ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 361/2017

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 361/2017 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2017)

Decizia nr. 361/2017

Asupra recursului

de față;

A. Obiectul

cererii introductive.

rolul secției a VI-a civilă, a Tribunalului București la data de

24 decembrie 2013, reclamanta SC A. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC

B. SA, solicitând ca aceasta să fie obligată la plata sumei de

1.263.722,98 lei, fără T.V.A., cu titlul de contravaloare a

investiției realizate în spațiul închiriat, la plata sumei de

72.418.88 lei cu titlul de contravaloare a chiriei neachitate de pârâtă

până la data rezilierii contractului de închiriere, la plata sumei de

376.666 euro (1.670.589 lei) reprezentând contravaloare a beneficiului nerealizat,

la plata sumei de 1.779,47 lei reprezentând daune moratorii (dobânda

legală pentru neplata la termen a obligațiilor asumate). De asemenea,

reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de

judecată.

cererea din data de 17 ianuarie 2014 (fila 112 dosar prima instanță)

reclamanta a precizat modul de calcul al pretențiilor care formează

obiectul capetelor 2 și 3 de cerere.

a formulat cerere reconvențională (fila 148 dosar prima

instanță), prin care a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la

plata sumei de 19.635,46 lei reprezentând chirie de bază încasată în

plus, la 611,12 lei cu titlu de dobândă legală penalizatoare,

datorată pentru neplata sumei arătate, la plata sumei de 418.945,04

lei, plus T.V.A., adică 519.491,85 lei, reprezentând contravaloarea

lucrărilor de amenajare executate de SC B. SA în spațiul închiriat

(inclusiv cele privind reclama luminoasa). De asemenea, pârâta-reclamantă

a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

a formulat o cerere precizatoare (fila 290 vol. II dosar prima

instanță) prin care a arătat că înțelege să

renunțe la capătul 1 al cererii principale, referitor la

contravaloarea investiției realizate în spațiul închiriat și

să își reducă pretențiile cu titlu de beneficiu nerealizat

care formează obiectul capătului 3, solicitând obligarea pârâtei la

plata sumei de 221.326 euro, fără T.V.A. Reclamanta a arătat

că motivul acestei reduceri a pretențiilor îl constituie încheierea

unui contract de închiriere asupra spațiului anterior ocupat de pârâtă,

cu un alt chiriaș.

de opoziția manifestată de pârâtă, prima instanță a

luat act, la termenul din data de 4 septembrie 2014, că este, în

continuare, sesizată cu soluționarea primului capăt de cerere,

la judecata căruia reclamanta dorise să renunțe.

B. Hotărârea

primei instanțe.

6.Tribunalul

București, secția a VI-a civilă, prin sentința civilă nr.

4627 din 2 octombrie 2014, a respins, ca neîntemeiate, atât cererea de chemare

în judecată formulată de reclamantă, cât și cererea

reconvențională.

C. Calea de

atac împotriva hotărârii primei instanțe.

acestei sentințe au declarat apel ambele părți.

apelul său, reclamanta SC A. SRL a solicitat admiterea apelului,

schimbarea, în parte, a sentinței atacate, admiterea, în parte, a cererii

de chemare în judecată formulate de reclamantă, în sensul admiterii

capetelor de cerere privind obligarea intimatei SC B. SA la plata:

(i) sumei de

72.418,88 lei, reprezentând contravaloarea chiriei neachitate datorate

până la data de 15 septembrie 2013, data rezilierii Contractului de

închiriere;

(ii) daunelor

moratorii acumulate în cuantum egal cu dobânda legală până la plata

integrală a debitului datorat, suma daunelor moratorii acumulate la data

introducerii cererii de chemare în judecată fiind de 1.779,47 lei și

a;

(iii) sumei

de 106.000 euro fără T.V.A., reprezentând prejudiciul cert (beneficiu

nerealizat) suferit de SC D. SRL ca urmare a rezilierii Contractului de

închiriere, din culpa SC B. SA, respectiv contravaloarea chiriei datorate de SC

B. SA de care SC D. SRL a fost lipsită pentru perioada dintre 15

septembrie 2013 (data rezilierii Contractului din culpa intimatei) și 15

august 2014 (data la care a fost deschis magazinul SC C. SRL - noul

chiriaș al spațiului părăsit intempestiv de SC B. SA

și de la care acesta a început să plătească chiria, conform

contractului de închiriere încheiat cu SC D. SRL pentru acest spațiu);

apelul său, pârâta SC B. SA a solicitat admiterea acestuia, schimbarea, în

parte, a hotărârii atacate, în sensul admiterii, în totalitate, a cererii

reconvenționale și păstrării soluției de respingere,

ca neîntemeiată, a acțiunii principale, dar cu înlocuirea

considerentelor reținute de instanță cu privire la aceasta din

urmă, conform celor dezvoltate în cererea de apel.

de 18 decembrie 2015 reclamanta a depus întâmpinare față de apelul

declarat de SC B. SA, solicitând respingerea apelului declarat de pârâtă,

ca neîntemeiat, și obligarea acesteia la plata tuturor cheltuielilor de

judecată ocazionate de soluționarea prezentei cauze.

de 18 decembrie 2015 pârâta SC B. SA a depus întâmpinare, solicitând

respingerea apelului declarat în cauză de către

reclamanta-pârâtă SC A. SRL (fostă SC D. SRL).

procesuală a apelului s-a încuviințat proba cu înscrisuri.

D. Hotărârea

instanței de apel.

13.

