ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1553/2013

Asupra recursurilor, din examinarea lucrărilor și actelor dosarului, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 562 din 10 iunie 2011 pronunțată de Tribunalul Bacău, secția comercială și de contencios administrativ, s-a admis cererea privind pe reclamanta SC D.B. SA în contradictoriu cu pârâta SC C.E.E.R. SA și a fost obligată pârâta să achite reclamantei suma de 352.800 euro cu titlu de daune interese și suma de 43.092,65 lei cu titlu cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele: La data de 01 aprilie 2005, între părți a intervenit contractul de închiriere din 01 aprilie 2005 prin care reclamanta creditoare s-a obligat să pună la dispoziția pârâtei debitoare pentru o perioada de 5 ani, în schimbul unei chirii lunare.de 17 euro/mp fără T.V.A., spațiul comercial situat în imobilul din Bacău, județul Bacău, compus dintr-o încăpere și dependințe având suprafața utilă totală de 210 mp.

Contractul de închiriere a fost modificat prin actul adițional din 21 aprilie 2008 la contractul de închiriere din data de 01 aprilie 2005, act adițional prin care părțile; au statuat că "prezentul contract este un contract de închiriere cu termen, perioada de derulare a acestuia fiind de 10 (zece) ani de la data intrării sale în vigoare (01 aprilie 2005 -01 aprilie 2015)" și "chiria pentru spațiul închiriat este de 30 (treizeci) euro/mp/lună plus T.V.A., la cursul B.N.R. din ziua emiterii facturii cu chirie fixă pe toată durata prezentului contract". Ulterior, prin adresa din 19 martie 2010, pârâta debitoare SC C.E.B.R. SA a solicitat renunțarea la plata T.V.A. - ului aferent facturii lunare de chirie și reducerea cuantumului chiriei lunare.

Ca urmare a solicitărilor debitoarei cuprinse în adresa din 19 martie 2010, reclamanta-creditoare prin adresa din 24 iunie 2010 a adus la cunoștința debitoarei faptul că în urma consultării acționarilor a fost acceptată reducerea cu 30% a chiriei lunare urmând a se face o înștiințare finanțelor publice cu privire la acest aspect. Urmare solicitării pârâtei, reclamanta a comunicat acesteia faptul că o astfel de decizie trebuie luată în cadrul unei ședințe a Consiliului de Administrație, iar după realizarea convocării pentru ședința Consiliului de Administrație al societății, a comunicat pârâtei că s-a aprobat modificarea chiriei în sensul solicitat de pârâtă și a fost invitată la sediul societății pentru semnarea actului adițional la contractul de închiriere.

Deși a primit notificarea cu privire la aprobarea micșorării valorii chiriei, aceasta nu s-au prezentat în vederea semnării actului adițional. După acest moment, pârâta debitoare a emis adresa către societatea reclamantă, prin care aducea la cunoștință decizia unilaterală de reziliere a contractului de închiriere. A procedat la notificarea debitoarei arătând faptul că, dacă optează pentru menținerea deciziei de reziliere a contractului de închiriere menționat, în conformitate cu dispozițiile cuprinse în art. 3.2.

și actul adițional din 21 aprilie 2008, potrivit căruia perioada de derulare a contractului de închiriere este de 10 ani, de la 01 aprilie 2005 până la 01 aprilie 2015, va solicita plata chiriei pentru toata perioada contractuală, respectiv până la data de 01 aprilie 2015. Pârâta debitoare a înțeles să mențină decizia de reziliere și a notificat reclamanta, prin adresa din 16 iunie 2010, ca începând cu data de 26 iulie 2010 va muta sediul Sucursalei Bacău a SC C.E.R. SA în altă locație. în fața instanței, pârâta a înțeles să se apere invocând faptul că prin solicitarea sa de fapt ar fi vorba de o îmbogățire fără justă cauză și că ar fi necesar ca să fi fost înserat în cadrul contractului un pact comisoriu de grad IV instanța reținând că sunt incidente dispozițiile art. 969 C. civ.

Astfel, potrivit art. 4.7 din contract, "Locatarul nu va putea părăsi spațiul închiriat înainte de încheierea procesului verbal de predare a acestuia către Locator sau reprezentantul legal al acestuia". Prin semnarea contractului de închiriere din 01 aprilie 2005 și a actului adițional din 21 aprilie 2008, pârâta debitoare și-a asumat obligația principală de a folosi spațiul situat în imobilul din Bacău, județul Bacău, compus dintr-o încăpere și dependințe, având suprafața utilă totală de 210 mp, precum și obligația principală de a plăti chiria lunară aferentă folosinței acestui spațiu pentru întreaga perioadă de 10 ani, de la 01 aprilie 2005 până la 01 aprilie 2015, nefiind prevăzută în contract posibilitatea denunțării unilaterale a contractului, ci numai posibilitatea încetării contractului prin ajungere la termen, prin acordul părților manifestat în act adițional semnat de ambele părți și în situația prevăzută de clauza de forță majoră.

Potrivit dispozițiilor art. 969 C. civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, astfel că examinarea efectelor contractului implică analizarea clauzelor prin prisma principiului obligativității contractuale între părțile contractante. Din principiul obligativității contractelor rezultă două aspecte, respectiv obligativitatea contractului legal încheiat, de la care părțile nu se pot sustrage și faptul că obligativitatea privește, în primul rând, părțile contractante. Astfel, în virtutea obligativității definite de dispozițiile art. 969 C. civ., partea contractantă, care are calitatea de titular de drepturi dobândite prin contract, este îndreptățită a pretinde celeilalte părți obligate - satisfacerea acelor drepturi.

Obligativitatea contractului prezintă o importanță deosebită nu numai pentru raporturile dintre părți, dar și pentru certitudinea și eficiența raporturilor juridice. Potrivit art. 969 C. civ., o trăsătură caracteristică obligatorie a contractelor în general este forța obligatorie a contractului, convențiile legal făcute având putere de lege între părțile contractante. Atât excepția de neexecutare a contractului cât și rezoluțiunea contractului se întemeiază tocmai pe caracterul obligatoriu al contractului, pe necesitatea îndeplinirii tuturor obligațiilor contractuale născute din contractul sinalagmatic, reprezentând o formă specifică de sancțiune a încălcării obligativității contractului.

