ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 155/2010

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 155/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)

Asupra recursului civil de față,

constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată

înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 12 iulie 2007 sub nr.

25480/3/2007, reclamanții A.O., L.C.N. și V.D., în temeiul dispozițiilor art. 5

alin. (2) din Titlul

X

al Legii nr. 247/2005, în contradictoriu cu

pârâții S.C. și Ș.(M.)A., au

solicitat

pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare

privind terenul în suprafață de 5000,23 mp, situat în

București, sector

2.

În

motivarea cererii, reclamanții au arătat că între părți a intervenit

antecontractul

de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2165 din 29 septembrie 2004,

rectificat prin încheierile nr. 7541 din 12

octombrie 2004 și nr. 8467 din 12 noiembrie 2004, prin

care pârâții, în

calitate de promitenți vânzători s-au obligat să vândă reclamanților, în

calitate de promitenți cumpărători, terenul mai sus

menționat, cu prețul total de 300.000 Euro, perfectarea actului în

formă

autentică urmând a se face potrivit prevederilor contractuale, în

30 de zile

de la data stingerii litigiilor

care grevau respectivul teren. Au mai arătat reclamanții că la data încheierii

antecontractului, deși era notată în cartea funciară a imobilului existența

unui litigiu, conform certificatului de grefa

nr. 627/2004 emis de

Judecătoria Sector 2 București, acesta fusese soluționat definitiv prin

sentința civilă nr. 2683 din 23 martie 2006 a Judecătoriei Sector 2, pronunțată

în dosarul nr. 3976/300/2006, pârâții dând dovadă de rea-credință în

îndeplinirea obligației de a încheia actul în formă

autentică, prin neradierea litigiului din cartea funciară cât și prin

somarea reclamanților la ridicarea sumei achitată cu titlu de avans. Pârâții au

fost

somați la încheierea actului prin notificarea din 22 martie 2007.

Pârâții au formulat întâmpinare și

cerere reconvențională, solicitând respingerea acțiunii reclamanților ca

neîntemeiată și pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună rezoluțiunea

antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 29 septembrie 2004 și

repunerea părților în situația anterioară, arătând că reclamanții sunt cei care

au dat dovadă de rea-credință la încheierea actului în formă autentică,

întrucât nu au solicitat radierea litigiului din cartea funciară, litigiu de la

data stingerii căruia începea să curgă termenul de 30 de zile în care promitenții

vânzători aveau obligația de a încheia actul. Mai arată

că această obligație nu era prevăzută expres în antecontract,

nerezultând

căreia dintre părți îi incumbă, pârâții care aveau

domiciliul în

străinătate(lucru cunoscut de

reclamanți) neavând posibilitatea verificării

datei la care litigiul a fost soluționat definitiv și nici a obținerii

unei copii

legalizate a sentinței respective, întrucât nu figurau ca

părți în dosar.

Precizează că notificarea trimisă de

reclamanți la 22 martie 2007 nu le-a parvenit, întrucât își schimbaseră

domiciliul, iar până la data menționată în notificare - 31 mai 2007,

reclamanții nu achitaseră diferența de preț pentru terenul în litigiu, nefiind

astfel îndeplinită obligația contractuală respectivă.

Mai arată că nu au avut cunoștință

despre cele două încheieri rectificative ale antecontractului de

vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 796 din 07

mai 2008, Tribunalul București, secția a III a civilă, a admis acțiunea

principală, a constatat intervenită între părți vânzarea terenului în litigiu

pentru prețul de 300.000 Euro, reclamanții având calitatea de cumpărători, iar

pârâții de vânzători, hotărârea urmând să țină loc de act autentic de

vânzare-cumpărare; a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională și a obligat

pârâții la plata către reclamanți a sumei de 12723 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre,

prima instanță a reținut că, potrivit clauzelor contractuale, actul autentic de

vânzare-cumpărare

trebuia încheiat în maxim

30 de zile de la data stingerii litigiilor ce grevau

terenul promis spre

vânzare, pârâții având obligația de a radia notările acestor litigii, obligație

pe care nu și-au îndeplinit-o.

