ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 361/2017

Prin cererea înregistrată pe rolul secției a VI-a civilă, a Tribunalului București la data de 24 decembrie 2013, reclamanta SC A. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC B. SA, solicitând ca aceasta să fie obligată la plata sumei de 1.263.722,98 lei, fără T.V.A., cu titlul de contravaloare a investiției realizate în spațiul închiriat, la plata sumei de 72.418.88 lei cu titlul de contravaloare a chiriei neachitate de pârâtă până la data rezilierii contractului de închiriere, la plata sumei de 376.666 euro (1.670.589 lei) reprezentând contravaloare a beneficiului nerealizat, la plata sumei de 1.779,47 lei reprezentând daune moratorii (dobânda legală pentru neplata la termen a obligațiilor asumate). De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin cererea din data de 17 ianuarie 2014 (fila 112 dosar prima instanță) reclamanta a precizat modul de calcul al pretențiilor care formează obiectul capetelor 2 și 3 de cerere.

Pârâta-reclamantă a formulat cerere reconvențională (fila 148 dosar prima instanță), prin care a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 19.635,46 lei reprezentând chirie de bază încasată în plus, la 611,12 lei cu titlu de dobândă legală penalizatoare, datorată pentru neplata sumei arătate, la plata sumei de 418.945,04 lei, plus T.V.A., adică 519.491,85 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de amenajare executate de SC B. SA în spațiul închiriat (inclusiv cele privind reclama luminoasa). De asemenea, pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

Reclamanta a formulat o cerere precizatoare (fila 290 vol. II dosar prima instanță) prin care a arătat că înțelege să renunțe la capătul 1 al cererii principale, referitor la contravaloarea investiției realizate în spațiul închiriat și să își reducă pretențiile cu titlu de beneficiu nerealizat care formează obiectul capătului 3, solicitând obligarea pârâtei la plata sumei de 221.326 euro, fără T.V.A. Reclamanta a arătat că motivul acestei reduceri a pretențiilor îl constituie încheierea unui contract de închiriere asupra spațiului anterior ocupat de pârâtă, cu un alt chiriaș.

Față de opoziția manifestată de pârâtă, prima instanță a luat act, la termenul din data de 4 septembrie 2014, că este, în continuare, sesizată cu soluționarea primului capăt de cerere, la judecata căruia reclamanta dorise să renunțe. B. Hotărârea primei instanțe. 6.Tribunalul București, secția a VI-a civilă, prin sentința civilă nr. 4627 din 2 octombrie 2014, a respins, ca neîntemeiate, atât cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă, cât și cererea reconvențională. C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanțe.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel ambele părți.

Prin apelul său, reclamanta SC A. SRL a solicitat admiterea apelului, schimbarea, în parte, a sentinței atacate, admiterea, în parte, a cererii de chemare în judecată formulate de reclamantă, în sensul admiterii capetelor de cerere privind obligarea intimatei SC B. SA la plata: (i) sumei de 72.418,88 lei, reprezentând contravaloarea chiriei neachitate datorate până la data de 15 septembrie 2013, data rezilierii Contractului de închiriere; (ii) daunelor moratorii acumulate în cuantum egal cu dobânda legală până la plata integrală a debitului datorat, suma daunelor moratorii acumulate la data introducerii cererii de chemare în judecată fiind de 1.779,47 lei și a; (iii) sumei de 106.000 euro fără T.V.A., reprezentând prejudiciul cert (beneficiu nerealizat) suferit de SC D. SRL ca urmare a rezilierii Contractului de închiriere, din culpa SC B. SA, respectiv contravaloarea chiriei datorate de SC B. SA de care SC D. SRL a fost lipsită pentru perioada dintre 15 septembrie 2013 (data rezilierii Contractului din culpa intimatei) și 15 august 2014 (data la care a fost deschis magazinul SC C. SRL - noul chiriaș al spațiului părăsit intempestiv de SC B. SA și de la care acesta a început să plătească chiria, conform contractului de închiriere încheiat cu SC D. SRL pentru acest spațiu);

Prin apelul său, pârâta SC B. SA a solicitat admiterea acestuia, schimbarea, în parte, a hotărârii atacate, în sensul admiterii, în totalitate, a cererii reconvenționale și păstrării soluției de respingere, ca neîntemeiată, a acțiunii principale, dar cu înlocuirea considerentelor reținute de instanță cu privire la aceasta din urmă, conform celor dezvoltate în cererea de apel.

La data de 18 decembrie 2015 reclamanta a depus întâmpinare față de apelul declarat de SC B. SA, solicitând respingerea apelului declarat de pârâtă, ca neîntemeiat, și obligarea acesteia la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea prezentei cauze.

La data de 18 decembrie 2015 pârâta SC B. SA a depus întâmpinare, solicitând respingerea apelului declarat în cauză de către reclamanta-pârâtă SC A. SRL (fostă SC D. SRL).

În faza procesuală a apelului s-a încuviințat proba cu înscrisuri. D. Hotărârea instanței de apel.

