ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 155/2010

Asupra recursului civil de față, constată următoarele: Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 12 iulie 2007 sub nr. 25480/3/2007, reclamanții A.O., L.C.N. și V.D., în temeiul dispozițiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în contradictoriu cu pârâții S.C.

și Ș.(M.)A., au solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare privind terenul în suprafață de 5000,23 mp, situat în București, sector 2. În motivarea cererii, reclamanții au arătat că între părți a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2165 din 29 septembrie 2004, rectificat prin încheierile nr. 7541 din 12 octombrie 2004 și nr. 8467 din 12 noiembrie 2004, prin care pârâții, în calitate de promitenți vânzători s-au obligat să vândă reclamanților, în calitate de promitenți cumpărători, terenul mai sus menționat, cu prețul total de 300.000 Euro, perfectarea actului în formă autentică urmând a se face potrivit prevederilor contractuale, în 30 de zile de la data stingerii litigiilor care grevau respectivul teren.

Au mai arătat reclamanții că la data încheierii antecontractului, deși era notată în cartea funciară a imobilului existența unui litigiu, conform certificatului de grefa nr. 627/2004 emis de Judecătoria Sector 2 București, acesta fusese soluționat definitiv prin sentința civilă nr. 2683 din 23 martie 2006 a Judecătoriei Sector 2, pronunțată în dosarul nr. 3976/300/2006, pârâții dând dovadă de rea-credință în îndeplinirea obligației de a încheia actul în formă autentică, prin neradierea litigiului din cartea funciară cât și prin somarea reclamanților la ridicarea sumei achitată cu titlu de avans.

Pârâții au fost somați la încheierea actului prin notificarea din 22 martie 2007. Pârâții au formulat întâmpinare și cerere reconvențională, solicitând respingerea acțiunii reclamanților ca neîntemeiată și pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 29 septembrie 2004 și repunerea părților în situația anterioară, arătând că reclamanții sunt cei care au dat dovadă de rea-credință la încheierea actului în formă autentică, întrucât nu au solicitat radierea litigiului din cartea funciară, litigiu de la data stingerii căruia începea să curgă termenul de 30 de zile în care promitenții vânzători aveau obligația de a încheia actul.

Mai arată că această obligație nu era prevăzută expres în antecontract, nerezultând căreia dintre părți îi incumbă, pârâții care aveau domiciliul în străinătate(lucru cunoscut de reclamanți) neavând posibilitatea verificării datei la care litigiul a fost soluționat definitiv și nici a obținerii unei copii legalizate a sentinței respective, întrucât nu figurau ca părți în dosar. Precizează că notificarea trimisă de reclamanți la 22 martie 2007 nu le-a parvenit, întrucât își schimbaseră domiciliul, iar până la data menționată în notificare - 31 mai 2007, reclamanții nu achitaseră diferența de preț pentru terenul în litigiu, nefiind astfel îndeplinită obligația contractuală respectivă. Mai arată că nu au avut cunoștință despre cele două încheieri rectificative ale antecontractului de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 796 din 07 mai 2008, Tribunalul București, secția a III a civilă, a admis acțiunea principală, a constatat intervenită între părți vânzarea terenului în litigiu pentru prețul de 300.000 Euro, reclamanții având calitatea de cumpărători, iar pârâții de vânzători, hotărârea urmând să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională și a obligat pârâții la plata către reclamanți a sumei de 12723 lei cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că, potrivit clauzelor contractuale, actul autentic de vânzare-cumpărare trebuia încheiat în maxim 30 de zile de la data stingerii litigiilor ce grevau terenul promis spre vânzare, pârâții având obligația de a radia notările acestor litigii, obligație pe care nu și-au îndeplinit-o.

Lipsa intenției pârâților de mai încheia actul în formă autentică rezultă și din comunicarea tăcută reclamanților la data de 23 iunie 2006, prin care acestora li se aduce la cunoștință că au intervenit o serie de evenimente de natură a schimba situația juridică a terenului, care fac imposibilă perfectarea actului, urmată de notificarea din 30 octombrie 2006, prin care reclamanții sunt invitați să ridice suma achitată cu titlu de avans, deși conform art. 5.3 din antecontract, promitenții vânzători erau îndreptățiți să restituie avansul doar în situația în care, din motive neimputabile lor, s-ar fi desființat titlul de proprietate asupra terenului, fapt ce nu se regăsește în speță. Apreciind că reclamanții și-au îndeplinit obligațiile contractuale, dețin imobilul în discuție și au făcut dovada achitării diferenței de preț stabilite prin antecontract, instanța a constatat intervenită vânzarea, conform art. 969 C. civ.