Determinarea părții care va suporta riscul contractului își are temeiul nu numai în reciprocitatea și interdependența obligaționala, dar în același timp în caracterul obligatoriu al contractului în general, obligativitate ce impune găsirea unei soluții finale pentru contractul încheiat dar neexecutat pentru cauze independente de voința părților, condiție neîndeplinită în speță. Dat fiind aceste aspecte, nu se poate reține necesitatea înserării în contractul de închiriere a unui pact comisoriu de grad IV pentru a justifica solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la plata chiriei datorată, ca o modalitate de evaluare convențională prealabilă a despăgubirilor.

În cauza de față termenul, de închiriere convenit între părți este de 10 ani, contractul de închiriere fiind înscris la cartea funciară chiar de către pârâtă, situație de care reclamanta nu a aflat decât în data de 27 mai 2011 când au solicitat un extras de carte funciară, iar potrivit dispozițiilor contractuale rezilierea sau modificarea dispozițiilor contractuale se poate face numai cu acordul părților contractante. Examinarea efectelor contractelor implică analizarea clauzelor prin prisma principiului obligativității contractuale între părțile contractante acordând prioritate voinței comune a părților. Potrivit dispozițiilor art. 3.2 din actul adițional din 21 aprilie 2008, termenul închirierii este de a 10 ani iar.

potrivit dispozițiilor art. 10 modificarea sau rezilierea contractului se face numai cu acordul părților contractante. Părțile au prevăzut o răspundere contractuală în cazul neexecutării sau executării corespunzătoare a obligațiilor. Rezilierea contractelor se aplică în cazul neexecutării unor contracte cu execuție succesivă și face să înceteze efectele contractului numai pentru viitor lăsând neatinse, prestațiile succesive care au fost făcute anterior rezilierii. Dacă de la un moment dat una din părți nu-și mai exercită obligațiile cealaltă parte va putea cere rezilierea contractului ca efect al rezilierii, efectele contractului încetează fără ca acesta să aibă vreo influență asupra a tot ceea ce s-a executat până atunci, ori în speță reclamanta și-a executat obligațiile prin asigurarea locatarului, folosinței spațiului pe o durată temporară de 10 ani.

Pornind de la natură juridică a contractului, instanța a reținut că părțile au obligații reciproce, iar pentru pârâta locatar obligația principală era să folosească bunul închiriat și să achite chiria până la sfârșitul contractului potrivit dispozițiilor art. 3.2 cap. 3, din contractul intervenit între părți la data de 21 aprilie 2008 și actul adițional din 21 aprilie 2008. Denunțarea unilaterală a contractului, fără a avea acordul locatorului, cu respectarea dispozițiilor cap. 7 pct. 1 lit. b) din contract „părțile de comun acord solicită rezilierea contractului. în acest caz rezilierea nu îmbracă forma unui act adițional și nu cuprinde acordul părților și condițiile în care se va realiza" constituie o clauză de neexecutare a contractului; pârâta neîndepiinindu-și obligațiile asumate prin contract.

Față de considerentele expuse, mai sus, și având în vedere dispozițiile art. 969 C. civ., instanța a admis acțiunea și a obligat pârâta la plata sumei de 352.800,00 euro, reprezentând contravaloare chirie conform contractului de închiriere din 1 aprilie 2005 și a actului adițional din 21 aprilie 2008, iar potrivit dispozițiilor art. 274 C. proc. civ. instanța a obligat pârâta la plata sumei de 43.092,65 lei cheltuieli de judecată. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SC C.E.B.R. SA. Prin Decizia nr. 48 din 29 mai 2012 pronunțată de Curtea de Apel Bacău, secția a ll-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, s-a admis apelul declarat de pârâta SC C.E.B.R. SA București, împotriva sentinței civile nr. 562 din 10 iunie 2011 pronunțată de Tribunalul Bacău, în contradictoriu cu intimata-reclamantă SC D. SA Bacău.

S-a schimbat în parte sentința apelata, în sensul că a fost obligată apelanta-pârâtă să plătească intimatei-reclamante echivalentul în lei, a sumei de 65.100 euro, în loc de 352.800 euro, cu titlu de daune interese; a fost obligată pârâta-apelaniă să plătească suma de 20.775,47 lei, în loc de 43.092,65 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, la instanța de fond; a fost obligată intimata-reclamantă să plătească apelantei-pârâte, suma de 24.997,36 lei, cheltuieli de judecată, la instanța de apel și au fost compensate cheltuielile de judecată suportate de părți la cele două instanțe, până la concurența sumei de 20.775,47 lei și obligată intimata-reclamantă să plătească apelantei-pârâte suma de 4.221,89 lei, rămasă după compensare.

; În motivarea acestei decizii, instanța de apel, după prezentarea situației de fapt, reținând incidența în speță a art. 969 C. civ., potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, ele putându-se revoca prin consimțământul mutual al părților și art. 970 conform căruia convențiile trebuie executate cu bună-credință, a statuat că apelanta a încheiat un contract de locațiune cu termen, iar acesta urmând să se împlinească la 1 aprilie 2015 și, cum contractul încheiat de părți nu conține o clauză de denunțare unilaterală, denunțarea contractului de închiriere pe durată determinată de către locatar s-a realizat cu încălcarea contractului încheiat de părți, acesta fiind ținut să răspundă pentru prejudiciile cauzate locatorului pentru nerespectarea termenului pentru care a contractat.

