ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2824/2010

Prin acțiunea înregistrată la Tribunalul

București reclamantul G.Ș. a chemat în judecată pe pârâta SC

I.D.C. SA solicitând instanței să dispună obligarea pârâtei la

plata sumei prevăzute la art. X pct. 10.2 din contractul de

vânzare-cumpărare încheiat între părți, estimată provizoriu

la suma de 100.000 lei, ca și la plata sumei de 30.000 lei cu titlu de

îmbunătățiri aduse imobilului ce a format obiectul contractului.

În motivare a susținut că a cumpărat

de la pârâtă cu plata în rate un imobil din care, ulterior a fost evacuat

pentru neplata ratelor, iar în contract s-a stipulat că, în cazul

vânzării la licitație a imobilului, după reținerea sumelor

datorate de către reclamant, pârâta îi va restitui acestuia diferența

din prețul încasat.

Prin sentința comercială nr. 10229 din 26

iunie 2009 pronunțată de Tribunal București a fost admisă

excepția prescripției dreptului la acțiune cu privire la

capătul doi de cerere și cu privire la îmbunătățiri,

s-a respins excepția pentru capătul întâi, iar pe fond, s-a admis în

parte acțiunea reclamantului și în consecință, pârâta a

fost obligată la plata sumei de 404.530,96 lei și 8.236,83 lei

cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această

sentință, prima instanță a reținut aplicabilitatea

clauzei contractuale inserate la pct. X, art. 10.2 din contractul de

vânzare-cumpărare încheiat între părți, în baza căreia,

urmare a înstrăinării imobilului, pârâta îi datorează

reclamantului diferența dintre suma încasată și cea care a

rămas de restituit de către reclamant, împreună cu

penalitățile, dobânzile și cheltuielile de licitație

aferente.

Termenul de prescripție a fost calculat începând

cu data de 27 mai 2005 când s-a înstrăinat imobilul, iar pentru

capătul de cerere privind contravaloarea îmbunătățirilor,

de la data la care reclamantul era obligat să părăsească

imobilul, respectiv data notificării rezilierii, potrivit clauzei X pct. 10.2

din contract, și nu de la data evacuării efective, ca urmare a

punerii în executare a unei hotărâri judecătorești.

Apelul declarat de pârâtă împotriva acestei

sentințe a fost respins ca nefondat.

Totodată, s-a respins cererea apelantei privind

întoarcerea executării silite, precum și a intimatului privind

acordarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea deciziei pronunțată în apel

s-au reținut următoarele:

Reclamantul a îndeplinit procedura concilierii

prealabile prevăzută de art. 720¹ C. proc. civ., comunicând pârâtei

pretențiile sale, menționând dispozițiile art. 10 din contract

ca temei al solicitărilor sale.

Momentul de la care a început să curgă

termenul de prescripție al pretențiilor reclamantului a fost bine

stabilit de prima instanță, ca fiind acela al înstrăinării

imobilului, respectiv 27 mai 2005, ca fiind data de la care puteau fi cunoscute

„sumele încasate” de către apelantă, întrucât, părțile,

prin voința lor au legat nașterea dreptului reclamantului de

perfectarea unui contract în care reclamantul nu este parte.

Cu privire la interpretarea clauzei

prevăzută la art. X pct. 10.2 din contract s-a reținut că

aceasta s-a realizat conform art. 977 C. civ., după intenția

comună a părților contractante, iar nu după sensul literal

al termenilor.

Astfel, intenția părților a fost aceea

ca reclamantul să obțină despăgubiri nu doar în

situația înstrăinării la licitație a imobilului, ci, în

orice situație care privea înstrăinarea acestuia. S-a avut în vedere

și scopul pentru care s-a prevăzut această clauză, pentru

evitarea îmbogățirii fără just temei al

executantului-vânzător, în detrimentul

beneficiarului-cumpărător, reținând că,parțial,

imobilul a fost executat în urma eforturilor financiare ale reclamantului,

fiind injust ca pârâta să-și recupereze sumele neîncasate,

acoperindu-și astfel integral prejudiciul suferit, iar ulterior, să

încaseze și diferența obținută prin vânzarea imobilului.

S-a mai reținut și faptul că art. 983 C.

civ. invocat de apelantă nu este incident în cauză, deoarece se

referă la situația în care clauzele unui contract sunt neclare,

însă, în speță, nu există nicio îndoială asupra

dreptului intimatului de a beneficia de despăgubiri în cazul

înstrăinării imobilului.

Împotriva acestei decizii pârâta SC I.D.C. SA a

declarat recurs, solicitând modificarea hotărârii, în sensul admiterii

apelului și, pe fond al respingerii acțiunii în întregime ca fiind

prescrisă, iar în subsidiar, ca neîntemeiată, cu obligarea

intimatului la suportarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea recursului, întemeiat pe

dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. se arată următoarele:

Hotărârea a fost pronunțată cu

încălcarea și aplicarea greșită a legii, respectiv a

dispozițiilor art. 969, art. 977, art. 983 și art. 992 C. civ., fiind

totodată respinsă în mod greșit excepția prescripției

dreptului la acțiune.

Astfel, valorificarea dreptului de creanță

personal al reclamantului G.Ș. se face în termen de 3 ani, potrivit art. 3

din Decretul nr. 167/1958, iar în speță, momentul de la care începe

să curgă acest termen este reprezentat de momentul la care contractul

de vânzare imobil cu plata în rate din 31 august 2000 s-a reziliat, respectiv

în anul 2004, așa cum rezultă din practicaua sentinței civile nr.

1350 din 25 mai 2004 a Judecătoriei Buftea, în dosarul nr. 1880/2004,

definitivă și irevocabilă, hotărâre ce se bucură de

autoritate de lucru judecat. Izvorul dreptului reclamantului trebuie să

rămână contractul părților.

