ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1502/2013

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1502/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Asupra recursurilor

de față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin Sentința nr. 1558 din 2 noiembrie 2011,

pronunțată de Tribunalul Comercial Mureș în Dosarul nr. 714/320/2010, s-a

respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC A.F. SRL

împotriva pârâtei SC L.E.F. SRL având ca obiect constatarea rezilierii

Contractului de închiriere cu nr. X1/2008.

Prin aceeași

hotărâre, s-a admis cererea reconvențională formulată de pârâta SC L.E.F. SRL

împotriva reclamantei SC A.F. SRL și s-a dispus rezilierea Contractului de

închiriere nr. X1/2008, încheiat între cele două părți la data de 9 octombrie

2008, modificat prin Actul adițional cu nr. 1 din 15 februarie 2009.

De asemenea, s-a

dispus obligarea reclamantei SC A.F. SRL să plătească pârâtei SC L.E.F. SRL

suma de 104.694 RON cu titlu de daune interese și suma de 3.728,88 RON cu titlu

de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța

această hotărâre, prima instanță a reținut următoarele:

La data de 9

octombrie 2008, s-a încheiat între reclamanta SC A.F. SRL, în calitate de

locator, și pârâta SC L.E.F. SRL, în calitate de locatar, Contractul de

închiriere cu nr. X1 având ca obiect material spațiul comercial în suprafață de

249 mp, situat în Târgu Mureș, județul Mureș.

Conform clauzelor

contractuale, durata contractului era de 5 ani începând de la data de 15

noiembrie 2008, prevăzându-se dreptul chiriașului de a renunța la spațiul

închiriat cel mai devreme după 2 ani de la intrarea în vigoare a contractului,

iar valoarea lunară a chiriei a fost convenită la 5.750 euro + TVA.

Aceste două clauze

contractuale au fost modificate prin Actul adițional nr. 1 din 15 februarie

2009, părțile convenind reducerea chiriei lunare la valoarea de 4.250 euro +

TVA, iar dreptul chiriașului de a renunța la spațiul închiriat a fost precizat

ca născându-se cel mai devreme după 2 ani, calculat din data de 1 ianuarie

2010.

În privința stării

spațiului închiriat la data contractării, instanța a reținut că la pct. 2 din

contractul de închiriere s-a stipulat expres că locatarul a vizitat respectivul

spațiu și cunoaște starea tehnică a acestuia, iar la pct. 10.6 locatorul și-a

asumat obligația de a efectua până la data de 15 noiembrie 2008 o serie de

amenajări în spațiul respectiv, amenajări care au fost solicitate expres de

locatar printre care și cele de gletuire și vopsire a pereților și amenajare a

W.C.-ului.

În fine, în privința

încetării raporturilor contractuale, la pct. 12.1 din contract s-a stipulat că

este necesar acordul părților pentru desfacerea contractului, însă, la pct. 15,

părțile au convenit ca în cazul în care locatarul nu își execută obligațiile

contractuale acest contract să fie "desființat de drept, fără punere în

întârziere".

Prin urmare, la data

perfectării contractului de închiriere de către cele două părți, spațiul

închiriat era corespunzător din punct de vedere al condițiilor tehnice, însă,

până la data de 15 noiembrie 2008, urmau să fie finalizate lucrările de

amenajare menționate la art. 10.6 din contract, printre care și cele de

gletuire și vopsire a pereților interiori.

În baza Avizului de

funcționare din 5 noiembrie 2008, societatea pârâtă își începe efectiv

activitatea de comercializare a obiectelor de îmbrăcăminte la finele lunii

noiembrie a anului 2008, martorele S.K. și D.M., care au lucrat ca vânzătoare

în acel spațiu, declarând că la acel moment nu fuseseră finalizate lucrările de

amenajare convenite de părți; ambele martore au precizat că se lucra la

încăperile din spatele magazinului, unde era amenajată o magazie și un grup

sanitar, mai exact era pusă gresie și faianță, iar aceste lucrări au fost

finalizate în termen de 10 zile de la deschiderea respectivului spațiu.

Din declarațiile

celor două martore, instanța a reținut că, la aproximativ 10 zile după

deschiderea magazinului, la începutul lunii decembrie a anului 2008, s-a pornit

și încălzirea în spațiul închiriat.

Prin urmare, în

condițiile în care pereții interiori numai ce fuseseră gletuiți și zugrăviți și

singura modalitate de aerisire a spațiului o reprezenta deschiderea ușii de

acces, pornirea încălzirii, în condițiile de iarnă, cu o diferență importantă

de temperatură între exterior și interior, a contribuit la creșterea gradului

de umiditate în interiorul spațiului închiriat, ceea ce a dus la apariția

igrasiei pe pereții interiori.

De asemenea, ambele

martore au relatat despre faptul că au fost sesizate de clienți în legătură cu

apariția unor pete de mucegai pe peretele de lângă vitrina magazinului și au

înștiințat de îndată conducerea societății pârâte în legătură cu acest aspect,

iar în urma acestei sesizări au venit la fața locului atât administratorii

societății pârâte, cât și directorul societății reclamante, acesta din urmă

spunându-le să spele peretele respectiv, ceea ce au și făcut, astfel că igrasia

a fost înlăturată, însă a continuat să persiste mirosul specific acesteia.

Tot din declarațiile

celor două martore, instanța a reținut că, la maxim o săptămână după ce

directorul reclamantei constatase personal existența igrasiei în spațiul

închiriat societății pârâte, acesta a adus în respectivul magazin două

dezumidificatoare, cu capacitate cumulată de 40 litri, iar cele două martore au

declarat că foloseau acele dezumidificatoare pe toată durata programului de

lucru zilnic al magazinului, fapt constatat personal și de directorul

reclamantei, care intra săptămânal în magazin pentru a se asigura personal că

sunt folosite cele două aparate pentru dezumidificare.

Apoi, această

situație a fost confirmată și de declarația scrisă dată de directorul executiv

al SC M.R. SRL, o societate care deține un alt spațiul închiriat tot în

imobilul proprietatea reclamantei. Astfel, în declarația aflată la dosar,

aceasta precizează că întregul imobil avea încălzirea asigurată printr-o

centrală comună, iar la insistențele sale reclamanta a pornit încălzirea pentru

tot imobilul abia la începutul lunii decembrie a anului 2008. De asemenea, a

arătat că încă de la început au fost probleme cu umiditatea ridicată în

încăperea închiriată de la reclamantă, însă administratorul reclamantei l-a

asigurat personal că aceste probleme vor înceta după ce pereții se vor usca;

însă, umezeala a persistat și după pornirea încălzirii, motiv pentru care

reprezentantul reclamantei le-a adus un dezumidificator portabil, care, cu

toate că era folosit în permanență pe parcursul zilei, nu a reușit să asigure

uscarea încăperii. În fine, a mai arătat că nici după ce a vremea s-a încălzit

și a fost pornit sistemul de răcire nu s-a reușit asigurarea unui grad de

umiditate normal în respectivul spațiu, la data de 2 iulie 2009 umiditatea

persistând în interiorul spațiului, chiar dacă la un nivel mai redus decât cel

inițial.

