ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2901/2010

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Tribunalul Comercial Argeș prin sentința

comercială nr. 404 din 9 aprilie 2009 a respins acțiunea formulată de

reclamanții C.V., T.D. și M.I. domiciliați în Pitești județul Argeș împotriva

pârâtelor Asociația de Proprietari din Trivale, SC D.B.M. SRL și SC C.I.C. SRL

cu sediul social în Câmpulung Muscel județul Argeș, ca neîntemeiată.

În fundamentarea

acestei soluții, instanța de fond a reținut că prin convenția autentificată din

17 octombrie 2007 la BNP M.V., pârâta Asociația de Proprietari din Trivale în

baza hotărârii adunării generale a asociației a cesionat pârâtelor SC D.B.M.

SRL și SC C.I.C. SRL dreptul de folosință asupra planșeului blocului în vederea

acoperirii prin mansardare din fondurile celor două societăți.

Această convenție a

fost determinată și de faptul că la nivelul etajului 4 al blocului se produceau

grave infiltrații de apă.

Reclamanții care nu

locuiesc la etajul 4 și pe care lucrările de mansardare nu-i pot afecta în nici

un mod au invocat nulitatea absolută a convenției pe motiv că a lipsit consimțământul

lor la luarea deciziei de mansardare iar dispozițiile art. 25 alin. (2) din

Legea nr. 230/2007 nu-și pot găsi aplicare, în realitate convenția respectivă

fiind un act translativ de proprietate, fapt ce impunea consimțământul tuturor

membrilor asociației.

Cum în speță este

vorba de un imobil bloc și unde funcționează o asociație de proprietari, pentru

luarea deciziilor sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 230/2007 privind

înființarea, organizarea și funcționarea asociaților de proprietari și nu cum

greșit susțin reclamanții, că în cauză sunt aplicabile dispozițiile dreptului

comun din materia actelor translative de proprietate temei pe care de altfel

și-au întemeiat și în drept cererea, respectiv art. 948 raportat la art. 971 C.

civ.

Potrivit art. 1 și

art. 2 din Legea nr. 230/2007 reglementează aspectele juridice, economice și

tehnice cu privire la înființarea, organizarea și funcționarea asociaților de

proprietari, modul de administrare și exploatare, iar datorită stării de

indiviziune forțată, proprietarii au obligația să ia măsuri cu privire la

drepturile și obligațiile comune ce le revin tuturor asupra proprietății

comune.

Reclamanții susțin

nulitatea absolută a înscrisului respectiv pe un singur temei și acela al

lipsei consimțământului tuturor membrilor asociației, prevederile Legii nr. 230/2007

negăsindu-și aplicare.

Ori, reclamanții nu

invocă lipsa consimțământului asociației la încheierea contractului, sau un alt

caz ce ar atrage nulitatea absolută din cele expres prevăzute și reglementate

prin lege, susținerile acestora vizând mai degrabă hotărârea adunării generale

a asociației, hotărâre pe care însă nu au contestat-o în instanță potrivit

legii speciale.

Curtea de Apel

Pitești, secția comercială, și de contencios administrativ și fiscal, prin

decizia nr. 110/A-C din 19 noiembrie 2009 a admis apelul reclamanților C.V., T.D.

și M.I. împotriva sentinței comerciale nr. 404 din 9 aprilie 2009 pronunțată de

Tribunalul Comercial Argeș, în sensul că a schimbat în tot sentința și pe fond

a admis acțiunea, constatând nulitatea absolută a convenției și dispunând

demolarea construcției.

Pentru a decide

astfel, instanța de apel a stabilit că la data de 21 iunie 2007 a avut loc

adunarea generală a proprietarilor din cadrul Asociației de Proprietari din Trivale

ce a pus în discuție mansardarea blocului.

La ședință au

participat 17 membrii ai asociației, dintre care 3 membri nu au fost de acord

cu mansardarea.

În această ședință a

fost aprobată hotărârea asociației prin care s-a decis să fie cedată întreaga

suprafață a terasei blocului către cele două societăți pârâte, pentru ca

acestea să edifice mansardarea.

Hotărârea asociației

a fost semnată de 16 coproprietari din 19 la scara A și de toți coproprietarii

la scara B. La data de 17 august 2007 hotărârea a fost comunicată

reclamanților.

Elementele convenției

sunt transferul folosinței terasei blocului în schimbul prestării unor

servicii. Indiferent că acest contract este denumit impropriu contract de

închiriere, de folosință ori de concesiune el este nul, deoarece prin el se

înstrăinează un drept real.

În speță este

constituit un drept real asupra terasei blocului, deoarece folosința ei este

transferată perpetuu, ceea ce echivalează cu transferul unui dezmembrământ al

dreptului de proprietate.