Prin Decizia civilă nr. 307 din 16 februarie 2016, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a fost respins apelul pârâtei SC B. SA, cu sediul în București, sector 1, împotriva sentinței civile nr. 4627 din 02 octombrie 2014, pronunțată de secția a VI-a civilă, a Tribunalului București în Dosarul nr. x/3/2013 având ca obiect pretenții, în contradictoriu cu intimata reclamantă SC A. SRL (fostă SC D. SRL). A fost admis apelul reclamantei SC A. SRL (fostă SC D. SRL), cu sediul ales la SCPA "E.": București, sector 1, împotriva sentinței civile nr. 4627 din 02 octombrie 2014, pronunțată de secția a VI-a civilă, a Tribunalului București în Dosarul nr. x/3/2013, având ca obiect pretenții, în contradictoriu cu intimata pârâtă SC B. SA. A fost schimbată, în parte, sentința apelată, în sensul că: A fost admisă, în parte, acțiunea. A fost obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 72.418,88 lei c/val chirie neachitată și la 1.779,47 lei dobândă legală calculată până la 18 decembrie 2013, precum și la dobânda legală aferentă debitului principal, calculată în continuare, începând cu 19 decembrie 2013 și până la plata integrală. A fost obligată pârâta la plata, către reclamantă, a sumei de 106.000 euro, fără T.V.A., reprezentând beneficiu nerealizat. Au fost păstrate celelalte dispoziții ale sentinței. A fost obligată apelanta-pârâtă la plata, către apelanta-reclamantă, a sumei de 41.294,44 lei cheltuieli de judecată. E. Considerentele instanței de apel.

Cât privește apelul formulat de pârâtă, instanța de apel a apreciat ca nefondate atât criticile prin care s-a susținut că rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți s-a produs din culpa reclamantei, cât și cele prin care s-a afirmat că, în mod greșit, prima instanță a validat demersul reclamantei de reziliere de plin drept a contractului, materializat în notificarea emisă de aceasta la data de 05 septembrie 2013.

Contrar celor afirmate de către apelanta-pârâtă, instanța de apel a constatat că Notificarea de reziliere emisă de aceasta, din 29 aprilie 2013 nu a putut avea ca efect desființarea contractului dintre părți.

Din lecturarea acestei notificări (fila 97 vol. I dosar Tribunal), s-a observat că apelanta SC B. SA a notificat locatorului (apelanta-reclamantă), în temeiul art. 16.2.1, 16.5 și 25, rezilierea contractului de închiriere, începând cu data de 01 septembrie 2013, solicitând, totodată, să îi fie achitată suma de 418.945,04 lei, reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate pentru amenajare.

Motivele indicate în cuprinsul notificării de reziliere în motivarea acestei decizii au fost următoarele: cererea adresată de reclamantă către SC F. SA pentru executarea garanției bancare, faptul că nu s-a dat curs solicitării pârâtei de a îi fi transmise informații referitoare la traficul de clienți, îndepărtarea de pe acoperișul clădirii a reclamei luminoase a SC B. SA, ca urmare a lucrărilor de extindere a mall-ului, precum și nerespectarea obligației prevăzute de art. 13.3 privind anunțarea în avans a chiriașului despre intenția de efectuare a lucrărilor.

Față de temeiul indicat de apelanta-pârâtă însăși în Notificarea de reziliere, s-a constatat că aceasta a înțeles să invoce în favoarea sa prevederile pactului comisoriu convenit de părți la art. 16.2.1 din contract, potrivit căruia chiriașul (pârâta SC B. SA) are dreptul să rezilieze contractul de închiriere printr-o notificare scrisă, cu efect imediat, trimisă proprietarului (reclamanta SC A. SRL), în situația în care acesta din urmă nu își îndeplinește obligația de a asigura folosința liniștită și utilă a spațiului închiriat.

Or, față de motivele de fapt indicate de pârâtă în Notificarea nr. 21/29 aprilie 2013, instanța de apel a constatat că, în mod corect, prima instanță a apreciat că nu suntem în prezența unicei situații pentru care SC B. SA putea invoca pactul comisoriu de la art. 16.2.1 (respectiv, neasigurarea folosinței spațiului), criticile formulate de aceasta prin cererea de apel nefiind întemeiate.

Instanța de apel nu a putut reține ca fondate susținerile apelantei-pârâte referitoare la faptul că refuzul SC A. SRL de a accepta ca, până la terminarea lucrărilor de construcție și reamplasarea firmei luminoase, pârâta să achite chiria variabilă, a îndreptățit-o pe aceasta să notifice rezilierea contractului.

Aceasta deoarece, proprietarul avea dreptul (art. 3.3 și 13.3 din contract) de a efectua lucrări de extindere ale spațiului comercial, chiriașul neavând posibilitatea să formuleze nicio obiecție cu privire la acest aspect (după cum se recunoaște chiar de către acesta), ci doar dreptul de a achita, în situația în care erau îndeplinite condițiile de la art. 12.2.6 din contract, o chirie variabilă de 10% din cifra de afaceri.

Or, faptul că apelanta-reclamantă nu a fost de acord cu solicitarea SC B. SA de a achita chiria variabilă prevăzută de art. 12.2.6 din contract nu poate fi asimilat cu situația avută în vedere de pactul comisoriu de la art. 16.2.1 indicat în Notificarea de reziliere, respectiv neasigurarea folosinței liniștite și utile a spațiului închiriat.

Instanța de apel a înlăturat, ca netemeinice, și criticile apelantei SC B. SA prin care s-a susținut că, în mod greșit, prima instanță a respins raportarea sa subsidiară la dispozițiile art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a III-a N.C.C. și a ignorat prevederile art. 1260 N.C.C.