și art. 5 alin. (2)din Titlul X al Legii nr. 247/2005. Referitor la cererea reconvențională, tribunalul a apreciat că rezoluțiunea poate fi cerută numai de partea care a executat ori a avut intenția de a executa contractul, condiții ce nu au fost dovedite în cauză. Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâții-reclamanți S.C.

și S.(M.)A., solicitând admiterea apelului în sensul admiterii cererii reconvenționale și a respingerii acțiunii principale, cu motivarea că: - Hotărârea apelată nu a fost legal motivată, considerentele acesteia necuprinzând argumentele și motivele pârâților în expunerea apărărilor acestora, ceea ce echivalează cu încălcarea dreptului la apărare; - În mod greșit și nelegal s-a respins proba testimonială propusă de pârâți la termenul din 19 martie 2008, prin care se urmărea dovedirea unor împrejurări de fapt de natură a dovedi atitudinea culpabilă a reclamanților în îndeplinirea obligațiilor contractuale, și acest aspect încălcând dreptul la apărare; - Pe fond, hotărârea apelată este netemeinică și nelegală pentru considerentele expuse prin întâmpinare, cererea reconvențională și concluziile scrise depuse la dosar.

Prin decizia civilă nr. 867/A din 02 decembrie 2008, Curtea de Apel București, secția a VI a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins ca nefondat apelul, arătând că motivarea unei hotărâri nu presupune relatarea detaliată a argumentelor părților, proba testimonială nu putea fi admisă în contra și peste conținutul unui înscris (respectiv, antecontractul de vânzare-cumpărare), promitenții-cumpărători și-au îndeplinit obligațiile contractuale, culpa revenind promitenților-vânzători care, pentru motive ce au ținut exclusiv de creșterea prețurilor, au refuzat încheierea contractului în formă autentică. Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâții-reclamanți, recurs vizând următoarele critici, întemeiate pe cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ.: 1. Greșita respingere ca inadmisibilă a probei testimoniale pentru dovedirea convenției adiționale intervenite între părți ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare [prin greșita aplicarea a prevederilor art. 1191 alin. (2) C. civ.), respectiv, asumarea, de către reclamanți, a obligației de a verifica periodic stadiul litigiului notat în cartea funciară (litigiu în care pârâții nu figurau ca părți) și de a cere radierea notării, urmând a-i înștiința despre aceasta pe pârâți. De asemenea, această probă ar fi avut relevanță pentru elucidarea unor aspecte legate de împrejurarea că pe rolul Tribunalului București, se află, în rejudecare, dosarul nr. 42189/3/2007 având ca obiect plângere împotriva rezoluției de neîncepere a urmăririi penale, plângere formulată de numitul G.G.

împotriva primei vânzătoare a terenului în litigiu, numita R. și împotriva numitului G. (cel care a vândut terenul pârâților), precum și împotriva prefectului, a unor salariați de la prefectură, pentru săvârșirea infracțiunilor de fals și uz de fals privind terenul în litigiu. Aprecierea probei testimoniale ca inadmisibilă, în raport de înscrisurile și răspunsurile la interogatorii existente la dosar, reprezintă, astfel, și o încălcare a principiului rolului activ al instanței în procesul de judecată.

2. Greșita apreciere că hotărârea primei instanțe ar fi motivată, apreciind că argumentele și susținerile pârâților nu au fost expuse succint, ci au fost total ignorate; 3. Greșita respingere a celorlalte motive de apel prin neverificarea susținerilor și argumentelor conținute în ele, respectiv, faptul că ambele părți și-au asumat obligația de a nu exista vreun impediment la perfectarea actului, incluzând obligația de radiere a notărilor din cartea funciar, datorită faptului că nu s-au interpretat, ori s-au interpretat greșit clauzele contractuale. Astfel, clauza de la art. 2 pct. 2.1 din antecontract referitoare la termenul de 30 de zile de care era condiționată încheierea actului autentic, este imprecis formulată și necesita a fi interpretată, clarificată și precizată, în sensul că data stingerii unui litigiu nu poate fi, în mod obiectiv, una și aceeași cu data radierii din cartea funciară a existenței pe rolul unei instanțe a respectivului litigiu.

