilie 1997, tribunalul a admis cererea reclamantelor pe motiv că naționalizarea proprietății a fost ilegală. De la acea dată, au început să plătească taxele și impozitele pe teren aferente proprietății lor.

b)

Demersuri în vederea încheierii unui contract de chirie cu chiriașul

C.C.

Pe 26 august 1998, reclamantele au notificat C.C. sentința din 2

aprilie 1997 prin intermediul unui executor de judecată și printr-o scrisoare recomandată cu confirmare de primire, în conformitate cu prevederile legii nr.

114 din 11 octombrie 1996. În notificarea lor, i-au invitat pe C.C. să încheie un contract de chirie cu ele, noii proprietari ai apartamentului pe care îl ocupa, și i-au indicat pentru versarea chiriei coordonatele unui cont bancar pe care l-au deschis.

În mai 1999, reclamantele s-au dus la domiciliul C.C., care nu a vrut să răspundă cererii lor, pentru a încheia un contract de chirie

; s-au întâlnit cu refuzul categoric al C.C.

c)

Procedura de evacuare împotriva C.C.

Pe 15 septembrie 1999, după intrarea în vigoare a OUG nr.

40/1999, reclamantele au pornit în fața tribunalului de primă instanță din București o procedură de evacuare împotriva C.C. Susțineau că C.C. ocupa proprietatea lor fără titlu de chirie și a refuzat să încheie cu ele un contract de chirie și să le plătească chiria pe contul deschis la Casa de Economii, așa cum le invitaseră în virtutea legii nr.

114/1996.

Printr-o sentință din 29 februarie 2000, tribunalul de primă instanță din București a respins acțiunea reclamantelor pe motiv că nu respectaseră condițiile de formă impuse de art. 10 § 1 al OUG nr.

40/99. Bazând-se pe articolul

11 § 1 al OUG, conform căruia nerespectarea de către proprietar a acestor formalități determina prelungirea contractului anterior, tribunalul considera că chiria anterior încheiată între C.C. și Stat s-a prelungit și că C.C. avea deci un titlu de chirie valabil în raport cu proprietatea reclamantelor.

Interesatele au contestat sentința. Invocând art. 13 d) al OUG, susțineau că prelungirea contractului de chirie nu se produce dacă chiriașul a refuzat să încheie un contract de chirie cu noul proprietar. Deci că au dovedit că C.C. a refuzat să încheie cu ele un asemenea contract, estimau că prelungirea automată a chiriei nu a avut loc și că C.C. ocupa proprietatea lor fără nici un titlu de chirie.

Printr-o hotărâre din 8 septembrie 2000, tribunalul județean din București a admis contestația reclamantelor. A considerat că judecătorii de fond analizaseră pur și simplu condițiile de formă ale articolului 10 § 1 al OUG privind condiția notificării, fără a ține seama de faptul că art. 13 d) al aceleiași OUG excludea prelungirea contractului în favoarea unui chiriași care a refuzat să încheie o chirie cu noul proprietar. Tribunalul a constatat că în caz dat C.C a refuzat să dea curs cererilor repetate ale reclamantelor cu privire la încheiera unei chirii și a ordonat evacuarea sa.

Printr-o hotărâre definitivă din 30 ianuarie 2001, curtea de apel din București a admis contestația depusă de C.C. împotriva acestei decizii. A confirmat bine-founded din sentința tribunalului de primă instanță și a respins acțiunea reclamantelor pe motiv că nu respectaseră condițiile și formele prevăzute de articolul

10

3.

Cererea nr.

71352/01

a)

Acțiune de revendicare imobiliară

În 1996, reclamantele au introdus în fața tribunalului de primă instanță din București o acțiune de revendicare a unui imobil naționalizat prin decretul nr.

92/1950. Situat la București, la nr. 1848 de pe strada Calea Griviței, acest bun consta dintr-o casă cu mai multe apartamente și terenul aferent. La acea vreme, unul din apartamente era ocupat de I.M. și I.V. în virtutea unui contract de chirie încheiat cu Statul în 1974 și a cărui durată a fost prelungită până pe 8

aprilie 1999 prin efectul legii nr.

17/1994.

Printr-o sentință definitivă din 2 aprilie 1997, tribunalul a admis cererea reclamantelor pe motiv că naționalizarea proprietății a fost ilegală. De la acea dată, au început să plătească taxele pe teren aferente proprietății lor.

b)

Demersuri în vederea încheierii unui contract de chirie cu

chiriașii I.M. și I.V.

Pe 26 august 1998, reclamantele au notificat I.M. și I.V. sentința din 2

aprilie 1997 prin intermediul unui executor de judecată și printr-o scrisoare recomandată cu confirmare de primire. În notificarea lor, i-au invitat pe I.M. și I.V. să încheie cu ele, noii proprietari ai imobilului locuit de ei, un contract de chirie în virtutea legii nr.

114/1996, și le-au indicat pentru versarea chiriei coordonatele unui cont bancar pe care l-au deschis.

În mai 1999, reclamantele s-au dus la domiciliul I.M. și I.V., care nu au vrut să răspundă cererii lor, pentru a încheie un contract de chirie

; s-au întâlnit cu refuzul categoric.

c)

Procedura de evacuare împotriva I.M. și I.V.

Pe 15 septembrie 1999, după intrarea în vigoare a OUG nr.

40/1999, reclamantele au pornit în fața tribunalului de primă instanță din București o procedură de evacuare împotriva I.M. și I.V. Susțineau că I.M. și I.V. ocupau proprietatea lor fără titlu de chirie și au refuzat să încheie cu ele o chirie și să le plătească chiria aferentă, așa cum le invitaseră în virtutea legii nr.

114/1996. Se plângeau de asemenea că au deteriorat anumite părți ale imobilului.