De asemenea, ca

urmare a sesizării scrise trimise de administratorul societății pârâte, Agenția

pentru Protecția Mediului Mureș a efectuat la data de 21 mai 2009 măsurători

ale umidității în spațiul închiriat, iar din Adresa cu nr. 2460 rezultă că la

acea dată în interiorul spațiului respectiv era o umiditate relativă de 71%, la

o temperatură interioară de 21 grade C, iar în fața magazinului, în aer liber,

era o umiditate relativă de 60% la o temperatură de 23 grade C.

Prin urmare, în baza

tuturor acestor probe, instanța a reținut că s-a dovedit fără niciun dubiu că

nivelul de umiditate în spațiul închiriat de societatea pârâtă de la societatea

reclamantă a fost încă de la deschiderea magazinului foarte ridicat, aceasta

datorându-se efectuării unor ample lucrări de renovare, finalizate spre

sfârșitul anului 2008, când temperatura afară era scăzută; în condițiile în

care sistemul de aerisire și ventilare în interiorul spațiului era asigurat

doar prin deschiderea ușii de acces în spațiu, iar uscarea pereților nu a

reușit să se facă complet în mod natural din cauza timpului scurt scurs până la

darea în folosință a spațiului, este foarte probabil ca acestea să fi fost

cauzele principale pentru care umiditatea relativă a aerului din interiorul

spațiului a fost atât de mare. Este extrem de important de evidențiat că în

condițiile în care s-au folosit în mod constant dezumidificatoare în interiorul

spațiului, iar temperatura aerului în exterior a crescut ca urmare a încălzirii

vremii prin apropierea verii, cu toate acestea, la data de 21 mai 2009, nivelul

de umiditate relativă în interiorul spațiului era de 71%, cu mult peste nivelul

normal care e între 30 - 50%.

Evident că, în atare

condiții, așa cum s-a dovedit și prin probele administrate în cauză, umiditatea

sporită a dus la apariția igrasiei și a mucegaiului împreună cu mirosul

specific acestuia, aspecte sesizate și de clienții care intrau în respectivul

magazin.

Tot ca efect al

nivelului ridicat de umiditate din interiorul magazinului, obiectele de

îmbrăcăminte care se comercializau în acel magazin au fost afectate, materialul

textil din care erau confecționate devenind umed la pipăire și prezentând un

miros puternic specific de mucegai.

Extrem de

edificatoare în acest sens sunt invitația și procesul-verbal întocmite de

Oficiul Județean pentru Protecția Consumatorilor Mureș, prin care sunt

confirmate declarațiile martorelor S.K. și D.M. referitoare la reclamațiile

frecvente făcute de clienți, și care vizau tocmai impregnarea obiectelor de

îmbrăcăminte cu miros specific de mucegai. Astfel, invitația trimisă la data de

18 mai 2009 de către O.J.P.C. Mureș și controlul efectuat la data de 20 mai

2009 au fost declanșate ca urmare a unei sesizări venite din partea clienților,

iar în timpul controlului inspectorii au constatat un grad ridicat de umiditate

în interiorul magazinului și un miros puternic de mucegai, care s-a impregnat

și în obiectele de îmbrăcăminte ce erau expuse pentru comercializare în

respectivul magazin și în depozitul anexă. În urma acestui control, societatea

pârâtă a fost sancționată cu avertisment, însă s-a dispus închiderea temporară

a magazinului pentru o perioadă de maxim 6 luni.

În fine, faptul că

cele două martore S.K. și D.M. au petrecut mult timp în respectivul magazin a

produs efecte negative asupra stării de sănătate a acestora, afecțiunile

pulmonare ale acestora fiind dovedite prin actele medicale depuse la dosarul

cauzei.

Instanța a reținut

declarația martorei S.E. doar în măsura în care a putut fi coroborată cu

celelalte probe administrate în cauză. Astfel, susținerile acestei martore în

sensul lipsei oricăror sesizări din partea reprezentanților pârâtei referitoare

la umiditatea crescută din interiorul magazinului poate fi reținută doar în

sensul în care martora personal nu a luat cunoștință de astfel de reclamații,

întrucât chiar martora a relatat că încă de la încheierea contractului au fost

purtate discuții între reprezentanții celor două societăți în legătură cu

posibilitatea unui nivel mai ridicat al umidității. Celelalte două martore au

declarat că administratorul societății reclamante intra aproape săptămânal în

acel magazin pentru a vedea dacă sunt folosite dezumidificatoarele; în plus,

aceeași situație era și în spațiul închiriat către SC M.R. SRL, spațiu situat

în același imobil, și acolo administratorul reclamantei uzând de aceeași

soluție a utilizării unui dezumidificator portabil pentru colectarea apei din

aer.

Prin urmare, chiar

dacă nu sunt probe directe în sensul aducerii la cunoștința reprezentanților

reclamantei a situației umidității crescute în interiorul spațiilor din

imobilul acesteia, probele indirecte administrate în cauză dovedesc fără dubiu

că reprezentanții reclamantei au cunoscut această stare de fapt și că au

încercat să rezolve situația, dând asigurări, atât pârâtei, cât și celorlalți

chiriași că odată cu încălzirea vremii situația se va îmbunătăți.

În ceea ce privește

cererea de chemare în judecată înaintată de reclamanta SC A.F. SRL, instanța a

reținut că reclamanta a solicitat să se constate că la data de 1 noiembrie 2009

a fost desființat de drept Contractul de închiriere cu nr. X1/2008, în temeiul

pct. 15 din acest contract. Acest pct. 15 din contractul de închiriere prevedea

că în cazul în care chiriașul nu își execută obligațiile sale asumate prin

contract, "acest contract este desființat de drept, fără punere în

întârziere", iar obligația contractuală pe care reclamanta susține că a

încălcat-o societatea pârâtă este cea prevăzută la pct. 7.1., așa cum a fost el

modificat prin Actul adițional nr. 1 din 9 octombrie 2008, care instituia

interdicția chiriașului de a renunța la spațiul închiriat mai devreme de 1

ianuarie 2012.

