ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2509/2010

Asupra recursului de față, Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanta SC B.B.

SRL Baia Mare a chemat în judecată pe pârâtul Municipiul Baia Mare, pentru a fi obligat la plata sumei de 360.718,08 lei, compusă din: 4.373,49 lei impozite plătite, aferente imobilului în natură, spațiu comercial și teren aferent, situat în Baia Mare, 2.868,42 lei penalități de 0,1% pe zi, aferente impozitelor plătite pentru imobilul în natură, spațiu comercial și teren aferent, situat în Baia Mare, 13.396 lei contravaloarea investițiilor efectuate de reclamantă la spațiul comercial situat în Baia Mare, valoare ce urmează a fi actualizată la data plății, 121.390,17 lei contravaloarea avansurilor, plăților și dobânzilor aferente prețului cumpărării de către reclamantă a imobilului în natură, spațiu comercial și teren aferent, situat în Baia Mare, 218.889 lei, contravaloarea penalităților de întârziere de 1% pe zi, aferente avansurilor, plăților și dobânzilor privind prețul cumpărării de către reclamantă a imobilului în natură, spațiu comercial și teren aferent, situat în Baia Mare.

Prin sentința civilă nr. 2445 din 3 iulie 2009 a Tribunalului Maramureș, pronunțată în dosarul nr. 306/100/2008, s-a respins excepția invocată de pârâtul Municipiul Baia Mare, privind lipsa calității procesuale pasive și s-a respins acțiunea formulată de reclamanta SC B.B. SRL Baia Mare, în contradictoriu cu Municipiul Baia Mare. S-a reținut prin hotărârea pronunțată că imobilul situat în Baia Mare, a fost naționalizat de la antecesorul proprietarului îndreptățit la restituire, S.C., în baza deciziei nr. 92/1950. În urma procedurilor urmate de către moștenitorul fostului proprietar tabular, acesta a fost retrocedat în natură. În anul 2002, în baza Legii nr. 550/2002, chiriașul, respectiv reclamanta a solicitat cumpărarea spațiului comercial în care își desfășura activitatea.

La data de 7 octombrie 2002, s-a încheiat un proces - verbal între Consiliul local Baia Mare și reclamantă, cu ocazia negocierii prețului de vânzare în rate a spațiului comercial, iar la data de 22 octombrie 2003 s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare, privind spațiul comercial, părțile stabilind la art. 8 din contract că sunt de acord să renunțe la obligațiile răspunderii pentru vicii ascunse și evicțiune, a spațiului comercial vândut. Reclamanta a achitat contravaloarea terenului și avansul aferent spațiului comercial, iar la data de 21 aprilie 2004, vânzarea privind terenul aferent spațiului comercial a fost autentificată la notarul public C.S. Prin sentința civilă nr. 1080 din 11 februarie 2005 a Judecătoriei Baia Mare, pronunțată în dosarul nr. 5428/2004, a fost admisă acțiunea proprietarului S.l.

în contradictoriu cu Municipiul Baia Mare și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare cu plata în rate din 22 octombrie 2003 și a contractului de vânzare - cumpărare autentificat din 21 aprilie 2004 de notarul public C.S. Sentința a rămas irevocabilă prin decizia civilă nr. 4227 din 16 februarie 2006 a Curții de Apel Cluj. Instanța a statuat că reclamanta - cumpărătoare SC B.B. SRL nu este de bună - credință, astfel încât petitele vizând obligarea pârâtului la plata sumelor de: 1806,19 lei; 1.862 lei; 12.850,62 lei; 4.373,49 lei și 162.504,26 lei, sunt neîntemeiate, deoarece în speță nu poate fi reținută răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, reclamanta având cunoștință despre demersurile fostului proprietar al spațiului renunțând în mod expres la cele ce decurg din eventualele vicii ascunse sau evicțiune asupra spațiului comercial vândut.

În ceea ce privește îmbunătățirile efectuate de reclamantă, în cuantum de 18.505 lei, așa cum au fost stabilite prin expertiza efectuată în cauză precum și sporul de valoare al imobilului în sumă de 336.844 lei, stabilit prin aceeași expertiză, aceste despăgubiri nu pot fi acordate în temeiul dispozițiilor art. 1344 C. civ., având în vedere că pentru a fi incidente aceste dispoziții, este necesară dovada existenței evicțiunii cumpărătorului - reclamant, or evicțiunea nu există. Împotriva hotărârii au declarat apel reclamanta SC B.B. SRL și pârâtul Municipiul Baia Mare, prin Primar, și prin decizia nr. 201 din 14 decembrie 2009, Curtea de Apel Cluj a respins apelurile declarate, menținând-o în întregime.