Prin Decizia

civilă nr. 307 din 16 februarie 2016, pronunțată de Curtea de

Apel București, secția a V-a civilă,

a fost respins

apelul pârâtei SC B. SA, cu sediul în București, sector 1, împotriva

sentinței civile nr. 4627 din 02 octombrie 2014, pronunțată de secția

a VI-a civilă, a Tribunalului București în Dosarul nr. x/3/2013 având

ca obiect pretenții, în contradictoriu cu intimata reclamantă SC A. SRL

(fostă SC D. SRL).

A fost admis

apelul reclamantei SC A. SRL (fostă SC D. SRL), cu sediul ales la SCPA

"E.": București, sector 1, împotriva sentinței civile nr. 4627

din 02 octombrie 2014, pronunțată de secția a VI-a civilă,

a Tribunalului București în Dosarul nr. x/3/2013, având ca obiect

pretenții, în contradictoriu cu intimata pârâtă SC B. SA.

A fost

schimbată, în parte, sentința apelată, în sensul că:

A fost

admisă, în parte, acțiunea.

A fost

obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 72.418,88

lei c/val chirie neachitată și la 1.779,47 lei dobândă

legală calculată până la 18 decembrie 2013, precum și la

dobânda legală aferentă debitului principal, calculată în

continuare, începând cu 19 decembrie 2013 și până la plata

integrală.

A fost obligată

pârâta la plata, către reclamantă, a sumei de 106.000 euro,

fără T.V.A., reprezentând beneficiu nerealizat.

Au fost

păstrate celelalte dispoziții ale sentinței.

A fost

obligată apelanta-pârâtă la plata, către apelanta-reclamantă,

a sumei de 41.294,44 lei cheltuieli de judecată.

E. Considerentele

instanței de apel.

privește apelul formulat de pârâtă, instanța de apel a apreciat

ca nefondate atât criticile prin care s-a susținut că rezilierea

contractului de închiriere încheiat între părți s-a produs din culpa

reclamantei, cât și cele prin care s-a afirmat că, în mod greșit,

prima instanță a validat demersul reclamantei de reziliere de plin

drept a contractului, materializat în notificarea emisă de aceasta la data

de 05 septembrie 2013.

afirmate de către apelanta-pârâtă, instanța de apel a constatat

că Notificarea de reziliere emisă de aceasta, din 29 aprilie 2013 nu

a putut avea ca efect desființarea contractului dintre părți.

lecturarea acestei notificări (fila 97 vol. I dosar Tribunal), s-a

observat că apelanta SC B. SA a notificat locatorului (apelanta-reclamantă),

în temeiul art. 16.2.1, 16.5 și 25, rezilierea contractului de închiriere,

începând cu data de 01 septembrie 2013, solicitând, totodată, să îi

fie achitată suma de 418.945,04 lei, reprezentând contravaloarea

investițiilor efectuate pentru amenajare.

indicate în cuprinsul notificării de reziliere în motivarea acestei

decizii au fost următoarele: cererea adresată de reclamantă

către SC F. SA pentru executarea garanției bancare, faptul că nu

s-a dat curs solicitării pârâtei de a îi fi transmise informații

referitoare la traficul de clienți, îndepărtarea de pe

acoperișul clădirii a reclamei luminoase a SC B. SA, ca urmare a

lucrărilor de extindere a mall-ului, precum și nerespectarea

obligației prevăzute de art. 13.3 privind anunțarea în avans a

chiriașului despre intenția de efectuare a lucrărilor.

de temeiul indicat de apelanta-pârâtă însăși în Notificarea de

reziliere, s-a constatat că aceasta a înțeles să invoce în

favoarea sa prevederile pactului comisoriu convenit de părți la art. 16.2.1

din contract, potrivit căruia chiriașul (pârâta SC B. SA) are dreptul

să rezilieze contractul de închiriere printr-o notificare scrisă, cu

efect imediat, trimisă proprietarului (reclamanta SC A. SRL), în

situația în care acesta din urmă nu își îndeplinește

obligația de a asigura folosința liniștită și

utilă a spațiului închiriat.

față de motivele de fapt indicate de pârâtă în Notificarea nr. 21/29

aprilie 2013, instanța de apel a constatat că, în mod corect, prima

instanță a apreciat că nu suntem în prezența unicei

situații pentru care SC B. SA putea invoca pactul comisoriu de la art. 16.2.1

(respectiv, neasigurarea folosinței spațiului), criticile formulate

de aceasta prin cererea de apel nefiind întemeiate.

de apel nu a putut reține ca fondate susținerile apelantei-pârâte

referitoare la faptul că refuzul SC A. SRL de a accepta ca, până la

terminarea lucrărilor de construcție și reamplasarea firmei

luminoase, pârâta să achite chiria variabilă, a

îndreptățit-o pe aceasta să notifice rezilierea contractului.

deoarece, proprietarul avea dreptul (art. 3.3 și 13.3 din contract) de a

efectua lucrări de extindere ale spațiului comercial, chiriașul

neavând posibilitatea să formuleze nicio obiecție cu privire la acest

aspect (după cum se recunoaște chiar de către acesta), ci doar

dreptul de a achita, în situația în care erau îndeplinite condițiile

de la art. 12.2.6 din contract, o chirie variabilă de 10% din cifra de

afaceri.

faptul că apelanta-reclamantă nu a fost de acord cu solicitarea SC B.

SA de a achita chiria variabilă prevăzută de art. 12.2.6 din

contract nu poate fi asimilat cu situația avută în vedere de pactul

comisoriu de la art. 16.2.1 indicat în Notificarea de reziliere, respectiv

neasigurarea folosinței liniștite și utile a spațiului

închiriat.

de apel a înlăturat, ca netemeinice, și criticile apelantei SC B. SA

prin care s-a susținut că, în mod greșit, prima

instanță a respins raportarea sa subsidiară la dispozițiile

art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a III-a N.C.C. și a ignorat

prevederile art. 1260 N.C.C.

