ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1502/2013

Asupra recursurilor de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin Sentința nr. 1558 din 2 noiembrie 2011, pronunțată de Tribunalul Comercial Mureș în Dosarul nr. 714/320/2010, s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC A.F. SRL împotriva pârâtei SC L.E.F. SRL având ca obiect constatarea rezilierii Contractului de închiriere cu nr. X1/2008. Prin aceeași hotărâre, s-a admis cererea reconvențională formulată de pârâta SC L.E.F. SRL împotriva reclamantei SC A.F. SRL și s-a dispus rezilierea Contractului de închiriere nr. X1/2008, încheiat între cele două părți la data de 9 octombrie 2008, modificat prin Actul adițional cu nr. 1 din 15 februarie 2009. De asemenea, s-a dispus obligarea reclamantei SC A.F.

SRL să plătească pârâtei SC L.E.F. SRL suma de 104.694 RON cu titlu de daune interese și suma de 3.728,88 RON cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut următoarele: La data de 9 octombrie 2008, s-a încheiat între reclamanta SC A.F. SRL, în calitate de locator, și pârâta SC L.E.F. SRL, în calitate de locatar, Contractul de închiriere cu nr. X1 având ca obiect material spațiul comercial în suprafață de 249 mp, situat în Târgu Mureș, județul Mureș. Conform clauzelor contractuale, durata contractului era de 5 ani începând de la data de 15 noiembrie 2008, prevăzându-se dreptul chiriașului de a renunța la spațiul închiriat cel mai devreme după 2 ani de la intrarea în vigoare a contractului, iar valoarea lunară a chiriei a fost convenită la 5.750 euro + TVA.

Aceste două clauze contractuale au fost modificate prin Actul adițional nr. 1 din 15 februarie 2009, părțile convenind reducerea chiriei lunare la valoarea de 4.250 euro + TVA, iar dreptul chiriașului de a renunța la spațiul închiriat a fost precizat ca născându-se cel mai devreme după 2 ani, calculat din data de 1 ianuarie 2010. În privința stării spațiului închiriat la data contractării, instanța a reținut că la pct. 2 din contractul de închiriere s-a stipulat expres că locatarul a vizitat respectivul spațiu și cunoaște starea tehnică a acestuia, iar la pct. 10.6 locatorul și-a asumat obligația de a efectua până la data de 15 noiembrie 2008 o serie de amenajări în spațiul respectiv, amenajări care au fost solicitate expres de locatar printre care și cele de gletuire și vopsire a pereților și amenajare a W.C.-ului.

În fine, în privința încetării raporturilor contractuale, la pct. 12.1 din contract s-a stipulat că este necesar acordul părților pentru desfacerea contractului, însă, la pct. 15, părțile au convenit ca în cazul în care locatarul nu își execută obligațiile contractuale acest contract să fie "desființat de drept, fără punere în întârziere". Prin urmare, la data perfectării contractului de închiriere de către cele două părți, spațiul închiriat era corespunzător din punct de vedere al condițiilor tehnice, însă, până la data de 15 noiembrie 2008, urmau să fie finalizate lucrările de amenajare menționate la art. 10.6 din contract, printre care și cele de gletuire și vopsire a pereților interiori.

În baza Avizului de funcționare din 5 noiembrie 2008, societatea pârâtă își începe efectiv activitatea de comercializare a obiectelor de îmbrăcăminte la finele lunii noiembrie a anului 2008, martorele S.K. și D.M., care au lucrat ca vânzătoare în acel spațiu, declarând că la acel moment nu fuseseră finalizate lucrările de amenajare convenite de părți; ambele martore au precizat că se lucra la încăperile din spatele magazinului, unde era amenajată o magazie și un grup sanitar, mai exact era pusă gresie și faianță, iar aceste lucrări au fost finalizate în termen de 10 zile de la deschiderea respectivului spațiu. Din declarațiile celor două martore, instanța a reținut că, la aproximativ 10 zile după deschiderea magazinului, la începutul lunii decembrie a anului 2008, s-a pornit și încălzirea în spațiul închiriat.

Prin urmare, în condițiile în care pereții interiori numai ce fuseseră gletuiți și zugrăviți și singura modalitate de aerisire a spațiului o reprezenta deschiderea ușii de acces, pornirea încălzirii, în condițiile de iarnă, cu o diferență importantă de temperatură între exterior și interior, a contribuit la creșterea gradului de umiditate în interiorul spațiului închiriat, ceea ce a dus la apariția igrasiei pe pereții interiori.

De asemenea, ambele martore au relatat despre faptul că au fost sesizate de clienți în legătură cu apariția unor pete de mucegai pe peretele de lângă vitrina magazinului și au înștiințat de îndată conducerea societății pârâte în legătură cu acest aspect, iar în urma acestei sesizări au venit la fața locului atât administratorii societății pârâte, cât și directorul societății reclamante, acesta din urmă spunându-le să spele peretele respectiv, ceea ce au și făcut, astfel că igrasia a fost înlăturată, însă a continuat să persiste mirosul specific acesteia.

Tot din declarațiile celor două martore, instanța a reținut că, la maxim o săptămână după ce directorul reclamantei constatase personal existența igrasiei în spațiul închiriat societății pârâte, acesta a adus în respectivul magazin două dezumidificatoare, cu capacitate cumulată de 40 litri, iar cele două martore au declarat că foloseau acele dezumidificatoare pe toată durata programului de lucru zilnic al magazinului, fapt constatat personal și de directorul reclamantei, care intra săptămânal în magazin pentru a se asigura personal că sunt folosite cele două aparate pentru dezumidificare. Apoi, această situație a fost confirmată și de declarația scrisă dată de directorul executiv al SC M.R. SRL, o societate care deține un alt spațiul închiriat tot în imobilul proprietatea reclamantei.

Astfel, în declarația aflată la dosar, aceasta precizează că întregul imobil avea încălzirea asigurată printr-o centrală comună, iar la insistențele sale reclamanta a pornit încălzirea pentru tot imobilul abia la începutul lunii decembrie a anului 2008. De asemenea, a arătat că încă de la început au fost probleme cu umiditatea ridicată în încăperea închiriată de la reclamantă, însă administratorul reclamantei l-a asigurat personal că aceste probleme vor înceta după ce pereții se vor usca; însă, umezeala a persistat și după pornirea încălzirii, motiv pentru care reprezentantul reclamantei le-a adus un dezumidificator portabil, care, cu toate că era folosit în permanență pe parcursul zilei, nu a reușit să asigure uscarea încăperii.