Pentru radiere e necesară legalizarea hotărârii rămase irevocabilă, învestirea cu formulă executorie și depunerea ei la serviciul public de evidență și publicitate funciară împreună cu o cerere de radiere, emiterea unei încheieri de radiere și împlinirea termenului de atac a acelei încheieri. Prevederea conform căreia la data încheierii actului nu trebuia să existe nici un impediment care să afecteze dreptul de proprietate se referă nu numai la stingerea oricărui litigiu juridic aflat pe rolul unei instanțe judecătorești la momentul încheierii contractului, ci și stingerea oricărui alt litigiu jurisdicțional care ar mai fi existat sau ar mai fi survenit, indiferent dacă ar fi fost notat sau nu în cartea funciară.

Prin extrasul de carte funciară purtând mențiunea „rară sarcini" nu se atestă stingerea unui litigiu și radierea notării lui în cartea funciară, ci faptul că imobilul nu este grevat de nici un fel de sarcini. Instanța era datoare să interpreteze clauzele contractuale în sensul eliminării eventualelor contradicții și potrivit intenției comune a părților, lucru care dacă s-ar fi realizat, s-ar fi stabilit că părțile au avut în vedere un termen rezonabil de încheiere a contractului, în interiorul căruia să se stingă litigiile și să nu se devalorizeze prețul, iar obligația de a respecta acest termen și de a cere radierea din cartea funciară, atâta vreme cât nu era stipulată expres în sarcina vreuneia din părți, rezultă că revenea, în egală măsură, ambelor părți.

De asemenea trebuia interpretată și lămurită clauza de la art. 5 pct. 5.3 privind caducitatea contractului, care nu trebuia restrânsă doar la cazul expres pentru care s-a prevăzut pactul comisoriu-evingerea promitenților-vânzători cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului, ci trebuie extinsă și la cauze survenite ulterior ce conduc la ineficacitatea actului juridic, cum ar fi împrejurarea că prețul stabilit de părți s-a devalorizat și a devenit neserios. Clauza de la art. 5 pct. 5.2 privind posibilitatea promitenților-cumpărători de a se adresa instanței de judecată, în caz de neexecutare a obligației de a se prezenta la notar în vederea încheierii actului, complinește clauza de la art. 2 pct. 2.2, interpretarea fiind în sensul că și promitenții cumpărători aveau posibilitatea de notificare în termenul de 30 de zile, pentru încheierea actului, iar obligația radierii litigiului era una bilaterală.

Mențiunea din această clauză privind „plata corespunzătoare a prețului terenului" nu se referă la plata restului de preț, ci la împrejurarea că prețul vânzării trebuie să fie serios, cel practicat pe piață la momentul emiterii hotărârii judecătorești și actualizat la momentul rămânerii ei definitive. Apreciază că o interpretare contrară celei arătate mai sus, a clauzelor contractuale, ar contraveni principiului echității și principiului inadmisibilității îmbogățirii tară justă cauză.

4. Greșita reținere a culpei contractuale exclusive a pârâților, față de împrejurarea că promitenții-cumpărători nu și-au îndeplinit propria obligație, aceea de a achita diferența de preț prin transfer bancar la data autentificării contractului, în sensul că, la data prevăzută în notificarea nr. 570 din 31 mai 2007, dată la care părțile trebuiau să se prezinte la notariat pentru încheierea actului, suma respectivă nu era consemnată la dispoziția promitenților vânzători, conform recipiselor de consemnare depuse la dosarul cauzei, care sunt ulterioare datei de 31 mai 2007. De asemenea, împrejurarea că părțile contractante au fost în egală măsură culpabile pentru faptul că nu s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică rezultă și din art. 6 pct. 6.6 din antecontract, conform căruia acesta reprezintă o obligație legal valabilă a ambelor părți; 5. Greșita reținere în cauză a incidenței art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, temeiul juridic al acțiunii, întrucât aceste prevederi nu puteau fi invocate și aplicate în speță, deoarece legea dispune numai pentru viitor, iar nu și pentru trecut, ele nefiind în vigoare la momentul declanșării litigiului.