S-a avut în vedere că, din cuprinsul Notificării din 29 aprilie 2013, reiese că pârâta a înțeles să invoce rezilierea convențională, câtă vreme a indicat ca temei al acesteia prevederile art. 16.2.1 (cuprinzând pactul comisoriu care îi dădea posibilitatea rezilierii), 16.5 și 25 din contractul părților, astfel că, în mod corect, prima instanță, s-a raportat, în analiza efectuată, la temeiul indicat de parte însăși.

Pe de altă parte, s-a mai reținut că prima instanță nu a fost învestită de către pârâtă, prin cererea reconvențională, cu un petit prin care să se solicite rezilierea judiciară a contractului de închiriere, cererea reconvențională având ca obiect, exclusiv, pretenții.

De asemenea, s-a mai reținut că prevederile art. 1260 N.C.C. - Conversiunea contractului nul, la care se face referire de apelanta SC B. SA, nu își găsesc aplicabilitatea aici, acestea referindu-se la posibilitatea ca, în anumite condiții, un contract nul absolut să producă, totuși, efectele unui alt act juridic.

S-a reținut, cu prioritate, faptul că apelanta-pârâtă, din inițiativă proprie și cu încălcarea prevederilor contractuale, a părăsit spațiul închiriat înainte de împlinirea termenului contractual, punându-se astfel în imposibilitatea de a se mai folosi de amenajările aduse acestuia, astfel că nu își poate invoca propria turpitudine.

Referitor la soluția dată capătului de cerere din acțiunea principală privind obligarea pârâtei la plata sumei de 72.418.88 lei, cu titlu de contravaloare a chiriei neachitate de pârâtă (rest pe luna august 2013 și chiria de bază pentru perioada 01-10 septembrie 2013), instanța de apel a apreciat criticile formulate de reclamantă ca fondate, înlăturând pe cele ale pârâtei.

S-a reținut că rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți a intervenit din culpa pârâtei, ca urmare a invocării de către reclamantă a pactului comisoriu, prin Notificarea din data de 05 septembrie 2013.

În temeiul art. 9.1.1 contract și Anexei A1 la contract îi revenea chiriașului obligația de plată a chiriei de bază, în cuantum de 10.000 euro + T.V.A., termenul de plată fiind cel stabilit la art. 1.1.29.

S-a mai reținut că rezilierea contractului de închiriere s-a produs la data de 15 septembrie 2013, din culpa pârâtei și că, în mod nefondat, aceasta a susținut că reclamanta i-ar fi încasat în plus, până la părăsirea spațiului, suma de 19.635,46 lei.

În aceste condiții, față de obligația asumată contractual de către pârâtă, de plată a chiriei, date fiind și prevederile art. 1796 și ale art. 1797 N.C.C., precum și ale art. 1270 alin. (1) și art. 1527 N.C.C., dat fiind și că pârâta nu a făcut dovada faptului pozitiv al plății, instanța de apel a apreciat că aceasta datorează suma pretinsă de reclamantă cu acest titlu.

Pe cale de consecință, a apărut ca întemeiată nu doar solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la plata sumei de 72.418,88 lei c/val chirie neachitată ci și, față de caracterul accesoriu și de prevederile art. 1535 N.C.C. și la 1.779,47 lei dobândă legală calculată până la 18 decembrie 2013, precum și la dobânda legală aferentă debitului principal, calculată în continuare, începând cu 19 decembrie 2013 și până la plata integrală.

De asemenea, instanța de apel a apreciat ca fondate (înlăturând pe ale pârâtei) și criticile din apelul reclamantei referitoare la soluția de respingere a petitului privind obligarea SC B. SA la plata prejudiciului (beneficiului nerealizat) care i-a fost cauzat prin încălcarea obligațiilor contractuale, cu mențiunea că în apel a solicitat 106.000 euro fără T.V.A. cu acest titlu (mai puțin decât în cererea de chemare în judecată, unde solicitase, inițial, 376.666 euro, fără T.V.A.).

Rezilierea contractului de închiriere s-a produs la data de 15 septembrie 2013, din culpa pârâtei (aceasta părăsind spațiul încă din 01 septembrie 2013), iar spațiul a rămas neocupat, abia la data de 15 august 2014 fiind deschis un nou magazin de către SC C. SRL, în baza contractului de închiriere din data de 03 iulie 2014 încheiat cu reclamanta.

Or, în toată această perioadă, reclamanta a fost lipsită de posibilitatea de a încasa chiria de bază la care ar fi fost îndreptățită în baza contractului de închiriere încheiat cu pârâta, astfel că, față de prevederile art. 1530 și art. 1531 N.C.C. s-a impus ca pârâta să fie obligată la repararea acestui prejudiciu. F. Calea de atac împotriva instanței de apel.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta-reclamantă SC B. SA, aducându-i următoarele critici:

Hotărârea instanței de apel a fost dată cu încălcarea legii în ce privește invalidarea demersului său de reziliere. Dacă rezilierea pe care a notificat-o reclamantei-intimate la data de 29 aprilie 2013 (ce urma să-și producă efectele începând cu 1 septembrie 2013) a fost valabilă, toate demersurile subsecvente întreprinse de partea adversă devin lipsite de fundament legal.

Rezilierea notificată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 16.2.1 din contract, considerându-se că, în ansamblul lor, toate încălcările imputate acesteia se subsumează nerespectării obligației sale contractuale și deopotrivă legale (conform art. 1272 și art. 1279 din N.C.C.).

