Zabor împotriva Poloniei

Reclamantul, dl Stanisław Zabor, este un național polonez născut în 1954 și locuiește în Wrocław. La o dată neespecificată mama reclamantului a fost acordată, prin intermediul unei decizii administrative, o locație protejată a unui apartament situat într-o casă deținută de municipalitate și sub rezerva gestionării obligatorii a administrației locale de locuințe. Reclamantul a locuit în acest apartament de la nașterea sa. În 1999 fratele și tatăl său, care se pare că a fost în conflict cu reclamantul, a inființat proceduri pentru a elimina numele reclamantului din registrul local al locuitorilor pe motiv că nu a locuit în apartament. La o dată neespecificată administrația de locuințe a refuzat cererea lor.

La 13 ianuarie 2001, mama reclamantului a murit. Reclamantul a solicitat ca administrația de locuințe să încheie un acord de locație cu el ca succesor legal al mamei sale în ceea ce privește contractul de locație, astfel cum prevede legea. Acest lucru a fost refuzat printr-o scrisoare din 10 iulie 2001 din cauza faptului că reclamantul nu a respectat cerința pentru o astfel de succesiune prevăzută la art. 8 din Legea 2001, deoarece nu locuia în apartament. În același timp, administrația de locuințe a instituit proceduri de ștergere a înregistrării reclamantului din lista locuitorilor clădirii. La 27 februarie 2001, administrația a reiterat refuzul de a încheia un acord de locație cu el. La 17 aprilie 2002, primarul Wrocław a dat o decizie care a lovit numele reclamantului din registrul locuitorilor clădirii în cauză, având în vedere faptul că aceaceasta a fost inspirată din dovezile că nu locuia acolo.

La 10 iunie 2002, această decizie a fost susținută. La 24 iulie 2002, reclamantul a introdus o acțiune civilă împotriva municipiului în temeiul articolului 691 din Codul Civil, care reglementează condițiile de succesiune la dreptul de închiriere a apartamentelor, inclusiv inchiriate protejate, susținând o declarație că el a fost succesor legal al fostului locatar al apartamentului, mama sa. La 6 noiembrie 2002, Curtea de District Wrocław, prin hotărâre în nerespectare, a permis cererea sa. Administrația de locuințe a depus o obiecție împotriva acestei hotărâri. La 7 martie 2003, Curtea regională Wrocław, după reconsiderarea cazului, a susținut hotărârea și a confirmat că reclamantul a fost succesor în ceea ce privește contractul de locație.

La 5 mai 2003, reclamantul a solicitat Oficiului Municipal Wrocław să ia măsuri pentru a face operațională hotărârea prin încheierea unui acord de locație cu el. Într - o scrisoare din 18 iulie 2003, orașul a declarat următoarele: „În răspuns la scrisoarea ta și în legătură cu hotărârea atașată din 7 martie 2003, ar trebui să vă informez că, în această hotărâre, ați devenit succesorul mamei dumneavoastră în ceea ce privește contractul de locație, dar că este imposibil să încheiați un astfel de contract cu voi. Acest lucru este așa deoarece o anchetă internă a arătat că nu ați locuit în acel apartament pe o bază permanentă. Acest lucru a determinat deja decizia primarului care v-a scos numele din lista locuitorilor clădirii.

În consecință, în conformitate cu art. 11 alineatul (3) 1. din Legea din 21 iunie 2001 privind protecția drepturilor chiriașilor, a resurselor de locuință ale municipalităților și a modificărilor Codului Civil, biroul municipal acordă în prezent șase luni de notificare în ceea ce privește contractul pe care l-ai obținut în temeiul hotărârii menționate mai sus, contractul expirat la 29 februarie 2004. Baza de fapt pentru încheierea contractului este faptul că nu ați locuit în acest apartament de o perioadă mai lungă, apoi douăsprezece luni. „Reclamantul a apelat împotriva acestei scrisori, ale căror statut juridic era incert, deoarece nu era clar dacă era o decizie administrativă; s-a plâns că municipalitatea a refuzat să respecte hotărârea finală a instanței civile.