în vedere că, din cuprinsul Notificării din 29 aprilie 2013, reiese

că pârâta a înțeles să invoce rezilierea

convențională, câtă vreme a indicat ca temei al acesteia

prevederile art. 16.2.1 (cuprinzând pactul comisoriu care îi dădea

posibilitatea rezilierii), 16.5 și 25 din contractul părților,

astfel că, în mod corect, prima instanță, s-a raportat, în

analiza efectuată, la temeiul indicat de parte însăși.

parte, s-a mai reținut că prima instanță nu a fost

învestită de către pârâtă, prin cererea

reconvențională, cu un petit prin care să se solicite rezilierea

judiciară a contractului de închiriere, cererea reconvențională

având ca obiect, exclusiv, pretenții.

asemenea, s-a mai reținut că prevederile art. 1260 N.C.C. -

Conversiunea contractului nul, la care se face referire de apelanta SC B. SA,

nu își găsesc aplicabilitatea aici, acestea referindu-se la

posibilitatea ca, în anumite condiții, un contract nul absolut să

producă, totuși, efectele unui alt act juridic.

reținut, cu prioritate, faptul că apelanta-pârâtă, din

inițiativă proprie și cu încălcarea prevederilor

contractuale, a părăsit spațiul închiriat înainte de împlinirea

termenului contractual, punându-se astfel în imposibilitatea de a se mai folosi

de amenajările aduse acestuia, astfel că nu își poate invoca

propria turpitudine.

la soluția dată capătului de cerere din acțiunea

principală privind obligarea pârâtei la plata sumei de 72.418.88 lei, cu

titlu de contravaloare a chiriei neachitate de pârâtă (rest pe luna august

2013 și chiria de bază pentru perioada 01-10 septembrie 2013), instanța

de apel a apreciat criticile formulate de reclamantă ca fondate, înlăturând

pe cele ale pârâtei.

reținut că rezilierea contractului de închiriere încheiat între

părți a intervenit din culpa pârâtei, ca urmare a invocării de

către reclamantă a pactului comisoriu, prin Notificarea din data de

05 septembrie 2013.

temeiul art. 9.1.1 contract și Anexei A1 la contract îi revenea

chiriașului obligația de plată a chiriei de bază, în

cuantum de 10.000 euro + T.V.A., termenul de plată fiind cel stabilit la art.

1.1.29.

reținut că rezilierea contractului de închiriere s-a produs la data de

15 septembrie 2013, din culpa pârâtei și că, în mod nefondat, aceasta

a susținut că reclamanta i-ar fi încasat în plus, până la

părăsirea spațiului, suma de 19.635,46 lei.

condiții, față de obligația asumată contractual de

către pârâtă, de plată a chiriei, date fiind și prevederile

art. 1796 și ale art. 1797 N.C.C., precum și ale art. 1270 alin. (1)

și art. 1527 N.C.C., dat fiind și că pârâta nu a făcut

dovada faptului pozitiv al plății, instanța de apel a apreciat

că aceasta datorează suma pretinsă de reclamantă cu acest

titlu.

de consecință, a apărut ca întemeiată nu doar solicitarea

reclamantei de obligare a pârâtei la plata sumei de 72.418,88 lei c/val chirie

neachitată ci și, față de caracterul accesoriu și de

prevederile art. 1535 N.C.C. și la 1.779,47 lei dobândă legală

calculată până la 18 decembrie 2013, precum și la dobânda

legală aferentă debitului principal, calculată în continuare,

începând cu 19 decembrie 2013 și până la plata integrală.

asemenea, instanța de apel a apreciat ca fondate (înlăturând pe ale

pârâtei) și criticile din apelul reclamantei referitoare la soluția

de respingere a petitului privind obligarea SC B. SA la plata prejudiciului

(beneficiului nerealizat) care i-a fost cauzat prin încălcarea

obligațiilor contractuale, cu mențiunea că în apel a solicitat

106.000 euro fără T.V.A. cu acest titlu (mai puțin decât în

cererea de chemare în judecată, unde solicitase, inițial, 376.666

euro, fără T.V.A.).

contractului de închiriere s-a produs la data de 15 septembrie 2013, din culpa

pârâtei (aceasta părăsind spațiul încă din 01 septembrie 2013),

iar spațiul a rămas neocupat, abia la data de 15 august 2014 fiind

deschis un nou magazin de către SC C. SRL, în baza contractului de

închiriere din data de 03 iulie 2014 încheiat cu reclamanta.

toată această perioadă, reclamanta a fost lipsită de

posibilitatea de a încasa chiria de bază la care ar fi fost

îndreptățită în baza contractului de închiriere încheiat cu

pârâta, astfel că, față de prevederile art. 1530 și art. 1531

N.C.C. s-a impus ca pârâta să fie obligată la repararea acestui

prejudiciu.

F. Calea de

atac împotriva instanței de apel.

acestei decizii a declarat recurs pârâta-reclamantă SC B. SA, aducându-i

următoarele critici:

instanței de apel a fost dată cu încălcarea legii în ce

privește invalidarea demersului său de reziliere.

Dacă

rezilierea pe care a notificat-o reclamantei-intimate la data de 29 aprilie

2013 (ce urma să-și producă efectele începând cu 1 septembrie

2013) a fost valabilă, toate demersurile subsecvente întreprinse de partea

adversă devin lipsite de fundament legal.

notificată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 16.2.1 din

contract, considerându-se că, în ansamblul lor, toate

încălcările imputate acesteia se subsumează nerespectării

obligației sale contractuale și deopotrivă legale (conform art. 1272

și art. 1279 din N.C.C.).

privind lipsa de efect a declarației de invocare a pactului comisoriu, se

întemeiază pe o serie de argumente care încalcă dispozițiile art.