Potrivit art. 977 C. civ., clauzele contractului se interpretează după intenția comună a pârtilor iar când există îndoială, clauzele se interpretează în favoarea celui care se obligă așa cum dispune art. 983 C. civ. Așa fiind, este adevărat că părțile au convenit ca încetarea contractului să se realizeze printr-un act adițional, act care nu a fost încheiat de părți. Instanța de apel, având în vedere că, potrivit art. 4.7 din contract, locatarul nu poate părăsi spațiul închiriat înaintea încheierii procesului-verbal de predare-primire, iar la data de 29 octombrie 2010 se predă spațiul locatorului și se încheie procesul-verbal de predare-primire a spațiului, a reținut că la această dată contractul de închiriere a încetat, însă încetarea contractului s-a realizat din culpa chiriașului care a refuzat să mai execute contractul pe termenul la care s-a obligat în data de 1 aprilie 2005 și actul adițional din 2008. Potrivit art. 1082 C. civ.

debitorul datorează daune interese pentru neexecutarea obligației, acestea cuprinzând pierderea suferită și beneficiul de care a fost lipsit (art. 1084 C. civ.). Dispozițiile art. 1084 C. civ. devine aplicabil și în situația în care un contract nu a fost executat din intenția exclusivă a unei părți, așa cum prevede art. 1085 teza finală C. civ. în cauză, deși reclarnanta nu a făcut precizări exprese cu privire la temeiul de drept care îi justifică dreptul de a solicita chiria pentru perioada ulterioară datei .de la care apelanta a denunțat contractul, având în vedere că acesta a solicitat chiria pentru această perioadă, instanța de apel a reținut că sunt incidente dispozițiile art. 1453 C. civ.

potrivit cărora, dacă contractul de închiriere se desființează pentru culpa chiriașului, acesta este dator a plăti chiria pe tot timpul necesar pentru o nouă închiriere. Dispoziția legală menționată nu face distincție după cum un contract de închiriere a fost reziliat din culpa chiriașului sau acesta a încetat în alt mod, prin acordul părților ca în cazul din speță, dar locatorul dovedește culpa locatarului la încetarea contractului. În cauză reclamanta a dovedit pe deplin culpa apelantei la încetarea raporturilor conlractuale dintre părți și așa cum rezultă din înscrisurile depuse de apelantă, reclamanta a încheiat un nou contract de închiriere la 10 iunie 2011. și a achitat chiria datorată până în luna iulie 2010, inclusiv.

Așadar, în acord cu .dispozițiile art. 1453 C. civ., instanța de apel a constatat că apelanta datorează chiria de 30 euro/mp/lună aferentă perioadei 01 august 2010 - 10 iunie 2011, în cuantum total de 65.100 euro la cursul în lei din data cererii de chemare în judecată. S-a arătat că apelanta nu datorează T.V.A. la această sumă având în vedere, pe de o parte dispozițiile art. 141 alin. (2) lit. e) din C. fisc. coroborat cu acceptul locatorului manifestat prin adresa aflată la fila 52, iar pe de altă parte, prin cererea de chemare în judecată a solicitat doar chiria de 6.300 euro/lună (sumă ce nu conține T.V.A.) pentru perioada de până la împlinirea termenului pentru care a contractat. Instanța de apel a mai reținut și faptul că, celelalte motive de apel formulate de apelantă nu sunt fondate.

Astfel, susținerea acesteia că raporturile contractuale ar fi încetat prin acceptarea locatorului a denunțării unilaterale nu are temei în contractul părților, iar în cauză închirierea a fost pe durată determinată fiind inaplicabile dispozițiile art. 1436 alin. (2) C. civ. Este evident că apelanta a refuzat executarea contractului ca urmare a unor situații conjuncturale favorabile interesului său, aceasta închiriind un spațiu la 20 aprilie 2010 cu o chirie inferioară aceleia pe care o contractase cu reclamanta.

Este adevărat că reclamanta a acceptat predarea spațiului la 29 octombrie 2010 și implicit încetarea contractului la aceiași dată, însă culpa apelantei în încetarea raporturilor contractuale este pe deplin dovedită, răspunderea acesteia, chiar dacă părțile nu au urmat o procedură formală de reziliere, fiind angajată conform art. 1453 C. civ., dispoziție aplicabilă și închirierilor în materie comercială (art. 1450 se referă și la comerț:,,magazine"), dispoziție care are în vedere doar culpa chiriașului la încetarea contractului, oricare ar fi modul'în care acesta a încetat. În ceea ce privește incidența art. 1082, 1073 și 1075 C. civ., reclamanta a solicitat prejudiciul cuantificat la nivelul chiriei aferente perioadei rămasă până la împlinirea termenului pentru care părțile au contractat.

Reclamanta este îndreptățită să pretindă chiria, potrivit art. 1453 C. civ., pe tot timpul necesar pentru o nouă închiriere, iar apelanta, fără să conteste dacă timpul până la încheierea noului contract de închiriere era necesar sau excesiv, a făcut dovada încheierii la 10 iunie 2011a noului contract de închiriere. Numai în condițiile în care s-ar fi, pus în discuție pasivitatea reclamantei aceasta ar fi fost nevoită să dovedească caracterul necesar al timpului scurs pentru încheierea unui nou contract de închiriere. în condițiile în care aceasta și-a limitat prejudiciul la valoarea chiriei, pentru perioada de până la încheierea noului contract dovada este pe deplin efectuată. În ceea ce privește diferența de prejudiciu solicitată de reclamantă aceasta, așa cum corect arată și apelanta, trebuia să facă dovada prejudiciului conform art. 1082 - 1085 C. civ., simpla referire la chiria pe care o percepea fiind insuficientă pentru a-și fundamenta pretențiile.

S-a reținut că apelanta invocă incidența teoriei impreviziunii, fără a aduce în susținerea acesteia un temei din legislația incidență actului juridic încheiat de acestea. Mai mult, C. civ. în vigoare la acea dată nu recunoștea nici impreviziunea și nici acțiunea în resciziune pentru leziune (cu excepția art. 1157 C. civ.). În lipsa unor dispoziții legale care să consacre dreptul intervenției instanței în voința părților în condițiile impuse de teoria impreviziunii, nici părțile nu au convenit prin contractul încheiat posibilitatea reașezării clauzelor contractuale pentru situațiile imprevizibile care ar face ca echilibrul raportului juridic realizat de părți la formarea acordului de voință să fie atât de afectat încât executarea contractului de partea dezavantajată să constituie în fapt o îmbogățire nejustificată a celeilalte părți.