La 2 septembrie 2003, comisia de recurs a guvernului local din regiunea Wrocław a informat reclamantul că nu este competentă în materie de locuințe și că scrisoarea se plângea nu a fost, în niciun caz, o decizie administrativă, împotriva căreia un apel la o autoritate mai mare ar avea loc. La 9 decembrie 2003, reclamantul a depus o acțiune în fața Curții de district Wrocław, în care a solicitat o declarație în temeiul articolului 189 din Codul de procedură civilă privind existența unei relații contractuale de locație între el și biroul municipal. Începând cu 1945, chestiunile legate de locuințe au fost supuse unui grad ridicat de control al statului în temeiul unor dispoziții succesive ale legislației privind locuințe.

Cele mai importante caracteristici ale acestui sistem, așa-numită „scheme de închiriere specială”, au fost create o locație prin intermediul unei decizii administrative și nu printr-un contract de lege civilă între proprietar și chiriaș. În cadrul acestor inchirieri protejate, chiriașii plătiți închirieri controlate și proprietarii nu au putut încheia închiriere prin notificarea chiriașului. Schema de închiriere specială a fost, de asemenea, aplicabilă caselor deținute, până în 1990, de către Trezoreria de Stat și după reforma administrației locale, de către municipalități. Deși „schema specială de închiriere” a fost abolită în temeiul legii din 1994, sistemul de închiriat protejat este încă aplicabil chiriașilor care au fost alocați apartamentele lor pe baza deciziilor administrative anterioare.

În temeiul dispozițiilor tranzitorii din Legea din 1994, ar trebui considerate închirieri contractuale încheiate pentru o perioadă nedefinită și reglementate de dispozițiile Legii din 1994. Legea din 1994 a menținut, deși limpede modificări ale formulației, normele privind protecția chiriașilor împotriva încheierii închirierilor au continuat pe baza deciziilor administrative anterioare și a dreptului de succesiune la o închiriere. Până la intrarea în vigoare a Legii de 1994 dreptul la succesiune a unei locații protejate a fost reglementat de art. 691 din Codul Civil, care prevedea că, în cazul decesului unui locatar, descendenții săi aveau dreptul de succesiune în ceea ce privește locația, dacă locuiau în același apartament la momentul decesului locatarului original.

Actul de 1994 a abrogat această dispoziție și l-a înlocuit cu art. 8 din Act, care a spus: „1. În cazul morții unui chiriaș și în condiția ca ei să trăiască în gospodăria unui chiriaș până la moartea sa, descendenții săi, ascendenții, frații adulți, părinții adoptivi sau copiii adoptivi și o persoană care a trăit cu un chiriaș în cohabitație conjugală de facto, vor reuși la acordul de locație și vor achiziționa drepturile și obligațiile chiriașului legat de [arhivare] a apartamentului, cu excepția cazului în care ei renunță la acest drept la proprietar. Această dispoziție nu se aplică persoanelor care, atunci când a murit locatarul [original], au avut titlul unei alte locuințe rezidențiale. În cazurile în care nu există succesor la acordul de locație, sau în cazul în care succesorii au renunțat la dreptul lor, închirierea expiră.” În 2001 parlamentul a adoptat o nouă lege care reglementează chestiunile de locație și relațiile dintre proprietarii și chiriași.

Actul din 21 iunie 2001 privind protecția drepturilor chiriașilor, a resurselor de locuință ale municipalităților și a modificărilor Codului Civil (Ustawa ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) („Legea din 2001”) a intrat în vigoare la 10 iulie 2001. În conformitate cu art. 11 alineatul (3) 1 din respectiva lege, proprietarul apartamentului poate acorda un anunț de șase luni privind contractul de locație în cazul în care chiriașul nu locuiește în apartamentul respectiv de mai mult de douăsprezece luni. Obligația cetățenilor polonezi care locuiesc în Polonia de a înregistra adresa lor permanentă într-un registru municipal al locuitorilor este prevăzută în art. 5 din Legea din 1974 privind Cartea Națională de Identitate și Înregistrarea Persoanelor (Ustawa o ewidencji ludności i dowodach osobistitch z 10.04.1974).