S-a reținut, mai

întâi, că reclamanta invocă încălcarea de către pârâtă, în mod culpabil, a unei

obligații contractuale, ceea ce atrage sancțiunea rezilierii contractului de

închiriere. Apoi, din modul în care este redactat pct. 15 din contract,

instanța a reținut că această reglementare nu echivalează cu un pact comisoriu

de gradul IV, singurul care ar fi înlăturat intervenția instanței de judecată

pentru rezilierea contractului, ci reprezintă doar un pact comisoriu în temeiul

căruia este înlăturată posibilitatea instanței de a aprecia asupra

oportunității sancțiunii rezilierii atunci când sunt întrunite cerințele legale

referitoare la neexecutarea culpabilă a unei obligații contractuale de către

pârâtă. În temeiul acestui pact comisoriu stipulat la pct. 15 din Contractul de

închiriere cu nr. X1/2008, rezilierea rămâne una judiciară, însă atribuțiile

instanței sunt mult mai restrânse decât cele prevăzute la art. 1020 și 1021 C.

civ., instanța neputând să acorde termen de grație chiriașului și nici nu poate

aprecia dacă neexecutarea obligației este destul de importantă pentru a duce la

desființarea contractului. Instanța trebuie doar să stabilească dacă există o

neexecutare culpabilă a unei obligații contractuale asumate contractual de

pârâtă, iar în caz afirmativ trebuie să constate că sancțiunea rezilierii a

intervenit și că acest contract de închiriere este desființat de drept.

Instanța a reținut că

reclamanta a invocat faptul că pârâta a încălcat obligația contractuală

stipulată la pct. 7.1. din contract, așa cum a fost el modificat prin Actul

adițional cu nr. 1 din 15 februarie 2009, părăsind spațiul închiriat înainte de

data de 1 ianuarie 2012.

Din starea de fapt

reținută în baza materialului probator administrat în cauză rezultă, însă, că

motivul pentru care pârâta a părăsit spațiul închiriat s-a datorat condițiilor

complet necorespunzătoare în care se prezenta spațiul închiriat de la reclamantă,

ceea ce a dus de altfel la măsura opririi activității la acel punct de lucru de

către O.J.P.C. Mureș. În aceste condiții nu se poate reține o conduită abuzivă

sau culpabilă a pârâtei, astfel că nefiind întrunită cerința legală a culpei în

neexecutarea unei obligații contractuale, instanța nu a putut constata că a

intervenit rezilierea contractului în baza pactului comisoriu stabilit

contractual de părți, ci a respins petitul referitor la constatarea

desființării de drept a contractului de închiriere, ca neîntemeiat.

Cel de-al doilea

petit al cererii introductive vizează obligarea pârâtei la plata sumei de

106.816,98 RON reprezentând chiria restantă și contravaloarea consumului de

gaze naturale și apă aferente perioadei 1 iunie - 1 noiembrie 2009, sens în

care invocă dispozițiile art. 1453 C. civ.

În privința acestui

petit instanța a reținut că pârâta a invocat prin întâmpinare excepția de

neexecutare a contractului, care nu e o excepție de procedură și nici una fond,

ci este o apărare de fond prin care pârâta urmărește să paralizeze cererea

reclamantei.

Având în vedere

starea de fapt expusă pe larg anterior, instanța a reținut că este întemeiată

excepția neexecutării contractului invocată de pârâtă, din materialul probator

administrat în cauză rezultând că societatea reclamantă nu și-a îndeplinit în

mod corespunzător obligația de a-i preda pârâtei un spațiu care să fie propriu

pentru activitatea de comercializare a obiectelor de îmbrăcăminte pe care

aceasta o desfășura acolo. Umiditatea mult prea ridicată din interiorul acelui

spațiu s-a repercutat negativ asupra activității pârâtei din acel spațiu,

culminând cu închiderea activității dispusă la data de 20 mai 2009 de

inspectorii O.J.P.C. Mureș exact pentru aceste condiții improprii.

În condițiile în care

contractul de închiriere este un contract sinalagmatic în care obligațiile

părților contractante sunt reciproce și interdependente, fiecare obligație

constituind cauza obligației corelative a celeilalte părți, este evident că

neexecutarea corespunzătoare de către reclamantă a obligației de predare a unui

spațiul în condiții optime lipsește de cauză obligația pârâtei de plată a

chiriei aferente acelui spațiu.

Instanța a reținut că

sunt întrunite toate condițiile legale pentru operarea excepției de neexecutare

a contractului, din starea de fapt reținută rezultând că:

- obligația

reclamantei de predare a spațiului în condiții optime pentru activitatea

desfășurată de pârâtă și obligația pârâtei de plată a chiriei își au temeiul în

același contract, cel de închiriere cu nr. X1/2008;

- există o

neexecutare parțială importantă a contractului din partea reclamantei, care a

dus în final la închiderea activității pârâtei la acel magazin;

- această neexecutare

a contractului se datorează exclusiv culpei reclamantei, neputând fi reținută

nicio culpă a pârâtei, care a făcut tot ceea ce reprezentanții reclamantei i-au

cerut în acest sens (aerisirea spațiului, spălarea pereților în zonele cu

igrasie, folosirea dezumidificatoarelor);

- obligațiile

părților trebuie executate simultan, pârâta datorând chiria pentru folosirea

imobilului închiriat de la reclamantă.

În aceste condiții,

instanța a reținut că cererea reclamantei de obligare a pârâtei să îi achite

contravaloarea chiriei și a utilităților după data de 1 iunie 2009 când pârâta

a părăsit spațiul închiriat de la reclamantă este lipsită de temei, motiv

pentru care instanța a respins-o.

În fine, instanța a

respins și petitul accesoriu referitor la obligarea pârâtei la plata

cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu, în temeiul art. 274

C. proc. civ.

În ceea ce privește

cererea reconvențională promovată de pârâta SC L.E.F. SRL, instanța a reținut

că aceasta a solicitat să se dispună rezilierea contractului de închiriere

pentru încălcarea de către reclamanta SC A.F. SRL a obligației de garanție

pentru viciile ascunse ale bunului închiriat, iar apoi, ca urmare a angajării

răspunderii pentru vicii ascunse, să fie obligată să îi plătească suma de

104.694 RON cu titlu de daune.

Pornind de la starea

de fapt reținută în baza materialului probator administrat în cauză, instanța a

admis cererea reconvențională promovată de pârâtă, constatând că sunt incidente

în cauză temeiurile legale invocate de aceasta.

Astfel, s-a dovedit

că din cauza umezelii ridicate din interiorul spațiului pârâta nu a mai putut

să își desfășoare activitatea de comercializare a obiectelor de îmbrăcăminte,

activitate în considerarea căreia a închiriat respectivul spațiu de la pârâta

reconvențională, așa cum rezultă din avizul de funcționare pentru acel magazin.