1789, art. 1267, art. 1268, art. 1260, art. 1817, art. 1830 alin. (1), art. 1778

alin. (3), art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a III-a din N.C.C., precum

și diferențele esențiale dintre instituția

denunțării și cea a rezilierii contractului.

potrivit căreia în speță nu ne aflăm în prezența unei

situații pentru care recurenta ar fi putut invoca pactul comisoriu de la art.

16.2.1 din contract, este greșită.

de apel a avut în vedere doar una dintre componentele obligației

conținute de art. 1789 din N.C.C., anume aceea de a face, însă, spre

deosebire de vechea reglementare, în actuala reglementare se face o referire

explicită și la o obligație de a nu face.

Din moment ce

încălcările contractuale invocate intrau în sfera ambelor tipuri de

obligații, se apreciază că instanța de apel a procedat în

mod nelegal raportându-se în analiză doar la prima dintre ele.

apreciază că toate demersurile întreprinse de partea adversă:

inițierea lucrărilor de extindere fără o

înștiințare prealabilă, înlăturarea reclamei luminoase,

refuzul de a furniza datele solicitate cu privire la traficul de clienți,

contestarea dreptului de a achita chiria variabilă reprezintă, în

ansamblu, tot atâtea obligații esențiale, contractuale și legale,

ce incumbau proprietarului.

Excluzând din

sfera de cuprindere a pactului comisoriu nerespectările reclamate prin

notificarea de reziliere, instanța de apel a procedat la o interpretare

greșită a sensului clar al obligației complexe ce îi revenea

locatorului în conformitate cu art. 1789 N.C.C.

același timp, concluzia instanței de apel conform căreia

motivele invocate de pârâta-recurentă nu fac parte din sfera de aplicare a

dispozițiilor art. 16.2.1 este rezultatul unei interpretări

greșite a clauzelor contractului dedus judecății, de natură

să atragă nesocotirea dispozițiilor art. 1267 și art. 1268

din N.C.C.

de apel a analizat disociat cele patru motive invocate, considerând că

niciunul nu are legătură cu asigurarea respectivului spațiu,

însă, privite în ansamblu, în acord cu regulile instituite de art. 1267

și art. 1268 alin. (1) și alin. (2) din N.C.C.,

îndreptățesc o calificare a conduitei locatorului drept

încălcare a obligației generale de asigurare a liniștitei și

utilei folosințe a spațiului.

greșit, instanța de apel, nu a dat curs criticii formulate de

către recurenta-pârâtă cu privire la confuzia pe care prima

instanță a făcut-o între reziliere și denunțare,

nefiind vorba despre o simplă eroare de exprimare incidentală,

concluzia instanței de apel față de această abordare

aducând o atingere substanței normelor legale cu valoare de principiu

conținute de dispozițiile art. 1516 alin. (2) pct. 2, art. 1549 alin.

(3), art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a III-a, art. 1554 alin. (3), art.

1817 și art. 1830 din N.C.C. aplicabile în cazul rezilierii și art. 1203,

art. 1276 și art. 1816 din același cod, incidente în situația

denunțării.

subliniat faptul că, inclusiv, instanța de apel, la pag.30 din

decizie, s-a referit la denunțarea unilaterală a contractului, recurenta

apreciind că dreptul său la reziliere nu poate fi analizat prin

raportare la interdicția contractuală privitoare la denunțare.

de apel nu a ținut seama nici de prevederile art. 1551 alin. (1) tezele a

II-a și a III-a din N.C.C., atunci când nu a fost de acord cu solicitarea

sa, ca în cazul în care notificării nu i se va recunoaște natura de

declarației de invocare a pactului comisoriu, să i se recunoască

valoarea unei declarații unilaterale, potrivit dispozițiilor exprese

ale art. 1817 și art. 1830 din N.C.C.

nu este de acord nici cu soluția instanței de apel potrivit

căreia, neînvestind prima instanță cu un petit prin care se

solicita rezilierea judiciară, recurenta nu putea să-l invoce.

S-a apreciat

în acest sens că acest remediu contractual poate opera prin cele trei moduri

distincte prevăzute de art. 1549 alin. (3) raportat la art. 1550 alin. (1)

și (2) și art. 1552 din N.C.C., respectiv: la cererea creditorului,

prin declarația unilaterală a creditorului care se află în

situațiile prevăzute de art. 1552, de drept, ca rezultat al

declarației de invocare a pactului comisoriu, însă modul de operare

nu poate fi confundat cu aspectele legale vizând întrunirea condițiilor

necesare pentru reziliere și nici cu intervenția instanței în

acest mecanism.

Sub acest

aspect, s-a invocat o opinie doctrinară.

declarației unilaterală de reziliere, invocată în subsidiar,

rolul instanței trebuia să se rezume doar la verificarea

validității ei, ca urmare a analizei îndeplinirii condițiilor

rezilierii.

instanței de apel sub acest aspect încalcă și principiul general

al salvgardării actelor juridice, potrivit căruia manifestării

de voință cuprinse într-un act în limitele legii i se poate atribui

eficacitate, raportat la scopul practic urmărit de părți.