Concluzia privind lipsa de efect a declarației de invocare a pactului comisoriu, se întemeiază pe o serie de argumente care încalcă dispozițiile art. 1789, art. 1267, art. 1268, art. 1260, art. 1817, art. 1830 alin. (1), art. 1778 alin. (3), art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a III-a din N.C.C., precum și diferențele esențiale dintre instituția denunțării și cea a rezilierii contractului.

Concluzia potrivit căreia în speță nu ne aflăm în prezența unei situații pentru care recurenta ar fi putut invoca pactul comisoriu de la art. 16.2.1 din contract, este greșită.

Instanța de apel a avut în vedere doar una dintre componentele obligației conținute de art. 1789 din N.C.C., anume aceea de a face, însă, spre deosebire de vechea reglementare, în actuala reglementare se face o referire explicită și la o obligație de a nu face. Din moment ce încălcările contractuale invocate intrau în sfera ambelor tipuri de obligații, se apreciază că instanța de apel a procedat în mod nelegal raportându-se în analiză doar la prima dintre ele.

Recurenta apreciază că toate demersurile întreprinse de partea adversă: inițierea lucrărilor de extindere fără o înștiințare prealabilă, înlăturarea reclamei luminoase, refuzul de a furniza datele solicitate cu privire la traficul de clienți, contestarea dreptului de a achita chiria variabilă reprezintă, în ansamblu, tot atâtea obligații esențiale, contractuale și legale, ce incumbau proprietarului. Excluzând din sfera de cuprindere a pactului comisoriu nerespectările reclamate prin notificarea de reziliere, instanța de apel a procedat la o interpretare greșită a sensului clar al obligației complexe ce îi revenea locatorului în conformitate cu art. 1789 N.C.C.

În același timp, concluzia instanței de apel conform căreia motivele invocate de pârâta-recurentă nu fac parte din sfera de aplicare a dispozițiilor art. 16.2.1 este rezultatul unei interpretări greșite a clauzelor contractului dedus judecății, de natură să atragă nesocotirea dispozițiilor art. 1267 și art. 1268 din N.C.C.

Instanța de apel a analizat disociat cele patru motive invocate, considerând că niciunul nu are legătură cu asigurarea respectivului spațiu, însă, privite în ansamblu, în acord cu regulile instituite de art. 1267 și art. 1268 alin. (1) și alin. (2) din N.C.C., îndreptățesc o calificare a conduitei locatorului drept încălcare a obligației generale de asigurare a liniștitei și utilei folosințe a spațiului.

În mod greșit, instanța de apel, nu a dat curs criticii formulate de către recurenta-pârâtă cu privire la confuzia pe care prima instanță a făcut-o între reziliere și denunțare, nefiind vorba despre o simplă eroare de exprimare incidentală, concluzia instanței de apel față de această abordare aducând o atingere substanței normelor legale cu valoare de principiu conținute de dispozițiile art. 1516 alin. (2) pct. 2, art. 1549 alin. (3), art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a III-a, art. 1554 alin. (3), art. 1817 și art. 1830 din N.C.C. aplicabile în cazul rezilierii și art. 1203, art. 1276 și art. 1816 din același cod, incidente în situația denunțării.

S-a subliniat faptul că, inclusiv, instanța de apel, la pag.30 din decizie, s-a referit la denunțarea unilaterală a contractului, recurenta apreciind că dreptul său la reziliere nu poate fi analizat prin raportare la interdicția contractuală privitoare la denunțare.

Instanța de apel nu a ținut seama nici de prevederile art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a III-a din N.C.C., atunci când nu a fost de acord cu solicitarea sa, ca în cazul în care notificării nu i se va recunoaște natura de declarației de invocare a pactului comisoriu, să i se recunoască valoarea unei declarații unilaterale, potrivit dispozițiilor exprese ale art. 1817 și art. 1830 din N.C.C.

Recurenta-pârâtă nu este de acord nici cu soluția instanței de apel potrivit căreia, neînvestind prima instanță cu un petit prin care se solicita rezilierea judiciară, recurenta nu putea să-l invoce. S-a apreciat în acest sens că acest remediu contractual poate opera prin cele trei moduri distincte prevăzute de art. 1549 alin. (3) raportat la art. 1550 alin. (1) și (2) și art. 1552 din N.C.C., respectiv: la cererea creditorului, prin declarația unilaterală a creditorului care se află în situațiile prevăzute de art. 1552, de drept, ca rezultat al declarației de invocare a pactului comisoriu, însă modul de operare nu poate fi confundat cu aspectele legale vizând întrunirea condițiilor necesare pentru reziliere și nici cu intervenția instanței în acest mecanism. Sub acest aspect, s-a invocat o opinie doctrinară.

În cazul declarației unilaterală de reziliere, invocată în subsidiar, rolul instanței trebuia să se rezume doar la verificarea validității ei, ca urmare a analizei îndeplinirii condițiilor rezilierii.

Argumentul instanței de apel sub acest aspect încalcă și principiul general al salvgardării actelor juridice, potrivit căruia manifestării de voință cuprinse într-un act în limitele legii i se poate atribui eficacitate, raportat la scopul practic urmărit de părți. În acest fel instanța de apel a încălcat prevederile art. 1268 alin. (3) cât și pe cele ale art. 1260 din N.C.C.

Recurenta-pârâtă a arătat că scopul pe care l-a urmărit prin transmiterea notificării de reziliere a fost desființarea contractului începând cu 1 septembrie 2013, motiv pentru care apreciază că și în cazul în care alegerea formei a fost greșită, din conținutul respectivului document cât și din manifestările ulterioare rezultă voința clară a societății SC B. SA în sensul rezilierii contractului.