Este adevărat că noul C. civ. consacră expres impreviziunea însă, pe de o parte, acesta nu poate fi aplicat retroactiv, raporturile juridice dintre părți fiind încheiate anterior intrării în vigoare a noului C. civ., iar pe de altă parte, nici executarea contractului nu a continuat după intrarea sa în vigoare. Însă, chiar în reglementarea noului C. civ., schimbările intervenite în executarea contractului trebuie să facă vădit injustă executarea contractului, în cauză această schimbare reprezentând diferența dintre o chirie de 30 euro/mp/lună și 20 euro/mp/lună (fila 55), ceea ce nu poate fi calificat ca „vădit injustă" executarea contractului. Mai mult, așa cum rezultă din contractul de închiriere depus la dosar de apelantă, același spațiu a fost închiriat la 10 iunie 2011 cu o chirie de 24 euro/mp/lună (fila 107), așa că obligația asumată prin contract de apelantă nu poate fi apreciată nici măcar mai oneroasă conform art. 1271 alin. (1) C. civ.

2011) și cu atât mai puțin vădit injustă. În ceea ce privește apărările intimatei prin întâmpinare, s-a reținut că acestora le sunt incidente considerentele expuse pentru admiterea apelului pârâtei. În consecință, față de considerentele reținute, instanța de apel a admis apelul și a schimbat în parte sentința în sensul că a obligat apelanta să plătească intimatei echivalentul în lei a sumei de 65.100 euro, reprezentând daune și la suma de 20.775,47 lei, în loc de 43.092,65 lei cheltuieli de judecată. În condițiile art. 274 C. proc. civ. a obligat intimata să plătească apelantei suma de 24.997,36 lei cheltuieli de judecată în apel, reprezentând 3.437,73 lei taxă judiciară de timbru la valoarea pretențiilor admise și 21.559,63 lei onorariu avocat.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC D. SA Bacău și pârâta SC C.E.B.R. SA București. Recursul declarat de reclamanta SC D. SA Bacău, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 5, 8 și 9 C. proc. civ., cuprinde următoarele critici de nelegalitate: 1. Instanța a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. (2) (art. 304 alin (1) pct. 5 C. proc. civ.). În susținerea acestui motiv de nelegalitate a hotărârii atacate, recurenta - reclamantă arată că obiectul dedus judecații a fost obligarea pârâtei la plata sumei de 352.800 euro, în baza art. 969 C. civ., iar apelul formulat de către SC C.E.B.R. SA, reținut în mod corect de către instanța de apel, a vizat numai două aspecte: o dată încetarea contractului prin acordul părților și a doua oară incidența teoriei impreviziunii.

Relativ la aceste două motive, instanța de apel a reținut în mod corect, la fila 10 a hotărârii pronunțate, că nu se susțin și au fost înlăturate ca nefondate. Cu toate acestea, instanța de apel a făcut aplicarea art. 1453 C. civ. și a obligat apelanta la plata echivalentului în lei a sumei de 65.100 euro, deși acest lucru nu s-a cerut nici de către apelanta prin motivele de apel și nici de reclamantă prin acțiunea principală. În acest mod, recurenta - reclamantă consideră că instanța a încălcat dispozițiile art. 294 C. proc. civ. potrivit cărora în apel nu se poate schimba obiectul cererii de chemare în judecată. Au fost încălcate și dispozițiile art. 295 1 C. proc. civ. potrivit căruia instanța de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță.

A fost încălcat astfel principiul tantum devolutum quantum apelantum si tantum devolututn quantum judicatum. A fost încălcat, de asemenea, principiul contradictorialității și dreptul la apărare al intimatei consacrate de articolele 127 si 129 alin. (2) și (4) C. proc. civ. în sensul că aplicarea art. 1453 C. civ. nu a fost pusă în discuția părților. Susține că, relativ la aplicarea acestui text de lege, nu s-a formulat un motiv de apel, nu a fost susținut verbal de către apelantă și nici nu a fost pus în discuție de către instanță din oficiu. 2. Instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecații a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia ( art. 304 alin. (1) pct 8 C. proc.

civ.). Recurenta - reclamantă arată că, contractul de închiriere din 1 aprilie 2005 este un contract nenumit comercial, iar dacă instanța de apel a intenționat să aplice cu privire la acest contract un text de lege derivat din contractul de locațiune atunci ar fi trebuit să pună acest lucru în discuția părților din oficiu. Cu privire la această convenție, consideră că elementele determinante în cauză sunt legislația aplicabilă convenției, culpa în încetarea convenției și răspunderea contractuală. Cu privire la legislația aplicabilă convenției încheiate între părți, susține că aceasta are o ratură comercială și consideră că incidente în cauza sunt dispozițiile art. 969 C. civ. și nu 1453, relativ la contractul de locatiune civilă, care nu are aplicabilitate în cauză întrucât se referă la închirierea de locuințe și nu la spații comerciale.

Consideră că instanța de fond a reținut'corect art. 969 C. civ. ca temei al obligațiilor apelantei. Referitor la culpa de încetarea convenției, arată că, contractul încheiat între părți, la art 7 pct 7.1 prevede numai 3 posibilități de încetare a contractului: prin ajungerea la termen, prin rezilierea de comun acord consemnat în act adițional și prin forța majoră. Prin urmare, părțile au exclus orice altă modalitate de încetare a contractului. Coroborând aceste clauze cu clauza relativă la termenul ferm pe care a fost încheiat acest contract, precum și cu interesul părților, ambele comerciante, de a deține spațiul un termen destul de lung și de a încasa o chirie fermă, rezultă că încetarea contractului la inițiativa unei părți într-o altă modalitate pune partea respectivă în culpă și naște un drept la despăgubiri pentru cealaltă parte.