Printr-o sentință din 2 februarie 2000, tribunalul de primă instanță din București a respins cererea lor. Observând că nu respectaseră condițiile de formă impuse de art. 10 § 1 al OUG în materia notificării chiriașilor, tribunalul concluziona că nerespectarea de către proprietari a acestor formalități determina, în virtutea articolului

11 § 1 al OUG, prelungirea contractului anterior încheiat între I.M. și I.V., pe de o parte, și Stat, pe de cealaltă parte. Prin urmare, pâârații aveau un titlu de chirie valabil în raport cu apartamentul pe care îl ocupau în imobilul litigios.

Reclamantele au contestat sentința. Invocând art. 13 d) al OUG, susțineau că prelungirea contractului de chirie nu se produce dacă chiriașul a refuzat să încheie un contract de chirie cu noul proprietar. Deci că au dovedit că I.M. și I.V. au refuzat să încheie cu ele un asemenea contract, estimau că prelungirea automată a chiriei nu putea avea loc și că I.M. și I.V. ocupau proprietatea lor fără nici un titlu de chirie.

Printr-o hotărâre din 21 septembrie 2000, tribunalul județean din București a respins contestația reclamantelor. Observa în primul rând că I.M. și I.V. au refuzat într-adevăr să încheie o nouă chirie cu reclamantele, deși fuseseră invitați prin intermediul unui executor de judecată. Estima apoi că chiria locativă în favoarea I.V. și I.M. s-a prelungit automat în virtutea articolelor 10 § 1 și 11 §

1 combinate ale OUG nr.

40/1999, aceasta din cauza nerespectării de către reclamante a condițiilor de formă cerute de aceste prevederi în relațiile dintre proprietari și chiriași.

Această decizie a fost confirmată printr-o hotărâre definitivă a curții de apel din București din data de 19 decembrie 2000.

B.

Dreptul intern pertinent

1.

Legea nr.

5/1973 privind gestionarea locuințelor și relațiile dintre proprietari și chiriași

art. 24

«

Chiriașul pierde dreptul de a ocupa locuința obiect al chiriei și este evacuat în următoarele cazuri

:

(...)

d)

Dacă, de rea credință, omite timp de trei luni consecutive să se achite de chirie sau de sarcini.

Evacuarea chiriașului în cazurile prevăzute în prezentul articol este ordonată prin hotărâre judecătorească.

»

2.

Legea nr.

17/1994 din 18 aprilie 1994 privind prelungirea și reînnoirea chiriilor de locuință

art. 1

«

Indiferent de proprietar, orice chirie de locuință privind o locuință a cărei chirie este reglementată de legea nr.

5/1973 (...) și care se află în curs la momentul intrării în vigoare a prezentei legi se prelungește de plin drept pentru o perioadă de cinci ani, în aceleași condiții [ca cele stabilite de legea nr.

5/1973].

»

3.

Legea nr.

114 din 11 octombrie 1996 privind locuințele (publicată în Monitorul Oficial din 31 decembrie 1997)

art. 21

«

Chiria unui local cu destinație de locuință se face în virtutea unui acord între proprietar și chiriași, consemnat în scris și înregistrat la autoritățile fiscale locale (...)

»

art. 23

«

Dacă părțile nu se acordă asupra reînnoirii contractului de chirie, chiriașul este obligat să evacueze locuința la data expirării chiriei sale.

»

art. 24

«

Rezilierea contractului de chirie înainte de data expirării acestuia intervine

:

(...)

b)

la cererea proprietarului, în caz de non-plată a chiriei de către chiriași timp de trei luni consecutive ;

(...)

i)

atunci când conduita chiriașului face imposibilă coexistența cu ceilalți locuitori ai imobilului sau împiedică utilizarea normală a locuinței

; (...)

»

4.

Ordonanța de urgență a guvernului (OUG) nr.

40 din 8

aprilie

1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea cuantumului chiriei pentru localurile cu destinație de locuință

art. 2

«

Durata unei chirii de locuință (...) privind un local redirecționat fostului proprietar se prelungește la cererea chiriașului pentru o perioadă maximă de trei ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe.

»

art. 9 § 1

«

Un nou contract de chirie se încheie între proprietar și chiriași la cererea chiriașului. Proprietarul persoană fizică face să se înregistreze noul contract de chirie de către autoritățile fiscale locale.

Persoana juridică care a deținut sau administrat locuința informează chiriașul beneficiar al contractului de chirie, prin scrisoare cu confirmare de primire, în termen de cincisprezece zile de la data restitirii locuinței, că acesta poate, de la acea dată, să încheie un nou contract de chirie cu proprietarul care s-a văzut redirecționat localul.

»

art. 10 § 1

«

Proprietarul notifică chiriașul, în termen de treizeci de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe și prin intermediul unui executor de judecată, data și locul stabilite în vederea încheierii unei noi chirii. Notificarea se adresează prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. (...)

»

art. 11 § 1

«

Nerespectarea de către proprietar a prevederilor articolului 10 § 1 determina prelungirea de plin drept a contractului de chirie anterior până la încheiera unui nou contract de chirie. Non-plata chiriei de către chiriași până la încheiera noului contract nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare.

Absența unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriașului de a încheia un nou contract de chirie în termen de șaizeci de zile de la data primirii notificării dă proprietarului facultatea de a solicita evacuarea fără condiție a chiriașului (...) prin decret prezidențial.

»

art. 13

«

Prelungirea chiriei nu se aplică : (...) d) în caz de litigiu rezultând din refuzul chiriașului, după notificare

în virtutea legii nr.

17/1994, nr.

112/1995 sau nr.

114/1996, de a

încheia un nou contract de chirie cu proprietarul.

