ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2824/2010

Prin acțiunea înregistrată la Tribunalul București reclamantul G.Ș. a chemat în judecată pe pârâta SC I.D.C. SA solicitând instanței să dispună obligarea pârâtei la plata sumei prevăzute la art. X pct. 10.2 din contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, estimată provizoriu la suma de 100.000 lei, ca și la plata sumei de 30.000 lei cu titlu de îmbunătățiri aduse imobilului ce a format obiectul contractului. În motivare a susținut că a cumpărat de la pârâtă cu plata în rate un imobil din care, ulterior a fost evacuat pentru neplata ratelor, iar în contract s-a stipulat că, în cazul vânzării la licitație a imobilului, după reținerea sumelor datorate de către reclamant, pârâta îi va restitui acestuia diferența din prețul încasat.

Prin sentința comercială nr. 10229 din 26 iunie 2009 pronunțată de Tribunal București a fost admisă excepția prescripției dreptului la acțiune cu privire la capătul doi de cerere și cu privire la îmbunătățiri, s-a respins excepția pentru capătul întâi, iar pe fond, s-a admis în parte acțiunea reclamantului și în consecință, pârâta a fost obligată la plata sumei de 404.530,96 lei și 8.236,83 lei cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut aplicabilitatea clauzei contractuale inserate la pct. X, art. 10.2 din contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, în baza căreia, urmare a înstrăinării imobilului, pârâta îi datorează reclamantului diferența dintre suma încasată și cea care a rămas de restituit de către reclamant, împreună cu penalitățile, dobânzile și cheltuielile de licitație aferente.

Termenul de prescripție a fost calculat începând cu data de 27 mai 2005 când s-a înstrăinat imobilul, iar pentru capătul de cerere privind contravaloarea îmbunătățirilor, de la data la care reclamantul era obligat să părăsească imobilul, respectiv data notificării rezilierii, potrivit clauzei X pct. 10.2 din contract, și nu de la data evacuării efective, ca urmare a punerii în executare a unei hotărâri judecătorești. Apelul declarat de pârâtă împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat. Totodată, s-a respins cererea apelantei privind întoarcerea executării silite, precum și a intimatului privind acordarea cheltuielilor de judecată. În motivarea deciziei pronunțată în apel s-au reținut următoarele: Reclamantul a îndeplinit procedura concilierii prealabile prevăzută de art. 720¹ C. proc.

civ., comunicând pârâtei pretențiile sale, menționând dispozițiile art. 10 din contract ca temei al solicitărilor sale. Momentul de la care a început să curgă termenul de prescripție al pretențiilor reclamantului a fost bine stabilit de prima instanță, ca fiind acela al înstrăinării imobilului, respectiv 27 mai 2005, ca fiind data de la care puteau fi cunoscute „sumele încasate” de către apelantă, întrucât, părțile, prin voința lor au legat nașterea dreptului reclamantului de perfectarea unui contract în care reclamantul nu este parte. Cu privire la interpretarea clauzei prevăzută la art. X pct. 10.2 din contract s-a reținut că aceasta s-a realizat conform art. 977 C. civ., după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor.

Astfel, intenția părților a fost aceea ca reclamantul să obțină despăgubiri nu doar în situația înstrăinării la licitație a imobilului, ci, în orice situație care privea înstrăinarea acestuia. S-a avut în vedere și scopul pentru care s-a prevăzut această clauză, pentru evitarea îmbogățirii fără just temei al executantului-vânzător, în detrimentul beneficiarului-cumpărător, reținând că,parțial, imobilul a fost executat în urma eforturilor financiare ale reclamantului, fiind injust ca pârâta să-și recupereze sumele neîncasate, acoperindu-și astfel integral prejudiciul suferit, iar ulterior, să încaseze și diferența obținută prin vânzarea imobilului. S-a mai reținut și faptul că art. 983 C. civ.

invocat de apelantă nu este incident în cauză, deoarece se referă la situația în care clauzele unui contract sunt neclare, însă, în speță, nu există nicio îndoială asupra dreptului intimatului de a beneficia de despăgubiri în cazul înstrăinării imobilului. Împotriva acestei decizii pârâta SC I.D.C. SA a declarat recurs, solicitând modificarea hotărârii, în sensul admiterii apelului și, pe fond al respingerii acțiunii în întregime ca fiind prescrisă, iar în subsidiar, ca neîntemeiată, cu obligarea intimatului la suportarea cheltuielilor de judecată. În motivarea recursului, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. se arată următoarele: Hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, respectiv a dispozițiilor art. 969, art. 977, art. 983 și art. 992 C. civ., fiind totodată respinsă în mod greșit excepția prescripției dreptului la acțiune.

Astfel, valorificarea dreptului de creanță personal al reclamantului G.Ș. se face în termen de 3 ani, potrivit art. 3 din Decretul nr. 167/1958, iar în speță, momentul de la care începe să curgă acest termen este reprezentat de momentul la care contractul de vânzare imobil cu plata în rate din 31 august 2000 s-a reziliat, respectiv în anul 2004, așa cum rezultă din practicaua sentinței civile nr. 1350 din 25 mai 2004 a Judecătoriei Buftea, în dosarul nr. 1880/2004, definitivă și irevocabilă, hotărâre ce se bucură de autoritate de lucru judecat. Izvorul dreptului reclamantului trebuie să rămână contractul părților. În același sens, se susține că teza reținută de instanțe, potrivit căreia momentul începe să curgă de la data înstrăinării imobilului este eronată, pentru că se pune întrebarea ce s-ar fi întâmplat cu dreptul reclamantului dacă imobilul nu ar fi fost niciodată înstrăinat.