Lipsa intenției pârâților de mai

încheia actul în formă autentică rezultă și din comunicarea tăcută

reclamanților la data de 23 iunie 2006, prin care acestora li se aduce la

cunoștință că au intervenit o serie de evenimente de natură a schimba situația

juridică a terenului, care fac imposibilă perfectarea actului, urmată de

notificarea din 30 octombrie 2006, prin

care

reclamanții sunt invitați să ridice suma achitată cu titlu de avans, deși

conform art. 5.3 din antecontract, promitenții vânzători erau îndreptățiți să

restituie

avansul doar în situația în care, din motive neimputabile lor, s-ar

fi desființat titlul de proprietate asupra

terenului, fapt ce nu se regăsește în

speță.

Apreciind că reclamanții și-au

îndeplinit obligațiile contractuale, dețin imobilul în discuție și au făcut

dovada achitării diferenței de preț stabilite prin antecontract, instanța a

constatat intervenită vânzarea, conform art. 969 C. civ. și art. 5 alin. (2)din

Titlul

X

al Legii nr. 247/2005.

Referitor la cererea reconvențională,

tribunalul a apreciat că rezoluțiunea poate fi cerută numai de partea care a

executat ori a avut intenția de a executa contractul, condiții ce nu au fost

dovedite în cauză.

Împotriva acestei sentințe au formulat

apel pârâții-reclamanți S.C. și S.(M.)A., solicitând admiterea apelului în

sensul admiterii cererii reconvenționale și a respingerii acțiunii principale,

cu motivarea că:

- Hotărârea apelată nu a fost legal

motivată, considerentele acesteia necuprinzând argumentele și motivele

pârâților în expunerea apărărilor acestora, ceea ce echivalează cu încălcarea

dreptului la apărare;

- În mod greșit și nelegal s-a respins

proba testimonială propusă de pârâți la termenul din 19 martie 2008, prin care

se urmărea dovedirea unor împrejurări de fapt de natură a dovedi atitudinea

culpabilă a reclamanților în îndeplinirea obligațiilor contractuale, și acest

aspect încălcând dreptul la apărare;

- Pe fond, hotărârea apelată este

netemeinică și nelegală pentru considerentele expuse prin întâmpinare, cererea

reconvențională și concluziile scrise depuse la dosar.

Prin decizia civilă nr. 867/A din 02

decembrie 2008, Curtea de Apel București, secția a VI a civilă și pentru cauze

cu minori și de familie, a respins ca nefondat apelul, arătând că motivarea

unei hotărâri nu presupune relatarea detaliată a argumentelor părților, proba

testimonială nu putea fi admisă în contra și peste conținutul unui înscris

(respectiv, antecontractul de vânzare-cumpărare), promitenții-cumpărători și-au

îndeplinit obligațiile contractuale, culpa revenind promitenților-vânzători

care, pentru motive ce au ținut exclusiv de creșterea prețurilor, au refuzat

încheierea contractului în formă autentică.

Împotriva acestei decizii au formulat

recurs pârâții-reclamanți, recurs vizând următoarele critici, întemeiate pe

cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:

a probei testimoniale pentru dovedirea convenției adiționale intervenite între

părți ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare [prin greșita

aplicarea a prevederilor art. 1191 alin. (2) C. civ.), respectiv, asumarea, de

către reclamanți, a obligației de a verifica periodic stadiul litigiului notat

în cartea funciară

(litigiu

în care

pârâții nu figurau ca părți) și de a cere radierea notării, urmând a-i

înștiința despre aceasta pe pârâți.

De asemenea, această probă ar fi avut

relevanță pentru elucidarea unor aspecte legate de împrejurarea că pe rolul

Tribunalului București, se află, în rejudecare, dosarul nr. 42189/3/2007 având

ca obiect plângere împotriva rezoluției de neîncepere a urmăririi penale, plângere

formulată de numitul G.G. împotriva primei vânzătoare a terenului în litigiu,

numita R. și împotriva numitului G. (cel care a vândut terenul pârâților),

precum și împotriva prefectului, a unor salariați de la prefectură, pentru

săvârșirea infracțiunilor de fals și uz de fals privind terenul în litigiu.