Concluzionând că rezilierea convențională notificată de pârâtă nu s-a produs din pricina faptului că nu era incidentă situația prevăzută de pactul comisoriu, iar că pentru a se pronunța cu privire la rezilierea judiciară instanța trebuia să fie învestită în acest sens, instanța de apel, pe lângă faptul că a ignorat susținerile recurentei-pârâte, a interpretat greșit și dispozițiile legale care reglementează instituția conversiunii.

Recurenta-pârâtă apreciază că a solicitat în fața primei instanțe, în subsidiar, ca demersul său să fie validat ca o declarație unilaterală de reziliere, apreciind că prima instanță a fost învestită și cu privire la acest aspect.

În speță erau îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1260 din N.C.C. Deși este adevărat că în sentință nu s-a specificat că actul unilateral al recurentei-pârâte este lovit de nulitate, el fiind apreciat doar ca lipsit de eficacitate, dat fiind caracterul limitativ al cazurilor de ineficacitate, sancțiunea aplicată nu poate fi decât nulitatea.

Mai mult, recurenta-pârâtă a apreciat că este vorba de o nulitate absolută, deoarece, este vorba de o cauză contemporană momentului încheierii actului unilateral lăsat fără efecte, iar reclamanta-intimată nu a formulat o cerere de invalidare a deciziei sale de reziliere ci s-a limitat să-i conteste efectele pe cale de excepție, fapt ce semnifică o prevalare de existența nulității. De asemenea, s-a mai arătat că susținerile locatorului privitoare la inexistența dreptului pârâtei de a se sprijini pe încălcările contractuale pretins necuprinse în art. 16.2.1 din contract, echivalează cu invocarea implicită a lipsei obiectului obligației, sancționată cu nulitatea absolută de dispozițiile art. 1226 alin. (2) din N.C.C., concluzionând că nu exista obiectul obligației de a cărei neîndeplinire recurenta-pârâtă se putea prevala prin invocarea pactului comisoriu.

Instanța de apel a înlăturat în mod nelegal critica formulată în motivele de apel cu privire la faptul că prima instanță a pus semnul egalității între reziliere și rezoluțiune, aplicând, în cazul rezilierii, rigorile ce guvernează exclusiv rezoluțiunea. Atunci când analizează susținerile pârâtei-recurente cu privire la incidența în speță a dispozițiilor art. 1817 și art. 1830 raportat la art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a III-a din N.C.C., instanța de apel le înlătură, oferind un argument care încalcă sensul, conținutul și sfera de aplicare a acestor prevederi legale, arătând că, din moment ce nu a fost sesizată cu o cerere incidentală prin care să se solicite rezilierea, apelanta-pârâtă nu avea îndrituirea de a se prevala de dispozițiile art. 1551 din N.C.C., întrucât acestea ar fi aplicabile doar în situația rezilierii judiciare, neavând nicio relevanță în cazul celei convenționale. În opinia recurentei-pârâte o atare analiză nu este aplicabilă în situația contractelor cu executare succesivă, cum este cazul în speța de față, opunându-se dispozițiile art. 1549 alin. (3) raportat la art. 1551 tezele a II-a și a III-a din N.C.C. 58. n altă ordine de idei s-a susținut că restrângerea sferei de aplicare a dispozițiilor art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a III-a din N.C.C. doar cu privire la situația rezilierii judiciare, încalcă voința legiuitorului, care nu a avut în vedere o atare limitare. Sub acest aspect, s-a subliniat faptul că în doctrină există opinii convergente cu privire la faptul că în cazul contractelor cu executare succesivă creditorul are drept de reziliere chiar dacă executarea este neînsemnată, dar are caracter repetat. Pornind de la distincția dintre condițiile rezilierii (nivelul substanțial) și modul ei de operare (nivelul formal), restricția impusă de instanța de apel este una nelegală, deoarece dispozițiile art. 1817 și art. 1830 alin. (1) din N.C.C. nu fac nicio diferențiere între căile prin care acționează mecanismul rezilierii.

Instanța de apel a calificat în mod greșit natura juridică a dreptului la reziliere unilaterală considerând-o ca fiind una convențională, însă, potrivit dispozițiilor art. 1552 alin. (1) din N.C.C. rezoluțiune unilaterală poate fi convențională dar operează și independent de orice clauză contractuală care să o prevadă, în această ultimă ipoteză îndrituirea fiind conferită de lege și nu de contract.

Recurenta-pârâtă a susținut că obligarea sa la plata despăgubirilor bănești solicitate de intimata-reclamantă a fost dispusă cu încălcarea dispozițiilor imperative din N.C.C., care reglementează condițiile răspunderii civile contractuale. Astfel, s-a apreciat că o eventuală atestare a valabilității actului unilateral al recurentei-pârâte ca decizie de invocare a pactului comisoriu, atrage ineficacitatea celui de care s-a prevalat reclamanta-intimată, nemaipunându-se problema unei neexecutări culpabile a contractului din partea recurentei-pârâte, ci a uneia pe deplin justificate.

Obligarea SC B. SA la plata daunelor solicitate de reclamanta-intimată este și rezultatul încălcării prevederilor art. 1266-1268, art. 1270, art. 1272, art. 1531 și urm. din N.C.C. În acest sens, s-a susținut că, în mod greșit, instanța de apel a reținut îndrituirea părții adverse de a încasa, pe toată perioada litigioasă, chiria de bază, apreciindu-se că această susținere încalcă voința părților exprimată în art. 12.2.6 din contract, ignorându-se regulile statuate de art. 1266 -1268 din N.C.C.