În fine, a mai arătat că nici după ce a vremea s-a încălzit și a fost pornit sistemul de răcire nu s-a reușit asigurarea unui grad de umiditate normal în respectivul spațiu, la data de 2 iulie 2009 umiditatea persistând în interiorul spațiului, chiar dacă la un nivel mai redus decât cel inițial.

De asemenea, ca urmare a sesizării scrise trimise de administratorul societății pârâte, Agenția pentru Protecția Mediului Mureș a efectuat la data de 21 mai 2009 măsurători ale umidității în spațiul închiriat, iar din Adresa cu nr. 2460 rezultă că la acea dată în interiorul spațiului respectiv era o umiditate relativă de 71%, la o temperatură interioară de 21 grade C, iar în fața magazinului, în aer liber, era o umiditate relativă de 60% la o temperatură de 23 grade C. Prin urmare, în baza tuturor acestor probe, instanța a reținut că s-a dovedit fără niciun dubiu că nivelul de umiditate în spațiul închiriat de societatea pârâtă de la societatea reclamantă a fost încă de la deschiderea magazinului foarte ridicat, aceasta datorându-se efectuării unor ample lucrări de renovare, finalizate spre sfârșitul anului 2008, când temperatura afară era scăzută; în condițiile în care sistemul de aerisire și ventilare în interiorul spațiului era asigurat doar prin deschiderea ușii de acces în spațiu, iar uscarea pereților nu a reușit să se facă complet în mod natural din cauza timpului scurt scurs până la darea în folosință a spațiului, este foarte probabil ca acestea să fi fost cauzele principale pentru care umiditatea relativă a aerului din interiorul spațiului a fost atât de mare.

Este extrem de important de evidențiat că în condițiile în care s-au folosit în mod constant dezumidificatoare în interiorul spațiului, iar temperatura aerului în exterior a crescut ca urmare a încălzirii vremii prin apropierea verii, cu toate acestea, la data de 21 mai 2009, nivelul de umiditate relativă în interiorul spațiului era de 71%, cu mult peste nivelul normal care e între 30 - 50%. Evident că, în atare condiții, așa cum s-a dovedit și prin probele administrate în cauză, umiditatea sporită a dus la apariția igrasiei și a mucegaiului împreună cu mirosul specific acestuia, aspecte sesizate și de clienții care intrau în respectivul magazin. Tot ca efect al nivelului ridicat de umiditate din interiorul magazinului, obiectele de îmbrăcăminte care se comercializau în acel magazin au fost afectate, materialul textil din care erau confecționate devenind umed la pipăire și prezentând un miros puternic specific de mucegai.

Extrem de edificatoare în acest sens sunt invitația și procesul-verbal întocmite de Oficiul Județean pentru Protecția Consumatorilor Mureș, prin care sunt confirmate declarațiile martorelor S.K. și D.M. referitoare la reclamațiile frecvente făcute de clienți, și care vizau tocmai impregnarea obiectelor de îmbrăcăminte cu miros specific de mucegai. Astfel, invitația trimisă la data de 18 mai 2009 de către O.J.P.C. Mureș și controlul efectuat la data de 20 mai 2009 au fost declanșate ca urmare a unei sesizări venite din partea clienților, iar în timpul controlului inspectorii au constatat un grad ridicat de umiditate în interiorul magazinului și un miros puternic de mucegai, care s-a impregnat și în obiectele de îmbrăcăminte ce erau expuse pentru comercializare în respectivul magazin și în depozitul anexă.

În urma acestui control, societatea pârâtă a fost sancționată cu avertisment, însă s-a dispus închiderea temporară a magazinului pentru o perioadă de maxim 6 luni. În fine, faptul că cele două martore S.K. și D.M. au petrecut mult timp în respectivul magazin a produs efecte negative asupra stării de sănătate a acestora, afecțiunile pulmonare ale acestora fiind dovedite prin actele medicale depuse la dosarul cauzei. Instanța a reținut declarația martorei S.E. doar în măsura în care a putut fi coroborată cu celelalte probe administrate în cauză.

Astfel, susținerile acestei martore în sensul lipsei oricăror sesizări din partea reprezentanților pârâtei referitoare la umiditatea crescută din interiorul magazinului poate fi reținută doar în sensul în care martora personal nu a luat cunoștință de astfel de reclamații, întrucât chiar martora a relatat că încă de la încheierea contractului au fost purtate discuții între reprezentanții celor două societăți în legătură cu posibilitatea unui nivel mai ridicat al umidității. Celelalte două martore au declarat că administratorul societății reclamante intra aproape săptămânal în acel magazin pentru a vedea dacă sunt folosite dezumidificatoarele; în plus, aceeași situație era și în spațiul închiriat către SC M.R.

SRL, spațiu situat în același imobil, și acolo administratorul reclamantei uzând de aceeași soluție a utilizării unui dezumidificator portabil pentru colectarea apei din aer. Prin urmare, chiar dacă nu sunt probe directe în sensul aducerii la cunoștința reprezentanților reclamantei a situației umidității crescute în interiorul spațiilor din imobilul acesteia, probele indirecte administrate în cauză dovedesc fără dubiu că reprezentanții reclamantei au cunoscut această stare de fapt și că au încercat să rezolve situația, dând asigurări, atât pârâtei, cât și celorlalți chiriași că odată cu încălzirea vremii situația se va îmbunătăți. În ceea ce privește cererea de chemare în judecată înaintată de reclamanta SC A.F.

SRL, instanța a reținut că reclamanta a solicitat să se constate că la data de 1 noiembrie 2009 a fost desființat de drept Contractul de închiriere cu nr. X1/2008, în temeiul pct. 15 din acest contract. Acest pct. 15 din contractul de închiriere prevedea că în cazul în care chiriașul nu își execută obligațiile sale asumate prin contract, "acest contract este desființat de drept, fără punere în întârziere", iar obligația contractuală pe care reclamanta susține că a încălcat-o societatea pârâtă este cea prevăzută la pct. 7.1., așa cum a fost el modificat prin Actul adițional nr. 1 din 9 octombrie 2008, care instituia interdicția chiriașului de a renunța la spațiul închiriat mai devreme de 1 ianuarie 2012. S-a reținut, mai întâi, că reclamanta invocă încălcarea de către pârâtă, în mod culpabil, a unei obligații contractuale, ceea ce atrage sancțiunea rezilierii contractului de închiriere.