Ori, conform

dispozițiilor art. 1420 pct. 2, 3 C. civ., "locatorul este dator, prin

însăși natura contractului, fără să fie trebuință de nicio stipulație specială

(...) de a-l menține în stare de a putea servi la întrebuințarea pentru care a fost

închiriat sau arendat; de a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat

în tot timpul locațiunii".

Așadar, indiferent de

existența unei stipulații contractuale în acest sens, reclamanta în calitatea

sa de locator, avea obligația de a-i asigura în mod efectiv chiriașului, un

spațiu care să îi permită acestuia să își poată desfășura în mod corespunzător

activitatea pe care acesta și-a avizat-o pentru a fi desfășurată în acel

spațiu.

În plus, sunt

incidente în speță și prevederile art. 1422 C. civ., prevederi potrivit cărora

"locatarul trebuie să fie garantat pentru toate stricăciunile și viciile

lucrului închiriat ori arendat, ce-i împiedică întrebuințarea, chiar deși nu au

fost cunoscute locatorului la timpul locațiunii", legea instituind astfel

o răspundere a locatorului pentru viciile bunului închiriat independent pe buna

sau reaua sa credință în cunoașterea acestor vicii sau defecte ale bunului

închiriat.

Ori, în speță, din

cauza condițiilor necorespunzătoare în care se prezenta spațiul ce îi fusese

închiriat de reclamantă, pârâta nu a mai putut să își desfășoare deloc

activitatea în acel magazin, autoritatea de stat în materia protecției

consumatorului fiind cea care a dispus închiderea respectivului magazin pe

motiv că activitatea desfășurată de pârâtă în acele condiții afecta drepturile

consumatorilor.

În aceste condiții,

instanța a reținut că sunt incidente dispozițiile art. 1420 pct. 2, 3 C. civ.

coroborat cu art. 1422 alin. (1) C. civ., reclamanta încălcând astfel una din

obligațiile legale pe care le avea, motiv pentru care instanța reține că sunt

incidente prevederile art. 1020 și ale art. 1021 C. civ. referitoare la

sancțiunea rezilierii contractului. O singură mențiune se mai impune a fi

făcută, și anume aceea că pactul comisoriu înscris la pct. 15 din contractul de

închiriere a fost stipulat exclusiv în favoarea locatorului, astfel că el nu

poate fi invocat și de chiriaș, ceea ce presupune, pe cale de consecință, că

sancțiunea rezilierii contractului pentru neexecutarea culpabilă a acestuia de

către locator trebuie pronunțată de instanță, și nu doar constatată.

Prin urmare, reținând

că s-a făcut dovada neexecutării în mod culpabil de către reclamantă a

obligației legale de a menține spațiul închiriat în condiții optime pentru a-i

permite pârâtei să își desfășoare activitatea, neexecutare care este extrem de

importantă în condițiile în care a dus la oprirea efectivă a activității

pârâtei de către organele competente ale statului, instanța a dispus rezilierea

Contractului de închiriere cu nr. X1/2008 încheiat între cele două părți, în

temeiul art. 1020, 1021 C. civ. coroborat cu art. 1420 pct. 2, 3 C. civ.

Pârâta a solicitat cu

titlu de daune pentru prejudiciul cauzat de reclamantă ca urmare a viciilor

lucrului închiriat suma de 104.694 RON, din care suma de 54.694 RON cu titlu de

prejudiciu direct și suma de 50.000 RON cu titlu de câștig nerealizat.

În privința

prejudiciului direct, instanța a reținut că pârâta a indicat că acesta

reprezintă contravaloarea mărfii confiscate de O.J.P.C. Mureș, în sumă de 2.875

RON, și contravaloarea mărfii vândute și returnate din cauza petelor de mucegai

și a mirosului specific de mucegai impregnate pe obiectele de îmbrăcăminte, în

sumă de 51.819 RON.

Referitor la suma de

2.875 RON solicitată de pârâtă și dovedită cu procesul-verbal de contravenție,

avizul de însoțire a mărfii și procesul-verbal de casare reclamanta nu a avut

obiecțiuni, declarând în mod expres că este de acord cu acordarea acestor

despăgubiri.

În privința sumei de

51.819 RON, instanța a reținut că pârâta a dovedit existența și întinderea

acestei pierderi prin înscrisurile contabile depuse la dosarul cauzei, astfel:

- suma de 30.395 RON

conform raportului de gestiune zilnic din data de 6 ianuarie 2009 de la

magazin, diferența de sold fiind justificată prin bonurile de transfer de la

dosar;

- suma de 18.270 RON

conform raportului de gestiune zilnic din data de 8 decembrie 2008 de la

magazin, diferența de sold fiind justificată prin bonurile de transfer de la

dosar;

- suma de 3.154 RON

conform raportului de gestiune zilnic din data de 19 februarie 2009 de la

magazin, diferența de sold fiind justificată prin bonurile de transfer de la

dosar.

Prin urmare, instanța

a reținut că pârâta a dovedit atât existența, cât și întinderea prejudiciului

direct suferit.

În ceea ce privește

câștigul nerealizat, instanța a reținut că, potrivit documentelor contabile

aflate la dosarul cauzei și centralizate, diferențele între nivelul vânzărilor

pe care societatea pârâtă le-a înregistrat la magazinele sale erau foarte mari,

respectiv 400.267,54 RON raportat la 288.122,51 RON. Această diferență nu se

poate explica prin intervenirea perioadei de criză economică și financiară și

nici prin vadul comercial diferit al celor două magazine, întrucât criza

financiară a afectat în egală măsură cele două magazine, iar vadul comercial al

acestora era similar; ceea ce a afectat în mod sigur nivelul vânzărilor la

magazinul de pe strada R. au fost condițiile în care se desfășura activitatea

de comerț în incinta magazinului, fapt confirmat de reclamațiile clienților,

reclamații care au condus de altfel și la închiderea acelui magazin de către

O.J.P.C. Mureș.

Având în vedere

prevederile art. 1422 alin. (2) C. civ. coroborate cu cele ale art. 1084 C.

civ., dispoziții potrivit cărora repararea prejudiciului trebuie să fie

integrală și vizează "pierderea ce a suferit și beneficiul de care a fost

lipsit", instanța a reținut că este întemeiată solicitarea pârâtei de a-i

fi plătită suma de 50.000 RON cu titlu de câștig nerealizat.

Pentru aceste considerente,

instanța a admis și acest petit din cererea reconvențională a SC L.E.F. SRL,

obligând-o pe reclamanta SC A.F. SRL să îi plătească suma de 104.694 RON cu

titlu de daune interese.