În temeiul articolului 6 din Legea din 1974, noțiunea de „vie permanentă” presupune locuirea la o adresă dată cu intenția de a-l face centrul principal al intereselor vitale ale unei persoane. art. 9 alineatul (2) din Legea din 1974 prevede că: „o persoană care solicită înregistrarea reședinței lor permanente sau temporară trebuie să prezinte un certificat în sensul că au dreptul de a rămâne în apartament (sau în alte locații de locuință) în cauză.” La 27 mai 2002, Curtea Constituțională poloneză a declarat art. 9 alineatul (2) din Legea din 1974 neconstituțională și, ulterior, această dispoziție a fost abrogată începând cu 19 iunie 2002. Ca urmare a hotărârii Curții Constituționale, un certificat în sensul că o persoană are dreptul – în sensul dreptului civil al termenului – să rămână într-un apartament nu mai este o condiție prealabilă pentru a-și înregistra reședința permanentă sau temporară.

The applicant, Mr Stanisław Zabor, is a Polish national who was born in 1954 and lives in Wrocław. On an unspecified date the applicant’s mother was granted, by way of an administrative decision, a protected tenancy of an apartment located in a house owned by the municipality and subject to the compulsory management of the local housing administration. The applicant lived in this apartment since he his birth . In 1999 his brother and father, who apparently had been in conflict with the applicant, instituted proceedings to have the applicant’s name deleted from the local register of inhabitants on the ground that he did not live in the apartment. On an unspecified date the housing administration refused their request.

On 13 January 2001 the applicant’s mother died. The applicant requested that the housing administration conclude a tenancy agreement with him as her mother’s legal successor in respect of the tenancy contract, as provided for by law. This was refused by a letter of 10 July 2001 on the ground that the applicant did not comply with the requirement for such a succession set out by Article 8 of the 2001 Law, since he did not live in the apartment. At the same time the housing administration instituted proceedings to delete the applicant’s registration from the list of inhabitants of the building. On 27 February 2001 the administration reiterated their refusal to conclude a tenancy agreement with him.

On 17 April 2002 the Mayor of Wrocław gave a decision striking the applicant’s name from the register of inhabitants of the building concerned, considering that it transpired from the evidence that he had not been living there. On 10 June 2002 this decision was upheld. On 24 July 2002 the applicant brought a civil action against the municipality under Article 691 of the Civil Code, regulating conditions of succession to the right of lease of apartments, including protected tenancies, claiming a declaration that he was a legal successor of the former tenant of the apartment, his mother. On 6 November 2002 the Wrocław District Court, by way of a judgment in default, allowed his claim. The housing administration lodged an objection against this judgment.

On 7 March 2003 the Wrocław Regional Court, having reconsidered the case, upheld the judgment and confirmed that the applicant was a successor in respect of the tenancy contract. On 5 May 2003 the applicant requested the Wrocław Municipal Office to take steps to make the judgment operational by concluding a tenancy agreement with him. In a letter of 18 July 2003 the municipality stated the following: “In reply to your letter and with reference to the attached judgment of 7 March 2003, I should inform you that under that judgment you became your mother’s successor in respect of the tenancy contract, but that it is impossible to conclude such a contract with you. This is so because an internal enquiry showed that you had not been living in that apartment on a permanent basis.

This has already resulted in the decision of the Mayor striking your name out of the list of inhabitants of the building. Consequently, pursuant to Article 11 (3) 1. of the Act of 21 June 2001 on the protection of the rights of tenants, housing resources of municipalities and amendments to the Civil Code, the municipal office hereby gives six-months notice in respect of the contract which you obtained under the judgment referred to above, the contract expiring on 29 February 2004. The factual basis for the termination of contract is the fact that you have not been living in this apartment for a period longer then twelve months. “ The applicant appealed against this letter, the legal status of which was uncertain, in that it was not clear whether it was an administrative decision; he complained that the municipality had refused to comply with the final judgment of the civil court.