Apoi, din modul în care este redactat pct. 15 din contract, instanța a reținut că această reglementare nu echivalează cu un pact comisoriu de gradul IV, singurul care ar fi înlăturat intervenția instanței de judecată pentru rezilierea contractului, ci reprezintă doar un pact comisoriu în temeiul căruia este înlăturată posibilitatea instanței de a aprecia asupra oportunității sancțiunii rezilierii atunci când sunt întrunite cerințele legale referitoare la neexecutarea culpabilă a unei obligații contractuale de către pârâtă. În temeiul acestui pact comisoriu stipulat la pct. 15 din Contractul de închiriere cu nr. X1/2008, rezilierea rămâne una judiciară, însă atribuțiile instanței sunt mult mai restrânse decât cele prevăzute la art. 1020 și 1021 C. civ., instanța neputând să acorde termen de grație chiriașului și nici nu poate aprecia dacă neexecutarea obligației este destul de importantă pentru a duce la desființarea contractului.

Instanța trebuie doar să stabilească dacă există o neexecutare culpabilă a unei obligații contractuale asumate contractual de pârâtă, iar în caz afirmativ trebuie să constate că sancțiunea rezilierii a intervenit și că acest contract de închiriere este desființat de drept. Instanța a reținut că reclamanta a invocat faptul că pârâta a încălcat obligația contractuală stipulată la pct. 7.1. din contract, așa cum a fost el modificat prin Actul adițional cu nr. 1 din 15 februarie 2009, părăsind spațiul închiriat înainte de data de 1 ianuarie 2012. Din starea de fapt reținută în baza materialului probator administrat în cauză rezultă, însă, că motivul pentru care pârâta a părăsit spațiul închiriat s-a datorat condițiilor complet necorespunzătoare în care se prezenta spațiul închiriat de la reclamantă, ceea ce a dus de altfel la măsura opririi activității la acel punct de lucru de către O.J.P.C.

Mureș. În aceste condiții nu se poate reține o conduită abuzivă sau culpabilă a pârâtei, astfel că nefiind întrunită cerința legală a culpei în neexecutarea unei obligații contractuale, instanța nu a putut constata că a intervenit rezilierea contractului în baza pactului comisoriu stabilit contractual de părți, ci a respins petitul referitor la constatarea desființării de drept a contractului de închiriere, ca neîntemeiat. Cel de-al doilea petit al cererii introductive vizează obligarea pârâtei la plata sumei de 106.816,98 RON reprezentând chiria restantă și contravaloarea consumului de gaze naturale și apă aferente perioadei 1 iunie - 1 noiembrie 2009, sens în care invocă dispozițiile art. 1453 C. civ.

În privința acestui petit instanța a reținut că pârâta a invocat prin întâmpinare excepția de neexecutare a contractului, care nu e o excepție de procedură și nici una fond, ci este o apărare de fond prin care pârâta urmărește să paralizeze cererea reclamantei. Având în vedere starea de fapt expusă pe larg anterior, instanța a reținut că este întemeiată excepția neexecutării contractului invocată de pârâtă, din materialul probator administrat în cauză rezultând că societatea reclamantă nu și-a îndeplinit în mod corespunzător obligația de a-i preda pârâtei un spațiu care să fie propriu pentru activitatea de comercializare a obiectelor de îmbrăcăminte pe care aceasta o desfășura acolo. Umiditatea mult prea ridicată din interiorul acelui spațiu s-a repercutat negativ asupra activității pârâtei din acel spațiu, culminând cu închiderea activității dispusă la data de 20 mai 2009 de inspectorii O.J.P.C.

Mureș exact pentru aceste condiții improprii. În condițiile în care contractul de închiriere este un contract sinalagmatic în care obligațiile părților contractante sunt reciproce și interdependente, fiecare obligație constituind cauza obligației corelative a celeilalte părți, este evident că neexecutarea corespunzătoare de către reclamantă a obligației de predare a unui spațiul în condiții optime lipsește de cauză obligația pârâtei de plată a chiriei aferente acelui spațiu.

Instanța a reținut că sunt întrunite toate condițiile legale pentru operarea excepției de neexecutare a contractului, din starea de fapt reținută rezultând că: - obligația reclamantei de predare a spațiului în condiții optime pentru activitatea desfășurată de pârâtă și obligația pârâtei de plată a chiriei își au temeiul în același contract, cel de închiriere cu nr. X1/2008; - există o neexecutare parțială importantă a contractului din partea reclamantei, care a dus în final la închiderea activității pârâtei la acel magazin; - această neexecutare a contractului se datorează exclusiv culpei reclamantei, neputând fi reținută nicio culpă a pârâtei, care a făcut tot ceea ce reprezentanții reclamantei i-au cerut în acest sens (aerisirea spațiului, spălarea pereților în zonele cu igrasie, folosirea dezumidificatoarelor); - obligațiile părților trebuie executate simultan, pârâta datorând chiria pentru folosirea imobilului închiriat de la reclamantă.

În aceste condiții, instanța a reținut că cererea reclamantei de obligare a pârâtei să îi achite contravaloarea chiriei și a utilităților după data de 1 iunie 2009 când pârâta a părăsit spațiul închiriat de la reclamantă este lipsită de temei, motiv pentru care instanța a respins-o. În fine, instanța a respins și petitul accesoriu referitor la obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu, în temeiul art. 274 C. proc. civ. În ceea ce privește cererea reconvențională promovată de pârâta SC L.E.F. SRL, instanța a reținut că aceasta a solicitat să se dispună rezilierea contractului de închiriere pentru încălcarea de către reclamanta SC A.F. SRL a obligației de garanție pentru viciile ascunse ale bunului închiriat, iar apoi, ca urmare a angajării răspunderii pentru vicii ascunse, să fie obligată să îi plătească suma de 104.694 RON cu titlu de daune.

Pornind de la starea de fapt reținută în baza materialului probator administrat în cauză, instanța a admis cererea reconvențională promovată de pârâtă, constatând că sunt incidente în cauză temeiurile legale invocate de aceasta. Astfel, s-a dovedit că din cauza umezelii ridicate din interiorul spațiului pârâta nu a mai putut să își desfășoare activitatea de comercializare a obiectelor de îmbrăcăminte, activitate în considerarea căreia a închiriat respectivul spațiu de la pârâta reconvențională, așa cum rezultă din avizul de funcționare pentru acel magazin.