Înalta Curte, asupra recursului civil de față, analizând aspectele de nelegalitate invocate, îl va respinge ca nefondat, în considerarea următoarelor argumente: 1. Potrivit dispozițiilor art. 1191 alin. (2) C. civ.„nu se va primi niciodată o dovadă prin martori, în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde că s-ar fi zis înaintea, la timpul sau în vremea confecționării actului, chiar cu privire la o sumă sau o valoare ce nu depășește 250 lei". Regula enunțată se aplică tuturor actelor juridice, în absența oricărei distincții operate de legiuitor, așadar, indiferent de natura drepturilor și obligațiilor asumate de părți, în sensul dacă este vorba despre o obligație de a da sau una de a face, contrar susținerilor recurenților.

Dovada modificării antecontractului de vânzare-cumpărare trebuia realizată tot prin înfățișarea unui înscris, după cum în mod corect a apreciat instanța de apel care a respins administrarea probei testimoniale pentru dovedirea încheierii unei convenții adiționale, ulterior antecontractului, prin care s-ar fi amendat conținutul obligațiilor asumate de părți la data de 29 septembrie 2004. În ceea ce privește respingerea aceluiași mijloc de probă pentru dovedirea pretențiilor din cererea reconvențională, tot la termenul din 2 decembrie 2008, se constată proba a fost considerată ca nefiind utilă cauzei. Or, aprecierea cerințelor prevăzute de art. 167 alin. (1) C. proc. civ.

pentru încuviințarea unei probe, respectiv pertinența, concludenta sau utilitatea acesteia în cauză este exclusiv la latitudinea instanței de judecată, neputând fi cenzurată de instanța de control judiciar, deoarece nu reprezintă o chestiune de legalitate, ci de temeinicie, ce excede cadrului verificărilor pe care le poate face instanța de recurs, în baza art. 304 C. proc. civ. Nu poate fi reținută nici critica potrivit căreia, prin respingerea acestei probe ca inadmisibilă, instanța ar fi dat dovadă de lipsă de rol activ, atâta vreme cât utilitatea, concludenta și pertinența acestei probe a fost pusă în discuția părților, în ședință publică, în cadrul unei dezbateri ample, în care fiecare parte și-a expus argumentele și contraargumentele, soluția de respingere pronunțată de judecător fiind rezultatul evaluării și aprecierii acestuia asupra oportunității și necesității unei asemenea probe.

Aprecierea și administrarea probatoriului sunt atribute ale instanței de judecată care se circumscriu principiului rolului activ al acesteia, incluzând însă și posibilitatea respingerii, înlăturării sau neluării în considerare a anumitor probe, fără ca prin aceasta să fie încălcat sau cenzurat dreptul la apărare. Față de considerentele expuse, urmează a fi înlăturate critici le referitoare la aplicarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1191 alin. (2) C. civ. 2 Critica vizând modalitatea de motivare a hotărârilor atacate este analizabilă în contextul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., fiind vorba despre hotărârea primei instanțe. In mod corect, instanța de apel a considerat că sentința cuprinde considerentele e care se sprijină, întrucât, în temeiul art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc.

civ., instanța trebuie să se pronunțe asupra a tot ceea ce s-a cerut prin acțiune și asupra tuturor mijloacelor ce au stat la temelia pretențiilor ridicate de părți, ceea ce nu înseamnă, însă, că instanța trebuie să răspundă tuturor argumentelor folosite de părți pentru susținerea pretențiilor lor, fiind suficient ca din cuprinsul hotărârii să rezulte că au fost analizate, în ansamblu, toate susținerile și cererile părților. Hotărârea apelată îndeplinește atât exigențele dispozițiilor art. 261 C. proc. civ., cât și exigențele prevederilor art. 6 paragraf 1 din Convenția CEDO, conform căruia obligația instanțelor de a-și motiva hotărârile nu se concretizează în elaborarea unui răspuns detaliat la fiecare argument, noțiunea de proces echitabil presupunând ca o instanță internă să examineze cu adevărat problemele esențiale ce i-au fost supuse atenției.

3. Referitor la interpretarea clauzelor contractuale, se reține că, reiterând apărări deja formulate în cauză, recurenții critică interpretarea dată de ambele instanțe de fond clauzelor antecontractului vizând atât termenul de încheiere a contractului de vânzare - cumpărare, cât și sarcina obligației de radiere din cartea funciară a notării litigiului existent la data contractării. In acest context, se constată că, în mod corect, instanța de apel a dat eficiență dispozițiilor legale din materia interpretării convențiilor, respectiv art. 970 și art. 977 - 985 C. civ., în ceea ce privește conținutul raportului juridic obligațional născut din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2165 din 29 septembrie 2004 de SC A.B.N.