»

art. 32

«

Cuantumul chiriei se stabilește prin negociere între chiriași și proprietar la încheirea noului contract de chirie. Chiria nu poate depăși 25 % din venitul net lunar al gospodăriei dacă acesta nu depășește salariul net lunar mediu al țării.

»

Legea nr.

241 din 16 mai 2001 a aprobat OUG nr.

40/99 și a modificat art. 2 al acesteia, ridicând la cinci ani durata unei chirii de locuință prelungite la cererea chiriașului cu privire la un imobil redirecționat fostului proprietar

; legea a modificat de asemenea art. 32 al OUG prevezând că chiria datorată de un chiriași nu poate depăși 15 % din venitul net lunar al gospodăriei.

GRIEVUL

Invocând art. 1 din Protocolul nr.

1, reclamantele susțin o încălcare a dreptului lor de proprietate asupra unui imobil, din cauză că hotărârile definitive din 26 septembrie 2000 (cererea nr.

68479/01), din 30

ianuarie 2001 (cererea nr.

71351/01) și din 21 septembrie 2000 (cererea nr.

71352/01) nu au ordonat evacuarea chiriașilor care ocupau imobilul fără titlu de chirie. Mai general, interesatele se plâng de reglementarea internă privind relațiile dintre proprietari și chiriași, și anume OUG nr.

40/1999, care ar fi pus pe ele sarcini disproportionate de când li s-a restituită proprietatea.

ÎN DREPT

1.

Curtea consideră, mai întâi, ținând seama de similitudine faptelor și grievurilor proprii cererilor înregistrate sub numerele

68479/01, 71351/01 și 71352/01, că trebuie să le unească, în aplicarea articolului 42

2.

Reclamantele se plâng de imposibilitatea în care s-au găsit de a obține bunurile pentru care li s-a recunoscut calitate de proprietare și susțin o încălcare dreptului la respect pentru bunurile lor, garantat de art. 1 din Protocolul nr.

1, care este liberat după cum urmează

:

«

Orice persoană fizică sau juridică are drept la respect pentru bunurile sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietate decât pentru motiv de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și principiile generale ale dreptului internațional.

Prevederile anterioare nu prejudiciază dreptul pe care îl posedă Statele de a pune în aplicare legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa utilizarea bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau amenzi.

»

Guvernul excepționează de la început inadmisibilitatea cererilor pentru neepuizare a cailor de atac interne. Susține că interesatele ar fi trebuit să pornească o procedură de evacuare împotriva chiriașilor pe baza articolului 24 al legii nr.

114/1996 și să se plângă în mod expres de non-plata chiriilor timp de mai mult de trei luni consecutive. Subliniază că o asemenea procedură este diferită de acțiunile pe care le-au introdus în fața instanțelor naționale, acțiuni în care invocau absența titlului de chirie în mâinile chiriașilor și nu defectul de plată a chiriilor. Cu privire la a doua procedură de evacuare direcționată împotriva chiriașului E.D., Guvernul consideră că reclamantele nu au precizat clar că cererea lor judecătorească era motivată de refuzul părții defend de a le plăti chirie.

Reclamantele contestă teza Guvernului. Susțin că, pentru a avea calitate pentru a acționa în procedura indicată de Guvern, trebuie să se poată prevala de un contract de chirie încheiat cu chiriașul. Or, reamintesc că, în pofida numeroaselor demersuri pentru a încheia un asemenea contract, ocupanții proprietății lor au refuzat întotdeauna să se întâlnească cu ele și să le recunoască ca proprietare. În aceste circumstanțe, procedura menționată de Guvern este sortită eșecului și nu este, în opinia reclamantelor, un cale de atac efectivă în sensul articolului 35 § 1 din Convenție.

Pe fond, Guvernul consideră că nu a existat încălcare dreptului reclamantelor la respect pentru bunul lor și că nu se poate imputa responsabilitate Statului din cauza refuzului tribunalelor de a evacua chiriașii. Declară că deciziile judecătorești litigioase au fost fundamentate pe fapte imputabile reclamantelor, și anume nerespectarea procedurii legale de notificare a chiriașilor prevăzută de art. 10 § 1 al OUG nr.

40/1999, care determinase prelungirea de plin drept

a contractelor de chirie, în virtutea articolului 11 § 1 al OUG. Referindu-se la afacerea

Robitu

c. România

(nr.

33352/96, decizie a Comisiei din 20 mai 1998, Decizii și rapoarte 49, p. 67), consideră că prelungirea legală a contractelor de chirie – prevăzută de OUG nr.

40/1999 și constatată în specie de instanțele naționale solicitate de reclamante pentru o cerere de evacuare – urmăreau un scop de interes general, și anume protecția intereselor chiriașilor într-o situație caracterizată prin scădere locuințelor ieftine. Această prelungire legală păstra, în opinia Guvernului, un echilibru just între interesul general al comunității și imperativele de salvgardare a drepturilor fundamentale ale indivizilor.

Reclamantele consideră că reglementarea internă privind relațiile dintre proprietari și chiriași, precum și deciziile instanțelor naționale luate pe baza acesteia, constituie o încălcare a dreptului lor de proprietate. Susțin că redirecționarea imobilelor către foștii proprietari este complet lipsită de eficacitate în condițiile impuse de OUG nr.

40/1999. În opinia lor, protecția socială invocată de Guvern este reglementată în așa fel incât în practică sunt proprietarii exclusiv care sunt încărcați să o asigure, prin intermediul obligației care li se pune de a menține în imobilele lor chiriași timp de cinci ani cu chirii infime. Se simt deosebit de neajutorate într-o situație în care, ca în specie, chiriașii refuză să recunoască noii proprietari și să încheie cu ei un contract de chirie. În ocurență, această situație le-a împiedicat să obțină plata chiriei și le-a închis calea oricărei acțiuni judecătorești pentru a se plânge.