Pentru a se pronunța astfel instanța de apel a reținut cu privire la apelul pârâtului Municipiul Baia Mare, prin Primar, că, în condițiile în care cererea precizată a fost susținută pe temeiul dreptului comun, al prevederilor art. 1337 și urm. C. civ., în cauză, nu este necesară analiza incidenței prevederilor speciale cuprinse în textul art. 48 și art. 50 din Legea nr. 10/2001, iar pârâtul are calitate procesuală pasivă, inclusiv în privința petitului având ca obiect contravaloarea investițiilor, în calitate de vânzător, consemnată ca atare în cuprinsul contractului din 2003 și de persoană juridică de drept public. În aceeași ordine de idei numai titulara dreptului de proprietate asupra imobilului litigiu, respectiv unitatea administrativ teritorială poate avea calitate procesuală pasivă chiar dacă, în temeiul legii, în vederea încheierii contractelor de vânzare în baza Legii nr. 550/2002, consiliul local a fost mandatat să acționeze în numele vânzătorului.

Pe fondul cauzei și în ceea ce privește apelul declarat de către reclamantă, Curtea a reținut că față de prevederile art. 8 din contractul din 2003, conform cărora părțile sunt de acord să renunțe la obligațiile răspunderii pentru vicii ascunse și evicțiune a spațiului comercial vândut, reclamanta nu este îndreptățită la solicitarea unor sume cu titlu de daune - interese, oricare ar fi titlul și natura acestora.

Astfel, sumele solicitate cu titlu de impozite actualizate, cheltuieli ale vânzării, cheltuieli de evacuare, spor de valoare al construcției, investiții, sau penalități de întârziere în ceea ce privește avansurile, plățile și dobânzile aferente prețului achitat de către reclamantă, nu se cuvin acesteia, în contract existând o clauză care-l exonerează pe pârât de răspunderea pentru evicțiune, cu atât mai mult cu cât, raportat la starea de fapt și de drept reținută prin sentința civilă nr. 1080 din 11 februarie 2005 din dosar nr. 5428/2004 a Judecătoriei Baia Mare, rămasă irevocabilă, s-a stabilit că reclamanta a fost de rea - credință la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, cunoscând pericolul evicțiunii rezultate în urma demersurilor de retrocedare întreprinse de către moștenitorul fostului proprietar tabular, astfel încât este incidentă teza de excepție referitoare la caracterul aleatoriu al contractului.

Mai mult, în plus față de cele reținute cu putere de lucru judecat, de către instanțele care au soluționat cererea de anulare a celor două contracte de vânzare - cumpărare, instanța de apel a constatat din probațiunea administrată în apel că reclamanta a fost încunoștiințată în mod repetat de către pârât încă din cursul anului 2001, că imobilul în litigiu face obiectul Legii nr. 10/2001, astfel încât își asumă în totalitate riscul investițiilor executate pe cheltuială proprie.

În acest context, nu pot fi reținute apărările conform cărora reclamanta nu ar fi cunoscut pericolul evicțiunii și că nu ar fi contractat, în consecință, pe riscul propriu, neavând relevanță alegațiile privind greșita îndreptare a notificării și primirea acesteia de către pârât după momentul emiterii hotărârii consiliului local privind vânzarea spațiului comercial sau eroarea materială în ceea ce privește numărul administrativ al imobilului, toate aceste aspecte fiind, de altfel, analizate deja de către instanțele judecătorești care au stabilit, cu titlu irevocabil, că ambele părți contractante au fost de rea- credință la momentul încheierii celor două contracte, în condițiile în care cumpărătoarea a cunoscut sau, cel puțin, a avut posibilitatea efectivă să cunoască existența notificării raportat și la litigiul purtat între părți, finalizat prin sentința civilă nr. 3509/1998 a Judecătoriei Baia Mare, în dosar nr. 5987/1997.