Referitor la răspunderea contractuală, susține că încetarea convenției la inițiativa pârâtei obligă pe aceasta la plata unor despăgubiri care înseamnă plata chiriei până la finele contractului întrucât acesta este prejudiciul efectiv suferi': de către SC D. SA. Instanța de apel nu a observat două împrejurări de fapt, respectiv faptul că spațiul nu a fost predat în data de 29 octombrie 2010 prin proces verbal, cum greșit a reținut instanța și nu a fost pus în discuția părților acest fapt și nu a luat în considerație extrasele de C.F. din care rezultă faptul că spațiul era liber și în luna mai a anului 2011, când încă mai exista intabularea contractului de închiriere la cererea apelantei. 3. Hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304 alin. (1) pct 9 C. proc.

civ.) Recurenta -reclamantă consideră că instanța de judecată ar fi trebuit să califice contractul ca fiind un contract comercial și să stabilească în mod cert culpa apelantei în încetarea acestuia. în urma aplicării art. 969 C. civ. apelanta trebuia obligată la plata contravalorii chiriei până la finele contractului, în valută, cu titlu de despăgubiri civile. încălcând dispozițiile art. 292 1 și 295 1 C. proc. civ., instanța de apel a admis apelul, nereținând în fapt niciunul din motivele invocate. Prin recursul declarat, întemiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., pârâta SC C.E.B.R. SA București aduce următoarele critici de nelegalitate deciziei pronunțate de instanța de apel: 1. Hotărârea instanței de apel este nelegală întrucât este rezultatul interpretării greșite a actului juridic dedus judecații, respectiv procesul-verbal de predare primire a spațiului din 29 octombrie 2010, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc.

civ. Instanța de apel a dat o calificare și interpretare greșită procesului verbal de predare a spațiului din 29 octombrie 2010, încălcând principiul înscris în art. 969 alin. (1) C. civ., potrivit căruia "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante", întrucât, prin semnarea și preluarea spațiului, SC D. SA Bacău și-a manifestat acordul în sensul încetării contractului de închiriere înainte de termenul convenit inițial de părți prin contract.

Mai mult decât atât, decizia unilaterală de denunțare a contractului ce a fost comunicată reclamantei în data de 30 aprilie 2010 nu a fost contestată, asfel încât și prin semnarea procesului verbal de preluare a spațiului reclamanta a validat practic opțiunea băncii de a nu continua folosința spațiului până în anul 2015. Chiar dacă, prin contract este prevăzută, ca și modalitate de încetare condiția existentei unui act adițional, care să îmbrace „acordul părților la rezilierea contractului", prin semnarea procesului verbal și preluarea spațiului, cât și prin necontestarea deciziei pârâtei de denunțare unilaterală a contractului, reclamanta și-a manifestat voința juridică în sensul încetării contractului, încheierea unui act adițional fiind necesară doar în scopul îndeplinirii formalității „ad probationem". Or, această manifestare juridică a voinței părților poate fi constată prin mecanismul juridic prezentat anterior, iar când se apreciază că voința părților nu rezultă în mod clar, în conformitate cu art. 983 C. civ.

„când există îndoială, clauzele se interpretează în favoarea celui care se obligă", în cazul de față banca. Consideră recurenta - pârâtă că instanța de apel a dat o cu totul altă interpretare actului juridic dedus judecații, încălcând principiul forței obligatorii a contractului, sens în care, în raport de prevederile art. 312 alin. (3) C. proc. civ. solicită admiterea recursului și modificarea deciziei civile recurate. 2. Hotărârea instanței de apel este greșită fiind rezultatul interpretării și aplicării greșite a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Instanța de apel a interpretat în mod greșit prevederile art. 1453 și art. 1021 C. civ., din perspectiva necesității constatării/dispunerii rezilierii (desființării din culpă a contractului) pentru acordarea despăgubirilor solicitate de SC D. SA Bacău.

Arată că, din interpretarea literară a prevederilor art. 1453 C. civ. se desprinde concluzia că, în vederea obligării chiriașului la plata chiriei pe timpul necesar până la o nouă închiriere a spațiului, trebuie îndeplinită condiția prealabilă a desființării contractului din culpa chiriașului. Recurenta - pârâtă susține că a invocat acest aspect în fața instanței de apel și a dovedit faptul că SC D. SA Bacău a omis să investească instanța de jucecată cu o astfel de cerere. Instanța de apel, interpretând în mod greșit prevederile art. 1453 C. civ., a considerat că este suficient a se constata doar culpa chiriașului independent de constatarea rezilierii contractului din culpa vreuneia dintre părți.

Instanța nu putea constata existenta culpei în desfășurarea contractului întrucât nu fusese investită cu o cerere pentru rezilierea acestuia de către reclamanta-intimată. Astfel, instanța de apel a ignorat prima cerință constatând desființarea din culpă a contractului, deși o astfel de sancțiune de drept civil nu se putea considera ca fiind aplicabilă în speță. Astfel, cum s-a susținut și în cadrul motivelor de apel, rezilierea nu operează de drept și nu poate fi opusă de drept părții care se află într-o presupusă culpă contractuală. în situația psctelor comisorii de grad inferior (cum este în cazul de față, pact comisbriu subînțeles conform art. 1021 C. civ.), rezoluțiunea se dispune de către instanța de judecată investită în acest sens.

Rezoluțiunea nu oprează astfel decât de la data pronunțării hotărârii judecătorești de către instanța legal investită. În contextul în care, SC D. SA Bacău nu ar fi recunoscut efectele actului de denunțare a contractului înaintat de bancă și ținând cont de prevederile art. 1021 C. civ., intimata reclamantă pentru a obține condamnarea băncii la plata chiriei, era obligată ca, în prealabil, să solicite instanței de fond, rezilierea contractului de închiriere. Acest demers judiciar era imperios necesar întrucât, rezoluțiunea nu operează de drept, partea îndreptățită trebuie să se adreseze instanței judecătorești cu o acțiune în reziliere. Prin urmare, solicitarea intimatei reclamante de a condamna banca la plata daunelor interese ar fi reprezentat un peiit accesoriu, celui prin care instanța, în principal ar fi dispus rezilierea contractului.