Ori, conform dispozițiilor art. 1420 pct. 2, 3 C. civ., "locatorul este dator, prin însăși natura contractului, fără să fie trebuință de nicio stipulație specială (...) de a-l menține în stare de a putea servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat sau arendat; de a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat în tot timpul locațiunii". Așadar, indiferent de existența unei stipulații contractuale în acest sens, reclamanta în calitatea sa de locator, avea obligația de a-i asigura în mod efectiv chiriașului, un spațiu care să îi permită acestuia să își poată desfășura în mod corespunzător activitatea pe care acesta și-a avizat-o pentru a fi desfășurată în acel spațiu.

În plus, sunt incidente în speță și prevederile art. 1422 C. civ., prevederi potrivit cărora "locatarul trebuie să fie garantat pentru toate stricăciunile și viciile lucrului închiriat ori arendat, ce-i împiedică întrebuințarea, chiar deși nu au fost cunoscute locatorului la timpul locațiunii", legea instituind astfel o răspundere a locatorului pentru viciile bunului închiriat independent pe buna sau reaua sa credință în cunoașterea acestor vicii sau defecte ale bunului închiriat. Ori, în speță, din cauza condițiilor necorespunzătoare în care se prezenta spațiul ce îi fusese închiriat de reclamantă, pârâta nu a mai putut să își desfășoare deloc activitatea în acel magazin, autoritatea de stat în materia protecției consumatorului fiind cea care a dispus închiderea respectivului magazin pe motiv că activitatea desfășurată de pârâtă în acele condiții afecta drepturile consumatorilor.

În aceste condiții, instanța a reținut că sunt incidente dispozițiile art. 1420 pct. 2, 3 C. civ. coroborat cu art. 1422 alin. (1) C. civ., reclamanta încălcând astfel una din obligațiile legale pe care le avea, motiv pentru care instanța reține că sunt incidente prevederile art. 1020 și ale art. 1021 C. civ. referitoare la sancțiunea rezilierii contractului. O singură mențiune se mai impune a fi făcută, și anume aceea că pactul comisoriu înscris la pct. 15 din contractul de închiriere a fost stipulat exclusiv în favoarea locatorului, astfel că el nu poate fi invocat și de chiriaș, ceea ce presupune, pe cale de consecință, că sancțiunea rezilierii contractului pentru neexecutarea culpabilă a acestuia de către locator trebuie pronunțată de instanță, și nu doar constatată.

Prin urmare, reținând că s-a făcut dovada neexecutării în mod culpabil de către reclamantă a obligației legale de a menține spațiul închiriat în condiții optime pentru a-i permite pârâtei să își desfășoare activitatea, neexecutare care este extrem de importantă în condițiile în care a dus la oprirea efectivă a activității pârâtei de către organele competente ale statului, instanța a dispus rezilierea Contractului de închiriere cu nr. X1/2008 încheiat între cele două părți, în temeiul art. 1020, 1021 C. civ. coroborat cu art. 1420 pct. 2, 3 C. civ. Pârâta a solicitat cu titlu de daune pentru prejudiciul cauzat de reclamantă ca urmare a viciilor lucrului închiriat suma de 104.694 RON, din care suma de 54.694 RON cu titlu de prejudiciu direct și suma de 50.000 RON cu titlu de câștig nerealizat.

În privința prejudiciului direct, instanța a reținut că pârâta a indicat că acesta reprezintă contravaloarea mărfii confiscate de O.J.P.C. Mureș, în sumă de 2.875 RON, și contravaloarea mărfii vândute și returnate din cauza petelor de mucegai și a mirosului specific de mucegai impregnate pe obiectele de îmbrăcăminte, în sumă de 51.819 RON. Referitor la suma de 2.875 RON solicitată de pârâtă și dovedită cu procesul-verbal de contravenție, avizul de însoțire a mărfii și procesul-verbal de casare reclamanta nu a avut obiecțiuni, declarând în mod expres că este de acord cu acordarea acestor despăgubiri.

În privința sumei de 51.819 RON, instanța a reținut că pârâta a dovedit existența și întinderea acestei pierderi prin înscrisurile contabile depuse la dosarul cauzei, astfel: - suma de 30.395 RON conform raportului de gestiune zilnic din data de 6 ianuarie 2009 de la magazin, diferența de sold fiind justificată prin bonurile de transfer de la dosar; - suma de 18.270 RON conform raportului de gestiune zilnic din data de 8 decembrie 2008 de la magazin, diferența de sold fiind justificată prin bonurile de transfer de la dosar; - suma de 3.154 RON conform raportului de gestiune zilnic din data de 19 februarie 2009 de la magazin, diferența de sold fiind justificată prin bonurile de transfer de la dosar.

Prin urmare, instanța a reținut că pârâta a dovedit atât existența, cât și întinderea prejudiciului direct suferit. În ceea ce privește câștigul nerealizat, instanța a reținut că, potrivit documentelor contabile aflate la dosarul cauzei și centralizate, diferențele între nivelul vânzărilor pe care societatea pârâtă le-a înregistrat la magazinele sale erau foarte mari, respectiv 400.267,54 RON raportat la 288.122,51 RON.

Această diferență nu se poate explica prin intervenirea perioadei de criză economică și financiară și nici prin vadul comercial diferit al celor două magazine, întrucât criza financiară a afectat în egală măsură cele două magazine, iar vadul comercial al acestora era similar; ceea ce a afectat în mod sigur nivelul vânzărilor la magazinul de pe strada R. au fost condițiile în care se desfășura activitatea de comerț în incinta magazinului, fapt confirmat de reclamațiile clienților, reclamații care au condus de altfel și la închiderea acelui magazin de către O.J.P.C. Mureș. Având în vedere prevederile art. 1422 alin. (2) C. civ. coroborate cu cele ale art. 1084 C. civ., dispoziții potrivit cărora repararea prejudiciului trebuie să fie integrală și vizează "pierderea ce a suferit și beneficiul de care a fost lipsit", instanța a reținut că este întemeiată solicitarea pârâtei de a-i fi plătită suma de 50.000 RON cu titlu de câștig nerealizat.

