ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1824/2010

Decizia recurată a fost pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, respectiv a dispozițiilor art. 1422 C. civ. și a dispozițiilor art. 8 din Decretul nr. 167/1958. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 1422 C. civ., locatarul trebuie să fie garantat pentru toate stricăciunile și viciile lucrului închiriat ori arendat, ce-i împiedică întrebuințarea, chiar dacă nu au fost cunoscute locatorului la timpul locațiunii, or, în cauza de față, deși părțile se înțeleseseră să închirieze suprafața totală de 4112,89 mp, în realitate respectiva suprafață era doar de 3377,43 mp, astfel că, garanția pentru vicii în materia contractului de locațiune, constituie o formă a angajării răspunderii contractuale a locatorului pentru neîndeplinirea corespunzătoare a obligațiilor asumate. Prin urmare, în speță este vorba despre un viciu al bunului a cărui a folosință a fost cedată prin contractul de locațiune, care îmbracă forma unei neexecutări integrale a obligațiilor asumate. Prin urmare, s-a făcut o greșită aplicare și a dispozițiilor art. 8 din Decretul nr. 167/1958, dispoziții care sunt aplicabile și răspunderii contractuale, nu numai răspunderii delictuale, astfel că termenul de prescripție este de 3 ani de la data nașterii dreptului la acțiune și nu de 6 luni, astfel cum greșit a reținut instanța de apel.

Instanța de apel a făcut și o greșită aplicare dispozițiilor art. 11 din Decretul nr. 167/1958, deoarece aceste dispoziții legale se aplică numai în cazul actelor juridice translative de proprietate și nu actelor juridice cu executare succesivă, cum este și cazul în speța de față. În cazul contractului de locațiune, prestațiile fiind succesive, se aplică dispozițiile art. 12 din Decretul nr. 167/1958, în sensul că termenul de prescripție curge de la fiecare prestație și nu de la data predării folosinței imobilului.

Chiar dacă s-ar accepta ipoteza potrivit căreia în cauză ar fi incidente dispozițiile art. 11 din Decretul nr. 167/1958, contractul de locațiune fiind perfectat la data de 1 aprilie 2007, ar rezulta că dreptul la acțiune nu s-a prescris, chiar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie sau nu.

Decizia recurată nu cuprinde motivele pe care se sprijină deoarece, instanța de apel și-a motivat hotărârea prin trimiterea directă la motivarea primei instanțe, nefăcând aprecieri proprii asupra criticilor formulate de apelantă.

În speța de față s-ar impune casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare, deoarece, atât prima instanță cât și instanța de apel au soluționat cauza fără să intre în cercetarea fondului, fapt ce reprezintă o situație anormală în procesul de administrare a justiției, această situație fiind de natură a priva pe recurentă de două grade de jurisdicție. Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează. 1. Prima critică nu poate fi reținută. Reclamanta a formulat acțiunea introductivă invocând răspunderea pârâtei pentru garanția privind vicii ascunse ale bunului imobil pe care l-a închiriat de la aceasta, în sensul că suprafața înscrisă în contractul de închiriere și pentru care a plătit chirie, este mai mare decât cea reală. Prin urmare, în afară de faptul că acest viciu nu este unul ascuns, reclamanta putând să-l descopere printr-o simplă măsurătoare, fapt ce s-a și petrecut ulterior, ea este cea care a învestit instanța cu o cerere vizând garantarea pentru vicii ascunse ale bunului predat, fapt ce atrage incidența dispozițiilor art. 5 din Decretul nr. 167/1958 și nu incidența dispozițiilor art. 8 din același decret. De altfel, reclamanta-recurentă face atât o confuzie cât și o combinație între diverse instituții juridice, combinând, fie răspunderea pentru vicii, fie pentru vicii ascunse ale bunului predat, cu răspunderea contractuală, pe de o parte, iar pe de altă parte, încercând să facă o combinație între răspunderea contractuală și cea delictuală, relativ la situația contractului de închiriere, cu scopul de a forma convingerea instanței că termenul de prescripție, în speța de față, este cel de 3 ani și nu cel de 6 luni, așa cum a reținut instanța de apel, însă, așa cum am mai arătat, reclamanta recurentă este cea care a învestit instanța cu o acțiune vizând răspunderea pentru vicii ascunse ale bunului predat. 2. Nici ce-a de a doua critică nu poate fi reținută. Instanța de apel a făcut o corectă aplicare atât a dispozițiilor art. 11 cât și a dispozițiilor art. 12 din Decretul nr. 167/1958. Recurenta reclamantă face o confuzie voită între cele două articole, art. 12 referindu-se la prestațiile succesive ale debitorului obligației, or în speța de față obligația principală a pârâtei a fost aceea de a preda bunul închiriat, această obligație fiind cu executare dintr-odată, executare ce a avut loc în anul 2002, odată cu încheierea contractului de locațiune, doar obligația recurentei-reclamante, de plată lunară a chiriei, fiind cu executare succesivă, fiind evident că pentru plata chiriei, debitor este recurenta ci nu pârâta și, numai pentru această obligație termenele de prescripție curg de la date succesive, raportate la data plății fiecărei chirii. 3. Nu poate fi reținută nici critica referitoare la faptul că momentul de pornire a termenului de prescripție ar fi data de 1 aprilie 2007, situație în care acțiunea a fost introdusă în termen, dacă s-ar considera că sunt aplicabile dispozițiile art. 8 din Decretul nr. 167/1958, deoarece la acea dată a avut loc doar o precizare a cuantumului chiriei și nu o nouă predare a spațiului ce a făcut obiectul contractului de închiriere, respectiva predare a spațiului având loc în anul 2002. Debitor al obligației stabilite la data de 1 aprilie 2007 este tot recurenta reclamantă, astfel că doar împotriva pârâtei ar putea curge un termen de prescripție în cazul în care recurenta reclamantă nu și-ar fi îndeplinit obligația de plată a chiriei, în noul cuantum stabilit la acea dată. 4. Decizia recurată a fost motivată de către instanța de apel, chiar dacă aceasta a confirmat susținerile primei instanțe, acest fapt neînsemnând că decizia instanței de apel nu cuprinde motivele pe care se sprijină. Dimpotrivă, din cuprinsul considerentelor deciziei recurate, rezultă că instanța de apel a analizat în amănunt criticile formulate de reclamantă în apel, iar faptul că a confirmat soluția primei instanțe nu înseamnă nicidecum că instanța de apel nu și-a motivat soluția. 5. Casarea cu trimitere s-ar fi impus numai în măsura în care instanța de recurs ar fi constatat că în mod greșit a fost soluționată excepția prescripției dreptului la acțiune, situație în care s-ar fi impus soluționarea pe fond a cauzei, tocmai pentru ca părțile să nu fie lipsite de niciun grad de jurisdicție. Cum însă instanța de recurs a constatat că, într-adevăr, dreptul la acțiune al reclamantei este prescris, este evident că soluția în recurs nu poate fi decât aceea a respingerii acestuia. Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul, ca nefondat.