Subliniază că de la sentința definitivă din 2

aprilie 1997, care a admis acțiunea lor de revendicare imobiliară, ocupanții proprietății lor nu le-au plătit nici o chirie, în vreme ce ele însele, de la acea dată, sunt obligate să plătească taxele și impozitele aferente proprietății lor.

Curtea consideră că excepția de neepuizare a căilor de atac interne ridicată de Guvern este strâns legată de substanța grievului pe care reclamantele îl trag din art. 1 din Protocolul nr.

1, de sorte că trebuie să o unească cu fondul (a se vedea,

mutatis mutandis,

Gnahoré c.

Franța

, nr.

40031/98, §

26,

CEDO 2000

‑

IX). Pe de altă parte, Curtea consideră, la lumina unui set complet al argumentelor părților, că cererile pun probleme serioase de fapt și drept care necesită un examen pe fond. De sorte că nu pot fi declarate manifestă lipsă de temei în sensul articolului 35 § 3 din Convenție.

Din aceste motive, Curtea, în unanimitate,

Hotărăsc

să unească cererile

;

Să unească cu fondul

excepția de neepuizare a căilor de atac interne ridicată de Guvern

;

Să declare

cererile admisibile, cu rezerva tuturor mijloacelor de fond.

Mark

Villiger

Boštjan M.

Zupančič

Grefier adjoint

Președinte

TROISIÈME SECTION

DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ

des requêtes n

os

68479/01, 71351/01 et 71352/01

présentées par Ioana Cristina RADOVICI et Elena STĂNESCU

contre la Roumanie

La Cour européenne des Droits de l'Homme (troisième section), siégeant le 5 avril 2005 en une chambre composée de

:

MM.

B.M.

Zupančič

,

président

,

L.

Caflisch

,

C.

Bîrsan

,

M

mes

M.

Tsatsa

-

Nikolovska

A. Gyulumyan,

R.

Jaeger,

M.

E.

Myjer

,

juges

,

et de M. M.

Villiger,

greffier adjoint de section

,

Vu les requêtes susmentionnées introduites le 1

er

janvier 2001 (n

o

68479/00) et le 5 juin 2001 (n

os

71351/01 et 71352/01),

Vu les observations soumises par le gouvernement défendeur et celles présentées en réponse par les requérantes,

Après en avoir délibéré, rend la décision suivante

:

EN FAIT

Les requérantes, Ioana Cristina Radovici et Elena Stănescu, sont des ressortissantes roumaines, nées respectivement en 1930 et 1933, et résidant à Bucarest. Elles sont représentées devant la Cour par leur sœur, M

me

C.

Ehrhardt. Le gouvernement défendeur est représenté par son agent, M

me

R.

Rizoiu.

A.

Les circonstances de l'espèce

Les faits propres à chacune des requêtes, tels qu'ils ont été exposés par les parties, peuvent se résumer comme suit.

1.

Requête n

o

68479/01

a)

Action en revendication immobilière

En 1996, les requérantes introduisirent devant le tribunal de première instance de Bucarest une action en revendication d'un immeuble nationalisé par le décret n

o

92/1950. Sis à Bucarest, au numéro 1848 de la rue Calea Griviței, ce bien se composait d'une maison comprenant plusieurs appartements et du terrain attenant. A cette époque, l'un des appartements était occupé par E.D. en vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat en 1986 et dont la durée avait été prorogée jusqu'au 8

avril

1999 par l'effet de la loi n

o

17/1994.

Par un jugement définitif du 2 avril 1997, le tribunal fit droit à la demande des requérantes au motif que la nationalisation du bien avait été illégale et ordonna aux autorités administratives compétentes de leur restituer leur bien. A cette date, elles commencèrent à acquitter les taxes et les impôts fonciers afférents à leur immeuble.

b)

Démarches en vue de la conclusion d'un contrat de bail avec la

locataire E.D.

Le 26 août 1998, les requérantes notifièrent à E.D. le jugement du 2

avril 1997 par le biais d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de la loi n

o

114 du 11 octobre 1996. Dans leur notification, elles invitaient E.D. à conclure un contrat de bail avec elles, nouvelles propriétaires de l'appartement occupé par E.D., et lui indiquaient en vue du versement du loyer les coordonnées d'un compte ouvert à leurs noms à la Caisse d'épargne.

En mai 1999, après l'entrée en vigueur de l'ordonnance d'urgence du gouvernement (OUG) n

o

40/1999, les requérantes se rendirent au domicile de E.D., qui ne voulait pas donner suite à leur demande, afin de procéder à la conclusion d'un contrat de bail

; elles se heurtèrent au refus catégorique de E.D.

c)

Première procédure d'expulsion à l'encontre de E.D.

Le 25 août 1999, les requérantes engagèrent devant le tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion à l'encontre de E.D. Elles faisaient valoir que E.D. occupait leur immeuble sans titre de location et avait refusé de conclure avec elles un bail et de leur verser le loyer y afférent. Elles se plaignaient en outre que E.D avait organisé un élevage de porcs au sous-sol de l'immeuble, ce qui l'avait endommagé et rendu insalubre.

Par un jugement du 9 janvier 2000, le tribunal de première instance accueillit leur demande et ordonna que E.D. fût expulsée de l'immeuble litigieux. Il constata que E.D. n'avait pas demandé la prolongation du bail relatif à l'appartement qu'elle occupait avec sa famille, possibilité qui était prévue par l'article 2 de l'OUG n

o

40/1999 et qui lui aurait permis de conclure un contrat avec les nouvelles propriétaires. Le tribunal releva aussi que les requérantes n'avaient pas respecté l'obligation découlant de l'article

10

§

1 de l'OUG de notifier au locataire, dans un délai de trente jours à compter de la date d'entrée en vigueur de l'ordonnance, par le biais d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception, la date et l'endroit fixés en vue de la conclusion d'un contrat de bail.