Pentru aceste considerente, instanța a admis și acest petit din cererea reconvențională a SC L.E.F. SRL, obligând-o pe reclamanta SC A.F. SRL să îi plătească suma de 104.694 RON cu titlu de daune interese. Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta SC A.F. SRL, solicitând admiterea acestuia și schimbarea hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii principale, astfel cum a fost formulată, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată. De asemenea, s-a solicitat admiterea doar în parte a acțiunii reconvenționale, reclamanta declarându-se de acord cu plata sumei de 2.875 RON. Prin Decizia nr. 52/A din 2 iulie 2012 Curtea de Apel Târgu Mureș, secția a II-a civilă de contencios administrativ și fiscal, a admis apelul formulat de reclamanta SC A.F.

SRL cu sediul procesual ales în Târgu Mureș, împotriva Sentinței nr. 1558 din 2 noiembrie 2011, pronunțate de Tribunalul Specializat Mureș, în Dosarul nr. 714/320/2010, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a obligat reclamanta SC A.F. SRL să plătească pârâtei SC L.E.F. SRL Târgu Mureș, suma de 2.875 RON reprezentând daune interese. A obligat reclamanta la plata către SC L.E.F. SRL a cheltuielilor de judecată în cuantum de 183,50 RON, menținând restul dispozițiilor sentinței. De asemenea, a obligat intimata SC L.E.F. SRL la plata către apelantă a cheltuielilor de judecată efectuate în apel în cuantum de 180 RON.

Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut următoarele: Instanța de fond a reținut o corectă stare de fapt, precum și culpa exclusivă a reclamantei pentru neexecutarea Contractului de închiriere nr. X1 din 9 octombrie 2008. Din materialul probator administrat în cauză rezultă fără niciun dubiu faptul că, într-adevăr, intimata pârâtă cunoștea faptul că spațiul fusese recent renovat însă, la data încheierii contractului nu existau nici urme de igrasie și nici miros de mucegai și nici nu se putea prevedea că ele vor apărea. Ulterior, după ce administratorul apelantei a fost sesizat cu aceste aspecte, a luat măsuri pentru dezumidificare, care însă nu s-au dovedit suficiente, spunându-le totodată vânzătoarelor din magazin că situația se va remedia odată cu trecerea timpului.

Că doar după mai bine de 1 an de la părăsirea de către intimată a spațiului, acesta a fost bun pentru o nouă închiriere (la 16 august 2010), fapt ce rezultă din chiar susținerile apelantei din cererea de apel. În condițiile în care O.P.C. a închis activitatea magazinului la 20 mai 2009 tocmai din cauza mirosului de mucegai impregnat în hainele pe care intimata le comercializa în acel spațiu, este evident că derularea contractului nu mai putea avea loc fără pierderi însemnate pentru intimată. Așa fiind, critica apelantei referitoare la culpa intimatei pentru neexecutarea contractului este neîntemeiată, situație în care intimata nu datorează nici chiria după data părăsirii spațiului și până la expirarea contractului și nici contravaloarea utilităților pe aceeași perioadă.

Se dovedește însă întemeiată critica cu privire la modul în care instanța de fond a soluționat acțiunea reconvențională, în special, cuantumul despăgubirilor acordate intimatei pârâte. Astfel, din prejudiciul pe care aceasta arată că l-a suferit datorită spațiului impropriu pentru comercializarea hainelor, de 104.694 RON, Curtea a apreciat că doar cel în sumă de 2.875 RON este cert și dovedit. Instanța de fond a dispus obligarea apelantei reclamante SC A.F. SRL să plătească pârâtei SC L.E.F. SRL suma de 104.694 RON cu titlu de daune interese, din care suma de 54.694 RON cu titlu de prejudiciu direct și suma de 50.000 RON cu titlu de câștig nerealizat. În cadrul sumei de 54.694 RON, prejudiciu direct a intrat suma de 2.875 RON reprezentând contravaloarea hainelor confiscate și distruse de O.P.C.

și suma de 51.819 RON contravaloarea mărfii vândute și returnate din cauza petelor de mucegai și a mirosului specific de mucegai impregnate pe obiectele de îmbrăcăminte. Această ultimă marfă, conform susținerilor pârâtei, a fost distrusă, însă din înscrisurile depuse la dosar nu rezultă acest aspect. Simplul fapt că marfa a fost returnată de cumpărător nu este suficient pentru a dovedi acest prejudiciu, cu atât mai mult cu cât, chiar din depozițiile vânzătoarelor din magazin rezultă faptul că unele haine aflate în aceeași situație au fost spălate și călcate și ulterior reintroduse la vânzare. Așa fiind, în condițiile în care nu au fost depuse la dosar procese-verbale de distrugere a mărfii și niciun alt act contabil de scoatere din gestiune a mărfurilor, Curtea a considerat că reclamanta pârâtă nu și-a dovedit acest prejudiciu.

Pe de altă parte, nici prejudiciul constând în câștigul nerealizat în cuantum de 50.000 RON nu a fost dovedit. Astfel, Curtea a reținut că pentru dovedirea acestuia pârâta a depus acte contabile ale unui alt magazin al său, arătând nivelul scăzut al veniturilor realizate pe parcursul lunilor de închiriere al spațiului intimate comparativ cu celălalt magazin.

Se apreciază însă că nu s-a dovedit raportul de cauzalitate între nivelul scăzut de vânzări și problemele de umezeală ale magazinului întrucât volumul vânzărilor într-un magazin depind și de alți factori, de exemplu, amplasamentul acestuia, data de la care este deschis acel magazin fiind deja cunoscut consumatorilor, etc. Cum celălalt magazin aparținând pârâtei este situat ultracentral, cu un vad comercial mai ridicat decât cel din spațiul în cauză, este deschis de mai mult timp, fiind deja implementat în mintea consumatorului, comparația de câștiguri dintre acestea nu este suficient de relevantă pentru a putea considera că acest prejudiciu este dovedit. În baza art. 274 C. proc. civ., a obligat intimata SC L.E.F.

SRL la plata către apelantă a sumei de 180 RON cheltuieli de judecată efectuate în apel. Împotriva Deciziei nr. 52/A din 2 iulie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Târgu Mureș, secția a II-a civilă de contencios administrativ și fiscal, au declarat recurs atât reclamanta SC A.F. SRL Târgu Mureș, cât și pârâta SC L.E.F. SRL Târgu Mureș. Recurenta reclamantă SC A.F. SRL Târgu Mureș, prin recursul său întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., critică decizia din apel pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul admiterii acțiunii sale principale, cu obligarea pârâtei la plata sumei de 106.816,98 RON reprezentând chirie restantă și contravaloarea utilităților, gaze și apă.