Aprecierea probei testimoniale ca

inadmisibilă, în raport de înscrisurile și răspunsurile la interogatorii

existente la dosar, reprezintă,

astfel, și

o încălcare a principiului rolului activ al instanței în procesul de

judecată.

2.

Greșita apreciere că hotărârea

primei instanțe ar fi motivată, apreciind că argumentele și susținerile

pârâților nu au fost expuse succint, ci au fost total ignorate;

3.

Greșita

respingere a celorlalte motive de apel prin neverificarea

susținerilor și argumentelor conținute în ele,

respectiv, faptul că ambele părți și-au asumat obligația de a nu exista vreun

impediment la perfectarea actului, incluzând obligația de radiere a notărilor

din cartea funciar, datorită faptului că nu s-au interpretat, ori s-au

interpretat greșit clauzele contractuale.

Astfel, clauza de la art. 2 pct. 2.1

din antecontract referitoare la

termenul de

30 de zile de care era condiționată încheierea actului autentic, este imprecis

formulată și necesita a fi interpretată, clarificată și precizată,

în sensul că data stingerii unui litigiu nu poate

fi, în mod obiectiv, una și

aceeași cu data radierii din cartea funciară

a existenței pe rolul unei instanțe a respectivului litigiu. Pentru radiere e

necesară legalizarea hotărârii rămase irevocabilă, învestirea cu formulă

executorie și depunerea ei la serviciul public de evidență și publicitate

funciară împreună cu o cerere de radiere, emiterea unei încheieri de radiere și

împlinirea termenului de atac a acelei încheieri.

Prevederea conform căreia la data

încheierii actului nu trebuia să

existe

nici un impediment care să afecteze dreptul de proprietate se referă nu numai

la stingerea oricărui litigiu juridic aflat pe rolul unei instanțe

judecătorești

la momentul încheierii contractului, ci și stingerea oricărui alt litigiu

jurisdicțional care ar mai fi existat sau ar mai fi survenit, indiferent dacă

ar fi fost notat sau nu în cartea funciară.

Prin extrasul de carte funciară

purtând mențiunea „rară sarcini" nu se atestă stingerea unui litigiu și

radierea notării lui în cartea funciară, ci faptul că imobilul nu este grevat

de nici un fel de sarcini.

Instanța era datoare să interpreteze

clauzele contractuale în sensul eliminării eventualelor contradicții și potrivit

intenției comune a părților, lucru care dacă s-ar fi realizat, s-ar fi stabilit

că părțile au avut în vedere

un termen

rezonabil de încheiere a contractului, în interiorul căruia să se

stingă

litigiile și să nu se devalorizeze prețul, iar obligația de a respecta acest

termen și de a cere radierea din cartea funciară, atâta vreme cât nu era

stipulată expres în sarcina vreuneia din părți, rezultă că revenea, în egală

măsură, ambelor părți.

De asemenea trebuia interpretată și

lămurită clauza de la art. 5 pct. 5.3 privind caducitatea contractului, care nu

trebuia restrânsă doar la cazul expres pentru care s-a prevăzut pactul

comisoriu-evingerea promitenților-vânzători cu privire la dreptul de

proprietate asupra terenului, ci trebuie extinsă și la cauze survenite ulterior

ce conduc la ineficacitatea actului juridic, cum ar fi împrejurarea că prețul

stabilit de părți s-a devalorizat și a devenit neserios.

Clauza de la art. 5 pct. 5.2 privind

posibilitatea promitenților-cumpărători de a se adresa instanței de judecată,

în caz de neexecutare a obligației de a se prezenta la notar în vederea

încheierii actului, complinește clauza de la art. 2 pct. 2.2, interpretarea

fiind în sensul că și promitenții cumpărători aveau posibilitatea de notificare

în termenul de 30 de zile, pentru încheierea actului, iar obligația radierii

litigiului era una bilaterală.