Astfel, în mod corect s-a reținut că voința reală a părților la momentul contractării a fost aceea ca încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare să aibă loc în 30 de zile calendaristice de la data stingerii litigiilor ce grevau la acel moment asupra terenului și a radierii din cartea funciară a notării acestor litigii, iar obligația radierii să revină promitenților vânzători, și nu ambelor părți contractante, astfel cum se susține în motivele de recurs. Împrejurarea că obligația cu acest conținut nu a fost explicit inserată în cuprinsul convenției nu conduce la concluzia inexistenței obligației, după cum susțin recurenții, întrucât s-ar acorda prioritate sensului literal al termenilor folosiți, și nu voinței reale a părților la momentul contractării, ceea ce ar fi contrar art. 977 C. civ.

Existența în sarcina promitentilor vânzători a obligației îndeplinirii formalităților de radiere din cartea funciară a litigiului ce a făcut obiectul dosarului nr. 627/2004 al Judecătoriei sectorului 2 București a fost stabilită de către instanța de apel - ce a confirmat hotărârea primei instanțe - din interpretarea coroborată a clauzelor, respectiv a celor de la pct. 2.2 și art. 6 pct. 6.5 din antecontract.

In cuprinsul acestora, se menționează expres obligația recurenților de notificare a intimaților în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, precum și aceea ca, la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, asupra acestuia să nu existe nici un fel de litigiu de nicio natură și nici pretenții din partea terților, de unde rezultă că recurenții și-au asumat și obligația de a efectua toate formalitățile încheierii actului, inclusiv, deci, de a procura actul care ar fi atestat absența oricărui litigiu care să poarte asupra obiectului material al contractului. Pe de altă parte, conform art. 1337 C. civ., vânzătorul este de drept obligat să-1 garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului.

Clauza de la pct. 6.5 anticipează această obligație legală, în sensul că promitenții vânzători și-au asumat prin antecontract îndatorirea înlăturării oricărui impediment la încheierea contractului în formă autentică, de natura celor prevăzute de art. 1337 C. civ., ceea ce înseamnă și asumarea formalităților legate de posibilele litigii sau sarcini.

Chiar admițând că s-a convenit, astfel cum susțin recurenții, ca obligația de radiere a notării litigiului să revină ambelor părți contractante, așadar, inclusiv promitentilor vânzători, se observă că instanța de fond a reținut - iar Curtea de Apel a confirmat, pe baza probelor administrate, că aceștia au avut posibilitatea de a opera mențiunea în discuție în cartea funciară, din moment ce la data de 24 iulie 2006, ulterior finalizării respectivului litigiu prin decizia sentința civilă nr. 2683 din 23 martie 2006, definitivă și irevocabilă, au solicitat și obținut radierea din cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare din prezenta cauză. Mai mult, la data de 23 iunie 2006, recurenții au trimis intimaților- reclamanți o comunicare prin care li se aducea la cunoștință că a apărut o serie de evenimente ce ar putea schimba în mod substanțial situația juridică a terenului, ce împiedică semnarea unui contract de vânzare- cumpărare.

Situația de fapt stabilită în cauză nu poate fi reapreciată de către prezenta instanță de control judiciar, ale cărei atribuții vizează exclusiv legalitatea deciziei recurate, prin prisma motivelor de modificare ori casare descrise de art. 304 C. proc. civ., și nu temeinicia, pe baza probatoriului administrat. Ca atare, pornind de la situația de fapt stabilită și imposibil de reapreciat în acest cadru procesual, în sensul că promitenții-vânzători nu și-au îndeplinit obligația radierii notării litigiului, în mod culpabil, deoarece au avut în concret această posibilitate, mai mult, nici nu au intenționat să facă acest lucru, este lipsit de relevanță dacă obligația le revenea în mod exclusiv, astfel cum au reținut ambele instanțe de fond, fie în mod egal cu promitenții - cumpărători, după cum pretind recurenții.

In acest context, devine lipsită de importanță și interpretarea clauzei privind termenul de 30 de zile: promitenții - cumpărători nu s-au prevalat în cauză de nerespectarea termenului de 30 zile pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare, ci de neîndeplinirea a înseși obligației de încheiere a contractului, iar instanțele de fond au constatat în cauză că această obligație nu a fost executată în mod culpabil, promitenții - vânzători neavând intenția de a mai perfecta actul în formă autentică. Această stare de fapt nu poate fi reevaluată în faza recursului, după cum s-a arătat deja, așadar nici din perspectiva împrejurărilor ulterioare acestui act juridic și nici a atitudinii subiective a promitenților - vânzători după încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, în sensul identificării motivelor refuzului de încheiere a actului autentic.