Recurenta - pârâtă susține că, prin obligarea băncii în mod direct la plata daunelor interese solicitate, fără a dispune, în prealabil rezilierea contractului, urmare a vreunei culpe contractuale, instanța de judecată a interpretat în mod greșit prevederile art. 1020 - art. 1021 C. civ. Atâta timp cât instanța de fond nu a fost investită cu o cerere prin care să verifice îndeplinirea condițiilor rezilierii judiciare și pe cale de consecință nu a constatat culpa contractuală a băncii, în mod evident nu ar fi putut obliga apelanta nici la plata daunelor interese, întrucât nu sunt întrunite condițiile legale pentru atragerea răspunderii patrimoniale și acordarea de despăgubiri. Instanța de apel a interpretat în mod greșit prevederile art. 1453 raportat la art. 998 și art. 999 C. civ.

și s-a limitat doar la a constata culpa contractuală a pârâtei - deși nu fusese investită cu un capăt de cerere în acest sens - fără a verifica îndeplinirea condițiilor necesare antrenării răspunderii contractuale. Arată că intimata-reclamanta SC D. SA Bacău avea obligația să facă dovada pretențiilor sale în condițiile iart. 1169 C. civ., respectiv faptul că nu a închiriat sau nu putea să închirieze spațiul ce a făcut obiectul contractului între data încetării raporturilor juridice și data la care s-a încheiat un nou contract de închiriere cu SC M.B. SA. Susține că SC D. SA Bacău nu a făcut dovada existenței și întinderii prejudiciului pretins, în cuantum de 65.100 euro, iar părțile nu au inserat în cadrul contractului o clauză penală, prin care să își fi determinat întinderea prejudiciului în caz de neexecutare.

Invocând dispozițiile art. 1082 C. civ. conform cărora "debitorul este osândit de se cuvine la plata daunelor interese sau pentru neexecutarea obligației", recurenta - pârâtă arată că, în ipoteza în care reclamanta nu a solicitat rezilierea contractului, instanța de apel nu putea să oblige banca la plata daunelor interese, întrucât nu constatase culpa contractuală și legătura de cauzalitate cu prejudiciul presupus încercat.

Susține și faptul că la dosarul cauzei nu există niciun fel de dovezi din care să rezulte diligentele depuse de către SC D. SA Bacău în vederea închirierii spațiului (anunțuri de închiriere, negocieri purtate în vederea închirierii etc.) În concluzie, soluția instanței de apel este nelegală atât din perspectiva lipsei oricăror probe din care să rezulte prejudiciul încercat de intimata prin încetarea contractului de închiriere - întrucât, atâta timp cât părțile nu au reglementat vreo clauză penală, sarcina probei sub acest aspect revenea intimatei reclamante în raport de prevederile art. 1169 C. civ. - cât și din perspectiva faptului că, prin închirierea ulterioară a imobilului, SC D. SA Bacău nu a suporat niciun prejudiciu, sens în care nu sunt îndeplinite condițiile antrenării răspunderii băncii sub forma obligării la plata daunelor interese.

Mai susține recurenta - pârâtă și faptul că instanța de apel a încălcat formele de procedură și a calificat în drept demersul judiciar al reclamantei, încălcând principiul contradictorialității și disponibilității, al dreptului la apărare și rolului activ al instanței. Arată că, reclamanta și-a întemeiat în drept pretențiile pe dispozițiile art. 720 1 C. proc. civ., fără să facă în niciun fel referire la dispozițiile art. 1453 C. civ. De altfel, acest text de lege a fost pentru prima dată evidențiat în cadrul deciziei recurate. Consideră că instanța de apel era obligată să pună în discuția contradictorie a părților acest aspect și ulterior să se pronunțe pe incidența sa în speță, în condițiile în care, în conformitate cu principiului disponibilității, reclamantul este cel care stabilește obiectul, cauza acțiunii, cât și cadrul procesual.

Având în vedere incidența în speță a prevederilor art. 105 alin. (2) C. proc. civ., prin sintagma „neobservarea formelor legale" nu trebuie să se înțeleagă numai cerințele privitoare la forma exterioară a actelor de procedură, ci toate cerințele necesare pentru defășurarea procesului civil. în caz contrar, s-ar produce părții o vătămare. Recurenta - pârâtă solicită admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului și respingerii în tot a cererii de chemare în judecată formulată de reclamanta Decebal Bacău, ca neîntemeiată.

Analizând hotărârea recurată în raport de criticile formulate, în limitele controlului de legalitate și temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursurile sunt nefondate pentru considerentele ce urmează: Referitor la recursul declarat de recurenta -reclamantă SC D. SA Bacău se constată caracterul nefondat al acestuia pentru următoarele considerente: 1.Criticile ce se circumscriu art. 304 pct. 5 C. proc. civ., potrivit cărora decizia recurată este nelegală, întrucât, instanța de apel încălcând dispozițiile art. 294 și 295 alin. (1) C. proc. civ., a reținut aplicarea art. 1453 C. civ. și a schimbat obiectul cererii de chemare în judecată, încălcând principiul contradictorialității și al dreptului la apărare, nu pot fi reținute.