În criticile formulate recurenta reclamantă după o prezentare a situației de fapt, a susținut în esență următoarele: Faptul că în realitate viciile nu erau ascunse, ci erau cunoscute de la început de intimată rezultă din toate probele administrate în cauză, cu prioritate din prevederile art. 10.6 din contractul de închiriere, în care erau menționate lucrările de executat pentru punerea în funcțiune a spațiului, precum și din declarațiile martorilor, care au confirmat că la 10 zile după deschiderea magazinului, la 29 noiembrie 2008, după pornirea încălzirii, a apărut mirosul de mucegai, deoarece magazinul încă era în curs de amenajare și că directorul societății reclamante le-a spus că aceste fenomene se datorează faptului că spațiul fusese recent zugrăvit și că situația se va remedia odată cu trecerea timpului, aspect confirmat de încheierea contractului de închiriere cu SC P.P.T.

SRL pentru spațiul respectiv la 16 august 2010. Întrucât problemele spațiului închiriat au fost cunoscute de la bun început de partea adversă, că viciile nu erau ascunse, ci erau cât se poate de vizibile, acest aspect conduce la concluzia că intimata a procedat la încheierea Actului adițional nr. 1 din 15 februarie 2009, prin care s-a prelungit termenul de închiriere până la 1 ianuarie 2012 cu scopul de a-și asigura un spațiu comercial în centru și în eventualitatea neprelungirii raportului contractual cu R. SA, care expira la 31 decembrie 2008. Recurenta a mai susținut că instanța nu a ținut cont nici de cheltuielile ocazionate cu utilitățile de gaz metan și apă în asigurarea funcționalității spațiului.

Pârâta SC L.E.F. SRL Târgu Mureș prin întâmpinarea depusă la dosar la 3 aprilie 2013, precum și prin notele scrise formulate, a cerut respingerea recursului reclamantei ca nefondat. Recurenta pârâtă SC L.E.F. SRL Târgu Mureș, prin recursul declarat, întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., critică decizia din apel pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului său, modificarea în parte a deciziei, în principal admiterea excepției tardivității formulării apelului reclamantei, cu consecința respingerii apelului ca tardiv formulat, iar în subsidiar respingerea apelului reclamantei și menținerea ca legală a sentinței instanței de fond, precum și admiterea cererii sale reconvenționale astfel cum a fost formulată și motivată.

În criticile formulate recurenta pârâtă a susținut în esență următoarele: - În ceea ce privește excepția tardivității declarării apelului de reclamanta SC A.F. SRL Târgu Mureș, a susținut că sentința apelată i-a fost comunicată acesteia la sediul său social indicat astfel cum rezultă din cuprinsul cererii introductive formulate în cauză, precum și din dovada de comunicare a sentinței la 16 ianuarie 2012, care s-a efectuat prin afișare pe ușa principală, cu respectarea dispozițiilor art. 92 1 C. proc. civ. Recurenta a arătat că în ceea ce privește aspectul invocat de reclamantă potrivit căruia comunicarea sentinței nu s-a făcut la sediul procesual ales al său și că a luat cunoștință de existența sentinței numai odată cu somația execuțională, această susținere este nereală și nu poate fi luată în considerație în lipsa unei dovezi care să confirme acest fapt, precum și în lipsa unei cereri de repunere în termenul de apel.

Concluzionând, recurenta a susținut că apelul reclamantei este tardiv întrucât comunicarea hotărârii apelate s-a realizat în data de 16 ianuarie 2012, iar apelul a fost declarat la 20 februarie 2012, astfel că declararea apelului s-a făcut cu depășirea termenului legal de 15 zile, care curge de la data comunicării hotărârii. - Referitor la caracterul nefondat al deciziei recurate din perspectiva admiterii apelului reclamantei SC A.F. SRL, recurenta pârâtă a susținut că în cauză nu sunt incidente textele legale care reglementează desființarea de plin drept a contractului de închiriere, respectiv art. 1370 C. civ. și art. 67 și 69 C. com.

și cum în cuprinsul contractului părțile nu au stipulat un pact comisoriu de grad IV în prezența căruia instanța să poată să constate rezilierea, dar nu să dispună asupra rezilierii, situație în care se impune analiza îndeplinirii condițiilor speciale de admisibilitate a acțiunii în reziliere cum acestea sunt reglementate de art. 1020 C. civ. Având în vedere faptul că reclamanta nu se prevalează de existența unui pact comisoriu, acțiunea în constatarea desființării contractului este inadmisibilă. Din aceste considerente, se impune respingerea petitului privitor la desființarea contractului de închiriere ca nefondat.

În ceea ce privește petitul privitor la pretențiile solicitate de reclamantă, tocmai faptul neexecutării corespunzătoare a obligațiilor contractuale de către reclamantă a determinat-o pe pârâtă să refuze plata facturilor privind chiria nedatorată, că refuzul achitării chiriei are practic semnificația invocării de societatea sa a excepției de neexecutare a contractului ca și mijloc de apărare aflat la dispoziția sa, căreia i s-a pretins executarea unei obligații, fără ca reclamanta să-și fi executat propriile obligații contractuale. Totodată, recurenta pârâtă a invocat și neîndeplinirea condițiilor de angajare a răspunderii contractuale a sa, astfel cum aceasta este statuată de art. 1073 C. civ., respectiv de existență a unei fapte ilicite, de existență a unui prejudiciu și a unui raport de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu, avându-se în vedere neexecutarea obligațiilor contractuale de către reclamantă.