On 2 September 2003 the Local Government Board of Appeal of the Wrocław Region informed the applicant that it was not competent in housing matters, and that the letter complained of was not an administrative decision in any event, against which an appeal to a higher authority would lie. On 9 December 2003 the applicant lodged an action with the Wrocław District Court in which he sought a declaration under Article 189 of the Code of Civil Procedure that a contractual tenancy relationship existed between him and the municipal office. These proceedings are pending. From 1945 on, housing matters were subject to a high degree of state control under successive provisions of housing legislation. The most important characteristic of this system, a so called “special lease scheme”, was that a tenancy was created by means of an administrative decision and not by a civil law contract between the landlord and the tenant.

Under these protected tenancies, the tenants paid controlled rent and the owners could not terminate lease by giving notice to the tenant. The special lease scheme was also applicable to houses owned, until 1990, by the State Treasury, and after the reform of the local administration, by the municipalities. Although “the special lease scheme” was abolished under the 1994 Act, the system of protected tenancy is still applicable to tenants who were allocated their apartments on the basis of previous administrative decisions. Under transitional provisions of the 1994 Law, protected tenancies which had originated in administrative decisions given in the past under the special lease scheme were to be regarded as contractual leases concluded for an indefinite period and governed by the provisions of the 1994 Law.

The 1994 Act maintained, albeit with slight modifications of wording, the rules concerning the protection of tenants against termination of leases continued on the basis of previous administrative decisions and the right of succession to a lease. Until the entry into force of the 1994 Act the right to succession of a protected tenancy was regulated by Article 691 of the Civil Code, which provided that in case of the death of a tenant, his descendants had a right of succession in respect of the tenancy, if they lived in the same apartment at the time of the original tenant’s death. The 1994 Act repealed this provision and replaced it by Article 8 of the Act, which read: “1.

In case of the death of a tenant and on condition that they lived in the household of a tenant until his death, his descendants, ascendants, adult siblings, adoptive parents or adopted children and a person who has lived with a tenant in de facto marital cohabitation, shall succeed to the tenancy agreement and acquire the tenant’s rights and obligations connected with [the lease of] the flat, unless they relinquish that right to the landlord. This provision does not apply to persons who, when the [original] tenant died, had title to another residential dwelling. 2. In cases where there is no successor to the tenancy agreement, or where the successors have relinquished their right, the lease shall expire.” In 2001 parliament adopted a new law governing housing matters and relations between landlords and tenants.

The Act of 21 June 2001 on the protection of the rights of tenants, housing resources of municipalities and amendments to the Civil Code (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) (“the 2001 Act”) entered into force on 10 July 2001. It repealed the 1994 Act and reinserted Article 691 into the Civil Code. Under Article 11 (3) 1 of that Act, the owner of apartment can give six-months notice on the tenancy contract if the tenant has not been living in that apartment for more than twelve months. The obligation for Polish citizens residing in Poland to register their permanent address in a municipality’s register of inhabitants is stipulated in Article 5 of the National Identity Cards and Registration of Persons Act 1974 (Ustawa o ewidencji ludności i dowodach osobistych z 10.04.1974).

Under Article 6 of the 1974 Act, the notion of “living permanently” implies residing at a given address with the intention of making it the principal centre of one’s vital interests. Article 9 (2) of the 1974 Act provided that: “a person applying to have their permanent or temporary residence registered shall submit a certificate to the effect that they are entitled to stay in the apartment (or other dwelling premises) concerned.” On 27 May 2002 the Polish Constitutional Court declared Article 9 (2) of the 1974 Act unconstitutional and, subsequently, this provision was repealed with effect from 19 June 2002. As a result of the judgment of the Constitutional Court, a certificate to the effect that a person is entitled – within the civil law sense of the term - to stay in an apartment is no longer a prerequisite for having his permanent or temporary residence registered.