Este adevărat că litigiul dedus judecății a avut ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 352.800 Euro reprezentând contravaloare chirie conform contractului de închiriere din 01 aprilie 2005 și a actului adițional din 21 aprilie 2008, acțiunea fiind întemeiată în drept pe dispozițiile art. 720 1 și următoarele C. proc. civ. Nu se poate susține că, procedând la cenzurarea hotărârii primei instanțe cu privire la întinderea prejudiciului (în sensul că nu se datorează chiria până la termenul stipulat de părți), instanța ar fi modificat limitele investirii sale. Instanța de apel, admițând doar în parte pretențiile formulate de reclamantă, întrucât a constatat că aceasta nu a făcut dovada prejudiciului în cuantumul pretins, astfel cum avea obligația conform art. 1169 C. civ., nu a nesocotit dispozițiile art. 294 C. proc.

civ., soluționând cauza în raport de cadrul procesual stabilit în fața primei instanțe. Nu poate fi reținută nici încălcarea de către instanța de apel a prevederilor art. 295 alin. (1) C. proc. civ., privind limitele judecății în apel. Textul reglementează una dintre limitele efectului devolutiv al apelului, exprimând ideea că, prin apel, litigiul poate fi transpus pe rolul instanței superioare împreună cu toate aspectele de fapt și de drept pe care el le implică, însă în limitele a ceea ce s-a cerut prin cererea de apel (tantum devolutum quantum appellatum). Acest principiu nu împiedică însă instanța de apel, în situația în care natura juridică a contractului de locatiune nu a fost contestată de niciuna dintre părți, să constate incidența în cauză a prevederilor art. 1453 C. civ., care nu reprezintă decât o aplicare în materia locatiunii a dispozițiilor art. 1082-1083 C. civ., texte care limitează întinderea prejudiciului cauzat.

Principiile contradictorialității dezbaterilor și al dreptului la apărare au fost pe deplin respectate de instanța de apel, astfel cum reiese din încheierea de dezbateri din data de 22 mai 2012 (filele 265-267 dosar apel). Aceste principii sunt respectate având în vedere că părților li s-a dat posibilitatea de a-și exprima punctul de vedere cu privire la toate aspectele ce țin de speța dedusă judecății, atât verbal în ședința publică, cât și prin depunerea la dosarul cauzei de concluzii scrise. 2. Criticile întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., în sensul că instanța de apel a interpretat greșit convenția părților ca fiind un contract de locatiune căruia îi sunt aplicabile dispozițiile art. 1420-1453 C. civ., nu pot fi reținute în raport de art. 1 C. com., conform căruia " în comerț se aplică legea de față.

Unde ea nu dispune se aplică C. civ." Dreptul comun în materia locatiunii, indiferent de natura acesteia, civilă sau comercială este dat de dispozițiile art. 1410-1453 C. civ. Indiferent de denumirea dată de părți convenției, instanța a reținut că suntem în prezența unui contract de locatiune, astfel încât interpretarea clauzelor și formele de antrenare a răspunderii contractuale sunt cele specifice acestui tip de contract, neputând fi aplicabile regulile specifice contractelor nenumite, chiar dacă obiectul contractului l-a reprezentat un spațiu comercial. De altfel, această parte a sentinței a intrat în putere de lucru judecat, recurenta- reclamantă invocând pentru prima dată în recurs o astfel de calificare juridică a contractului, critica făcută omisso medio neputând fi primită.

Totodată, contrar susținerilor recurentei -reclamante, art. 969 C. civ. care cuprinde obligațiile aplicabile în materia oricăror convenții nu face inaplicabile dispozițiile art. 1453 C. civ. în materia locatiunii comerciale. Înalta Curte constată că, în ipoteza în care părțile nu au prevăzut în contract o clauză privind întinderea prejudiciului în caz de neexecutare, invocarea de către reclamantă a art. 7 pct. 7.1 din contract în care sunt stipulate modalitățile de încetare a contractului nu exclude aplicarea dispozițiilor art. 1082, 1084 și1085 C. civ. care se referă la situația în care un contract nu a fost executat din culpa exclusivă a unei părți și nici aplicarea art. 1453 din același cod incident în situația în care chiriașul a părăsit imobilul închiriat înaintea expirării termenului contractual.

3. în acest context, nici criticile întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.civ. nu sunt fondate. De altfel, în argumentarea acestui motiv de recurs, reclamanta reia susținerile conform cărora instanța de apel trebuia să califice contractul ca fiind o convenție de natură comercială și, aplicând prevederile art. 969 C. civ., pârâta să fie obligată la plata contravalorii chiriei până la finele contractului, respectiv până în 2015. Contrar susținerilor recurentei -reclamante conform cărora, instanța de apel, aplicând art. 969 C. civ., ar fi trebuit să oblige banca la despăgubiri constând în contravaloarea chiriei până la expirarea termenului, în baza pricipiului care guvernează obligativitatea contractului în raporturile dintre părți, înalta Curte reține că dispozițiile legale evocate se coroborează cu dispozițiile art. 998, art. 999 și art. 1084 C. civ.

care stabilesc că despăgubirile se datorează în limita prejudiciului suferit. Instanța de apel a reținut în mod corect argumentele invocate de pârâtă prin motivele de apel și dovedite prin probele administrate în cauză și a obligat pe aceasta la plata sumei de 65.000 euro reprezentând contravaloarea chiriei pe un an de zile, în raport de perioada cât spațiul nu a fost închiriat. Astfel, sunt nefondate susținerile recurentei -reclamante privind încălcarea de către instanța de apel a limitelor învestirii sale, aceasta având obligația de a cerceta cauza sub toate aspectele și de a pronunța o hotărâre legală, prevederile art. 129 alin. (5) C. proc. civ. fiind aplicabile și în faza apelului. Recursul declarat de pârâta SC C.E.B.R.

SA București este nefondat pentru următoarele considerente: 1. Potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ., "Modificarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situații, numai pentru motive de nelegalitate: când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia". Altfel spus, acest motiv de recurs, sancționează hotărârea prin care s-a nesocotit principiul înscris în art. 969 C. civ., trecând peste voința părților exprimată în actul dedus judecății. Când clauzele unei convenții sunt îndoielnice (confuze, echivoce sau contradictorii), judecătorii fondului pot să le interpreteze, în conformitate cu regulile de interpretare a convențiilor, identificând ulterior categoria juridică căreia actul îi aparține.