Părțile aflându-se în

coproprietate forțată, titularul dreptului care nu a fost de acord cu

închirierea lucrului nu are posibilitatea de a-și proteja dreptul pe calea

partajului, motiv pentru care acestuia îi este deschisă calea acțiunii în

nulitate pentru lipsa consimțământului său la transferul bunului.

Împotriva deciziei nr.

110/A-C din 19 noiembrie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Pitești, secția comercială,

și de contencios administrativ și fiscal, au promovat recurs pârâții Asociația

de Proprietari din Trivale, SC D.B.M. SRL și SC C.I.C. SRL care au criticat

pentru nelegalitate această hotărâre, solicitând în temeiul art. 304 pct. 9 C.

proc. civ. admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei atacate, cu

menținerea ca legală și temeinică a primei sentințe.

În dezvoltarea

motivelor de recurs s-a evocat, în principal, că potrivit convenției a fost

cesionat numai dreptul de folosință asupra planșeului blocului și în nici un

caz transmiterea vreunui drept de proprietate, cu respectarea condițiilor

statutare ale asociației.

Intimații reclamanți

C.V., T.D. și M.I. au depus întâmpinare prin care au cerut respingerea

recursului.

Înalta Curte,

analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile

aduse de recurenții pârâți, constată că acestea sunt justificate, urmând a

admite recursul pentru următoarele considerente.

Este de necontestat

că între părți Asociația de Proprietari din Trivale în calitatea de beneficiar

pe de o parte și SC D.B.M. SRL alături de SC C.I.C. SRL în calitatea de

investitori și constructori a intervenit convenția autentificată din 17

octombrie 2007 la BNP M.V. având ca obiect cesionarea dreptului de folosință

asupra planșeului blocului, pe durata existenței construcției.

De comun acord

părțile au menționat că dreptul de folosință se cesionează celor două societăți

în vederea acoperirii prin mansardare a blocului din fonduri proprii ale

acestora.

Convenția este

guvernată de dispozițiile Legii nr. 230 din 6 iulie 2007 publicată în M. Of. nr.

490/23.07.2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de

proprietari și cuprinde dispoziții vizând modul de administrare și de

exploatare a clădirilor de locuințe aflate în proprietatea a cel puțin 3 persoane

fizice sau juridice de drept public ori de drept privat, inclusiv în cazul

celor care au în structura lor și spații cu altă destinație decât aceea de

locuință.

Fără putere de tăgadă

că asociația de proprietari este forma de asociere autonomă, de organizare și

de reprezentare a intereselor comune a majorității proprietarilor unui

condominiu, cu personalitate juridică și fără scop lucrativ, având ca

finalitate o corectă administrare și gestionare a proprietății comune.

Calitatea de membru a

asociației de proprietari conferă atât drepturi cât și obligații, iar adunarea

generală a proprietarilor membri ai asociației, așa cum este menționat în art. 27

lit. e) din legea specială expusă anterior, exercită atribuții care i-au fost

date prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul membrilor, toate

numai în scopul administrării și bunei funcționări a clădirii.

Din această

perspectivă, Hotărârea nr. 2 din 21 iunie 2007 a adunării generale a asociației

de proprietari este în deplină concordanță cu clauzele convenției părților,

regăsindu-se o motivare comună și anume că planșeul blocului fiind deteriorat

și prezentând infiltrații, cesiunea folosinței are loc în condițiile statutare

ale asociației și în interesul comun al membrilor asociației.

Cum hotărârea adunării

generale s-a luat cu votul majorității membrilor, a fost satisfăcută și

exigența art. 39 din Legea nr. 230/2007 respectiv că proprietatea comună poate

fi utilizată de către terți, persoane fizice sau juridice, de drept public ori

de drept privat, numai cu acordul majorității proprietarilor și al persoanelor

direct afectați de vecinătate în baza unui contract de închiriere, de folosință

sau de concesiune.

Greșit a apreciat

instanța de apel că transferul folosinței conduce la nulitatea convenției, rațiuni

pentru care urmează a admite recursul pârâților împotriva deciziei nr. 110/A-C

din 19 noiembrie 2009 a Curții de Apel Pitești, secția comercială, și de contencios

administrativ și fiscal, în baza art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 pct. 3 C.

proc. civ. modificând decizia atacată și respingând apelul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâții Asociația de Proprietari din Trivale Pitești, SC D.B.M. SRL

Câmpulung Muscel și SC C.I.C. SRL Câmpulung Muscel împotriva deciziei nr. 110/A-C

din 19 noiembrie 2009 a Curții de Apel Pitești, secția comercială, și de contencios

administrativ și fiscal.

Modifică decizia

atacată și respinge apelul ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată, în

ședința publică, astăzi 23 septembrie 2010.