În subsidiar, ca urmare a respingerii apărărilor cu privire la prescripția acțiunii, recurenta susține că, pe fond, pretențiile reclamantului sunt neîntemeiate, întrucât, potrivit contractului, restituirea diferențelor de bani către reclamant urma să se realizeze, potrivit art. 10.2 din contract, doar în ipoteza vânzării la licitație a imobilului,ori, în speță, înstrăinarea s-a realizat prin vânzare liberă, context în care prevederile contractuale nu sunt incidente. Astfel, recurenta susține că interpretarea contractului a fost eronată din perspectiva dispozițiilor art. 977 C. civ., ignorându-se voința reală a părților, precum și culpa reclamantului, care a determinat încetarea contractului și care, astfel ar obține o sumă de bani, nejustificat, care asigura pârâtei profitul său.

Prin întâmpinarea înregistrată la 15 septembrie 2010 intimatul G.Ș. a solicitat respingerea recursului, arătând că, în mod corect instanța a stabilit momentul de la care începe să curgă prescripția, iar interpretând contractul s-a realizat ținând seama de regulile de interpretare prevăzute de art. 977 C. civ. Analizând recursul prin prisma motivelor invocate se vor reține următoarele: Între părți s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 31 august 2000, având ca obiect executarea de către societatea pârâtă a unui imobil cu destinația de locuință. Reclamantul a achitat avansul și mai multe sume de bani, după care a sistat plata ratelor, fiind evacuat din imobil în baza sentinței civile nr. 1350 din 25 mai 2004 a Judecătoriei Buftea, pronunțată în dosarul nr. 1880/2004, definitivă și irevocabilă.

Ulterior, pârâta a înstrăinat imobilul în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 27 mai 2005 de BNP N.C.T. Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul G.Ș. a solicitat obligarea pârâtei la restituirea sumei reprezentând diferența dintre suma obținută din vânzarea ulterioară a imobilului și cea rămasă de încasat de la reclamant, la care se adaugă penalizările corespunzătoare, precum și alte cheltuieli cu înstrăinarea. Totodată, a solicitat contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului, cerere care a fost respinsă ca prescrisă și care nu face obiectul recursului. La baza solicitărilor reclamantului stau prevederile art. X pct. 10.2 din contract, care prevăd obligația instituită în sarcina SC I.D.C.

SA de a-i restitui reclamantului G.Ș. suma încasată în urma vânzării la licitație a imobilului, după scăderea sumei neîncasate de la reclamant și a penalităților. Momentul de la care începe să curgă termenul de prescripție de 3 ani prevăzut la art. 3 din Decretul nr. 167/1958 a fost în mod corect stabilit ca fiind cel al încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentic, respectiv data de 27 mai 2005. Dreptul reclamantului de a solicita suma ce i se cuvine s-a născut la această dată, când creanța sa a devenit certă, lichidă și exigibilă. Lipsa înstrăinării imobilului de către pârâtă nu transforma natura creanței și implicit a dreptului de a o solicita într-una imprescriptibilă. Însăși părțile, prin acordul lor de voință au legat momentul îndrituirii reclamantului la despăgubiri, de cel al înstrăinării imobilului, astfel că, orice altă apreciere asupra momentului de la care se naște dreptul la acțiune nu are suport contractual sau legal, urmând a fi înlăturată.

De asemenea, interpretarea clauzei contractuale care dă dreptul reclamantului la despăgubiri, în ipoteza înstrăinării imobilului de către societatea pârâtă, a fost legal realizată de către instanțele de fond, în lumina dispozițiilor art. 977 C. civ., după intenția comună a părților. În speță, această intenție reală - văzând și scopul reglementării contractuale, acela de a evita îmbogățirea fără justă cauză a pârâtei pe seama reclamantului cu al cărui aport financiar s-a realizat, în parte construcția – a fost ca reclamantul să beneficieze de despăgubiri în orice situație care privea înstrăinarea imobilului, iar nu exclusiv la modalitatea de înstrăinare a licitației. Din această perspectivă, criticile recurentei nu sunt fondate, prevederile art. 983 C. civ.

vizând clauzele neclare nefiind incidente în speță, instanțele de fond realizând o corectă interpretare a clauzei cuprinsă la art. X pct. 10.2 din contract, în acord cu prevederile art. 977 C. civ. Nefiind fondat, pentru considerentele expuse, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul pârâtei se va respinge, urmând ca, în temeiul art. 274 C. proc. civ., recurenta să fie obligată la plata sumei de 2.000 lei cheltuieli de judecată în recurs, în favoarea intimatului G.Ș., ocazionate cu plata onorariului avocațial, potrivit facturii anexate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC I.D.C. SA Voluntari împotriva deciziei nr. 123 din 23 februarie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială. Obligă pe recurentă să-i achite intimatului G.Ș. suma de 2000 lei cheltuieli de judecată în recurs. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 septembrie 2010.