În acest fel instanța

de apel a încălcat prevederile art. 1268 alin. (3) cât și pe cele ale

art. 1260 din N.C.C.

a arătat că scopul pe care l-a urmărit prin transmiterea

notificării de reziliere a fost desființarea contractului începând cu

1 septembrie 2013, motiv pentru care apreciază că și în cazul în

care alegerea formei a fost greșită, din conținutul

respectivului document cât și din manifestările ulterioare

rezultă voința clară a societății SC B. SA în sensul

rezilierii contractului.

că rezilierea convențională notificată de pârâtă nu

s-a produs din pricina faptului că nu era incidentă situația

prevăzută de pactul comisoriu, iar că pentru a se pronunța

cu privire la rezilierea judiciară instanța trebuia să fie

învestită în acest sens, instanța de apel, pe lângă faptul

că a ignorat susținerile recurentei-pârâte, a interpretat greșit

și dispozițiile legale care reglementează instituția

conversiunii.

apreciază că a solicitat în fața primei instanțe, în

subsidiar, ca demersul său să fie validat ca o declarație

unilaterală de reziliere, apreciind că prima instanță a

fost învestită și cu privire la acest aspect.

speță erau îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1260

din N.C.C.

Deși

este adevărat că în sentință nu s-a specificat că

actul unilateral al recurentei-pârâte este lovit de nulitate, el fiind apreciat

doar ca lipsit de eficacitate, dat fiind caracterul limitativ al cazurilor de

ineficacitate, sancțiunea aplicată nu poate fi decât nulitatea.

recurenta-pârâtă a apreciat că este vorba de o nulitate

absolută, deoarece, este vorba de o cauză contemporană

momentului încheierii actului unilateral lăsat fără efecte, iar

reclamanta-intimată nu a formulat o cerere de invalidare a deciziei sale

de reziliere ci s-a limitat să-i conteste efectele pe cale de

excepție, fapt ce semnifică o prevalare de existența

nulității.

De asemenea,

s-a mai arătat că susținerile locatorului privitoare la

inexistența dreptului pârâtei de a se sprijini pe încălcările

contractuale pretins necuprinse în art. 16.2.1 din contract, echivalează

cu invocarea implicită a lipsei obiectului obligației,

sancționată cu nulitatea absolută de dispozițiile art. 1226

alin. (2) din N.C.C., concluzionând că nu exista obiectul obligației

de a cărei neîndeplinire recurenta-pârâtă se putea prevala prin

invocarea pactului comisoriu.

de apel a înlăturat în mod nelegal critica formulată în motivele de

apel cu privire la faptul că prima instanță a pus semnul

egalității între reziliere și rezoluțiune, aplicând, în

cazul rezilierii, rigorile ce guvernează exclusiv rezoluțiunea.

Atunci când

analizează susținerile pârâtei-recurente cu privire la incidența

în speță a dispozițiilor art. 1817 și art. 1830 raportat la

art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a III-a din N.C.C., instanța de

apel le înlătură, oferind un argument care încalcă sensul,

conținutul și sfera de aplicare a acestor prevederi legale,

arătând că, din moment ce nu a fost sesizată cu o cerere

incidentală prin care să se solicite rezilierea, apelanta-pârâtă

nu avea îndrituirea de a se prevala de dispozițiile art. 1551 din N.C.C.,

întrucât acestea ar fi aplicabile doar în situația rezilierii judiciare,

neavând nicio relevanță în cazul celei convenționale.

În opinia

recurentei-pârâte o atare analiză nu este aplicabilă în situația

contractelor cu executare succesivă, cum este cazul în speța de

față, opunându-se dispozițiile art. 1549 alin. (3) raportat la art.

1551 tezele a II-a și a III-a din N.C.C.

altă ordine de idei s-a susținut că restrângerea sferei de

aplicare a dispozițiilor art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a III-a

din N.C.C. doar cu privire la situația rezilierii judiciare, încalcă

voința legiuitorului, care nu a avut în vedere o atare limitare.

Sub acest

aspect, s-a subliniat faptul că în doctrină există opinii

convergente cu privire la faptul că în cazul contractelor cu executare

succesivă creditorul are drept de reziliere chiar dacă executarea

este neînsemnată, dar are caracter repetat.

Pornind de la

distincția dintre condițiile rezilierii (nivelul substanțial)

și modul ei de operare (nivelul formal), restricția impusă de

instanța de apel este una nelegală, deoarece dispozițiile art. 1817

și art. 1830 alin. (1) din N.C.C. nu fac nicio diferențiere între

căile prin care acționează mecanismul rezilierii.

de apel a calificat în mod greșit natura juridică a dreptului la

reziliere unilaterală considerând-o ca fiind una convențională,

însă, potrivit dispozițiilor art. 1552 alin. (1) din N.C.C.

rezoluțiune unilaterală poate fi convențională dar

operează și independent de orice clauză contractuală care

să o prevadă, în această ultimă ipoteză îndrituirea

fiind conferită de lege și nu de contract.

a susținut că obligarea sa la plata despăgubirilor

bănești solicitate de intimata-reclamantă a fost dispusă cu

încălcarea dispozițiilor imperative din N.C.C., care

reglementează condițiile răspunderii civile contractuale.

Astfel, s-a

apreciat că o eventuală atestare a valabilității actului

unilateral al recurentei-pârâte ca decizie de invocare a pactului comisoriu,

atrage ineficacitatea celui de care s-a prevalat reclamanta-intimată,

nemaipunându-se problema unei neexecutări culpabile a contractului din

partea recurentei-pârâte, ci a uneia pe deplin justificate.

SC B. SA la plata daunelor solicitate de reclamanta-intimată este și

rezultatul încălcării prevederilor art. 1266-1268, art. 1270, art. 1272,

art. 1531 și urm. din N.C.C.

În acest

sens, s-a susținut că, în mod greșit, instanța de apel a

reținut îndrituirea părții adverse de a încasa, pe toată

perioada litigioasă, chiria de bază, apreciindu-se că

această susținere încalcă voința părților

exprimată în art. 12.2.6 din contract, ignorându-se regulile statuate de art.

