ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2901/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Tribunalul Comercial Argeș prin sentința comercială nr. 404 din 9 aprilie 2009 a respins acțiunea formulată de reclamanții C.V., T.D. și M.I. domiciliați în Pitești județul Argeș împotriva pârâtelor Asociația de Proprietari din Trivale, SC D.B.M. SRL și SC C.I.C. SRL cu sediul social în Câmpulung Muscel județul Argeș, ca neîntemeiată. În fundamentarea acestei soluții, instanța de fond a reținut că prin convenția autentificată din 17 octombrie 2007 la BNP M.V., pârâta Asociația de Proprietari din Trivale în baza hotărârii adunării generale a asociației a cesionat pârâtelor SC D.B.M. SRL și SC C.I.C. SRL dreptul de folosință asupra planșeului blocului în vederea acoperirii prin mansardare din fondurile celor două societăți.

Această convenție a fost determinată și de faptul că la nivelul etajului 4 al blocului se produceau grave infiltrații de apă. Reclamanții care nu locuiesc la etajul 4 și pe care lucrările de mansardare nu-i pot afecta în nici un mod au invocat nulitatea absolută a convenției pe motiv că a lipsit consimțământul lor la luarea deciziei de mansardare iar dispozițiile art. 25 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 nu-și pot găsi aplicare, în realitate convenția respectivă fiind un act translativ de proprietate, fapt ce impunea consimțământul tuturor membrilor asociației.

Cum în speță este vorba de un imobil bloc și unde funcționează o asociație de proprietari, pentru luarea deciziilor sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociaților de proprietari și nu cum greșit susțin reclamanții, că în cauză sunt aplicabile dispozițiile dreptului comun din materia actelor translative de proprietate temei pe care de altfel și-au întemeiat și în drept cererea, respectiv art. 948 raportat la art. 971 C. civ. Potrivit art. 1 și art. 2 din Legea nr. 230/2007 reglementează aspectele juridice, economice și tehnice cu privire la înființarea, organizarea și funcționarea asociaților de proprietari, modul de administrare și exploatare, iar datorită stării de indiviziune forțată, proprietarii au obligația să ia măsuri cu privire la drepturile și obligațiile comune ce le revin tuturor asupra proprietății comune.

Reclamanții susțin nulitatea absolută a înscrisului respectiv pe un singur temei și acela al lipsei consimțământului tuturor membrilor asociației, prevederile Legii nr. 230/2007 negăsindu-și aplicare. Ori, reclamanții nu invocă lipsa consimțământului asociației la încheierea contractului, sau un alt caz ce ar atrage nulitatea absolută din cele expres prevăzute și reglementate prin lege, susținerile acestora vizând mai degrabă hotărârea adunării generale a asociației, hotărâre pe care însă nu au contestat-o în instanță potrivit legii speciale. Curtea de Apel Pitești, secția comercială, și de contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 110/A-C din 19 noiembrie 2009 a admis apelul reclamanților C.V., T.D.

și M.I. împotriva sentinței comerciale nr. 404 din 9 aprilie 2009 pronunțată de Tribunalul Comercial Argeș, în sensul că a schimbat în tot sentința și pe fond a admis acțiunea, constatând nulitatea absolută a convenției și dispunând demolarea construcției. Pentru a decide astfel, instanța de apel a stabilit că la data de 21 iunie 2007 a avut loc adunarea generală a proprietarilor din cadrul Asociației de Proprietari din Trivale ce a pus în discuție mansardarea blocului. La ședință au participat 17 membrii ai asociației, dintre care 3 membri nu au fost de acord cu mansardarea. În această ședință a fost aprobată hotărârea asociației prin care s-a decis să fie cedată întreaga suprafață a terasei blocului către cele două societăți pârâte, pentru ca acestea să edifice mansardarea.

Hotărârea asociației a fost semnată de 16 coproprietari din 19 la scara A și de toți coproprietarii la scara B. La data de 17 august 2007 hotărârea a fost comunicată reclamanților. Elementele convenției sunt transferul folosinței terasei blocului în schimbul prestării unor servicii. Indiferent că acest contract este denumit impropriu contract de închiriere, de folosință ori de concesiune el este nul, deoarece prin el se înstrăinează un drept real. În speță este constituit un drept real asupra terasei blocului, deoarece folosința ei este transferată perpetuu, ceea ce echivalează cu transferul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate. Părțile aflându-se în coproprietate forțată, titularul dreptului care nu a fost de acord cu închirierea lucrului nu are posibilitatea de a-și proteja dreptul pe calea partajului, motiv pentru care acestuia îi este deschisă calea acțiunii în nulitate pentru lipsa consimțământului său la transferul bunului.