Împotriva acestei

hotărâri a declarat apel reclamanta SC A.F. SRL, solicitând admiterea acestuia

și schimbarea hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii principale, astfel

cum a fost formulată, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

De asemenea, s-a solicitat admiterea doar în parte a acțiunii reconvenționale,

reclamanta declarându-se de acord cu plata sumei de 2.875 RON.

Prin Decizia nr. 52/A

din 2 iulie 2012 Curtea de Apel Târgu Mureș, secția a II-a civilă de contencios

administrativ și fiscal, a admis apelul formulat de reclamanta SC A.F. SRL cu sediul

procesual ales în Târgu Mureș, împotriva Sentinței nr. 1558 din 2 noiembrie

2011, pronunțate de Tribunalul Specializat Mureș, în Dosarul nr. 714/320/2010,

pe care a schimbat-o în parte în sensul că a obligat reclamanta SC A.F. SRL să

plătească pârâtei SC L.E.F. SRL Târgu Mureș, suma de 2.875 RON reprezentând

daune interese.

A obligat reclamanta

la plata către SC L.E.F. SRL a cheltuielilor de judecată în cuantum de 183,50

RON, menținând restul dispozițiilor sentinței.

De asemenea, a

obligat intimata SC L.E.F. SRL la plata către apelantă a cheltuielilor de

judecată efectuate în apel în cuantum de 180 RON.

Pentru a pronunța

această decizie, instanța de apel a reținut următoarele:

Instanța de fond a

reținut o corectă stare de fapt, precum și culpa exclusivă a reclamantei pentru

neexecutarea Contractului de închiriere nr. X1 din 9 octombrie 2008. Din

materialul probator administrat în cauză rezultă fără niciun dubiu faptul că,

într-adevăr, intimata pârâtă cunoștea faptul că spațiul fusese recent renovat

însă, la data încheierii contractului nu existau nici urme de igrasie și nici

miros de mucegai și nici nu se putea prevedea că ele vor apărea. Ulterior, după

ce administratorul apelantei a fost sesizat cu aceste aspecte, a luat măsuri

pentru dezumidificare, care însă nu s-au dovedit suficiente, spunându-le

totodată vânzătoarelor din magazin că situația se va remedia odată cu trecerea

timpului. Că doar după mai bine de 1 an de la părăsirea de către intimată a

spațiului, acesta a fost bun pentru o nouă închiriere (la 16 august 2010), fapt

ce rezultă din chiar susținerile apelantei din cererea de apel. În condițiile

în care O.P.C. a închis activitatea magazinului la 20 mai 2009 tocmai din cauza

mirosului de mucegai impregnat în hainele pe care intimata le comercializa în

acel spațiu, este evident că derularea contractului nu mai putea avea loc fără

pierderi însemnate pentru intimată.

Așa fiind, critica

apelantei referitoare la culpa intimatei pentru neexecutarea contractului este

neîntemeiată, situație în care intimata nu datorează nici chiria după data

părăsirii spațiului și până la expirarea contractului și nici contravaloarea

utilităților pe aceeași perioadă.

Se dovedește însă

întemeiată critica cu privire la modul în care instanța de fond a soluționat

acțiunea reconvențională, în special, cuantumul despăgubirilor acordate

intimatei pârâte.

Astfel, din

prejudiciul pe care aceasta arată că l-a suferit datorită spațiului impropriu

pentru comercializarea hainelor, de 104.694 RON, Curtea a apreciat că doar cel

în sumă de 2.875 RON este cert și dovedit. Instanța de fond a dispus obligarea

apelantei reclamante SC A.F. SRL să plătească pârâtei SC L.E.F. SRL suma de

104.694 RON cu titlu de daune interese, din care suma de 54.694 RON cu titlu de

prejudiciu direct și suma de 50.000 RON cu titlu de câștig nerealizat. În

cadrul sumei de 54.694 RON, prejudiciu direct a intrat suma de 2.875 RON

reprezentând contravaloarea hainelor confiscate și distruse de O.P.C. și suma

de 51.819 RON contravaloarea mărfii vândute și returnate din cauza petelor de

mucegai și a mirosului specific de mucegai impregnate pe obiectele de

îmbrăcăminte. Această ultimă marfă, conform susținerilor pârâtei, a fost

distrusă, însă din înscrisurile depuse la dosar nu rezultă acest aspect.

Simplul fapt că marfa a fost returnată de cumpărător nu este suficient pentru a

dovedi acest prejudiciu, cu atât mai mult cu cât, chiar din depozițiile

vânzătoarelor din magazin rezultă faptul că unele haine aflate în aceeași

situație au fost spălate și călcate și ulterior reintroduse la vânzare.

Așa fiind, în

condițiile în care nu au fost depuse la dosar procese-verbale de distrugere a

mărfii și niciun alt act contabil de scoatere din gestiune a mărfurilor, Curtea

a considerat că reclamanta pârâtă nu și-a dovedit acest prejudiciu.

Pe de altă parte,

nici prejudiciul constând în câștigul nerealizat în cuantum de 50.000 RON nu a

fost dovedit. Astfel, Curtea a reținut că pentru dovedirea acestuia pârâta a

depus acte contabile ale unui alt magazin al său, arătând nivelul scăzut al veniturilor

realizate pe parcursul lunilor de închiriere al spațiului intimate comparativ

cu celălalt magazin. Se apreciază însă că nu s-a dovedit raportul de

cauzalitate între nivelul scăzut de vânzări și problemele de umezeală ale

magazinului întrucât volumul vânzărilor într-un magazin depind și de alți

factori, de exemplu, amplasamentul acestuia, data de la care este deschis acel

magazin fiind deja cunoscut consumatorilor, etc. Cum celălalt magazin

aparținând pârâtei este situat ultracentral, cu un vad comercial mai ridicat

decât cel din spațiul în cauză, este deschis de mai mult timp, fiind deja

implementat în mintea consumatorului, comparația de câștiguri dintre acestea nu

este suficient de relevantă pentru a putea considera că acest prejudiciu este

dovedit.

În baza art. 274 C.

proc. civ., a obligat intimata SC L.E.F. SRL la plata către apelantă a sumei de

180 RON cheltuieli de judecată efectuate în apel.

Împotriva Deciziei

nr. 52/A din 2 iulie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Târgu Mureș, secția a

II-a civilă de contencios administrativ și fiscal, au declarat recurs atât

reclamanta SC A.F. SRL Târgu Mureș, cât și pârâta SC L.E.F. SRL Târgu Mureș.