1266 -1268 din N.C.C.

aspect s-a arătat că cele reținute de instanța de apel la

pg.37 din considerente, cu privire la cifra de afaceri, încalcă în mod

nepermis litera și sensul respectivei dispoziții contractuale (art. 12.2.6

din contract).

Astfel,

într-o abordare sintetică a dispozițiilor acestui articol din

contract, recurenta-pârâtă concluzionează că dreptul la plata

chiriei diminuate se naște atât în cazul în care cele două

consecințe ale încălcării art. 12.2.6 din contract (accesul în

și dinspre spațiul închiriat este afectat și vânzările

scad) cât și în cel în care ele apar distinct, ca ipoteze de sine stătătoare

ce operează independent.

apreciat că față de conținutul concret al

dispozițiilor art. 12.2.6 din contract, obstrucționarea accesului

înspre sau dinspre spațiul închiriat, ca urmare la lucrărilor de

extindere, cât și îndepărtarea reclamantei luminoase de pe

acoperișul clădirii, ar fi constituit temeiuri suficiente pentru

plata chiriei variabile, arătându-se, totodată, că aspectul

legat de diminuarea valorii vânzărilor în toată perioada

existenței șantierului nu reprezenta o condiție suplimentară,

ci doar o altă situație în care obligația de plată a

chiriei de bază era înlocuită cu cea de achitare a chiriei variabile.

societății recurente-pârâte la plata acestei componente a

despăgubirilor a fost făcută cu încălcarea dispozițiilor

art. 1531 și urm. din N.C.C. în condițiile în care prejudiciul

imputat este inexistent, deoarece prin atacarea garanției bancare

instituite în favoarea sa, reclamanta-intimată a încasat suma de

165.164,28 lei, această valoare reprezentând totalul chiriei de bază

corespunzător lunilor mai, iunie și iulie 2013, deși se datora

acest tip de chirie doar pentru perioada 5 iunie - 1 septembrie 2013, și

cu toate că pentru întreaga lună aprilie 2013 se achitase în avans

chiria de bază.

pronunțată de instanța de apel cu privire la beneficiul

nerealizat, în cuantum de 106.000 euro (fără T.V.A.), a fost

dată cu încălcarea dispozițiilor art. 1517, art. 1547 și art.

1556 din N.C.C.

66.Astfel

părăsirea spațiului nu a fost una intempestivă ci a fost

una motivată, lipsind vinovăția. Ca atare,

intimata-reclamantă nu avea dreptul la daunele reclamate cu acest titlu.

asemenea, prejudiciului reclamat de locator îi lipsește caracterul cert cu

privire la întinderea sa. Astfel, stabilirea întinderii beneficiului nerealizat

ar fi trebuit să se raporteze la suma pe care locatorul ar fi

obținut-o cu certitudine, dacă relația contractuală cu

societatea recurentă ar fi continuat și după data de 15

septembrie 2013, mai ales că, dacă și-ar fi păstrat

calitatea de chiriaș, dar și în considerarea acestui fapt, era

posibil să apară necesitatea efectuării unor lucrări aflate

în sarcina locatorului, în virtutea dispozițiilor art. 1788 alin. (1) din N.C.C.

greșită și soluția de respingere a pretențiilor

recurentei-pârâte cu privire la suma de 19.635,46 lei, la care se adaugă

dobânda aferentă, încasată de reclamanta-intimată în plus,

pentru perioada de extindere a mall-ului.

Sub acest

aspect, recurenta-pârâtă a reiterat considerentele sale cu privire la

validitatea demersului său de reziliere, în strânsă corelație cu

reținerea corespunzătoare a culpei contractuale în sarcina

reclamantei-intimate.

solicitat obligarea reclamantei-intimate la plata cheltuielilor de

judecată.

G. Apărările

formulate de către reclamanta-intimată.

de 1 august 2016, intimata-reclamantă SC A. SRL, a depus la dosarul cauzei

o întâmpinare prin care a solicitat respingerea, ca nefondat a recursului

declarat de recurenta-pârâtă.

de 22 august 2016, recurenta-pârâtă a depus la dosarul cauzei un

răspuns la întâmpinarea formulată de către

reclamanta-intimată.

de 12 septembrie 2016, magistratul asistent raportor a întocmit raportul asupra

recursului declarat în cauză, care a fost comunicat părților, recurenta-pârâtă

depunând un punct de vedere asupra acestora.

de 22 februarie 2017, intimata-pârâtă a depus concluzii scrise.

H.

Considerentele instanței de recurs.

decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte constată

că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

critică pe care o formulează recurenta-pârâtă se referă la

faptul că ar fi greșită concluzia instanței de apel privind

lipsa de efect a declarației de invocare a pactului comisoriu prevăzut

de art. 16.2.1 din contract.

se invocă o greșită aplicare și interpretare a mai multor

dispoziții din N.C.C., în realitate recurenta-pârâtă critică

temeinicia deciziei recurate, respectiv modul de interpretare a faptelor

petrecute în executarea contractului, prin prisma probelor administrate, în

principal, legat de concluzia privind lipsa de efect a declarației de

invocare a pactului comisoriu de către pârâta-reclamantă.

evident faptul că dacă rezilierea pe care a notificat-o

reclamantei-intimate la data de 29 aprilie 2013 ar fi fost valabilă,

demersurile întreprinse de aceasta din urmă ar fi fost lipsite de

fundament legal, însă instanța de apel a analizat situația

faptică prin prisma probelor administrate și, aplicând dispozițiile

legal incidente la situația de fapt constatată, a concluzionat

că respectiva notificare nu poate reprezenta rezilierea dorită de

către recurenta-pârâtă.