În general, se poate reține o schimbare a naturii actului juridic atunci când acesta este calificat de așa manieră încât este alterată în mod substanțial natura sa. În speță însă, nu subzistă acest motiv de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., criticile formulate în susținere privind greșita interpretare a procesului - verbal de predare primire a spațiului din 29 octombrie 2010, nefiind fondate. În conținutul raportului juridic dintre părți intră și obligația prevăzută la art. 4.7 din contract în conformitate cu care locatarul nu poate părăsi spațiul închiriat înaintea încheierii procesului verbal de predare - primire. Instanța de apel a reținut în mod corect că, prin procesul - verbal din 29 octombrie 2010 încheiat de părți în care s-a menționat că „predarea - primirea spațiului.

în suprafață de 210 mp s-a făcut cu încălcarea prevederilor contractuale", precum și faptul că acest proces-verbal este „singurul document care atestă predarea primirea spațiului" pârâta SC C.E.B.R. SA București a predat locatorului spațiul închiriat și de la această dată contractul de închiriere a încetat. Contrar susținerilor recurentei - pârâte conform cărora prin semnarea procesului verbal de preluare a spațiului reclamanta a validat practic opțiunea băncii de a nu continua folosința spațiului până în anul 2015, Înalta Curte constată că, întrucât locațiunea este un contract, prin excelență, cu titlu oneros, iar încetarea contractului s-a realizat din culpa chiriașului care a refuzat să mai execute contractul până la termenul stipulat, instanța de apel a apreciat cu justețe că pârâta, în calitate de chiriaș datorează chiria pe tot timpul necesar pentru o nouă închiriere.

Instanța de apel a aplicat și interpretat corect prevederile art. 969, 1082, 1084, 1085 și ale art. 1453 C. civ. când a analizat clauzele contractuale și temeiul acordării despăgubirilor cuvenite reclamantei, nefiind incidente nici prevederile pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. Sunt nefondate susținerile recurentei - pârâte conform cărora instanța nu putea constata existența culpei în desfășurarea contractului întrucât nu fusese investită cu o cerere pentru rezilierea acestuia de către reclamantă.

Cum potrivit art. 969 C. civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, în prezenta cauză, în conformitate cu clauza stabilită de cele două părți la art. 4.7 din contract, constatându-se că la data de 29 octombrie 2010 locatorul a predat spațiul, însă stabilindu-se culpa acestuia pentru încetarea contractului înainte de termenul stipulat în lipsa unei clauze de denunțare unilaterală și a unui act adițional care să ateste încetarea contractului, instanța de apel a aplicat corect dispozițiile art. 1082, 1084,1085 și ale art. 1453 C. civ. Construcția juridică pe care recurenta - pârâtă încearcă să o acrediteze este falsă, întrucât în decizia recurată, instanța de apel nu-și întemeiază soluția pe dispozițiile art. 1020-1021 C. civ.

aplicabile în materia rezoluțiunii, ci pe dispozițiile art. 1082, 1084 și 1085 din același cod exclusiv din perspectiva dreptului comun al efectelor obligațiilor referitor daunele - interese datorate în cazul în care un contract nu a fost executat din intenția exclusivă a unei părți, ce guvernează răspunderea civilă contractuală, fără a ignora clauzele prevăzute de părți în contractul de locațiune. Prin urmare, răspunderea contractuală impune obligația debitorului de a repara prejudiciul creat creditorului său prin neexecutarea, executarea necorespunzăloare sau cu întârziere a obligațiilor izvorâte dintr-un contract valabil încheiat. Pentru angajarea răspunderii contractuale trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții: existența unei fapte ilicite care constă în nerespectarea unei obligații contractuale, existența unui prejudiciu, raportul de cauzalitate între faptă și prejudiciu și vinovăția celui care săvârșește fapta ilicită.

Condiția vinovăției debitorului rezultă din dispozițiile art. 1082 C. civ. din a cărui formulare se desprind două concluzii, pe de-o parte faptul că debitorul va fi obligat la plata despăgubirilor și atunci când vinovăția sa îmbracă forma culpei, iar pe de altă parte faptul că, în sarcina sa operează o prezumție de culpă, acesta fiind obligat la plata despăgubirilor cât timp nu justifică existența unei cauze exoneratoare de răspundere care conform prevederilor art. 1083 din același act normativ se poate constitui într-o cauză de forță majoră sau caz fortuit. În mod corect s-a statuat că susținerea pârâtei referitoare la faptul că raporturile contractuale* ar fi încetat prin acceptarea locatorului a denunțării unilaterale nu are temei în contractul părților.

Conform probatoriului adminsitrat, care nu mai poate face obiect de cenzură în recurs, instanța de apel a apreciat cu justețe faptul că, independent de acceptarea de către reclamantă a predării spațiului și implicit a încetării contractului la data de 29 octombrie 2010, culpa pârâtei în încetarea raporturilor contractuale este pe deplin dovedită, răspunderea acesteia fiind angajată conform art. 1453 C. civ., aplicabil în toate situațiile în care contractul încetează din culpa chiriașului, chiar dacă părțile nu au urmat o procedură formală de reziliere. În acest context, nici criticile referitoare la faptul că reclamanta nu a făcut dovada existenței și întinderii prejudiciului pretins, precum și la faptul că instanța a pronunțat hotărârea "cu neobsevarea formelor legale" în sensul că, deși reclamanta și-a întemeiat în drept pretențiile pe dispozițiile art. 720 1 C. proc.

civ., instanța a aplicat art. 1453 C. civ., fără să-l pună în discuția contradictorie a părților, nu pot fi reținute, referitor la aceaste critici fiind incidente și considerentele expuse în analiza recursului reclamantei. Așa fiind, se constată că, instanța de apel a pronunțat o hotărâre legală prin care a analizat și a răspuns tuturor criticilor formulate, în cauză neexistând motive de nelegalitate, astfel încât, sub acest aspect decizia atacată este la adăpost de orice critică, urmând ca în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursurile declarate reclamanta SC D. SA Bacău și de pârâta SC C.E.B.R. SA București să fie respinse, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta SC D. SA Bacău și de pârâta SC C.E.B.R. SA București împotriva Deciziei nr. 48 din 29 mai 2012 pronunțată de Curtea de Apel Bacău, secția a ll-a civilă, de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 aprilie 2013.