Ayant observé qu'en vertu de l'article

11 § 1 de l'OUG le non

‑

respect par le propriétaire de ces formalités entraînait la prolongation du contrat antérieur jusqu'à la conclusion d'un nouveau contrat, le tribunal considéra néanmoins que cette disposition n'était pas applicable en l'espèce compte tenu de l'exception prévue par l'article 13 d) de l'OUG, selon laquelle la prolongation n'intervenait pas en cas de litige résultant du refus du locataire de conclure un contrat de location avec le nouveau propriétaire. Le tribunal estimait en effet que les requérantes avaient prouvé que E.D. avait refusé de conclure un tel contrat. Il jugea dès lors que la prolongation du contrat de bail n'était pas intervenue et que E.D. occupait l'immeuble des requérantes sans aucun titre de location.

Par un arrêt du 11 mai 2000, le tribunal départemental de Bucarest confirma en appel le bien-fondé de ce jugement. Il estima que les juges du fond avaient fait une application correcte de l'article 13 d) de l'ordonnance en considérant que la prolongation du contrat de bail n'avait pas eu lieu compte tenu du refus de E.D., prouvé par les requérantes, de conclure un bail avec elles, nouvelles propriétaires.

Par un arrêt définitif du 26 septembre 2000, la cour d'appel de Bucarest accueillit le recours formé par la partie défenderesse et rejeta l'action des requérantes. Elle releva que ces dernières n'avaient pas invité E.D. à conclure un bail dans les conditions et les formes prévues par l'article

10

§

1

de l'OUG et jugea, dès lors, que le contrat de bail antérieurement conclu entre E.D. et l'Etat s'était prolongé automatiquement en vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG. Les motifs de l'arrêt ne faisaient aucune mention de l'applicabilité en l'espèce de l'article

13 d) de l'OUG.

d)

Seconde procédure d'expulsion à l'encontre de E.D.

Le 8 août 2001, les requérantes engagèrent auprès du tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion à l'encontre de E.D., au motif que celle-ci occupait un appartement dont elles étaient propriétaires sans leur payer de loyer et qu'elle avait une conduite telle que la cohabitation entre elle et les autres occupants de l'immeuble était devenue impossible. Elles indiquaient qu'après s'être vu restituer leur immeuble par le jugement définitif du 2 avril 1997, elles avaient fait plusieurs tentatives pour conclure avec la défenderesse un contrat de bail, mais en vain, E.D. s'étant constamment montrée agressive à leur égard. Elles s'appuyaient sur plusieurs plaintes qu'elles avaient déposées contre E.D. auprès des organes de police. Les intéressées invoquaient l'article

24

b) de la loi n

o

114/1996 combiné avec l'article 13 i) de l'OUG n

o

40/1999.

Par un jugement du 14 septembre 2001, le tribunal de première instance de Bucarest rejeta leur demande comme manifestement mal fondée. Il estima que, comme il s'agissait d'une action en résiliation d'un contrat de bail, les intéressées auraient dû prouver qu'elles avaient conclu un tel contrat avec la défenderesse et qu'il existait des circonstances rendant impossible la cohabitation entre E.D. et les autres occupants de l'immeuble, ce qu'elles avaient omis de faire. Les motifs de ce jugement ne faisaient aucune mention du grief des requérantes relatif au non

‑

paiement du loyer par E.D.

Les intéressées firent appel de ce jugement. Il ressort des éléments fournis par les parties que la procédure est toujours pendante devant les juridictions nationales.

2.

Requête n

o

71351/01

a)

Action en revendication immobilière

En 1996, les requérantes introduisirent devant le tribunal de première instance de Bucarest une action en revendication d'un immeuble nationalisé par le décret n

o

92/1950. Sis à Bucarest, au numéro 1848 de la rue Calea Griviței, ce bien se composait d'une maison comprenant plusieurs appartements et du terrain attenant. A cette époque, l'un des appartements était occupé par C.C. en vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat en 1968 et dont la durée avait été prorogée jusqu'au 8

avril

1999 par l'effet de la loi n

o

17/1994.

Par un jugement définitif du 2 avril 1997, le tribunal fit droit à la demande des requérantes au motif que la nationalisation du bien avait été illégale. A cette date, elles commencèrent à acquitter les taxes et les impôts fonciers afférents à leur immeuble.

b)

Démarches en vue de la conclusion d'un contrat de bail avec le locataire

C.C.

Le 26 août 1998, les requérantes notifièrent à C.C. le jugement du 2

avril 1997 par le biais d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de la loi n

o

114 du 11 octobre 1996. Dans leur notification, elles invitaient C.C. à conclure un contrat de bail avec elles, nouvelles propriétaires de l'appartement qu'il occupait, et lui indiquaient en vue du versement du loyer les coordonnées d'un compte ouvert à leurs noms à la Caisse d'épargne.

En mai 1999, les requérantes se rendirent au domicile de C.C., qui ne voulait pas donner suite à leur demande, afin de procéder à la conclusion d'un contrat de bail

; elles se heurtèrent au refus catégorique de C.C.

c)

Procédure d'expulsion à l'encontre de C.C.

Le 15 septembre 1999, après l'entrée en vigueur de l'OUG n

o

40/1999, les requérantes engagèrent devant le tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion à l'encontre de C.C. Elles faisaient valoir que C.C. occupait leur immeuble sans titre de location et avait refusé de conclure avec elles un bail et de leur verser le loyer sur le compte ouvert à la Caisse d'épargne, comme elles l'y avaient invité en vertu de la loi n

o

114/1996.