Recurenta reclamantă

SC A.F. SRL Târgu Mureș, prin recursul său întemeiat pe art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., critică decizia din apel pentru nelegalitate, solicitând în

concluzie admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul admiterii

acțiunii sale principale, cu obligarea pârâtei la plata sumei de 106.816,98 RON

reprezentând chirie restantă și contravaloarea utilităților, gaze și apă.

În criticile

formulate recurenta reclamantă după o prezentare a situației de fapt, a

susținut în esență următoarele:

Faptul că în

realitate viciile nu erau ascunse, ci erau cunoscute de la început de intimată

rezultă din toate probele administrate în cauză, cu prioritate din prevederile

art. 10.6 din contractul de închiriere, în care erau menționate lucrările de

executat pentru punerea în funcțiune a spațiului, precum și din declarațiile

martorilor, care au confirmat că la 10 zile după deschiderea magazinului, la 29

noiembrie 2008, după pornirea încălzirii, a apărut mirosul de mucegai, deoarece

magazinul încă era în curs de amenajare și că directorul societății reclamante

le-a spus că aceste fenomene se datorează faptului că spațiul fusese recent

zugrăvit și că situația se va remedia odată cu trecerea timpului, aspect

confirmat de încheierea contractului de închiriere cu SC P.P.T. SRL pentru

spațiul respectiv la 16 august 2010.

Întrucât problemele

spațiului închiriat au fost cunoscute de la bun început de partea adversă, că

viciile nu erau ascunse, ci erau cât se poate de vizibile, acest aspect conduce

la concluzia că intimata a procedat la încheierea Actului adițional nr. 1 din

15 februarie 2009, prin care s-a prelungit termenul de închiriere până la 1

ianuarie 2012 cu scopul de a-și asigura un spațiu comercial în centru și în

eventualitatea neprelungirii raportului contractual cu R. SA, care expira la 31

decembrie 2008.

Recurenta a mai

susținut că instanța nu a ținut cont nici de cheltuielile ocazionate cu

utilitățile de gaz metan și apă în asigurarea funcționalității spațiului.

Pârâta SC L.E.F. SRL

Târgu Mureș prin întâmpinarea depusă la dosar la 3 aprilie 2013, precum și prin

notele scrise formulate, a cerut respingerea recursului reclamantei ca

nefondat.

Recurenta pârâtă SC

L.E.F. SRL Târgu Mureș, prin recursul declarat, întemeiat pe art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., critică decizia din apel pentru nelegalitate, solicitând în

concluzie admiterea recursului său, modificarea în parte a deciziei, în

principal admiterea excepției tardivității formulării apelului reclamantei, cu

consecința respingerii apelului ca tardiv formulat, iar în subsidiar

respingerea apelului reclamantei și menținerea ca legală a sentinței instanței

de fond, precum și admiterea cererii sale reconvenționale astfel cum a fost

formulată și motivată.

În criticile

formulate recurenta pârâtă a susținut în esență următoarele:

- În ceea ce privește

excepția tardivității declarării apelului de reclamanta SC A.F. SRL Târgu Mureș,

a susținut că sentința apelată i-a fost comunicată acesteia la sediul său

social indicat astfel cum rezultă din cuprinsul cererii introductive formulate

în cauză, precum și din dovada de comunicare a sentinței la 16 ianuarie 2012,

care s-a efectuat prin afișare pe ușa principală, cu respectarea dispozițiilor

art. 92

1

C. proc. civ.

Recurenta a arătat că

în ceea ce privește aspectul invocat de reclamantă potrivit căruia comunicarea

sentinței nu s-a făcut la sediul procesual ales al său și că a luat cunoștință

de existența sentinței numai odată cu somația execuțională, această susținere

este nereală și nu poate fi luată în considerație în lipsa unei dovezi care să

confirme acest fapt, precum și în lipsa unei cereri de repunere în termenul de

apel.

Concluzionând,

recurenta a susținut că apelul reclamantei este tardiv întrucât comunicarea

hotărârii apelate s-a realizat în data de 16 ianuarie 2012, iar apelul a fost

declarat la 20 februarie 2012, astfel că declararea apelului s-a făcut cu

depășirea termenului legal de 15 zile, care curge de la data comunicării

hotărârii.

- Referitor la

caracterul nefondat al deciziei recurate din perspectiva admiterii apelului

reclamantei SC A.F. SRL, recurenta pârâtă a susținut că în cauză nu sunt

incidente textele legale care reglementează desființarea de plin drept a

contractului de închiriere, respectiv art. 1370 C. civ. și art. 67 și 69 C.

com. și cum în cuprinsul contractului părțile nu au stipulat un pact comisoriu

de grad IV în prezența căruia instanța să poată să constate rezilierea, dar nu

să dispună asupra rezilierii, situație în care se impune analiza îndeplinirii

condițiilor speciale de admisibilitate a acțiunii în reziliere cum acestea sunt

reglementate de art. 1020 C. civ.

Având în vedere

faptul că reclamanta nu se prevalează de existența unui pact comisoriu,

acțiunea în constatarea desființării contractului este inadmisibilă.

Din aceste

considerente, se impune respingerea petitului privitor la desființarea

contractului de închiriere ca nefondat.

În ceea ce privește

petitul privitor la pretențiile solicitate de reclamantă, tocmai faptul

neexecutării corespunzătoare a obligațiilor contractuale de către reclamantă a

determinat-o pe pârâtă să refuze plata facturilor privind chiria nedatorată, că

refuzul achitării chiriei are practic semnificația invocării de societatea sa a

excepției de neexecutare a contractului ca și mijloc de apărare aflat la

dispoziția sa, căreia i s-a pretins executarea unei obligații, fără ca

reclamanta să-și fi executat propriile obligații contractuale.

Totodată, recurenta

pârâtă a invocat și neîndeplinirea condițiilor de angajare a răspunderii

contractuale a sa, astfel cum aceasta este statuată de art. 1073 C. civ.,

respectiv de existență a unei fapte ilicite, de existență a unui prejudiciu și

a unui raport de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu, avându-se în

vedere neexecutarea obligațiilor contractuale de către reclamantă.

Că neîndeplinirea

condițiilor de angajare a răspunderii contractuale impune respingerea cererii

reclamantei ca nefondată, astfel cum a reținut instanța de fond.

- Referitor la

caracterul nefondat al deciziei recurate din perspectiva admiterii doar în

parte a cererii sale reconvenționale, a susținut că locatorul în raport de

dispozițiile art. 1420, 1422 - 1428 C. civ. este obligat să răspundă pentru

stricăciunile și viciile lucrului închiriat.