Sub acest aspect s-a arătat că cele reținute de instanța de apel la pg.37 din considerente, cu privire la cifra de afaceri, încalcă în mod nepermis litera și sensul respectivei dispoziții contractuale (art. 12.2.6 din contract). Astfel, într-o abordare sintetică a dispozițiilor acestui articol din contract, recurenta-pârâtă concluzionează că dreptul la plata chiriei diminuate se naște atât în cazul în care cele două consecințe ale încălcării art. 12.2.6 din contract (accesul în și dinspre spațiul închiriat este afectat și vânzările scad) cât și în cel în care ele apar distinct, ca ipoteze de sine stătătoare ce operează independent.

S-a mai apreciat că față de conținutul concret al dispozițiilor art. 12.2.6 din contract, obstrucționarea accesului înspre sau dinspre spațiul închiriat, ca urmare la lucrărilor de extindere, cât și îndepărtarea reclamantei luminoase de pe acoperișul clădirii, ar fi constituit temeiuri suficiente pentru plata chiriei variabile, arătându-se, totodată, că aspectul legat de diminuarea valorii vânzărilor în toată perioada existenței șantierului nu reprezenta o condiție suplimentară, ci doar o altă situație în care obligația de plată a chiriei de bază era înlocuită cu cea de achitare a chiriei variabile.

Obligarea societății recurente-pârâte la plata acestei componente a despăgubirilor a fost făcută cu încălcarea dispozițiilor art. 1531 și urm. din N.C.C. în condițiile în care prejudiciul imputat este inexistent, deoarece prin atacarea garanției bancare instituite în favoarea sa, reclamanta-intimată a încasat suma de 165.164,28 lei, această valoare reprezentând totalul chiriei de bază corespunzător lunilor mai, iunie și iulie 2013, deși se datora acest tip de chirie doar pentru perioada 5 iunie - 1 septembrie 2013, și cu toate că pentru întreaga lună aprilie 2013 se achitase în avans chiria de bază.

Soluția pronunțată de instanța de apel cu privire la beneficiul nerealizat, în cuantum de 106.000 euro (fără T.V.A.), a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 1517, art. 1547 și art. 1556 din N.C.C. 66.Astfel părăsirea spațiului nu a fost una intempestivă ci a fost una motivată, lipsind vinovăția. Ca atare, intimata-reclamantă nu avea dreptul la daunele reclamate cu acest titlu.

De asemenea, prejudiciului reclamat de locator îi lipsește caracterul cert cu privire la întinderea sa. Astfel, stabilirea întinderii beneficiului nerealizat ar fi trebuit să se raporteze la suma pe care locatorul ar fi obținut-o cu certitudine, dacă relația contractuală cu societatea recurentă ar fi continuat și după data de 15 septembrie 2013, mai ales că, dacă și-ar fi păstrat calitatea de chiriaș, dar și în considerarea acestui fapt, era posibil să apară necesitatea efectuării unor lucrări aflate în sarcina locatorului, în virtutea dispozițiilor art. 1788 alin. (1) din N.C.C.

Este greșită și soluția de respingere a pretențiilor recurentei-pârâte cu privire la suma de 19.635,46 lei, la care se adaugă dobânda aferentă, încasată de reclamanta-intimată în plus, pentru perioada de extindere a mall-ului. Sub acest aspect, recurenta-pârâtă a reiterat considerentele sale cu privire la validitatea demersului său de reziliere, în strânsă corelație cu reținerea corespunzătoare a culpei contractuale în sarcina reclamantei-intimate.

S-a solicitat obligarea reclamantei-intimate la plata cheltuielilor de judecată. G. Apărările formulate de către reclamanta-intimată.

La data de 1 august 2016, intimata-reclamantă SC A. SRL, a depus la dosarul cauzei o întâmpinare prin care a solicitat respingerea, ca nefondat a recursului declarat de recurenta-pârâtă.

La data de 22 august 2016, recurenta-pârâtă a depus la dosarul cauzei un răspuns la întâmpinarea formulată de către reclamanta-intimată.

La data de 12 septembrie 2016, magistratul asistent raportor a întocmit raportul asupra recursului declarat în cauză, care a fost comunicat părților, recurenta-pârâtă depunând un punct de vedere asupra acestora.

La data de 22 februarie 2017, intimata-pârâtă a depus concluzii scrise. H. Considerentele instanței de recurs.

Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

Principala critică pe care o formulează recurenta-pârâtă se referă la faptul că ar fi greșită concluzia instanței de apel privind lipsa de efect a declarației de invocare a pactului comisoriu prevăzut de art. 16.2.1 din contract.

Deși se invocă o greșită aplicare și interpretare a mai multor dispoziții din N.C.C., în realitate recurenta-pârâtă critică temeinicia deciziei recurate, respectiv modul de interpretare a faptelor petrecute în executarea contractului, prin prisma probelor administrate, în principal, legat de concluzia privind lipsa de efect a declarației de invocare a pactului comisoriu de către pârâta-reclamantă.

Este evident faptul că dacă rezilierea pe care a notificat-o reclamantei-intimate la data de 29 aprilie 2013 ar fi fost valabilă, demersurile întreprinse de aceasta din urmă ar fi fost lipsite de fundament legal, însă instanța de apel a analizat situația faptică prin prisma probelor administrate și, aplicând dispozițiile legal incidente la situația de fapt constatată, a concluzionat că respectiva notificare nu poate reprezenta rezilierea dorită de către recurenta-pârâtă.