Par un jugement du 29 février 2000, le tribunal de première instance de Bucarest rejeta l'action des requérantes au motif qu'elles n'avaient pas respecté les conditions de forme imposées par l'article 10 § 1 de l'OUG n

o

40/99. S'appuyant sur l'article

11 § 1 de l'OUG, selon lequel le non

‑

respect par le propriétaire de ces formalités entraînait la prolongation du contrat antérieur, le tribunal considérait que le bail antérieurement conclu entre C.C. et l'Etat s'était prolongé et que C.C. avait donc un titre de location valable relativement à l'immeuble des requérantes.

Les intéressées firent appel de ce jugement. Invoquant l'article 13 d) de l'OUG, elles affirmaient que la prolongation du contrat de bail n'intervenait pas si le locataire avait refusé de conclure un contrat de location avec le nouveau propriétaire. Dès lors qu'elles avaient prouvé que C.C. avait refusé de conclure avec elles un tel contrat, elles estimaient que la prolongation automatique du bail n'avait pas eu lieu et que C.C. occupait leur immeuble sans aucun titre de location.

Par un arrêt du 8 septembre 2000, le tribunal départemental de Bucarest accueillit l'appel des requérantes. Il considéra que les juges du fond avaient simplement analysé les exigences de l'article 10 § 1 de l'OUG concernant les conditions de forme de la notification, sans tenir compte du fait que l'article 13 d) de la même OUG excluait la prolongation du contrat au profit d'un locataire ayant refusé de conclure un bail avec le nouveau propriétaire. Le tribunal constata qu'en l'espèce C.C avait refusé de donner suite aux demandes répétées des requérantes en vue de la conclusion d'un bail et ordonna son expulsion.

Par un arrêt définitif du 30 janvier 2001, la cour d'appel de Bucarest accueillit le recours formé par C.C. contre cette décision. Elle confirma le bien-fondé du jugement du tribunal de première instance et rejeta l'action des requérantes au motif qu'elles n'avaient pas respecté les conditions et les formes prévues par l'article

10

3.

Requête n

o

71352/01

a)

Action en revendication immobilière

En 1996, les requérantes introduisirent devant le tribunal de première instance de Bucarest une action en revendication d'un immeuble nationalisé par le décret n

o

92/1950. Sis à Bucarest, au numéro 1848 de la rue Calea Griviței, ce bien se composait d'une maison comprenant plusieurs appartements et du terrain attenant. A cette époque, l'un des appartements était occupé par I.M. et I.V. en vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat en 1974 et dont la durée avait été prorogée jusqu'au 8

avril 1999 par l'effet de la loi n

o

17/1994.

Par un jugement définitif du 2 avril 1997, le tribunal fit droit à la demande des requérantes au motif que la nationalisation du bien avait été illégale. A partir de cette date, elles commencèrent à acquitter les taxes foncières afférentes à leur immeuble.

b)

Démarches en vue de la conclusion d'un contrat de bail avec les

locataires I.M. et I.V.

Le 26 août 1998, les requérantes notifièrent à I.M. et I.V. le jugement du 2

avril 1997 par le biais d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans leur notification, elles invitaient I.M. et I.V. à conclure avec elles, nouvelles propriétaires de l'immeuble habité par eux, un contrat de bail en vertu de la loi n

o

114/1996, et leur indiquaient en vue du versement du loyer les coordonnées d'un compte bancaire qu'elles avaient ouvert.

En mai 1999, les requérantes se rendirent au domicile de I.M. et I.V., qui ne voulaient pas donner suite à leur demande, afin de procéder à la conclusion d'un contrat de bail

; elles se heurtèrent à un refus catégorique.

c)

Procédure d'expulsion à l'encontre de I.M. et I.V.

Le 15 septembre 1999, après l'entrée en vigueur de l'OUG n

o

40/1999, les requérantes engagèrent devant le tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion à l'encontre de I.M. et I.V. Elles faisaient valoir que I.M. et I.V. occupaient leur immeuble sans titre de location et avaient refusé de conclure avec elles un bail et de leur verser le loyer y afférent, comme elles les y avaient invités en vertu de la loi n

o

114/1996. Elles se plaignaient en outre qu'ils avaient détérioré certaines parties de l'immeuble.

Par un jugement du 2 février 2000, le tribunal de première instance de Bucarest rejeta leur demande. Relevant qu'elles n'avaient pas respecté les conditions de forme imposées par l'article 10 § 1 de l'OUG en matière de notification aux locataires, le tribunal concluait que le non

‑

respect par les propriétaires de ces formalités entraînait en vertu de l'article

11 § 1 de l'OUG la prolongation du contrat antérieur conclu entre I.M. et I.V. d'une part, et l'Etat d'autre part. Partant, les défendeurs avaient un titre de location valable relativement à l'appartement qu'ils occupaient dans l'immeuble litigieux.

Les requérantes firent appel de ce jugement. Invoquant l'article 13 d) de l'OUG, elles affirmaient que la prolongation du contrat de bail n'intervenait pas si le locataire avait refusé de conclure un contrat de location avec le nouveau propriétaire. Dès lors qu'elles avaient prouvé que I.M. et I.V. avaient refusé de conclure avec elles un tel contrat, elles estimaient que la prolongation automatique du bail ne pouvait pas avoir lieu et que I.M. et I.V. occupaient leur immeuble sans aucun titre de location.

Par un arrêt du 21 septembre 2000, le tribunal départemental de Bucarest rejeta l'appel des requérantes. Il relevait tout d'abord que I.M. et I.V. avaient en effet refusé de conclure un nouveau bail avec les requérantes, bien qu'ils y eussent été invités par le biais d'un huissier de justice. Il estimait ensuite que le bail d'habitation au profit de I.V. et I.M. s'était toutefois prolongé automatiquement en vertu des articles 10 § 1 et 11 §

1 combinés de l'OUG n

o

40/1999, ce en raison du manquement des requérantes à respecter les conditions de forme requises par ces dispositions dans le cadre des rapports entre propriétaires et locataires.