Recurenta a arătat că

imobilul închiriat prezenta numeroase probleme în sensul existenței unui

mucegai pe pereți datorat umidității ridicate ce genera un aer insuportabil de

respirat și că acest fapt a făcut ca îmbrăcămintea textilă din magazin să

devină improprie vânzării, iar marfa să fie scoasă de la vânzare, astfel că

viciul ascuns care afecta imobilul închiriat a fost dovedit de procesul-verbal

încheiat de O.P.C. care i-a închis activitatea în spațiul închiriat.

În același context a

învederat că răspunderea locatorului operează chiar dacă acesta a fost de

bună-credință, în sensul că nu a avut cunoștință de existența viciului la data

perfectării contractului de închiriere, dar că în speță acesta a dat dovadă de

rea-credință întrucât a cunoscut existența viciilor ascunse ale imobilului,

aspect ce este probat cu declarațiile martorilor audiați în cauză.

Cu privire la cererea

sa de reziliere a contractului de închiriere, care este un contract cu

executare succesivă în timp, a susținut că aceasta este admisibilă pentru

îndeplinirea condițiilor generale de admisibilitate ale unei acțiuni în

rezilierea unui contract, astfel cum acestea sunt reglementate de dispozițiile

art. 1020, coroborat cu art. 1422 C. civ., respectiv că societatea sa a suferit

un prejudiciu material și moral întrucât pe toată durata de derulare a

contractului, deși a plătit o chirie semnificativă, imobilul a fost

necorespunzător calitativ pentru desfășurarea activității comerciale.

Prejudiciul efectiv

cauzat societății sale constă în faptul că a fost obligată să distrugă marfă în

valoare de 54.694 RON, introdusă în spațiul închiriat, care a fost impregnată

cu pete și miros de mucegai, iar în ceea ce privește suma de 50.000 RON,

aceasta a fost solicitată cu titlu de câștig nerealizat, fiindu-i diminuate

vânzările cu aproximativ 50%.

Reclamanta SC A.F.

SRL Târgu Mureș, prin întâmpinarea formulată în cauză, depusă la 5 aprilie

2013, a cerut respingerea recursului pârâtei ca nefondat.

Înalta Curte,

examinând cererea de recurs formulată de reclamanta SC A.F. SRL Târgu Mureș din

perspectiva criticilor formulate, astfel cum acestea au fost circumscrise

temeiurilor de drept indicate, reține inexistența motivelor de nelegalitate, în

raport de reglementarea cuprinsă în art. 302

1

lit. c) C. proc. civ.,

pentru următoarele considerente:

Recursul, cale

extraordinară de atac, poate fi exercitat numai pentru motivele de

nelegalitate, în reglementarea expresă și limitativă redată în art. 304 C.

proc. civ.

Potrivit art. 302

1

alin. (1) lit. c) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea

nulității, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și

dezvoltarea lor.

Conform art. 304 C.

proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru

motivele de nelegalitate, prevăzute expres și limitativ la pct. 1 - 9, iar

potrivit dispozițiilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ., indicarea greșită a

motivelor de recurs nu atrage nulitatea recursului dacă dezvoltarea acestora

face posibilă încadrarea lor într-unul din motivele prevăzute de art. 304 C.

proc. civ.

Criticile recurentei

reclamante, prin care a susținut că decizia instanței de apel este greșită

întrucât viciile nu erau ascunse, ci erau cunoscute de la început de intimată,

că acest aspect rezultă din toate probele administrate în cauză, cu prioritate

din prevederile art. 10.6 din contractul de închiriere, în care erau menționate

lucrările de executat pentru punerea în funcțiune a spațiului, cât și din

declarațiile martorilor, că apariția mucegaiul în magazin se datorează faptului

că acesta fusese recent zugrăvit și că situația se va remedia odată cu trecerea

timpului vizează numai aspecte de netemeinicie legate de stabilirea situației

de fapt și greșita interpretare de către instanța de apel a probelor

administrate în cauză, elemente ce nu vizează nelegalitatea.

Nici motivul de

recurs, prin care recurenta reclamantă a susținut că intimata a procedat la

încheierea contractului de închiriere cu scopul de a-și asigura un spațiu

comercial în centru, în eventualitatea neprelungirii raportului contractual cu

R. SA, care expira la 31 decembrie 2008, nu poate fi încadrat în art. 304 C.

proc. civ., întrucât simpla prezentare a motivelor de netemeinicie de către recurenta

reclamantă, reiterarea unor situații de fapt și referirile la probatoriul

administrat, în lipsa unei argumentații în drept care să situeze criticile în

sfera temeiurilor de modificare indicate, fac imposibilă exercitarea efectivă a

controlului de legalitate al instanței de recurs.

În considerarea celor

ce preced, constatând că recurenta reclamantă nu s-a conformat obligației

reglementate de dispozițiile art. 302

1

lit. c) C. proc. civ.

potrivit cărora cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității,

motivele de recurs și dezvoltarea lor, Înalta Curte, având în vedere și

inexistența motivelor de ordine publică care să inducă aplicarea art. 306 alin.

(2) C. proc. civ., va constata nulitatea cererii de recurs în temeiul art. 302

1

alin. (1) lit. c) C. proc. civ.

Analizând recursul

declarat de pârâta SC L.E.F. SRL Târgu Mureș împotriva Deciziei nr. 52/A din 2

iulie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Târgu Mureș, secția a II-a civilă de

contencios administrativ și fiscal, în raport de criticile formulate și

temeiurile de drept arătate, ținând cont de limitele controlului de legalitate,

Înalta Curte a constatat că recursul este nefondat avându-se în vedere

următoarele considerente:

Motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. vizează situațiile în care hotărârea

pronunțată a cărei modificare se solicită este lipsită de temei legal ori a

fost dată cu aplicarea greșită a legii.

Verificând actele și

lucrările dosarului în raport de susținerea recurentei pârâte că apelul

reclamantei a fost tardiv declarat, se reține că în mod corect instanța de apel

prin Încheierea de ședință din 28 mai 2012 a respins excepția tardivității

declarării apelului invocată de pârâtă, reținând că apelul este în termen,

avându-se în vedere că, comunicarea Sentinței nr. 1558 din 2 noiembrie 2011,

pronunțată de Tribunalul Comercial Mureș, a fost făcută la o adresă greșită,

respectiv în str. R.A. nr. 19 în loc de str. R.A. nr. 91/1, astfel cum rezultă

din dovada de comunicare a sentinței aflată la dosar apel.

Din dispozițiile art.

93 C. proc. civ. reiese că legea procesuală permite părții reprezentate să

procedeze la alegerea de domiciliu la adresa mandatarului său, astfel că

citarea și comunicarea actelor de procedură se va efectua la adresa acestuia.