În ceea ce privește contractul de vânzare - cumpărare a terenului, deși în cuprinsul acestuia nu există o clauză asemănătoare celei din art. 8 al contractului din 2003, fiind astfel incidentă, în principiu, garanția de drept reglementată prin dispozițiile art. 1337 – art. 1351 C. civ., în concret, pretențiile formulate cu titlu de daune interese și despăgubiri actualizate, sunt nefondate. Pentru a aprecia astfel, instanța de apel a luat în considerare împrejurarea că răspunderea de drept a vânzătorului este angajată, cu toate efectele cărora se solicită de către reclamantă a li se da eficiență, numai atunci când sunt îndeplinite cumulativ condițiile desprinse din textul art. 1337 și urm. C. civ., respectiv existența unei tulburări de drept provenind de la un terț, care trebuie să aibă o cauză anterioară vânzării, precum și necunoașterea acestei tulburări de cumpărător, la data încheierii contractului, ceea ce în cauză nu se poate reține.

Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs reclamantul, invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, cu consecința admiterii acțiunii introductive astfel cum a fost formulată. A susținut că motivarea instanței de apel nu are suport legal și probator referitor la faptul că evicțiunea nu operează deoarece ar fi avut cunoștință despre demersurile fostului proprietar de restituire a imobilului acestuia în natură, întrucât pârâtul Consiliul local al Municipiului Baia Mare a inclus imobilul în cauză pe lista spațiilor comerciale ce urmau a fi vândute, în temeiul Legii nr. 550/2002, procedura de vânzare fiind legală.

Cât privește contractul vizând terenul aferent spațiului, nu s-a observat că părțile au prevăzut prin contract răspunderea pentru evicțiune, astfel că cel puțin în acest caz argumentele instanței nu se justifică. Cât privește penalitățile de întârziere acestea își au suportul în art. 124 C. proc. fisc., iar contravaloarea investițiilor a fost recunoscută cu ocazia încheierii contractului, potrivit Legii nr. 550/2002, Legea nr. 1/2009 nefiind aplicabilă, potrivit principiului neretroactivității legii. Analizând recursul se găsește nefondat. Astfel, în privința ambelor critici subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., trebuie arătat că dispozițiile art. 1344 și art. 1348 C. civ., invocate drept temei juridic al cererii introductive de instanță, prevăd în legătură cu obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune, că acesta răspunde pentru pierderea proprietății lucrului vândut sau tulburarea posesiei dacă tulburarea de fapt sau de drept provine de la vânzător sau de la un terț, părțile putând micșora, agrava sau înlătura această obligație dar nu atunci când provine de la vânzător. În cauză, pe de o parte, rezultă din convenția părților având ca obiect înstrăinarea construcției, că recurenta - cumpărătoare a renunțat la beneficiul evicțiunii la momentul încheierii actului juridic, iar din hotărârea judecătorească de desființare a celor două convenții, având ca obiect imobilele construcție și teren, rezultă că ambele părți au fost de rea - credință, cunoscând situația juridică a celor două bunuri.

În această situație, bine s-a reținut că recurenta - reclamantă nu poate invoca și opune obligația de evicțiune, nefiind incidente dispozițiile art. 1344 și art. 1348 C. civ., nici în situația construcției, nici a terenului, pentru argumentele arătate. Așa fiind, este lipsit de relevanță juridică că încheierea celor două contracte de vânzare - cumpărare a avut la bază Legea nr. 550/2002, de vreme ce legea prevede o anumită condiție, pe care părțile nu au respectat-o și au cunoscut despre încălcarea acesteia la momentul încheierii contractului, respectiv interdicția înstrăinării în cazul existenței unei notificări la Legea nr. 10/2001 în legătură cu bunurile înstrăinate, iar în acest dosar ea nu mai poate fi realizată, fiind deja stabilit cu putere de lucru judecat, că a fost încălcată.

Prin urmare, recurenta - cumpărătoare nu poate pretinde spezele vânzării la care se referă. În privința penalităților de întârziere la preț, pe de o parte, se mențin aceleași argumente juridice, după cum se mai reține și faptul că în limitele formulate, cererea nici nu are bază legală, Codul fiscal invocat nefiind incident în cauză, față de natura și clauzele contractelor ce fac obiectul raporturilor juridice deduse judecății. Așa fiind, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL Baia Mare, împotriva deciziei Curții de Apel Cluj nr. 201 din 14 decembrie 2009, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 iunie 2010.