Cette décision fut confirmée par un arrêt définitif de la cour d'appel de Bucarest en date du 19 décembre 2000.

B.

Le droit interne pertinent

1.

Loi n

o

5/1973 sur la gestion des logements et les rapports entre propriétaires et locataires

Article 24

«

Le locataire perd le droit d'occuper le logement objet du bail et est expulsé dans les cas suivants

:

(...)

d)

Si, de mauvaise foi, il omet pendant trois mois consécutifs de s'acquitter du loyer ou des charges.

L'expulsion du locataire dans les cas prévus par le présent article est ordonnée par décision de justice.

»

2.

Loi n

o

17/1994 du 18 avril 1994 sur la prolongation et le renouvellement des baux d'habitation

Article 1

«

Quel que soit le propriétaire, tout bail d'habitation concernant un logement dont la location est régie par la loi n

o

5/1973 (...) et qui se trouve en cours au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi est prolongé de plein droit pour une période de cinq ans, dans les mêmes conditions [que celles fixées par la loi n

o

5/1973].

»

3.

Loi n

o

114 du 11 octobre 1996 sur le logement (publiée au Journal officiel du 31 décembre 1997)

Article 21

«

La location d'un local à usage d'habitation se fait en vertu d'un accord entre le propriétaire et le locataire, consigné par écrit et enregistré auprès des autorités fiscales locales (...)

»

Article 23

«

Si les parties ne s'accordent pas sur le renouvellement du contrat de location, le locataire est tenu de quitter le logement à la date d'échéance de son bail.

»

Article 24

«

La résiliation du contrat de bail avant la date de son échéance intervient

:

(...)

b)

à la demande du propriétaire, en cas de non-paiement du loyer par le locataire pendant trois mois consécutifs ;

(...)

i)

lorsque le comportement du locataire rend impossible la cohabitation avec les autres occupants de l'immeuble ou empêche l'utilisation normale du logement

; (...)

»

4.

Ordonnance d'urgence du gouvernement (OUG) n

o

40 du 8

avril

1999 sur la protection des locataires et la fixation du montant du loyer pour les locaux à usage d'habitation

Article 2

«

La durée d'un bail d'habitation (...) concernant un local rétrocédé à son ancien propriétaire est prolongée à la demande du locataire pour une période maximale de trois ans à compter de la date de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance.

»

Article 9 § 1

«

Un nouveau contrat de bail est conclu entre le propriétaire et le locataire à la demande du locataire. Le propriétaire personne physique fait enregistrer le nouveau contrat de bail par les autorités fiscales locales.

La personne juridique qui a détenu ou administré le logement informe le locataire bénéficiaire du contrat de bail, par lettre avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de la restitution du logement, qu'il peut à compter de cette date conclure un nouveau contrat de bail avec le propriétaire qui s'est vu rétrocéder le local.

»

Article 10 § 1

«

Le propriétaire notifie au locataire, dans un délai de trente jours à compter de la date de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance et par le biais d'un huissier de justice, la date et l'endroit fixés en vue de la conclusion d'un nouveau bail. La notification est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. (...)

»

Article 11 § 1

«

Le non-respect par le propriétaire des dispositions de l'article 10 § 1 entraîne la prolongation de plein droit du contrat de location antérieur jusqu'à la conclusion d'un nouveau contrat de bail. Le non-paiement du loyer par le locataire jusqu'à la conclusion du nouveau contrat ne peut être invoqué par le propriétaire comme motif d'expulsion.

L'absence de réponse écrite ou le refus injustifié du locataire de conclure un nouveau contrat de bail dans le délai de soixante jours à compter de la date de réception de la notification donne au propriétaire la faculté de demander l'expulsion sans condition du locataire (...) par voie de décret présidentiel.

»

Article 13

«

La prolongation du bail ne s'applique pas : (...) d) en cas de litige résultant du refus du locataire, après notification

en vertu de la loi n

o

17/1994, n

o

112/1995 ou n

o

114/1996, de

conclure un nouveau contrat de location avec le propriétaire.

»

Article 32

«

Le montant du loyer est fixé par voie de négociation entre le locataire et le propriétaire lors de la conclusion du nouveau contrat de bail. Le loyer ne saurait dépasser 25 % du revenu net mensuel du foyer si celui-ci n'excède pas le salaire net mensuel moyen du pays.

»

La loi n

o

241 du 16 mai 2001 a approuvé l'OUG n

o

40/99 et en a modifié l'article 2, portant à cinq ans la durée d'un bail d'habitation prolongé à la demande du locataire s'agissant d'un immeuble rétrocédé à son ancien propriétaire

; la loi a également modifié l'article 32 de l'OUG en disposant que le loyer dû par un locataire ne saurait dépasser 15 % du revenu net mensuel du foyer.

GRIEF

Invoquant l'article 1 du Protocole n

o

1, les requérantes allèguent une atteinte à leur droit de propriété sur un immeuble, du fait que les arrêts définitifs du 26 septembre 2000 (requête n

o

68479/01), du 30

janvier 2001 (requête n

o

71351/01) et du 21 septembre 2000 (requête n

o

71352/01) n'ont pas ordonné l'expulsion des locataires qui occupaient cet immeuble sans titre de location. Plus généralement, les intéressées se plaignent de la réglementation nationale concernant les rapports entre les propriétaires et les locataires, à savoir l'OUG n

o

40/1999, laquelle aurait fait peser sur elles des charges disproportionnées depuis qu'elles se sont vu restituer leur bien.