De aceea, va fi înlăturată susținerea recurenților privind imposibilitatea vânzării din cauza devalorizării prețului, devenit neserios. O asemenea susținere nu poate fi primită nici în contextul convenirii de către părți a unei cauze exoneratoare de răspundere în sensul devalorizării: art. 5 pct. 5.2 din antecontract care se referă la „plata corespunzătoare a prețului terenului" nu conține atare cauză exoneratoare, astfel cum pretind recurenții, ci vizează prețul prevăzut în antecontract. Astfel, se prevede expres că „în cazul neexecutării obligației de prezentare în fața notarului public de către promitenții-vânzători, în vederea semnării și autentificării contractului de vânzare-cumpărare, promitenții-cumpărători se vor adresa instanței judecătorești competente în scopul obținerii unei hotărâri judecătorești pentru ca vânzarea să se poată perfecta în condițiile stabilite în prezentul antecontract...", așadar, inclusiv cu privire la preț.

O interpretare contrară ar echivala cu o renegociere a clauzelor contractuale sub aspectul valorii de circulație, respectiv cu încălcarea principiului forței obligatorii a contractelor, prin nerespectarea unui preț determinat și serios, stabilit prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, de asemenea, cu ignorarea art. 970 alin. (1) din același cod, potrivit cărora „convențiile trebuie executate cu bună-credință", ceea ce este inadmisibil. 4. În ceea ce privește modul de îndeplinire de către promitenții - cumpărători a propriei obligații privind plata diferenței de preț de 200.000 Euro, urmează a fi înlăturate susținerile recurenților conform cărora aceasta ar fi trebuit achitată la momentul notificării expediate de către promitenții-vânzători în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

Art. 3.2 din antecontract prevede că „diferența de preț... va fi achitată vânzătorilor prin transfer bancar la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare...", și nicidecum la data notificării, interpretarea dată de recurenți fiind străină de înțelesul acestei clauze contractuale. Ca atare, este suficient faptul că intimații - reclamanți au făcut dovada achitării sumei menționate la data de 6 februarie 2008, pe parcursul prezentului proces, astfel cum a reținut instanța de apel, pentru a se proceda la executarea silită în natură a obligației de a face neexecutate de bunăvoie, în mod culpabil, de către promitenții - vânzători, respectiv aceea de încheiere a contractului în formă autentică, pronunțându-se o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

5. Critica privind aplicarea retroactivă a dispozițiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 urmează a fi, de asemenea, înlăturată. Pe lângă faptul că este formulată omisso medio , direct în recurs, nu și în fazele procesuale anterioare, este de precizat, pe de o parte, că nu este vorba despre o aplicare retroactivă, ci despre incidența unei alte reguli ce guvernează aplicarea legii civile de drept material în timp, anume aceea a imediatei aplicări a acesteia situațiilor juridice în curs de derulare, neepuizate la momentul intrării în vigoare a legii, cum sunt și cele create prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

Astfel, neexecutarea de bunăvoie a obligațiilor contractuale a îndreptățit pe creditorul acestora să recurgă la promovarea unei acțiuni în justiție pentru a obține executarea silită, dispozițiile Legii nr. 247/2005 fiind în vigoare la data formulării cererii de chemare în judecată, respectiv 12 iulie 2007. Pe de altă parte, norma în discuție a reprezentat doar concretizarea în materie imobiliară a mecanismului juridic recunoscut în dreptul comun, presupus de executarea silită în natură a unei obligații de a face, în aplicarea art. 1073 și art. 1077 C. civ. și transpus in terminis în clauzele antecontractului. Ca atare, chiar în absența unei norme exprese, creditorul era îndreptățit să solicite și să obțină îndeplinirea exactă a obligației, în natură, prin intermediul instanței de judecată, pe baza dreptului comun.

Pentru considerentele pe larg expuse și făcând aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul urmează a fi respins.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții S.C. și Ș.(M.)A. împotriva deciziei civile nr. 867/A din 2 decembrie 2008 a Curții de Apel București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 15 ianuarie 2010.