Mențiunea

din această clauză privind „plata corespunzătoare a prețului terenului" nu

se referă la plata restului de preț, ci la împrejurarea că prețul vânzării

trebuie să fie serios, cel practicat pe piață la momentul emiterii hotărârii

judecătorești și actualizat la momentul rămânerii ei definitive.

Apreciază

că o interpretare contrară celei arătate mai sus, a clauzelor contractuale, ar

contraveni principiului echității și principiului inadmisibilității îmbogățirii

tară justă cauză.

4.

Greșita

reținere a culpei contractuale exclusive a pârâților, față de împrejurarea că

promitenții-cumpărători nu și-au îndeplinit propria obligație, aceea de a

achita diferența de preț prin transfer bancar la data autentificării

contractului, în sensul că, la data prevăzută în notificarea nr. 570 din 31 mai

2007, dată la care părțile trebuiau să se prezinte la notariat pentru

încheierea actului, suma respectivă nu era consemnată la dispoziția

promitenților vânzători, conform recipiselor de consemnare depuse la dosarul

cauzei, care sunt ulterioare datei de 31 mai 2007.

De

asemenea, împrejurarea că părțile contractante au fost în egală măsură

culpabile pentru faptul că nu s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în

formă autentică rezultă și din art. 6 pct. 6.6 din antecontract, conform căruia

acesta reprezintă o obligație legal valabilă a ambelor părți;

5.

Greșita

reținere în cauză a incidenței art. 5 alin. (2) din Titlul

X

al

Legii nr. 247/2005, temeiul juridic al acțiunii, întrucât aceste prevederi nu

puteau fi invocate și aplicate în speță, deoarece legea dispune numai pentru

viitor, iar nu și pentru trecut, ele nefiind în vigoare la momentul declanșării

litigiului.

Înalta

Curte, asupra recursului civil de față, analizând aspectele de nelegalitate

invocate, îl va respinge ca nefondat, în considerarea următoarelor argumente:

1.

Potrivit dispozițiilor art. 1191 alin. (2) C. civ.„nu se va primi niciodată o

dovadă prin martori, în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre

ceea ce se pretinde că s-ar fi zis înaintea, la timpul sau în vremea

confecționării actului, chiar cu privire la o sumă sau o valoare ce nu

depășește 250 lei".

Regula enunțată se aplică tuturor

actelor juridice, în absența oricărei distincții operate de legiuitor, așadar,

indiferent de natura drepturilor și obligațiilor asumate de părți, în sensul

dacă este vorba despre o obligație de a da sau una de a face, contrar

susținerilor recurenților.

Dovada

modificării antecontractului de vânzare-cumpărare trebuia realizată tot prin

înfățișarea unui înscris, după cum în mod corect a apreciat instanța de apel

care a respins administrarea probei testimoniale pentru dovedirea încheierii

unei convenții adiționale, ulterior antecontractului, prin care s-ar fi amendat

conținutul obligațiilor asumate de părți la data de 29 septembrie 2004.

În

ceea ce privește respingerea aceluiași mijloc de probă pentru dovedirea

pretențiilor din cererea reconvențională, tot la termenul din 2 decembrie 2008,

se constată proba a fost considerată ca nefiind utilă cauzei.

Or,

aprecierea cerințelor prevăzute de art. 167 alin. (1) C. proc. civ. pentru

încuviințarea unei probe, respectiv pertinența, concludenta sau utilitatea

acesteia în cauză este exclusiv la latitudinea instanței de judecată, neputând

fi cenzurată de instanța de control judiciar, deoarece nu reprezintă o

chestiune de legalitate, ci de temeinicie, ce excede cadrului verificărilor pe care

le poate face instanța de recurs, în baza art. 304 C. proc. civ.

Nu

poate fi reținută nici critica potrivit căreia, prin respingerea acestei probe

ca inadmisibilă, instanța ar fi dat dovadă de lipsă de rol activ, atâta vreme

cât utilitatea, concludenta și pertinența acestei probe a fost pusă în discuția

părților, în ședință publică, în cadrul unei dezbateri ample, în care fiecare

parte și-a expus argumentele și contraargumentele, soluția de respingere

pronunțată de judecător fiind rezultatul evaluării și aprecierii acestuia

asupra oportunității și necesității unei asemenea probe.