EN DROIT

1.

La Cour considère tout d'abord, eu égard à la similitude des faits et des griefs propres aux requêtes enregistrées sous les n

os

68479/01, 71351/01 et 71352/01, qu'il y a lieu de les joindre, en application de l'article 42

2.

Les requérantes se plaignent de l'impossibilité dans laquelle elles se sont trouvées d'obtenir la jouissance de l'immeuble pour lequel elles se sont vu reconnaître la qualité de propriétaires et allèguent une atteinte au droit au respect de leurs biens, garanti par l'article 1 du Protocole n

o

1, qui est ainsi libellé

:

«

Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

»

Le Gouvernement excipe d'emblée de l'irrecevabilité des requêtes pour non-épuisement des voies de recours internes. Il affirme que les intéressées auraient dû engager à l'encontre des locataires une procédure d'expulsion fondée sur l'article 24 de la loi n

o

114/1996 et se plaindre expressément du non-paiement des loyers pendant plus de trois mois consécutifs. Il souligne qu'une telle procédure est différente des actions qu'elles ont introduites devant les juridictions nationales, actions dans lesquelles elles invoquaient l'absence de titre de location entre les mains des locataires et non le défaut de paiement des loyers. Concernant la seconde procédure d'expulsion dirigée contre la locataire E.D., le Gouvernement considère que les requérantes n'ont pas clairement précisé que leur demande en justice était motivée par le refus de la partie défenderesse de leur verser le loyer.

Les requérantes contestent la thèse du Gouvernement. Elles font valoir que, pour disposer de la qualité pour agir dans la procédure indiquée par le Gouvernement, il faut pouvoir se prévaloir d'un contrat de bail conclu avec le locataire. Or elles rappellent qu'en dépit de leurs nombreuses démarches en vue de la conclusion d'un tel contrat, les occupants de leur immeuble ont toujours refusé de les rencontrer et de les reconnaître en tant que propriétaires. Dans ces circonstances, la procédure mentionnée par le Gouvernement est vouée à l'échec et n'est pas, selon les requérantes, un recours effectif au sens de l'article 35 § 1 de la Convention.

Sur le fond, le Gouvernement considère qu'il n'y a pas eu atteinte au droit des requérantes au respect de leur bien et qu'aucune responsabilité ne saurait être imputée à l'Etat en raison du refus des tribunaux d'expulser les locataires. Il déclare que les décisions de justice litigieuses étaient fondées sur des faits imputables aux requérantes, à savoir le non

‑

respect de la procédure légale de notification des locataires prévue par l'article 10 § 1 de l'OUG n

o

40/1999, qui avait entraîné la prolongation de plein droit

des contrats de bail, en vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG. Se référant à l'affaire

Robitu

c. Roumanie

(n

o

33352/96, décision de la Commission du 20 mai 1998, Décisions et rapports 49, p. 67), il estime que la prolongation légale des contrats de location – prévue par l'OUG n

o

40/1999 et constatée en l'espèce par les juridictions nationales saisies par les requérantes d'une demande d'expulsion – poursuivait un but d'intérêt général, à savoir la protection des intérêts des locataires dans une situation qui se caractérisait par la pénurie des logements bon marché. Cette prolongation légale maintenait, de l'avis du Gouvernement, un juste équilibre entre l'intérêt général de la communauté et les impératifs de sauvegarde des droits fondamentaux des individus.

Les requérantes considèrent que la réglementation nationale concernant les rapports entre les propriétaires et les locataires, ainsi que les décisions des juridictions nationales prises sur le fondement de celle-ci, constituent une atteinte à leur droit de propriété. Elles font valoir que la rétrocession des immeubles aux anciens propriétaires est totalement dépourvue d'efficacité dans les conditions imposées par l'OUG n

o

40/1999. A leurs yeux, la protection sociale invoquée par le Gouvernement est régie de telle manière que dans la pratique ce sont les propriétaires exclusivement qui sont chargés de l'assurer, à travers l'obligation qui leur est faite de garder dans leurs immeubles des locataires pendant cinq ans moyennant des loyers dérisoires. Elles s'estiment particulièrement démunies dans une situation où, comme en l'espèce, les locataires refusent de reconnaître les nouveaux propriétaires et de conclure avec eux un contrat de bail. En l'occurrence, cette situation les a empêchées d'obtenir le paiement du loyer et leur a barré la voie de toute action en justice pour s'en plaindre.

Elles soulignent que depuis le jugement définitif du 2

avril 1997, qui a accueilli leur action en revendication immobilière, les occupants de leur immeuble ne leur ont versé aucun loyer, alors qu'elles mêmes, depuis cette date, sont tenues d'acquitter les taxes et les impôts afférents à leur immeuble.

La Cour estime que l'exception de non

‑

épuisement des voies de recours internes soulevée par le Gouvernement est étroitement liée à la substance du grief que les requérantes tirent de l'article 1 du Protocole n

o

1, de sorte qu'il y a lieu de la joindre au fond (voir,

mutatis mutandis,

Gnahoré c.

France

, n

o

40031/98, §

26,

CEDH 2000

‑

IX). Par ailleurs, la Cour considère, à la lumière de l'ensemble des arguments des parties, que les requêtes posent de sérieuses questions de fait et de droit qui nécessitent un examen au fond. Dès lors, elles ne sauraient être déclarées manifestement mal fondées au sens de l'article 35 § 3 de la Convention.

Par ces motifs, la Cour, à l'unanimité,

Décide

de joindre les requêtes

;

Joint au fond

l'exception de non-épuisement des voies de recours internes soulevée par le Gouvernement

;

Déclare

les requêtes recevables, tous moyens de fond réservés.

Mark

Villiger

Boštjan M.

Zupančič

Greffier adjoint

Président