În același sens, se susține că teza

reținută de instanțe, potrivit căreia momentul începe

să curgă de la data înstrăinării imobilului este

eronată, pentru că se pune întrebarea ce s-ar fi întâmplat cu dreptul

reclamantului dacă imobilul nu ar fi fost niciodată înstrăinat.

În subsidiar, ca urmare a respingerii

apărărilor cu privire la prescripția acțiunii, recurenta

susține că, pe fond, pretențiile reclamantului sunt

neîntemeiate, întrucât, potrivit contractului, restituirea diferențelor de

bani către reclamant urma să se realizeze, potrivit art. 10.2 din

contract, doar în ipoteza vânzării la licitație a imobilului,ori, în

speță, înstrăinarea s-a realizat prin vânzare liberă,

context în care prevederile contractuale nu sunt incidente.

Astfel, recurenta susține că interpretarea

contractului a fost eronată din perspectiva dispozițiilor art. 977 C.

civ., ignorându-se voința reală a părților, precum și

culpa reclamantului, care a determinat încetarea contractului și care,

astfel ar obține o sumă de bani, nejustificat, care asigura pârâtei

profitul său.

Prin întâmpinarea înregistrată la 15 septembrie

2010 intimatul G.Ș. a solicitat respingerea recursului, arătând

că, în mod corect instanța a stabilit momentul de la care începe

să curgă prescripția, iar interpretând contractul s-a realizat

ținând seama de regulile de interpretare prevăzute de art. 977 C.

civ.

Analizând recursul prin prisma motivelor invocate se

vor reține următoarele:

Între părți s-a încheiat contractul de

vânzare-cumpărare cu plata în rate din 31 august 2000, având ca obiect

executarea de către societatea pârâtă a unui imobil cu

destinația de locuință.

Reclamantul a achitat avansul și mai multe sume

de bani, după care a sistat plata ratelor, fiind evacuat din imobil în

baza sentinței civile nr. 1350 din 25 mai 2004 a Judecătoriei Buftea,

pronunțată în dosarul nr. 1880/2004, definitivă și

irevocabilă.

Ulterior, pârâta a înstrăinat imobilul în baza

contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 27 mai 2005 de BNP N.C.T.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul

G.Ș. a solicitat obligarea pârâtei la restituirea sumei reprezentând

diferența dintre suma obținută din vânzarea ulterioară a

imobilului și cea rămasă de încasat de la reclamant, la care se

adaugă penalizările corespunzătoare, precum și alte

cheltuieli cu înstrăinarea. Totodată, a solicitat contravaloarea

îmbunătățirilor aduse imobilului, cerere care a fost

respinsă ca prescrisă și care nu face obiectul recursului.

La baza solicitărilor reclamantului stau

prevederile art. X pct. 10.2 din contract, care prevăd obligația

instituită în sarcina SC I.D.C. SA de a-i restitui reclamantului G.Ș.

suma încasată în urma vânzării la licitație a imobilului,

după scăderea sumei neîncasate de la reclamant și a

penalităților.

Momentul de la care începe să curgă

termenul de prescripție de 3 ani prevăzut la art. 3 din Decretul nr. 167/1958

a fost în mod corect stabilit ca fiind cel al încheierii contractului de

vânzare-cumpărare autentic, respectiv data de 27 mai 2005. Dreptul

reclamantului de a solicita suma ce i se cuvine s-a născut la această

dată, când creanța sa a devenit certă, lichidă și

exigibilă.

Lipsa înstrăinării imobilului de către

pârâtă nu transforma natura creanței și implicit a dreptului de

a o solicita într-una imprescriptibilă.

Însăși părțile, prin acordul lor

de voință au legat momentul îndrituirii reclamantului la

despăgubiri, de cel al înstrăinării imobilului, astfel că,

orice altă apreciere asupra momentului de la care se naște dreptul la

acțiune nu are suport contractual sau legal, urmând a fi

înlăturată.

De asemenea, interpretarea clauzei contractuale care

dă dreptul reclamantului la despăgubiri, în ipoteza

înstrăinării imobilului de către societatea pârâtă, a fost

legal realizată de către instanțele de fond, în lumina

dispozițiilor art. 977 C. civ., după intenția comună a

părților.

În speță, această intenție

reală - văzând și scopul reglementării contractuale, acela

de a evita îmbogățirea fără justă cauză a pârâtei

pe seama reclamantului cu al cărui aport financiar s-a realizat, în parte

construcția – a fost ca reclamantul să beneficieze de

despăgubiri în orice situație care privea înstrăinarea

imobilului, iar nu exclusiv la modalitatea de înstrăinare a

licitației.

Din această perspectivă, criticile

recurentei nu sunt fondate, prevederile art. 983 C. civ. vizând clauzele

neclare nefiind incidente în speță, instanțele de fond realizând

o corectă interpretare a clauzei cuprinsă la art. X pct. 10.2 din

contract, în acord cu prevederile art. 977 C. civ.

Nefiind fondat, pentru considerentele expuse, în baza

art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul pârâtei se va respinge, urmând ca,

în temeiul art. 274 C. proc. civ., recurenta să fie obligată la plata

sumei de 2.000 lei cheltuieli de judecată în recurs, în favoarea

intimatului G.Ș., ocazionate cu plata onorariului avocațial, potrivit

facturii anexate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC

I.D.C. SA Voluntari împotriva deciziei nr. 123 din 23 februarie 2010

pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a

comercială.

Obligă pe recurentă să-i achite intimatului

G.Ș. suma de 2000 lei cheltuieli de judecată în recurs.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 21 septembrie 2010.