Aprecierea

și administrarea probatoriului sunt atribute ale instanței de judecată care se

circumscriu principiului rolului activ al acesteia, incluzând însă și

posibilitatea respingerii, înlăturării sau neluării în considerare a anumitor

probe, fără ca prin aceasta să fie încălcat sau cenzurat dreptul la apărare.

Față

de considerentele expuse, urmează a fi înlăturate critici le referitoare la

aplicarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1191 alin. (2) C. civ.

2

Critica

vizând modalitatea de motivare a hotărârilor atacate este analizabilă în

contextul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., fiind vorba despre hotărârea primei

instanțe.

In mod corect, instanța de apel a considerat

că sentința cuprinde considerentele e care se sprijină, întrucât, în temeiul

art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., instanța trebuie să se pronunțe asupra

a tot ceea ce s-a cerut prin acțiune și asupra tuturor mijloacelor ce au stat

la temelia pretențiilor ridicate de părți, ceea ce nu înseamnă, însă, că

instanța trebuie să răspundă tuturor argumentelor folosite de părți pentru

susținerea pretențiilor lor, fiind suficient ca din cuprinsul hotărârii să

rezulte că au fost analizate, în ansamblu, toate susținerile și cererile

părților.

Hotărârea apelată îndeplinește atât

exigențele dispozițiilor art. 261 C. proc. civ., cât și exigențele prevederilor

art. 6 paragraf 1 din Convenția CEDO, conform căruia obligația instanțelor de

a-și motiva hotărârile nu se concretizează în elaborarea unui răspuns detaliat

la fiecare argument, noțiunea de proces echitabil presupunând ca o instanță

internă să examineze cu adevărat problemele esențiale ce i-au fost supuse

atenției.

3.

Referitor la interpretarea clauzelor

contractuale, se reține că, reiterând apărări deja formulate în cauză,

recurenții critică interpretarea dată de ambele instanțe de fond clauzelor

antecontractului vizând atât termenul de încheiere a contractului de vânzare -

cumpărare, cât și sarcina obligației de radiere din cartea funciară a notării

litigiului existent la data contractării.

In acest context, se constată că, în mod

corect, instanța de apel a dat eficiență dispozițiilor legale din materia

interpretării convențiilor, respectiv art. 970 și art. 977 - 985 C. civ., în

ceea ce privește conținutul raportului juridic obligațional născut din

antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2165 din 29 septembrie

2004 de SC A.B.N.

Astfel, în mod corect s-a reținut că voința

reală a părților la momentul contractării a fost aceea ca încheierea în formă

autentică a contractului de vânzare-cumpărare să aibă loc în 30 de zile

calendaristice de la data stingerii

litigiilor

ce grevau la acel moment asupra terenului și a radierii din cartea funciară a

notării acestor

litigii,

iar obligația

radierii să revină promitenților vânzători, și nu ambelor părți contractante,

astfel cum se susține în motivele de recurs.

Împrejurarea că obligația cu acest conținut

nu a fost explicit inserată în cuprinsul convenției nu conduce la concluzia

inexistenței obligației, după cum susțin recurenții, întrucât s-ar acorda

prioritate sensului literal al termenilor folosiți, și nu voinței reale a

părților la momentul contractării, ceea ce ar fi contrar art. 977 C. civ.

Existența

în sarcina promitentilor vânzători a obligației îndeplinirii formalităților de

radiere din cartea funciară a litigiului ce a făcut obiectul

dosarului

nr. 627/2004 al Judecătoriei sectorului 2 București a fost stabilită de către

instanța de apel - ce a confirmat hotărârea primei

instanțe - din interpretarea coroborată a clauzelor, respectiv a celor

de la

pct. 2.2 și art. 6 pct. 6.5 din antecontract.