În cauză, se constată

că reclamanta și-a ales în fața Tribunalului Comercial Mureș, domiciliul

procesual pentru comunicarea actelor de procedură la avocat K.E.A. în Târgu

Mureș str. R.A. nr. 91/1, exprimarea fiind expresă.

Or, față de

dispozițiile art. 284 C. proc. civ. prin care se dispune că termenul de apel

este de 15 zile și că acesta curge de la data comunicării hotărârii, nu se

poate reține încălcarea în cauză a acestor dispoziții de vreme ce dovada de

comunicare a citației s-a făcut la o adresă greșită, astfel că în raport de

acest aspect procedural, se consideră că termenul nu a început să curgă.

Ca atare, față de

cele ce preced, această critică se apreciază ca nefondată.

În ceea ce privește

cererea reconvențională promovată de pârâta SC L.E.F. SRL, instanța a reținut

că aceasta a solicitat să se dispună rezilierea contractului de închiriere

pentru încălcarea de către reclamanta SC A.F. SRL a obligației de garanție

pentru viciile ascunse ale bunului închiriat, iar apoi, ca urmare a angajării

răspunderii pentru vicii ascunse, să fie obligată să îi plătească suma de

104.694 RON cu titlu de daune.

Dispozițiile legale

pe care recurenta pârâtă și-a întemeiat cererea de daune sunt cuprinse în art.

1420 alin. (3) C. civ. și art. 1422 - 1428 C. civ., potrivit cărora locatorul este

obligat, între altele, să asigure locatarului în timpul locațiunii, folosința

bunului închiriat.

Ca o consecință a

acestei obligații, locatorul răspunde față de locatar de tulburările aduse

folosinței bunului închiriat.

Este știut că

potrivit dispozițiilor art. 1420 pct. 2 și 3 C. civ., "locatorul este

dator, prin însăși natura contractului, fără să fie trebuință de nicio

stipulație specială (...) de a-l menține în stare de a putea servi la

întrebuințarea pentru care a fost închiriat sau arendat; de a face ca locatarul

să se poată folosi neîmpiedicat în tot timpul locațiunii", astfel că

indiferent de existența unei stipulații contractuale în acest sens în raport de

circumstanțele de fapt ale cauzei se poate considera că tulburarea de drept a

locatarului s-a produs de reclamantă în calitatea sa de locator, care avea

obligația de a-i asigura în mod efectiv chiriașului un spațiu care să îi

permită acestuia să își poată desfășura în mod corespunzător activitatea pentru

care a primit viză de funcționare.

Conform prevederilor

art. 1422 C. civ., "locatarul trebuie să fie garantat pentru toate

stricăciunile și viciile lucrului închiriat ori arendat, ce-i împiedică

întrebuințarea, chiar deși nu au fost cunoscute locatorului la timpul

locațiunii", legea instituind astfel o răspundere a locatorului pentru

viciile bunului închiriat independent pe buna sau reaua sa credință în

cunoașterea acestor vicii sau defecte ale bunului închiriat.

Daunele interese, așa

cum a reținut și instanța de apel, sunt pretinse de recurenta pârâtă SC L.E.F.

SRL în temeiul Contractului de închiriere nr. X1/2008 încheiat între cele două

părți.

Prin urmare, reținând

că s-a făcut dovada executării în mod culpabil de către reclamantă a obligației

legale de a menține spațiul închiriat în condiții optime pentru a-i permite

pârâtei să își desfășoare activitatea, neexecutare care a dus la oprirea

efectivă a activității pârâtei de către organele competente ale statului,

Curtea de Apel Târgu Mureș a menținut măsura dispusă de instanța de fond

privind rezilierea Contractului de închiriere cu nr. X1/2008 încheiat între

cele două părți, în temeiul art. 1020, 1021 C. civ. coroborat cu art. 1420 pct.

2, 3 C. civ., înlăturând obligarea pârâtei de la plata contravalorii chiriei și

a utilităților solicitate de reclamantă.

Întrucât din cauza

condițiilor necorespunzătoare în care se prezenta spațiul ce îi fusese

închiriat de reclamantă, pârâta nu a mai putut să își desfășoare activitatea în

acel magazin aceasta a solicitat cu titlu de daune pentru prejudiciul cauzat de

reclamantă ca urmare a viciilor lucrului închiriat suma de 104.694 RON, din

care suma de 54.694 RON cu titlu de prejudiciu direct și suma de 50.000 RON cu

titlu de câștig nerealizat.

Astfel se constată că

despăgubirile solicitate în cauză de recurentă, astfel cum au fost justificate,

sunt datorate numai în parte astfel după cum a reținut și instanța de apel.

În calea devolutivă a

apelului, analizând probele administrate, instanța de apel a reținut în mod

corect că din cadrul sumei de 54.694 RON, reclamanta datorează doar prejudiciul

în sumă de 2.875 RON care este cert și dovedit, reprezentând contravaloarea

hainelor confiscate și distruse de O.P.C., nu și suma de 51.819 RON,

contravaloarea mărfii vândute și returnate din cauza petelor de mucegai și a mirosului

specific de mucegai impregnate pe obiectele de îmbrăcăminte, avându-se în

vedere că această ultimă marfă, conform susținerilor pârâtei, a fost distrusă

însă din înscrisurile depuse nu a rezultat acest aspect.

Potrivit

dispozițiilor art. 1422 alin. (2) și art. 1084 C. civ. repararea prejudiciului

trebuie să fie integrală și vizează "pierderea ce a suferit și beneficiul

de care a fost lipsit".

În ceea ce privește

despăgubirea constând în plata beneficiului nerealizat de locatar pentru

perioada în care și-a desfășurat activitatea în spațiul închiriat în sumă de

50.000 RON, nu a fost acordată în absența dovezilor pertinente pe acest aspect,

iar din susținerile recurentei nu rezultă nicio încălcare de natură să pună în

discuție soluția pe acest aspect, apreciind că nu a fost dovedit raportul de

cauzalitate dintre nivelul scăzut al vânzărilor și condițiile improprii din

magazin, știut fiind că volumul vânzărilor depinde de o multitudine de alți

factori.

În acest sens pârâta

a susținut că soluția instanței de apel ar fi fost alta dacă pierderea pe care

societatea sa a suferit-o prin distrugerea mărfurilor introduse spre

comercializare în spațiul închiriat datorită mirosului și petelor de mucegai,

iar reaua-credință de care a dat dovadă reclamanta care a cunoscut existența

viciilor ascunse ale imobilului, s-ar fi analizat în raport de documentele

contabile și declarațiile martorilor audiați în cauză, aflate în dosar.

Argumentele aduse în

sprijinul acestei critici demonstrează nu numai faptul