Că neîndeplinirea condițiilor de angajare a răspunderii contractuale impune respingerea cererii reclamantei ca nefondată, astfel cum a reținut instanța de fond. - Referitor la caracterul nefondat al deciziei recurate din perspectiva admiterii doar în parte a cererii sale reconvenționale, a susținut că locatorul în raport de dispozițiile art. 1420, 1422 - 1428 C. civ. este obligat să răspundă pentru stricăciunile și viciile lucrului închiriat. Recurenta a arătat că imobilul închiriat prezenta numeroase probleme în sensul existenței unui mucegai pe pereți datorat umidității ridicate ce genera un aer insuportabil de respirat și că acest fapt a făcut ca îmbrăcămintea textilă din magazin să devină improprie vânzării, iar marfa să fie scoasă de la vânzare, astfel că viciul ascuns care afecta imobilul închiriat a fost dovedit de procesul-verbal încheiat de O.P.C.

care i-a închis activitatea în spațiul închiriat. În același context a învederat că răspunderea locatorului operează chiar dacă acesta a fost de bună-credință, în sensul că nu a avut cunoștință de existența viciului la data perfectării contractului de închiriere, dar că în speță acesta a dat dovadă de rea-credință întrucât a cunoscut existența viciilor ascunse ale imobilului, aspect ce este probat cu declarațiile martorilor audiați în cauză.

Cu privire la cererea sa de reziliere a contractului de închiriere, care este un contract cu executare succesivă în timp, a susținut că aceasta este admisibilă pentru îndeplinirea condițiilor generale de admisibilitate ale unei acțiuni în rezilierea unui contract, astfel cum acestea sunt reglementate de dispozițiile art. 1020, coroborat cu art. 1422 C. civ., respectiv că societatea sa a suferit un prejudiciu material și moral întrucât pe toată durata de derulare a contractului, deși a plătit o chirie semnificativă, imobilul a fost necorespunzător calitativ pentru desfășurarea activității comerciale. Prejudiciul efectiv cauzat societății sale constă în faptul că a fost obligată să distrugă marfă în valoare de 54.694 RON, introdusă în spațiul închiriat, care a fost impregnată cu pete și miros de mucegai, iar în ceea ce privește suma de 50.000 RON, aceasta a fost solicitată cu titlu de câștig nerealizat, fiindu-i diminuate vânzările cu aproximativ 50%.

Reclamanta SC A.F. SRL Târgu Mureș, prin întâmpinarea formulată în cauză, depusă la 5 aprilie 2013, a cerut respingerea recursului pârâtei ca nefondat. Înalta Curte, examinând cererea de recurs formulată de reclamanta SC A.F. SRL Târgu Mureș din perspectiva criticilor formulate, astfel cum acestea au fost circumscrise temeiurilor de drept indicate, reține inexistența motivelor de nelegalitate, în raport de reglementarea cuprinsă în art. 302 1 lit. c) C. proc. civ., pentru următoarele considerente: Recursul, cale extraordinară de atac, poate fi exercitat numai pentru motivele de nelegalitate, în reglementarea expresă și limitativă redată în art. 304 C. proc. civ. Potrivit art. 302 1 alin. (1) lit. c) C. proc.

civ., cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor. Conform art. 304 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motivele de nelegalitate, prevăzute expres și limitativ la pct. 1 - 9, iar potrivit dispozițiilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ., indicarea greșită a motivelor de recurs nu atrage nulitatea recursului dacă dezvoltarea acestora face posibilă încadrarea lor într-unul din motivele prevăzute de art. 304 C. proc. civ.

Criticile recurentei reclamante, prin care a susținut că decizia instanței de apel este greșită întrucât viciile nu erau ascunse, ci erau cunoscute de la început de intimată, că acest aspect rezultă din toate probele administrate în cauză, cu prioritate din prevederile art. 10.6 din contractul de închiriere, în care erau menționate lucrările de executat pentru punerea în funcțiune a spațiului, cât și din declarațiile martorilor, că apariția mucegaiul în magazin se datorează faptului că acesta fusese recent zugrăvit și că situația se va remedia odată cu trecerea timpului vizează numai aspecte de netemeinicie legate de stabilirea situației de fapt și greșita interpretare de către instanța de apel a probelor administrate în cauză, elemente ce nu vizează nelegalitatea.

Nici motivul de recurs, prin care recurenta reclamantă a susținut că intimata a procedat la încheierea contractului de închiriere cu scopul de a-și asigura un spațiu comercial în centru, în eventualitatea neprelungirii raportului contractual cu R. SA, care expira la 31 decembrie 2008, nu poate fi încadrat în art. 304 C. proc. civ., întrucât simpla prezentare a motivelor de netemeinicie de către recurenta reclamantă, reiterarea unor situații de fapt și referirile la probatoriul administrat, în lipsa unei argumentații în drept care să situeze criticile în sfera temeiurilor de modificare indicate, fac imposibilă exercitarea efectivă a controlului de legalitate al instanței de recurs. În considerarea celor ce preced, constatând că recurenta reclamantă nu s-a conformat obligației reglementate de dispozițiile art. 302 1 lit. c) C. proc.

civ. potrivit cărora cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității, motivele de recurs și dezvoltarea lor, Înalta Curte, având în vedere și inexistența motivelor de ordine publică care să inducă aplicarea art. 306 alin. (2) C. proc. civ., va constata nulitatea cererii de recurs în temeiul art. 302 1 alin. (1) lit. c) C. proc. civ. Analizând recursul declarat de pârâta SC L.E.F. SRL Târgu Mureș împotriva Deciziei nr. 52/A din 2 iulie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Târgu Mureș, secția a II-a civilă de contencios administrativ și fiscal, în raport de criticile formulate și temeiurile de drept arătate, ținând cont de limitele controlului de legalitate, Înalta Curte a constatat că recursul este nefondat avându-se în vedere următoarele considerente: Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. vizează situațiile în care hotărârea pronunțată a cărei modificare se solicită este lipsită de temei legal ori a fost dată cu aplicarea greșită a legii. Verificând actele și lucrările dosarului în raport de susținerea recurentei pârâte că apelul reclamantei a fost tardiv declarat, se reține că în mod corect instanța de apel prin Încheierea de ședință din 28 mai 2012 a respins excepția tardivității declarării apelului invocată de pârâtă, reținând că apelul este în termen, avându-se în vedere că, comunicarea Sentinței nr. 1558 din 2 noiembrie 2011, pronunțată de Tribunalul Comercial Mureș, a fost făcută la o adresă greșită, respectiv în str. R.A. nr. 19 în loc de str. R.A. nr. 91/1, astfel cum rezultă din dovada de comunicare a sentinței aflată la dosar apel.