privind neanalizarea ambelor tipuri de obligații prevăzute de art. 1789

din N.C.C. nu pot fi reținută, deoarece recurenta-pârâtă, în

criticile sale la adresa deciziei recurate, a invocat dispozițiile art. 488

alin. (1) pct. 8 din N.C.P.C., or, această critică vizează

fondul cauzei sau, cel mult, pct. 6 al art. 488 alin. (1) din N.C.P.C., motiv

ce nu a fost invocat în cuprinsul recursului său.

privind excluderea din sfera de cuprindere a pactului comisoriu a

nerespectărilor prevederilor contractului, reclamate prin notificarea de

reziliere, respectiv inițierea lucrărilor de extindere fără

o înștiințare prealabilă, înlăturarea reclamei luminoase,

refuzul de a furniza datele solicitate cu privire la traficul de clienți

și contestarea dreptului de a achita chiria variabilă nu pot fi

reținute, deoarece vizează, în mod clar, temeinicia deciziei

recurate, iar nu legalitatea acesteia, deși sunt invocate

dispozițiile art. 1789 din N.C.C.

poate reține nici susținerea recurentei-pârâte cu privire la faptul

că cele reținute de instanța de apel ar fi rezultatul unei

interpretări greșite a clauzelor contractului, respectiv a

dispozițiilor art. 16.2.1, prin raportare la dispozițiile art. 1267

și art. 1268 din N.C.C., deoarece, în realitate, recurenta-pârâtă nu

critică modul de interpretare a acestor dispoziții contractuale, ci

interpretarea faptelor reținute, cu referire la cele patru pretinse

încălcări ale obligațiilor contractuale, despre care a

susținut că au fost analizate disparat, iar nu în ansamblul lor,

însă această critică privește tot temeinicia deciziei

recurate, iar nu legalitatea acesteia.

nu explică în ce mod instanța de apel a adus o atingere

substanței normelor legale conținute de dispozițiile art. 1516 alin.

(2) pct. 2, art. 1549 alin. (3), art. 1551 alin. (1) tezele a II-a și a

III-a, art. 1554 alin. (3), art. 1817 și art. 1830 din N.C.C., aplicabile

în cazul rezilierii, respectiv art. 1276 și art. 1816 din același cod

aplicabile în cazul denunțării, pentru ca instanța de recurs

să poată analiza această critică de nelegalitate.

Dimpotrivă,

Înalta Curte constată că instanța de apel a explicat de ce a

reținut că a fost vorba despre o simplă eroare de exprimare, în

acest fel, neatingându-se substanța normelor legale aplicabile.

critica privind folosirea improprie a termenului „denunțare”, relativ la

invocarea dispozițiilor art. 16.4 din contract de către instanța

de apel în cuprinsul considerentelor deciziei recurate, relativ la dreptul de

reziliere al recurentei-pârâte nu poate fi reținută, deoarece art. 16.4

din contract se regăsește în cuprinsul pct. 16 care se

intitulează „Nerespectarea contractului de închiriere. Rezilierea

extraordinară și ordinară”, acest termen fiind folosit chiar în

cuprinsul contractului în sensul de drept la reziliere.

după cum și instanța de apel a arătat, prevederile art. 1551

alin. (1) tezele a II-a și a III-a din N.C.C., nu sunt aplicabile în

speță, deoarece, prin cererea introductivă,

recurenta-pârâtă nu a învestit prima instanță cu o acțiune

în reziliere pe cale judiciară a contractului, ci a invocat pactul

comisoriu din contract.

adevărată susținerea recurentei-pârâte precum că erau

aplicabile dispozițiile art. 1549 alin. (3) raportat la art. 1550 alin.

(1) și alin. (2) și art. 1552 din N.C.C., în sensul că

instanța de apel trebuia să se rezume doar la verificarea

validității declarației unilaterale de reziliere, cât timp,

potrivit art. 478 alin. (3) din N.C.P.C., în apel nu se poate schimba calitatea

părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată

și nici nu se pot formula pretenții noi, recurenta-pârâtă

neînvestind prima instanță cu o cerere de declarație

unilaterală de reziliere pe cale judiciară.

asemenea, în speță nu sunt aplicabile dispozițiile art. 1260

și art. 1268 alin. (3) din N.C.C., deoarece aceste texte legale se

referă la conversiunea contractului nul, respectiv interpretarea clauzelor

îndoielnice din contracte, or, în cauza de față este vorba despre o

cerere de chemare în judecată, discuția purtându-se cu privire la

posibilitatea schimbării cauzei ori obiectului acesteia.

art. 478 alin. (3) din N.C.P.C., sunt clare, astfel încât indiferent de scopul

urmărit prin transmiterea notificării de reziliere, esențiale

erau obiectul și cauza cererii de chemare în judecată, or,

recurenta-pârâtă a ales să învestească prima instanță

cu o cerere prin care a invocat pactul comisoriu din contract, nesolicitând

rezilierea unilaterală pe cale judiciară a acesteia.

face o confuzie și în ce privește aplicabilitatea dispozițiilor art.

1260 din N.C.C., deoarece, aceste dispoziții privesc conversiunea

contractului nul, iar nu conversiunea unei cereri de chemare în judecată.