In cuprinsul acestora, se menționează expres

obligația recurenților de notificare a intimaților în vederea încheierii în

formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, precum și aceea ca, la

data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, asupra

acestuia să nu existe nici un fel de litigiu de nicio natură și nici pretenții

din partea

terților, de unde rezultă că

recurenții și-au asumat și obligația de a efectua toate formalitățile

încheierii actului, inclusiv, deci, de a procura actul care

ar fi

atestat absența oricărui litigiu care să poarte asupra obiectului material al

contractului.

Pe de altă parte, conform art. 1337 C. civ.,

vânzătorul este de drept obligat să-1 garanteze pe cumpărător de evicțiunea

totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care n-au fost

declarate la încheierea contractului.

Clauza de la pct. 6.5 anticipează această

obligație legală, în sensul că promitenții vânzători și-au asumat prin

antecontract îndatorirea înlăturării oricărui impediment la încheierea

contractului în formă autentică, de natura celor prevăzute de art. 1337 C.

civ., ceea ce

înseamnă și asumarea

formalităților legate de posibilele litigii sau sarcini.

Chiar admițând că s-a convenit, astfel cum

susțin recurenții, ca obligația de radiere a notării litigiului să revină

ambelor părți contractante, așadar, inclusiv promitentilor vânzători, se

observă că instanța de fond a reținut - iar Curtea de Apel a confirmat, pe baza

probelor administrate, că aceștia au avut posibilitatea de a opera mențiunea în

discuție în cartea funciară, din moment ce la data de 24 iulie 2006, ulterior finalizării

respectivului litigiu prin decizia sentința

civilă

nr. 2683 din 23 martie 2006, definitivă și irevocabilă, au solicitat și obținut

radierea din cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare din

prezenta

cauză.

Mai mult, la data de 23

iunie 2006, recurenții au trimis intimaților-

reclamanți o comunicare prin care li se aducea la

cunoștință că a apărut o serie de evenimente ce ar putea schimba în mod

substanțial situația

juridică a terenului,

ce împiedică semnarea unui contract de vânzare-

cumpărare.

Situația de fapt stabilită în cauză nu poate

fi reapreciată de către prezenta instanță de control judiciar, ale cărei

atribuții vizează exclusiv legalitatea deciziei recurate, prin prisma motivelor

de modificare ori casare descrise de art. 304 C. proc. civ., și nu temeinicia,

pe baza probatoriului administrat.

Ca atare, pornind de la situația de fapt

stabilită și imposibil de reapreciat în acest cadru procesual, în sensul că

promitenții-vânzători nu și-au îndeplinit obligația radierii notării

litigiului, în mod culpabil, deoarece au avut în concret această posibilitate,

mai mult, nici nu au intenționat să facă acest lucru, este lipsit de relevanță

dacă obligația le revenea în mod exclusiv, astfel cum au reținut ambele

instanțe de fond, fie în mod egal cu promitenții - cumpărători, după cum

pretind recurenții. In acest context, devine lipsită de importanță și

interpretarea clauzei privind termenul de 30 de zile: promitenții - cumpărători

nu s-au prevalat în cauză de nerespectarea termenului de 30 zile pentru

încheierea contractului de vânzare - cumpărare, ci de neîndeplinirea a înseși

obligației de încheiere a contractului, iar instanțele de fond au constatat în

cauză că această obligație nu a fost executată în mod culpabil, promitenții -

vânzători neavând intenția de a mai perfecta actul în formă autentică.

Această stare de fapt nu poate fi

reevaluată în faza recursului, după cum s-a arătat deja, așadar nici din

perspectiva împrejurărilor ulterioare acestui act juridic și nici a atitudinii

subiective a promitenților - vânzători după încheierea antecontractului de

vânzare-cumpărare, în sensul identificării motivelor refuzului de încheiere a

actului autentic.

De aceea, va fi înlăturată susținerea

recurenților privind imposibilitatea vânzării din cauza devalorizării prețului,

devenit neserios. O asemenea susținere nu poate fi primită nici în contextul

convenirii de către părți a unei cauze exoneratoare de răspundere în sensul

devalorizării: art. 5 pct. 5.2 din antecontract care se referă la „plata corespunzătoare

a prețului terenului" nu conține atare cauză exoneratoare, astfel cum

pretind recurenții, ci vizează prețul prevăzut în antecontract.