Critica privind neanalizarea ambelor tipuri de obligații prevăzute de art. 1789 din N.C.C. nu pot fi reținută, deoarece recurenta-pârâtă, în criticile sale la adresa deciziei recurate, a invocat dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din N.C.P.C., or, această critică vizează fondul cauzei sau, cel mult, pct. 6 al art. 488 alin. (1) din N.C.P.C., motiv ce nu a fost invocat în cuprinsul recursului său.

Susținerile privind excluderea din sfera de cuprindere a pactului comisoriu a nerespectărilor prevederilor contractului, reclamate prin notificarea de reziliere, respectiv inițierea lucrărilor de extindere fără o înștiințare prealabilă, înlăturarea reclamei luminoase, refuzul de a furniza datele solicitate cu privire la traficul de clienți și contestarea dreptului de a achita chiria variabilă nu pot fi reținute, deoarece vizează, în mod clar, temeinicia deciziei recurate, iar nu legalitatea acesteia, deși sunt invocate dispozițiile art. 1789 din N.C.C.

Nu se poate reține nici susținerea recurentei-pârâte cu privire la faptul că cele reținute de instanța de apel ar fi rezultatul unei interpretări greșite a clauzelor contractului, respectiv a dispozițiilor art. 16.2.1, prin raportare la dispozițiile art. 1267 și art. 1268 din N.C.C., deoarece, în realitate, recurenta-pârâtă nu critică modul de interpretare a acestor dispoziții contractuale, ci interpretarea faptelor reținute, cu referire la cele patru pretinse încălcări ale obligațiilor contractuale, despre care a susținut că au fost analizate disparat, iar nu în ansamblul lor, însă această critică privește tot temeinicia deciziei recurate, iar nu legalitatea acesteia.

Recurenta-pârâtă nu explică în ce mod instanța de apel a adus o atingere substanței normelor legale conținute de dispozițiile art. 1516 alin. (2) pct. 2, art. 1549 alin. (3), art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a III-a, art. 1554 alin. (3), art. 1817 și art. 1830 din N.C.C., aplicabile în cazul rezilierii, respectiv art. 1276 și art. 1816 din același cod aplicabile în cazul denunțării, pentru ca instanța de recurs să poată analiza această critică de nelegalitate. Dimpotrivă, Înalta Curte constată că instanța de apel a explicat de ce a reținut că a fost vorba despre o simplă eroare de exprimare, în acest fel, neatingându-se substanța normelor legale aplicabile.

Nici critica privind folosirea improprie a termenului „denunțare”, relativ la invocarea dispozițiilor art. 16.4 din contract de către instanța de apel în cuprinsul considerentelor deciziei recurate, relativ la dreptul de reziliere al recurentei-pârâte nu poate fi reținută, deoarece art. 16.4 din contract se regăsește în cuprinsul pct. 16 care se intitulează „Nerespectarea contractului de închiriere. Rezilierea extraordinară și ordinară”, acest termen fiind folosit chiar în cuprinsul contractului în sensul de drept la reziliere.

Așa după cum și instanța de apel a arătat, prevederile art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a III-a din N.C.C., nu sunt aplicabile în speță, deoarece, prin cererea introductivă, recurenta-pârâtă nu a învestit prima instanță cu o acțiune în reziliere pe cale judiciară a contractului, ci a invocat pactul comisoriu din contract.

Nu este adevărată susținerea recurentei-pârâte precum că erau aplicabile dispozițiile art. 1549 alin. (3) raportat la art. 1550 alin. (1) și alin. (2) și art. 1552 din N.C.C., în sensul că instanța de apel trebuia să se rezume doar la verificarea validității declarației unilaterale de reziliere, cât timp, potrivit art. 478 alin. (3) din N.C.P.C., în apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot formula pretenții noi, recurenta-pârâtă neînvestind prima instanță cu o cerere de declarație unilaterală de reziliere pe cale judiciară.

De asemenea, în speță nu sunt aplicabile dispozițiile art. 1260 și art. 1268 alin. (3) din N.C.C., deoarece aceste texte legale se referă la conversiunea contractului nul, respectiv interpretarea clauzelor îndoielnice din contracte, or, în cauza de față este vorba despre o cerere de chemare în judecată, discuția purtându-se cu privire la posibilitatea schimbării cauzei ori obiectului acesteia.

Dispozițiile art. 478 alin. (3) din N.C.P.C., sunt clare, astfel încât indiferent de scopul urmărit prin transmiterea notificării de reziliere, esențiale erau obiectul și cauza cererii de chemare în judecată, or, recurenta-pârâtă a ales să învestească prima instanță cu o cerere prin care a invocat pactul comisoriu din contract, nesolicitând rezilierea unilaterală pe cale judiciară a acesteia.

Recurenta-pârâtă face o confuzie și în ce privește aplicabilitatea dispozițiilor art. 1260 din N.C.C., deoarece, aceste dispoziții privesc conversiunea contractului nul, iar nu conversiunea unei cereri de chemare în judecată. Legat de acest aspect, toate susținerile recurentei-pârâte legate de efectul cazurilor de ineficacitate, de existența unui caz de nulitate absolută și de pretinsa lipsă a obiectului obligației relativ la art. 16.2.1 din contract, nu au legătură cu obiectul și cauza pricinii deduse judecății, acestea neputându-se schimba în calea de atac a apelului.