Legat de

acest aspect, toate susținerile recurentei-pârâte legate de efectul

cazurilor de ineficacitate, de existența unui caz de nulitate

absolută și de pretinsa lipsă a obiectului obligației

relativ la art. 16.2.1 din contract, nu au legătură cu obiectul

și cauza pricinii deduse judecății, acestea neputându-se schimba

în calea de atac a apelului.

altă ordine de idei, susținerile recurentei-pârâte sunt și

contradictorii, în sensul că, pe de o parte, a afirmat că în

fața primei instanțe, în subsidiar, ar fi solicitat ca demersul

său să fie validat ca o declarație unilaterală de reziliere

și că prima instanță ar fi fost învestită și cu

privire la acest aspect, dar fără să indice când și unde ar

fi solicitat acest lucru, iar pe de altă parte, a susținut că

deși a solicitat o reziliere pe cale convențională a contractului,

analiza făcută de instanța de apel nu ar fi pertinentă în

speța de față pe motiv că în cazul contractelor cu

executare succesivă se poate analiza îndeplinirea condițiilor

rezilierii pe cale judiciară deși în cererea de chemare în

judecată se solicitase rezilierea pe cale convențională, or,

această susținere nu poate fi acceptată, aceasta însemnând,

așa după cum s-a arătat mai sus, încălcarea

dispozițiilor art. 478 alin. (3) din N.C.P.C.

altfel, în dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta-pârâtă revine în mod

constant la două critici, respectiv la critica privind neanalizarea

cererii sale și din punctul de vedere al unei declarații unilaterale

de reziliere pe cale judiciară, precum și la netemeinicia deciziei

recurate, legat de faptul că instanța de apel a apreciat, în mod

greșit, că nu ar fi fost îndeplinite condițiile unei astfel de

rezilieri, însă, atât instanța de apel în considerentele sale, cât

și Înalta Curte, în precedent, au arătat de ce aceste susțineri

nu pot fi primite.

recurentei-pârâte în sensul că obligarea sa la plata despăgubirilor

bănești solicitate de intimata-reclamantă a fost dispusă cu

încălcarea dispozițiilor imperative care reglementează

condițiile răspunderii civile contractuale, pe motiv că o

eventuală validare a valabilității actului unilateral al

recurentei-pârâte de reziliere unilaterală a contractului ar înlătura

problema unei neexecutări culpabile a contractului din partea

recurentei-pârâte nu poate fi reținută, deoarece, o atare

situație premisă nu există.

s-a reținut că demersul recurentei-pârâte nu poate echivala cu o

reziliere unilaterală a contractului, în timp ce solicitarea

făcută de reclamanta-intimată în același sens este

valabilă, instanța de apel a făcut o corectă aplicare a

dispozițiilor art. 1266 - 1268, art. 1270, art. 1272, art. 1531 și

urm. din N.C.C.

criticile recurentei-pârâte privind nelegalitatea deciziei recurate în ce

privește îndrituirea intimatei-reclamante de a încasa chiria de bază

pe toată perioada litigioasă se vor a fi critici de nelegalitate, în

realitate aceste critici vizează temeinicia deciziei recurate,

instanța de apel arătând, pe larg, de ce a interpretat starea de fapt

în sensul neîndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 12.2.6 din

contract pentru plata chiriei variabile, or, prin criticile sale, recurenta-pârâtă

încearcă să susțină existența unei alte stări de

fapt decât cea reținută de către instanța de apel.

privind încălcarea dispozițiilor art. 1531 și urm. din N.C.C.,

cu referire la faptul că intimata-reclamantă s-ar fi îndestulat din

garanția bancară instituită în favoarea sa, nu poate fi

reținută, deoarece, vizează tot temeinicia deciziei recurate,

iar nu legalitatea acesteia.

critica referitoare la acordarea beneficiului nerealizat, în cuantum de 106.000

euro (fără T.V.A.), nu poate fi primită, cât timp s-a

reținut că părăsirea spațiului a fost una

intempestivă, făcută cu vinovăție,

intimata-reclamantă având dreptul la daunele reclamate cu acest titlu.

Sub acest

aspect nu sunt aplicabile dispozițiile art. 1517 din N.C.C., fiind aplicabile

dispozițiile art. 1547 din N.C.C., dar în ce privește

vinovăția recurentei-pârâte, nefiind aplicabile dispozițiile art.

1556 din N.C.C. cu privire la excepția de neexecutare, în ce o

privește pe recurenta-pârâtă, cât timp s-a reținut că

rezilierea contractului a fost imputabilă acesteia.

poate reține nici critica cu privire la lipsa caracterului cert al

întinderii prejudiciului, deoarece, stabilirea acestuia nu se poate face pe

supoziții cu privire la eventuale situații care s-ar fi întâlnit

dacă ar fi continuat executarea contractului, ci doar pe datele concrete

din contract cu privire la obligațiile părților, or, cât timp

instanța de apel a stabilit, în mod corect, că rezilierea s-a produs

din culpa recurentei-pârâte, intimata-reclamantă avea dreptul, potrivit art.

1817 din N.C.C., la daune interese, echivalente cu chiria datorată pentru

perioada începând cu intrarea în vigoare a rezilierii și până la data

la care locatorul a încheiat un nou contract de închiriere.

fi reținută nici critica cu privire la respingerea pretențiilor

recurentei-pârâte relativ la suma de 19.635,46 lei, cu dobânda aferentă,

pretins încasată de reclamanta-intimată în plus, deoarece, pe de o

parte, aceasta vizează tot temeinicia deciziei recurate, iar pe de

altă parte, cât timp s-a reținut culpa recurentei-pârâte în

rezilierea contractului de închiriere, aceasta datorează chiria până

la data rezilierii contractului de către reclamanta-intimată, aceasta

însemnând că recurenta-pârâtă a fost în mod corect obligată la

această sumă.

vedere cele de mai sus, în baza art. 496 alin. (1) din N.C.P.C., va respinge

recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

recursul declarat de pârâta SC B. SA împotriva Deciziei civile nr. 307 din 16

februarie 2016, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a

V-a civilă, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunțată

în ședința publică, astăzi 2 martie 2017.