Împotriva deciziei nr. 110/A-C din 19 noiembrie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Pitești, secția comercială, și de contencios administrativ și fiscal, au promovat recurs pârâții Asociația de Proprietari din Trivale, SC D.B.M. SRL și SC C.I.C. SRL care au criticat pentru nelegalitate această hotărâre, solicitând în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei atacate, cu menținerea ca legală și temeinică a primei sentințe. În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat, în principal, că potrivit convenției a fost cesionat numai dreptul de folosință asupra planșeului blocului și în nici un caz transmiterea vreunui drept de proprietate, cu respectarea condițiilor statutare ale asociației.

Intimații reclamanți C.V., T.D. și M.I. au depus întâmpinare prin care au cerut respingerea recursului. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile aduse de recurenții pârâți, constată că acestea sunt justificate, urmând a admite recursul pentru următoarele considerente. Este de necontestat că între părți Asociația de Proprietari din Trivale în calitatea de beneficiar pe de o parte și SC D.B.M. SRL alături de SC C.I.C. SRL în calitatea de investitori și constructori a intervenit convenția autentificată din 17 octombrie 2007 la BNP M.V. având ca obiect cesionarea dreptului de folosință asupra planșeului blocului, pe durata existenței construcției.

De comun acord părțile au menționat că dreptul de folosință se cesionează celor două societăți în vederea acoperirii prin mansardare a blocului din fonduri proprii ale acestora. Convenția este guvernată de dispozițiile Legii nr. 230 din 6 iulie 2007 publicată în M. Of. nr. 490/23.07.2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și cuprinde dispoziții vizând modul de administrare și de exploatare a clădirilor de locuințe aflate în proprietatea a cel puțin 3 persoane fizice sau juridice de drept public ori de drept privat, inclusiv în cazul celor care au în structura lor și spații cu altă destinație decât aceea de locuință. Fără putere de tăgadă că asociația de proprietari este forma de asociere autonomă, de organizare și de reprezentare a intereselor comune a majorității proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridică și fără scop lucrativ, având ca finalitate o corectă administrare și gestionare a proprietății comune.

Calitatea de membru a asociației de proprietari conferă atât drepturi cât și obligații, iar adunarea generală a proprietarilor membri ai asociației, așa cum este menționat în art. 27 lit. e) din legea specială expusă anterior, exercită atribuții care i-au fost date prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul membrilor, toate numai în scopul administrării și bunei funcționări a clădirii. Din această perspectivă, Hotărârea nr. 2 din 21 iunie 2007 a adunării generale a asociației de proprietari este în deplină concordanță cu clauzele convenției părților, regăsindu-se o motivare comună și anume că planșeul blocului fiind deteriorat și prezentând infiltrații, cesiunea folosinței are loc în condițiile statutare ale asociației și în interesul comun al membrilor asociației.

Cum hotărârea adunării generale s-a luat cu votul majorității membrilor, a fost satisfăcută și exigența art. 39 din Legea nr. 230/2007 respectiv că proprietatea comună poate fi utilizată de către terți, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorității proprietarilor și al persoanelor direct afectați de vecinătate în baza unui contract de închiriere, de folosință sau de concesiune. Greșit a apreciat instanța de apel că transferul folosinței conduce la nulitatea convenției, rațiuni pentru care urmează a admite recursul pârâților împotriva deciziei nr. 110/A-C din 19 noiembrie 2009 a Curții de Apel Pitești, secția comercială, și de contencios administrativ și fiscal, în baza art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 pct. 3 C. proc.

civ. modificând decizia atacată și respingând apelul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâții Asociația de Proprietari din Trivale Pitești, SC D.B.M. SRL Câmpulung Muscel și SC C.I.C. SRL Câmpulung Muscel împotriva deciziei nr. 110/A-C din 19 noiembrie 2009 a Curții de Apel Pitești, secția comercială, și de contencios administrativ și fiscal. Modifică decizia atacată și respinge apelul ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 23 septembrie 2010.