În altă ordine de idei, susținerile recurentei-pârâte sunt și contradictorii, în sensul că, pe de o parte, a afirmat că în fața primei instanțe, în subsidiar, ar fi solicitat ca demersul său să fie validat ca o declarație unilaterală de reziliere și că prima instanță ar fi fost învestită și cu privire la acest aspect, dar fără să indice când și unde ar fi solicitat acest lucru, iar pe de altă parte, a susținut că deși a solicitat o reziliere pe cale convențională a contractului, analiza făcută de instanța de apel nu ar fi pertinentă în speța de față pe motiv că în cazul contractelor cu executare succesivă se poate analiza îndeplinirea condițiilor rezilierii pe cale judiciară deși în cererea de chemare în judecată se solicitase rezilierea pe cale convențională, or, această susținere nu poate fi acceptată, aceasta însemnând, așa după cum s-a arătat mai sus, încălcarea dispozițiilor art. 478 alin. (3) din N.C.P.C.

De altfel, în dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta-pârâtă revine în mod constant la două critici, respectiv la critica privind neanalizarea cererii sale și din punctul de vedere al unei declarații unilaterale de reziliere pe cale judiciară, precum și la netemeinicia deciziei recurate, legat de faptul că instanța de apel a apreciat, în mod greșit, că nu ar fi fost îndeplinite condițiile unei astfel de rezilieri, însă, atât instanța de apel în considerentele sale, cât și Înalta Curte, în precedent, au arătat de ce aceste susțineri nu pot fi primite.

Susținerea recurentei-pârâte în sensul că obligarea sa la plata despăgubirilor bănești solicitate de intimata-reclamantă a fost dispusă cu încălcarea dispozițiilor imperative care reglementează condițiile răspunderii civile contractuale, pe motiv că o eventuală validare a valabilității actului unilateral al recurentei-pârâte de reziliere unilaterală a contractului ar înlătura problema unei neexecutări culpabile a contractului din partea recurentei-pârâte nu poate fi reținută, deoarece, o atare situație premisă nu există.

Cât timp s-a reținut că demersul recurentei-pârâte nu poate echivala cu o reziliere unilaterală a contractului, în timp ce solicitarea făcută de reclamanta-intimată în același sens este valabilă, instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 1266 - 1268, art. 1270, art. 1272, art. 1531 și urm. din N.C.C.

Deși criticile recurentei-pârâte privind nelegalitatea deciziei recurate în ce privește îndrituirea intimatei-reclamante de a încasa chiria de bază pe toată perioada litigioasă se vor a fi critici de nelegalitate, în realitate aceste critici vizează temeinicia deciziei recurate, instanța de apel arătând, pe larg, de ce a interpretat starea de fapt în sensul neîndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 12.2.6 din contract pentru plata chiriei variabile, or, prin criticile sale, recurenta-pârâtă încearcă să susțină existența unei alte stări de fapt decât cea reținută de către instanța de apel.

Critica privind încălcarea dispozițiilor art. 1531 și urm. din N.C.C., cu referire la faptul că intimata-reclamantă s-ar fi îndestulat din garanția bancară instituită în favoarea sa, nu poate fi reținută, deoarece, vizează tot temeinicia deciziei recurate, iar nu legalitatea acesteia.

Nici critica referitoare la acordarea beneficiului nerealizat, în cuantum de 106.000 euro (fără T.V.A.), nu poate fi primită, cât timp s-a reținut că părăsirea spațiului a fost una intempestivă, făcută cu vinovăție, intimata-reclamantă având dreptul la daunele reclamate cu acest titlu. Sub acest aspect nu sunt aplicabile dispozițiile art. 1517 din N.C.C., fiind aplicabile dispozițiile art. 1547 din N.C.C., dar în ce privește vinovăția recurentei-pârâte, nefiind aplicabile dispozițiile art. 1556 din N.C.C. cu privire la excepția de neexecutare, în ce o privește pe recurenta-pârâtă, cât timp s-a reținut că rezilierea contractului a fost imputabilă acesteia.

Nu se poate reține nici critica cu privire la lipsa caracterului cert al întinderii prejudiciului, deoarece, stabilirea acestuia nu se poate face pe supoziții cu privire la eventuale situații care s-ar fi întâlnit dacă ar fi continuat executarea contractului, ci doar pe datele concrete din contract cu privire la obligațiile părților, or, cât timp instanța de apel a stabilit, în mod corect, că rezilierea s-a produs din culpa recurentei-pârâte, intimata-reclamantă avea dreptul, potrivit art. 1817 din N.C.C., la daune interese, echivalente cu chiria datorată pentru perioada începând cu intrarea în vigoare a rezilierii și până la data la care locatorul a încheiat un nou contract de închiriere.

Nu poate fi reținută nici critica cu privire la respingerea pretențiilor recurentei-pârâte relativ la suma de 19.635,46 lei, cu dobânda aferentă, pretins încasată de reclamanta-intimată în plus, deoarece, pe de o parte, aceasta vizează tot temeinicia deciziei recurate, iar pe de altă parte, cât timp s-a reținut culpa recurentei-pârâte în rezilierea contractului de închiriere, aceasta datorează chiria până la data rezilierii contractului de către reclamanta-intimată, aceasta însemnând că recurenta-pârâtă a fost în mod corect obligată la această sumă.

Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 496 alin. (1) din N.C.P.C., va respinge recursul, ca nefondat.