Astfel,

se prevede expres că „în cazul neexecutării obligației de prezentare în fața

notarului public de către promitenții-vânzători, în vederea semnării și

autentificării contractului de vânzare-cumpărare, promitenții-cumpărători se

vor adresa instanței judecătorești competente în scopul obținerii unei hotărâri

judecătorești pentru ca vânzarea să se poată perfecta în condițiile stabilite

în prezentul antecontract...", așadar, inclusiv cu privire la preț.

O

interpretare contrară ar echivala cu o renegociere a clauzelor contractuale sub

aspectul valorii de circulație, respectiv cu încălcarea principiului forței

obligatorii a contractelor, prin nerespectarea unui preț determinat și serios, stabilit

prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, de asemenea, cu ignorarea

art. 970 alin. (1) din același cod, potrivit cărora „convențiile trebuie

executate cu bună-credință", ceea ce este inadmisibil.

4.

În ceea

ce privește modul de îndeplinire de către promitenții - cumpărători a propriei

obligații privind plata diferenței de preț de 200.000 Euro, urmează a fi

înlăturate susținerile recurenților conform cărora aceasta ar fi trebuit

achitată la momentul notificării expediate de către promitenții-vânzători în

vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

Art.

3.2 din antecontract prevede că „diferența de preț... va fi achitată

vânzătorilor prin transfer bancar la data autentificării contractului de

vânzare-cumpărare...", și nicidecum la data notificării, interpretarea

dată de recurenți fiind străină de înțelesul acestei clauze contractuale.

Ca

atare, este suficient faptul că intimații - reclamanți au făcut dovada

achitării sumei menționate la data de 6 februarie 2008, pe parcursul

prezentului proces, astfel cum a reținut instanța de apel, pentru a se proceda

la executarea silită în natură a obligației de a face neexecutate de bunăvoie,

în mod culpabil, de către promitenții - vânzători, respectiv aceea de încheiere

a contractului în formă autentică, pronunțându-se o hotărâre care să țină loc

de act autentic de vânzare-cumpărare.

5.

Critica

privind aplicarea retroactivă a dispozițiilor art. 5 alin. (2) din Titlul

X

al

Legii nr. 247/2005 urmează a fi, de asemenea, înlăturată.

Pe

lângă faptul că este formulată

omisso medio

, direct în recurs, nu și în

fazele procesuale anterioare, este de precizat, pe de o parte, că nu este vorba

despre o aplicare retroactivă, ci despre incidența unei alte reguli ce

guvernează aplicarea legii civile de drept material în timp, anume aceea a

imediatei aplicări a acesteia situațiilor juridice în curs de derulare,

neepuizate la momentul intrării în vigoare a legii, cum sunt și cele create

prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

Astfel,

neexecutarea de bunăvoie a obligațiilor contractuale a îndreptățit pe

creditorul acestora să recurgă la promovarea unei acțiuni în justiție pentru a

obține executarea silită, dispozițiile Legii nr. 247/2005 fiind în vigoare la

data formulării cererii de chemare în judecată, respectiv 12 iulie 2007.

Pe

de altă parte, norma în discuție a reprezentat doar concretizarea în materie

imobiliară a mecanismului juridic recunoscut în dreptul comun, presupus de

executarea silită în natură a unei obligații de a face, în aplicarea art. 1073

și art. 1077 C. civ. și transpus

in terminis

în clauzele

antecontractului.

Ca

atare, chiar în absența unei norme exprese, creditorul era îndreptățit să solicite

și să obțină îndeplinirea exactă a obligației, în natură, prin intermediul

instanței de judecată, pe baza dreptului comun.

Pentru

considerentele pe larg expuse și făcând aplicarea dispozițiilor art. 312 alin.

(1) C. proc. civ., recursul urmează a fi respins.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

ca nefondat recursul declarat de pârâții S.C. și

Ș.(M.)A. împotriva deciziei civile nr. 867/A din 2

decembrie 2008 a Curții de Apel București, secția

a III a civilă și pentru

cauze cu minori și de familie.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi, 15 ianuarie 2010.