Din dispozițiile art. 93 C. proc. civ. reiese că legea procesuală permite părții reprezentate să procedeze la alegerea de domiciliu la adresa mandatarului său, astfel că citarea și comunicarea actelor de procedură se va efectua la adresa acestuia. În cauză, se constată că reclamanta și-a ales în fața Tribunalului Comercial Mureș, domiciliul procesual pentru comunicarea actelor de procedură la avocat K.E.A. în Târgu Mureș str. R.A. nr. 91/1, exprimarea fiind expresă. Or, față de dispozițiile art. 284 C. proc. civ. prin care se dispune că termenul de apel este de 15 zile și că acesta curge de la data comunicării hotărârii, nu se poate reține încălcarea în cauză a acestor dispoziții de vreme ce dovada de comunicare a citației s-a făcut la o adresă greșită, astfel că în raport de acest aspect procedural, se consideră că termenul nu a început să curgă.

Ca atare, față de cele ce preced, această critică se apreciază ca nefondată. În ceea ce privește cererea reconvențională promovată de pârâta SC L.E.F. SRL, instanța a reținut că aceasta a solicitat să se dispună rezilierea contractului de închiriere pentru încălcarea de către reclamanta SC A.F. SRL a obligației de garanție pentru viciile ascunse ale bunului închiriat, iar apoi, ca urmare a angajării răspunderii pentru vicii ascunse, să fie obligată să îi plătească suma de 104.694 RON cu titlu de daune. Dispozițiile legale pe care recurenta pârâtă și-a întemeiat cererea de daune sunt cuprinse în art. 1420 alin. (3) C. civ. și art. 1422 - 1428 C. civ., potrivit cărora locatorul este obligat, între altele, să asigure locatarului în timpul locațiunii, folosința bunului închiriat.

Ca o consecință a acestei obligații, locatorul răspunde față de locatar de tulburările aduse folosinței bunului închiriat. Este știut că potrivit dispozițiilor art. 1420 pct. 2 și 3 C. civ., "locatorul este dator, prin însăși natura contractului, fără să fie trebuință de nicio stipulație specială (...) de a-l menține în stare de a putea servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat sau arendat; de a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat în tot timpul locațiunii", astfel că indiferent de existența unei stipulații contractuale în acest sens în raport de circumstanțele de fapt ale cauzei se poate considera că tulburarea de drept a locatarului s-a produs de reclamantă în calitatea sa de locator, care avea obligația de a-i asigura în mod efectiv chiriașului un spațiu care să îi permită acestuia să își poată desfășura în mod corespunzător activitatea pentru care a primit viză de funcționare.

Conform prevederilor art. 1422 C. civ., "locatarul trebuie să fie garantat pentru toate stricăciunile și viciile lucrului închiriat ori arendat, ce-i împiedică întrebuințarea, chiar deși nu au fost cunoscute locatorului la timpul locațiunii", legea instituind astfel o răspundere a locatorului pentru viciile bunului închiriat independent pe buna sau reaua sa credință în cunoașterea acestor vicii sau defecte ale bunului închiriat. Daunele interese, așa cum a reținut și instanța de apel, sunt pretinse de recurenta pârâtă SC L.E.F. SRL în temeiul Contractului de închiriere nr. X1/2008 încheiat între cele două părți.

Prin urmare, reținând că s-a făcut dovada executării în mod culpabil de către reclamantă a obligației legale de a menține spațiul închiriat în condiții optime pentru a-i permite pârâtei să își desfășoare activitatea, neexecutare care a dus la oprirea efectivă a activității pârâtei de către organele competente ale statului, Curtea de Apel Târgu Mureș a menținut măsura dispusă de instanța de fond privind rezilierea Contractului de închiriere cu nr. X1/2008 încheiat între cele două părți, în temeiul art. 1020, 1021 C. civ. coroborat cu art. 1420 pct. 2, 3 C. civ., înlăturând obligarea pârâtei de la plata contravalorii chiriei și a utilităților solicitate de reclamantă.

Întrucât din cauza condițiilor necorespunzătoare în care se prezenta spațiul ce îi fusese închiriat de reclamantă, pârâta nu a mai putut să își desfășoare activitatea în acel magazin aceasta a solicitat cu titlu de daune pentru prejudiciul cauzat de reclamantă ca urmare a viciilor lucrului închiriat suma de 104.694 RON, din care suma de 54.694 RON cu titlu de prejudiciu direct și suma de 50.000 RON cu titlu de câștig nerealizat. Astfel se constată că despăgubirile solicitate în cauză de recurentă, astfel cum au fost justificate, sunt datorate numai în parte astfel după cum a reținut și instanța de apel.

În calea devolutivă a apelului, analizând probele administrate, instanța de apel a reținut în mod corect că din cadrul sumei de 54.694 RON, reclamanta datorează doar prejudiciul în sumă de 2.875 RON care este cert și dovedit, reprezentând contravaloarea hainelor confiscate și distruse de O.P.C., nu și suma de 51.819 RON, contravaloarea mărfii vândute și returnate din cauza petelor de mucegai și a mirosului specific de mucegai impregnate pe obiectele de îmbrăcăminte, avându-se în vedere că această ultimă marfă, conform susținerilor pârâtei, a fost distrusă însă din înscrisurile depuse nu a rezultat acest aspect. Potrivit dispozițiilor art. 1422 alin. (2) și art. 1084 C. civ.

repararea prejudiciului trebuie să fie integrală și vizează "pierderea ce a suferit și beneficiul de care a fost lipsit". În ceea ce privește despăgubirea constând în plata beneficiului nerealizat de locatar pentru perioada în care și-a desfășurat activitatea în spațiul închiriat în sumă de 50.000 RON, nu a fost acordată în absența dovezilor pertinente pe acest aspect, iar din susținerile recurentei nu rezultă nicio încălcare de natură să pună în discuție soluția pe acest aspect, apreciind că nu a fost dovedit raportul de cauzalitate dintre nivelul scăzut al vânzărilor și condițiile improprii din magazin, știut fiind că volumul vânzărilor depinde de o multitudine de alți factori.

În acest sens pârâta a susținut că soluția instanței de apel ar fi fost alta dacă pierderea pe care societatea sa a suferit-o prin distrugerea mărfurilor introduse spre comercializare în spațiul închiriat datorită mirosului și petelor de mucegai, iar reaua-credință de care a dat dovadă reclamanta care a cunoscut existența viciilor ascunse ale imobilului, s-ar fi analizat în raport de documentele contabile și declarațiile martorilor audiați în cauză, aflate în dosar. Argumentele aduse în sprijinul acestei critici demonstrează nu numai faptul